32 C 176/2024

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem JUDr. Davidem Kapitánem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Anonymizováno , narozený Anonymizováno bytem Anonymizováno pro 221 852 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 100 730 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se pro částku ve výši 121 122 Kč zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 11 841 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Děčíně na náhradě nákladů řízení částku 2 361,82 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Děčíně na náhradě nákladů řízení částku 1 964,18 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhá zaplacení částky 221 852 Kč. Uvedla, že se žalovaným dne 21. 7. 2023 uzavřela nájemní smlouvu na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024 s měsíčním nájemným 20 000 Kč a měsíční zálohou na služby 5 900 Kč, a to poté, co dne 14. 6. 2023 proběhla prohlídka nemovitosti žalovaného s realitní makléřkou, která pronájem zprostředkovávala. Žalovaný neměl ke stavu nemovitosti žádné výhrady. Dne 26. 12. 12. 2023 odeslal žalovaný e-mail žalobkyni, kde oznámil ukončení nájmu ke dni 27. 12. 2023 a dne 28. 12. 2023 žalobkyně obdržela klíče. Žalovaný neuvedl žádný platný důvod k výpovědi. Žalobkyně dne 28. 12. 2023 stav nemovitosti zkontrolovala, že nemovitost jeví známky poškození, je v dezolátním stavu a chybí některé vybavení. Žalobkyně oznámila věc na policii, následně nalezla některé chybějící věci na půdě. Žalobkyně tedy dále v žalobě uvádí, že postrádá vybavení nemovitosti, a to 2 ks přímotopů, vysavač Rowenta, dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot Bosch, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka, celkem v hodnotě 59 730 Kč. Poškození nemovitosti spočívalo v prolomené zdi ve vstupní chodbě, kde byla umístěna kamna, poškození zdi v obývacím pokoji, které bylo způsobeno vytržením přímotopů ze zdi a dále poškození zdi v obývacím pokoji, které bylo způsobeno navrtáním řady hmoždinek po celé délce zdi. Hodnota poškození činila 30 000 Kč. Dále byla poškozena koupelnová skříňka vyvrtáním dvou děr, kdy hodnota poškození činí 3 000 Kč. Rovněž nefungovala elektřina v důsledku nadměrné spotřeby elektřiny a vypálení kabelů, za opravu elektroinstalace zaplatila žalobkyně částku 20 122 Kč. Nemovitost se nacházela ve značně zanedbaném stavu, kdy žalobkyně zaplatila za úklid, broušení a malování, jakož i odvoz odpadu částku 9 000 Kč. Žalobkyně dále po žalovaném požaduje částku 160 000 Kč na dlužném nájemném za období leden 2024 až srpen 2024, tedy za období po opuštění předmětu nájmu z důvodu neplatné výpovědi s tím, že na nedoplatek nájemného požila jistotu ve výši 60 000 Kč. Žalobkyně tedy celkem požaduje částku 221 852 Kč.

2. Žalovaný se ve svém vyjádření k žalobě zcela neztotožňuje s uplatněným nárokem žalobkyně na náhradu škody ve výši 121 852 Kč a dlužné nájemné ve výši 100 000 Kč. Uvádí, že nájemní smlouva byla uzavřena dne 21. 7. 2023 na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, avšak nemovitost mu byla zpřístupněna až o deset dní později, přestože nájemné za září uhradil v plné výši již při podpisu smlouvy. Nebyl sepsán žádný předávací protokol, stav nemovitosti neodpovídal inzerovaným fotografiím a vybavení bylo částečně nefunkční či poškozené. Po nastěhování žalovaný zjistil řadu vad – nefunkční spotřebiče, závady na elektroinstalaci, poškozené vybavení, problémy se septikem a klimatizací, které omezily užívání nemovitosti. Konkrétně instalace klimatizace si vyžádala vyklizení horních pokojů od září do listopadu, kdy žalovanému vzniklo právo na slevu z nájemného. Koncem listopadu došlo k zahoření kamen, kdy bylo ohroženo zdraví žalovaného a jeho přítelkyně, škvára a uhlí vytékající z kamen poškodily pračku. V prosinci došlo k poruše trouby a varné desky, což znemožnilo běžné bydlení. Žalobkyně nereagovala včas na výzvu k nápravě, a proto žalovaný dne 26. 12. 2023 nájem vypověděl okamžitě dle smlouvy a § 2266 občanského zákoníku. Žalobkyně po výpovědi nemovitost inzerovala a vstupovala do ní, čímž podle žalovaného sama uznala platnost výpovědi. Žalovaný proto neuznává nárok na nájemné za období leden – srpen 2024. Po skončení nájmu žalobkyně nevrátila peněžitou jistotu ve výši 60 000 Kč, ačkoliv k tomu byla opakovaně vyzvána. K tvrzené škodě žalovaný uvádí, že žádné věci neodcizil ani nepoškodil, a absence předávacího protokolu znemožňuje prokázání škody. Policie navíc nezjistila žádné protiprávní jednání. Žalovaný považuje žalobu za účelovou a navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

3. Žalobkyně ve své replice odmítá tvrzení žalovaného, že nemovitost byla pronajímána v mezidobí mezi podpisem nájemní smlouvy a jejím předáním. Naopak uvádí, že žalovanému vyšla vstříc a umožnila mu nastěhování již v posledním týdnu srpna 2023, tedy dříve, než stanovovala smlouva. Tvrzení o zpřístupnění nemovitosti o deset dní později je podle ní nepravdivé a nelze hovořit o žádném přeplatku na nájemném. K otázce předání nemovitosti žalobkyně uvádí, že nebylo nutné pořizovat fotodokumentaci, protože stav nemovitosti odpovídal stavu při podpisu smlouvy i inzerovaným fotografiím. Nemovitost byla plně funkční, vybavená, včetně ložního prádla a ručníků, a prošla rekonstrukcí v roce 2021. Žalovaný se do nemovitosti nastěhoval bez výhrad a žádné námitky vůči vybavení nevznesl. Tvrzení žalovaného o známkách násilného vniknutí, zkratu či nefunkčnosti elektroinstalace žalobkyně popírá. Uvádí, že revize elektroinstalace byla provedena odbornou firmou a má k dispozici revizní zprávu. Dvě nefunkční zásuvky v horním patře byly jedinou známou závadou. Septik byl vyvážen dle dohody a klimatizace měla být instalována po vzájemné dohodě, kterou iniciovala sama žalobkyně. Žalobkyně dále uvádí, že žalovaný bránil vstupu do nemovitosti, čímž mařil snahy o instalaci sporáku i klimatizace. Komunikace obsahuje výmluvy ohledně termínů a žalobkyně se domnívá, že žalovaný nechtěl, aby byl stav nemovitosti v té době viděn. Po opuštění nemovitosti žalobkyně nalezla neznámou lampu, která podle ní může souviset s nelegálním pěstováním rostlin, což by mohlo vysvětlovat nadměrný odběr elektřiny. Tvrzení žalovaného o vzplanutí kotle nebylo nikdy oznámeno, a pokud by k takové události došlo, měla být nahlášena. Porucha sporáku byla způsobena odstraněním ovládacích knoflíků, oprava stála 853 Kč. Výpovědní důvody uvásděné žalovaným považuje žalobkyně za smyšlené a účelové, nemá důvod vlastní nemovitost poškozovat.

4. Soud zjistil, že dne 21. 7. 2023 se účastníci se dohodli na nájmu pozemku parc. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí stavba je stavba č.e. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, přičemž nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně a záloha na služby ve výši 5 900 Kč měsíčně. Nemovitost byla pronajata jako plně vybavená a zařízená s odkazem na přílohu, kterou tvoří fotografie s tím, že se pronajímá pro účel bydlení. Jistota byla sjednána ve výši 60 000 Kč. Tyto skutečnosti soud zjistil z nájemní smlouvy ze dne 21. 7. 2023. Existence nájmu rovněž není mezi účastníky sporná.

