14 C 173/2025

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudcem JUDr. Ing. Janem Veselým ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce, zastoupený advokátem Jméno advokáta A se sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného, zastoupený advokátem Jméno advokáta B se sídlem Adresa advokáta B o 1 090 000

I. Žaloba s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku 900 000Kč jako slevu z kupní ceny za právní vady nemovitostí a smluvní pokutu ve výši 100 000Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit na náhradě nákladů řízení žalovanému k rukám jeho právního zástupce částku 54 720 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 26. 06. 2025 obrátil ke zdejšímu soudu s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu částku 990 000 Kč jako slevu z kupní ceny za právní vady nemovitostí a 100 000 Kč smluvní pokutu, to vše z titulu právních vad nemovitosti, která byla předmětem kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 17. 8. 2020, tedy pozemku parc. st. č. hodnota o výměře 47 m², vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., označená jako jiná stavba, pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 544 m², vedený jako zahrada a pozemku parc. č. Anonymizováno o výměře 377 m², vedený rovněž jako zahrada, všechny aktuálně zapsány na LV č. hodnota v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště adresa, katastrální území adresa. Žalobce před uzavřením kupní smlouvy všechny okolnosti týkající se kupované nemovitosti prověřoval se svou realitní makléřkou a odbornicí na nemovitosti paní jméno FO ze společnosti reality Heliman s.r.o. Skutečnost, že předmětná stavba nebyla v jejím současném rozsahu a podobě řádně povolena, zjistil žalobce až s několikaletým časovým odstupem, konkrétně v průběhu roku 2024. V rámci následného jednání na stavebním úřadě bylo zjištěno, že k předmětné stavbě v jejím aktuálním rozsahu neexistuje žádná dokumentace ani evidence o vydání stavebního povolení, kolaudačního souhlasu, ani jiného rozhodnutí či oznámení, které by stavbu v její současné podobě jakkoli legalizovalo. Namísto deklarované zastavěné plochy o výměře 47 m² činí skutečný rozsah stavby přibližně 67 m², přičemž více než jedna třetina stavby představuje tzv. černou stavbu, tedy část provedenou bez příslušného povolení, v rozporu se stavebními předpisy. Žalobce tedy až po nabytí vlastnického práva k předmětným nemovitostem zjistil, že tvrzení žalovaného stran faktického a právního stavu nemovitostí neodpovídají skutečnosti, a to v těchto aspektech: stavba na pozemku st. č. hodnota není rodinným domem, ale pouze zahradní chatou bez čísla evidenčního či popisného, což je v rozporu s v inzerátu deklarovaným způsobem užívání, skutečná zastavěná plocha stavby činí přibližně 67 m², zatímco v katastru nemovitostí – stejně jako v kupní smlouvě – je uvedena výměra pouze 47 m², tedy výměra odpovídající pouze části stavby, která je legální, stavba se nachází v lokalitě s limitujícími podmínkami dle územního plánu města adresa (podle územního plánu města adresa se jedná o rekreační oblast, kde jsou přípustné stavby pouze co do velikosti 40 m² zastavěné plochy), na stavebním úřadě nebyla evidována žádná dokumentace ke stavbě ani k přístavbě, na pozemku se nachází nezkolaudovaná plechová garáž, bez potřebného zápisu v KN, čistička odpadních vod, která byla taktéž zmiňovaná v inzerci a byla jednou z důležitých podmínek pro možnost užívání stavby k celoročnímu bydlení, je rovněž nezkolaudovaná. Žalovaný tak svým jednáním, kdy žalobci sdělil nepravdivé informace o skutečném stavu nemovitostí, porušil jak povinnosti plynoucí mu z uzavřené kupní smlouvy, tak povinnosti prodávajícího vyplývají z příslušných právních předpisů – zejména zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že žalobce byl žalovaným – a v jeho zastoupení i realitním zprostředkovatelem – úmyslně uveden v omyl, když mu byla nabízena a následně i prodána nemovitost, která neodpovídala parametrům jednak specifikovaným v inzerci, jednak tvrzeným ze strany prodávajícího, žalovaný, který vědomě uvedl žalobce v omyl s cílem dosáhnout prodeje nemovitosti za cenu, která neodpovídala jejímu faktickému ani právnímu stavu.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že žalobce moc dobře věděl, jaké nemovitosti kupuje a byl na všechny důležité skutečnosti týkající se nemovitostí a jejich užívání upozorněn. Předmětné nemovitosti neměly žádné právní vady a žaloba je zcela mimoběžná 3. Soud nejprve hodnotil provedené důkazy.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí z 03. 08. 2020 soud zjistil, že žalovaný byl od r. 2008 vlastníkem pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., jiná stavba, pozemku parc. č. 417/30 a pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa (dále jen „předmětné nemovitosti, popř. nemovitosti“).

5. Z inzerátu na serveru sreality.cz bylo soud zjistil, že nemovitosti byly inzerovány na tomto veřejném realitním portálu. Stavba na pozemku parc. st. č. hodnota byla prezentována jako rodinný dům (1 + 1/G) v tiché lokalitě s velkým pozemkem. V inzerátu bylo rovněž uvedeno, že v podkroví domu je možné vybudovat další dva pokoje – tedy že je možné dům stavebně rozšiřovat.

6. Ze smlouvy o poskytování realitních služeb z 5.8.2020 soud zjistil, že žalovaný pověřil zprostředkováním prodeje předmětných nemovitostí pana jméno FO, realitního makléře.

7. Z rezervační smlouvy ze dne 06. 08. 2020 soud zjistil, že žalobce jako zájemce uzavřel s žalovaným jako vlastníkem pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., jiná stavba, pozemku parc. č. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno k. ú. adresa, obec adresa rezervační smlouvu týkající se předmětných nemovitostí.

8. Z kupní smlouvy ze dne 17. 08. 2020 soud zjistil, že došlo mezi stranami k uzavření smlouvy o koupi nemovitostí - pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., jiná stavba, pozemku parc. č. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, tedy předmětných nemovitostí. Do advokátní úschovy, kdy u schovatelky – tituly před jménem jméno FO, advokátky, zapsané v seznamu advokátů ČAK pod ev. č. hodnota – byly bezhotovostním převodem postupně složeny finanční prostředky ve výši 3.700.000 Kč, včetně blokovacího depozita ve výši 200.000 Kč, ze kterého byla následně v souladu s čl. III odst. 3.2 kupní smlouvy a čl. III odst. 3.1 smlouvy o advokátní úschově vyplacena odměna realitnímu zprostředkovateli. V článku IV., bodu 4.1, písm a) bylo mezi účastníky smluveno, že na předmětných nemovitostech váznou žádné dluhy, zástavní práva, věcná břemena, nájemní práva, pachty, předkupní práva a ani jiná práva nebo právní vady, která by omazovala vlastníka v dispozici s převáděnými nemovitostmi či jejich užívání.

9. Z fotografie z roku 2016 soud zjistil, že předmětné nemovitosti byly na této fotografii vyobrazeny před rekonstrukcí a část pod střechou domu byla otevřená.

10. Z geometrického plánu z 10.11.2025 soud zjistil, že plocha zastavěná domem předmětných nemovitostí činí 67m2.

11. Z aktuální fotografie soud zjistil, že předmětné nemovitosti byly na této fotografii vyobrazeny po rekonstrukci a část pod střechou domu byla uzavřena a s novým oknem.

12. Z listin týkajících se čističky odpadních vod soud zjistil, že tento typ čističky je vhodný pro rodinné domy, bytovky, kanceláře, výrobní prostory atd.

13. Soud zamítl návrh na provedení důkazů výslechem svědků Odvárkové a jméno FO a znaleckým posudkem na určení výše slevy předmětných nemovitostí pro jejich právní vady s tím, že tyto důkazy by neměly na rozhodnutí soudu ve věci žádný vliv a jejich provedení by odporovalo zásadě hospodárnosti řízení.

14. Na základě těchto provedených důkazů učinil soud následující skutkové závěry: Žalobce reagoval na inzerci předmětných nemovitostí na serveru Sreality.cz, kdy byly tyto nemovitosti nabízeny jako rodinný dům. Kontaktoval tedy žalovaným pověřeného realitního makléře pana jméno FO, se kterým následně uzavřel rezervační smlouvu na koupi předmětných nemovitostí. Mezi účastníky nebylo ani sporu o tom, že si žalobce za účelem prověření kupovaných nemovitostí najal realitní firmu. Následně byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byly právě nemovitosti, tedy pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., jiná stavba, pozemek parc. č. Anonymizováno a pozemek parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa. V kupní smlouvě, článku IV., bodu 4.1, písm a) bylo mezi účastníky smluveno, že na předmětných nemovitostech neváznou žádné dluhy, zástavní práva, věcná břemena, nájemní práva, pachty, předkupní práva a ani jiná práva nebo právní vady, která by omazovala vlastníka v dispozici s převáděnými nemovitostmi či jejich užívání. Následně v roce 2024 žalobce zjistil, že stavba domu není rodinným domem, skutečná zastavěná plocha této stavby činí 67m2 a nikoli 47m2, nemovitosti se nacházejí v území rekreační oblasti a podle územního plánu jsou tam přípustné pouze stavby do 40m2 a součástí nemovitostí je nezkolaudovaná čistička odpadních vod a garáž.

15. Na základě tohoto skutkového stavu soud učinil tyto právní závěry:

16. Předně nutno uvést, že právní vztahy mezi účastníky se řídí primárné kupní smlouvou mezi nimi uzavřenou a příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (OZ).

17. Podle ustanovení § 2095 OZ prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

18. Podle ustanovení § 2099 odst. 1 OZ věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

19. Podle ustanovení § 2103 OZ kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

20. Podle ustanovení § 2129 odst. 2 OZ vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

21. Podle ustanovení § 2112 odst. 1 OZ neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 potom k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět 22. Soud se dále zabýval otázkou existence právní vady předmětných nemovitostí. V tomto směru nutno konstatovat, že tyto nemovitosti netrpí, a v řízení toto nebylo prokázáno, žádnou právní vadou, která by omezovala žalobce v jejich užívání ve stavu v jakém tyto nemovitosti koupil. Není jakkoli ohrožena sama podstata jeho vlastnictví těchto nemovitostí. Pokud potom žalobce spatřoval právní vady předmětných nemovitostí ve skutečnosti, že stavba domu není rodinným domem, skutečná zastavěná plocha této stavby činí 67m2 a nikoli 47m2, nemovitosti se nacházejí v území rekreační oblasti a podle územního plánu jsou tam přípustné pouze stavby do 40m2 a součástí nemovitostí je nezkolaudovaná čistička odpadních vod a garáž, soud musí zdůraznit, že tyto skutečnosti nepovažuje za právní vady předmětných nemovitostí, ale bylo by je teoreticky za jiných okolností možno považovat za vady skutkové. Podstatné pro rozhodování soudu ve věci, a to je nutno zdůraznit, je konstatování, že všechny tyto žalobcem nyní tvrzené skutečnosti jím považované za právní vady předmětných nemovitostí, mohl a měl žalobce zjistit či ověřit již před uzavřením kupní smlouvy. Soud se ani nezabýval skutečností, že předmětné nemovitosti byly původně inzerovány jako rodinný dům, když server Sreality tyto nemovitosti ať již na pokyn zprostředkovatele prodeje nemovitostí žalovaného či z vlastní „úvahy“ předmětné nemovitosti takto zařadil. Podstatné pro rozhodování soudu bylo, že již v rezervační smlouvě a následně i kupní smlouvě byl vždy uváděn dům bez čp./če.“, nikoli „rodinný dům“. O to víc je zarážející, že žalobce, ačkoliv tvrdí, že koupi domu konzultoval s realitními odborníky, nyní uvádí, že měl za to, že se jedná o rodinný dům. To samé potom platí a výměře zastavěného pozemku domem, tato ostatně nikde v žádném dokumentu nebyla specifikována, byla pouze uváděna výměra pozemku, a dále i o územním plánu týkajících se předmětných nemovitostí jakož i kolaudaci a dokumentaci čističky a garáže. Žalobci před uzavřením kupní smlouvy nic nebránilo buď si od žalovaného tyto dokumenty vyžádat nebo si je (třeba i se zmocněním prodávajícího, žalovaného) opatřit.

23. Soud tedy zejména s odkazem na § 2103 OZ uzavírá, že žalobce mohl všechny skutečnosti, které nyní pokládá ze základ jeho žalovaného nároku z vad, zjistit, pokud by před uzavřením kupní smlouvy postupoval s běžnou obvyklou pozorností při uzavírání tak zásadní smlouvy jako je kupní smlouva, jejíž předmětem nemovitost.

24. Se shora uvedeným souvisí i další právní závěr soudu v tom směru, že žalobce neoznámil žalovanému existenci (z jeho pohledu) vad do dvou let od odevzdání věci ve smyslu § 2112 OZ když se z podstaty věci nikdy nemohlo jednat o skrytou vadu jak předpokládá toto ustanovení. Navíc o těchto „vadách“ nemohl žalobce nevědět stejně jako toto jistě věděl i žalovaný a v řízení nebylo prokázáno, ostatně ani tvrzeno, že by žalovaný jako prodávající žalobce jako kupujícího ujišťoval o opaku.

25. Proto tedy soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

26. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. podle kterého soud přizná náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva tomu účastníku, který měl plný úspěch ve věci proti účastníku, který úspěch ve věci neměl.

27. Náhrada nákladů byla proto přiznána žalovanému, který měl plný úspěch ve věci. Náhradu nákladů řízení tvoří náklady právního zastoupení žalobce za 4 úkony právní služby po 12 660 Kč a čtyři paušály po 450,-Kč podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném k 1.1.2025 (převzetí věci zástupcem žalovaného, vyjádření, účast na jednání konané dne 22. 10. 2025 a účast na jednání před soudem konané dne 03. 12. 2025), náhrada za promeškaný (2 jednání žalovaný) čas za 8 půlhodin po 150 Kč podle § 14 vyhlášky a cestovné na trase adresa a zpět 2x 540 Kč ( jednání ze dne 22. 10. 2025 a 03. 12. 2025) podle § 13 odst. 1 vyhlášky. Celkem tedy náklady řízení činí 54 720 Kč, a proto soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Mělníku. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nebudou-li povinnosti stanovené tímto rozhodnutím plněny řádně a včas, může oprávněná osoba po právní moci rozhodnutí podat návrh na soudní výkon rozhodnutí podle části šesté zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu nebo návrh na exekuci podle zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu.