95 Co 66/2026

Plný text

Krajský soud v Ústí nad Labem rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Beneše a soudkyň JUDr. Jany Novákové a Mgr. Gabriely Vršanské ve věci žalobkyně: jméno FO , narozená dne datum bytem adresa zastoupená advokátkou jméno FO sídlem adresa proti žalovanému: jméno FO , narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátem jméno FO sídlem adresa o zaplacení částky 221 852 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobkyně a žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Děčíně ze dne 11. listopadu 2025 č. j. 32 C 176/2024-254; ve znění usnesení Okresního soudu v Děčíně ze dne 9. prosince 2025 č. j. 32 C 176/2024-267;

I. Rozsudek okresního soudu sea) ve výroku I. potvrzuje,b) ve výroku II. v napadeném rozsahu mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 100 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobkyni se právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznává.

III. Žalovaný je povinen zaplatit náklady státu ve výši 4 427,26 Kč České republice – na účet Okresního soudu v Děčíně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit náklady státu ve výši 464,74 České republice – na účet Okresního soudu v Děčíně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Okresní soud svým rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 100 730 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), zamítl žalobu pro částku ve výši 121 122 Kč (výrok II.), žalobkyni stanovil povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 11 841 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného (výrok III.), rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Děčíně na náhradě nákladů řízení částku, Anonymizováno, 2 361,82 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.) a že žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Děčíně na náhradě nákladů řízení částku 1 964,18 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.).

2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, kterou se žalovaná domáhala zaplacení částky 221 852 Kč. Podle žaloby žalobkyně se žalovaným dne , datum, uzavřela nájemní smlouvu o nájmu domu a pozemku v katastrálním území , kat. území, , a to na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024 s měsíčním nájemným 20 000 Kč a měsíční zálohou na služby 5 900 Kč. Předtím, již dne 14. 6. 2023 proběhla prohlídka nemovitosti žalovaným a realitní makléřkou, která pronájem zprostředkovávala a žalovaný neměl ke stavu nemovitosti žádné výhrady. Dne 26. 12. 2023 odeslal žalovaný e-mail žalobkyni, kterým oznámil ukončení nájmu ke dni 27. 12. 2023 a dne 28. 12. 2023 žalobkyně obdržela klíče. Žalovaný podle žaloby neuvedl žádný platný důvod k výpovědi. Žalobkyně dne 28. 12. 2023 stav nemovitosti zkontrolovala a zjistila, že nemovitost jeví známky poškození, je v dezolátním stavu a chybí některé vybavení. Žalobkyně oznámila věc na policii, následně nalezla některé chybějící věci na půdě. Žalobkyně však i nadále postrádá následující vybavení nemovitosti: 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1 ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka, celkem v hodnotě 59 730 Kč. Poškození nemovitosti spočívalo v prolomené zdi ve vstupní chodbě, kde byla umístěna kamna, poškození zdi v obývacím pokoji, které bylo způsobeno vytržením přímotopů ze zdi a dále poškození zdi v obývacím pokoji, které bylo způsobeno navrtáním řady hmoždinek po celé délce zdi. Hodnota poškození činila 30 000 Kč. Dále byla poškozena koupelnová skříňka vyvrtáním dvou děr, kdy hodnota poškození činí 3 000 Kč. Rovněž nefungovala elektřina v důsledku nadměrné spotřeby elektřiny a vypálení kabelů, za opravu elektroinstalace zaplatila žalobkyně částku 20 122 Kč. Nemovitost se nacházela ve značně zanedbaném stavu, kdy žalobkyně zaplatila za úklid, broušení a malování, jakož i odvoz odpadu částku 9 000 Kč. Žalobkyně dále po žalovaném požaduje částku 160 000 Kč na dlužném nájemném za období leden 2024 až srpen 2024, tedy za období po opuštění předmětu nájmu z důvodu neplatné výpovědi s tím, že na nedoplatek nájemného použila jistotu ve výši 60 000 Kč. Žalobkyně tedy celkem požaduje částku 221 852 Kč (nájemné 100 000 Kč a náhradu škody 121 852 Kč).

3. Žalovaný se žalobou nesouhlasí. Uvádí, že nájemní smlouva byla uzavřena dne , datum, na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, avšak nemovitost mu byla zpřístupněna až o deset dní později, přestože nájemné za září uhradil v plné výši již při podpisu smlouvy. Nebyl sepsán žádný předávací protokol, stav nemovitosti neodpovídal inzerovaným fotografiím a vybavení bylo částečně nefunkční či poškozené. Po nastěhování žalovaný zjistil řadu vad – nefunkční spotřebiče, závady na elektroinstalaci, poškozené vybavení, problémy se septikem a klimatizací, které omezily užívání nemovitosti. Instalace klimatizace si vyžádala vyklizení horních pokojů od září do listopadu, kdy žalovanému vzniklo právo na slevu z nájemného. Koncem listopadu 2023 došlo k zahoření kamen, v důsledku něhož bylo ohroženo zdraví žalovaného a jeho přítelkyně, škvára a uhlí vytékající z kamen poškodily pračku. V prosinci 2023 došlo k poruše trouby a varné desky, což znemožnilo běžné bydlení. Žalobkyně nereagovala včas na výzvu k nápravě, a proto žalovaný dne 26. 12. 2023 nájem vypověděl okamžitě dle smlouvy a § 2266 o. z. Žalobkyně po výpovědi nemovitost inzerovala a vstupovala do ní, čímž podle žalovaného sama uznala platnost výpovědi. Žalovaný proto neuznává nárok na nájemné za období leden až srpen 2024. Po skončení nájmu žalobkyně nevrátila peněžitou jistotu ve výši 60 000 Kč, ačkoliv k tomu byla opakovaně vyzvána. K tvrzené škodě žalovaný uvádí, že žádné věci neodcizil ani nepoškodil, a absence předávacího protokolu znemožňuje prokázání škody. Policie navíc nezjistila žádné protiprávní jednání. Žalovaný považuje žalobu za účelovou a navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

