12 Co 112/2026

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Blanky Chlostové a soudců JUDr. Zuzany Hanákové, LL.M. a JUDr. Michala Holuba a ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Česká republika - Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o určení obsahu předkupního práva, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 23. ledna 2026, č. j. 15 C 190/2025-111,

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výroku II se rozsudek soudu I. stupně mění tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 900 Kč, jinak se potvrzuje.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 900 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že předkupní právo vyznačené ve prospěch České republiky, které vykonává , Jméno žalovaného, , dle čl. V. smlouvy označené ve sbírce listin jako RV 380/1992 ze dne 25. června 1992 ve vztahu k pozemkům pac. č. , číslo, a , číslo, , jejichž součástí jsou stavby, a to budova č. p. , číslo, , která je součástí pozemku parc. č. , číslo, , a stavba bez č. p. a č. e., která je součástí pozemku parc. č. , číslo, , to vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , přičemž toto předkupní právo je zapsáno v části C na LV č. , číslo, (dále také jen „předmětné nemovitosti“), zakládá vlastníkovi povinnost nabídnout věc ke koupi České republice, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě, za stejných podmínek, které nabízí třetí osobě, a současně určení, že ustanovení čl. V. smlouvy označené ve sbírce listin jako PVZ 162/1993 ze dne 25. 6. 1992 znějící „Smluvní strany se dále dohodly, že cena nemovitostí při zpětné koupi nepřevýší cenu, určenou znaleckým posudkem dle vyhl. MF ČSR 393/91 Sb., ve znění ke dni platnosti této smlouvy.“ je neplatné (výrok I). Zároveň rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 1 350 Kč (výrok II).

2. Takto soud I. stupně rozhodl o žalobě, ve které žalobce tvrdil, že je veřejnoprávní korporací zřízenou zákonem č. 484/1991 Sb., o , právnická osoba, , která má hospodařit vlastním majetkem a vlastním jednáním nabývat práv a zavazovat se. Zdůrazňoval, že podle § 1 odst. 3 tohoto zákona stát neodpovídá za závazky , právnická osoba, a , právnická osoba, neodpovídá za závazky státu, přičemž smyslem této úpravy je úplné majetkové oddělení žalobce od státu a zajištění jeho nezávislosti na orgánech veřejné moci.

3. Dále uvedl, že jeho majetkový základ vznikl převodem majetku z , právnická osoba, . V rámci delimitace majetku mělo být zachováno, aby majetek původního , právnická osoba, zůstal v rámci veřejnoprávního , Anonymizováno, celku, a proto byla do delimitačních smluv vkládána předkupní práva ve prospěch převodce i ve prospěch žalobce. Předmětné nemovitosti v k. ú. , adresa, byly na žalobce převedeny smlouvou z roku 1992 a současně k nim bylo zřízeno předkupní právo ve prospěch převodce.

4. Žalobce poukazoval na to, že po zrušení , právnická osoba, zákonem č. 597/1992 Sb., o zrušení , právnická osoba, , , právnická osoba, a , právnická osoba, přešla práva , právnická osoba, na Českou republiku, v jejíž prospěch je nyní předkupní právo zapsáno. Připustil, že existence předkupního práva byla již řešena v předchozím řízení vedeném u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, , v němž soudy dovodily, že předkupní právo jako takové existuje. Podle žalobce však v tomto řízení nebyl vyřešen jeho konkrétní obsah.

5. Žalobce tvrdil, že mezi účastníky je sporné, zda se obsah předkupního práva řídí současnou právní úpravou, podle níž má oprávněný koupit věc za stejných podmínek jako třetí osoba, nebo původním smluvním ujednáním z roku 1992, podle něhož cena při zpětné koupi nemá převýšit cenu určenou znaleckým posudkem podle vyhlášky MF ČSR č. 393/1991 Sb. ve znění ke dni platnosti smlouvy. Podle žalobce je toto cenové ujednání v rozporu se zákonem a nemůže se uplatnit.

6. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení žalobce dovozoval z potřeby odstranit nejistotu ohledně obsahu předkupního práva před případnou dispozicí s nemovitostmi. Tvrdil, že pokud by otázka obsahu předkupního práva nebyla vyřešena předem, zasáhla by do právní jistoty žalobce, žalované i případného třetího nabyvatele. Podle žalobce by případný kupující nesl riziko následného sporu o výkon předkupního práva, což by mohlo odradit obchodní partnery, snížit kupní cenu nebo znemožnit využití nemovitostí jako zajištění.

7. Žalobce tvrdil také, že ujednání o ceně podle vyhlášky z roku 1991 by v současnosti vedlo k ceně představující jen nepatrný zlomek obvyklé tržní hodnoty nemovitostí. Realizace předkupního práva za takovou cenu by podle něj ekonomicky odpovídala spíše daru státu než koupi a fakticky by znemožňovala jakoukoli rozumnou dispozici s majetkem. Dovozoval, že takové omezení by vedlo k vyprázdnění obsahu jeho vlastnického práva.

8. Podle žalobce současná úprava předkupního práva obsažená v ust. § 2140 až § 2149 o. z. nepřipouští smluvní ujednání, podle něhož by oprávněný z předkupního práva mohl nabýt věc za jinou cenu než tu, kterou nabízí třetí osoba. Žalobce proto tvrdil, že osoba oprávněná z předkupního práva může při zamýšleném prodeji třetí osobě vykonat předkupní právo pouze za stejnou cenu a za stejných podmínek, za jakých má věc nabýt třetí osoba.

9. Žalobce současně odkazoval na ust. § 985 o. z. a tvrdil, že se domáhá odstranění nesouladu vyvolaného zápisem předkupního práva ve veřejném seznamu. Namítal, že ponechání účinků cenové doložky by bylo v rozporu s původním účelem delimitačních smluv, s podstatou vlastnického práva a s principem majetkové nezávislosti , právnická osoba, na státu.

10. Žalovaná navrhovala, aby byla žaloba zamítnuta. Uvedla, že žalobce je veden jako vlastník předmětných nemovitostí a že k těmto nemovitostem je v katastru nemovitostí zapsáno předkupní právo ve prospěch žalované. Předmětné předkupní právo bylo sjednáno ve smlouvě o převodu nemovitostí uzavřené mezi , právnická osoba, a , právnická osoba, dne 25. 6. 1992. Po zrušení , právnická osoba, zákonem č. 597/1992 Sb. mělo podle § 2 odst. 1 tohoto zákona oprávnění z předkupního práva přejít na Českou republiku.

11. Žalovaná poukazovala na znění čl. V smlouvy o převodu nemovitostí ze dne 25. 6. 1992, podle něhož bylo předkupní právo sjednáno ve prospěch předávajícího jako věcné právo podle § 603 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále také jen „obč. zák.“), působící i vůči nástupcům nabyvatele. Součástí tohoto ujednání byla i dohoda, že cena nemovitostí při zpětné koupi nepřevýší cenu určenou znaleckým posudkem podle vyhlášky MF ČSR č. 393/1991 Sb. ve znění ke dni platnosti smlouvy.

12. Žalovaná dále uvedla, že žalobce se již v minulosti neúspěšně domáhal určení neexistence zapsaného předkupního práva. Ve vztahu k předmětným nemovitostem bylo vedeno řízení u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, a ve skutkově obdobné věci týkající se nemovitostí v k. ú. , adresa, bylo vedeno řízení u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, . Podle žalované se soudy, včetně Nejvyššího soudu, již zabývaly platností sjednaného předkupního práva a žaloby na určení jeho neexistence shledaly nedůvodnými.

13. Žalovaná zdůraznila, že předmětné nemovitosti byly na žalobce převedeny bezúplatně z vlastnictví státu, resp. ČSFR, a to s odkazem na delimitační smlouvu ze dne 31. 3. 1992. Podle žalované bylo předkupní právo sjednáno právě v návaznosti na tento bezúplatný převod.

14. Žalovaná měla dále za to, že ujednání o předkupním právu, včetně ujednání o výši ceny nemovitostí při zpětné koupi, je zcela určité, srozumitelné a platně sjednané. Pokud by bylo předkupní právo realizováno, mělo by být podle žalované realizováno v souladu se sjednanou úpravou obsaženou ve smlouvě o převodu nemovitostí ze dne 25. 6. 1992. Žalovaná proto neshledávala důvod ke změně sjednaného obsahu předkupního práva.

15. Žalovaná současně namítala, že žalobce nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Práva a povinnosti z předkupního práva budou podle ní aktivována teprve tehdy, bude-li předkupní právo uplatněno. K tomu dosud nedošlo a ani dojít nemusí. Teprve v případě jeho uplatnění by mohla být otázka výše kupní ceny řešena jako předběžná otázka v řízení o příslušné žalobě na plnění.

16. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že dne 31. 3. 1992 uzavřel , právnická osoba, s , právnická osoba, smlouvu o rozdělení a převodu majetku a vypořádání jiných právních poměrů majetkové povahy. Právním základem této delimitační smlouvy byl § 4 zákona č. 136/1991 Sb., o rozdělení působnosti mezi Českou a Slovenskou Federativní Republikou a Českou republikou a Slovenskou republikou ve věcech tisku a jiných informačních prostředků a § 1 odst. 2 zákona č. 484/1991 Sb., o , právnická osoba, . Na jejím základě byl ke dni 1. 4. 1992 bezplatně převeden majetek ve vlastnictví ČSFR, k němuž měl , právnická osoba, právo hospodaření, do vlastnictví , právnická osoba, . V příloze č. 1 delimitační smlouvy bylo uvedeno celkem 13 nemovitostí přecházejících do vlastnictví , právnická osoba, . U prvních šesti z nich bylo uvedeno předkupní právo pro , právnická osoba, .

17. Dne 25. 6. 1992 uzavřel , právnická osoba, jako předávající s , právnická osoba, jako nabyvatelem smlouvu o převodu nemovitostí, na jejímž základě byly , právnická osoba, bezplatně převedeny nemovitosti v k. ú. , adresa, , a to provozní budova č. p. , číslo, se stavebními parcelami parc. č. , číslo, a parc. č. , číslo, . Smlouva byla registrována , právnická osoba, pro , adresa, dne 4. 9. 1992.

18. Ve smlouvě o převodu nemovitostí bylo sjednáno, že předávající má k převáděným nemovitostem předkupní právo podle § 602 odst. 1 a 2 obč. zák. Toto předkupní právo bylo sjednáno jako věcné právo podle § 603 obč. zák., působící i vůči nástupcům nabyvatele. Smluvní strany současně ujednaly, že cena nemovitostí při zpětné koupi nepřevýší cenu určenou znaleckým posudkem podle vyhlášky Ministerstva financí ČSR č. 393/1991 Sb. ve znění ke dni platnosti smlouvy.19. , právnická osoba, byl zrušen zákonem č. 597/1992 Sb., o zrušení , právnická osoba, , , právnická osoba, a , právnická osoba, uplynutím doby dne 31. 12. 1992. Žalobce je veden jako vlastník pozemků parc. č. , číslo, a parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , jejichž součástí jsou budova č. p. , číslo, na pozemku parc. č. , číslo, a budova bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. , číslo, . K těmto nemovitostem je na listu vlastnictví č. , číslo, v části C zapsáno předkupní právo podle čl. V smlouvy o převodu nemovitostí z roku 1992 ve prospěch České republiky, jejíž právo vykonává , Jméno žalovaného, . Z historických evidenčních údajů soud I. stupně zjistil, že u pozemků parc. č. , číslo, a , číslo, byl uváděn subjekt „Český stát – , právnická osoba, “ a že u listu vlastnictví č. , číslo, byl evidován , právnická osoba, jako vlastník budovy č. p. , číslo, a pozemků parc. č. , číslo, a , číslo, , s předkupním právem k těmto nemovitostem ve prospěch , právnická osoba, .

20. Ve vztahu k předmětným nemovitostem již bylo vedeno řízení u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, , v němž se žalobce domáhal určení neexistence předmětného předkupního práva. Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 29. 3. 2022, č. j. , spisová značka, , ve spojení s rozsudkem Městského soudu v , adresa, ze dne 16. 8. 2022, č. j. , spisová značka, , bylo uzavřeno, že předkupní právo k pozemkům parc. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, , zapsané ve prospěch České republiky a vykonávané , právnická osoba, , existuje.

21. Po právní stránce soud I. stupně aplikoval ust § 3028 odst. 2 a 3 o. z. Dovodil, že vznik věcného práva, jakož i práva a povinnosti z něj vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku z roku 2012, se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Z tohoto důvodu nepřisvědčil tvrzení žalobce, že by současná právní úprava předkupního práva sama o sobě vylučovala platnost cenového ujednání sjednaného ve smlouvě o převodu nemovitostí z 25. 6. 1992.

22. Soud I. stupně dospěl k závěru, že ujednání o zpětné koupi je platné. Současně dovodil, že toto ujednání je určité a srozumitelné a nevyvolává nejasnosti z hlediska jazykového, logického ani systematického výkladu. Podle soudu I. stupně má být při případném výkonu předkupního práva postupováno podle smluvní úpravy obsažené ve smlouvě o převodu nemovitostí z 25. 6. 1992. Případná změna obsahu tohoto ujednání podle soudu nemůže být provedena jednostranným výkladem soudu, ale pouze z vůle obou smluvních stran.

23. Soud I. stupně se dále zabýval podmínkou naléhavého právního zájmu podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) Vyložil, že určovací žaloba má preventivní povahu a je přípustná tam, kde jejím prostřednictvím lze odstranit stav ohrožení práva nebo nejistoty v právním vztahu, popřípadě vytvořit pevný právní základ pro vztahy účastníků a předejít dalším sporům. Zároveň uvedl, že naléhavý právní zájem není dán, pokud nelze očekávat, že určovací žaloba tuto funkci v konkrétním případě splní.

24. V projednávané věci soud I. stupně dovodil, že žalobce naléhavý právní zájem na požadovaném určení nemá. Práva a povinnosti z předkupního práva budou podle soudu aktivována až tehdy, dojde-li k možnému převodu nemovitostí na třetí osobu a k faktickému uplatnění předkupního práva. Teprve poté může vyvstat otázka stanovení kupní ceny, která by podle soudu mohla být řešena jako předběžná otázka v řízení o příslušné žalobě na plnění. Současně poukázal soud I. stupně na to, že žalobce sám žalobu pojímá jako preventivní.

25. Nakonec soud I. stupně uzavřel, že požadované určení není namístě proto, že posuzované ujednání o ceně považoval za určité, srozumitelné a výkladově nepochybné. Žalobu proto zamítl jednak pro závěr o platnosti ujednání o ceně, jednak pro nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení.

26. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 ve prospěch úspěšné žalované, které přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 1 350 Kč, představující náhradu za tři úkony po 450 Kč, a to za vyjádření ve věci, přípravu k jednání a účast na jednání.

27. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, ve kterém namítal, že soud I. stupně nesprávně posoudil otázku platnosti ujednání o ceně při realizaci předkupního práva, nesprávně dovodil nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení a že rozsudek je ve vztahu k části žalobní argumentace nepřezkoumatelný.

28. Konkrétně žalobce namítal, že soud I. stupně nesprávně vyložil § 3028 odst. 2 a 3 o. z. Podle žalobce se § 3028 odst. 3 o. z. na věc neuplatní, neboť sporné předkupní právo bylo sjednáno jako právo věcné. Na právní poměry týkající se věcných práv dopadá § 3028 odst. 2 o. z. Žalobce nezpochybňoval, že vznik předkupního práva se posuzuje podle právní úpravy účinné v roce 1992, tvrdil však, že výkon tohoto věcného práva po 1. 1. 2014 se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem.

29. Podle žalobce z předmětného předkupního práva před 1. 1. 2014 nevznikla žádná další práva ani povinnosti, která by se měla posuzovat podle dosavadních právních předpisů. Dovozoval proto, že pokud současná právní úprava nepřipouští sjednání zvláštní ceny, za niž má být předkupní právo realizováno, nemůže ujednání o ceně obsažené ve smlouvě o převodu nemovitostí z 25. 6. 1992 v poměrech nové právní úpravy obstát.

30. Žalobce dále namítal, že naléhavý právní zájem na požadovaném určení je dán přímo § 985 o. z., neboť se domáhá odstranění nesouladu vyvolaného právem nesprávně zapsaným ve veřejném seznamu. Uvedl, že zápisy ve veřejném seznamu požívají presumpce správnosti a dobré víry, a právě proto má dotčená osoba možnost domáhat se nápravy nesprávného zápisu.

31. Naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení by však byl dán i bez odkazu na § 985 o. z. Určovací žaloba má totiž odstranit právní nejistotu ohledně obsahu zapsaného předkupního práva a předejít sporu, který by jinak vznikl až při konkrétní transakci s třetí osobou. Řešení otázky až v navazujícím incidenčním sporu by podle žalobce vystavilo účastníky transakce větším rizikům, zatížilo je právní nejistotou a mohlo by na několik let zablokovat využívání majetku i jakékoliv transakce.

32. Žalobce také nesouhlasil ani se závěrem soudu I. stupně, že jde o nepřípustnou preventivní žalobu. Uvedl, že určovací žaloby jsou svou povahou preventivní a zákon je nezakazuje. Stanoví pouze podmínky, za nichž lze jejich prostřednictvím odstranit právní nejistotu. Soudu I. stupně navíc vytkl také to, že neuvedl, jakým způsobem by bylo možné spornou otázku rozumně řešit žalobou na plnění.

33. Nakonec žalobce namítal nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku v části, v níž se soud I. stupně nevypořádal s jeho ústavněprávní argumentací. Tvrdil, že žaloba poukazovala na vyprázdnění vlastnického práva, rozpor s původním účelem právní úpravy směřujícím k majetkové emancipaci žalobce od státu a na princip nezávislosti žalobce v kontextu čl. 17 Listiny základních práv a svobod. Podle žalobce soud I. stupně tyto argumenty nezohlednil ani neuvedl, proč je považuje za nepřípadné.

34. S ohledem na uvedené žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žalobě vyhoví, případně aby jej zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

35. Žalovaná k odvolání žalobce uvedla, že rozsudek soudu I. stupně považuje za správný po skutkové i právní stránce. Podle žalované soud I. stupně náležitě zjistil skutkový stav a věc správně právně posoudil.

36. Žalovaná se ztotožnila se závěrem soudu I. stupně o tom, že ujednání o předkupním právu, včetně ujednání o výši ceny nemovitostí při zpětné koupi, je určité, srozumitelné a platně sjednané.

37. Dále zdůraznila, že žalobce nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Práva a povinnosti z předkupního práva budou podle žalované aktivována teprve v případě uplatnění předkupního práva; k této situaci dosud nedošlo a ani dojít nemusí. Teprve při uplatnění předkupního práva by podle žalované mohla být otázka výše kupní ceny řešena jako předběžná otázka v řízení o příslušné žalobě na plnění.

38. Žalovaná poukázala na skutečnost, že i v jiné skutkově totožné věci vedené Obvodního soudu pro , adresa, byl dne 17. 2. 2026 vydán rozsudek pod č. j , spisová značka, , týkající se nemovitostí v k. ú. , adresa, . Uvedla, že i v této věci byla žaloba žalobce na určení obsahu předkupního práva zamítnuta a soud dospěl rovněž k závěru, že naléhavý právní zájem na určovací žalobě není dán. I v této věci Obvodní soud pro , adresa, v rozsudku uvedl, že ujednání o ceně je dostatečně určité a srozumitelné a jednoznačně identifikuje kritéria pro určení kupní ceny při případném výkonu předkupního práva. Současně dovodil, že podle § 3028 odst. 2 o. z. se dříve vzniklá věcná práva posuzují podle právní úpravy účinné v době jejich vzniku, pokud nebyla změněna nebo nezanikla způsobem předvídaným právem, a že předkupní právo sjednané v roce 1992 proto zůstává zachováno v podobě, v níž vzniklo.

39. Žalovaná nakonec navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I stupně potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů odvolacího řízení.

40. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

41. Žalobce se žalobou domáhal určení, že předkupní právo vyznačené ve prospěch žalované podle čl. I smlouvy ze dne 25. 4. 1992 ve vztahu k označeným nemovitostem zakládá vlastníkovi povinnost nabídnout věc ke koupi žalované pouze tehdy, chtěl-li by ji prodat třetí osobě, a to za stejných podmínek, jaké nabízí třetí osobě, a současně se domáhal určení, že ustanovení čl. I uvedené smlouvy znějící „Smluvní strany se dále dohodly, že cena nemovitostí při zpětné koupi nepřevýší cenu, určenou znaleckým posudkem dle vyhl. MF ČSR č. 393/91 Sb., ve znění ke dni platnosti této smlouvy“ je neplatné.

42. V odvolání pak namítal, že soud I. stupně nesprávně vyložil § 3028 odst. 2 a 3 o. z., nesprávně dovodil nedostatek naléhavého právního zájmu, opominul význam § 985 o. z. a že se nevypořádal s jeho námitkami zásahu do vlastnického práva a majetkové nezávislosti na státu.

43. Odvolací soud uvádí, že podle judikatury Nejvyššího soudu, jestliže soud dospěje k závěru, že žalobci nesvědčí naléhavý právní zájem na požadovaném určení, nemá již současně věcně přezkoumávat, zda je žalobou tvrzené právo či právní vztah po meritorní stránce dán (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2010, sp. zn. 30 Cdo 4878/2008.)

44. Odvolací soud proto nejprve přezkoumal závěr soudu I stupně, zda obstojí závěr, že žalobci na požadovaném určení nesvědčí naléhavý právní zájem.

45. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

46. Podle ustálené rozhodovací praxe je určovací žaloba prostředkem preventivní ochrany. Má místo tam, kde jejím prostřednictvím lze odstranit stav ohrožení práva nebo nejistoty v právním vztahu a kde k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, případně tam, kde určovací žaloba účinněji, než jiné procesní prostředky vystihuje obsah a povahu právního vztahu a vytváří pevný právní základ pro vztahy účastníků. Nelze-li v konkrétním případě očekávat, že určovací žaloba tuto funkci splní, naléhavý právní zájem dán není (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2023, sp. zn. 23 Cdo 2051/2022 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2014, sp. zn. 29 Cdo 914/2014). Podstatou určovací žaloby je její preventivní charakter, vytvoření pevného právního základu pro právní vztahy účastníků a zamezení jejich budoucím sporům. Pomocí určovací žaloby nelze řešit otázky, které mají význam jen pro jiné – dosud nezahájené nebo již probíhající – řízení (k tomu srov. např. také usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2978/2019).

47. Současně platí, že není zpravidla dán naléhavý právní zájem na určení otázky, která má pouze povahu předběžné otázky k vlastní existenci práva nebo právního vztahu, zejména lze-li spor řešit přímo žalobou na určení existence či neexistence práva nebo v navazujícím řízení o plnění (k tomu také srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2005, sp. zn. 29 Odo 539/2003 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2247/2017).

48. V projednávané věci žalobce nepožaduje určení, že zapsané předkupní právo neexistuje, zaniklo nebo svědčí jiné osobě. Nežádá tedy určení existence či neexistence samotného věcného práva. První část žalobního petitu směřuje k tomu, aby soud autoritativně vyložil obsah zapsaného předkupního práva pro případ jeho budoucího výkonu, konkrétně zda se má realizovat „za stejných podmínek“ jako vůči třetí osobě. Druhá část petitu pak směřuje k určení neplatnosti jednotlivého smluvního ujednání o ceně, tedy k řešení dílčí právní otázky významné pouze pro budoucí výkon tohoto práva.

49. Takto formulovaný žalobní petit tedy nesměřuje k odstranění již existujícího a konkrétního nesouladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem, nýbrž převážně k abstraktnímu výkladu toho, jak má být předkupní právo v budoucnu vykonáváno, a k posouzení platnosti jednoho smluvního ujednání jako předběžné otázky.

50. Ze skutkového stavu zjištěného soudem I. stupně ani z obsahu odvolání přitom navíc neplyne ani, že by zde v době rozhodování existovala konkrétní transakce se třetí osobou, konkrétní nabídka koupě, konkrétní uplatnění předkupního práva nebo spor o konkrétní nabídnuté podmínky převodu. Práva a povinnosti z předkupního práva by se měly aktivovat teprve v situaci zamýšleného převodu nemovitostí na třetí osobu nebo jiné dispozice s předmětnými nemovitostmi (např. zřízení zástavního práva). Do té doby jde jen o spor o to, jaký cenový a smluvní režim by se případně jednou použil, ve vztahu k němuž chce žalobce dopředu autoritativní výklad soudu.

51. Žalobce tak ve skutečnosti po soudu chce, aby mu dopředu „určil“, že se bude smlouva ze dne 25. 6. 1992 vykládat podle ustanovení o předkupním právu uvedených v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014. Ve skutečnosti tedy nejde o to, že by zde byl rozpor mezi skutečným a zapsaným stavem v katastru nemovitostí, ale o snahu domoci se závazného určení, že na jeho předkupní právo sjednané v roce 1992 se bude aplikovat norma účinná od 1. 1. 2014.

52. Za těchto okolností odvolací soud souhlasí se závěrem, že požadované určení by nevytvořilo úplný a pevný právní základ pro nejisté vztahy účastníků řízení. Ve skutečnosti se totiž jedná o dílčí výkladovou otázku, tj. jaká právní úprava se vztahuje na již zapsané a existující předkupní právo žalované. K posouzení takové otázky však neslouží určovací žaloba podle ust. § 80 o.s.ř.

53. Totéž platí tím spíše pro druhý výrok žaloby, jímž se žalobce domáhá určení neplatnosti cenové doložky. Platnost či neplatnost tohoto ujednání má v projednávané věci povahu předběžné otázky k tomu, jaký je obsah a způsob budoucí realizace předkupního práva. Samostatné určení této otázky proto bez dalšího neodstraňuje celý obsah pro žalobce sporného právního vztahu.

54. K poukazu žalobce na skutečnost, že určovací žaloba má svou povahou právě preventivní funkci, odvolací soud uvádí, že z preventivní povahy určovací žaloby nicméně neplyne, že soud má poskytovat abstraktní výklad smluvních ujednání pro budoucí hypotetické situace.

55. Žalobce dále namítal, že jeho žaloba má mít oporu také v ust. § 985 o. z.

56. Podle ust. § 985 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

57. Uvedené ustanovení dopadá na situace, kdy není stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem a dotčená osoba se domáhá odstranění tohoto nesouladu. Judikatura spojuje „uplatnění práva“ ve smyslu citovaného ustanovení s určovací žalobou o existenci či neexistenci věcného práva.

58. Ve vztahu k uvedenému ustanovení Nejvyšší soud v usnesení ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2727/2020, uvedl, že „Občanský zákoník z roku 2012 [zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále ‚o. z.‘)], který zavedl princip materiální publicity zápisů do veřejných seznamů, pak přímo předpokládá využití určovací žaloby k uvedení skutečného stavu do souladu se stavem zapsaným […]. V rozhodnutí ze dne 20. 9. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3245/2017 (uveřejněném pod číslem 1/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní), Nejvyšší soud vysvětlil, že uplatněním práva ve smyslu ustanovení § 985 o. z. je žaloba na jeho určení. ‚Určovací žaloba je podkladem pro vyznačení poznámky spornosti a zamezení účinků zápisu výlučného práva jednoho z účastníků na třetí osoby. Určovací žalobu nemůže nahradit žaloba na plnění, opírající nárok na plnění o právo, jehož existence má být posouzena jako předběžná otázka.‘“59. Žaloba podle § 985 o. z. tedy musí směřovat skutečně k odstranění nesouladu mezi zapsaným a skutečným stavem. O takový případ však v projednávané věci nejde. Žalobce se nedomáhá určení, že zapsané předkupní právo neexistuje nebo zaniklo, nýbrž toho, aby soud určil jeho obsah pro případ budoucího výkonu a vyslovil neplatnost jednoho jeho smluvního ujednání. Takový petit není typickým prostředkem k odstranění nesouladu stavu zápisu v katastru nemovitostí ve smyslu § 985 o. z.

60. Ze shora uvedeného plyne, že žalobní petit v projednávané věci nesměřoval k určení existence či neexistence samotného věcného práva ani k odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, nýbrž k autoritativnímu výkladu obsahu předkupního práva pro případ jeho budoucího výkonu a k určení neplatnosti dílčího smluvního ujednání jako otázky předběžné. Takto formulovaná žaloba však neodpovídá účelu určovací žaloby podle § 80 o. s. ř., ani žalobě podle § 985 o. z. a soud I. stupně tak postupoval správně, když žalobu zamítl.

61. Odvolací soud také neshledal důvodnou námitku nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku. Okolnost, že se soud I. stupně nevypořádal se všemi jednotlivými argumenty žalobce v rozsahu, jaký žalobce pokládá za potřebný, sama o sobě nepřezkoumatelnost nezakládá. Jak vyplývá z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2024, sp. zn. 27 Cdo 2655/2023-429: „Z § 157 odst. 2 o. s. ř. ani z práva na spravedlivý proces neplyne povinnost soudu vyvracet každou jednotlivou námitku účastníka; postačuje, jestliže soud založí své rozhodnutí na uceleném a logicky vyloženém argumentačním systému.“ Tak tomu bylo i v projednávané věci. Vzhledem ke skutečnosti, že soud I. stupně dospěl k závěru, že sporné ujednání je platné a žalobce nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem, bylo z hlediska hospodárnosti soudního řízení nadbytečné zabývat se ještě dalšími dílčími námitkami žalobce, když z napadeného rozsudku je patrno, z jakých skutkových i právních úvah soud I. stupně vycházel a proč žalobu zamítl.

62. S ohledem na shora uvedené důvody proto odvolací soud výrok I. napadeného rozsudku jako věcné správný dle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

63. Odvolací soud nicméně částečně změnil výrok II napadeného rozsudku o nákladech řízení, když nepřisvědčil námitce žalované, že jí měla být jako nezastoupenému účastníku přiznána paušální náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za úkon namísto 300 Kč. Je pravda, že Nejvyšší soud v usnesení ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, dovodil možnost přiznat nezastoupenému účastníku částku 450 Kč. Tento závěr však ke dni vydání tohoto rozhodnutí nelze považovat za ustálenou rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, neboť i v pozdějších jeho rozhodnutích se nadále objevuje přiznání paušální náhrady pouze ve výši 300 Kč, a to např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 11. 2025, sp. zn. 30 Cdo 2604/2025, kde byla České republice – , právnická osoba, přiznána náhrada nákladů dovolacího řízení 300 Kč, dále v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2025, sp. zn. 21 Cdo 2212/2025, kde byla nezastoupenému žalobci přiznána náhrada nákladů dovolacího řízení 300 Kč, a také v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2026, sp. zn. 21 Cdo 2408/2025, kde byla vedlejšímu účastníkovi přiznána náhrada nákladů dovolacího řízení rovněž 300 Kč. Za této nejednotné rozhodovací situace odvolací soud neshledal důvod odchýlit se od výslovného znění § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu podle něhož paušální náhrada hotových výdajů nezastoupeného účastníka činí 300 Kč za úkon. Odvolací soud proto výrok II napadeného rozsudku změnil dle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. tak, že správná výše nákladů řízení žalované činí 900 Kč, a to za tři úkony právní služby podle § 1 odst. 1 a 3 písm. a), b) a c) a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., (vyjádření k žalobě ze dne 26. 11. 2025, přípravu na jednání a účast na jednání dne 23. 1. 2026), jinak jej jako správný dle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

64. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., a tyto byly přiznány i v odvolacím řízení plně úspěšné žalované. Náklady žalované v odvolacím řízení jsou představovány třemi paušálními náhradami podle § 1 odst. 1 a 3 písm. a), b) a c) a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to za vyjádření k odvolání ze dne 27. 5. 2020, přípravu na jednání a účast na jednání dne 9. 6. 2026. celková výše nákladů odvolacího řízení žalované tak činí 900 Kč.