13 Co 368/2025

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Elišky Mrázkové a soudců JUDr. Čestmíra Slaného a JUDr. Pavla Vlacha ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený opatrovníkem Jméno opatrovníka sídlem Adresa opatrovníka o odstranění stavebních úprav ve společných částech domu, o odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 25. září 2025, č.j. 16C 108/2021-267,

I. Rozsudek soudu prvního stupně s e p o t v r z u j e .

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení 6 655 Kč k rukám advokáta , Jméno advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost odstranit ve výrocích blíže specifikované stavební úpravy ve sklepní kóji č. , hodnota, , dále ve společných prostorách vedlejší chodby, rovněž na nosné zdi mezi sklepní kójí č. , hodnota, a také ve sklepních kójích č. , hodnota, , nacházejících se vždy v 1. podzemním podlaží prostorách bytového domu č.p. , hodnota, , který se nachází na pozemku č.parc. , hodnota, v kat. území , adresa, , obec , adresa, (výroky I., II., IV. a V.); dále povinnost vyklidit konkrétně označený společný prostor vedlejší chodby v tomtéž 1. podzemním podlaží zpřístupňující vchod do sklepní kóje č. , hodnota, (výrok III.) a povinnost zdržet se jednání spočívajícího ve stavebních úpravách ve společných prostorách téhož bytového domu č.p. , hodnota, na pozemku č.parc. , hodnota, v kat. území , adresa, , a to vyjma jednání podle výroku I. až V. rozhodnutí (výrok VI.), když povinnosti uvedené ve výrocích mu uložil splnit ve lhůtě 60 dnů od právní moci rozsudku (výrok VI., správně VII. - pozn. odvolacího soudu); dále žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci k rukám jeho právního zástupce na náhradě nákladů řízení 33 684 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok VIII.) a žalobci uložil povinnost zaplatit České republice - tamnímu soudu doplatek soudního poplatku za žalobu ve výši 7 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IX.). Takto rozhodl poté, co byl jeho předchozí (obsahově shodný) rozsudek č.j. , spisová značka, ze dne , datum, z podnětu odvolání žalovaného usnesením Městského soudu v Praze ze , datum, , č.j. , spisová značka, , zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.

2. Na základě skutečností zjištěných provedeným dokazováním vzal za prokázáno, že žalovaný jakožto vlastník nebytové jednotky č. , hodnota, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4610/182294 na společných částech budovy č.p. , hodnota, postavené na pozemku č.parc. , hodnota, a spoluvlastnickým podílem o velikosti 4610/182294 na pozemku č.parc. , hodnota, má právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech 6,54 m2, sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech 4,53 m2 a sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech 14,40 m2. Vlastnictví jednotky, tj. nebytové jednotky č. , hodnota, a spoluvlastnického podílu na společných částech domu vč. sklepní kóje č. , hodnota, žalovaný nabyl na základě smlouvy z , datum, od společnosti , právnická osoba, ., a to jako samostatné, nepropojené sklepní kóje, a to sklepní kóji č. , hodnota, o rozměrech 6,54 m2, sklepní kóji č. , hodnota, o rozměrech 4,53 m2 a sklepní kóji č. , hodnota, o rozměrech 14,40 m2. Nemovitosti si žalovaný před podpisem smlouvy prohlédl, seznámil se s jejich stavebně-technickým a právním stavem. Sklepní kóji č. , hodnota, má právo výhradně užívat jiný vlastník jednotky. Sklepní kóje patří mezi společné části domu a jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, přičemž jednotlivým vlastníkům jednotky je dáno právo výhradního užívání. Sklepní kóje č. , hodnota, nepodléhaly žádnému kolaudačnímu souhlasu schvalujícího stavební úpravy. Ve sklepních kójích č. , hodnota, byly učiněny neoprávněné stavební úpravy představující snížení podlahy ve sklepní kóji č. , hodnota, tak, že se do ní nyní sestupuje po 2 schodech, dále bylo provedeno vybudování nadstavby a zbourání části nosné zdi mezi kójí č. , hodnota, a č. , hodnota, . Současně byla vybourána příčka mezi sklepní kojí č. , hodnota, a č. , hodnota, . Dále byla posunuta příčka mezi sklepní kójí č. , hodnota, na úkor sklepní kóje č. , hodnota, a dozděna zeď v chodbě vedoucí ke sklepní kóji č. , hodnota, (zazdění dveří a posunutí zdi na úkor chodby).

3. Na podkladě těchto zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že posunutím příčky sklepní kóje č. , hodnota, na úkor sklepní kóje č. , hodnota, bylo omezeno právo jiného vlastníka jednotek, který má právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, ; posunutím příčky a zazděním vchodu vedoucího do sklepní kóje č. , hodnota, byla omezena práva ostatních vlastníků jednotek na využívání této chodby, která by měla mít plochu 8,38 m2. Těmito stavebními úpravami sklepních kójí, které jsou v uvedené nemovitosti společnými částmi domu, provedenými bez předchozího souhlasu ostatních vlastníků jednotek, došlo kromě omezení práv jiných vlastníků jednotek rovněž k porušení povinností podle § 1175 odst. 2 poslední věty o. z., neboť zjištěné neoprávněně provedené stavební úpravy v předmětných sklepních kójích nelze považovat za údržbu či drobné opravy, k nimž je vlastník jednotky výlučně užívající společné části domu oprávněn. Lze se rovněž obávat, že stavebními úpravami byly ohroženy ostatní společné části domu, tj. stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí. , adresa, šetřením totiž bylo zjištěno, že byly odstraněny, příp. posunuty nejen nenosné příčky mezi sklepními kójemi a chodbou, ale rovněž byla zcela odstraněna část nosné stěny mezi kójí č. , hodnota, a č. , hodnota, bez stavebního povolení příslušného úřadu [§ 103 odst. 1 písm. d) zákona č. 183/2006 Sb. účinného ke dni podání žaloby] a rovněž byla odstraněna podlaha ve sklepní kóji č. , hodnota, , resp. byla snížena pod úroveň stavebně vylitého betonu. K námitce žalovaného, že stavební úpravy ve sklepních kójích neprováděl on a že nemovitost zakoupil v r. 2013 ve stavu, v jakém je od té doby až doposud užívána, uvedl, že byla vyvrácena provedeným dokazováním, zejména smlouvou o převodu vlastnictví nebytové jednotky z , datum, , z níž vyplývá, že všechny sklepní kóje, tedy i č. , hodnota, jsou v ní specifikovány jako samostatné sklepní kóje o různých rozměrech (č. , hodnota, - 6,54 m2, č. , hodnota, - 4,53 m2 a č. , hodnota, - - 14,40 m2) a nikoli jako sklepní kóje propojené dohromady s jediným vchodem, což bylo způsobeno stavebními úpravami později provedenými žalovaným, příp. 3. osobou z jeho pověření. Nepřisvědčil proto žalovanému, že k neoprávněným stavebním úpravám došlo jeho právním předchůdcem, tedy před tím, než k těmto kójím nabyl výlučné užívací právo žalovaný. Je přitom bez právního významu, zda to byl přímo žalovaný, či jím pověřená 3. osoba, kdo neoprávněné stavební úpravy provedl, neboť povinnost k jejich odstranění a uvedení do původního stavu má žalovaný, jemuž právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, svědčí. Sklepní kóje ve výlučném užívání žalovaného jsou nyní navzájem propojeny a je možné do nich vstoupit jen jediným vchodem, který je zamykán ze strany nájemníků žalovaného, který si rovněž přičlenil část společné chodby v 1. podzemním podlaží ke sklepní kóji, k níž má právo výhradního užívání. Nepřisvědčil ani námitce žalovaného že žalobní petit nebyl vymezen dostatečně určitě a že není vykonatelný a uvedl proč. Dodal, že přestože zákon výslovně zakazuje vlastníku jednotky ohrozit, změnit nebo poškodit společné části nemovitosti, s ohledem na rozsah stavebních úprav uložil žalovanému povinnost zdržet se jakýchkoliv stavebních úprav ve společných prostorách bytového domu, vyjma výroků uvedených v rozsudku, když bylo prokázáno, že to byl žalovaný, příp. jím pověřená 3. osoba, kdo neoprávněné stavební zásahy na společných prostorách, k nimž mu svědčí výlučné užívací právo, učinil. Též s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. , spisová značka, proto žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). O poplatkové povinnosti žalobce rozhodl podle § 9 odst.6 zákona č. 549/1991 Sb., neboť při uplatnění tří nároků (vyklizení nemovitosti, odstranění stavebních úprav v jedné nemovitosti a zdržení se dalších stavebních úprav) měl na soudních poplatcích zaplatit 9 000 Kč, avšak k výzvě soudu zaplatil toliko 2 000 Kč.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas odvolání, v němž uvedl, že ač opakovaně namítal, že petit žaloby je neurčitý a materiálně nevykonatelný, soud prvního stupně tento petit převzal, aniž by žalobce přiměl odstranit jeho vady a napadený rozsudek je proto ve výrocích I., II., IV. a V. neurčitý; uvedené výroky postrádají řádné a určité vymezení povinností a jsou neurčité zejména z hlediska specifikace a výčtu požadovaných prací a jejich výsledku, z výroků není zřejmá řada esenciálních technických údajů a detailů nutných pro provedení prací, zejména ohledně rozměrů (výšky, tloušťky a šířky), materiálu nových příček a nosné zdi (zda sklo, dřevo, cihly, Ytong či jinak zděná či zpevněná příčka), barvy, zda mají být příčky omítnuty atd. Zásadní nejasnosti platí také v případě uložené povinnosti odstranění stavební úpravy v kójích , hodnota, , kde není jasné co znamená „vyrovnání úrovně“ (co má být odstraněno, do jaké hloubky má odstranit ono vyrovnání, na jaké ploše, zda mají být zality betonem nebo postačí štěrkový zásyp atd.). Pokud by podle napadeného rozsudku objednal stavební práce, zhotovitel by nebyl (bez dalšího detailního upřesnění) schopen tyto práce provést. Tyto vady mají za následek nepřezkoumatelnost, nezákonnost a materiální nevykonatelnost rozhodnutí. Jemu, který je laikem, soud také uložil odstranit stavební úpravy zasahující i do nosných konstrukcí. Takový zásah vyžaduje odborné posouzení a stavební povolení a nelze jej realizovat bez rizika ohrožení stability stavby; povinnost uložená v takovém rozsahu je fakticky nesplnitelná., znamená ohrožení statiky domu a jde nad rámec zákonných povinností vlastníka jednotky. Dále namítal, že účelem rozhodnutí je uvedení předmětných prostor do předešlého stavu, avšak předešlý stav předmětných prostor nebyl vůbec soudem prvního stupně zjišťován. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku uvedl, že při stanovení původních dispozic předmětných prostor vycházel z náčrtu prvního podzemního podlaží žalobce; to však není žádný důkaz skutečného provedení předešlého stavu a jde pouze o součást tvrzení žalobce. I kdyby soud vycházel z grafické části smlouvy o výstavbě z , datum, , což však v odůvodnění rozsudku uvedeno není, poskytl by tento dokument pouze dvourozměrnou představu o dispozicích předmětných prostor a navíc o stavu, jak je nechali zapsat vlastníci do katastru nemovitostí. Výrokem VI. mu bylo uloženo, aby se zdržel jednání spočívajícího ve stavebních úpravách ve společných prostorách bytového domu č.p. , hodnota, na pozemku č. , hodnota, v kat. území , adresa, , vyjma uvedených výroků rozsudku, přičemž nebylo prokázáno, že v době podání žaloby (kdykoliv před tím) jakékoliv stavební úpravy společných prostor prováděl. Vymezil se rovněž proti právnímu hodnocení jeho odpovědnosti, když ke konstatování vzniku jeho odpovědnosti za škodu nebyl dostatečně zjištěn skutkový stav. Obecná odpovědnost za škodu podle § 2900 o. z. je koncipována na principu osobní odpovědnosti a zavinění, musí tedy být prokázáno porušení povinnosti určitou osobou, vznik škody a příčinná souvislost. Soud prvního stupně opírá jeho odpovědnost o porušení zákazu poškozování společných částí domu podle § 1175 odst. 1 o. z., avšak pro vznik odpovědnosti vlastníka za škodu na společných částech musí být nejdříve prokázáno zavinění této osoby, vznik škody, její rozsah a příčinná souvislost; nic z toho prokázáno nebylo. K tomu citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. , spisová značka, ovšem vycházel z jiného skutkového stavu. Jím uzavřené kupní smlouvy, na které soud prvního stupně odkazuje, neobsahují popis sklepů nebo jejich fotodokumentaci a nemohou tak prokazovat čas a původce stavebních změn. Závěrem proto navrhl, aby byl rozsudek soudu prvního stupně zrušen a věc byla vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.

5. Žalobce ve svém písemném vyjádření uvedl, že s odvoláním žalovaného nesouhlasí, neboť napadené rozhodnutí považuje za věcně a právně správné; rozsudek je přehledný, srozumitelný a logicky odůvodněný. Soud prvního stupně pečlivě zjistil skutkový stav, své závěry přesvědčivě odůvodnil a vypořádal se se všemi zásadními námitkami žalovaného včetně obhajoby, že stavební úpravy neprováděl a zcela přiléhavě odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. , spisová značka, . K námitce žalovaného, že soud údajně konstruuje objektivní odpovědnost za výsledný stav sklepních prostor a že měl postupovat podle § 2900 o. z. zdůraznil, že předmětem řízení není náhrada škody, nýbrž odstranění neoprávněných stavebních úprav a uvedení společných částí domu do předešlého stavu, tedy negatorní ochrana. Právním základem je zejména § 1175 odst. 1 o. z. a úprava vlastnictví jednotek, nikoli obecná prevenční povinnost podle § 2900 o. z. Námitku ohledně neurčitosti a údajné materiální nevykonatelnosti výroků I., II., IV. a V. -pokračoval žalobce dále- považuje za nedůvodnou, když soud ve výroku přesně identifikuje dotčené společné části domu, jednoznačně je lokalizuje v rámci bytového domu č.p. , hodnota, a odkazuje na prohlášení vlastníka a smlouvy o výstavbě včetně jejich dodatků. Rozsah uložené povinnosti je tak dán jednak slovním popisem a jednak referencí na stav odpovídající prohlášení vlastníka, tedy původnímu stavebnímu a právnímu uspořádání, což je pro účely materiální vykonatelnosti dostačující. Námitka žalovaného, že ve výrocích chybí rozměry, přesné určení materiálu nových příček a nosné zdi, barvy nebo údaj o tom, zda mají být příčky omítnuty, míří zcela mimo. Výrok má vymezit, jaký závadný stav má být odstraněn a jaký stav má být obnoven, tak jak je v napadeném rozhodnutí správně uvedeno. Konkrétní technické řešení je již otázkou odborné realizace prací a technické praxe. K námitce žalovaného proti výroku V. uvedl, že význam tohoto výroku je jednoznačný; žalovaný stavební úpravou odstranil resp. snížil původní betonovou podlahu ve sklepní kóji č. , hodnota, pod úroveň základové desky, tím vytvořil prohloubený prostor a soud mu proto uložil povinnost uvést podlahu ve všech dotčených kójích na stejnou úroveň, jaká je v přilehlé chodbě a u schodiště, tedy obnovit podlahovou konstrukci na původní výškovou úroveň. Za ryze účelové označil tvrzení žalovaného, že na základě napadeného rozhodnutí by zhotovitel nebyl schopen práce provést a za nedůvodnou pak námitku, že mu soud jako laikovi uložil odstranit stavební úpravy zasahující do nosných konstrukcí a připomněl, že to byl žalovaný, kdo vyboural otvor v nosné zdi a tím ohrozil statiku domu a že uložená povinnost směřuje k odstranění právě tohoto protiprávního zásahu a k obnovení nosného prvku. Navrhl, aby byl napadený rozsudek potvrzen.

6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a odvolání neshledal důvodným.

7. Soud prvního stupně vycházel při svém novém rozhodování z postačujících skutkových podkladů, správně zjistil skutkový stav, který nedoznal změn ani v odvolacím řízení, a proto z něj vycházel i odvolací soud. