26 Co 57/2026

Plný text

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Burešové a soudců Mgr. Daniely Jandové a JUDr. Tomáše Němce ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 1 090 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Mělníku ze dne 3. 12. 2025, č. j. 14 C 173/2025-87, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 30. 12. 2025, č. j. 14 C 173/2025-92,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 26 220 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Shora označeným rozsudkem (ve znění opravného usnesení) Okresní soud v Mělníku (soud I. stupně) ve výroku I. zamítl žalobu, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku 990 000 Kč jako slevu z kupní ceny za právní vady nemovitostí a 100 000 Kč jako smluvní pokutu. Ve výroku II. uložil žalobci zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 54 720 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

2. Soud I. stupně se zabýval žalobním tvrzením, že účastníci uzavřeli dne 17. 8. 2020 kupní smlouvu (dále případně jen „Smlouva“), kterou žalovaný prodal žalobci nemovitosti, a to pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., jiná stavba, pozemek parc. č. Anonymizováno a pozemek parc. č. Anonymizováno, vše v k. ú. adresa, obec adresa (dále i jen ,,Pozemky“), za částku 3 700 000 Kč. Ve Smlouvě žalovaný mimo jiné prohlásil, že nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právními vadami. Toto ujištění se však po uzavření Smlouvy ukázalo jako nepravdivé a předmět koupě – předmětné nemovitosti právní vady vykazují. Za tyto právní vady žalobce považuje skutečnost, že žalovaný prostřednictvím realitní kanceláře inzeroval stavbu na pozemku parc. č. st. Anonymizováno jako rodinný dům, ačkoliv se jedná pouze o zahradní chatu bez čísla evidenčního a čísla popisného. Na stavebním úřadě není evidována žádná dokumentace k této stavbě, tedy ani kolaudační rozhodnutí. Stavba chaty představuje zastavěnou plochu o výměře 67 m², ačkoliv ve Smlouvě je uvedena výměra 47 m², přičemž územním plánem obce byla v chatové oblasti povolena zastavěná plocha budov jen do 40 m². Je zde tak rozpor se správními předpisy, který zakládá pro žalobce riziko možného postihu či nutnosti provést nápravu. Na Pozemcích se rovněž nachází nezkolaudovaná plechová garáž a nezkolaudovaná čistička odpadních vod. Za existenci těchto právních vad žalobce požaduje po žalovaném slevu z kupní ceny ve výši 990 000 Kč a smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, která byla ve Smlouvě sjednána za porušení povinnosti prodávajícího předat předmět prodeje bez právních vad.

3. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že mezi účastníky byla platně uzavřena Smlouva, na základě které nabyl žalobce do svého vlastnictví předmětné nemovitosti. Žalobcem namítané nedostatky označované jako vady neshledal soud I. stupně jako vady předmětu prodeje. Žalobce při uzavření Smlouvy věděl, co je předmětem prodeje, jím uváděné nedostatky mu v řádném výkonu vlastnického práva nebrání. Že stavba na pozemku parc. č. st. Anonymizováno není rodinným domem je evidentní už z obsahu samotné Smlouvy, ve které je uváděna jako stavba bez č. p./ č. e. Skutečná výměra zastavěné plochy byla rovněž zjistitelná, přičemž ve Smlouvě není uváděna výměra 47 m² jako výměra zastavěné plochy, ale jako výměra pozemku parc. č. st. Anonymizováno. Žalobci rovněž nic nebránilo ještě před uzavřením Smlouvy zjistit si požadavky místního územního plánu ohledně zastavitelnosti Pozemků, stejně jako se zajímat o existenci stavební dokumentace ke stavbě na pozemku parc. č. st. Anonymizováno a existenci kolaudačního rozhodnutí ke této stavbě a k čističce odpadních vod, a to tím spíše, že při uzavírání Smlouvy prověřoval okolnosti týkající se předmětu prodeje s odbornicí ze společnosti právnická osoba, paní jméno FO. Uvedené zároveň znamená, že i v případě, kdyby vytýkané nedostatky předmětu koupě byly vadami ve smyslu právním, žalobce pozbyl práva k jejich uplatnění s ohledem na § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), protože tyto tvrzené nedostatky mohl při obvyklé opatrnosti zjistit ještě před uzavřením Smlouvy. Soud I. stupně rovněž uzavřel, že za situace, kdy tvrzené nedostatky rozhodně nemají povahu vad skrytých, uplatnil žalobce tyto nedostatky opožděně ve smyslu § 2112 o. z. a z těchto důvodů žalobu zamítl.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Namítl v něm především, že se jmenovanou paní jméno FO nebyl v žádném smluvním vztahu na úrovni klient-makléř. Jmenovaná jím byla pouze přizvána k posouzení nestandardního požadavku makléře ohledně vyplacení provize v hotovosti; nad tento smluvený rámec pak již jen orientačně prošla návrh Smlouvy, z jehož obsahu se v řízení namítané nedostatky předmětu koupě nepodávaly. Pokud soud I. stupně uzavřel, že žalovaný si mohl a měl ověřit všechny namítané nedostatky ohledně předmětu Smlouvy ještě před jejím uzavřením, takový závěr podle něj nemá oporu v provedeném dokazování, jde jen konstrukci soudu. Dle žalobce naopak z jím předložených důkazů lze mít za prokázáno, že žalovaný o všech zmíněných nedostatcích předmětu Smlouvy při jejím uzavírání věděl a žalobci se o nich úmyslně nezmínil, aby ho uvedl v omyl. Pokud jde o inzerčně proklamovaný charakter prodávané stavby jako rodinného domu, jednalo se dle žalobce o podstatnou předsmluvní informaci žalovaného. Nejednalo se ze strany žalovaného jen o jakousi formální zkratku pro označení stavby, nýbrž o informaci o skutečném právním stavu stavby. Jednalo se tedy buď o výslovné ujištění prodávajícího, že prodávaná věc je bez vad, případně se jednalo o jeho snahu zastřít lstivě vadu prodávané věci, což způsobuje výluku pro uplatnění § 2103 o. z.

5. Soud I. stupně podle žalobce rovněž pochybil, pokud zjištěný rozdíl mezi deklarovaným a skutečným rozsahem zastavěné plochy nezhodnotil v jeho skutečném právním významu, kdy rozšíření stavby nad výměru stanovenou územním plánem představuje ve své podstatě tzv. černou stavbu. Dle žalobce přitom sám žalovaný v řízení uvedl, že stavba zkolaudována byla. Žalobce má nadále za to, že vadou předmětu prodeje je i skutečnost, že nedošlo ke správně právnímu povolovacímu řízení ohledně na předmětných Pozemcích umístněné čističky odpadních vod. Soud I. stupně pochybil, pokud neprovedl navržené výslechy svědků Odvárkové a Procingera (zprostředkovávající realitní makléř) zejména k prokázání tvrzení, že žalovaný žalobce ujišťoval o bezvadnosti předmětu koupě, případně že zastíral skutečný stav. Soud I. stupně pochybil i tím, že nenechal vypracovat znalecký posudek na určení výše přiměřené slevy z kupní ceny převáděných nemovitostí. Soud I. stupně si rovněž nesprávně vyložil zákonem (§ 2103 o. z.) používaný pojem „obvyklá pozornost“ a ve své podstatě vyžadoval, aby žalobce před koupí provedl komplexní technicko-právní prověrku. Nesprávně soud I. stupně uzavřel, že namítané nedostatky předmětu koupě nejsou právními vadami ve smyslu § 1920 o. z. Podle žalobce i zdánlivě faktický nesoulad vyvolává konkrétní veřejnoprávní a soukromoprávní důsledky. Existence řádně nepovolené stavby představuje pro žalobce nemožnost řádného vlastnického užívání koupené nemovitosti. Nepředání stavebně technických a povolovacích dokladů k prodávané stavbě, jakož i ke zmíněné čističce odpadních vod představuje vadu v dokladech ve smyslu § 2099 o. z. Pokud stavba na pozemku parc. č. st. 352 zahrnuje nepovolenou přístavbu, jíž došlo zároveň k nepovolenému rozšíření zastavěné plochy, představuje to porušení povinnosti dle § 79 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, opatřit si územní rozhodnutí nebo územní souhlas. Takový stav pak zakládá naplnění skutkové podstaty přestupku podle § 301 odst. 1 písm. c) stavebního zákona. Vše uvedené podle žalobce zakládá existenci jím tvrzených právních vad předmětu koupě. Existence těchto vad zároveň zakládá i nárok na smluvní pokutu zakotvenou ve Smlouvě. Dle žalobce pak nesprávně soud I. stupně aplikoval ustanovení § 2112 o. z. ohledně posouzení opožděnosti uplatnění práva za vady, kdy správně mělo být aplikováno ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. které pro prodej nemovitostí stanoví lhůta k uplatnění vad v délce pěti let od nabytí nemovitosti. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žalobě bude zcela vyhověno, případně aby ho zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení za účelem doplnění dokazování.

6. Žalovaný v písemném vyjádření k odvolání navrhl napadený rozsudek jako věcně správný potvrdit. Žalobcem zmiňovaná paní jméno FO poskytovala žalobci odbornou pomoc při posuzování předmětu prodeje v širším rozsahu, než žalobce tvrdí. Ve Smlouvě není nikde uvedeno, jakou výměru má stavba na pozemku parc. č. st. Anonymizováno, rovněž v ní není uvedeno, že tato stavba by měla být rodinným domem. Projektovou a ani jakoukoliv další dokumentaci k předmětu převodu žalobce po žalovaném nikdy nevyžadoval, protože věděl, že žalovaný takovou dokumentací sám ani nemá. Všechny žalobcem namítané nedostatky předmětu koupě byly v době uzavírání Smlouvy objektivně a bez problému seznatelné. Pokud soud I. stupně nevyslechl v odvolání zmiňované svědky, nebylo jeho procesní povinností jejich výslech k důkazu provést, pokud potřebné skutečnosti zjistil z jiných důkazů.

7. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a zákona č. 99/1964 Sb., občanský soudní řád /dále jen ,,o. s. ř.“/), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

8. Dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně provedl dokazování v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových i právních závěrů. Zjištěné skutečnosti přitom považuje odvolací soud za správné. Odvolací soud proto v tomto směru zcela odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku, přičemž shrnutí zjištěného skutku je uvedeno v bodě 3. tohoto odůvodnění.

9. Podle § 2095 o. z.: Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

10. Podle § 2099 odst. 1 o. z.: Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

11. Podle § 2103 o. z.: Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

12. Podle § 2112 odst. 1 o. z.: Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

13. Podle § 2129 odst. 1 o. z.: Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

14. Podle § 1920 odst. 1 o. z.: Předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

15. Podle § 2048 o. z.: Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

16. Po právní stránce dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně především správně uzavřel, že v daném případě žalobci práva z vadného plnění za použití § 2103 o. z. nenáleží. Všechny žalobcem namítané nedostatky předmětu koupě byly totiž prokazatelně žalobci v době uzavírání Smlouvy známy, případně je s vynaložením obvyklé pozornosti měl a musel v této době poznat. Tento závěr je zcela odůvodněn z důkazně učiněných zjištění, bez nutnosti provést důkaz svědeckou výpovědí svědků Anonymizováno a Anonymizováno.

17. Pokud jde o charakter stavby na pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jak nahlédnutím do katastru nemovitostí, tak i podle obsahu samotného návrhu Smlouvy, žalobce věděl, resp. měl a mohl vědět, že stavba je jak v katastru nemovitostí, tak v návrhu Smlouvy charakterizována jako tzv. ,,jiná stavba“ bez čísla popisného a čísla evidenčního. Nejedná se tedy o rodinný dům ve smyslu právní úpravy dle vyhlášky č. 357/2013 Sb. (katastrální vyhláška), tedy o objekt určený pro trvalé rodinné bydlení, nýbrž o jinou stavbu, jako sběrnou kategorii staveb jinak blíže katastrální vyhláškou nedefinovaných.

18. O absenci stavebně technické dokumentace a kolaudačního rozhodnutí ke stavbě na pozemku parc. č. st. Anonymizováno, plechové garáže a stavbě čističky odpadních vod na Pozemcích žalobce rovněž v době uzavírání Smlouvy věděl, resp. Vědět měl a mohl, když předložení těchto dokladů si při uzavírání Smlouvy nevymínil, ačkoliv tak, pokud tuto dokumentaci považoval po uzavření Smlouvy ze své strany za důležitou, nepochybně v rámci běžné opatrnosti ve smyslu § 2103 o. z. učinit mohl.

19. Existenci přesahu stavbou skutečně zastavěné plochy (67 m²) oproti výměře stavebního pozemku parc. č. st. Anonymizováno (47 m²) musel žalobce v době uzavírání Smlouvy při běžné pozornosti, prohlídkou na místě samém, rovněž registrovat, a to již s ohledem na to, že přesah této zastavěnosti činil přibližně 43 % z evidované výměry stavebního pozemku. Přesah zastavěnosti pozemku parc. č. st. Anonymizováno byl pak seznatelný i z veřejně přístupné databáze katastru nemovitostí, resp. z jeho grafické části (ortofotomapa). Obsahem Smlouvy a ani jiného jednání smluvních stran přitom nebylo ujištění, že plocha skutečně zastavěná tzv. jinou stavbou, odpovídá výměře stavebního pozemku parc. č. st. Anonymizováno. Rovněž tak se v tomto směru (z hlediska obvyklé pozornosti) nemůže žalobce důvodně dovolávat neznalosti místního územního plánu jako aktu správního práva obecné povahy, pokud v něm byla definována maximálně přípustná plocha zastavěná rekreačním objektem (40 m²).

20. Existenci plechové garáže umístěné na Pozemcích pak také mohl a měl žalobce při obvyklé pozornosti zjistit prostým ohledáním místa, kde se tento objekt jako předmět Smlouvy nachází.

21. V řízení pak bylo prokázáno, že žalovaný žalobce při uzavírání Smlouvy neujišťoval o tom, že by předmět koupě namítané nedostatky nevykazoval, nebo že by se dokonce měl snažit tyto namítané nedostatky před žalobcem zastřít.

22. Již na základě těchto závěrů je třeba považovat žalobu, pokud v ní žalobce uplatnil nárok z vad předmětu Smlouvy v podobě slevy z kupní ceny, za nedůvodnou.

23. Nad rámec toho soud I. stupně správně uzavřel, že žalobcem namítané nedostatky předmětu Smlouvy právními vadami ve smyslu § 1920 o. z. nejsou, když se nejedná o takové nedostatky, které by zakládaly nedostatek legitimace žalovaného nakládat s předmětem Smlouvy.

24. Soud I. stupně rovněž správně (k námitce žalovaného) uzavřel, že i v případě, pokud by žalobci nároky z vad předmětu plnění Smlouvy v obecné rovině svědčily, uplatnil je opožděně. Jak bylo zdůvodněno výše, všechny žalobcem namítané nedostatky předmětu Smlouvy, byly zcela zjevné povahy, vztahovalo by se proto na ně ustanovení § 2112 o. z. Žalobce se mohl nepochybně s těmito zjevnými tvrzenými nedostatky seznámit již bezprostředně po uzavření Smlouvy (17. 8. 2020), tyto nedostatky však žalovanému prokazatelně vytkl až v rámci předžalobní výzvy z 3. 2. 2025, tedy dlouho po uplynutí zákonné dvouleté lhůty.

25. Za situace, kdy v řízení bylo prokázáno, že předmět koupě žádnou právní vadou netrpěl, přičemž právě na porušení povinnosti prodávajícího převést předmět Smlouvy bez právních vad byla smluvní pokuta vázána, ani žalobou uplatněný nárok na zaplacení smluvní pokuty 100 000 Kč není důvodný.

26. Ze všech podaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), a to i v závislém výroku o náhradě nákladů řízení s odkazem na jeho správné odůvodnění.

27. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, má proto vůči žalobci právo na náhradu nákladů odvolacího řízení za právní zastoupení advokátem v rozsahu dvou úkonů právní služby (písemné vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu), to je odměna advokáta po 12 660 Kč (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif) a náhrada hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 5 AT), celkem se tedy jedná o částku 26 220 Kč. Proti tomuto rozsudku je možno podat dovolání do dvou měsíců od jeho doručení prostřednictvím Okresního soudu v Mělníku k Nejvyššímu soudu České republiky, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.