11 CO 219/2022

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy Mgr. Lubora Veselého a soudců JUDr. Elišky Galiazzo a JUDr. Michala Prince ve věci žalobkyně: ; jméno příjmení, narozená dne datum bytem adresa zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; právnická osoba, IČO sídlem adresa zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o částka s příslušenstvím k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady odvolacího řízení ve výši částka do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokátky Mgr. jméno příjmení.

1. Uvedeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení částky částka se specifikovaným úrokem z prodlení a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši částka.

2. Vycházel ze zjištění, že dne datum byla mezi účastníky uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, ve které žalobkyně projevila zájem o zakoupení nemovitosti žalované v k. ú. Poboří, obec Plaňany (pozemek parc. č. st. 15, jehož součástí je budova adresa), za kupní cenu částka, žalovaná se v období od datum do datum zavázala nezprostředkovávat a nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci, žalobkyně se zavázala složit blokovací depozitum ve výši částka a uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu po vyzvání žalovanou v době trvání smlouvy o blokovacím depozitu, žalovaná se zavázala návrh kupní smlouvy dát žalobkyni k připomínkám nejméně 5 pracovních dnů před datem jejího podpisu, pro případ, že by žalobkyně kupní smlouvu nejpozději do datum neuzavřela, ačkoliv žalovaná podmínky smlouvy splnila, nebo ve smlouvě o složení blokovacího depozita uvedla nepravdivé údaje, zavázala se žalobkyně zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši odpovídající blokovacímu depozitu ve výši částka Částku částka na blokovací depozitum žalobkyně žalované zaplatila, kupní smlouva do datum uzavřena nebyla. Dále soud prvního stupně zrekapituloval obsah komunikace mezi účastníky v době do datum a obsah účastnické výpovědi žalobkyně a svědků jméno příjmení a jméno příjmení, s nimiž dne datum žalovaná uzavřela kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti, manželé příjmení se žalovanou smlouvu o rezervaci této nemovitosti uzavřenu neměli. Po právní stránce soud prvního stupně poukázal na ustanovení § 1746 odst. 2 o. z. a § 2048 odst. 1 o. z., a konstatoval, že pokud žalobkyně se žalovanou kupní smlouvu do datum neuzavřela, byla povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši částka, mezi účastníky nebyla sjednána povinnost žalované předložit žalobkyni projektovou dokumentaci či jinou dokumentaci k předmětné nemovitosti, nemovitost neměla právní vady, pokud manželé příjmení o koupi nemovitosti začali jednat se žalovanou již datum, tedy před uzavřením smlouvy mezi účastníky, nepočínala si žalovaná v rozporu s dobrými mravy. Pokud žalobkyně tvrdila, že již v době uzavření smlouvy sdělila žalované, že hodlá nemovitost nabýt prostřednictvím bytového družstva anonymizována dvě slova, uzavřel soud prvního stupně, že tomu tak bylo, když po uzavření smlouvy z datum účastníci vzájemně komunikovali ohledně návrhu kupní smlouvy, ve kterém bylo jako kupující uvedeno anonymizována dvě slova, bytové družstvo, to však nemá vliv na závěr soudu, neboť smluvní vztah ohledně rezervační smlouvy vznikl pouze mezi účastníky tohoto řízení. Veden těmito závěry soud prvního stupně žalobu zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

