26 C 129/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní JUDr. Štěpánkou Dvouletou ve věci žalobkyně; celé jméno žalobkyně , datum narození Bytem anonymizována tři slova číslo , PSČ , obec a číslo Zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení Sídlem ulice a číslo , PSČ , obec a číslo proti; žalované; právnická osoba , IČO Sídlem ulice a číslo , PSČ , obec a číslo Zastoupené advokátkou Mgr. jméno příjmení Sídlem ulice a číslo , obec a číslo o 150 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalobu o zaplacení 150 000 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení p. a. od 1. 3. 2021 do zaplacení soud zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám právního zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši 44 770 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně požadovala, aby jí žalovaná vrátila částku 150 000 Kč s příslušenstvím, kterou složila jako blokační depozitum dle smlouvy o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020. Žalovaná byla vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí byla budova [adresa], v kat. území [anonymizováno], [územní celek], který nabízela k prodeji. Kontaktovala žalovanou se zájmem o prohlídku. Prohlídka se uskutečnila 31. 12. 2020. Vzhledem k tomu, že bylo pro ni obtížné získat hypoteční úvěr, jednala od poloviny prosince o možnosti koupě prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstva, které by nemovitost koupilo, a ona se stala nájemcem družstva a po splacení dalšího členského vkladu ve výši ceny nemovitosti by nemovitost získala do vlastnictví. S tímto způsobem koupě seznámila žalovanou před započetím prohlídky. Žalovaná po prohlídce vyplnila smlouvu o složení blokačního depozita, ve které však uvedla jí jako zájemce o koupi, ačkoliv se se žalovanou dohodla, že kupujícím bude [anonymizována dvě slova], bytové družstvo. Následně s [anonymizována dvě slova], bytovým družstvem uzavřela smlouvu o postupu ke vzniku členství v družstvu a smlouvu o dalším členském vkladu a uhradila [anonymizována dvě slova], bytovému družstvu 747 000 Kč jako další členský vklad. Částku 747 000 Kč mělo [anonymizována dvě slova], bytové družstvo použít k úhradě první části kupní ceny, zbývající část kupní ceny mělo zaplatit z úvěru poskytnutého [právnická osoba] Na základě toho [anonymizována dvě slova], bytové družstvo připravilo návrh smluvní dokumentace na koupi a zaslalo jí žalované ke schválení. Žalovaná k návrhu vyjádřila výhrady a požadovala provést změny. S těmito změnami [anonymizována dvě slova], bytové družstvo souhlasilo a dokumentace byla připravena a schválena ke konci měsíce ledna. K uzavření kupní smlouvy nedošlo. Při zpracování znaleckého posudku ke stanovení hodnoty nemovitosti pro účely poskytnutí úvěru, byly zjištěny vady nemovitosti, když nemovitost byla rekonstruována, aniž by rekonstrukci předcházelo řízení u stavebního úřadu a stav nemovitosti po rekonstrukci neodpovídal zápisu z katastrální mapy (budova byla nesprávně zaměřena), což bránilo poskytnutí úvěru. O tom informovala žalovanou. Emailem z 29. 1. 2021 žalovaná přislíbila zjednat nápravu, což neučinila. Dne 9. 2. 2021 jí žalovaná vyzvala k uzavření kupní smlouvy, tj. aby nemovitost koupila sama, ačkoliv bylo dohodnuto, že nemovitost koupí [anonymizována dvě slova], bytové družstvo. Znovu žalovanou vyzvala k odstranění právních vad, žalovaná namísto odstranění právních vad od smlouvy o složení blokačního depozita odstoupila, když nemovitost nechtěla koupit osobně, ale prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstva. Do skončení rezervační doby nemovitost vykazovala právní vady.