5. Před nájmem proběhla rekonstrukce chaty, když žalobkyně si v roce 2020 brala hypoteční úvěr na její rekonstrukci, jak soud zjistil ze smlouvy o hypotečním úvěru ze dne 30. 9. 2020.

6. Žalovaný dne 21. 7. 2023 uhradil jistotu ve výši 60 000 Kč, nájemné za září 2023 ve výši 20 000 Kč, zálohu na služby ve výši 5 900 Kč, částku 3 806 Kč na pojištění a 3 000 Kč za dřevo na topení. Uvedené soud zjistil z potvrzení o platbě ze dne 21. 7. 2023.

7. Předmětná chata byla nabízena k prodeji za částku 1 399 000 Kč, přičemž zakázka k prodeji byla následně zrušena. Nabídku vystavila společnost , právnická osoba, ., za kterou jednala , jméno FO, , která rovněž zprostředkovávala pronájem chaty. Tyto skutečnosti soud zjistil z inzerce na č.l. 10 a ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne 7. 6. 2023.

8. Z výslechu realitní makléřky , jméno FO, soud zjistil, že před uzavřením nájemní smlouvy proběhla prohlídka předmětu nájmu, které byla přítomna realitní makléřka a žalovaný se svou přítelkyní , Anonymizováno, , stav předmětu nájmu byl v době prohlídky před uzavřením nájemního vztahu v bezvadném stavu, žalovaný neměl k předmětu nájmu připomínky. Z výslechu makléřky soud zjistil, že při prohlídce byly pořizovány fotografie, které ostatně makléřka soudu zaslala. Soud rovněž zjistil, z tohoto výslechu, že fotografie byly připojeny k nájemní smlouvě. Zda to bylo před podpisy stran nebo až za nimi soud z výslechu nezjistil. Současně soud z výslechu zjistil, že makléřka zaslala žalobkyni předávací protokol, zda byl podepsán, již makléřka neví.

9. Soud učinil výzvu na žalobkyni, aby předložila předávací protokol, této výzvě žalobkyně nevyhověla s tím, že předávací protokol makléřka nenalezla. Žalobkyni se tedy nepodařilo prokázat, že by byl předávací protokol podepsán, a proto soud vycházel z toho, že předávací protokol nebyl mezi účastníky podepsán. Žalobkyně nicméně zaslala žalovanému stav měřidel, jak soud zjistil e-mailové komunikace ze dne 25. 8. 2023.

10. Předmět nájmu byl zpřístupněn dříve, než započal nájem, jak soud zjistil z výslechu žalovaného, který uvedl, že se spletl, když tvrdil, že nemovitost byla naopak zpřístupněna později, čímž potvrdil tvrzení žalobkyně.

11. Žalovaný si při začátku nájmu vytvořil seznam závad, které dle jeho názoru nemovitost trpěla, jak soud zjistil z ručně psaného seznamu na č.l. 108, ve spojení s jeho překladem na č.l. 201 – 203 spisu, přičemž žádná ze závad není závadou, za kterou žalobkyně požaduje náhradu v podané žalobě. Kromě uvedeného v seznamu byly zaneseny okapy listím, kdy zanesení okapů soud zjistil i z fotografie na č.l. 106.

12. Z fotografií předložených realitní makléřkou soud zjistil, že při počátku nájmu chata nevykazovala poškození, které žalobkyně uplatňuje v žalobě, tedy z fotografií vyplývá, že nebyla prolomena zeď ve vstupní chodbě, kde byla umístěna kamna, nejsou poškozeny zdi v obývacím pokoji, nejsou poškozeny zdi v obývacím pokoji navrtáním řady hmoždinek, není poškozena koupelnová skříňka vyvrtáním dvou děr. Soud dále z těchto fotografií zjistil, že s bytem byly pronajaty 2 ks přímotopů, vysavač Rowenta, dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot Bosch, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka, když žalobkyně při svém výslechu soudu tyto movité věci na fotografiích identifikovala, přičemž soud zohlednil, že uvedené fotografie byly, jak zjistil z výslechu realitní makléřky, připojeny k nájemní smlouvě a tvořily její přílohu. S ohledem na skutečnost, že dle smlouvy byla nemovitost pronajata jako zařízená, tak předložené fotografie jakožto smluvní příloha jednoznačně identifikují vybavení, které je spolu s nemovitostí pronajímáno. I ostatní svědci, realitní makléřka , jméno FO, , přítelkyně žalovaného , Anonymizováno, , přítel žalobkyně , Anonymizováno, a sousedka , Anonymizováno, vypověděli, že uvedené věci v nemovitosti buď byly, anebo uvedli, že si na některé nevzpomínají. Skutečnost, že si na některé věci nevzpomínají, lze přičítat tomu, že od předání nájmu uběhly přibližně dva roky a je logické, že svědci si na některé věci již po této době přesně nevzpomínají, což ale nečiní jejich výpověď v této části nevěrohodnou a ani jejich výpovědi nevyvrací pořízené fotografie. Ostatně žádný ze svědků kategoricky neřekl, že by taková věc při začátku nájmu v nemovitosti nebyla. Přítelkyně žalovaného , Anonymizováno, sice vypověděla, že při převzetí nemovitosti tato vykazovala některé vady, nicméně žádné z vad uváděných přítelkyní žalovaného není vadou, která by byla uplatněna v žalobě a nejedná se o movité věci, které jsou předmětem tohoto řízení, s výjimkou stolku a postelí. Ostatně přítelkyně žalovaného sama vypověděla, že na odstranění zjištěných nedostatků netrvali a uvedené skutečnosti nejsou ani promítnuty do obrany žalovaného proti žalobě, případně jsou uváděny jen pro dokreslení, jak výslovně uvedla právní zástupkyně žalovaného při prvním jednání; žalovaný v tomto rozsahu netvrdí nárok na slevu z nájmu ani jiný nárok, který by byl pro toto řízení relevantní. Co se týče rozbitého stolku a chybějících postelí a čistícího robota, které dle přítelkyně žalovaného nebyly na místě při předání nájmu, této části výpovědi soud rovněž neuvěřil, a to s ohledem na skutečnost, že uvedené věci jsou zahrnuty ve fotografiích sloužících jako příloha ke smlouvě k nájmu bytu a žalovaný na chybějící věci nikterak písemně neupozornil, když jak soud zjistil, mezi účastníky byla čilá elektronická komunikace, tyto věci nejsou ani uvedeny v seznamu závad, o kterém žalovaný tvrdí, že si jej vypracoval.

13. K tvrzení žalovaného, že po nastěhování žalovaný zjistil, že stereosystém a gramofon nefunguje, taktéž nefungovaly zásuvky, uvolněný záchod, zlikvidovaný modrý zahradní nábytek, po nastěhování musela být řešena vzduchotechnika a septik, soud neučinil žádné skutkové zjištění, když, jak žalovaný výslovně při jednání uvedl, tyto skutečnosti byly vzneseny pouze pro dokreslení a žalovaný s těmito skutečnostmi v řízení nespojuje žádný nárok, nevznáší obranu slevou na nájemném ani jinou obranu, pro kterou by bylo takové skutkové zjištění relevantní.

14. Soud neuvěřil tvrzení žalovaného, že koncem listopadu došlo k poškození pračky, když došlo ke vzplanutí kamen na dřevo, kdy uhlí a škvára měly vytéct na povrch pračky a roztavit ji. Soud totiž neuvěřil svědkyni , Anonymizováno, , která uváděla, že pračku měl poškodit dehet vytékající z napojení rour. Svědkyně totiž uvedla, že stěny a podlaha zůstaly poškozené kouři a po dehtu a dále uvedla, že poškozenou pračku nechali na místě a nepoužívali ji. Skutečnost, že pračku nechali na místě, je vyvrácena fotografiemi po skončení nájmu založených v policejním spise, kdy naproti lednici, kde se nacházela pračka na fotografiích připojených k nájemní smlouvě pořízené realitní makléřkou, je zjevné, že se již žádná pračka nenachází. Je tedy zjevné, že tato část výslechu přítelkyně žalovaného není pravdivá. Tím, že pračka byla v průběhu nájmu odstraněna, tak žalovaný v zásadě zamezil tomu, aby mohla být pračka ohledána a zjištěn její faktický stav. Ze shodného důvodu v této části soud neuvěřil ani účastnickému výslechu žalovaného. Výpověď sousedky , Anonymizováno, , která po vystěhování viděla, že pračka chybí, tento závěr podporuje, stejně tak svědek , Anonymizováno, uvedl, že při kontrole po vystěhování pračka v domě nebyla. Rovněž svědkyně , Anonymizováno, uvedla že při úklidu pračku neviděla. Komunikace mezi žalobkyní a žalovaným (WhatsApp, e-mail) neobsahuje žádnou zmínku o vzplanutí kamen ani o poškození pračky, což by bylo logické, pokud by k takové události skutečně došlo. Jelikož žalovaný a jeho přítelkyně při výslechu uváděli, že všechny věci, tedy i pračka, zůstaly na místě, kdy uvedené odporuje ostatním zmíněným důkazům, soud neuvěřil ani té části výpovědi o poškození pračky, kterou z uvedených důvodů považuje za nevěrohodnou. Z obdobného důvodu soud neuvěřil ani tvrzení žalovaného, že byly rozbité talíře, popraskané nádobí, poškrábané teflonové pánve, když v řízení bylo, prokázáno, že nemovitost byla pronajata s kuchyňským vybavením, které ale při skončení nájmu v nemovitosti chybělo, neboť i zde platí, že pokud by bylo již při začátku nájmu kuchyňské nádobí poškozeno, muselo by být kuchyňské nádobí nalezeno poškozené po skončení nájmu, když žalovaný žádné věci neodnášel.

15. Co se opravy sporáku týče, přítelkyně žalovaného , Anonymizováno, vypověděla, že 6. 12. 2023 při vaření na varné desce, když zapojila čtvrtou plotýnku, ozval se zvuk připomínající zkrat, ze zásuvky se vyvalil tmavý dým a zápach. Poté přestaly fungovat všechny zásuvky v kuchyni, což si vyžádalo použití prodlužovacího kabelu z jiné místnosti pro napájení lednice. Žalovaný tuto verzi potvrdil a dodal, že sporák přestal fungovat, a že nebylo v jejich moci závadu odstranit. Oba tvrdili, že žalobkyně rozhodla o zakoupení nového spotřebiče. Svědek , Anonymizováno, uvedl, že při kontrole po vystěhování byla kuchyň nefunkční, ale při opravě se zjistilo, že sporák byl funkční, chyběly pouze knoflíky. Tento závěr potvrzuje svědek , Anonymizováno, , opravář sporáku, který vypověděl, že na jaře následujícího roku obdržel zakázku na instalaci nového sporáku a odvoz starého. Po odvozu zjistil, že původní sporák je v pořádku, pouze odpojený od elektrické sítě a bez ovládacích knoflíků. Ty byly později vyměněny, což dokládá opravenka na č. l. 152, vystavená neznámého dne se splatností 22. 8. 2024, kde je uvedena výměna dvou knoflíků za částku 855 Kč. Účtenka na č. l. 112 potvrzuje, že žalobkyně dne 13. 12. 2023 zakoupila nový sporák Mora za 7 990 Kč. Technické vysvětlení poskytl svědek , jméno FO, , který opravoval elektroinstalaci. Uvedl, že v kuchyni nefungovaly zásuvkové okruhy, kabely byly „mrtvé“ a musely být nataženy nové rozvody. Podle něj příčinou mohla být nadměrná zátěž nebo také staré spoje hliníku a mědi, které se přehřály. To znamená, že problém nebyl ve sporáku, ale v elektroinstalaci, uvedené v zásadě podporuje i fotografie detailu zásuvky na č.l.

107. Whatsappová komunikace mezi účastníky (č. l. 48–53, překlad č. l. 68–73) potvrzuje, že od 7. 12. 2023 žalobkyně řešila nákup nového sporáku a jeho instalaci odborníkem. Žalovaný navrhoval termíny, ale instalace se neuskutečnila kvůli časovým kolizím. Komunikace se netýká opravy elektroinstalace, což svědčí o tom, že žalovaní závadu vnímali jako problém sporáku, nikoli elektrických rozvodů.

16. Soud proto uzavřel, že sporák byl technicky funkční, kromě chybějících knoflíků, a jeho nefunkčnost byla způsobena vadou elektroinstalace, nikoli poruchou samotného sporáku. Soud uvěřil svědku , Anonymizováno, a , jméno FO, , jejichž výpovědi jsou podpořeny listinnými důkazy a technickou logikou. Naopak výpovědi žalovaného a jeho přítelkyně soud neuvěřil v části, kde tvrdí, že sporák „vyhořel“ nebo „přestal fungovat“, protože jejich tvrzení odporuje zjištění při jeho opravě. , Anonymizováno, výpověď je věrohodná v části, kde potvrzuje nefunkčnost kuchyně, když je podpořena dalšími důkazy, jeho výpověď ale jakkoli neprokazuje poruchu samotného sporáku.

17. Dne 26. 12. 2023 žalovaný zaslal e-mail žalobkyně, jak soud zjistil z předmětného e-mailu, resp. z jeho překladu provedeného soudním překladatelem, ve kterém uvedl, že ukončuje nájem bez výpovědní lhůty ke dni 27. 12. 2023, a to s ohledem na nepřijatelné a bezcitné chování a neplnění povinností pronajímatele, kdy podmínky, do kterých ho žalobkyně dostala, neumožňují základní předpoklad pro život, ve smyslu bydlení. Vytkl žalobkyni, že již měsíc nefunguje kuchyňská linka a se žalobkyní není možné navázat kontakt, žalobkyně nereaguje na navržené termíny opravy. Vytýká žalobkyni její problémové jednání při hrazení nájemného. Rovněž nechala žalobkyně žalovaného v zimě měsíc bez funkční kuchyně, tudíž nebylo možno naplnit základní lidskou potřebu, připravit si jídlo. Rovněž žalovaného připravila o možnost zapojit si či vestavět něco sám, když žalobkyně trvala na záručním razítku prodejce. Rovněž žalobkyni vyzval k vrácení zálohy, rovněž požádal o vrácení částky 300 eur za to, že mu žalobkyně předala nemovitost o 10 dní později. Žalovaný dále uvedl, že žalobkyni zašle klíče poštou. O zaslání klíčů poštou nebylo mezi účastníky sporu.

18. Žalobkyně vypověděla, že den poté, tedy 27. 12. 2023 si žalobkyně e-mail přečetla a na základě něj do nemovitosti vstoupila, jak soud zjistil především z výslechu žalobkyně, což potvrdil i svědek , Anonymizováno, , který uvedl, že se žalobkyní vstoupil dne 27. 12. 2023. Svědkyně , Anonymizováno, vypověděla, že do nemovitosti vstoupila se žalobkyní v září či říjnu 2024. Z policejního spisu vyplývá, že fotodokumentace a ohledání bylo provedeno 28. 12. 2023. Soud tyto rozpory nepovažuje za natolik závažné, aby zpochybňovaly věrohodnost svědeckých výpovědí či samotnou skutkovou verzi žalobkyně. Lze mít za to, že k nepřesnostem v údajích o datu došlo v důsledku časového odstupu od událostí a přirozeného selhání paměti. Podstatné je, že všechny výpovědi se shodují v zásadních okolnostech – tedy že žalobkyně do nemovitosti vstoupila relativně bezprostředně poté, co obdržela od žalovaného předmětný e-mail ze dne 26. 12. 2023. Žalobkyni a svědka , Anonymizováno, mohlo rovněž splést to, že e-mail byl odeslán 26. 12. 2023, je v něm ale zmíněno datum 27. 12. 2023 jako datum skončení nájmu, proto je možné, že při výpovědi, kdy žalobkyně uváděla, že e-mail četla den poté, co byl zaslán, mohlo dojít k omylu a s ohledem na datum v-mailu mohla žalobkyně mylně e-mail předpokládat za odeslaný 27. 12. 2023, pak by následující den byl skutečně dne 28. 12. 2023, což odpovídá policejnímu spisu. S ohledem na skutečnost, že nejpřesněji bylo datum zachyceno v policejním spise, učinil soud skutkový závěr, že žalovaná do nemovitosti vstoupila 28. 12. 2023. Žalobkyně poté sjednala opravu elektroinstalace, která proběhla na jaře roku 2024, jak soud zjistil z výpovědi svědka , jméno FO, , rovněž sjednala úklid, jak soud zjistil z výslechu svědkyně , Anonymizováno, .

19. Soud neuvěřil výpovědi žalovaného a jeho přítelkyně svědkyně , Anonymizováno, , kteří při svém výslechu uváděli, že veškeré movité věci, které označila žalobkyně v žalobě jako chybějící, nechali na místě, a to i ty, které byly případně poškozeny. Toto tvrzení je v přímém rozporu s fotodokumentací pořízenou policií dne 28. 12. ver spisu sp. zn. KRPU-, Anonymizováno, vedeným Policií České republiky, KŘP Ústeckého kraje, ÚO , adresa, , z níž vyplývá, že v nemovitosti chyběly kamna, pračka, kávovar, stropní svítidlo v obývacím pokoji, topidlo, a další vybavení, které bylo zachyceno na fotografiích připojených k nájemní smlouvě, resp. přinejmenším nebyly na místě, kde byly dle fotografií pořízených realitní makléřkou. Soud si je vědom, že dle verze žalovaného věci, co nepotřebovali přestěhovali na půdu, nicméně na fotografiích zřetelně chybějí i velké věci, jako litinová kamna a pračka, které dle výpovědi žalovaného a jeho přítelkyně nikam stěhovány nebyly, jak bude níže uvedeno. Co se týče svědeckých výpovědí, rozpory mezi svědky se týkají zejména kamen. Přítelkyně žalovaného uvedla, že kamna zůstala na místě, stejně jako uklízečka , Anonymizováno, , která popsala, že při úklidu kamna viděla, ale chyběly kouřovody. Naproti tomu svědek , Anonymizováno, i sousedka , Anonymizováno, shodně vypověděli, že kamna po vystěhování chyběla. Soud uvěřil svědkům , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , nikoli svědkyni , Anonymizováno, , a to z těchto důvodů: , Anonymizováno, i , Anonymizováno, byli v nemovitosti bezprostředně po vystěhování, kdy policie pořídila fotodokumentaci, která jejich tvrzení potvrzuje – kamna na fotografiích skutečně nejsou, jak bylo shora uvedeno. Svědkyně , Anonymizováno, začala s úklidem až v lednu, tedy po zásahu policie a po odvozu věcí do sběrného dvora. Její výpověď, že „kamna byla, ale bez rour“, lze vysvětlit tím, že mohla vidět jiný topný prvek. Časový odstup a rozsah úklidových prací tak dle názoru soudu může snižovat přesnost její paměti. Pokud jde o pračku, přítelkyně žalovaného tvrdila, že pračka zůstala na místě, což je vyvráceno nejen fotodokumentací, ale i výpověďmi , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , kteří shodně uvedli, že pračka po vystěhování chyběla. Ostatně ani na fotografiích z policejního spisu není pračka patrná na místech, kde se nacházela na fotografiích pořízených realitní makléřkou. Co se týče ostatních movitých věcí, s ohledem na nevěrohodnost výpovědí žalovaného a jeho přítelkyně v této části soud vyšel především z výpovědi žalobkyně, která je podpořena výpověďmi svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , kdy alespoň jeden ze svědků podpořil výpověď žalobkyně o tom, že předmětné věci v nemovitosti nebyly. Jinak je tomu u vodní dýmky, kdy na její přítomnost po upuštění předmětu nájmu žalovaným si nevzpomínal ani jeden ze dvou uvedených svědků a černé tabule, kde svědek , Anonymizováno, dokonce uvedl, že černá tabule byla v nemovitosti přítomna. Jelikož soud neuvěřil výpovědi žalovaného a jeho přítelkyně, soud tedy vyšel z výslechu žalobkyně ohledně absence vodní dýmky, neboť tato část výpovědi žalobkyně nebyla jiným důkazem vyvrácena. Jinak je tomu u černé tabule, kdy výpověď žalobkyně je v přímém rozporu s výpovědí jejího přítele , Anonymizováno, , kterou soud považuje za přesvědčivější, když žalobkyně sama připustila ve své výpovědi, že některé drobné věci mohly v nemovitosti zůstat. Na tomto závěru nemění nic skutečnost, že na policejních fotografiích není černá tabule na místě, kde se nacházela dle fotografií realitní makléřky, neboť tabule se mohla, jak již bylo shora uvedeno, nacházet na půdě. Na základě tohoto hodnocení soud učinil skutkové zjištění, že dne 28. 12. 2024 chyběly následující movité věci: 2 ks přímotopů, vysavač Rowenta, dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová včetně kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot Bosch, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory) a vodní dýmka.

20. Soud dále zjistil, že v období od 1. 9. 2023 až 28. 12. 2023 měly 2 ks přímotopů hodnotu 6 000 Kč, vysavač Rowenta 3 800 Kč, dřevěný odkládací stůl 2 390 Kč, 2 konzole na záclony 1 000 Kč, 4 ks antik záclony 1 600 Kč, stropní svítidlo v obývacím pokoji 1 000 Kč, automatická pračka 4 000 Kč, kávovar 1 000 Kč, litinová kamna 20 000 Kč, 2 postele masivu 5 000 Kč, 2 matrace 1 200 Kč, kuchyňský robot 3 000 Kč, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu 4 000 Kč, kuchyňské vybavení 5 000 Kč, černá tabule 1 000 Kč a vodní dýmka 500 Kč. Toto skutkové zjištění soud učinil ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, ze dne 10. 1. 2024, přičemž soud se spokojil s písemným posudkem znalce dle § 127 odst. 1 o. s. ř., neboť účastníci neměli ke znaleckému posudku námitky a na výslechu znalce netrvali.

21. Žalovaný trpí chronickým onemocněním, v důsledku kterého není schopen zvedat bez pomůcek břemena těžší než 10 kg, jak soud zjistil z překladu lékařské zprávy ze dne 10. 7. 2025, žalovaný je uživatelem lékařského konopí, jak soud zjistil z překladu sdělení ze dne 26. 3. 2021. Soud vyšel ze soukromého překladu, neboť jeho autentičnost byla mezi účastníky nesporná. Tato skutečnost nikterak nevyvrací skutkové zjištění soudu, že shora uvedené movité věci byly na místě při začátku nájmu a nikoli při jeho skončení, neboť věci z nemovitosti nemusel žalovaný vystěhovávat osobně.

22. Žalobkyni vznikla pohledávka za dodané elektroinstalační práce, a to konkrétně za zjištění závady, výměnu poškozené kabeláže pro spotřebiče, přímotopy, zásuvky, odpojení starých rozvodů a zapojení nových okruhů, opravy elektroinstalace v kuchyni, ložnici, pracovně, protažení vodičů, přepojení zásuvek, celkem ve výši 20 122 Kč, faktury byly vystaveny v období 11. 1. 2024 – 20. 2. 2024. Uvedené soud zjistil z faktur vystavených , jméno FO, žalobkyni.

23. Co se týče poruchy samotné elektroinstalace, v řízení nebylo prokázáno, co přesně způsobilo poruchu elektroinstalace a vypálení kabelů. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že porucha mohla nastat přetížením rozvodů, nicméně z výpovědi svědka rovněž vyplynulo, že vada mohla být způsobena starými spoji hliníku a mědi. Žalobkyně si sice nechala vypracovat revizi elektroinstalace v roce 2021, jak soud zjistil z revizní zprávy ze dne 2. 7. 2021, nicméně tato zpráva nikterak nevyvrací možnost poruchy pozdější poruchy rozvodů nastíněných svědkem. V řízení pak bylo prokázáno, že vada elektroinstalace nebyla způsobena instalací klimatizace, když soud vyšel v tomto hodnocení z výpovědi svědka , Anonymizováno, , který na nemovitosti instaloval dvě klimatizační jednotky a vypověděl, že před tím si ověřil, že jednotky jsou vhodné k instalaci do předmětné nemovitosti. Ověření provádí tak, že vychází z údajů výrobce, každá jednotka má jiné parametry, příkon a chladící výkon, tomu musí odpovídat jističe a elektroinstalace v domě. Každá z jednotek má samostatné připojení. Použijí zásuvkový okruh, který odpovídá klimatizaci, když na to mají oprávnění, anebo musí z rozvaděče vytáhnout nový kabel. Jak bylo postupováno v tomto případě si svědek nevybavil. Zásadní je při tom hodnota jističe a při použití existujícího okruhu se musí spočítat, jaké spotřebiče jsou již v okruhu zapojeny, přičemž bývá dotazován zákazník, co případně hodlá zapojovat, nadto se počítá s rezervou pro případné budoucí spotřebiče. Svědek vysvětil, že klimatizace není nijak energeticky náročná, asi jako silnější mikrovlnná trouba, navíc je elektricky napájena jen venkovní část klimatizační jednotky. Pokud by byl okruh přetížen, docházelo by k vypadávání jističe, nikoli ke zkratu či zahoření. Zkrat by shodil tzv. chránič, který chrání uživatele, aby nebyl zasažen elektrickým proudem, který nevypne jen jistič, ale všechno, aby nedošlo k úrazu elektrickým proudem. Výpovědí svědka , Anonymizováno, bylo rovněž vyvráceno tvrzení žalovaného, že od září do listopadu musely být vyklizeny horní pokoje kvůli instalaci klimatizace, když instalace každé ze dvou jednotek proběhla v jeden den. Žalovaný tedy byl omezen v užívání v důsledku instalace klimatizace pouhé dva dny.

24. Z fotodokumentace v policejním spisu soud dále zjistil, že v chatě byla dne 28. 12. 2023 prolomena stěna ve vstupní chodbě, kde byla dříve umístěna litinová kamna (foto č. 29, 33, 34), dále je patrné poškození zdi pod okny v pokoji v přízemí chaty (foto č. 42, 43, 53, 54), kdy pod okny jsou otvory ve zdi, pod každým oknem v rozích pomyslného obdélníku, dále je patrné poškození zdi spočívající v navrtání zdi v pokoji v přízemí (foto č. 45, 46, 47, 50, 56, 57). Rovněž je patrné poškození koupelnové skříňky vyvrtáním otvorů (foto č. 39 a 40). jedná se o poškození, které není patrné z fotografií předložených realitní makléřkou, které tvořily přílohu nájemní smlouvy. Tyto skutečnosti soud zjistil z policejního spisu sp. zn. KRPU-, Anonymizováno, vedeným Policií České republiky, KŘP Ústeckého kraje, ÚO , adresa, , resp. přesněji z fotografií založených v tomto policejním spisu.

25. Hodnota poškození koupelnové skříňky činí 3 000 Kč, což soud zjistil z odborného vyjádření ze dne 4. 1. 2024 vypracovaným , jméno FO, pro účely trestního řízení. Hodnota poškození zdi ve vstupní chodbě a poškozená zeď v obývacím pokoji má hodnotu 30 000 Kč, což soud zjistil z odborného vyjádření ze dne 4. 1. 2024 , adresa, pro účely trestního řízení. Soud se spokojil s listinnými důkazy, když žádný z účastníků správnost listiny nerozporoval a nepožadoval ustanovení znalce.

26. Žalovaný zanechal předmět nájmu ve značném nepořádku, kdy soud při tomto skutkovém zjištění vyšel z výpovědi svědkyně , Anonymizováno, , která popsala stav domu jako „poničený, s nepořádkem a zápachem“, přičemž uvedla konkrétní skutečnosti: očouzené stěny od dehtu, chybějící kouřovody u kamen, díry ve zdech, rozškrábané a propálené podlahy, strhané záclony, rozlámané vybavení, matrace znečištěné močí, slaměné koberce propálené a silně zapáchající, poničené kliky a skříňky, které musely být opravovány. Uvedla, že úklid trval od ledna do dubna, zahrnoval odvoz věcí na sběrný dvůr, sádrování, štukování a malování stěn, čištění spár kartáčem a speciálními prostředky, praní matrací a zednické práce. Popsala také, že venku byla dřevěná bouda plná zničených věcí (hrnce, povlečení), které se odvážely na valníku. Soud této části výpovědi uvěřil, neboť je podpořena fotografiemi, které tato svědkyně pořídila, ze kterých je nepořádek patrný, rovněž i fotografiemi pořízenými policejním orgánem, neboť i z těchto je nepořádek patrný. Výpověď této svědkyně rovněž podporuje výpověď svědkyně , Anonymizováno, , která popsala špínu, zamatlané a provrtané zdi. Soud naopak neuvěřil žalovanému, který tvrdil, že nemovitost opustili relativně čistou, protože tato část výpovědi je v přímém rozporu s fotodokumentací i s výpovědí svědkyně , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , která popsala nutnost rozsáhlých oprav a malování.

27. Žalobkyně uhradila za penetraci, broušení, opravy, úklid zahrady, kůlny, odvoz odpadu, úklid domu celkem částku 9 000 Kč, což soud zjistil z pokladních dokladů na č.l. 27.28.

2. června neznámého roku byla předmětná chata nabízena k ubytování, což soud zjistil z printscreenů na č.l. 56-57, z printscreenů na č.l. 58-62 soud zjistil, že předmětná chata byla dne 31. 5. 2024 nabídnuta k prodeji.

29. Soud pro nadbytečnost neprovedl k důkazu pokladní příjmové doklady na č.l. 54 neboť zaplacené částky nemají žádný vliv k předmětu řízení, kdy předmětem řízení není nájemné a služby za měsíce říjen a listopad 2023. Soud rovněž pro nadbytečnost neprovedl úřední záznam o výslechu žalobkyně u policejního orgánu ze dne 15. 3. 2024, neboť soud přistoupil v souladu se zásadou bezprostřednosti k výslechu žalobkyně.

30. Na základě shora uvedených skutkových zjištění má soud za prokázaný tento skutkový stav:

31. Účastníci se dohodli na nájmu pozemku parc. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí stavba je stavba č.e. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, přičemž nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně a záloha na služby ve výši 5 900 Kč měsíčně. Nemovitost byla pronajata jako plně vybavená a zařízená včetně těchto movitých věcí: 2 ks přímotopů, vysavač Rowenta, dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot Bosch, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka. Jistota byla sjednána ve výši 60 000 Kč a v této výši byla složena. V prosinci se jevil sporák jako nefunkční, nicméně nefunkčnost sporáku nebyla způsobena jeho vadou, ale poruchou elektroinstalace. Dne 26. 12. 2023 žalovaný zaslal e-mail žalobkyně, ve kterém uvedl, že ukončuje nájem bez výpovědní lhůty ke dni 27. 12. 2023, a to s ohledem na nepřijatelné a bezcitné chování a neplnění povinností pronajímatele, kdy podmínky, do kterých ho žalobkyně dostala, neumožňují základní předpoklad pro život, ve smyslu bydlení. Vytkl žalobkyni, že již měsíc nefunguje kuchyňská linka a se žalobkyní není možné navázat kontakt, žalobkyně nereaguje na navržené termíny opravy, rovněž jí vytkl její problémové jednání při hrazení nájemného a to, že nechala žalovaného v zimě měsíc bez funkční kuchyně, tudíž nebylo možno naplnit základní lidskou potřebu, připravit si jídlo, připravila o možnost zapojit si či vestavět něco sám, když žalobkyně trvala na záručním razítku prodejce. Žalobkyně si e-mail přečetla a následně dne 28. 12. 2023 do nemovitosti vstoupila, s ohledem na stav nemovitosti se obrátila na policii, poté žalobkyně sjednala úklid a opravu elektroinstalace. Žalovaný opustil nemovitost s absencí 2 ks přímotopů v hodnotě 6 000 Kč, vysavač Rowenta v hodnotě 3 800 Kč, dřevěný stůl odkládací v hodnotě 2 390 Kč, 2 ks konzolí na záclony v hodnotě 1 000 Kč, 4 ks antik záclon v hodnotě 1 600 Kč, 1ks stropní svítidlo v hodnotě 1 000 Kč, automatická pračka v hodnotě 4 000 Kč, kávovar v hodnotě 1 000 Kč, litinová kamna v hodnotě 20 000 Kč, 2 postele masivu v hodnotě 5 000 Kč, 2 matrace v hodnotě 1 200 Kč, kuchyňský robot v hodnotě 3 000 Kč, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu v hodnotě 4 000 Kč, kuchyňské vybavení v hodnotě 5 000 Kč a vodní dýmka v hodnotě 500 Kč. Žalobkyni vznikla pohledávka za dodané elektroinstalační práce, a to konkrétně za zjištění závady, výměnu poškozené kabeláže pro spotřebiče, přímotopy, zásuvky, odpojení starých rozvodů a zapojení nových okruhů, opravy elektroinstalace v kuchyni, ložnici, pracovně, protažení vodičů, přepojení zásuvek, celkem ve výši 20 122 Kč. Při opuštění nájmu byla v předmětné chatě prolomena stěna ve vstupní chodbě, kde byla dříve umístěna litinová kamna, dále byla poškozena zeď pod okny v pokoji v přízemí chaty a navrtána zeď v pokoji v přízemí, stejně jako koupelnová skříňka vyvrtáním otvorů. Hodnota poškození koupelnové skříňky činí 3 000 Kč, hodnota poškození zdi ve vstupní chodbě a poškozená zeď v obývacím pokoji má hodnotu 30 000 Kč. Žalovaný zanechal předmět nájmu ve značném nepořádku. Žalobkyně uhradila za penetraci, broušení, opravy, úklid zahrady, kůlny, odvoz odpadu, úklid domu celkem částku 9 000 Kč.

32. Na základě zjištěného skutkového stavu soud věc po právní stránce posoudil následovně:

33. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu domu dle § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o.z.“), neboť žalobkyně se zavázala předat předmět nájmu, předmětnou nemovitost, k dočasnému užívání žalovanému za nájemné, přičemž účel užívání nájmu byl výslovně ujednán jako bydlení.

34. Soud se nejprve zabýval okolnostmi zániku nájmu, zejména platností výpovědi žalovaného.

35. Podle § 2293 odst. 1 o. z. odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Při tom dle odst. 3 odstraní změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže by to pronajímatel nežádal. Podle § 2265 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného. Podle § 2266 o. z. neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele. K tomu soud dodává, že i výpověď daná nájemcem musí obsahovat vymezení skutku, tedy uvedení důvodu, proč je výpověď nájemcem dávána, kdy je nutno specifikovat vady či poškození předmětu nájmu tak, aby si pronajímatel mohl posoudit případnou platnost výpovědi. V opačném případě by byla výpověď zdánlivým právním jednáním dle § 553 odst. 1 o.z. (srov. JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2266 [Právo nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby]. In: PETROV, Jan a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č.

7. Dostupné na beck-online.cz.)

36. Výpověď je ve značné své části formulována neurčitě, kdy skutek, jak je žalovaným definován, je příliš obecný. Není zřejmé, jaké nepřijatelné chování a bezcitné chování žalobkyně má žalovaný ve výpovědi namysli, jaké neplnění kterých konkrétních povinností žalobkyni vytýká, v čem spatřuje důvod toho, že podmínky v nemovitosti neumožňují základní předpoklad pro život. Jednání žalobkyně při platbě nájemného pak není důvodem pro výpověď dle § 2266 o. z. Příliš obecně a široce, a tedy neurčitě je formulován i důvod spočívající v nefunkční kuchyni, když není zřejmé, která část kuchyně je nefunkční, resp. v čem konkrétně se tvrzená nefunkčnost projevuje. Jediný konkrétní skutek uvedený ve výpovědi, který tedy soud může přezkoumat a který by případně mohl být důvodem k výpovědi, je měsíc nefunkční kuchyňská linka, kdy se žalobkyní není možné navázat kontakt a žalobkyně nereaguje na navržené termíny opravy.

37. Žalovaný ve výpovědi hovoří o nefungující kuchyňské lince, kdy s z této formulace není na první pohled patrné, jakou konkrétní vadu kuchyňské linky žalobkyni žalovaný vytýká, když kuchyňská linka, jak tento pojem chápe soud, je především souborem vestavěného nábytku a pracovních ploch určených pro přípravu jídla, která typicky zahrnuje pracovní desku, spodní a horní skříňky, dřez a prostor pro spotřebiče. S ohledem na žalovaným použitý termín, že kuchyňská linka „nefunguje“, je nutno usuzovat, že měl žalovaný namysli případné spotřebiče v kuchyňské lince, neboť slovo (ne)fungovat implikuje selhání funkčního mechanismu, což neplatí o nábytku, ale platí o spotřebičích. Nábytek může spíše být rozbitý, nepoužitelný, ale to, že něco nefunguje, je spojováno spíše s nějakým zařízením. Z uvedeného je zřejmé, že výpověď je dávána z důvodu blíže nespecifikovaného nefungujícího kuchyňského spotřebiče, či více spotřebičů. Z písemného textu pak již nelze dovodit bližší obsah projevu vůle žalovaného, proto přistoupil k dalším metodám výkladu dle § 556 o. z. Soud tedy dle citovaného ustanovení přihlédl k tomu, co právnímu jednání předcházelo. Na zřeteli přitom měl skutečnost, že dle § 2265 a § 2666 může nájemce nájem vypovědět jen po předchozím oznámení vady pronajímateli, pokud tento vady neodstraní ani dodatečné lhůtě. Proto soud při výkladu výpovědi přihlédl k tomu, jak účastníci před tím spolu komunikovali a z této komunikace seznal, že předmětem jejich komunikace byl nefunkční sporák. Z uvedeného důvodu tedy soud vyložil právní jednání žalovaného tak, že výpovědní důvod spočívá právě v nefunkčnosti sporáku, neboť na základě předchozí komunikace musela žalobkyně nabýt dojmu, že právě této vady se výpověď týká, když právě tato vada byla účastníky řešena a žalobkyně dokonce již zakoupila sporák nový. Výpověď žalovaného nelze vyložit dle názoru soudu tak, že by se týkala vady elektroinstalace v kuchyni, neboť vada takové povahy nebyla mezi stranami nikterak komunikována a taková vada nelze ani z textu výpovědi nikterak seznat. Smyslem toho, že ve výpovědi musí být dostatečně přesně vylíčen skutek, pro který je výpověď dávána, je totiž i mj. v tom, že žalobkyně musí mít možnost jen z uplatněného důvodu přezkoumat oprávněnost výpovědi a tomu přizpůsobit své další jednání. I kdyby bylo ale možné výkladem ztotožnit nefunkčnost kuchyně s vadou elektrických rozvodů, žalovaný by nedostál své povinnosti před výpovědí oznámit vadu žalobkyni a poskytnout jí dodatečnou lhůtu k odstranění vad. Jak ale již bylo uvedeno výše, mezi účastníky probíhala komunikace jen stran sporáku.

38. Podmínkou vady předmětu nájmu, pro kterou lze nájem nájemcem vypovědět dle § 2666, je, jak shora uvedeno, taková vada, za kterou nájemce neodpovídá. Pro posouzení charakteru vady je klíčové ustanovení § 2257 odst. 2 o. z., podle kterého provádí nájemce běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Dle § 4 písm. g) nařízení vlády č. 308/2015 Sb., v platném znění, jsou opravy kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů a kuchyňských linek považovány za drobné opravy, které dle zmíněného ustanovení § 2257 odst. 2 o. z. provádí nájemce. Povinností žalovaného tedy bylo, aby si sám zajistil případně opravu nefungujícího sporáku.

39. Naproti tomu oprava rozvodů elektřiny není uvedena § 4 uvedeného nařízení vlády, tudíž pokud tato oprava nepřesáhne částku 1 000 Kč dle § 5 uvedeného nařízení vlády, jedná se o vadu, k jejíž opravě je povinen pronajímatel. V daném případě ale nebylo prokázáno, že by žalovaný jakkoli o vadách rozvodů žalobkyni notifikoval a ani uvedené není uvedeno jako výpovědní důvod ve výpovědi z nájmu. Proto tato vada a její existence nemá žádný vliv na posouzení platnosti bytu, když žalovaný si musel být poškozených rozvodů vědom, když, jak vypověděla jeho přítelkyně, po (patrně) zkratu sporáku nefungovaly žádné zásuvky v kuchyni a museli lednici zapojit přes prodlužovací kabel z jiné místnosti. Nic tedy nebránilo žalovanému tuto vadu předmětu nájmu případně uvést jako výpovědní důvod. Jelikož tak ale žalovaný nepostupoval, soud uzavírá, že výpověď nebyla dána z důvodu vady rozvodů elektřiny.

40. Jelikož tedy výpověď z nájmu byla dána pro nefunkčnost sporáku, tedy vadu, k jejímuž odstranění byl povinen žalovaný, nezabýval se již soud tím, zda se jedná o vadu bránícímu řádnému užívání předmětu nájmu a vyhodnotil výpověď nájmu jako neplatnou pro rozpor se zákonem, konkrétně s ustanovením § 2666 o. z. když uplatněný výpovědní důvod není způsobilým výpovědním důvodem dle citovaného ustanovení. Nadto, jak bylo v řízení prokázáno, sporák nebyl nefunkční s výjimkou absence knoflíků.

41. Ačkoli byla výpověď neplatná, je soud přesvědčen, že nájemní vztah přesto dnem 28. 12. 2024 zanikl. V souladu s § 575 o. z. upravující konverzi právního jednání totiž je nutno s ohledem na úmysl žalovaného ukončit nájemní vztah neplatnou výpověď posoudit jako návrh na uzavřené dohody o skončení nájmu, kterou žalobkyně konkludentním způsobem dle § 546 o. z. přijala, když se chovala tak, jako by nájem skutečně skončil, na což soud usuzuje z toho, že ihned po obdržení výpovědi z nájmu do nemovitosti vstoupila se svým přítelem a sousedkou, obrátila se na policii s ohledem na stav nemovitosti a absenci movitých věcí, tedy fakticky rozporovala stav, v jakém jí byl předmět nájmu vrácen, začala sjednávat úklid a opravu elektroinstalace, a to bez dohody se žalovaným, žalovanému nevrátila klíče, které od něj obdržela navíc jej nijak nekontaktovala s tím, že výpověď považuje za neplatnou a že dle jejího názoru nájemní vztah nadále trvá; žalobkyně tedy jednala tak, jako by skutečně nájem zanikl a z tohoto jejího jednání soud usuzuje na konkludentní akceptaci návrhu na uzavření dohody o skončení nájmu. Žalobkyně si byla vědoma toho, že do předmětu nájmu po dobu jeho trvání nesmí jen tak sama vstupovat, což sama uvedla ve svém výslechu, když vypovídala o tom, jak probíhala oprava a výměna sporáku. Závazek z nájmu tedy dle § 1981 o. z. dne 28. 12. 2025 zanikl, a proto žalobkyně nemá právo na nájemné za období leden 2024 až srpen 2024. Uvedenému závěru nebrání skutečnost, že ustanovení § 2237 o. z. vyžaduje k platnosti o smlouvě k nájmu bytu písemnou formu, proto dle § 564 o. z. musí být písemná i dohoda o skončení nájmu, neboť ustanovení § 2237 o.z. rovněž stanoví, že pronajímatel nemůže namítnout nedostatek formy. Žalobkyně tak nemůže namítat nedostatek formy své akceptace uzavření dohody o skončení nájmu konkludentním způsobem, u oferty písemná forma dodržena byla, když byla zaslána žalovaným e-mailem. Z těchto důvodů soud žalobu pro částku 100 000 Kč na dlužném nájemném jako nedůvodnou zamítl.

42. Žalovaný porušil svou povinnost dle § 2293 o. z. odevzdat předmět nájmu ve stavu, v jakém jej převzal, s výjimkou běžného opotřebení a s ohledem na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. V řízení bylo prokázáno, že v době od převzetí předmětu nájmu do jeho skončení dne 28. 12. 2024 došlo k prolomení stěny ve vstupní chodbě, kde byla dříve umístěna litinová kamna, dále byla poškozena zeď pod okny v pokoji v přízemí chaty a navrtána zeď v pokoji v přízemí, rovněž byla poškozena koupelnová skříňka vyvrtáním otvorů, kdy z charakteru vad je zřejmé, že došlo k úpravám předmětu nájmu žalovaným, které žalovaný v nemovitosti nájmu provedl. Hodnota těchto poškození činí 33 000 Kč, jak bylo zjištěno z provedeného dokazování. Jelikož žalovaný toto poškození neodstranil, ač byl k tomu povinen dle § 2293 odst. 1 a 3 o. z., když byl povinen uvést předmět nájmu do stavu, v jakém je převzal a odstranit veškeré úpravy provedené bez souhlasu žalobkyně, byla žalobkyně dle § 2267 o. z. oprávněna tato poškození odstranit na náklady žalovaného. Proto má žalobkyně právo na úhradu částky 33 000 Kč. Žalobkyně má ze stejného důvodu právo na náhradu částky 9 000 Kč kterou vynaložila na úklid nepořádku, který v nemovitosti po skončení nájmu zůstal.

43. Shora uvedené obdobně platí pro movité věci tvořící vybavení domácnosti, které žalovaný nevrátil. Tím, že žalovaný nevrátil předmět nájmu s vybavením, a to konkrétně: 2 ks přímotopů, vysavač Rowenta, dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová včetně kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot Bosch, pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory) a vodní dýmka, jehož hodnota činila dle znaleckého posudku částku 59 490 Kč, způsobil tím žalobkyni škodu porušením smluvní povinnosti dle § 2913 o. z. a je tedy žalobkyni povinen nahradit škodu ve výši 58 730 Kč, když u kuchyňského vybavení žalobkyně uplatnila žalobou nikoli částku 5 000 Kč dle znaleckého posudku, ale částku 4 240 Kč.

44. Co se týče poškození elektrických rozvodů, jelikož tyto nejsou uvedeny v § 4 shora uvedeného nařízení vlády, je k jejich opravě v zásadě povinen pronajímatel, tedy se jedná o vadu, k jejíž opravě je povolána žalobkyně, ledaže by bylo prokázáno, že žalovaný takové poškození způsobil úmyslně či z nedbalosti. V řízení se nepodařilo prokázat, co konkrétně způsobilo poškození rozvodů, tím spíše zavinění žalovaného na jejich poškození, tedy z ničeho nelze dovozovat odpovědnost žalovaného za jejich opravu, když nebylo vyloučeno, že závada mohla vzniknout též v důsledku starých spojů hliníku a mědi, které se mohly přehřát, což žalovaný nemohl ovlivnit. Náklady na opravu ve výši 20 122 Kč, které žalobkyně vynaložila, tedy nelze žalovanému uložit k úhradě, neboť k odstranění takové vady nebyl povinen žalovaný, ale žalobkyně, a tudíž vadu v tomto rozsahu nebyl žalovaný povinen dle § 2293 odst. 1 o.z. odstranit.

45. Soud se dále zabýval tím, že v řízení vyšlo najevo, že žalovaný zaplatil žalobkyni jistotu ve výši 60 000 Kč, přičemž, jak žalobkyně uvedla v žalobě, žalobkyně tuto částku započetla na úhradu právě dlužného nájemného za období od ledna 2024 do srpna 2024, když v žalobě žalobkyně uvádí, že dlužné nájemné za uvedené období činí 160 000 Kč, avšak po započítání složené kauce žalobkyně na nájemném uplatňuje pouze na nájemné ve výši 100 000 Kč. Z této žalobní formulace tedy vyplývá, že nejpozději v žalobě žalobkyně zúčtovala žalovanému jistotu tak, že tuto započetla na úhradu právě dlužného nájemného ve výši 160 000 Kč. Soud na tomto místě poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2267/2019, který lze aplikovat i na souzenou věc, byť se uvedené rozhodnutí týká obecného nájmu, neboť i pro případ obecného nájmu na základě obecných ustanovení o jistotě dle § 2012 a násl o. z. Nejvyšší soud dovodil, že v případě smluvního ujednání o jistotě (kauci) pronajímatel započítá při skončení nájmu na složenou jistotu to, co mu nájemce dluží a zbytek jistoty (kauce) mu vrátí; totožné pravidlo je obsahem ustanovení § 2254 odst. 2 o. z. upravující právě vrácení jistoty po skončení nájmu bytu, přičemž ani toto ustanovení stejně jako obecné ustanovení o jistotě neupravuje žádná zvláštní pravidla pro započtení dluhů na jistotu, proto je třeba v souladu se závěry uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu použít na započítání jistoty obecná ustanovení o započtení závazků, tedy ustanovení § 1982 – 1991 o. z. Žalobkyně započetla jistotu na úhradu dlužného nájemného, tedy na svou pohledávku za žalovaným, která ale byla, jak vyplývá ze shora uvedeného odůvodnění tohoto rozsudku, pohledávkou neexistující. Započtení dlužné jistoty na neexistující pohledávku na nájemném je tak dle § 580 o. z. právním jednáním neplatným. Současně soud nemůže nahrazovat právní jednání účastníků a bez jejich projevu vůle započítat složenou jistotu na jiné dluhy, než na které případně jistotu započetli účastníci, když žalobkyně započetla jistotu na jiný, byť neexistující dluh a žalovaný k jednostrannému zápočtu nepřistoupil, když žalovaný se rozhodl nárok na vrácení jistoty uplatnit nikoli kompenzační námitkou, ale vzájemným návrhem, který ale soud vyloučil z důvodu hospodárnosti řízení zejména s ohledem na jeho podání při samotném konci nalézacího řízení k samostatnému projednání, kdy se soud již zabýval způsobem skončení věci a považoval za nehospodárné, aby v této fázi řízení, navíc po koncentraci, se namísto toho zabýval vybíráním soudního poplatku, rozesílání vzájemné žaloby a vyzývání žalobkyně k vyjádření. Nárokem na vrácení jistoty se tedy bude soud zabývat v samostatném řízení.

46. Ze shora uvedených důvodů tedy soud žalobě vyhověl pro částku 100 730 Kč (náhrada za chybějící movité věci ve výši 58 730 Kč, poškození zdi ve výši 30 000 Kč, poškození koupelnové skříňky ve výši 3 000 Kč, náklady za úklid 9 000 Kč) a ve zbytku pro částku 121 122 Kč soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení převážně úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 11 841 Kč, přičemž tato částka představuje 9,2 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 54,6 % a úspěchu žalobkyně v rozsahu 45,4 %). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 221 852 Kč sestávající z částky 9 220 Kč za každý z jedenácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření se k žalobě, vyjádření k replice, účast na jednání dne 27. 5. 2025, účast na jednání dne 15. 7. 2025, účast na jednání dne 15. 7. 2025 přesahující 2 hodiny, účast na jednání dne 15. 7. 2025 přesahující 4 hodiny, účast na jednání dne 26. 8. 2025, a účast na jednání dne 21. 10. 2025 a sepis závěrečného návrhu) včetně jedenácti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 106 370 Kč ve výši 22 337,7 Kč.

48. Dle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledku řízení proti účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou dány předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V dané věci soud hradil jednak svědečné přiznané usnesením 32 C 176/2024-195 ve výši 566 Kč a dále tlumočné dle usnesení 32 C 176/2024-211 ve výši 5 752 Kč. Celkem tedy stát vynaložil částku 6 318 Kč. Součástí tlumočeného byla náhrada za tlumočení jednání soudu ve výši 3 969 Kč, na jehož náhradu má stát právo jen částečně. Státu zásadně náleží náhrada nákladů za vynaložené tlumočné, pokud byly prováděny důkazy v cizím jazyce, nenáleží mu však náhrada tlumočeného za tlumočení jednání účastníku řízení, čímž je realizováno účastníka jednat v mateřštině dle § 18 o. s. ř. Součástí tlumočeného ve výši 5 752 Kč byla i odměna za tlumočení jednání dne 15. 7. 2025 ve výši 3 969 Kč, během něhož bylo tlumočeno jednak jednání z českého do německého jazyka v souladu s § 18 o.s.ř., čímž soud zajistil právo žalovaného jednat ve své mateřštině, dále byly při jednání tlumočeny výslechy dvou svědků, svědkyně , Anonymizováno, a svědka , Anonymizováno, , z německého do českého jazyka, čímž nebylo realizováno uvedené právo žalovaného, neboť svědci vypovídali v mateřštině žalovaného. Stát má tedy právo na náhradu tlumočného jen za tu část jednání, při které byli vyslýcháni zmínění svědci. Zvuková nahrávka trvá 4 hodiny 48 minut a 49 sekund, výpověď svědkyně , Anonymizováno, započala v čase 0:05:27 nahrávky, přičemž na její výslech plynule navázal výslech svědka , Anonymizováno, , jehož výslech skončil v čase 2:29:18 nahrávky. Čas výslechů tedy trval 2:23:51, v poměru k celkovému trvání nahrávky se jedná o 49,8 %. Stát má tedy právo na náhradu tlumočného při jednání ve výši 1 977 Kč, resp. naopak, nemá právo na náhradu ve výši 1 992 Kč. Od celkové částky 6 318 Kč, kterou stát vynaložil na tlumočném a svědečném tedy soud odečetl částku 1 992 Kč a výsledkem je částka 4 326 Kč, na jejíž náhradu má stát právo. Uvedenou částku tedy soud uložil účastníkům k úhradě podle poměru neúspěchu ve věci, a to z 54,60 % žalobkyni a z 45,40 % žalovanému.