3. Rozsudek napadla odvoláním žalobkyně. Vytýkala soudu prvního stupně, že odůvodnění napadeného rozsudku je nedostatečné a obtížně přezkoumatelné, a namítala, že k podpisu kupní smlouvy nedošlo pouze z důvodů na straně žalované, která neumožnila čerpání hypotečního úvěru bytovému družstvu, neboť nezajistila řádný stav nemovitosti. Žalovaná smlouvou o složení blokovacího depozita přijala fakticky jediný závazek - nezprostředkovávat a ani nenabízet nemovitost ke koupi jinému, tento závazek však porušila, když v podstatě po celou dobu rezervace jednala s manžely příjmení, které upřednostnila při uzavření kupní smlouvy, a vůči žalobkyni naopak postupovala nekorektně. Obsah kupní smlouvy byl se žalovanou dohodnut, anonymizována dvě slova, bytové družstvo mělo zajištěno financování, bylo pouze třeba ze strany žalované zajistit uvedení předmětné nemovitosti právně do řádného stavu jak ve vztahu ke katastru nemovitostí (zaměření budovy), tak ve vztahu ke stavebnímu úřadu. Žalovaná účelově vyzvala žalobkyni k uzavření smlouvy, která se zásadně lišila od smlouvy, která byla v předchozích týdnech domluvena mezi žalovanou a anonymizována dvě slova, bytové družstvo, nově žalovanou předložené znění kupní smlouvy neupravovalo úhradu kupní ceny prostřednictvím účtu úschovy a neumožňovalo financování prostřednictvím hypotečního úvěru. Jednání žalované vůči žalobkyni bylo vysoce nemravné, výše smluvní pokuty je nepřiměřená teoretickému porušení povinností žalobkyní, neuzavřením kupní smlouvy se žalobkyní žalované nemohla vzniknout žádná škoda, když hned datum byla uzavřena kupní smlouva s manžely příjmení. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl, eventuálně zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

4. Žalovaná se ve vyjádření ztotožnila se závěry soudu prvního stupně, zdůraznila, že smluvní stranou smlouvy o složení blokovacího depozita byla žalobkyně a nikoliv třetí osoba, poukázala na jednotlivá smluvní ujednání s tím, že žalovaná se nezavázala k zajištění financování koupě nemovitosti, zajištění finančních prostředků na zaplacení kupní ceny bylo zcela na straně žalobkyně. Nemovitost netrpěla žádnými právními vadami, eventuální chybné zakreslení budovy v katastru nemovitostí nemá žádný vliv na převoditelnost pozemku, jehož je budova součástí, nejedná se o žádnou právní vadu. Smluvní pokutu je dlužník povinen zaplatit věřiteli bez ohledu na to, zda porušením povinnosti vznikla věřiteli škoda. Skutečnost, že žalobkyně neměla dostatek finančních prostředků na zaplacení kupní ceny, nemůže jít k tíži žalované, manželé příjmení byli na prohlídce nemovitosti počátkem anonymizováno rok, tedy téměř měsíc před žalobkyní, odmítli podepsat smlouvu o složení blokovacího depozita, zajišťovali si však získání finančních prostředků na koupi nemovitosti, o niž měli zájem, i s rizikem toho, že v mezidobí bude nemovitost prodána jinému zájemci. Žalovaná tedy v době rezervační smlouvy nenabízela nemovitost k prodeji, manželé příjmení jednali zcela samostatně. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

5. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalobkyně napadený rozsudek i řízení předcházející jeho vyhlášení podle § 212 a § 212a o. s. ř. a neshledal odvolání důvodným. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav v rozsahu potřebném pro konečné rozhodnutí, nepochybil ani při právním posouzení věci.