4. Okresní soud zjistil, že dne , datum, se účastníci se dohodli na nájmu pozemku parc. č. , parcelní číslo, , jehož součástí stavba je stavba č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , parcelní číslo, a pozemku parc. č. , parcelní číslo, , vše v katastrálním území , kat. území, , obec , obec, , přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně a záloha na služby ve výši 5 900 Kč měsíčně. Nemovitost byla pronajata za účelem bydlení jako plně vybavená a zařízená s odkazem na přílohu, kterou tvoří fotografie. Jistota byla sjednána ve výši 60 000 Kč a žalovaný ji složil , datum, . Před nájmem proběhla v roce 2020 rekonstrukce chaty. Před uzavřením nájemní smlouvy proběhla prohlídka předmětu nájmu, které byla přítomna realitní makléřka , jméno FO, a žalovaný se svou přítelkyní , jméno FO, , předmět nájmu byl v bezvadném stavu, nevykazoval poškození a žalovaný a jeho přítelkyně neměli žádné připomínky. E-mailovou zprávou ze dne 25. 8. 2023 sdělila žalobkyně žalovanému stav měřidel. Předmět nájmu byl žalovanému zpřístupněn před počátkem doby nájmu. S bytem byly pronajaty 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka. Dle smlouvy byla nemovitost pronajata jako zařízená. Tím, že pračka byla v průběhu nájmu odstraněna, žalovaný zamezil, aby pračka byla ohledána a zjištěn její faktický stav. Komunikace mezi žalobkyní a žalovaným (WhatsApp, e-mail) neobsahuje žádnou zmínku o vzplanutí kamen ani o poškození pračky. Před skončením nájmu žalovaný odstranil údajně rozbité talíře, popraskané nádobí, poškrábané teflonové pánve, když nemovitost byla pronajata s kuchyňským vybavením, které ale při skončení nájmu v nemovitosti chybělo. Žalovaný na místě zanechal původní sporák, který byl v pořádku, pouze odpojený od elektrické sítě a bez ovládacích knoflíků, které byly později vyměněny. Nefunkční byla pouze elektroinstalace. Dne 26. 12. 2023 žalovaný zaslal žalobkyni e-mail, ve kterém uvedl, že ukončuje nájem bez výpovědní lhůty ke dni 27. 12. 2023, a to s ohledem na nepřijatelné a bezcitné chování a neplnění povinností pronajímatele, kdy podmínky, do kterých ho žalobkyně dostala, neumožňují základní předpoklad pro život, ve smyslu bydlení. Vytkl žalobkyni, že již měsíc nefunguje kuchyňská linka a se žalobkyní není možné navázat kontakt, žalobkyně nereaguje na navržené termíny opravy. Vytýká žalobkyni její problémové jednání při hrazení nájemného. Rovněž nechala žalobkyně žalovaného v zimě měsíc bez funkční kuchyně, tudíž nebylo možno naplnit základní lidskou potřebu, připravit si jídlo. Rovněž žalovaného připravila o možnost zapojit si či vestavět něco sám, když žalobkyně trvala na záručním razítku prodejce. Rovněž žalobkyni vyzval k vrácení zálohy, rovněž požádal o vrácení částky 300 eur za to, že mu žalobkyně předala nemovitost o 10 dní později. Žalovaný dále uvedl, že žalobkyni zašle klíče poštou. O zaslání klíčů poštou nebylo mezi účastníky sporu. Žalobkyně si e-mail přečetla a na základě něj do nemovitosti vstoupila 28. 12. 2023. Z policejního spisu vyplývá, že fotodokumentace a ohledání bylo provedeno 28. 12. 2023. Žalobkyně poté sjednala opravu elektroinstalace, která proběhla na jaře roku 2024 a sjednala úklid. V nemovitosti chyběly následující movité věci: 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová včetně kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory) a vodní dýmka. Podle okresního soudu se žalobkyni nepodařilo prokázat chybějící černou tabuli. Dle znaleckého posudku , jméno FO, , č. , hodnota, ze dne 10. 1. 2024, v období od 1. 9. 2023 až 28. 12. 2023 měly 2 ks přímotopů hodnotu 6 000 Kč, vysavač , Anonymizováno, 3 800 Kč, dřevěný odkládací stůl 2 390 Kč, 2 konzole na záclony 1 000 Kč, 4 ks antik záclony 1 600 Kč, stropní svítidlo v obývacím pokoji 1 000 Kč, automatická pračka 4 000 Kč, kávovar 1 000 Kč, litinová kamna 20 000 Kč, 2 postele masivu 5 000 Kč, 2 matrace 1 200 Kč, kuchyňský robot , Anonymizováno, 3 000 Kč, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu 4 000 Kč, kuchyňské vybavení 5 000 Kč, černá tabule 1 000 Kč a vodní dýmka 500 Kč. Pokud jde o náklady na opravu elektroinstalace, v řízení nebylo prokázáno, co přesně způsobilo poruchu elektroinstalace a vypálení kabelů. Náklady za dodané elektroinstalační práce, a to konkrétně za zjištění závady, výměnu poškozené kabeláže pro spotřebiče, přímotopy, zásuvky, odpojení starých rozvodů a zapojení nových okruhů, opravy elektroinstalace v kuchyni, ložnici, pracovně, protažení vodičů, přepojení zásuvek, činí celkem 20 122 Kč. Hodnota poškození koupelnové skříňky činí 3 000 Kč, což soud zjistil z odborného vyjádření ze dne 4. 1. 2024 vypracovaného , jméno FO, pro účely , Anonymizováno, . Hodnota poškození zdi ve vstupní chodbě a poškozená zeď v obývacím pokoji má hodnotu 30 000 Kč, což soud zjistil z odborného vyjádření , jméno FO, ze dne 4. 1. 2024 pro účely , Anonymizováno, . Žalovaný zanechal předmět nájmu ve značném nepořádku a žalobkyně uhradila za penetraci, broušení, opravy, úklid zahrady, kůlny, odvoz odpadu a úklid domu celkem částku 9 000 Kč.

5. Dle okresního soudu byla mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu domu dle § 2235 a o. z., neboť žalobkyně se zavázala předat předmět nájmu, předmětnou nemovitost, k dočasnému užívání žalovanému za nájemné, přičemž účel užívání nájmu byl výslovně ujednán jako bydlení. Okresní soud se zabýval výpovědí nájmu ze strany žalovaného. Výpověď je podle okresního soudu ve značné své části formulována neurčitě, kdy skutek, jak je žalovaným definován, je příliš obecný. Není zřejmé, jaké nepřijatelné chování a bezcitné chování žalobkyně má žalovaný ve výpovědi na mysli, neplnění kterých konkrétních povinností žalobkyni vytýká, v čem spatřuje důvod toho, že podmínky v nemovitosti neumožňují základní předpoklad pro život. Jednání žalobkyně při platbě nájemného pak není důvodem pro výpověď dle § 2266 o. z. Příliš obecně a široce, a tedy neurčitě, je formulován i důvod spočívající v nefunkční kuchyni, když není zřejmé, která část kuchyně je nefunkční, resp. v čem konkrétně se tvrzená nefunkčnost projevuje. Jediný konkrétní skutek uvedený ve výpovědi, který tedy soud může přezkoumat a který by případně mohl být důvodem k výpovědi, je měsíc nefunkční kuchyňská linka, kdy se žalobkyní není možné navázat kontakt a žalobkyně nereaguje na navržené termíny opravy. Výpověď je dávána z důvodu blíže nespecifikovaného nefungujícího kuchyňského spotřebiče, či více spotřebičů, konkrétně nefunkčního sporáku. Okresní soud připomenul, že podmínkou vady předmětu nájmu, pro kterou lze nájem nájemcem vypovědět dle § 2266 o. z., je taková vada, za kterou nájemce neodpovídá. Pro posouzení charakteru vady je klíčové ustanovení § 2257 odst. 2 o. z., podle kterého provádí nájemce běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Dle § 4 písm. g) nařízení vlády č. 308/2015 Sb., v platném znění, jsou opravy kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů a kuchyňských linek považovány za drobné opravy, které dle zmíněného ustanovení § 2257 odst. 2 o. z. provádí nájemce. Povinností žalovaného tedy bylo, aby si sám zajistil případně opravu nefungujícího sporáku. Jelikož tedy výpověď z nájmu byla dána pro nefunkčnost sporáku, tedy vadu, k jejímuž odstranění byl povinen žalovaný, nezabýval se již okresní soud tím, zda se jedná o vadu bránícímu řádnému užívání předmětu nájmu a vyhodnotil výpověď nájmu jako neplatnou pro rozpor se zákonem, konkrétně s ustanovením § 2666 o. z. když uplatněný výpovědní důvod není způsobilým výpovědním důvodem dle citovaného ustanovení. Nadto, jak bylo v řízení prokázáno, sporák nebyl nefunkční s výjimkou absence knoflíků. Ačkoli byla výpověď neplatná, je okresní soud přesvědčen, že nájemní vztah přesto dnem 28. 12. 2024 zanikl. V souladu s § 575 o. z. upravující konverzi právního jednání totiž je nutno s ohledem na úmysl žalovaného ukončit nájemní vztah neplatnou výpověď posoudit jako návrh na uzavření dohody o skončení nájmu, kterou žalobkyně konkludentním způsobem dle § 546 o. z. přijala, když se chovala tak, jako by nájem skutečně skončil, což soud usuzuje z toho, že ihned po obdržení výpovědi z nájmu do nemovitosti vstoupila se svým přítelem a sousedkou, obrátila se na policii s ohledem na stav nemovitosti a absenci movitých věcí, tedy fakticky rozporovala stav, v jakém jí byl předmět nájmu vrácen, začala sjednávat úklid a opravu elektroinstalace, a to bez dohody se žalovaným, žalovanému nevrátila klíče, které od něj obdržela, navíc jej nijak nekontaktovala s tím, že výpověď považuje za neplatnou a že dle jejího názoru nájemní vztah nadále trvá; žalobkyně tedy jednala tak, jako by skutečně nájem zanikl a z tohoto jejího jednání soud usuzuje na konkludentní akceptaci návrhu na uzavření dohody o skončení nájmu. Žalobkyně si byla vědoma toho, že do předmětu nájmu po dobu jeho trvání nesmí jen tak sama vstupovat, což sama uvedla ve svém výslechu, když vypovídala o tom, jak probíhala oprava a výměna sporáku. Závazek z nájmu tedy dle § 1981 o. z. dne 28. 12. 2025 zanikl, a proto žalobkyně nemá podle okresního soudu právo na nájemné za období leden 2024 až srpen 2024. Z těchto důvodů soud žalobu pro částku 100 000 Kč na dlužném nájemném jako nedůvodnou zamítl.

6. Dále okresní soud dospěl k závěru, že žalovaný porušil svou povinnost dle § 2293 o. z. odevzdat předmět nájmu ve stavu, v jakém jej převzal, s výjimkou běžného opotřebení a s ohledem na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. V řízení bylo prokázáno, že v době od převzetí předmětu nájmu do jeho skončení dne 28. 12. 2024 došlo k prolomení stěny ve vstupní chodbě, kde byla dříve umístěna litinová kamna, dále byla poškozena zeď pod okny v pokoji v přízemí chaty a navrtána zeď v pokoji v přízemí, rovněž byla poškozena koupelnová skříňka vyvrtáním otvorů, kdy z charakteru vad je zřejmé, že došlo k úpravám předmětu nájmu žalovaným, které žalovaný v nemovitosti nájmu provedl. Hodnota těchto poškození činí 33 000 Kč. Jelikož žalovaný toto poškození neodstranil, ač byl k tomu povinen dle § 2293 odst. 1 a 3 o. z., když byl povinen uvést předmět nájmu do stavu, v jakém je převzal a odstranit veškeré úpravy provedené bez souhlasu žalobkyně, byla žalobkyně dle § 2267 o. z. oprávněna tato poškození odstranit na náklady žalovaného. Proto má žalobkyně právo na úhradu částky 33 000 Kč. Žalobkyně má ze stejného důvodu právo na náhradu částky 9 000 Kč kterou vynaložila na úklid nepořádku, který v nemovitosti po skončení nájmu zůstal. Uvedené obdobně platí pro movité věci tvořící vybavení domácnosti, které žalovaný nevrátil. Tím, že žalovaný nevrátil předmět nájmu s vybavením, a to konkrétně: 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová včetně kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory) a vodní dýmku, jehož hodnota činila dle znaleckého posudku částku 59 490 Kč, způsobil tím žalobkyni škodu porušením smluvní povinnosti dle § 2913 o. z. a je tedy žalobkyni povinen nahradit škodu ve výši 58 730 Kč, když u kuchyňského vybavení žalobkyně uplatnila žalobou nikoli částku 5 000 Kč dle znaleckého posudku, ale částku 4 240 Kč.

7. Naopak, v řízení se podle okresního soudu nepodařilo prokázat, co konkrétně způsobilo poškození rozvodů, tím spíše zavinění žalovaného na jejich poškození, tedy z ničeho nelze dovozovat odpovědnost žalovaného za jejich opravu, když nebylo vyloučeno, že závada mohla vzniknout též v důsledku starých spojů hliníku a mědi, které se mohly přehřát, což žalovaný nemohl ovlivnit. Náklady na opravu ve výši 20 122 Kč, které žalobkyně vynaložila, tedy nelze žalovanému uložit k úhradě, neboť k odstranění takové vady nebyl povinen žalovaný, ale žalobkyně, a tudíž vadu v tomto rozsahu nebyl žalovaný povinen dle § 2293 odst. 1 o. z. odstranit.

8. Ze shora uvedených důvodů tedy soud žalobě vyhověl pro částku 100 730 Kč (náhrada za chybějící movité věci ve výši 58 730 Kč, poškození zdi ve výši 30 000 Kč, poškození koupelnové skříňky ve výši 3 000 Kč, náklady za úklid 9 000 Kč) a ve zbytku pro částku 121 122 Kč soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

9. Proti rozsudku, a to proti výroku I. a proti souvisejícím nákladovým výrokům, podala žalobkyně odvolání. Dle názoru žalobkyně okresní soud nesprávně právně posoudil, že nájemní vztah mezi účastníky skončil dohodou na základě konkludentního jednání žalobkyně jako pronajímatele, spočívajícího v dispozici s bytem po jeho faktickém opuštění žalovaným jako nájemcem. S tímto právním závěrem se žalobkyně neztotožňuje. Ustanovení § 2292 o. z. upravuje vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit. Opuštění bytu nájemcem však nepředstavuje určitý (zvláštní) způsob skončení zániku nájemního poměru k bytu. Ustanovení § 1981 o. z. sice umožňuje ukončit nájem dohodou, tato dohoda je však dvoustranným právním jednáním, které předpokládá shodně projevenou vůli obou smluvních stran směřujících ke stejnému právnímu následku, tj. skončení nájemního vztahu. Taková vůle ani jedné ze stran, tj. ukončit nájem dohodou, tu nebyla. V projednávané věci žalovaný neprojevil vůli uzavřít dohodu o skončení nájmu, nýbrž jednostranně deklaroval, že nájem považuje za skončený na základě jím tvrzeného zákonného výpovědního důvodu. Jeho jednání bylo koncipováno jako výkon práva, nikoli jako nabídka konsenzuálního řešení; z jeho projevu nevyplývá, že by žalobkyni předkládal návrh, který by mohla přijmout či odmítnout. Překvalifikováním tohoto projevu na návrh dohody soud fakticky nahrazuje vůli účastníka vůlí soudní, což je v rozporu se zásadou autonomie vůle a se základní koncepcí smluvního práva. Zánik závazku nelze presumovat, ale musí být výsledkem jednoznačně identifikovatelné vůle obou stran a existence takové dohody musí být v řízení prokázána. Skutečnost, že žalovaný zaslal výpověď, která byla neplatným právním jednáním a opustil dům a žalovaná na nastalou situaci reagovala určitým faktickým jednáním ještě neznamená, že mezi účastníky došlo k dohodě o zániku závazku. Právní závěr soudu by fakticky vedl k presumpci, že pokud nájemce jednostranně oznámí ukončení nájmu a pronajímatel následně s věcí disponuje, dochází ke skončení nájmu dohodou. Zánik závazku musí být přitom založen na nepochybné vůli stran. Zákon rovněž výslovně vyžaduje, aby šlo o takové konání, z něhož lze dovodit souhlas s návrhem. Okresní soud přitom nezjistil žádný výslovný projev vůle žalobkyně, z něhož by bylo možno dovodit její souhlas se skončením nájemního vztahu; tento závěr založil výlučně na následném faktickém nakládání žalobkyně s nemovitostí. V projednávané věci však jednání žalobkyně, spočívající ve vstupu do nemovitosti po jejím opuštění žalovaným, v zajištění úklidu a v provedení nezbytných oprav, nelze objektivně vyložit jako projev vůle směřující ke skončení nájemního vztahu dohodou. Závěr okresního soudu tak fakticky zakládá nepřípustnou presumpci zániku závazku. S ohledem na shora uvedené žalobkyně navrhuje, aby krajský soud jako odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že se žalobkyni přiznává nárok ve výši 100 000 Kč z titulu dlužného nájemného a rovněž rozhodl o náhradě nákladů řízení před okresním soudem a odvolacího soudu.

10. Proti rozsudku, a to proti výroku I. a nákladovým výrokům, podal odvolání žalovaný. Namítl, že závěr okresního soudu o tom, že nemovitost byla žalovanému předána jako plně vybavená a zařízená včetně konkrétních movitých věcí, nemá spolehlivou oporu v provedeném dokazování. Mezi účastníky neexistuje řádný a oběma stranami podepsaný předávací protokol. Přesto okresní soud fakticky nahradil absentující předávací protokol pouhou fotodokumentací, aniž by bylo najisto postaveno, kdy byly fotografie pořízeny, zda byl s nimi žalovaný při uzavírání smlouvy seznámen, zda byly k nájemní smlouvě připojeny a pokud ano, tak zda byly připojeny způsobem, který by jim přiznával povahu závazného vymezení vybavení předmětu nájmu. Z provedeného dokazování vyplynulo, že před uzavřením nájemní smlouvy (dne , datum, ) proběhla prohlídka předmětu nájmu za přítomnosti žalovaného, jeho partnerky , jméno FO, a realitní makléřky , jméno FO, . Soud z výpovědi realitní makléřky dovodil, že předmětné fotografie měly být pořízeny právě na této prohlídce a následně připojeny k nájemní smlouvě. Žalovaný však od počátku uváděl, že za jeho přítomnosti (tedy při prohlídce) pořizování těchto fotografií neprobíhalo. V návaznosti na to žalovaný namítá, že fotografie, o něž se žalobkyně opírá, nezachycují stav při předání nemovitosti, a nemohou proto spolehlivě prokazovat rozsah vybavení převzatého žalovaným. Soud se s touto námitkou nevypořádal dostatečně, neboť datum pořízení fotografií spolehlivě neověřil (např. vyžádáním metadat fotografií), a bez dalšího založil skutkový závěr na výpovědi realitní makléřky, která je v této části v rozporu s tvrzením žalovaného. Jde k tíži žalobkyně, že totožné fotografie, které předložila jako důkaz o stavu nemovitosti před podpisem nájemní smlouvy, byly následně použity i k inzerci nemovitosti po skončení nájmu (tj. po prosinci 2023). To samo o sobě zpochybňuje jejich aktuálnost a vypovídací hodnotu jakožto důkazu o skutečném stavu vybavení v rozhodné době, zvláště když žalobkyně současně tvrdí, že po skončení nájmu měly některé movité věci v nemovitosti chybět. I kdyby byly fotografie pořízeny při prohlídce dne , datum, (což žalovaný výslovně popírá), nemohou nahradit předávací protokol již z důvodu nedostatku formy a nedostatku časové návaznosti na předání. Předávací protokol je totiž pořizován při převzetí nemovitosti do nájmu právě proto, aby spolehlivě a nezpochybnitelně zaznamenal stav předávané nemovitosti a rozsah vybavení v rozhodný okamžik. K převzetí nemovitosti do nájmu přitom došlo až s odstupem více než dvou měsíců od prohlídky, přičemž v mezidobí mohlo dojít ke změnám jak ve stavu objektu, tak v rozsahu jeho vybavení. Podpisy smluvních stran jsou umístěny na konci nájemní smlouvy, což zvyšuje význam otázky, zda měla fotodokumentace povahu skutečné smluvní přílohy, s níž byly strany při podpisu seznámeny a kterou výslovně akceptovaly jako vymezení vybavení. Důkaz nájemní smlouvou v úplném znění, která by jednoznačně obsahovala fotodokumentaci jako přílohu (resp. aby bylo zřejmé, že byla připojena již v okamžiku podpisu a že byla součástí sjednaného obsahu smlouvy), však proveden nebyl; soud tak v této části opět vyšel pouze z tvrzení realitní makléřky, aniž by tento závěr bezpečně ověřil listinným důkazem. Za uvedené situace fotodokumentace sama o sobě nemůže spolehlivě prokázat, že konkrétní věci byly žalovanému skutečně předány do dispozice, a tím méně v jakém množství, kvalitě a stavu. Skutkový závěr soudu o rozsahu předaného vybavení a z něj odvozená odpovědnost žalovaného za „nevrácení“ věcí při skončení nájmu proto nemůže obstát. Okresní soud ve skutečnosti přenesl důkazní břemeno na žalovaného, když dovodil, že pokud nebylo „vyvráceno“, že věci předány byly, mají se považovat za předané. Okresní soud nadto sám připustil existenci objektivních pochybností ohledně toho, zda a kde se některé movité věci po skončení nájmu nacházely a kdo s nimi mohl nakládat, přičemž žalobkyně sama připustila, že „některé drobné věci mohly v nemovitosti zůstat“. Ve znaleckém posudku je cena drobných věcí vyčíslena na 5 000 Kč, kdežto v žalobě je uplatňováno pouze 4 240 Kč. Tento rozdíl nebyl v průběhu dokazování ze strany žalobkyně vyjasněn. I z tohoto důvodu nelze mít výši uplatněného nároku v této části za spolehlivě prokázanou. Žalobkyně současně nepředložila soudu ani znalci žádné listinné podklady (např. faktury, účtenky či jiné doklady), z nichž by bylo možné bezpečně dovodit existenci, pořízení, stáří, pořizovací hodnotu a případně i vlastnický vztah k tvrzeně „odcizeným“ věcem. Není tak postaveno najisto, zda, a případně kdy, byly jednotlivé věci žalobkyní pořízeny a v jaké kvalitě a stavu se nacházely v rozhodné době. Za této situace znalec při oceňování nutně vycházel převážně z údajů poskytnutých žalobkyní, přičemž tyto údaje (zejména o stáří věcí) žalobkyně pouze odhadovala a nijak nedoložila. Takový podklad však nemůže v civilním řízení nahradit důkazní břemeno žalobkyně ohledně existence a hodnoty tvrzené škody, a přiznání nároku v této části je proto předčasné a nedostatečně podložené. Ohledně chybějících litinových kamen byly učiněny vzájemně rozporné svědecké výpovědi o tom, zda se kamna v nemovitosti po skončení nájmu nacházela, či nikoliv. Skutkový závěr okresního soudu o tom, že litinová kamna v nemovitosti po skončení nájmu chyběla a že jejich absence jde k tíži žalovaného, nebyl učiněn na podkladě jednoznačných a spolehlivých důkazů; naopak, při existenci takto zásadního rozporu ve svědeckých výpovědích měl soud postupovat zdrženlivěji a pochybnosti vyložit k tíži žalobkyně, která nese důkazní břemeno. Okresní soud podle žalovaného rovněž nesprávně hodnotil důkazy o neprokázání výše škody ve vztahu k poškození zdí (30 000 Kč) a koupelnové skříňky (3 000 Kč), včetně rizika duplicitního plnění. Soud nepřiznal tyto částky na základě prokázaných a účelně vynaložených nákladů na opravu, nýbrž výlučně na podkladě tzv. „odborných vyjádření“ vyhotovených pro účely , Anonymizováno, . Takový podklad má povahu orientačního odhadu pro potřeby , Anonymizováno, , nikoli důkazu o skutečné škodě a její výši v podobě reálně vynaložených (či alespoň konkrétně kalkulovaných) nákladů na uvedení do původního stavu, případně rozdílu v obvyklé ceně věci před a po poškození. Úklid a uvedení nemovitosti do stavu způsobilého dalšího užívání zahrnovalo mimo jiné i „sádrování, štukování a malování stěn“ a „zednické práce“. Okresní soud přitom nijak nevymezil, jaká konkrétní část oprav zdí má být kryta částkou 9 000 Kč a jaká část má být kryta částkou 30 000 Kč, takže hrozí nepřípustná duplicita a dvojí kompenzace téhož. Okresní soud se s rizikem duplicity nevypořádal. Podle žalovaného pak okresní soud pochybil i v tom, že žalovanému neposkytl poučení podle § 118a o. s. ř. Žalovaný navrhuje zrušení rozsudku ve výroku I. nebo jeho změnu tak, že žaloba bude zcela zamítnuta.

11. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu ve výroku ve věci samé i ve výroku o náhradě nákladů řízení dle § 212 a 212a odst. 6 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné a odvolání žalovaného důvodné není.

12. Podle § 2266 o. z., neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

13. Podle § 2287 o. z., nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

14. V projednávané věci z provedeného dokazování vyplynulo, že kromě neučitých výpovědních důvodů spočívajících v např. tvrzeném blíže nespecifikovaném bezcitném chování žalobkyně, její nedostatečné komunikaci s žalovaným a v nedůvodném upomínání již zaplaceného nájemného, bylo uplatněným důvodem výpovědi především prodlení žalobkyně s opravou či výměnou údajně vadného sporáku (o vadném sporáku také probíhala komunikace účastníků). Okresní soud v této souvislosti správně upozornil, že podle § 4 písm. g) nařízení č. 308/2015 Sb., se za drobné opravy, jež hradí a zajišťuje nájemce, považují také opravy kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. V řízení bylo nadto prokázáno, že předmětný sporák ve skutečnosti nebyl vadný, ale v kuchyni došlo k poškození elektroinstalace, o níž se však whatsappová komunikace žalovaného vůči žalobkyni nezmiňovala. Žalobkyně nadto bezodkladně nový sporák zakoupila a součinnost při výměně sporáku poskytovala, nikoliv však žalovaný, který nesdělil žalobkyni termín pro jeho instalaci. Pokud okresní soud uzavřel, že žalovaný prokázal, že skutečnosti uvedené ve výpovědi žalovaného ze dne 26. 12. 2023 nepředstavují takové skutečnosti, pro které nelze po žalovaném spravedlivě požadovat, aby v původním nájemním poměru setrval až skončení sjednané doby nájmu, nelze závěru okresního soudu nic vytknout. Okresní soud proto správně uzavřel, že výpověď nájmu bytu ze strany žalovaného nebyla oprávněná.

15. Podle § 2292 o. z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

16. Podle § 1981 o. z., je stranám na vůli (dohodou) ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový. Pro nájemní smlouvu se přitom vyžaduje dle § 2237 o. z. písemná forma a i dohoda o skončení nájmu by proto měla mít písemnou formu.

17. Podle § 1731 o. z., z návrhu na uzavření smlouvy (dále jen „nabídka“) musí být zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku činí.

18. Podle § 1740 o. z., platí, že osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou.

19. Podle § 1744 o. z., s přihlédnutím k obsahu nabídky nebo k praxi, kterou strany mezi sebou zavedly, nebo je-li to obvyklé, může osoba, které je nabídka určena, nabídku přijmout tak, že se podle ní zachová, zejména poskytne-li nebo přijme-li plnění. Přijetí nabídky je účinné v okamžiku, kdy k jednání došlo, došlo-li k němu včas.

20. Podle § 1756 o. z, není-li smlouva uzavřena slovy, musí být z okolností zřejmá vůle stran ujednat její náležitosti; přitom se přihlédne nejen k chování stran, ale i k vydaným ceníkům, veřejným nabídkám a jiným dokladům.

21. V projednávané věci z neoprávněné výpovědi nájemní smlouvy ze dne 26. 12. 2023 nelze ve smyslu § 1731 o. z. nelze dovodit, že by touto výpovědí byl činěn návrh na uzavření smlouvy o předčasném skončení nájemní smlouvy ke konkrétnímu datu. Z neoprávněné výpovědi totiž není zřejmé, že žalovaný měl úmysl uzavřít určitou smlouvu s žalobkyní.

22. K ukončení nájemního poměru v projednávané věci přitom nemohlo dojít faktickými kroky žalovaného v podobě vrácením klíčů. Tímto způsobem realizované faktické opuštění předmětu nájmu totiž ani ve smyslu § 2292 o. z. nezakládá žádný speciální důvod skončení nájemního vztahu. Ustanovení § 2292 o. z. upravuje kvalifikované opuštění bytu pouze jako jeden ze způsobů odevzdání bytu po skončení nájemního poměru, samo o sobě však právním důvodem ukončení nájmu není.

23. Ustanovení § 2292 věty třetí o. z. upravuje pouze vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (užívání bytu neobnovit). Nezakotvuje tedy určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem) (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2105/2017).

24. S okresním soudem lze souhlasit, že projev vůle nájemce spočívající v opuštění bytu by případně mohl být podle okolností vykládán jako konkludentní oferta nájemce k dohodě o ukončení nájmu bytu nebo jako výpověď nájemce. Posouzení tohoto jednání pak záleží na tom, zda a jak pronajímatel v podmínkách konkrétní věci případně akceptuje tuto ofertu nájemce k dohodě o ukončení nájmu bytu. Pokud by např. pronajímatel vrátil nájemci jistotu a provedl vyúčtování zálohových plateb nebo se zachoval jiným jednoznačným způsobem, ze kterého by bylo možné dovodit, že se skončením nájmu bytu souhlasí a že nájem považuje za skončený, pak by případně bylo možné považovat toto jednání za konkludentní dohodu o skončení nájmu nemovitosti. Pokud však v poměrech projednávané věci žalobkyně na výzvu k vrácení složené jistoty vůbec nereagovala a s žalovaným vůbec nekomunikovala, není možné z jejího mlčení konkludentní uzavření smlouvy dovodit.

25. Akceptací přitom není každé konkludentní jednání, nýbrž jen takové, z něhož bezpochyby vyplývá vůle návrh (ofertu) přijmout. Nadto takové jednání musí takové jednání zpravidla směřovat k oferentovi. Z žádného ze skutkových zjištění okresního soudu nelze dospět k právnímu závěru, že by žalobkyně učinila takové jednání, jež by mohlo být kvalifikováno jako akceptace návrhu na ukončení nájemní smlouvy. Její mlčení vůči žalovanému za takové jednání považovat nelze.

26. Mají-li právní jednání obou stran vést k uzavření smlouvy, musí být projevy vůle v daném kontextu tak jednoznačné, aby nebylo pochyb o tom, zda a jak konkrétně strany chtějí ujednat náležitosti smlouvy. Ustanovení v tomto ohledu navazuje na § 546 („jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co jednající osoba chtěla projevit“). Projevy vůle mají být „takového rázu, že nedovolují pochyb ve směru jiného výkladu“ (NS ČSR Rv I 227/24 = Vážný 3820), Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 1756).

27. V nyní projednávané věci však z chování žalobkyně jednoznačně (tedy bez jakýchkoliv pochybností) nevyplývá, že žalobkyně ofertu na skončení nájmu k datu 28. 12. 2023 (či k pozdějšímu datu) akceptovala. V prosinci 2013 sice přestal žalovaný předmětný byt užívat a žalobkyni předal klíče a tím i nemovitost. Žalobkyně do nemovitosti vstoupila, s policií začala řešit chybějící věci a poškození nemovitosti a následně zadala opravy a úklid. Ze samotných uvedených okolností však na dohodu účastníků o skončení nájmu usuzovat nelze. Žádné uvedené jednání nadto nesměřovalo vůči žalovanému. Naopak, z provedeného dokazování např. nevyplývá, že by žalobkyně před 31. 8. 2024 vrátila žalovanému jistotu nebo že by na složenou jistotu provedla započtení, tedy že by jinak dala jednoznačně najevo, že nájem (nájemní vztah) považuje za skončený. Rovněž nevyplynulo, že by nemovitost pronajala jinému nájemci, čímž by fakticky znemožnila opětovné užívání nemovitosti žalovaným. Naopak z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobkyně se žalovaným vůbec nekomunikovala, nemovitost pouze uklízela a opravovala, avšak žalovanému fakticky nijak nebránila vrátit se a nemovitost dále užívat.

28. Ani zveřejnění inzerce nemovitosti v červnu 2024 nelze považovat za konkludentní úkon směřující k ukončení nájmu nebo osvědčující zánik dřívějšího nájmu nemovitosti, rovněž tak je bez významu uzavření rezervační smlouvy ze dne 6. 5. 2024. Jak dovodila judikatura, podstatná pro posouzení případné vzniku smlouvy je rovněž časová návaznost konkludentního úkonu vůči návrhu na uzavření smlouvy z hlediska včasnosti akceptace (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1076/2022). Ostatně k inzerci a k uzavření rezervační smlouvy došlo jen několik měsíců před uplynutím doby nájmu sjednaného se žalovaným. Nadto, z ustanovení § 1756 o. z. vyplývá požadavek, aby i v rámci konkludentně uzavřené smlouvy došlo k dohodě o náležitostech smlouvy. Z jednání žalobkyně, na něž žalovaný poukazuje, tedy na její vstup do nemovitosti, obrácení se na policii, sjednání úklidu a opravy elektroinstalace, zadání inzerce a sjednání rezervační smlouvy, nelze (jednotlivě ani vcelku) dovodit zásadní náležitost žalovaným dovozované smlouvy o předčasném skončení nájmu, tedy k jakému datu měla být nájemní smlouva předčasně skončena.

29. Ani ze skutečnosti, že žalobkyně výslovně nerozporovala platnost výpovědi učiněné žalovaným a nepřistoupila ihned k vymáhání v mezidobí splatného nájemného za další období, konkludentní uzavření dohody o skončení nájmu bez jakýchkoliv pochyb dovozovat nelze. Zákon takové úkony pro zachování trvání nájemního vztahu nepředpokládá a nevyžaduje. Dle platné úpravy přitom pronajímatel nemá právo domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jak je tomu u nájemce (§ 2290). Otázku trvání nájemního vztahu bude soud řešit jako otázku předběžnou v řízení, jímž se bude pronajímatel domáhat zaplacení neuhrazených plateb za užívání bytu (Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2287 o. z.).

30. Vzhledem k uvedenému tak vzájemná práva a povinnosti z nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou zůstaly mezi účastníky zachovány až do skončení sjednané doby nájmu, tedy i pro období do 31. 8. 2024. Žalobkyni tedy vznikl vůči žalovanému nárok i na zaplacení nájemného za měsíce leden 2024 až srpen 2024 včetně.

31. Krajský soud proto rozsudek okresního soudu ve výroku II. změnil (§ 220 o. s. ř.) v napadené části tak, že žalovanému uložil zaplatit žalobkyni dlužné nájemné za období od ledna 2024 do května 2024 ve výši 100 000 Kč (částka nájemného ve výši 8 x 20 000 Kč snížená o složenou jistinu ve výši 60 000 Kč, kterou žalobkyně započetla na nájemné za červen 2024 až srpen 2024).

32. Podle § 2225 o. z., při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

33. Podle § 2267 o. z., neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

34. Podle § 2913 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

35. Žalobkyně existenci svého nároku prokázala zejména prostřednictvím listinných důkazů (zejména fotografií), vznik škody potvrdili i vyslechnutí svědci, vybavení nemovitosti potvrdila mimo jiné i družka žalovaného , jméno FO, .

36. Ve vztahu k zjištěným poškozením vybavení domu žalovaným a ohledně zjištěných chybějících věcí vybavení nemovitosti krajský soud plně odkazuje na skutková zjištění okresního soudu. Okresní soud provedl velice rozsáhlé dokazování, provedené důkazy pečlivě hodnotil a skutkovým závěrům okresního soudu nelze nic vytknout. K odvolacím námitkám žalovaného krajský soud připomíná, že ani ve , Anonymizováno, komunikaci mezi účastníky žalovaný nikdy nenamítl, že by při převzetí nemovitosti v nemovitosti v září 2023 cokoliv chybělo oproti stavu při prohlídce za účasti realitní makléřky , jméno FO, dne , datum, . Žalovaný v této komunikaci nenamítal ani poškození nádobí či poškrábání pánví. Tím, že žalovaný nemovitost žalobkyni osobně nepředal, ale pouze jí zaslal klíče, zmařil možnost sepsání předávacího protokolu a zjištění či vyjasnění rozsahu v nemovitosti chybějících věcí a poškození.

37. Okresní soud nepochybil ani při hodnocení důkazů, když upřednostnil výpověď svědkyně , jméno FO, před účastnickou výpovědí žalovaného. Ostatně v řízení byla vyvrácena tvrzení žalovaného např. ve vztahu k tvrzenému umožnění nastěhování do nemovitosti na počátku září 2023 o deset dní později.

38. Nelze nic namítat proti důkazu odborným vyjádřením vyhotoveným pro , Anonymizováno, , jméno FO, ze dne 10. 1. 2024. V rámci dokazování má odborné vyjádření dle § 112 t. ř. povahu listinného důkazu. Stejně tak je odborné vyjádření rovněž přípustným listinným důkazem v civilním řízení sporném. Pokud žalobkyně požadovala oproti tomuto vyjádření ohledně některých položek nižší částku, nejde takový postup k tíži žalovaného. Žalovaný v řízení věrohodným způsobem nezpochybnil správnost ocenění v odborném vyjádření.

39. Okresní soud rovněž správně hodnotil důkazy ve vztahu k chybějícím litinovým kamnům včetně kouřovodů.

40. Krajský soud nemá pochybnost o správnosti zjištění výše škody v důsledku poškození zdí částkou 30 000 Kč a koupelnové skříňky částkou 3 000 Kč, jak je vyčíslili ve svých odborných vyjádřeních , jméno FO, a , jméno FO, , stejně jako nákladů na penetrace, broušení, opravy, úklid zahrady, kůlny a odvoz odpadu a úklid domu ve výši 9 000 Kč. Z popisu dílčích úkonů přitom nevyplývá, že by některé částka byla účtovány duplicitně.

41. Pochybení okresního soudu nelze shledat ani v namítaném nedostatku poučení dle § 118a odst. 3 o. s. ř. Jestliže žaloba byla zamítnuta (nebo obrana proti ní neobstála) nikoli proto, že by účastníci neunesli důkazní břemeno, ale na základě zjištěného skutkového stavu, není žádného důvodu, aby soud postupoval podle § 118a o. s. ř. Postup podle § 118a o. s. ř. přichází v úvahu jen tehdy, jestliže účastníky uvedená tvrzení a navržené (případně i nenavržené, ale provedené) důkazy nepostačují k tomu, aby byl objasněn skutkový stav věci (z judikatury Nejvyššího soudu srovnej např. usnesení ze dne 27. 6. 2003, sp. zn. 21 Cdo 121/2003, rozsudek ze dne 25. 5. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2335/2005, či usnesení ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 23 Cdo 2251/2011). Jinými slovy řečeno, k porušení poučovací povinnosti podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. by mohlo dojít toliko za předpokladu, že by soud v rámci zjišťování skutkového stavu dospěl k závěru, že určitá rozhodná skutečnost nebyla do řízení vnesena nebo že se určité tvrzení nepodařilo prokázat a ani vyvrátit (nastal stav non liquet), pročež soud rozhodl podle pravidel pro dělení důkazního břemene; pokud tomu tak není a soud rozhodne na základě zjištěného skutkového stavu, není ani žádného důvodu pro postup soudu podle § 118a o. s. ř. (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2063/2019). Tyto závěry jsou zcela použitelné pro daný případ, v rámci kterého byl skutkový stav provedenými důkazy objasněn a k vyhovění žalobě okresním soudem nedošlo z důvodu neunesení důkazního břemene žalovaného. Jiný hodnotící úsudek soudu (než jaký má žalovaný) na zjištěný skutkový stav poučovací povinnost soudu podle § 118a o. s. ř. nezakládá.

42. Krajský soud proto rozsudek okresního soudu ve výroku I. potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

43. O náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů rozhodl krajský soud podle § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. ve spojení s § 142a odst. 1 o. s. ř. a § 150 o. s. ř. Krajský soud považuje v této souvislosti za rozhodující, že žalobkyně před podáním žaloby žalovanému nezaslala předžalobní výzvu a nadto mu ani v období od doručení klíčů od nemovitosti do 31. 8. 2024 nesdělila, že považuje nájemní vztah za trvající a že trvá na hrazení nájemného. Procesně převážně úspěšná žalobkyně proto nmá právo na náhradu nákladů řízení proti žalovanému.

44. Dle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledku řízení proti účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou dány předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Okresní soud správně stanovil výši tlumočeného, na jehož výši má stát nárok ve výši 4 326 Kč, přičemž krajský soud odkazuje na přiléhavé odůvodnění rozsudku okresního soudu. Okresní soud však opomněl náklady státu spočívající ve svědečném ve výši 566 Kč. Celková výše nákladů státu, na jejichž náhradu má stát nárok činí 4 892 Kč. Uvedenou částku tedy soud uložil účastníkům k úhradě podle poměru neúspěchu ve věci, a to z 9,5 % žalobkyni a z 90,5 % žalovanému.