13 Co 113/2026

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Elišky Mrázkové a soudců JUDr. Čestmíra Slaného a JUDr. Pavla Vlacha ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , tituly za jménem ), narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 124 000 Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu o zaplacení 60 492,79 Kč, o odvolání žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 12. ledna 2026, č.j. 70C 30/2025-82, I. Rozsudek soudu prvního stupně s e p o t v r z u j e .II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení 7 877 Kč k rukám advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobci 124 000 Kč spolu s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 62 000 Kč od , datum, do zaplacení a s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 62 000 Kč od , datum, do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.); vzájemný návrh žalovaných na zaplacení částky 60 492,79 Kč zamítl (výrok II.) a žalovaným uložil povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobci k rukám jeho právního zástupce na nákladech řízení 69 216,80 Kč (výrok III.).

2. Rozhodl tak o žalobě, jíž se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky 124 000 Kč s přísl. v podobě úroku z prodlení jakožto smluvní pokuty za prosinec 2022 a leden 2023 (2 x x 62 000 Kč) za prodlení s předáním bytových jednotek č. , hodnota, a , hodnota, v bytovém domě č.p. , hodnota, v , adresa, , které od nich smlouvou o převodu vlastnictví , uzavřenou dne , datum, , nabyl a o vzájemném návrhu žalovaných na zaplacení částky 60 492,79 Kč představující zbývající část jejich pohledávky za žalobcem za realizované vícepráce (cena víceprací 327 690 Kč - účastníky sjednaná kompenzace 200 000 Kč = 127 690 Kč – zápočet na kompenzaci za prosinec 2022 ve výši 62 000 Kč a 5 197,21 Kč jakožto příslušenství ve výši 12,75% z této částky od , datum, do , datum, ).

3. Na základě nesporných tvrzení účastníků a výsledků provedeného dokazování vzal za prokázáno, že mezi žalobcem (kupující) a žalovanými (prodávající) byla uzavřena kupní smlouva ve smyslu § 2790 a násl. o. z., jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným bytovým jednotkám. Součástí této smlouvy byla rovněž smlouva o dílo (§ 2586 s násl. o. z.), neboť budova, ve které se bytové jednotky nacházejí, procházela v době koupě rekonstrukcí a uvedené bytové jednotky byly upravovány podle specifických potřeb žalobce, resp. podle návrhu jeho designerek a žalobci měly být předány do , datum, . V dohodě o finanční kompenzaci (§ 1746 a násl. o. z.), uzavřené mezi účastníky dne , datum, , se žalovaní kromě jiného zavázali poskytnout žalobci 200 000 Kč za jím objednané vícepráce a finanční kompenzaci za prodlení předání bytových jednotek ve výši 62 000 Kč za každý měsíc, kdy nedojde k jejich předání. Dne , datum, účastníci podepsali tzv. předpřejímku, v níž žalobce vytkl celkem , hodnota, vad blíže popsaných v odůvodnění rozsudku, pročež odmítl bytové jednotky převzít a k jejich faktickému předání došlo až , datum, , kdy žalobce v předávacím protokolu opět vytkl 7 vad v bytě č. , hodnota, a 6 vad v bytě č. , hodnota, . Finanční kompenzaci za září - listopad 2022 žalovaní žalobci již poskytli.

4. Na podkladě těchto zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že vícepráce provedeny byly, o čemž mezi účastníky ani není sporu, avšak nebylo prokázáno, že by došlo k oboustrannému souhlasu se změnou smlouvy týkající se víceprací, když nebylo prokázáno, že by žalobce před jejich provedením odsouhlasil cenovou nabídku na částku 327 690 Kč s DPH, která mu byla zaslána až , datum, , tedy více než 3 měsíce po převzetí bytových jednotek a za nepravdivé považoval tvrzení žalovaných, že by v emailu z téhož dne vyplývalo předem dané odsouhlasení žalobce s cenovou nabídkou. S odkazem na judikaturu (rozhodnutí , Orgán veřejné moci, sp.zn. , spisová značka, , , spisová značka, a , spisová značka, ) tak uzavřel, že i přes provedení víceprací nemá zhotovitel automaticky nárok na jejich zaplacení, ale naopak může být odpovědný za překročení ceny, tak jak tomu bylo v daném případě a protože žalovaným nárok na zaplacení ceny za provedené vícepráce nevznikl, nemohla být tato neexistující pohledávka žalovaných započtena ani částečně na pohledávku žalobce, tj finanční kompenzaci za prosinec 2022, čímž svůj dluh vůči žalobci za toto období de facto konkludentně uznali. Pokud se týká finanční kompenzace za leden 2023, dospěl soud prvního stupně k závěru, že k nepředání bytových jednotek v lednu 2023 nedošlo z důvodu na straně žalobce, který je odmítl , datum, převzít z důvodu 19ti vytknutých vad a nový termín jejich předání tak byl stanoven na , datum, . Přitom se nejednalo o ojedinělé drobné vady, když za drobnou vadu nelze považovat nefunkčnost zásuvek v kuchyni, která je místem, kde je soustředěna většina domácích spotřebičů ani „rozjetí“ podlahové krytiny ve více místnostech. Vytknuté vady tak žalobce podstatným způsobem omezily v užívání bytových jednotek, a tudíž nemusel zhotovené dílo převzít. Nic na tom nemění to, že si podle tvrzení žalovaných žalobce v lednu 2023 převzal klíče od bytů, neboť jeden klíč byl předán designerce žalobce a druhý dodavateli k odstranění vad - společnosti Sefír a lze si jen těžko představit, že by žalobce nebyl v užívání bytových jednotek omezován, když by se mu v bytě mohli kdykoliv objevit dělníci a nad to ostatní klíče (od vchodu do domu, od schránky apod.) mu byly předány až , datum, . I tento žalobcův nárok tak shledal důvodným. Žalobě proto vyhověl včetně úroku z prodlení (§ 1970 o. z.) a vzájemný návrh žalovaných zamítl. O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.).

5. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včas blanketní odvolání a v jeho dodatečném odůvodnění soudu prvního stupně vytýkali, že na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým závěrům, když zejména zcela pominul skutečnost, že žalobce potvrdil zaslané vyúčtování víceprací na jednotkách. Z emailové komunikace z , datum, vyplývá, že žalobci bylo zasláno vyúčtování víceprací a žalobce na tento email reagoval poděkováním, když konkrétně uvedl „Mockrát Vám děkuji“. Taková reakce na zaslané vyúčtování víceprací je zjevně výrazem akceptace či alespoň potvrzení doručení a vědomí o předmětném vyúčtování. Tato skutečnost přitom přímo podporuje jejich tvrzení, že žalobce byl s vyúčtováním víceprací seznámen, přičemž proti němu bezprostředně nic nenamítal a že vícepráce byly mezi účastníky komunikovány a odsouhlaseny. Z odst. 16 napadeného rozsudku vyplývá, že soud prvního stupně si z dané emailové komunikace vzal pouze pasáž o čerpadlech ZTI a skutečnosti hovořící ve prospěch žalovaných zcela ignoruje. Dále namítali, že soud při svém rozhodování vycházel z judikatury , Orgán veřejné moci, vztahující se ke smlouvě o dílo, zejména pokud jde o vznik nároku na úhradu víceprací, avšak taková argumentace je v projednávané věci zcela nepřiléhavá a nepoužitelná, neboť mezi účastníky nebyla uzavřena smlouva o dílo, nýbrž smlouva kupní, resp. smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy a následně realizační kupní smlouva týkající se převodu vlastnického práva k bytovým jednotkám. Čl. VI smlouvy o smlouvě budoucí stanoví, že účastníci se mohou na žádost kupujícího dohodnout na jiném než standardním provedení a vybavení jednotky, přičemž cena nadstandardu bude kupujícím uhrazena, resp. kupní cena bude o takové nadstandardní provedení navýšena. Výklad přijatý soudem prvního stupně tak neježe odporuje obsahu uzavřených smluv, ale současně vede k nepřípustnému zvýhodnění žalobce a k bezdůvodnému obohacení na jeho straně. Soud prvního stupně -pokračovali žalovaní dále- nesprávně posoudil i charakter vad, které byly v bytových jednotkách vytknuty při předpřejímce , datum, a jeho závěr, že tyto vady bránily žalobci v převzetí jednotek, je v rozporu se svědeckými výpověďmi osob, které měly přímou znalost průběhu rekonstrukce a dokončovacích prací. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, , který v rámci projektu vykonával funkci technického dozoru, vyplynulo, že nedostatky uvedené v protokolu o přejímce měly převážně charakter drobných dokončovacích prací a současně uvedl, že podobný rozsah drobných nedodělků je při dokončování stavebních prací běžný a že podle jeho názoru tyto nedostatky nepředstavovaly vady, které by bránily užívání bytových jednotek. Pokud jde o otázku elektroinstalace v kuchyni, z výpovědi svědka , jméno FO, vyplynulo, že se ve skutečnosti jednalo pouze o drobný technický problém týkající se jedné zásuvky. Dále uvedli, že stejně tak další vady uváděné v protokolu o předpřejímce měly pouze marginální charakter, v řadě případů se jednalo o drobné estetické nedostatky či drobné nedostatky v povrchových úpravách. Takové nedostatky jsou typickým projevem dokončovacích prací při rekonstrukci bytových jednotek a jejich existence nijak neomezuje funkční způsobilost bytu. Významné je rovněž to, že předmětné jednotky vznikly rekonstrukcí historického domu postaveného na počátku 20. století a při rekonstrukci takové budovy je zcela běžné, že při předání jednotek zůstávají drobné estetické nedodělky, které jsou následně odstraněny v rámci běžných dokončovacích prací. Soud prvního stupně rovněž přehlédl, že žalobce si při předpřejímce převzal klíče od bytových jednotek a měl tedy faktickou možnost s jednotkami nakládat a byty užívat, což samo o sobě svědčí o tom, že stav bytů nebyl takový, aby jejich užívání bylo objektivně znemožněno. Je tedy zřejmé, že vytknuté nedostatky měly charakter drobných vad a nedodělků, které nebránily užívání bytových jednotek a žalobce proto nebyl oprávněn z těchto důvodů převzetí jednotek odmítnout. V neposlední řadě namítali, že soud prvního stupně neprovedl všechny jimi navržené důkazy, zejména výslech žalovaného, který mohl objasnit zejména způsob komunikace mezi účastníky ohledně víceprací, okolnosti odsouhlasení cenové nabídky víceprací žalobcem a okolnosti převzetí bytových jednotek. Závěrem proto navrhli, aby byl rozsudek soudu prvního stupně změněn tak že se žaloba zamítá, žalobce je povinen zaplatit žalovaným společně a nerozdílně 60 492,79 Kč a nahradit jim náklady řízení, event. aby byl zrušen a věc byla vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.

6. Žalobce při odvolacím jednání uvedl, že souhlasí s napadeným rozsudkem a neztotožňuje se s tvrzením žalovaných, že mezi účastníky byla uzavřena písemná dohoda ohledně víceprací (Čl. VI smlouvy o budoucí smlouvě kupní) a že přebírání bytových jednotek vykazovala celou řadu drobných vad, ovšem v takovém množství, že se nedá hovořit o ojedinělosti vad a tyto vady ho omezovaly v užívání bytových jednotek.

7. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a odvolání neshledal důvodným.

8. Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že mezi žalobcem jakožto kupujícím a žalovanými coby prodávajícími byla uzavřena kupní smlouva ve smyslu § 2790 a násl. o. z., jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytovým jednotkám č. , hodnota, a , hodnota, v budově č.p. , hodnota, v , adresa, , jejíž součástí byla rovněž smlouva o dílo, neboť budova procházela v době koupě rekonstrukcí a předmětné bytové jednotky byly upravovány podle návrhu žalobcových designerek. To i přes to, že důkaz takovou smlouvou soudem prvního stupně proveden nebyl a obsah spisu nenasvědčuje tomu, že by tuto skutečnost účastníci učinili nesporným (§ 120 odst. 3 o. s. ř.). Nicméně lze vyjít z dohody o finanční kompenzaci, uzavřené mezi účastníky dne , datum, , v níž se žalovaní zavázali poskytnout žalobci mj. a) 62 000 Kč za každý měsíc, kdy nedojde k předání bytových jednotek do , datum, a b) 200 000 Kč za vícepráce jím objednané. Za situace, kdy při přejímce, resp. předpřejímce bytových jednotek dne , datum, žalobce vytkl celkem , hodnota, vad, bytové jednotky proto odmítl převzít a k jejich faktickému předání došlo až , datum, , přičemž u bytu č. , hodnota, žalobce vytkl celkem , hodnota, vad a u bytu č. , hodnota, opět celkem , hodnota, vad, soud prvního stupně dospěl ke správnému závěr, že nebylo prokázáno, že by k předání bytových jednotek v lednu 2023 nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobce. Nejednalo se přitom ani o ojedinělou a drobnou vadu, která by jinak funkčně či esteticky nemohla bránit v jejich užívání, ale naopak o vady, které podstatným způsobem žalobce omezily v užívání bytových jednotek, a proto je nebyl povinen v lednu 2023 převzít. Ostatně klíče od vchodu do domu a od schránky mu byly předány rovněž až , datum, .

9. Pokud jde o vícepráce, není mezi účastníky sporu o tom, že byly provedeny, spor však přetrvává stran toho, zda žalobce odsouhlasil cenovou nabídku ve výši 327 690 Kč vč. DPH či nikoliv. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalobci byla cenová nabídka zaslána teprve , datum, , tj. více jak 3 měsíce po převzetí bytových jednotek a svědek , jméno FO, vypověděl, že neví, zda žalobce cenovou nabídku předem odsouhlasil. Za akceptaci ceny víceprací žalobcem nelze považovat ani jeho reakci z , datum, , jímž na zaslané mu vyúčtování víceprací reagoval slovy „Mockrát Vám děkuji“, jak žalovaní v odvolání dovozují, neboť z toho nevyplývá žádný projev vůle žalobce směřující k odsouhlasení ceny víceprací. Nebylo tedy prokázáno tvrzení žalovaných, že by došlo k oboustrannému souhlasu stran ceny víceprací (např. Čl. VI smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovité věci) a jak správně uzavřel soud prvního stupně, za takové situace nemá zhotovitel potažmo žalovaní automaticky nárok na zaplacení provedených víceprací. Žalovaným tak nevznikl nárok na zaplacení ceny víceprací, a tudíž jako neexistující pohledávka žalovaných nemohla být započtena na pohledávku žalobce vůči žalovaným na kompenzaci za prosinec 2022.

10. Soud prvního stupně nepochybil, když žalobě vyhověl a současně zamítl vzájemný návrh žalovaných a nepochybil ani pokud jde o rozhodnutí o nákladech řízení.

11. Argumentaci žalovaných, že soud prvního stupně nesprávně posoudil charakter vad vytknutých žalobcem při předpřejímce , datum, odvolací soud nesdílí a přisvědčit nelze ani jejich argumentaci, předmětné bytové jednotky vznikly rekonstrukcí historického domu z počátku 20. století a při rekonstrukci takové budovy je zcela běžné, že při předání jednotek zůstávají drobné estetické nedodělky, které jsou následně odstraněny v rámci běžných dokončovacích prací. Námitka žalovaných, že soud prvního stupně přehlédl, že žalobce si při předpřejímce převzal klíče od bytových jednotek a měl tedy faktickou možnost s jednotkami nakládat a byty užívat, je nepřípadná, neboť s tímto jejich tvrzením se soud prvního stupně v rozsudku dostatečně vypořádal (bod 29.odůvodnění rozsudku). Přiléhavá není ani námitka žalovaných, že soud prvního stupně neprovedl výslech 1. žalovaného, neboť v bodě 21. odůvodnění rozsudku soud prvního stupně náležitě vysvětlil, proč účastnický výslech 1. žalovaného neprovedl.

12. Z uvedených důvodů byl proto rozsudek soudu prvního stupně jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrzen, a to včetně akcesorického výroku o nákladech řízení.

13. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalobci, který měl plný úspěch i v této fázi řízení, byla přizná náhrada nákladů sestávající z odměny advokáta za 1 úkon právní služby (účast při odvolacím jednání) ve výši 6 060 Kč podle § 6 odst. 1, § 7 bodu 5., § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. g) vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, jedné paušální náhrady 450 Kč (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky) a z 21% náhrady za daň z přidané hodnoty v částce 1 367 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), tj. celkem 7 877 Kč.