17 Co 99/2024

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně senátu JUDr. Ivety Hendrychové a soudců Mgr. Vladimíra Berana a JUDr. Jitky Válkové v právní věci žalobkyně: právnická osoba ., IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení částka Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Děčíně č. j. 125 C13/2020-133 ze dne 16. 11. 2023 a doplňujícímu usnesení Okresního soudu v Děčíně č. j. 125 C 13/2020-161 ze dne 26. 4. 2024

I. Rozsudek Okresního soudu v Děčíně č. j. 125 C 13/2020-133 ze dne 16. 11. 2023 doplněný usnesením Okresního soudu v Děčíně č. j. 125 C 13/2020-161 ze dne 26. 4. 2024 se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů odvolacího řízení , částka, , a to k rukám advokáta , Jméno advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Shora uvedeným rozsudkem Okresní soud v Děčíně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni , částka, s úrokem z prodlení z částky , částka, ve výši , Anonymizováno, % ročně od , datum, do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a současně ji zavázal k povinnosti zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši , částka, , do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.).

2. V odůvodnění okresní soud konstatoval, že žalobkyně svou žalobu zdůvodnila tím, že požadovaná částka , částka, představuje žalovanou nevrácenou aukční jistotu, kterou žalobkyně žalované zaplatila v souladu s podmínkami aukční vyhlášky č. , hodnota, s předmětem aukce mimo jiné specifikovaným jako zděný dům se dvěma byty v obci , adresa, Žalobkyně dále tvrdila, že po provedené dražbě zjistila, že žalovaná žalobkyni uvedla v omyl co do předmětu dražby, když uvedla, že předmětem dražby je dům se dvěma bytovými jednotkami, když reálný (faktický) stav domu je takový, že v domě se nachází pouze jedna bytová jednotka (a podkroví). Právě existence dvou bytových jednotek v domě byla rozhodujícím důvodem účasti žalobkyně v dražbě, neboť nemovitost hodlá v rámci svého podnikatelského záměru pronajímat. Žalobkyně má za to, že žalovaná uvedla žalobkyni v omyl, a to podstatným způsobem, když nesprávně (lživě) specifikovala předmět dražby co do popisu předmětu dražby. Žalobkyně proto ještě v době před podpisem kupní smlouvy na předmět dražby (po provedené prohlídce domu) pro podstatné porušení smlouvy od dražby odstoupila a žádala vrácení zaplacené aukční jistoty , částka, , což však žalovaná do současné doby odmítá.

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Má za to, že údaje v odhadu , Anonymizováno, ze dne , datum, (vyhotoveného za účelem aukce) a aukční vyhlášce č. , hodnota, ze dne , datum, jsou správné, zohledňují skutečný stav nemovitostí, neboť má za to, že v domě jsou dvě bytové jednotky. To, že v popisu předmětu aukce ze dne , datum, (pozn. soudu: vyhotoveného v rámci následné aukce realizované žalovanou po nezdařené aukci, která je předmětem tohoto sporu) je uvedeno, že v domě se nachází byt o velikosti , Anonymizováno, není nic, co by odporovalo tomu, že v domě se nacházejí dvě bytové jednotky. Je to pouze jiné dispoziční uvedení skutkového stavu. Dále má za to, že žalobkyně se v předmětném aukčním jednání chovala nezodpovědně, zejména tím, že se neúčastnila prohlídky nemovitostí, realizované žalovanou v souladu s aukční vyhláškou, když k tomuto kroku přistoupila až před tím, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy.

4. Dále soud konstatoval, že již ve věci rozhodl, když žalobě rozsudkem ze dne 11. 5. 2021, č. j. 125 C 13/2020-55 vyhověl. Uvedený rozsudek byl usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 15. 3. 2022, č. j. 17 Co 15/2022-87 zrušen z důvodu nedostatečně zjištěného skutkového stavu věci ve vztahu ke zjištění dispozice předmětného domu a věc byla za tímto účelem prvostupňovému soudu vrácena k provedení dalšího dokazování.

5. Po provedeném dokazování, jehož skutková zjištění soud uvedl pod body 6. – 14. odůvodnění rozsudku, s důrazem na znění aukční vyhlášky č. , hodnota, ze dne , datum, , odhadu obvyklé tržní ceny nemovitosti , Anonymizováno, ze dne , datum, vyhotoveného pro účely elektronické aukce zveřejněné aukční vyhláškou č. , hodnota, , popisu předmětu aukce ze dne , datum, pro účely následné elektronické aukce po nezdařené elektronické aukci zveřejněné aukční vyhláškou č. , hodnota, , vyjádření , právnická osoba, , adresa, , stavebního úřadu ze dne , datum, , výpovědi svědka , jméno FO, , který byl předchozím vlastníkem předmětných nemovitostí, tvrzení žalované (která při jednání uvedla, že následná odlišná specifikace nemovitostí, na kterou se vztahuje popis předmětu aukce ze dne , datum, , byla učiněna z důvodu, aby se do budoucna předešlo dalším sporům o tom, zda jsou v domě dvě, případně jedna bytová jednotka, když má za to, že uvedení skutečnosti, že v bytě se nachází byt o velikosti , Anonymizováno, neodporuje tomu, že v domě se nacházejí dvě bytové jednotky, neboť se jedná pouze o jiné dispoziční uvedení skutečného stavu pro případ, kdy by se obyvatel domu rozhodl používat dva byty jako jeden), dospěl okresní soud ve shodě se svými závěry vyjádřenými v předchozím rozsudku k závěru, že údaje v aukční vyhlášce č. , hodnota, ze dne , datum, a odhadu č. , Anonymizováno, ze dne , datum, , jež byly vyhotoveny pro účely aukce, které se účastnila jako dražitelka žalobkyně, jsou dle názoru soudu nepřesné, zavádějící a neodpovídající skutečnému stavu nemovitostí, o čemž svědčí již skutečnost, že údaje (popis nemovitostí) uváděné v aukční vyhlášce č. , hodnota, jsou po nezdařené aukci pro účely další aukce následně i samotnou žalovanou prezentovány odlišným způsobem, kdy oproti původní aukční vyhlášce č. , hodnota, je změna popisu totožných nemovitostí uvedena způsobem, kdy namísto prezentovaných dvou bytových jednotek nacházejících se v domě č. ev. , Anonymizováno, (jednoznačný údaj adresovaný případným zájemcům aukce) je uvedeno, že v domě se nachází pouze bytová jednotka jedna (dispozice , Anonymizováno, ). Již tento fakt dle názoru soudu svědčí o tom, že aukční vyhláška nebyla ani ze strany žalované považována za v tomto ohledu reálnému stavu vypovídající, kdy soud je takového názoru, že je rozdíl, pokud se v domě nachází jedna bytová jednotka nebo dvě bytové jednotky. Skutečnost, že v domě se nenachází dvě bytové jednotky, jak bylo žalovanou v rámci prvotní prováděné aukce (které se účastnila žalobkyně) prezentováno, je dle názoru soudu prokázána zejména svědeckou výpovědí svědka, který byl předchozím vlastníkem (a současně uživatelem) předmětných nemovitostí, a který soudu vysvětlil, že v přízemí domu se nacházel jeden standardní byt a nahoře podkroví, resp. dle vyjádření soudu se jednalo o podkrovní místnosti, o kterých se však nelze vyjádřit, že by tvořily byt s možností jeho samostatného provozování a užívání. Skutečnost, že v domě se nenacházejí dva byty, jak v aukční vyhlášce č. , hodnota, ze dne , datum, (pozn. soudu: na kterou reagovala žalobkyně registrací, složením aukční jistoty a přihláškou) uvedeno, prokazuje dále taktéž vyjádření , právnická osoba, , adresa, , stavebního úřadu, podle kterého je stavba dle katastru nemovitostí vedena jako objekt pro rodinnou rekreaci, kdy tento typ objektů nedisponuje bytovými jednotkami, pouze prostorem pro individuální rodinnou rekreaci, a který současně soudu sdělil, že kolaudačním rozhodnutím příslušný úřad nedisponuje, neboť se nedochovalo. Pokud se dále týká i obsahu slovního popisu uvedeného v aukční vyhlášce potud, kdy se má jednat „o klidnou lokalitu s výhledem do krajiny s okolními lesy“, soud s ohledem na obsah výpovědi svědka pana , jméno FO, dodal, že i toto vyjádření není odpovídající realitě v tom ohledu, kdy svědek vypověděl, že bezprostředně (ve vzdálenosti asi , Anonymizováno, m od domu) sousedí další nemovitost, nad to ubytovací zařízení, u kterého je tak předpoklad většího počtu přechodně se nacházejících uživatelů a s tím související rušnost provozu (nejedná se tedy o osamocenou nemovitost obklopenou pouze výhledem do krajiny a lesem).

6. S citací ust. zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a ust. § 2001 a násl. o. z. upravujících odstoupení od smlouvy dospěl soud ke skutkovému a právnímu závěru, že ze strany žalované došlo k porušení podmínek aukce, kdy žalovaná v aukční vyhlášce č. , hodnota, ze dne , datum, uvedla nesprávný popis (stav) předmětu aukce, který neodpovídá jeho skutečnému stavu, a to podstatným způsobem, důsledkem čehož však bylo, že žalobkyně se rozhodla jako účastník dražby v souladu s podmínkami stanovenými zákonem o veřejných dražbách této aukce účastnit, v souladu s podmínkami aukce zaplatila aukční jistotu, avšak v důsledku následných zjištění v rámci odborné prohlídky nemovitostí (spočívajících v žalovaným vadném označení věci, na které se vztahovala aukce, a to podstatným způsobem) od následných právních jednání vedených s žalovanou v souladu s ustanovením § 2001 a následující z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku odstoupila, když současně se dožadovala navrácení z její strany již poskytnutého plnění spočívajícího v zaplacené jistotě , částka, a žalobě, jakožto plně důvodné vyhověl. Soud má za to, že nepřesnost (vadnost) označení věci, kterou si žalovaná, jakožto provozovatel dražebního portálu (která, jakožto profesionál odpovídá za správnost poskytnutých údajů), následně uvědomila, když v následném popisu předmětu aukce ze dne , datum, tento popis uvedla odlišným způsobem, což spočívalo ve zcela základním ohledu, kterým je uvedení počtu bytových jednotek v domě, kdy došlo i k úpravě popisu lokality (oproti původnímu popisu chybí vyjádření „lokalita je klidná“). Žalobkyně, která se jako účastník dražby předmětné dražby zúčastnila, považovala právě počet bytů v domě v počtu dva jako zcela zásadní a rozhodnou skutečnost, v důsledku které se dražby účastnila, neboť nemovitosti hodlala užívat za účelem jejich nájmu. Pokud se týká žalovanou tvrzeného lehkomyslného jednání na straně žalobkyně ve vztahu k prohlídce předmětu aukce, soud uvedl, že v případě, kdy to byla žalovaná, kdo vadným (nesprávným) popisem předmětu aukce podstatným způsobem porušila podmínky dražby, se nelze odvolávat na lehkomyslnost žalobkyně, která jednala v důvěru ve správnost údajů uvedených v dražební vyhlášce, kdy žalobkyně prohlídku nemovitostí ještě před dokončením právních jednání, na základě kterých by k nim nabyla vlastnické právo, řádně (odborným způsobem) provedla.

7. Z výše uvedených důvodů okresní soud žalobě o zaplacení , částka, vyhověl. úroky z prodlení z , částka, soud přiznal žalobkyni dle ust. § 1968 a § 1970 o. z., přičemž i výše požadovaného úroku z prodlení je v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

8. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. vzhledem k plnému úspěchu žalobkyně.

9. Ve lhůtě stanovené zákonem podala žalovaná odvolání proti rozsudku a následně taktéž proti doplňujícímu usnesení.

10. Tvrdí, že žalobkyně nemá právo na vrácení , částka, , neboť nebyla oprávněna od realizované aukce odstoupit, neboť je to právě ona, kdo porušil podmínky aukce odmítnutím úhrady kupní ceny a uzavření kupní smlouvy. Odkázala přitom na aukční podmínky a průběh aukce zveřejněný na webu , Anonymizováno, . Je přesvědčena, že postupovala zcela v souladu těmito smluvními podmínkami, pokud provedla zápočet smluvní pokuty, na niž měla nárok.

11. Trvá nadále na rozhodujících skutečnostech, a to, že nepochybila, pokud předmět aukce specifikovala tak, jak bylo uvedeno v aukční vyhlášce č., hodnota, , přičemž za nerelevantní považuje změnu v popisu ze dne , datum, pro účely následné aukce, která byla učiněna pouze v reakci na jednání žalobkyně, aby předešla dalším obdobným problémům při další realizaci aukce. Vyšla při popisu přitom z reálného využívání nemovitosti. Nikdy ale netvrdila, že by se v ní nacházely dva kolaudované byty nebo dvě bytové jednotky zapsané v katastru. Má za to, že vzhledem k tomu, že jak přízemí, tak podkroví je vybaveno odpovídajícím příslušenstvím včetně kuchyně (bez ohledu na její velikost), je reálný stav takový, že v domě jsou dva byty, resp. je možné, aby prostory v něm byly užívány jako dva samostatné byty, aniž by to samozřejmě bránilo tom, že by někdo celý dům užíval bydlení jedné rodiny. Není pak relevantní, že v domě jsou také určité společné prostory, přes které se případně prochází např. do příslušenství některého z bytů. Domnívá se, že to není nic neobvyklého. Poukázala v této souvislosti na dispozici v panelových domech.

12. Co se týká skutkových zjištění učiněných soudem I. stupně z výpovědi svědka , jméno FO, , má za to, že soud si z jeho výpovědi vybral pouze to, co se mu k odůvodnění rozsudku „hodilo“ a nevzal v úvahu další jeho tvrzení, svědčící naopak pro reálnou možnost užívat byt jako dva byty. Citovala přitom z výpovědi tohoto svědka s tím, že jí není známo, proč tento svědek ve své výpovědi uvedl, že on nemovitost užíval pouze pro bydlení své rodiny, když je žalované známo (i on sám nám to dříve tvrdil), že sám podkroví jako byt pronajímal, resp. reálně byly v domě užívány dva byty.

13. Žalovaná je přesvědčena, že předmět aukce byl řádně popsán. Dále upozornila, že žalobkyně, která chtěla v rámci svého podnikatelského záměru zakoupit dům s více bytovými jednotkami, které by mohla pronajímat (jak nyní zjevně účelově uvádí) postupovala lehkovážně a nezachovala běžnou opatrnost, pokud nejen nevyužila možnost prohlídky nemovitosti, ale nezajímala se ani o další veřejně dostupné informace týkající se předmětné nemovitosti. Pokud by tak učinila, zjistila by bez problémů jednak reálný stav nemovitosti, ale také např. i to, že nestojí na samotě, ale je vedle ní další nemovitost. Má za to, že není možno, aby bylo postupováno způsobem, jak činila žalobkyně, která, aby jí nemovitost „neutekla“, zajistí si před dalšími zájemci výhru v aukci, a teprve poté si ji prohlédne a když zjistí, že jí z nějakého důvodu nevyhovuje, začne si vymýšlet různé „vady“, odmítne úhradu kupní ceny a uzavření kupní smlouvy, čímž aukci zmaří. Je přesvědčena s odkazem na ust. o. z., že vše, co je žalobkyní nyní vytýkáno, skutečně mohla zjistit, pokud by postupovala s opatrností běžnou při koupi nemovitosti. Naproti tomu žalovaná, jakožto ta, kdo provozuje dražební portál, může vycházet z toho, že každý zájemce o nemovitost je osobou svéprávnou. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, žalobu zamítl a přiznal žalované náhradu nákladů před soudy obou stupňů.

14. K odvolání se vyjádřila žalobkyně. Uvedla, že soud I. stupně splnil pokyn odvolacího soudu a skutkový stav byl zjištěn beze všech pochyb. Žalovaná přitom ani po doplnění dokazování neprokázala, že by se ke dni konání aukce v předmětné nemovitosti nacházely dva byty. Žalobkyně odkázala zejména na výpověď svědka , jméno FO, , dle kterého uspořádání domu neumožňovalo užívání dvěma samostatnými rodinami, pro něho by to bylo neakceptovatelné. I žalovaná záměrně uváděla za účelem zvýšení ceny nemovitosti nepravdivé údaje a uvedla žalobkyni v omyl. Žalobkyně znovu popsala průběh aukce a zdůraznila, že při vyhlášení další dražby pod číslem , hodnota, , jejímž předmětem byla identická nemovitost, byl předmět aukce popsán již správně bez existence dvou bytových jednotek, přičemž kdyby si žalovaná byla svým právním názorem jistá, nepřistoupila by k tak zásadní změně nové aukční vyhlášky. Žalobkyně má za to, že soud I. stupně správně aplikoval ust. § 2001 a násl. o. z. Dále odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR a Krajského soudu v Hradci Králové upravující definici bytu. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

15. Odvolací soud přezkoumal dle § 212 a násl. o. s. ř. napadený rozsudek spolu s doplňujícím usnesením č. j. 125 C 13/2020-161 ze dne 26. 4. 2024 a dospěl k následujícím zjištěním a závěrům.

16. Odvolací soud k doplnění skutkového stavu zopakoval dle § 213 odst. 2 o. s. ř. dokazování aukční vyhláškou č. , hodnota, ze dne , datum, , odhadem obvyklé ceny nemovitosti , Anonymizováno, , dopisem žalobkyně ze dne , datum, a dispozičními nákresy nemovitosti. Má za to, že závěr soudu I. stupně ohledně zjištěného stavu nemovitosti je správný, když údaje uvedené v aukční vyhlášce č. , hodnota, ze dne , datum, byly nepřesné a zavádějící neodpovídající skutečnému stavu, když nebylo prokázáno, že by se v nemovitosti nacházely dva byty, což vyplynulo jak z výpovědi svědka , jméno FO, , tak i z dispozičních nákresů předmětné nemovitosti.

17. Z dopisu žalobkyně ze dne , datum, odvolací soud posouzením jeho obsahu zjistil, že v něm jednak žalobkyně odstoupila od provedené dražby a od všech právních úkonů spojených s dobrovolnou elektronickou dražbou konanou dne , datum, a jednak žalobkyně vznesla námitku neplatnosti pro omyl, když uvedla, že při prohlídce nemovitosti zjistila, že v domě nejsou dvě samostatné bytové jednotky, jak bylo uváděno v aukční vyhlášce, tj. reálný stav předmětu aukce není v souladu s aukční vyhláškou, reálný stav nemovitosti neodpovídá obchodnímu závěru dražitele a proto žalobkyně nehodlá kupní smlouvu na předmět aukce uzavřít.

18. Co se týká právního posouzení soudem I. stupně, má odvolací soud za to, že odkaz a citace ze zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nejsou přiléhavé, když v řízení nevyšly najevo skutečnosti, že by předmětná aukce byla prováděna postupem dle z. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a že by žalovaná měla příslušnou koncesi ve smyslu § 6 odst. 1 z. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Účastnice naopak shodně při jednání odvolacího soudu uvedly, že prostřednictvím aukce mělo dojít k výběru smluvní strany, se kterou měla být následně jako kupujícím uzavřena kupní smlouva předmětu aukce.

19. Odvolací soud tudíž dospěl k závěru, že žalovaná prostřednictvím svého aukčního portálu zprostředkovala vysoutěžení ceny nemovitosti s tím, že následně mělo dojít k uzavření kupní smlouvy.

20. Odvolací soud na základě shora uvedeného uzavírá, že mezi účastnicemi došlo k uzavření inominátní smlouvy (§ 1746 odst. 2 o. z.) s prvky smlouvy zprostředkovatelské dle § 2445 a násl. o. z. a veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku ve smyslu § 1772 a násl. o. z. Jelikož však žalovaná uvedla žalobkyni v omyl a žalobkyně v dopise ze dne , datum, mimo jiné toto namítla s tím, že kupní smlouvu uzavřít nehodlá, jednalo se dle odvolacího soudu o omyl o okolnosti rozhodující a na tuto situaci dopadá ust. § 583 o. z. dle kterého jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné. Žalobkyně se omylu, resp. relativní neplatnosti ve smyslu § 586 odst. 1 dovolala, a tudíž na plnění poskytnuté žalobkyní žalované je třeba hledět jako na plnění z právního důvodu, který odpadl a žalovaná je povinna ve smyslu § 2991 žalobkyni toto plnění vydat.

21. Na základě shora uvedeného tudíž odvolací soud, byť zčásti s odlišným skutkovým a právním závěrem, napadený rozsudek včetně správně přiznaného příslušenství, nákladového výroku a doplňujícího usnesení č. j. 125 C 13/2020-161 ze dne 26. 4. 2024 dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

22. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně byla i v odvolacím řízení zcela úspěšná Žalobkyni tudíž náleží náhrada nákladů odvolacího řízení v celkové výši , částka, představující na nákladech právní zastoupení dva úkony právní služby po , částka, za vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu (§ 7 bod 5, § 12 odst. 1 písm. g) a k) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif), dva režijní paušály po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokát tarif), náhradu cestovného ze sídla advokáta k jednání odvolacího soudu , částka, (celkem , hodnota, hodin), náhradu za promeškaný čas 4 x 100 Kč (§ 14 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif), to vše s 21 % DPH , částka, .

23. Místo a lhůta k plnění byly stanoveny v souladu s ust. § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.