2. Žalovaná nesporovala vlastnické právo, smlouvu o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020, zaplacení 150 000 Kč žalobkyní, prohlídku 31. 12. 2020. Žalovaná sporovala povinnost k zaplacení, když 150 000 Kč započetla na úhradu smluvní pokuty, protože žalobkyně kupní smlouvu přes učiněnou výzvu z 9. 2. 2021 v rezervační lhůtě neuzavřela. Žalobkyně po složení blokačního depozita zajistila návštěvu odhadce banky za účelem vypracování odhadu tržní ceny nemovitosti a odborného zhodnocení technického a právního stavu nemovitosti. Odhadce banky odhad zpracoval 8. 1. 2021. Žalobkyně se s odhadem seznámila a na základě něho od smlouvy o složení blokačního depozita neodstoupila. Po celou dobu žalobkyně vystupovala jako kupující. Teprve z návrhu dokumentace z 20. 1. 2021, kterou vypracovalo [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, se dozvěděla, že kupujícím by mělo být [anonymizována dvě slova], bytové družstvo (tj., že nemovitost chce žalobkyně nabýt prostřednictvím třetí osoby). Vzhledem k tomu, že měla zájem nemovitost prodat, o podmínkách prodeje s [anonymizována dvě slova], bytovým družstvem jednala. Dne 26. 1. 2021 jí [anonymizována dvě slova], bytové družstvo sdělilo, že úvěrující banka po něm pro poskytnutí úvěru požaduje z důvodu rozsáhlé rekonstrukce z roku 2019 předložit stavební dokumentaci této stavební úpravy a zakreslení skutečného stavu. Chytře bydlím, bytovému družstvu sdělila, že žádnou stavební dokumentaci nemá k dispozici a že k zakreslení skutečného stavu poskytne žalobkyni součinnost. Žalobkyně geometrické zakreslení nemovitosti nezajistila a přestala s ní komunikovat. Skutečné zakreslení nemovitosti nakonec zajistila na svůj náklad sama. Dokumentaci skutečného zakreslení nemovitostí žalobkyně nepřevzala a nekomunikovala s ní. Dne 9. 2. 2021 žalobkyni vyzvala k uzavření kupní smlouvy. Na výzvu žalobkyně reagovala sdělením, že nemovitost je zatížena právními vadami. Vzhledem k tomu, že žalobkyně na výzvu k uzavření kupní smlouvy do skončení rezervační doby nereagovala, uplatnila svůj nárok na zaplacení smluvní pokuty.

3. S ohledem na vyjádření žalované soud vyšel ze smlouvy o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020, ve které žalobkyně projevila zájem o zakoupení nemovitosti žalované za kupní cenu 2 490 000 Kč. Žalovaná se v období od 31. 12. 2020 do 28. 2. 2021 zavázala nezprostředkovávat a nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci. Žalobkyně se zavázala žalobkyni složit blokační depozitum 150 000 Kč v hotovosti nebo do 3 dnů od podpisu smlouvu. Pokud by účastnice kupní smlouvu uzavřely, dohodly se, že 150 000 Kč započtou na kupní cenu. Žalobkyně se zavázala kupní smlouvu za 2 490 000 Kč uzavřít bez zbytečného odkladu po vyzvání žalovanou v době trvání smlouvy o blokačním depozitu. Žalovaná se zavázala návrh kupní smlouvy dát žalobkyni k připomínkám nejméně 5 pracovních dnů před datem jejího podpisu. Pro případ, že by žalobkyně kupní smlouvu nejpozději poslední den účinnosti smlouvy, tj. 28. 2. 2021, neuzavřela, ačkoliv žalovaná podmínky smlouvy splnila, nebo ve smlouvě o složení blokačního depozita uvedla nepravdivé údaje, zavázala se žalobkyně žalované zaplatit smluvní pokutu ve výši odpovídající blokačnímu depozitu, tj. ve výši 150 000 Kč. Dále soud vyšel z toho, že žalobkyně žalované 150 000 Kč na blokační depozitum zaplatila.

4. Spornou skutečností bylo, zda je žalovaná povinna žalobkyni zaplatit 150 000 Kč a to za situace, kdy žalobkyně nesporovala, že se se žalovanou kupní smlouvu do 28. 2. 2021 neuzavřela.

5. V řízení soud zjistil, že 3. 1. 2021 žalobkyně objednala odhad rodinného domu a pozemku pro úvěrové řízení a odhad zpracoval [jméno] [příjmení], [anonymizováno] stavební spořitelna 8. 1. 2021. Odhadce uvedl, že současný vlastník (tj. žalovaná) provedl od roku 2019 celkovou rekonstrukci, kdy z původní polorozpadlé stavby zbyly jen obvodové zdi, byly provedeny izolační vany a dům byl uveden do současného stavu se současným vybavením a konstrukcemi, směrem do dvora jsou velkoplošná okna téměř až k podlaze (důkaz odhadem obvyklé ceny nemovité věci [číslo]; v této listině nebylo uvedeno, že by došlo ke změně zastavěné plochy, půdorysu objektu; dle sdělení [jméno] [příjmení] / čl. 39 spisu/ mu nemovitost zpřístupnil [jméno] [příjmení] a nepředložil mu projektovou dokumentaci, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí). V průvodním listu supervize s datem odhadu 8. 1. 2021 bylo uvedeno, že nemovitost je řádně zapsaná v katastru nemovitostí a že skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací a že žalovaná v roce 2019 provedla celkovou rekonstrukci (důkaz průvodním listem supervize [právnická osoba]). 20. 1. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že jde podepsat smlouvy, že pak schválí peníze a že udělají kupní smlouvu (důkaz komunikací s datem 20. 1. 2021). 20. 1. 2021 žalobkyně žalované sdělila, že jí přeposlali kupní smlouvu, že si ji může žalovaná prostudovat (důkaz komunikací s datem 20. 1. 2021). 21. 1. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že zrevidované smlouvy zašle zítra družstvu (důkaz komunikací s datem 21. 1. 2021). 22. 1. 2021 žalovaná žalobkyni zaslala upravený návrh kupní smlouvy na kupujícího [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, který jí předložila k posouzení žalobkyně (důkaz emailem z 22. 1. 2021 s návrhem kupní smlouvy s kupujícím [anonymizována dvě slova], bytové družstvo). 25. 1. 2021 žalobkyně žalované sdělila, že jsou pro ni přijatelné úpravy, které žalovaná vyznačila s tím, že žalované zasílá nově jí provedené revize a navrhla žalované, že by složila vlastní prostředky na účet úschovy před podpisem smluv a pak, že by bylo možné najednou podepsat zástavní smlouvu, kupní smlouvu a smlouvu o úschově (důkaz emailem z 25. 1. 2021). 26. 1. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že souhlasí se změnami, které žalobkyně navrhla, že souhlasí s navrhovaným postupem úschovy a podpisem zástavní smlouvy a vyzvala žalobkyni k zaslání textu zástavní smlouvy. Žalovaná žalobkyni požádala o sdělení dvou termínů, kdy by mohlo dojít k podpisu smluv (důkaz emailem z 26. 1. 2021). 26. 1. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že financující banka jí vyzvala k předložení stavební dokumentace a povolení v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti v roce 2019 a zakreslení skutečného stavu a požádala žalovanou o předložení stavební dokumentace (důkaz emailem z 26. 1. 2021). 27. 1. 2021 žalovaná žalobkyni sdělila, že dům je na katastru zakreslen starým způsobem bez oddělení zastavěné plochy, že pro nové přesné zakreslení je třeba geometrický plán a pasport domů, že oboje dělá geodet, že žalobkyni dá vědět, kdo by mohl obojí zpracovat (důkaz komunikací z 27. 1. 2021). 27. 1. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že v roce 2019 nemovitost nevlastnila, že nemá žádnou dokumentaci, že stavební úpravy provedené v roce 2019 nepodléhaly stavebnímu povolení, že geometrický plán na zakreslení skutečného stavu nemá a neprováděla ho a sdělila žalobkyni, že si může geometrický plán zajistit na svůj náklad, pokud ho banka nově požaduje poté, co obdržela odhad potvrzující hodnotu nemovitosti (důkaz emailem z 27. 1. 2021). 29. 1. 2021 žalovaná sdělila žalobkyni, že má geometrický plán přislíbený příští týden ve čtvrtek, že ho nechá potvrdit a zašle ho bance (důkaz emailem z 29. 1. 2021). 4. 2. 2021 žalovaná žalobkyni vyzvala ke sdělení, zda má informace od banky o schválení či neschválení úvěru na koupi nemovitosti (důkaz emailem z 4. 2. 2021). 9. 2. 2021 žalovaná žalobkyni vyzvala nejpozději do 17. 2. 2021 k uzavření kupní smlouvy a zaslala žalobkyni návrh kupní smlouvy na kupující žalobkyni s upozorněním na povinnost zaplatit smluvní pokutu pro případ neuzavření kupní smlouvy (důkaz emailem z 9. 2. 2021 s návrhem kupní smlouvy na kupujícího žalobkyni za kupní cenu 2 490 000 Kč). 10. 2. 2021 [právnická osoba] vyzvala žalovanou k zaplacení 20 000 Kč za zaměření rodinného domu, které zpracovala 4. 2. 2021 (důkaz faktoru [číslo] skutečným provedením stavby z 4. 2. 2021). 12. 2. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že má stále zájem nemovitost koupit, že činila kroky k zajištění financí na koupi, že při zpracování podkladů pro poskytnutí úvěru zjistila, že na stavebním úřadu se nenachází žádná dokumentace o rekonstrukci provedené v roce 2019, že zaměření nemovitosti v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu po provedené rekonstrukci, že žalovaná neučinila kroky k nápravě. Žalobkyně žalovanou vyzvala k nápravě s tím, že bez této nápravy není možné kupní smlouvu uzavřít (důkaz dopisem z 12. 2. 2021, emailem z 12. 2. 2021). 15. 2. 2021 žalovaná žalobkyni vyzvala ke sdělení, zda má na koupi dostatek finančních prostředků a zda je možné kupní smlouvu uzavřít 17. 2. 2021 ve znění, které jí zaslala 9. 2. 2021 (důkaz emailem z 15. 2. 2021). 17. 2. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že ještě dříve, než se uskutečnila prohlídka nemovitosti, že jí od počátku informovala, že nemovitost hodlá nabýt prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstva, které by jí nechalo nemovitost k užívání. Žalobkyně sdělila žalované, že má zajištěno financování kupní ceny, že k úhradě kupní ceny brání pouze právní stav nemovitosti a že má stále nemovitost zájem koupit (důkaz emailem z 17. 2. 2021). 17. 2. 2021 žalovaná žalobkyni sdělila, že při podpisu rezervační smlouvy 31. 12. 2020 ji žalobkyně neupozornila, že nemovitost nehodlá nabýt vlastním jménem, že až 20. 1. 2021 jí informovala o způsobu financování, že nedošlo k postoupení rezervační smlouvy na [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, že 7. 1. 2021 nemovitost ohodnotil odhadce pro potřeby získání financování, že žalobkyně od smlouvy v 14denní lhůtě od jejího uzavření neodstoupila a že je připravena postupovat podle rezervační smlouvy ve vztahu k uzavření kupní smlouvy a smluvní pokutě (důkaz emailem z 17. 2. 2021). 18. 2. 2021 žalovaná vůči žalobkyni uplatnila nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč, když přes výzvu z 9. 2. 2021 s ní do 17. 2. 2021 neuzavřela kupní smlouvu (důkaz emailem z 18. 2. 2021). 18. 2. 2021 žalobkyně odmítla nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty (důkaz emailem z 18. 2. 2021). 21. 10. 2020 bylo do obchodního rejstříku zapsáno [anonymizována dvě slova], bytové družstvo (důkaz výpisem z obchodního rejstříku).