6. Smlouva o složení blokovacího depozita byla dne datum uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou, je v ní výslovně uvedeno, že žalobkyně má v úmyslu uzavřít s žalovanou kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti za kupní cenu částka, ve smlouvě není žádná zmínka o tom, že by kupní cena měla být hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru, žalovaná se rovněž nezavázala k žádné součinnosti s bankou či jinými třetími subjekty ohledně získání hypotečního úvěru žalobkyní. Soud prvního stupně správně, konstatoval, že žalovaná byla srozuměna s tím, že žalobkyně hodlá nemovitost nabýt prostřednictvím bytového družstva anonymizována dvě slova, což vyplývá ze vzájemné komunikace účastníků ve vztahu k obsahu kupní smlouvy, to však nic nemění na tom, že smluvní stranou ve vztahu k žalované byla pouze žalobkyně a nikoliv bytové družstvo anonymizována dvě slova. Žalovaná se ve smlouvě zavázala po dobu účinnosti smlouvy (tedy od datum do datum) nezprostředkovávat ani nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci, tento svůj závazek žalovaná neporušila, neboť s manžely příjmení začala o koupi jednat již datum (tedy před uzavřením smlouvy mezi účastníky tohoto řízení), jednání pokračovala i v době účinnosti smlouvy o složení blokovacího depozita, manželé příjmení si však byli vědomi toho, že žalovaná může nemovitost prodat jinému zájemci (v daném případě žalobkyni), se žalovanou samostatnou smlouvu o složení blokovacího depozita uzavřenu neměli. Toto jednání žalované nelze považovat za rozporné se smlouvou ani s dobrými mravy, neboť žalovaná s manžely příjmení sice v průběhu účinnosti smlouvy uzavřené se žalobkyní jednala, předmětnou nemovitost však nezprostředkovávala ani nenabízela ke koupi manželům příjmení, neboť jednání s nimi byla započata ještě před uzavřením smlouvy s žalobkyní. K samotnému uzavření kupní smlouvy s manžely příjmení pak došlo až datum, tedy po skončení účinnosti smlouvy uzavřené se žalobkyní. Z obsahu komunikace mezi žalobkyní a žalovanou, jak je správně reprodukována v bodu 5. odůvodnění napadeného rozsudku, vyplývá, že dne datum žalovaná sdělila žalobkyni, že souhlasí se změnami, které žalobkyně v návrhu smlouvy provedla, souhlasí s navrhovaným postupem úschovy a podpisem zástavní smlouvy, a požádala žalobkyni o sdělení dvou termínů, kdy by mohlo dojít k podpisu smluv (jako kupující v daném případě mělo vystupovat anonymizována dvě slova, bytové družstvo). Obsah kupní smlouvy tedy byl dohodnut, bylo již pouze na žalobkyni, aby oznámila termín, kdy by smlouva měla být podepsána, následně však žalobkyně požadovala součinnost žalované ohledně předložení stavební dokumentace v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti v roce rok a zakreslení skutečného stavu nemovitosti v katastru nemovitostí (na základě požadavku banky při jednání o úvěru pro anonymizována dvě slova, bytové družstvo) a tím podmiňovala uzavření kupní smlouvy. Dne datum žalovaná žalobkyni vyzvala k uzavření kupní smlouvy do datum a zaslala žalobkyni návrh kupní smlouvy znějící na žalobkyni jako kupující, žalobkyně však setrvala na stanovisku, že kupní smlouvu je možné uzavřít až po vyřešení problému v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti v roce rok a zaměřením nemovitosti.

7. Je tedy zřejmé, že byť bylo znění kupní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou ohledně koupě předmětné nemovitosti již dohodnuto, na straně žalobkyně, resp. bytového družstva anonymizována dvě slova, které účastníkem smluvního vztahu nebylo, došlo ke komplikaci při získání úvěru potřebného na zaplacení kupní ceny, tuto skutečnost je však třeba klást pouze k tíži žalobkyně a nikoliv k tíži žalované, neboť žalovaná se k žádné součinnosti v souvislosti s opatřením prostředků žalobkyní na zaplacení kupní ceny v uzavřené smlouvě o složení blokovacího depozita nezavázala. Nemovitost přitom netrpěla žádnými právními vadami, za právní vady nelze považovat eventuálně skutečnosti neodpovídající zaměření předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí ani chybějící dokumentaci k rekonstrukci nemovitosti v roce rok, neboť tyto skutečnosti nejsou překážkou pro uzavření kupní smlouvy a v důsledku smlouvy převodu vlastnického práva, což vyplývá i z toho, že následný převod nemovitosti na manžele příjmení řádně proběhl. K poukazu žalobkyně na to, že žalovaná dne datum vyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy v jiném znění, než předtím bylo mezi účastníky dohodnuto, je třeba uvést, že to byla právě žalobkyně, která podpis již dohodnutého znění kupní smlouvy podmiňovala dalšími skutečnostmi (viz výše), na výzvu žalované ze dne datum reagovala dopisem jejího zástupce ze dne datum, v němž však nenavrhuje žádné konkrétní úpravy v návrhu smlouvy zaslaném žalovanou, ale setrvává na stanovisku, že žalovaná je povinna zajistit řádné zaměření budovy, která je součástí předmětného pozemku, a předložit dokumentaci k provedené rekonstrukci nemovitosti, k čemuž se však, jak již je výše uvedeno, žalovaná ve smlouvě nezavázala. Pokud žalobkyně odmítla podepsat již dohodnuté změní kupní smlouvy, nezbývalo žalované nic jiného, než vyzvat žalobkyni k uzavření kupní smlouvy, kde jako kupující bude figurovat žalobkyně, neboť bytové družstvo anonymizována dvě slova nebylo účastníkem smlouvy o složení blokovacího depozita. Měla-li žalobkyně výhrady ke způsobu úhrady kupní ceny, který byl uveden v návrhu kupní smlouvy zaslaném žalovanou žalobkyni dne datum, měla v tomto smyslu navrhnout další úpravu příslušného smluvního ujednání, žalobkyně však místo toho setrvávala na splnění povinností žalovanou, k němuž se žalovaná ve smlouvě nikterak nezavázala.

