70 C 30/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Kupcovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Anonymizováno bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , Anonymizováno ), narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 124 000 Kč s příslušenstvím o vzájemném návrhu na zaplacení 60 492,79 Kč I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku 124 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 62 000 Kč od , datum, do zaplacení a zákonným úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 62 000 Kč od , datum, do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.II. Vzájemný návrh žalovaných na zaplacení částky 60 492,79 Kč se zamítá.III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně žalobci uhradit na náhradě nákladů řízení částku 69 216,80 Kč, k rukám jeho právního zástupce, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se po žalovaných domáhá zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, a to z titulu smluvní pokuty za pozdní předání bytových jednotek , Anonymizováno, v budově , Anonymizováno, , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , vedeno u , právnická osoba, , Anonymizováno, , pracoviště , adresa, , konkrétně za , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Pro svůj nárok argumentoval tím, že žalobce, jakožto spotřebitel, a žalovaní, jakožto podnikatelé, uzavřeli dne , datum, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , vedeno u , právnická osoba, , Anonymizováno, , pracoviště , adresa, , z žalovaných jako prodávajících na žalobce jako kupujícího. Žalovaní se zavázali žalobci v případě pozdějšího předání jednotek poskytnout finanční kompenzaci ve výši , částka, , a to za každý kalendářní měsíc, v němž nedojde k předání bytových jednotek. Dohoda o finanční kompenzaci byla mezi účastníky uzavřena dne , datum, . K předání bytových jednotek mělo dojít nejpozději dne , datum, . K faktickému předání bytových jednotek došlo až dne , datum, , čímž vznikl žalobci nárok na smluvní pokutu za období , Anonymizováno, . Žalovaní však do dne podání žaloby uhradili smluvní pokutu pouze za období , Anonymizováno, , dále již neuhradili ničeho, přestože byli opakovaně vyzýváni k zaplacení smluvní pokuty za , Anonymizováno, . Žalobce ve svých následujících vyjádřeních uvedl, že žalovaní finanční kompenzaci za , Anonymizováno, uznali, pouze provedli zápočet. Žalovaní uvádí, že vícepráce v předmětných bytových jednotkách činily částku , částka, , avšak tento rozpočet nebyl ze strany žalobce nikdy schválen. K tvrzení žalovaných, že došlo k pozdnímu předání bytových jednotek z důvodu na straně žalobce, žalobce uvedl, že měl snahu převzít bytové jednotky dne , datum, , avšak z důvodu vad, pro které nešlo předmětné bytové jednotky převzít, převzetí odmítl. Zákon zná 3 kritéria pro které objednatel, tedy žalobce, nemůže odmítnout převzít bytové jednotky, přičemž tyto kritéria musí být splněny kumulativně. Jedná se o podmínku „drobnosti“, „ojedinělosti“ a „nebránění užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani jejího omezení užívání podstatným způsobem“. Z předpřejímky je zřejmé, že vad na bytových jednotkách bylo 19 s tím, že se nejednalo o drobné vady (např. nefungovaly zásuvky v kuchyni, což výrazně tedy omezilo užívání bytu žalobcem, dále vady týkající se podlah ve více místnostech).

2. Žalovaní se k žalobou uplatněnému nároku vyjádřili tak, že nárok žalobce na finanční kompenzaci za , Anonymizováno, ve výši , částka, nikdy nevznikl a nárok žalobce na finanční kompenzaci za , Anonymizováno, ve výši , částka, zanikl započtením. Žalovaní uvedli, že k předání bytových jednotek v , Anonymizováno, nedošlo výlučně z důvodu na straně žalobce. Žalovaní kontaktovali žalobce k předání bytových jednotek již dne , datum, , avšak žalobce zareagoval až dne , datum, , kdy uvedl, že je v zahraničí a navrhl termín předání bytových jednotek na den , datum, . Dne , datum, se žalobce setkal se zástupcem žalovaných v předmětných bytových jednotkách, a přestože si od bytových jednotek převzal klíče, odmítl převzít bytové jednotky z důvodu drobných vad a nedodělků. Vzhledem k tomu byl sepsán protokol o předpřejímce. Žalovaní dále uvedli, že i společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , která realizovala nadstandardní vícepráce dle požadavků žalobce odmítla žalovaným poskytnout jakoukoliv kompenzaci, když zdržení jejich prací mělo být opakovaně zapříčiněno neposkytováním součinnosti ze strany designerek žalobce. Dle uzavřené dohody o finanční kompenzaci ze dne , datum, bylo mezi stranami ujednáno, že: „Prodávající se tímto zavazuje poskytnout kupujícímu finanční prostředky ve výši , částka, na vícepráce objednané kupujícím na Jednotkách. Finanční prostředky budou kupujícímu poskytnuty vždy do 15 dní od doručení písemné žádosti kupujícího prodávajícímu. V případě, že kupující nevyčerpá všechny finanční prostředky, budou mu zbývající finanční prostředky vyplaceny při předání Jednotek.“ Žalobce si nakonec u žalovaných objednal vícepráce v hodnotě , částka, , jejichž cenu předem odsouhlasil tehdejšímu , Anonymizováno, žalovaných, panu , jméno FO, . Po odečtení finanční kompenzace ve výši , částka, zůstala žalovaným pohledávka za žalobcem ve výši , částka, . Žalovaní tedy započetli svoji pohledávku vůči pohledávce žalobce na kompenzaci za měsíc , Anonymizováno, , a to v rozsahu , částka, , když z toho částka , částka, odpovídá jistině ve výši , částka, a částka , částka, odpovídá příslušenství ve výši 12,75 % ročně z jistiny ve výši , částka, od , datum, (datum předžalobní výzvy) do dne , datum, . V důsledku zápočtu pohledávka žalobce na kompenzaci za měsíc , Anonymizováno, vč. příslušenství zanikla. Žalovaní v rámci řízení uplatnili vzájemný návrh ve výši , částka, z titulu zbývající pohledávky za realizované vícepráce. Ve svých následujících vyjádřeních žalovaní uvedli, není pravdou tvrzení žalobce, že neodsouhlasil rozpočet na vícepráce, když tento souhlas vyplývá i z předloženého emailu mezi žalobcem a panem , jméno FO, . Žalobce až do dne , datum, cenovou nabídku víceprací nikdy nerozporoval. Z předpřejímky naopak vyplývá, že se jednalo o drobné vady a nedodělky. Žalovaní dále uvedli, že bytová jednotka , Anonymizováno, ani bytová jednotka , Anonymizováno, nevznikly jako novostavba, ale jednalo se o částečnou rekonstrukci budovy postavené v roce , Anonymizováno, , a běžné opotřebení způsobené obvyklým užíváním nelze považovat za vadu v právním slova smyslu. Žalobce si byl ostatně vědom skutečnosti, že se jedná o rekonstrukci bytového domu, když tato informace vyplývá nařp. Z , Anonymizováno, . Žalovaní se dále vyjádřili k vadám vytknutým v předpřejímce následovně:1) Lišta – napojení – jednalo se o spoj dvou lišt ukončujících podlahy, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek2) Nedoléhá lišta – jednalo se o rohovou lištu ukončující podlahy, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek3) Dotmelit podlahu – jednalo se o dotmelení spár plovoucí podlahy v chodbě, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek4) Dočistit luxfery – jednalo se o luxfery mezi pokojem a koupelnou, na luxferech byl drobný nános prachu, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek5) Dotmelit podlahu – jednalo se o dotmelení spár plovoucí podlahy v chodbě, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek6) Šlice předělat kuchyň – jednalo se o šlice – nenahozené správy u cihel, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek7) Koupelna – světlo nad umyvadlem, jako v druhém bytě – jednalo se o úpravu existujícího svítidla na střed, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek8) Bidetová baterie nakřivo – jednalo se o bidet v koupelně, jehož baterie mířila o pár stupňů na stranu, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek9) Spára nad pračkou – jednalo se o spáru v koupelně, tedy o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek10) Dodělat lišty po namontování dveří – jednalo se o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek11) Rozchodit klimatizaci – vyřešeno již při předpřejímce proto přeškrtnuto12) Nastavení , Anonymizováno, – nastavení zabezpečovacího systému dle specifických požadavků žalobce, systém byl nicméně zcela funkční, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek13) Chodba podlaha – jednalo se o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek14) Chodba – sloup lišta předělat – jednalo se o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek15) Vyčistit sloup – jednalo se o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek16) Zvonek do bytu + ovládání – uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek17) Nejdou zásuvky v kuchyni – některé zásuvky v kuchyni nefungovali, ostatní ano, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek18) Podlaha u předělu – jednalo se o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotek19) Opravit dvířka vodoměru –jednalo se o estetickou záležitost, již s ohledem na uvedené je zřejmé, že uvedený nedostatek nemohl bránit užívání jednotekNavíc žalobce si převzal klíče od bytových jednotek a nic mu tedy nebránilo v jejich užívání. Žalovaní v období od , Anonymizováno, postupně obdrželi různé požadavky jak mají být předmětné bytové jednotky zařízeny od designerů žalobce a vzhledem k tomu, že tyto pokyny dostávali i v , Anonymizováno, těžko lze po žalovaných požadovat, aby k předání bytových jednotek došlo v , Anonymizováno, .

3. Ve věci samé soud provedl dokazování předloženými listinami a výslechy svědků, na základě kterých dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Z výpisu z živnostenského rejstříku žalovaného č. , hodnota, a výpisu z živnostenského rejstříku žalované č. , hodnota, bylo zjištěno, že žalovaní podnikají v oboru zprostředkování obchodu a služeb a realitní zprostředkování.

5. Z dohody o finanční kompenzaci ze dne , datum, bylo zjištěno, že dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena do o finanční kompenzaci, ve které se žalovaní zavázali žalobci poskytnout finanční prostředky ve výši 200 000 Kč na vícepráce objednané kupujícím (žalobcem) na jednotkách, dále 200 000 Kč určené na splacení hypotečního úvěru sjednaného kupujícím za účelem nákupu jednotek a dále 62 000 Kč za každý další celý měsíc, kdy nedojde k předání bytových jednotek. Jednotky měly být předány nejpozději dne , datum, .

6. Z předávacích protokolů k bytové jednotce č. , hodnota, a č. , hodnota, ze dne , datum, bylo zjištěno, že v tento den si žalobce jakožto kupující převzal od žalovaných jakožto prodávajících bytovou jednotku č. , hodnota, a č. , hodnota, v , Anonymizováno, , na adrese , adresa, . Žalobci byly rovněž předány klíče od vstupních dveří do domu, klíče od schránky a klíče od sklepa. Žalobce při převzetí bytu č. , hodnota, vytkl vady, konkrétně seřídit ventilátor v koupelně, do , Anonymizováno, osadit ovládání zvonku, výmalba ostění u okna po zatečení, vyčistit sloup, podlaha u předělu – vyboulení, montáž lišt po namontování dveří a oprava praskliny u oken. Při převzetí bytu č. , hodnota, žalobce vytkl následující vady předod. strop zeď výmalba, , Anonymizováno, dokompletovat zvonek, seřídit vypínač v kuchyni, podlaha topení, montáž lišt po namontování dveří a sklep bude předán později.

7. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, vč. potvrzení o odeslání ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce vyzýval žalovaného č. , hodnota, a žalovanou č. , hodnota, k zaplacení smluvní pokuty za pozdní předání bytových jednotek v celkové výši 124 000 Kč (, Anonymizováno, ), ušlý zisk za skryté vady v celkové výši 371 367 Kč a zákonných úroků z prodlení, tj. celkovou částku 526 847,63 Kč, a to ve lh. 14 dnů od data této výzvy.

8. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, vč. potvrzení o odeslání ze dne , datum, bylo zjištěno, že právní zástupce žalobce vyzýval právního zástupce žalovaných k zaplacení částky 300 000 Kč, a to ve lh. 14 dnů od data této výzvy.

9. Z e-mailu žalované č. , hodnota, zaslaný právnímu zástupci ze dne , datum, bylo zjištěno, že pan , jméno FO, dne , datum, zasílal e-mail žalobci, jehož předmětem bylo odsouhlasené vyúčtování. , jméno FO, v e-mailu dále uvedl, že čerpadla , Anonymizováno, pro dřez jsou v celkové ceně a nejsou předmětem vyúčtování.

10. Z cenové nabídky společnosti , právnická osoba, bylo zjištěno rozpočet na zakázku , adresa, , byl stanoven na částku 327 690 Kč vč. DPH, kdy tato částka se sestává z víceprací, které provedla společnost , Anonymizováno, . Konkrétně se jednalo o nabídku č. , hodnota, : , adresa, ., Anonymizováno, – dvojčata byty – posuvné skleněné dveře za částku 46 339 Kč, nabídku č. , hodnota, : byty dvojčata – skleněné stěny 2x – atypická výroba za částku 83 195 Kč, nabídku č. , hodnota, : 2x malý byt – elektro změna kompletace za částku 9 086 Kč, nabídku č. , hodnota, : 2x malý byt – dlažba za částku 16 987 Kč, nabídku č. , hodnota, : , adresa, .NP – elektro nadstandardy za částku 97 091 Kč, nabídku č. , hodnota, : , adresa, – vícepráce/méněpráce podlahy + el. podlahovka za částku 18 120 Kč a 21 % DPH ve výši 56 872 Kč.

11. Z předpřejímky ze dne , datum, bylo zjištěno, že předmětem předání byl byt č. , hodnota, , Anonymizováno, na adrese , adresa, a ve kterém byly pod bode III. vytknuty následující vady a nedodělky – lišta napojení, nedoléhá lišta, dotmelit podlahu, dočistit luxfery, dotmelit podlahu, šlice předělat kuchyň, koupelna (světlo nad umyvadlem jako v druhém bytě), bidetová baterie na křivo, spára nad pračkou sv., podlaha u předělu, dodělat lišty po namontování dveří, nastavení Jablotrom, chodba (podlaha), chodba (sloup lišta předělat), vyčistit sloup, zvonek do bytu + ovládání, nejdou zásuvky v kuchyni, do , Anonymizováno, ovládání zvonku, výmalba po zatečení u oken, opravit dvířka vodoměru. Dále byla uvedena poznámka – kuchyň v pořádku kromě zásuvek a podlaha kromě místa u předělu. Tento den byl žalobci rovněž předán 1 ks klíče od bytu.

12. Z sms komunikace mezi žalobcem a paní , jméno FO, bylo zjištěno, že tato dne , Anonymizováno, kontaktovala žalobce za účelem předání bytu s tím, nechť sdělí, kdy by se mu předání bytu hodilo. Žalobce navrhl termín předání dne , Anonymizováno, . Konečné datum předání bylo sjednáno na den , Anonymizováno, .

13. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a panem , jméno FO, z , Anonymizováno, bylo zjištěno, že se žalobce dne , datum, dotazoval na stav víceprací, a to včetně ceny. , jméno FO, žalobci odpověděl dne , datum, s tím, že finančně by se to stále mělo vejít do dohodnutého s panem , jméno FO, .

14. Z e-mailové komunikace za období od , datum, do , datum, bylo zjištěno, že mezi žalobcem a žalovaným č. , hodnota, probíhala v , Anonymizováno, komunikace ohledně vyhodnocení prostoru v obou bytech designerkami žalobce a současně se žalovaný č. , hodnota, domáhal nákresů, aby mohla být předmětná dokumentace předána stavební firmě. Nákresy byly žalovanému zaslány dne , datum, . Současně téhož dne designerky kontaktovali pana , jméno FO, s tím, že žádají o společnou schůzku, neboť jsou designerky a neovládají stavařinu. Společná schůzka byla domluvena na , Anonymizováno, . Dne , datum, se žalovaný č. , hodnota, dotazoval žalobce na časový harmonogram ohledně předávání podkladů stavební firmě, když tato uvedla, že podklady dostávala postupně od , datum, do , datum, , ačkoli byl termín pro zasílání odkladů do konce roku , Anonymizováno, . Žalovaný č. , hodnota, zaslal právnímu zástupci žalobce dne , datum, e-mail od pana , jméno FO, ze dne , datum, kde se měl žalobce vyjádřit k časovému harmonogramu předávání pokladů. Na konci tohoto e-mailu je podepsaný žalobce.

15. Z sms komunikace mezi žalobcem a panem , jméno FO, z , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobce dne , datum, urgoval pana , jméno FO, o zaslání vyúčtování víceprací.

16. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a panem , jméno FO, z , Anonymizováno, bylo zjištěno, že pan , jméno FO, dne , datum, zaslal žalobci v návaznosti na dřívější komunikaci odsouhlasené vyúčtování s tím, že čerpadla , Anonymizováno, pro dřez jsou v celkové ceně a nejsou předmětem vyúčtování.

17. Ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovité věci ze dne , datum, , konkrétně , Anonymizováno, bylo zjištěno, že účastníci smlouvy se zavazují nejpozději do jednoho měsíce od právní moci kolaudačního rozhodnutí (souhlasu), kterým bude povoleno užívání nemovitostí v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti uzavřít Kupní smlouvu s tím, že údaje při podpisu této smlouvy neznámé, zejména údaje blíže popsané v , Anonymizováno, smlouvy, budou budoucím prodávajícím do kupní smlouvy doplněny před jejím uzavřením.

18. Soudem slyšený svědek, , jméno FO, , uvedl, že pro společnost , Anonymizováno, vykonával stavební dozor, se žalobcem nemá žádnou vazbu. Svědek kontroloval správnost provádění stavebních prací celého podzemní patra a podkroví, nejen bytových jednotek žalobce v , Anonymizováno, . S žalobcem byl v kontaktu kvůli klientským změnám s tím, že převážně spolu komunikovali osobně. S žalobcem hlavně řešili úpravy designérek ohledně interiérů v předmětných dvou bytových jednotkách. Svědek žalobci zasílal vyúčtování za vícepráce tedy resp. klientské změny s tím, že k tomuto měl svolení od žalovaných. Vyúčtování víceprací bylo žalobci posláno až po odsouhlasení vyúčtování žalovanými. Žalobci tedy poslal návrh na vyúčtování, kde byly zohledněny i rozpočty do původního standartu i nějaké vyrovnání které žalobce měl dohodnuté se žalovanými. Má za to, že to bylo někdy v roce , Anonymizováno, , zřejmě ještě předtím, než došlo k předání bytových jednotek, ale již si nepamatuje. Co se týká víceprací tyto si žalobce komunikoval s generálním dodavatelem společností , Anonymizováno, . Vícepracemi byly - úprava dispozice v koupelně, dělící příčky, úložný prostor v kuchyni, úprava kuchyňské linky a možná i další. Svědek neví kdy došlo k předání předmětných bytových jednotek, nebyl ani u podpisu předpřejímky. Rovněž neví jaké vady byly vytknuty. Poté co byly svědkovi vady sděleny, uvedl, že se jedná pouze o drobné vady, kdy se jednalo např. o lištu kuchyňského koutu. Dále se dodělávala dlažba v chodbě do kuchyně, kdy docházelo k výměně povrchových krytin. Co se týká úpravy podlah mohlo se jednat o styk mezi podlahou a stěnou nebo napojení na koupelnu či s chodbou. Neví co tam bylo použito za tmel. Co se týká nefunkčnosti zásuvek v kuchyni, neví jestli se jednalo o elektroinstalaci či něco jiného. Neví co to je za závadu. Co se týká další úpravy podlahy v chodbě uvedl, že se mohlo jednat o předěl mezi spací částí apod. Má za to, že tyto vady však nejsou takové, které by bránily užívání předmětných jednotek. Má za to, že i nefunkčnost zásuvek v kuchyni nebrání užívání bytu. Svědek má za to, že přestože při předpřejímce bylo vytknuto 19 vad, je toto zcela běžné. Co se týká budovy jako takové, jedná se o historickou budovu, která je památkově chráněná. Její stáří odhadl na vyšší desítky let. Svědek osobně žalobce na tuto skutečnost nějak neupozornil, ale předpokládá, že žalobce viděl projektovou dokumentaci kde by toto bylo zaznamenáno. Svědek má vzdělání ve stavebnictví s tím, že vykonával stavební dozor na základě zakázky od společnosti , Anonymizováno, . Svědek uvedl, že písemné potvrzení ohledně rozsahu a nákladů víceprací od žalobce nemá. Možná původní nabídka byla učiněna od dodavatele, tedy společnosti , Anonymizováno, . Rozpočet těchto víceprací připravoval rovněž dodavatel, tedy společnost , Anonymizováno, . Vícepráce pro žalobce byly vyúčtovány na částku 270 000 Kč. Svědek dále uvedl, že mezi účastníky řízení byla dohodnuta sleva ve výši 200 000 Kč na předmětné vícepráce, když má za to, že tato částka pak měla být odečtena od předloženého vyúčtování. Svědek neví jestli žalobce vícepráce, resp. cenovou nabídku, předem odsouhlasil. Předpokládá, že ano.

19. Soudem slyšená svědkyně, , jméno FO, uvedla, že žalovaný č. , hodnota, je její bratr, žalovaná č. , hodnota, jeho bývalá přítelkyně, žalobce si od žalovaných kupoval byt. Svědkyně má za to, že měla předmětný byt žalobci předat asi před , Anonymizováno, , Anonymizováno, , komunikovali spolu přes WhatsApp. Svědkyně uvedla, že s žalobcem komunikovala ona, neboť v předmětné době působila jako realitní makléřka. Svědkyně podepisovala předávací protokoly, prováděla kontroly apod. S žalobcem komunikovala ohledně stanovení termínu předání bytu. Má za to, že proces nebyl nějak krátký, neboť se ze strany žalobce řešilo designerské dodělání bytu. Svědkyně má za to, že k předání bytových jednotek došlo někdy v , Anonymizováno, před , Anonymizováno, lety, není si jistá zdali byla přítomna přímo při předání bytu, ani neví jestli tam byl sám osobně žalobce. Svědkyně si nepamatuje kdy konkrétně došlo k předání klíčů od předmětných bytů. Svědkyně si nevybavuje, že by v rámci předávání bytu nebyla poskytnuta nějaká nesoučinnost ať už z jedné nebo druhé strany. Svědkyně si s klienty domluvila termín předání bytu, kdy se šla s klientem podívat do bytu, případně se tam sepsaly a vytkly vady. Sepsala se tedy tzv. předpřejímka. Následně s klienty byl domluven termín finálního předání bytu V posuzovaném případě si svědkyně však nevybavuje zdali vůbec předpřejímka podepsána byla a zdali se domlouval tedy i nějaký finální termín předání bytu. V případě žalobce se jednalo o nestandartní způsob dodělání bytu dle jeho specifických potřeb s tím, že převážně designérka za žalobce komunikovala s firmou. Po nahlédnutí do WhatsAppové komunikace založené ve spise, svědkyně uvedla, že se předání měl účastnit rovněž pan stavbyvedoucí, pan , jméno FO, . Z předložené komunikace má rovněž za to, že obě strany spolu komunikovaly a snažily se najít vhodný termín pro předání bytové jednotky.

20. Soudem slyšený svědek, , jméno FO, uvedl, že byl zaměstnancem žalovaných, žalobci předával byt. Svědek vykonával stavební dozor na adrese , adresa, , kde probíhala rekonstrukce budovy ve 3 etapách. V první etapě se rekonstruovalo 1. až 5. nadzemní podlaží, konkrétně byty č. , hodnota, -, Anonymizováno, , ve druhé etapě se rekonstruovalo 6. a 7. nadzemní podlaží, konkrétně byty č. , hodnota, -, Anonymizováno, a ve třetí etapě se rekonstruoval suterén, kde se nacházely byty č. , hodnota, -, Anonymizováno, . Stavební práce v bytech žalobce vykonávala společnost , Anonymizováno, . Svědek začal s žalobcem komunikovat až když bylo téměř hotovo, kdy žalobci, resp. oprávněné osobě, předával předmětný byt. S žalobcem svědek osobně komunikoval asi 4x nebo 5x, a to před předáním, kdy se bavili o termínu s tím, že následně žalobce udělil plnou moc paní jejíž příjmení si svědek již nepamatuje. Dále spolu komunikovali po předání bytu, neboť do předmětného domu zatékalo. S žalobcem komunikoval jak osobě, tak i telefonem či emailem. Při předání bytu byly vytknuty drobné nedodělky např. chyběly dveře od koupelny, neboť žalobce si dlouho nemohl dveře vybrat a dodací lhůta pak byla asi 7 týdnů. Nejprve došlo k předání na prvním termínu, kde byly vytknuty závady. Poté došlo k druhému předání, tedy papírovému. K vytknutým vadám svědek uvedl, že nefungovala ani nějaká zásuvka, vše bylo uvedeno v předávacím protokolu. Má za to, že byla nefunkční jedna zásuvka která byla navíc mimo kuchyňskou linku, 2 zásuvky, které se nacházely pod kuchyňskou linkou byly funkční. Nicméně sám svědek uvádí, že toto si již přesně nevybavuje. Vybavuje si jen, že tam byl nějaký problém se zásuvkami, nevybavuje si jestli byla 1 nebo 2 ale rozhodně to nebyly veškeré zásuvky v bytě. Co se týká podlahy, v některých částech u zdi byla větší mezera, rozjelo se to, muselo se to tedy zatmelit či zasilikonovat. Z pohledu svědka se jedná o drobné vady a nedodělky, neboť tyto jsou hotovy např. během hodiny, nic nebránilo řádnému užívání předmětných bytových jednotek. Při předání bytu byl svědek a paní která měla plnou od žalobce. Svědek následně kontaktoval společnost , Anonymizováno, , aby vady odstranila, ale termín odstranění si paní se společností domlouvala sama. Již si nepamatuje, kdy konkrétně došlo k předání bytu. K předání klíčů svědek uvedl, že jedny klíče byly předány žalobci resp. paní při prvním kontaktu, druhé klíče pak byly předány společnosti , Anonymizováno, . K domu svědek uvedl, že se jednalo o rekonstrukci staršího domu v památkové zóně, asi z roku , Anonymizováno, . Neví jestli žalobce byl o tomto poučen, spolu se o tom nebavili. Svědek uvedl, že vystudoval obor stavebnictví.

21. Po takto provedeném řízení soud další dokazování neprováděl. Pro úplnost soud uvádí, že zamítl, návrh žalovaných na provedení důkazu účastnickým výslechem žalovaného č. , hodnota, , který měl osvětlit odsouhlasí cenové nabídky za vícepráce žalobcem, pro nadbytečnost, neboť dle § 131 odst. 1 o.s.ř. (zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád) soud vyslechne účastníka řízení s jeho souhlasem jen v případě, že dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak. Žalovaní k prokázání tohoto tvrzení navrhli i další důkazy, konkrétně e-mailovou komunikaci mezi žalobcem a panem , jméno FO, a výslech svědka, pana , jméno FO, , které byly řádně provedeny.

22. Dle § 2790 odst. 1 o.z. (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

23. Dle § 2586 o.z. smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.

24. Dle § 2628 o.z. objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.

25. V posuzovaném případě dospěl soud k závěru, že žaloba na zaplacení částky 124 000 Kč s příslušenstvím byla podána důvodně. V řízení bylo na základě nesporných tvrzení účastníků prokázáno, že mezi žalobcem, jakožto kupujícím, a žalovanými, jakožto prodávajícími, byla uzavřena kupní smlouva ve smyslu § 2790 a násl. o.z., jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytovým jednotkám , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , vedeno u , právnická osoba, , pracoviště , adresa, , na žalobce. Součástí kupní smlouvy byla rovněž smlouva o dílo ve smyslu § 2586 a násl. o.z., neboť budova, ve které se předmětné bytové jednotky nacházejí, procházela v době koupě rekonstrukcí. Vzhledem k tomu byly bytové jednotky upraveny dle specifických potřeb žalobce, resp. dle návrhu jeho designerek. Předmětné bytové jednotky měly být žalobci předány nejpozději do , datum, . Dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena dohoda o finanční kompenzaci (§ 1746 a násl. o.z.), ve které se žalovaní zavázali kromě jiného žalobci poskytnout finanční kompenzaci za pozdní předání bytových jednotek ve výši 62 000 Kč za každý celý měsíc, kdy nedojde k předání bytových jednotek a dále finanční prostředky ve výši 200 000 Kč na vícepráce objednané žalobcem. Dne , datum, byla mezi účastníky podepsána tzv. předpřejímka, ve které žalobce vytkl celkem 19 vad a odmítl bytové jednotky převzít. K předání bytů pak došlo na základě předávacího protokolu ze dne , datum, , kde v bytě č. , hodnota, žalobce opět vytkl celkem 7 vad a v bytě č. , hodnota, celkem 6 vad. Účastníci pak učinili nesporným, že žalovaní žalobci již poskytly finanční kompenzaci za měsíce , Anonymizováno, – , Anonymizováno, , finanční kompenzaci za měsíc , Anonymizováno, však ani po opakovaných urgencích neuhradila.

26. K tvrzení žalovaných, že si žalobce u žalovaných objednal vícepráce v celkové hodnotě 327 690 Kč vč. DPH, soud konstatuje, že je mezi účastníky nesporné, zda došlo k provedení víceprací či nikoli, je však mezi nimi sporné, zdali žalobce před provedením těchto víceprací odsouhlasil cenovou nabídku znějící na částku 327 690 Kč s DPH či nikoliv. Žalovaní uvedli, že žalobce cenou nabídku předem písemně odsouhlasil , jméno FO, , avšak toto v řízení prokázáno nebylo. Soudem slyšený svědek, , jméno FO, , uvedl, že písemné potvrzení ohledně rozsahu a nákladů víceprací od žalobce nemá k dispozici a neví tak, zdali žalobce předem cenovou nabídku odsouhlasil. Cenovou nabídku žalobci zasílal, až na základě pokynu a po odsouhlasí žalovaných, resp. žalované č. , hodnota, . Je potřeba zdůraznit, že dle předložených důkazů je zcela zřejmé, že cenová nabídka byla žalobci zaslána až dne , datum, , tj. více jak , Anonymizováno, po převzetí bytových jednotek. Není rovněž pravdivé tvrzení, že by z tohoto e-mailu vyplývalo předem dané odsouhlasení žalobce s cenovou nabídkou, když toto vyvrátil i soudem slyšený svědek. Z judikatury Nejvyššího soudu (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2007, sp. zn. 32 Odo 1043/2005, ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 23 Cdo 2856/2009 nebo usnesení ze dne 27. 11. 2019, sp.zn. 23 Cdo 2431/2019) vyplývá, že „ke vzniku nároku zhotovitele na zvýšenou cenu díla v případě jeho rozšíření nebo změny (zvýšení jeho kvality) je nezbytná předchozí dohoda objednatele a zhotovitele na vlastním rozšířením díla nebo jeho kvalitativní změně, čili dohoda o změně smlouvy o dílo, kdy rozsah víceprací a jejich cena musí být oběma smluvními stranami odsouhlaseny, aby se jednalo o změnu smlouvy.“ Nicméně v posuzovaném případě nebylo ze strany žalovaných prokázáno, že by došlo k oboustrannému souhlasu se změnou smlouvy, týkající se víceprací, zejména nebyla předem odsouhlasena jejich cena. Pro úplnost soud uvádí, že i přestože vícepráce na bytových jednotkách provedeny byly, nemá zhotovitel automaticky nárok jejich zaplacení, ale naopak může být odpovědný za překročení ceny, tak jako tomu došlo v tomto případě.

27. Vzhledem k výše uvedenému, soud dospěl k závěru, že žalovaným nárok na zaplacení ceny za provedené vícepráce nevznikl, a tudíž nemohla být tato neexistující pohledávka žalovaných započtena ani částečně na pohledávku žalobce, konkrétně na finanční kompenzaci za , Anonymizováno, .

28. Pro úplnost soud uvádí, že s ohledem na shora uvedené, kdy nárok žalobce za finanční kompenzaci za , Anonymizováno, mezi účastníky nesporný, neboť žalovaní započetli i když neexistující pohledávku na pohledávku žalobce, čímž svůj dluh vůči žalobci za toto období konkludentně uznali, soudu tomuto žalobou uplatněnému nároku vyhověl.

29. K žalobou uplatněnému nároku, konkrétně finanční kompenzaci za , Anonymizováno, , soud uvádí, že v řízení nebylo prokázáno, že by k předání bytových jednotek v , Anonymizováno, nedošlo výlučně z důvodu na straně žalobce, jak uváděli žalovaní. Z předložených sms zpráv mezi žalobcem a paní , jméno FO, , jakož i ze svědecké výpovědi paní , jméno FO, , bylo zjištěno, že paní , jméno FO, žalobce kontaktovala za účelem předání bytových jednotek dne , datum, , přičemž termín předání byl domluven na den , datum, , tj. na , Anonymizováno, den poté, kdy byla zahájena komunikace ohledně předání bytových jednotek. Žalobce v tento den, pak odmítl předmětné bytové jednotky převzít, z důvodu 19 vytknutých vad s tím, že nový termín předání byl stanoven na den , datum, . K tvrzení žalovaných, že se jednalo pouze o drobné vady a nedodělky, pro které žalobce nebyl oprávněn nepřevzít bytové jednotky, soud zdůrazňuje, že, aby se jednalo ojedinělou vadu, musí jít o takovou vadu, která se na předmětu díla vyskytuje v menším počtu a která je zároveň, vzhledem k charakteristice a podstatě předmětu díla, vadou nepodstatnou. Ojedinělé drobné vady nemohou samy o sobě ani ve spojení s jinými bránit užívání stavby funkčně nebo esteticky a ani nesmí podstatným způsobem užívání stavby omezovat. V posuzovaném případě však soud dopěl k závěru, že tyto podmínky týkající se ojedinělých vad, pro kterém nemůže objednatel dílo převzít splněny nebyly. Soud má za to, že v případě, že je v jednom bytě vytknuto 19 vad (nikoli 8 jak uváděli žalovaný, neboť předpřejímka byla uzavřena pouze na byt označený č. , hodnota, ), rozhodně se nemůže jednat o ojedinělou vadu, a to přestože soudem slyšený svědek, pan , jméno FO, uvedl, že je toto zcela běžné. I pokud by soud přeci jen akceptoval, že počet vytknutých vad je zcela běžný, má za to, že nebyly splněny další dvě podmínky, tedy že ojedinělé vady nemohou ve spojení s jinými bránit užívání stavby funkčně nebo esteticky a ani nesmí podstatným způsobem užívání stavby omezovat. Dle soudu nelze za drobnou vadu považovat nefunkčnost zásuvek v kuchyni (soudem slyšený svědek, pan , jméno FO, , nabyl schopen určit o kolik zásuvek se konkrétně jednalo), zvláště pak kdy kuchyň je místo, kde je soustředěna většina domácích spotřebičů, a které tedy objednatel potřebuje k řádnému a nerušenému užívání bytové jednotky. Rovněž soud nepovažuje ani za drobnou vadu opravu podlahové krytiny, která byla ve více místnostech, když pan , jméno FO, ve své svědecké výpovědi uvedl, že se jednalo o vadu spočívající v rozjetí podlahové krytiny a jejich tedy nutnému dotmelení/zasilikování. Vzhledem k tomu dospěl soud k závěru, že vytknuté vady (vč. výmalby v kuchyni atd.) žalobci podstatným způsobem omezili užívání bytových jednotek, a tudíž žalobce jako objednatel nemusel zhotovené dílo převzít. Soud tak dospěl ke zcela jednoznačnému závěru, že k nepředání bytových jednotek v , Anonymizováno, rozhodně nedošlo z důvodu na straně žalobce. Navíc soudem slyšená svědkyně, paní , jméno FO, , uvedla, že se jednalo o zcela běžný postup kdy při první návštěvě bytu docházelo k podpisu tzv. předpřejímky, jejíž součástí byly i vytknuté vady a nedodělky a až po jejich odstranění docházelo k faktickému předání bytových jednotek. Soud zdůrazňuje, že k předání bytů došlo dne , datum, , což ostatně bylo mezi účastníky učiněno nesporným. V tento den si žalobce oba dva byty převzal, přestože se v bytech i nadále nacházely drobné vady. K tvrzení žalovaných, že si žalobce již v , Anonymizováno, převzal klíče od bytů, a tudíž mohl bytové jednotky řádně užívat, je zcela absurdní, kdy soudem slyšený svědek, pan , jméno FO, , uvedl, že jeden klíč od bytu byl předán designerce žalobce a druhý klíč byl předán dodavateli z důvodu odstranění vytknutých vad, společnosti , Anonymizováno, . Lze si tak jen těžko představit, že by žalobce nebyl omezován v užívání bytové jednotky, když by se mu v bytě mohli kdykoliv objevit dělníci. Navíc ostatní klíče (od vchodu do domu, schránky apod.), byly žalobci předány až dne , datum, , soudu tak není zřejmé, jak by se dle žalovaných žalobce k předmětným bytovým jednotkám vůbec dostával.

30. Vzhledem k výše uvedenému, soud dospěl k závěru, že i druhý žalobou uplatněný nárok žalobce je zcela důvodný.

31. S ohledem na shora uvedené rozhodl soud tak, jak je uvedeno ve výroku I. a II. tohoto rozsudku, když žalobci rovněž přiznal příslušenství pohledávky (§ 1970 o.z.).

32. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když plně procesně úspěšnému žalobci v souladu s § 137 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů řízení za zaplacený soudní poplatek ve výši 6 200 Kč. Dále mu přiznal náhradu nákladů zastoupení žalobce advokátem § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“), ve výši 6 060 Kč za každý z 8 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, zaslání předžalobní upomínky, sepis žaloby, nahlížení do spisu, vyjádření ze dne , datum, a účast při jednání , datum, , , datum, a , datum, ) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), f) a g) advokátního tarifu, dále z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý z osmi úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Celkem tedy byla přiznána na náhradě nákladů řízení částka 69 216,80 Kč, vč. 21 DPH. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. jsou žalovaní povinni zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobce.

33. Třídenní lhůta k plnění plynoucí od právní moci rozsudku, a to jak ve věci samé, tak ohledně náhrady nákladů řízení, byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o.s.ř.