6. Dle sdělení z 15. 6. 2021 [stát. instituce], odbor výstavby, státní správu pro [územní celek] vykonává od roku 1996 a od tohoto roku vlastník nemovitosti nepožádal o žádné stavební řízení.

7. Žalobkyně v účastnické výpovědi vypověděla, že žalovanou od počátku informovala o tom, že kupujícím bude [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, když by ve svých 55 letech nemohla získat úvěr.

8. Dne 17. 12. 2020 žalovaná zaslala [jméno] [příjmení] návrh kupní smlouvy pro p. [příjmení] (důkaz emailem z 17. 12. 2020; dle výpovědi svědka [jméno] [příjmení] jeho a manželku [jméno] [příjmení] zastupoval p. [příjmení] při vyřizování hypotéky). 21. 12. 2020 [jméno] [příjmení] požádal žalovanou o zaslání nabývacího titulu k nemovitosti ve skenu pro odhadce (důkaz emailem z 21. 12. 2020). 28. 12. 2020 p. [příjmení] poděkoval žalované za zaslání nabývacího titulu a zaslal návrh kupní smlouvy se žádostí o doplnění informací (důkaz emailem z 28. 12. 2020). 11. 1. 2021 sdělil p. [příjmení] žalované, že byl dokončen odhad, že řeší finanční otázky zájemce a že si je vědom, že kdykoliv může přijít jiný zájemce a podepsat kupní smlouvu s tím, že by byl rád, aby žalovaná počkala na schválení (důkaz emailem z 11. 1. 2021). 23. 2. 2021 p. [příjmení] požádal [anonymizováno] [příjmení] o potvrzení schůzky na den 1. 3. 2021 (důkaz emailem z 23. 2. 2021). 23. 2. 2021 potvrdila Mgr. [příjmení] schůzku v kanceláři 1. 3. 2021 (důkaz emailem 1. 3. 2021). 17. 2. 2021 banka podepsala zástavní smlouvu k nemovitosti žalované, ve které byli jako kupující uvedeni [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]; advokát [anonymizováno] [příjmení] potvrdil, že listinu před ním [jméno] [příjmení] (žalovaná) podepsal 1. 3. 2021 (důkaz zástavní smlouvou s prohlášením o pravosti podpisu). 1. 3. 2021 žalovaná a manželé [příjmení] podepsali kupní smlouvu (důkaz kupní smlouvou z 1. 3. 2021 s právními účinky vkladu 15. 3. 2021 a výpisem z katastru nemovitostí). Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že záležitosti ohledně koupě nemovitosti v [anonymizováno] vyřizoval manžel. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že na prohlídce nemovitosti byli 17. 12. 2020, že o nemovitost s manželkou projevili zájem, rezervační smlouvu neuzavřeli z toho důvodu, že chtěli vědět, zda jim banka poskytne úvěr a zda na koupi budou mít finanční prostředky. Obdrželi od žalované návrh kupní smlouvy, ke kterému banka měla připomínky. Upravený návrh kupní smlouvy dostali 26. 1. 2021 od Mgr. [příjmení]. Úvěr jim banka poskytla 17. 2. 2021 a 17. 2. 2021 v bance podepsali smlouvu o zřízení zástavního práva. Byli si vědomi toho, že žalovaná může nemovitost prodat jinému zájemci.

9. Na základě tvrzení, které účastnice učinily nespornými, a provedených důkazů, které soud hodnotil postupem dle § 132 občanského soudního řádu, soud vyšel z toho a vzal za prokázané, že žalobkyně se nejpozději do 28. 2. 2021 zavázala se žalovanou uzavřít kupní smlouvu s tím, že pokud kupní smlouvu do tohoto data neuzavře, že žalovaná je oprávněna si ponechat složenou částku 150 000 Kč na úhradu smluvní pokuty. Druhým ujednaným důvodem pro povinnost žalobkyně zaplatit žalované smluvní pokutu bylo, že by žalobkyně uvedla nepravdivé informace. Částku 150 000 Kč na úhradu blokovacího depozita žalobkyně složila. Po uzavření rezervační smlouvy žalobkyně nechala zpracovat pro potřeby úvěrového řízení odhad 8. 1. 2021 a mezi účastnicemi došlo k předložení návrhu kupní smlouvy, ve kterém bylo jako kupující uvedeno [anonymizována dvě slova], bytové družstvo a o tomto návrhu účastnice mezi sebou komunikovaly do 25. 1. 2021 26. 1. 2021 žalobkyně žalovanou vyzvala k předložení stavební dokumentace a povolení v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti v roce 2019 a zakreslení skutečného stavu. 27. 1. 2021 žalovaná žalobkyni sdělila, že dokumentaci k nemovitosti nemá, neboť ji v roce 2019 nevlastnila, sdělila žalobkyni, že si zakreslení nemovitosti může nechat udělat. Skutečné provedení stavby poté nakonec nechala zpracovat žalovaná na svůj náklad (zaplatila 10. 2. 2021 [právnická osoba] 20 000 Kč). 4. 2. 2021 žalovaná žalobkyni vyzvala ke sdělení, zda má na koupi zajištěny finanční prostředky. 9. 2. 2021 žalovaná žalobkyni vyzvala k uzavření kupní smlouvy do 17. 2. 2021 a zaslala žalobkyni návrh kupní smlouvy znějící na žalobkyni jako kupující (návrh kupní smlouvy splňoval požadavky kladené na kupní smlouvu – specifikaci předmětu koupě, kupní ceny, atd.). 12. 2. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že má stále zájem nemovitost koupit, že kupní smlouvu je možné uzavřít až po vyřešení problému v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti v roce 2019 a zaměřením nemovitosti. 15. 2. 2021 žalovaná žalobkyni opět vyzvala ke sdělení, zda má dostatek finančních prostředků na koupi a zda je možné kupní smlouvu uzavřít 17. 2. 2021. Dne 17. 2. 2021 žalobkyně sdělila žalované, že ještě dříve, než se uskutečnila prohlídka nemovitosti, že jí od počátku informovala, že nemovitost hodlá nabýt prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstva, které by jí nechalo nemovitost k užívání, že má zajištěno financování kupní ceny, že k úhradě kupní ceny brání pouze právní stav nemovitosti a že má stále nemovitost zájem koupit. 17. 2. 2021 žalovaná žalobkyni sdělila, že při podpisu rezervační smlouvy 31. 12. 2020 ji neupozornila, že nemovitost nehodlá nabýt vlastním jménem, že až 20. 1. 2021 jí informovala o způsobu financování, že nedošlo k postoupení rezervační smlouvy na [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, že 7. 1. 2021 nemovitost ohodnotil odhadce pro potřeby získání financování, že žalobkyně od smlouvy v 14denní lhůtě od jejího uzavření neodstoupila a že je připravena postupovat podle rezervační smlouvy ve vztahu k uzavření kupní smlouvy a smluvní pokutě. 18. 2. 2021 žalobkyně odmítla nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty. Dne 1. 3. 2021 (tj. po skončení rezervační lhůty sjednané účastnicemi) žalovaná podepsala zástavní smlouvu, ve které byli uvedeni manželé [příjmení] (ti ji podepsali 17. 2. 2021, k tomuto dni také získaly úvěr) a 1. 3. 2021 s nimi uzavřela kupní smlouvu (právní účinky kupní smlouvy nastaly 15. 3. 2021). Manželé [příjmení] na prohlídce nemovitosti byli 17. 12. 2020, téhož dne jim žalovaná zaslala návrh kupní smlouvy, který bylo nutné upravit dle požadavků úvěrující banky, a upravený návrh kupní smlouvy od žalované obdrželi 26. 1. 2021. Rezervační smlouvu manželé [příjmení] se žalovanou neuzavřeli, když potřebovali získat úvěr a chtěli vědět, zda budou schopni nemovitost koupit. Manželé [příjmení] i přes neuzavření rezervační smlouvy se žalovanou pokračovali ve vyřizování úvěru s vědomím, že nemovitost může koupit jiný zájemce.

10. Soud dospěl k závěru, že pokud žalobkyně se žalovanou kupní smlouvu do 28. 2. 2021 neuzavřela, byla povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. Pokud si žalovaná částku 150 000 Kč ponechala na úhradu smluvní pokuty, učinila tak po právu, a proto soud žalobu zamítl. Žalobu soud zamítl i při posouzení toho, že účastnice nesjednaly povinnost žalované předložit žalobkyni projektovou dokumentaci či jinou dokumentaci ke stavbě (např. kolaudační rozhodnutí, stavební povolení), že nemovitost neměla právní vady, když k ní neuplatňovaly práva jiné osoby. Pokud manželé [příjmení] o koupi nemovitosti začali jednat se žalovanou již 17. 12. 2020 (tj. před uzavřením smlouvy účastnicemi), a pokud pokračovali ve vyřizování úvěru a jednání se žalovanou i po 31. 12. 2020 s vědomím toho, že žalovaná může nemovitost prodat jinému zájemci (manželé [anonymizováno] se žalovanou neuzavřeli rezervační smlouvu), dospěl soud k závěru, že žalovaná si v době od 31. 12. 2020 do 28. 2. 2021 nepočínala v rozporu s dobrými mravy a to dále při posouzení toho, že žalovaná čekala až do skončení rezervační doby 28. 2. 2021, zda žalobkyně kupní smlouvu uzavře a opakovaně jí k tomu vyzývala i se zasláním návrhu kupní smlouvy.

11. Co se týče tvrzení žalobkyně, že již v době uzavírání rezervační smlouvy sdělila žalované, že hodlá nemovitost nabýt prostřednictvím [anonymizována dvě slova], bytového družstvo, přiklonil se soud k závěru, že tak tomu skutečně bylo, když po uzavření smlouvy z 31. 12. 2020 účastnice vzájemně komunikovaly ohledně návrhu kupní smlouvy, ve kterém bylo jako kupující uvedeno [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, když pokud by tomu tak nebylo, žalovaná by hned takto zaslaný návrh logicky odmítla, což neučinila. Zde uvedené nemělo vliv na závěr soudu, že žalovaná si oprávněně ponechala částku 150 000 Kč na úhradu smluvní pokuty pro neuzavření kupní smlouvy žalobkyní do 28. 2. 2021, když smluvní vztah ohledně rezervační smlouvy jednoznačně vznikl mezi účastnicemi. V této souvislosti soud dospěl k závěru, že na jednání žalobkyně nebylo možné nahlížet v tom smyslu, že by žalované poskytla nepravdivé údaje (nic nebránilo tomu, aby rezervační smlouvu uzavřely účastnice a aby pak následně kupní smlouva vznikla mezi žalovanou a [anonymizována dvě slova], bytovým družstvem; rozhodující byl zájem žalobkyně nějakým způsobem nemovitost získat a nějakým způsobem vyřešit financování koupě).

12. Smlouvu o složení blokačního depozita z 31. 12. 2020 soud posoudil dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. s ujednáním o smluvní pokutě dle § 2048 citovaného zákona. Otázku, zda nemovitost měla právní vady, soud posoudil dle § 1920 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.

13. Dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Dle § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Dle § 1920 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

14. Ortofotomapa nebyla schopna prokázat, zda došlo či nedošlo ke změně výměry zastavěné plochy v souvislosti s rekonstrukcí, kterou žalovaná v roce 2019 provedla. Další důkazy soud neprovedl, neboť provedené důkazy umožnily věc rozhodnout.

15. Dle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a contrario žalované přísluší náhrada nákladů řízení za právní zastoupení 5 x 7 100 Kč za hlavní úkon (převzetí věci, vyjádření z 21. 5. 2021, 21. 12. 2021, 2x účast při jednání soudu), 5 x 300 Kč režijní paušál vše dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., 7 770 Kč 21 % DPH.