8. Za výše popsaného stavu nelze než ve shodě se soudem prvního stupně uzavřít, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z toho důvodu, že se žalobkyni ani v součinnosti s bytovým družstvem anonymizována dvě slova nepodařilo zajistit prostředky potřebné pro úhradu sjednané kupní ceny částka, což je skutečnost, kterou nelze klást k tíži žalované, žalovaná neporušila žádnou svou povinnost, k níž se zavázala ve smlouvě o složení blokovacího depozita, naopak žalobkyně v době trvání smlouvy do datum neuzavřela s žalovanou kupní smlouvu, ač ze strany žalované byly splněny podmínky uvedené ve smlouvě o složení blokovacího depozita, a proto žalobkyni stíhala povinnost zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši částka v souladu s ujednáním obsaženým ve smlouvě o složení blokovacího depozita. Soud prvního stupně též správně po právní stránce uvedl, že tato smlouva je nepojmenovanou smlouvou ve smyslu § 1746 odst. 2 o. z., a že smluvní pokuta byla dohodnuta v souladu s ustanovením § 2048 o. z. S žalovanou je pak třeba souhlasit v tom, že smluvní pokutu je dlužník povinen zaplatit bez ohledu na to, zda porušením povinnosti vznikla věřiteli škoda, námitka žalobkyně, že výše smluvní pokuty je nepřiměřená případnému porušení povinností žalobkyní, byla vznesena až v rámci odvolacího řízení, ze skutečností, jež byly soudem prvního stupně zjištěny, pak nelze konstatovat, že by zde byl předpoklad pro eventuální moderaci nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty, s ohledem na sjednanou kupní cenu ve výši částka je smluvní pokuta částka sjednaná pro případ neuzavření smlouvy zcela běžná ve smluvních vztazích uzavíraných při jednáních o budoucí koupi nemovitosti, kde se smluvní pokuty obdobného charakteru běžně pohybují v rozmezí mezi částka až částka i více. Pokud tedy žalobkyně smluvní pokutu zaplatila, resp. na zaplacení této smluvní pokuty byla žalovanou použita žalobkyní složena částka na blokovací depozitum, neexistuje právní důvod pro to, aby žalovaná takto přijatou částku žalobkyni vracela. Soud prvního stupně tedy rozhodl správně, pokud žalobu zamítl, a proto odvolací soud potvrdil napadený rozsudek podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný včetně výsledku sporu odpovídajícího akcesorického výroku o nákladech řízení.

9. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., když žalovaná měla i v odvolacím řízení plný úspěch. Náklady jejího právního zastoupení tvoří odměna advokátky za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast při odvolacím jednání) po částka (§ 7 vyhl. č. 177/1996 Sb.), 2 paušály po částka (§ 13 cit. vyhl.) a daň z přidané hodnoty částka (21 % ze základu částka) podle § 137 o. s. ř. Proti tomuto rozhodnutí lze podat dovolání do dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně, pokud napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena nebyla nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak, přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud.