17 Co 3/2026

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivety Hendrychové a soudců JUDr. Jitky Válkové a Mgr. Otty Plachého ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 1 114 393,65 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Litoměřicích ze dne 3. 10. 2025, č. j. 13 C 104/2024-145,

I. Rozsudek Okresního soudu v Litoměřicích ze dne 3. 10. 2025, č. j. 13 C 104/2024-145, se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni plnou náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 16 008,30 Kč, a to k rukám advokátky , Jméno advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 1 114 393,65 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 114 393,65 Kč od 31. 10. 2023 do zaplacení (výrok I.) a náhradu nákladů řízení v částce 206 676 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.), dále žalované uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Litoměřicích na náhradě nákladů řízení částku 3 709 Kč (výrok III.).

2. Soud prvního stupně rozsudek odůvodnil tím, že žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení částky 1 114 393,65 Kč s příslušenstvím, k čemuž uvedla, že jakožto podnájemce s žalovanou jakožto podnajímatelem uzavřela dne , datum, podnájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání prostor (, Anonymizováno, ) pro účely jejich provozování. Tento vztah vypověděla žalovaná dne , datum, , tudíž zanikl ke dni , datum, . K tomuto datu žalobkyně předala pronajaté prostory žalované. V souladu s podnájemní smlouvou přitom žalobkyně složila žalované jistotu ve výši 2 000 000 Kč, kterou měla žalovaná vrátit do , datum, . K tomu však nedošlo, neboť žalovaná provedla zápočet svých pohledávek – dlužné nájemné za srpen a září 2023 ve výši 885 606,35 Kč, částku 54 480 Kč představují tvrzený nárok na opravu zničených dveří , Anonymizováno, , částku 514 450 Kč představující náhradu za výměnu zničené podlahy ve , Anonymizováno, , částku 428 500 Kč představující náhradu za opravu/výměnu nábytku a příslušenství , Anonymizováno, , částku 62 900 Kč představující náhradu za čištění a úklid, částku 31 069 Kč představující náhradu za chybějící položky, částky 2x 11 357 Kč představující náhradu škody za nevyklizení prostor skladu (mrazáky), částku 2 015 Kč představující náhradu škody za chybějící odměrný válec. Žalobkyně uznávala pouze pohledávku žalované na úhradu nájemného za měsíce srpen a září 2023, k dalším tvrzeným nárokům žalované uvedla, že s uvedeným poškozením či s chybějícími věcmi nesouhlasí, nadto takovýto rozsah poškození nebo ztracených věcí nebyl zaznamenán ani do předávacího protokolu. Ohledně úklidu pronajatých prostor uvedla, že při skončení pronájmu jí nebylo ze strany žalované umožněno provedení takového úklidu.

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, trvala na tom, že vůči nároku žalobkyně řádně započetla své pohledávky vyplývající z toho, že žalobkyně porušila své povinnosti z podnájemní smlouvy. Žalovaná uvedla, že žalobkyně měla dostatek času na to, aby prostory řádně vyčistila. Protože žalobkyně své povinnosti nesplnila, musela následně toto řešit žalovaná. Zdůraznila, že žalobkyně byla prvním faktickým nájemcem daných prostor po jejich kompletní rekonstrukci, tudíž tyto prostory byly na počátku pronájmu zcela nové. S ohledem na vzniklé poškození pronajatých prostor musela žalovaná urychleně situaci řešit s majitelem prostor, společností , právnická osoba, , přičemž žalovaná musela okamžitě uzavřít dohodu o narovnání obsahující její závazek k náhradě škody na pronajatých prostorách. Zdůraznila, že fakticky žalobkyně část prostor z důvodu jejich nevyklizení používala i po skončení podnájemního vztahu. Žalovaná proto namítala, že žalobkyně prostory řádně nevyklidila, vůbec je neuklidila a vrátila je významně poškozené s chybějícími částmi designového a na míru vyrobeného vybavení, tudíž žalovaná byla oprávněna toto započíst vůči pohledávce žalobkyně na vrácení kauce.

4. Po provedeném dokazování vzal soud prvního stupně za prokázané (s tím, že mezi účastníky toto nebylo sporné), že žalobkyně s žalovanou uzavřely podnájemní smlouvu ze dne , datum, , na jejímž základě žalobkyně mohla užívat jako podnájemce tam uvedené prostory, za což se zavázala platit příslušné nájemné. Dále se žalobkyně zavázala dle č. l. 5 této smlouvy složit jako jistotu částku 2 000 000 Kč, přičemž žalovaná byla oprávněna si vůči této jistotě započíst své pohledávky za žalobkyní dle č. l. 5.5 této podnájemní smlouvy. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že žalobkyně složila jistotu u žalované ve výši 2 000 000 Kč. Mezi účastníky dále nebylo sporné, že došlo k ukončení podnájemního vztahu na základě výpovědi ze strany žalované ze dne , datum, , a to ke dni , datum, , kdy došlo k sepisu příslušných předávacích protokolů, tudíž tímto vzniklo žalobkyni právo do 30 dnů po ukončení podnájemního vztahu na vrácení jistoty po případném započtení pohledávek žalované vůči ní. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že žalobkyně na nájemném dlužila žalované částku 885 606,35 Kč, kterou si žalovaná řádně započetla vůči pohledávce žalobkyně na vrácení jistoty ve výši 2 000 000 Kč.

5. Soud prvního stupně se proto zaměřil na posouzení otázky, zda žalované z důvodu tvrzeného nesprávného užívání předmětu podnájmu, jeho poškození, nevyklizení, neprovedení úklidu a nevrácení všech položek z pronajatého inventáře vznikla jakákoliv pohledávka, resp. uplatněné nároky. Konstatoval, že žalované poskytl poučení o povinnosti tvrzení a důkazní k jednotlivým nárokům dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), dále že poskytl toto poučení i žalobkyni ohledně prokázání skutečnosti, že jí žalovaná neposkytla součinnost k provedení čištění a úklidu , Anonymizováno, . Soud prvního stupně pak uzavřel, že žalovaná své břemeno tvrzení a důkazní neunesla, resp. že to se podařilo unést žalobkyni.

6. Za stěžejní soud prvního stupně považoval skutečnost, že se žalované nepodařilo prokázat, jaký byl skutečný stav pronajatých prostor ke dni ukončení podnájemního vztahu dne , datum, a jaký byl stav těchto prostor na začátku. Ve vztahu k uplatňovaným pohledávkám žalované ve výši 514 450 Kč a 428 500 Kč spočívajících v tom, že v důsledku poškození prostor , Anonymizováno, bylo nutné provést opravy podlahy, opravu a výměnu nábytku, soud prvního stupně uvedl, že se žalované nepodařilo unést důkazní břemeno, nebylo doloženo, že by bylo nutné provést rozsáhlou výměnu nábytku a opravu prostor. Část prokázaného poškození nepovažoval za poškození nad míru běžného používání. Také uvedl, že žalobkyně k těmto nárokům doložila jen cenové kalkulace, nebylo doloženo, že k opravě v tvrzeném rozsahu za takové částky došlo. Pokud jde o tvrzený nárok na částku 54 480 Kč za výměnu zničených dveří, ani zde nebyl prokázán výchozí stav ani částka na odstranění tohoto poškození. Pokud jde o údajně chybějící položky inventáře, tak žalovaná nespecifikovala a neprokázala, které položky jí neměly být po ukončení podnájmu vráceny a jaká byla jejich hodnota. Pokud jde o odměrný válec, tento nebyl součástí inventáře podnájemní smlouvy. Pokud jde o částky 2x 11 357 Kč za údajně nevyklizené prostory, nebylo zjištěno, co žalobkyně nevyklidila a co tak musela žalovaná na své náklady uskladnit. Pokud jde o požadovanou částku 62 900 Kč za neprovedení úklidu, soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalovaná zabránila žalobkyni v provedení tohoto úklidu, neprovedení úklidu proto nelze klást k tíži žalobkyni.

7. Soud prvního stupně tak uzavřel, že nemá za to, že by žalovaná prokázala nárok vůči žalobkyni na zaplacení jakékoliv částky z titulu náhrady škody na pronajatých prostorách. Jelikož se žalobkyni podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, přiznal jí žalovanou částku včetně požadovaného úroku z prodlení.

8. O náhradě nákladů mezi účastníky rozhodl soud prvního stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich plnou náhradu přiznal žalobkyni, která byla v řízení zcela úspěšná. Dále neúspěšné žalované uložil dle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinnost zaplatit státu náklady řízení představované vyplaceným svědečným.

9. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, kterým napadla rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu. V odůvodnění odvolání vytýkala soudu prvního stupně nesprávné právní posouzení a také to, jak hodnotil výpovědi svědků. Uvedla, že jelikož takový přístup soudu neočekávala, vyvinula v rámci odvolání nezměrné úsilí k tomu, aby nalezla prvotní předávací protokol k prostorům s fotodokumentací, ve kterých je zachyceno, že prostory , Anonymizováno, byly zcela nové. Tento protokol předložila. Žalovaná trvá na tom, že prostory byly zcela nové a nepoužité, veškeré jejich poškození jde za žalobkyní, žalobkyni je přičitatelná i smluvní pokuta, kterou žalovaná musela uhradit majiteli , Anonymizováno, nemovitosti z důvodu poškození , Anonymizováno, nemovitosti žalobkyní a která byla ze strany žalované na žalobkyni uplatněna formou regresu. Poukázala na to, že žalobkyně věděla s dostatečným předstihem, kdy končí nájemní smlouva, a je jasné, že nikdo již nepředpokládá, že bude provoz probíhat v poslední den trvání nájemní smlouvy. Prostory , Anonymizováno, také byly tento den z rozhodnutí žalované od samého rána uzavřeny, aby žalobkyně měla dostatek prostoru provést řádný úklid. Dle žalované kauce sloužila k úhradě případných škod na , Anonymizováno, nemovitostech. Žalovaná po konci podnájmu nechala škody řádně vyčíslit, tyto škody následně nechala opravit, nad to musela v příčinné souvislosti s těmito škodami uhradit smluvní pokutu majiteli , Anonymizováno, nemovitosti. Navrhla, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

10. Žalobkyně se k podanému odvolání vyjádřila tak, že je považuje za nedůvodné. Dle jejího názoru nebyl pro rozhodnutí stěžejní obsah výslechu svědků, ale posouzení procesní obrany žalované, která přes poučení neunesla břemeno tvrzení ani důkazní břemeno ke všem pohledávkám, které vůči žalobkyni uplatnila. Pokud jde o důkazní návrh vznesený v odvolání, žalobkyně poukázala na poučení, které se žalované dostalo před soudem prvního stupně, takže žalovaná měla dostatečný časový prostor, aby takovýto důkaz před soudem prvního stupně předložila. Tento důkaz proto považovala za nepřípustný.

11. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek, a to i z důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům:

12. Soudu prvního stupně je namístě vytknout, že ačkoliv dospěl k závěru, že žalovaná neunesla důkazní břemeno ohledně existence a výše tvrzených pohledávek, tak ji po skončení dokazování nevyzval k doplnění důkazů dle § 118a odst. 3 o. s. ř. Soud prvního stupně sice vyzval žalovanou k navržení důkazů na jednání dne , datum, , žalovaná však v reakci na to navrhla a předložila důkazy. Pokud po provedení těchto důkazů soud prvního stupně stále neměl předmětné skutečnosti za prokázané, byl povinen znovu vyzvat žalovanou k navržení důkazů. Poučení dle § 118a odst. 3 o. s. ř. je totiž třeba poskytnout i opakovaně, vždy, když po provedení důkazů soud dospěje k závěru, že účastník svá pro věc podstatná tvrzení neprokázal (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 10. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2256/2019). Jelikož však otázka existence a výše předmětných pohledávek žalované nebyla pro věc zásadní, jak bude vysvětleno dále, nejedná se v tomto případě o vadu, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

13. Odvolací soud také nepřehlédl, že soud prvního stupně provedl důkaz veškerými listinami jen tak, že tyto předložil účastníkům k nahlédnutí. Tento způsob provedení důkazů by měl být výjimečný, možný je tehdy, je-li to postačující vzhledem k charakteru předmětné listiny nebo vzhledem k dokazovaným skutečnostem (např. listiny formálně i obsahově jednoduché, krátkého textu), příp. pokud se jedná o listinu, u níž je provedení náhledu účelné, neboť její přečtení či popis jsou pro účastníky méně srozumitelné než nahlédnutí (např. listiny obsahující různé nákresy, fotografie). Výjimečně lze připustit, aby takto byly jako důkaz provedeny i jiné listiny, zejména pokud všichni přítomní účastníci byli s obsahem listiny obeznámeni a je nepochybné, k jakému konkrétnímu skutkovému tvrzení je listina k důkazu předkládána (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2025, sp. zn. 21 Cdo 3023/2024). V této věci ovšem veškeré pro rozhodnutí podstatné listiny (viz dále) byly účastníkům známy, účastníci proti tomuto způsobu provedení dokazování nic nenamítali a ostatně ani odvolání neobsahuje žádné námitky proti zjištěním, která soud prvního stupně učinil z listinných důkazů. Ani zde se tak v konečném důsledku nejedná o vadu, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Navíc odvolací soud částečně dokazování listinami zopakoval.

14. Odvolací soud dále považoval pro rozhodnutí ve věci za podstatné, zda žalovanou tvrzené pohledávky, které použila k započtení, byly způsobilé k započtení, konkrétně zda byly splatné. Tuto otázku soud prvního stupně ve svém rozhodnutí neřešil. Odvolací soud proto na jednání dne , datum, v zájmu předvídatelnosti rozhodnutí vyrozuměl účastníky o tom, že se bude zabývat splatností pohledávek žalované vůči žalobkyni, které použila k započtení, aby se k tomu účastníci mohli vyjádřit.

15. Odvolací soud částečně zopakoval dokazování (§ 213 odst. 2 o. s. ř.), přičemž provedeným dokazováním byly zjištěny následující skutečnosti:

16. Z podnájemní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že tuto uzavřela žalobkyně (ve smlouvě označovaná jako podnájemce) s žalovanou (označovaná jako podnajímatel). Smlouvou se žalovaná zavázala přenechat žalobkyni do podnájmu , Anonymizováno, prostory, konkrétně prostory , Anonymizováno, v , Anonymizováno, nemovitosti (, Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, , adresa, ), a to za účelem jejich provozování. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, . V čl. 5.1. a 5.2. smlouvy byla sjednána povinnost žalobkyně zaplatit jistotu v celkové výši 2 000 000 Kč. V čl. 5.5. smlouvy bylo sjednáno, že jistota bude podnájemci vrácena do 30 dnů po dni ukončení smlouvy. Veškeré částky splatné podnájemcem podnajímateli dle této smlouvy budou započteny podnajímatelem proti jistotě a zůstatek jistoty bude vyplacen podnájemci. V čl. 6.8.1. a 6.8.2. byla sjednána povinnost podnájemce provádět veškeré opravy a údržbu prostor a dále povinnost napravit způsobenou škodu na , Anonymizováno, nemovitosti, přičemž v případě prodlení podnájemce je podnajímatel oprávněn toto učinit sám na náklady podnájemce. V čl. 6.17.1. byla sjednána povinnost podnájemce v den ukončení smlouvy protokolárně odevzdat předmětné prostory ve stavu, v jakém byly podnájemci předány. V čl. 8.2. bylo sjednáno, že pokud podnájemce nezaplatí jakoukoliv částku splatnou dle smlouvy nebo její část, je podnajímatel oprávněn tuto smlouvu vypovědět. Výpovědní doba činí 1 měsíc a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi podnájemci. V čl. 10.1. bylo sjednáno, že podnájemce je povinen nahradit podnajímateli jakoukoliv újmu způsobenou podnajímateli, za kterou odpovídá podnájemce, jeho smluvní partneři nebo hosté barů. V příloze č. 2 smlouvy bylo sjednáno měsíční nájemné po dobu prvních 3 měsíců ve výši 350 000 Kč bez DPH za měsíc, poté ve výši 700 000 Kč bez DPH za měsíc, přičemž nájemné je splatné dopředu do 15 dnů od doručení daňového dokladu podnájemci.

17. Z přípisu vyhotoveného právním zástupcem žalované dne , datum, bylo zjištěno, že v tomto sdělil žalobkyni, že žalovaná v souladu s odst. 5.5. podnájemní smlouvy ze dne , datum, , která byla ukončena ke dni , datum, , zasílá vypořádání jistoty, kdy provedla započtení veškerých částek splatných dle smlouvy podnájemcem oproti jistotě, a to v následujících částkách: 885 606,35 Kč dlužné nájemné za srpen a září 2023, 54 480 Kč za opravu , Anonymizováno, nemovitosti – výměna zničených dveří do technického zázemí , Anonymizováno, , 514 450 Kč za opravu , Anonymizováno, , Anonymizováno, nemovitosti – výměna zničené podlahy ve , Anonymizováno, , 428 500 Kč za opravu , Anonymizováno, nemovitosti – oprava/výměna nábytku a příslušenství , Anonymizováno, , 62 900 Kč za čištění a úklid , Anonymizováno, , 31 069 Kč jako náhradu újmy (škody) – za chybějící položky, 2x 11 357 Kč jako náhradu škody za nevyklizení prostor skladu (mrazáky), 2 015 Kč jako náhradu újmy (škody) za chybějící položky (odměrný válec). Žalovaná uvedla, že po provedeném vypořádání jistoty byla jistota v plné výši započtena oproti jejím splatným pohledávkám za podnájemcem.

18. Ohledně dalších důkazů, v rozsahu podstatném pro posouzení věci, odvolací soud vycházel ze zjištění, která z nich učinil soud prvního stupně, když tato odpovídají obsahu provedených důkazů a ostatně proti těmto zjištěním ani účastníci neměli žádné námitky.

19. Podle § 213 odst. 5 o. s. ř. odvolací soud nepřihlížel k důkazu navrženému a předloženému žalovanou až v odvolacím řízení, tj. předávacímu protokolu s fotodokumentací, když se nejedná o důkaz, který by žalovaná nemohla uplatnit již v řízení před soudem prvního stupně, a není zde ani jiný důvod pro připuštění tohoto důkazu dle § 205a o. s. ř. Navíc skutečnost, která měla být tímto důkazem prokázána, tj. stav prostor v okamžiku jejich předání žalobkyni, nebyla pro věc podstatná, jak bude uvedeno dále.

20. Ze shodných tvrzení účastníků (§ 120 odst. 3 o. s. ř.) a provedených důkazů vyplývá následující závěr o skutkovém stavu:

21. Žalobkyně s žalovanou spolu uzavřely dne , datum, podnájemní smlouvu, kterou se žalovaná zavázala přenechat žalobkyni do podnájmu , Anonymizováno, prostory, a to , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , právnická osoba, , adresa, , za účelem jejich provozování, a žalobkyně se zavázala hradit žalované nájemné. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, (podnájemní smlouva, v podrobnostech viz výše). Žalobkyně dle smlouvy uhradila žalované jistotu ve výši 2 000 000 Kč (shodná tvrzení účastníků). Výpovědí ze dne , datum, žalovaná nájem vypověděla z důvodu prodlení žalobkyně s úhradou dluhů (předmětná výpověď). Žalobkyně předala předmětné prostory zpět žalované dne , datum, (předávací protokol, výslech jednatele žalobkyně , jméno FO, , výslech svědka , jméno FO, ). Přípisem ze dne , datum, žalovaná sdělila žalobkyni, že provedla započtení svých pohledávek za žalobkyní oproti jistotě (předmětný přípis, v podrobnostech viz výše). Dne , datum, žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu (předžalobní výzva, detail odeslané zprávy do datové schránky). Tyto skutečnosti nebyly mezi účastníky sporné.

22. Z provedeného dokazování však nevyplývá, kdy byly splatné jednotlivé pohledávky žalované vůči žalobkyni, které uplatňovala k započtení vůči zaplacené jistotě (kromě dlužného nájemného, jehož započtení žalobkyně nerozporovala). Zejména z provedených důkazů nevyplývá, že by žalovaná vůbec někdy vyzvala žalobkyni k zaplacení těchto pohledávek. To žalovaná ani netvrdila.

23. Nutno zdůraznit, že na jednání dne , datum, soud prvního stupně poučil žalovanou dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., že je povinna tvrdit a označit důkazní prostředky k prokázání toho, že má vůči žalobkyni pohledávky, tj. na základě jaké skutečnosti jednotlivá pohledávka vůči žalobkyni vznikla, v jaké je výši a kdy se pohledávka stala splatnou, a to ohledně jednotlivých pohledávek, které použila k započtení, přičemž byla také poučena, že pokud tuto povinnost nesplní, může být ve sporu neúspěšná. Žalovaná na tuto výzvu reagovala podáním ze dne , datum, (v soudem stanovené lhůtě), ve kterém však žádná tvrzení ohledně splatnosti nedoplnila a ani v tomto směru nenavrhla žádné důkazy (tam navržené důkazy se týkaly uzavření dohody o narovnání s majitelem , Anonymizováno, a vyplacení dohodnuté částky majiteli , Anonymizováno, , dále stavu předmětných prostor před jejich předáním žalobkyni a v době jejich vrácení).

24. Po právní stránce je předmětná podnájemní smlouva smlouvou uzavřenou v souladu s § 2215 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), když touto smlouvou žalovaná zřídila žalobkyni užívací právo k předmětným prostorům a žalobkyně se zavázala hradit nájemné. Podnájem se subsidiárně řídí právní úpravou nájemní smlouvy v § 2201 a násl. o. z., v tomto případě též přiměřeně zvláštními ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání v § 2302 a násl. o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019). Podnájem zanikl z důvodu výpovědi ze strany žalované (§ 1998 o. z.), když ve smlouvě bylo sjednáno, že žalovaná je oprávněna smlouvu vypovědět, pokud žalobkyně nezaplatí jakoukoliv částku splatnou dle smlouvy nebo její část, přičemž výpovědní doba činí 1 měsíc a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi podnájemci. Žalovaná smlouvu vypověděla dne , datum, , k zániku nájmu tak došlo dne , datum, (to mezi účastníky nebylo sporné). K tomuto dni také došlo k předání předmětných prostor zpět žalované.

25. Žalobkyně v souladu se smlouvou uhradila žalované jistotu ve výši 2 000 000 Kč (§ 2012 a násl. o. z.). Dle čl. 5.5. smlouvy měla být jistota vrácena žalobkyni do 30 dnů po dni ukončení smlouvy, tj. do , datum, . To žalovaná také nezpochybňuje.

26. Předmětem sporu je to, zda nárok žalobkyně na vrácení jistoty zanikl z důvodu zápočtů provedených žalovanou.

27. Jak již bylo uvedeno výše, odvolací soud považuje v prvé řadě za podstatné to, zda pohledávky žalované (pokud vůbec existovaly) byly způsobilé k započtení.

28. Jelikož ustanovení upravující jistotu (§ 2012 a násl. o. z.) nestanoví žádná zvláštní pravidla pro započtení dluhů na jistotu, je třeba použít obecná ustanovení o započtení závazků, tj. § 1982 až 1991 o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2267/2019).

29. Podle § 1982 odst. 1 o. z. lze k započtení přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky. Podle § 1987 odst. 1 o. z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Z těchto ustanovení vyplývá, že podmínkou pro započtení aktivní pohledávky (tj. pohledávky, která se používá k započtení; pasivní pohledávka je ta, proti které se započítává) je mj. to, že se jedná o pohledávku splatnou. Teprve okamžikem splatnosti pohledávky totiž věřiteli vzniká právo požadovat její uspokojení a nesplatnou pohledávku nelze (úspěšně) uplatnit před soudem. Nesplatnou pohledávku tedy k započtení použít nelze (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1022/2020).

30. Uvedená zákonná ustanovení jsou dispozitivní, umožňují tedy účastníkům, aby se od nich dohodou odchýlili (§ 1 odst. 2 o. z.). To však účastníci v této věci neučinili. V čl. 5.5. podnájemní smlouvy bylo sjednáno, že proti jistotě budou započteny částky splatné. Jak ze zákona, tak z podnájemní smlouvy tedy vyplývá, že proti jistotě mohly být započteny jen splatné pohledávky.

31. V daném případě žalovaná proti jistotě započítávala nároky, které byly svou povahou nároky na náhradu škody z porušení smluvní povinnosti (§ 2913 o. z.). Jelikož zákon u nároku na náhradu škody splatnost neupravuje, použije se obecné ustanovení § 1958 odst. 2 o. z., podle kterého věřitel může požadovat plnění ihned a dlužník je povinen dluh splnit bez zbytečného odkladu. Náhrada škody je tedy splatná na výzvu. Není vyloučeno, aby si účastníci sjednali splatnost jinak, to se ale nestalo. Ačkoliv smlouva obsahuje i ujednání o povinnosti uhradit případnou škodu, resp. nároky na její odstranění (čl. 6.8.1., čl. 6.8.2., čl. 10.1. podnájemní smlouvy), žádnou dohodu o splatnosti těchto nároků smlouva neobsahuje. Proto je třeba použít zákonnou úpravu.

32. Jak bylo uvedeno výše, žalovaná přes poučení ze strany soudu prvního stupně ani netvrdila, kdy byly započítávané pohledávky splatné. Z provedených důkazů nevyplývá, že by žalovaná vyzvala žalobkyni k zaplacení tvrzených pohledávek předtím, než tyto pohledávky započetla přípisem ze dne , datum, .

33. Ani samotný přípis ze dne , datum, výzvu k úhradě uvedených pohledávek neobsahuje, je v něm pouze prováděno započtení. Ovšem i kdyby výzvu k zaplacení obsahoval, nebylo by možné jedním právním jednáním zároveň přivodit splatnost pohledávky a provést její započtení. K započtení je totiž možné přistoupit až poté, co se pohledávka stane splatnou (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2018, sp. zn. 33 Cdo 1534/2018).

34. Nehraje roli, zda uplatněné nároky představovaly přímo nárok žalované na náhradu škody nebo regresní nároky (postihy) žalované dle § 2917 o. z. představované škodou způsobenou majiteli , Anonymizováno, , kterou žalovaná uhradila (tvrzení žalované v tomto směru nebyla zcela jasná). I případné regresní nároky by byly splatné na výzvu dle § 1958 odst. 2 o. z.

35. Z výše uvedeného vyplývá, že započtení učiněné přípisem žalované ze dne , datum, nemohlo mít žádné účinky, když tyto pohledávky (pokud vůbec existovaly) k tomuto dni nebyly splatné (resp. když žalovaná v tomto směru neunesla břemeno tvrzení a důkazní břemeno). Tento zápočet proto nemohl způsobit zánik nároku žalobkyně na vrácení jistoty (vyjma zápočtu dlužného nájemného, který však sporný nebyl a byl zohledněn v žalobě).

36. Vzhledem k tomu již je zcela nadbytečné zabývat se tím, zda uvedené započítávané pohledávky žalované vznikly, příp. v jaké výši (zda byla žalované způsobena škoda, jaký byl stav prostor k datu předání atd.). To by na rozhodnutí ve věci nemohlo nic změnit. V každém případě se nejednalo o pohledávky splatné (nebylo to tvrzeno ani prokázáno), a proto nebyly způsobilé k započtení.

37. Pro úplnost odvolací soud uvádí, že teprve v odvolání přišla žalovaná s tvrzením, že v příčinné souvislosti se vzniklými škodami musela uhradit smluvní pokutu majiteli , Anonymizováno, nemovitosti, kterou uplatňuje po žalobkyni formou regresu. Nikdy předtím se o smluvní pokutě nezmínila, ani z předloženého zápočtu přípisem ze dne , datum, nevyplývá, že by byla započítávána nějaká smluvní pokuta, resp. škoda vzniklá v důsledku vyplacení smluvní pokuty. Jedná se tak o nepřípustnou novotu uplatněnou v rozporu s § 205a o. s. ř. a k tomuto novému tvrzení nelze v odvolacím řízení přihlížet (§ 213 odst. 5 o. s. ř.). Ovšem tato skutečnost by stejně nemohla mít žádný vliv na právní posouzení této věci, jak bylo uvedeno výše.

38. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že žalobkyně se důvodně domáhá vrácení jistoty ve výši 1 114 393,65 Kč (celková jistota 2 000 000 Kč po započtení dlužného nájemného), když tato pohledávka nezanikla započtením. Jak bylo uvedeno výše, jistota měla být vrácena do 30 dnů po dni ukončení smlouvy, tj. do , datum, . Od následujícího dne je žalovaná v prodlení s placením, je proto povinna hradit žalobkyni také úrok z prodlení z dlužné částky dle § 1970 o. z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Odvolací soud tedy shledal, že rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I., kterým žalobě vyhověl, je ve výsledku správný, byť z jiných důvodů, než na kterých své rozhodnutí založil soud prvního stupně.

39. Soud prvního stupně také správně rozhodl ve výroku II. o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, když dle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal jejich náhradu žalobkyni, která byla v řízení zcela úspěšná. Soud prvního stupně také náklady žalobkyně správně vypočetl, v podrobnostech tak lze odkázat na odůvodnění napadeného rozsudku. Odvolací soud pouze upozorňuje, že v odůvodnění napadeného rozsudku ohledně nákladů řízení došlo k chybě v psaní, když se uvádí, že je přiznáváno šest paušálních náhrad výdajů po 300 Kč, přičemž za tyto úkony učiněné v roce 2025 má náležet paušální náhrada po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění účinném od 1. 1. 2025. Jedná se však skutečně jen o chybu v psaní, vypočtené celkové náklady řízení odpovídají výpočtu s uvedenými paušálními náhradami po 450 Kč.

40. Ve výroku III. soud prvního stupně rovněž správně rozhodl o nákladech státu ve výši 3 709 Kč, představovaných vyplaceným svědečným, když dle § 148 odst. 1 o. s. ř. uložil neúspěšné žalované zaplatit tyto náklady státu.

41. Rozsudek soudu prvního stupně tedy byl ve všech výrocích věcně správný, proto jej odvolací soud zcela potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

42. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. v návaznosti na § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, která byla v odvolacím řízení zcela úspěšná, náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady žalobkyně tvoří odměna za zastupování advokátem za 1 úkon právní služby dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (účast na jednání odvolacího soudu) 12 780 Kč, náhrada hotových výdajů za 1 úkon právní služby 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a dle § 137 odst. 3 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 2 778,30 Kč. Další náklady žalobkyně neuplatnila. Náklady žalobkyně v odvolacím řízení tedy činí celkem 16 008,30 Kč. Odvolací soud uložil žalované zaplatit náhradu nákladů odvolacího řízení žalobkyni k rukám její zástupkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) do 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), když pro stanovení delší lhůty neshledal důvod.