35 Co 218/2024

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Marka a soudců Mgr. Ondřeje Plška a JUDr. Andrey Milichovské ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A ) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B 2 oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované o zaplacení částky 31 199 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v České Lípě č. j. 51 C 264/2022-192 ze dne 9. 4. 2024

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům náklady odvolacího řízení ve výši , částka, k rukám , Jméno advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od , datum, do zaplacení a na nákladech řízení částku , částka, , vše do 3 dnů od právní moci rozsudku. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaná jako nájemce užívala byt ve vlastnictví žalobců v domě čp. , Anonymizováno, o velikosti 3+1 nejprve na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené na dobu určitou od , datum, do , datum, a posléze na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené na dobu určitou od , datum, do , datum, , přičemž byt přebírala po předchozím nájemci , jméno FO, . Dále okresní soud učinil zjištění, že žalovaná byt po ukončení nájmu i přes výzvu žalobců ze dne , datum, nevyklidila, v důsledku čehož vyvolali žalobci řízení o vyklizení předmětného bytu u Okresního soudu v Liberci, který rozsudkem č. j. , spisová značka, ze dne , datum, uložil žalované povinnost vyklidit byt, přičemž rozsudek nabyl právní moci dne , datum, . Ze zápisu o stavu bytu ze dne , datum, a svědecké výpovědi , jméno FO, bylo zjištěno, že k uvedenému dni převzal žalobce bez přítomnosti žalované předmětný byt za přítomnosti tohoto svědka. Soud vzal za prokázané, že byt nebyl odevzdán ve stavu, v jakém jej žalovaná do nájmu převzala a nejednalo se o stav způsobený běžným opotřebením či vznikem vad, které by byli povinni odstranit žalobci na vlastní náklady bez náhrady žalovanou. Stav bytu po skončení nájmu je dostatečně dokumentován předloženou fotografickou dokumentací a svědeckou výpovědí pana , jméno FO, . Oproti stavu na počátku nájmu byt nebyl vymalován, ani v řádně uklizeném stavu (jak předpokládala nájemní smlouva), byl předán s poškozenou plovoucí podlahou, poškozenými vodovodními bateriemi, poškozeným WC, odstraněným umyvadlem, přičemž se jedná o poškození bytu, za které odpovídá žalovaná. Ve všech uváděných položkách se totiž jedná o zanedbání provádění či hrazení běžné údržby a provádění či hrazení drobných oprav, k čemuž je žalovaná zavázána podle § 2257 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) ve spojení s nařízením vlády č. 308/2015 Sb. Dle názoru soudu poškození bytu bylo způsobeno zejména neprováděním běžné údržby, drobných oprav, ale také zcela evidentním nešetrným zacházením s bytem a jeho zařízením, tedy jde ve svém celku o porušení povinnosti žalované užívat byt řádně (§ 2255 odst. 1 o. z.) a jde o poškození způsobené okolnostmi, za které žalovaná odpovídá (§ 2267 o. z.) a žalobci je mohli (a i tak učinili) na náklady nájemce odstranit. Pokud tedy žalobci vynaložili náklady na odstranění výše specifikovaných poškození části bytu, jedná se o nárok důvodný a je povinností žalované jako (bývalého) nájemce tyto vynaložené náklady žalobcům zaplatit. V případě požadovaných nákladů za úklid, vyklizení a vymalování bytu soud vycházel z ujednání účastníků v nájemní smlouvě, v rámci nějž byla dohodnuta paušální částka za vymalování ve výši , částka, a za úklid bytu po vymalování ve výši , částka, pakliže žalovaná neprovedla finální úklid a vymalování. Přiměřenost sjednané částky soud dovodil ze znaleckého posudku vypracovaného na objednávku žalobců , tituly před jménem, , jméno FO, . V případě nákladů na odstranění poškození plovoucí podlahy v obývacím pokoji soud vzal za prokázané z nájemní smlouvy a výpovědi svědkyně , jméno FO, (předchozího nájemce předmětného bytu), že žalovaná byt převzala s nepoškozenou plovoucí podlahou, což žalovaná stvrdila i v listinách v souvislosti s převzetím bytu do nájmu svým podpisem. Pokud žalovaná tvrdila poškození podlahy z důvodu zvýšeného výskytu vlhkosti v bytě pro nedostatečné zajištění vytápění bytu ze strany žalobců jako pronajímatelů, které způsobilo zvlnění podlahy, toto tvrzení žalované neshledal soud za prokázané, když přihlédl nejen k tvrzení svědkyně , jméno FO, , že ta při stejném způsobu vytápění byla schopna byt vytopit, ale i k tomu, že žalovaná v průběhu nájmu uvedenou závadu - poškození podlahy pro zvýšenou vlhkost z důvodu nedostatečně zajištěného vytápění - žalobcům ani nenahlásila podle § 2264 odst. 1 o. z. V případě položky týkající se nákladů na výměnu 3 kusů vodovodní baterie, montáže umyvadla a opravu WC (dále jen sanitární zařízení) v celkové částce , částka, , soud vyšel z nájemní smlouvy a protokolu o převzetí bytu, které prokazují, že předmětný byt byl při jeho převzetí do nájmu žalovanou vybaven uvedeným sanitárním zařízením a jeho poškození v průběhu nájmu bytu žalovanou bylo prokázáno fotodokumentací a svědeckou výpovědí , jméno FO, , přítomného při převzetí bytu žalobcem dne , datum, . Stejně jako v případě poškozené plovoucí podlahy, tak v případě poškozeného sanitárního zařízení žalobci též prokázali znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , že jimi uplatněné náklady na opravu předmětných poškození nejsou nepřiměřené ve srovnání s obvyklými cenami na trhu. Úrok z prodlení z přiznané částky soud žalobcům přiznal s odkazem na § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to od , datum, do zaplacení, když žalobci předžalobní výzvou ze dne , datum, prokázali, že žalovanou vyzvali k úhradě těchto nákladů do , datum, . S ohledem na plný úspěch žalobců jim soud přiznal náhradu nákladů za řízení před okresním soudem v celém rozsahu podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“).

2. Rozsudek okresního soudu včas v celém rozsahu napadla odvoláním žalovaná, namítajíc, že svědkyně , jméno FO, neuváděla pravdu o stavu bytu, když jej jako přechozí nájemce opouštěla, zejména pokud jde o stav podlahy, která byla kvůli vlhkosti ze sklepa při nedostatečně zajištěném vytápění ze strany žalobců jako pronajímatelů poškozená. Soud nepřihlédl k tomu, že na fotografiích pořízených pronajímateli po opuštění bytu žalovanou není zachycen celý byt. Dále se žalovaná v odvolání vyjadřuje k poškozené části dlažby na fotografiích zachycujících stav bytu, a to k té pasáži výpovědi svědkyně , jméno FO, , která tvrdila, že dlažba nebyla poškozena, ač je z fotografií zjevné, že poškozena byla. Též poukazuje na to, že vchodové dveře do bytu a jejich příslušenství ve formě kování a zámku v hodnotě cca , částka, byly její, jakož i na to, že jejím jediným příjmem je , částka, invalidního důchodu.

3. Krajský soud přezkoumal napadený rozsudek včetně jemu předcházejícího řízení, které doplnil opětovným výslechem svědka , jméno FO, , jenž se účastnil převzetí předmětného bytu žalobcem po ukončení nájmu žalovanou dne 30. 3. 2022. Ten v rámci výslechu (po předestření barevné fotodokumentace pořízené při převzetí bytu žalobcem za přítomnosti tohoto svědka) upřesnil skutečnosti týkající se stavu přebíraného bytu. I po takto doplněném dokazování odvolací soud shledal závěry okresního soudu v napadeném rozsudku věcně správnými ve vztahu ke všem třem žalovaným nárokům.

4. Odvolací soud stejně jako soud prvého stupně vyšel ze skutkového stavu, který mezi účastníky nebyl sporný, že žalovaná předmětný byt ještě před uzavřením nájemní smlouvy ze dne , datum, na dobu určitou do , datum, užívala na základě předchozí nájemní smlouvy ze dne , datum, v období od , datum, do , datum, , kdy byt přebírala po přechozím nájemci , jméno FO, . Mezi účastníky též nebylo sporu o tom, že byt byl v rozhodné době stejně jako za předchozího nájemce vytápěn jedněmi krbovými kamny, a též je nesporným to, že žalovaná v průběhu nájmu měla v bytě psy.

5. Ve vztahu k první žalované částce ve výši , částka, , jejíhož zaplacení se žalobci po žalované domáhali z důvodu, že byt opustila nevymalovaný a neuklizený, soud prvního stupně učinil správný skutkový závěr, že v řízení bylo jak zápisem o stavu bytu ze dne , datum, a k němu přiložené fotodokumentace (pořízené žalobcem při převzetí bytu uvedeného dne za přítomnosti svědka , jméno FO, ), tak svědeckými výpověďmi , jméno FO, i bývalého přítele žalobkyně , jméno FO, (který výslovně uvedl, že při opouštění bytu žalovanou vymalování neproběhlo) prokázáno, že byt žalovaná po skončení nájmu, k němuž došlo k , datum, (jak je doloženo i pravomocným rozsudkem Okresního soudu v , adresa, č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , jímž byla žalované uložena povinnost vyklidit předmětný byt) nepředala vymalovaný a uklizený.

6. Žalobci dále nájemní smlouvou uzavřenou se žalovanou , datum, (navazující na předchozí nájemní smlouvu ze dne , datum, ) prokázali, že žalovaná se jako nájemce v článku V.15. smlouvy dohodla se žalobci coby pronajímateli, že je povinna předat byt při ukončení nájmu v řádně uklizeném stavu s novým vymalováním celého bytu na bílo, nebo zaplatit pronajímateli částku ve výši , částka, za vymalování bytu a částku , částka, za úklid bytu po jeho vymalování.

7. V té souvislosti je třeba zdůraznit, že pokud jsou obsahem smluvního závazkového vztahu určitá práva a povinnosti, jsou jimi smluvní strany vázány a jednají ve vzájemné důvěře v její řádné dodržování. Uvedené ujednání mezi účastníky neodporuje ani § 2293 odst. 1 obč. zák., dle něhož nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Předmětné ujednání mezi účastníky není totiž sjednáno znevýhodňujícím způsobem pro žalovanou, neboť ta měla i právo výběru, zda po ukončení nájmu předá byt v řádně uklizeném stavu a vymalovaný, tj. ve stavu odpovídajícím její povinnosti, nebo nikoliv. Žalovaná zvolila druhou alternativu, pak jí tíží závazek zaplatit pronajímatelům dohodnutou částku.

8. Okresní soud též správně uzavřel, že i výše sjednané částky za vymalování a úklid splňuje parametr přiměřenosti, jak vyplývá ze závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, .

9. Ze všech výše uvedených skutečností je zřejmé, že účastníci při sjednání citovaného závazku žalované nevybočili z principu autonomie vůle stran sjednávat smlouvy svobodně a nezávisle (jež je omezena toliko korektivem veřejného pořádku či veřejného zájmu, dobrých mravů apod.), který je zakotven v § 1725 o. z., dle jehož věty druhé je v mezích právního řádu stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. Za této situace je pak správný právní závěr soudu prvého stupně, že žalovaná na základě dohody sjednané mezi účastníky v článku V.15. nájemní smlouvy má povinnost uhradit žalobcům částku , částka, .

10. Pokud jde o druhý žalobní nárok ve výši , částka, , ten žalobci uplatnili jako náhradu škody za poškozenou plovoucí podlahu v obývacím pokoji předmětného bytu. Okresní soud správně konstatoval, že podle § 2255 odst. 1 o. z. nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

11. Podle § 2267 o. z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel. Těmito náklady se pak myslí účelně vynaložené náklady, tedy takové náklady jsoucí potřebné k tomu, aby byla věc uvedena do stavu před poškozením, přičemž tyto náklady nesmí být zjevně nepřiměřené obvyklé ceně věci před poškozením (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, ).

12. Žalovaná proti žalobě namítala jednak, že podlaha již byla poškozená v době, kdy byt přebírala do nájmu, a jednak, že poškození spočívalo mimo jiné i ve vzedmutí podlahy, jehož příčinou dle ní bylo porušení povinnosti žalobců coby pronajímatelů zajistit možnost dostatečného vytápění bytu, když ten byl vybaven toliko jedněmi krbovými kamny.

13. S ohledem na uvedenou procesní obranu žalované leželo na žalobcích důkazní břemeno prokázat, že jednak došlo k poškození podlahy v obývacím pokoji, a že druh tohoto poškození nebyl zapříčiněn porušením jejich povinnosti uvedené v § 2257 odst. 1 o. z., dle něhož pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

14. Okresní soud učinil správný závěr, že žalobci unesli svou důkazní povinnost ve vztahu k jejich tvrzení, že žalovaná převzala byt do nájmu s nepoškozenou podlahou v obývacím pokoji, neboť tuto skutečnost žalovaná potvrdila v článku II.4. nájemní smlouvy z , datum, . Ostatně uvedený údaj v nájemní smlouvě podpořila i svědkyně , jméno FO, jako předchozí nájemce předmětného bytu, když vypověděla, že plovoucí podlaha v obývacím pokoji při ukončení nájmu z její strany byla v pořádku. Okresní soud správně za této situace vyhodnotil, že výpověď svědka , jméno FO, o nedobrém stavu plovoucí podlahy již na počátku nájmu žalované je nevěrohodná, neboť stojí osamocena oproti ostatním důkazům.

15. Poškození podlahy po skončení nájmu žalované ke dni převzetí bytu žalobcem dne , datum, , proběhnuvší za účasti svědka , jméno FO, bez přítomnosti žalované, prokazuje jednak žalobcem pořízená fotodokumentace a zápis o převzetí bytu z uvedeného dne, podepsaný svědkem , jméno FO, , kde je uvedeno, že je poškozená podlaha v obývacím pokoji, a dále pak i výpověď tohoto svědka. Ten v rámci opětovného výslechu provedeného odvolacím soudem po nahlédnutí do barevné fotodokumentace upřesnil, v čem spočívalo poškození podlahy v obývacím pokoji. Kromě tvrzení, že podlaha byla špinavá, v bytě bylo nevymalováno, ke stavu podlahy dále uvedl, že „byla v hrozně špatném stavu, byla popraskaná, možná tam měla žalovaná psy, jestli to neudělali oni“.

16. Za situace, kdy mezi účastníky nebylo sporu, že v průběhu nájmu měla žalovaná v bytě vícero psů, uvedené poškození podlahy v obývacím pokoji svědčí pro závěr, že k poškození podlahy došlo v důsledku porušení povinností řádně byt užívat ze strany žalované coby nájemce. Přičemž s ohledem na předmět řízení (kdy žalobci požadují náhradu škody za poškození podlahy toliko v obývacím pokoji) je nerozhodná odvolací námitka žalované, že na žalobcem přiložených fotografiích pořízených při převzetí bytu zpět žalobcem není zachycen celý byt.

17. Okresní soud též správně vyhodnotil jako neprokázané tvrzení žalované, že k poškození podlahy došlo v důsledku porušení zákonné povinnosti žalobců udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání, když předmětný byt o velikosti 3+1 byl vybaven toliko jedněmi krbovými kamny, která nebyla schopna byt vytopit a v důsledku toho došlo k vzedmutí podlahy. Uvedené tvrzení žalované je vyvráceno svědeckou výpovědí , jméno FO, , která jako předchozí nájemce užívající předmětný byt za stejných podmínek pro vytápění jako žalovaná, vypověděla, že vytápění krbovými kamny bylo sice chladnější, ale dostatečné, problém s vlhkostí byl malý, a to jen v rohu obývacího pokoje, přičemž plovoucí podlahy v něm byly v době, kdy byt předávala pronajímateli po ukončení nájmu, v pořádku.

18. Okresní soud v té souvislosti též správně přihlédl ke skutečnosti, že žalovaná, měla-li za to, že z její strany tvrzené vzedmutí podlahy je důsledkem porušení povinnosti ze strany pronajímatelů, měla tuto předmětnou vadu včas podle § 2264 odst. 1 o. z. nahlásit, což však neučinila.

19. S ohledem na výše řečené je odvolací soud ve shodě s okresním soudem, že žalobci prokázali, že jim vznikla škoda poškozením podlahy v obývacím pokoji neadekvátním zacházením ze strany žalované v rozporu s § 2255 odst. 1 o. z. Rovněž prokázali to, že jimi uplatněná výše náhrady škody odpovídá výši nákladů potřebných k uvedení podlahy do původního stavu před poškozením, když doložili fakturami za opravu podlahy a znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , že jimi vyúčtovaná cena za materiál i za cenu práce není zjevně nepřiměřená obvyklé ceně podlahy před poškozením ve smyslu výše citované judikatury Nejvyššího soudu. Odvolací soud za dané situace i po doplňujícím výslechu svědka , jméno FO, shledal nárok žalobců na náhradu škody za poškozenou podlahu ve výši , částka, důvodným.

20. Třetí žalobní nárok představuje částka , částka, za náklady na opravu – výměnu vodovodních baterií v bytě, montáž umyvadla a opravu WC a dále částka , částka, jakožto náhrada za zničené umyvadlo a 3 kusy vodovodních baterií (vanová, umyvadlová, dřezová).

21. Okresní soud i ve vztahu k tomuto nároku učinil správné skutkové i právní závěry, že z nájemní smlouvy bylo prokázáno, že žalovaná převzala byt do nájmu vybavený předmětným sanitárním zařízením, čímž je vyvráceno její tvrzení, v rámci nějž popírala existenci tohoto vybavení v bytě. Svědek , jméno FO, (tehdejší přítel žalované) potvrdil, že během nájemního vztahu umyvadlo demontovali a dali do sklepa. Svědek , jméno FO, , přítomný převzetí bytu žalobcem dne , datum, , potvrdil, že stav sanitárního zařízení včetně demontovaného poškozeného umyvadla na žalobcem pořízené fotodokumentaci odpovídá stavu bytu při jeho převzetí žalobcem.

22. Žalobci tímto prokázali právo na náhradu škody z důvodu poškození předmětného sanitárního zařízení a obdobně jako u druhého žalobního nároku fakturami a znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, prokázali, že jimi uplatněná výše náhrady škody nepřevyšuje obvyklou tržní cenu materiálu ani cenu práce nezbytnou k instalaci nového sanitárního zařízení.

23. Odvolací námitka žalované, že vchodové dveře do bytu a jejich příslušenství ve formě kování a zámku byly její, nemá význam pro uplatněné nároky ze strany žalobců, když z této skutečnosti žádné nároky žalovaná vůči žalobcům před okresním soudem nevznesla.

24. Pokud jde o žalobcem uplatněný nárok na úrok z prodlení z žalované částky, v tomto směru odvolací soud pro stručnost plně odkazuje na závěry okresního soudu v napadeném rozsudku, neboť jsou v souladu s právní úpravou obsaženou v § 1970 o. z. a v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

25. O náhradě nákladů řízení okresní soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř., tj. správně přiznal žalobcům nárok na jejich náhradu v rozsahu jimi uplatněném, když tito byli v řízení zcela úspěšní a výši těchto nákladů za právní zastoupení advokátem uplatnili v souladu s advokátním tarifem č. 177/1996 Sb., a cestovní náhrady advokáta k soudním jednáním v souladu s vyhláškami č. 467/2022 Sb. a č. 398/2023 Sb. V podrobnostech pro stručnost odvolací soud odkazuje v tomto rozsahu na odůvodnění napadeného rozsudku.

26. V odvolacím řízení byli zcela úspěšní žalobci, mají tak nárok na náhradu nákladů odvolacího řízení v plném rozsahu podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Ty jsou představovány odměnou advokáta žalobců za 2 úkony právní služby po , částka, za písemné vyjádření k odvolání a za účast u odvolacího jednání dne , datum, podle § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu č. 177/1996 Sb., jedním režijním paušálem ve výši , částka, za vyjádření k odvolání a jedním režijním paušálem ve výši , částka, za účast při odvolacím jednání podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění před a po novele č. 258/2024 Sb. účinné od , datum, , náhradou ztráty času za 2 započaté půlhodiny strávené cestou k odvolacímu jednání a zpět ve výši 2x , částka, podle § 14 advokátního tarifu ve znění po novele č. 258/2024 Sb. a cestovným advokáta žalobců k odvolacímu jednání osobním vozem Ford Mondeo na trase , adresa, a zpět při vzdálenosti celkem , hodnota, km, průměrné spotřebě motorové nafty 4,9 l/100 km, její ceně , částka, /litr včetně amortizace , částka, /km dle vyhlášky č. 475/2024 Sb. Po připočtení 21 % DPH k uvedeným částkám podle § 137 odst. 3 o. s. ř., když advokát žalobců je plátcem DPH, pak činí náklady odvolacího řízení na straně žalobců celkem , částka, , jež jim byly přiznány výrokem II shora.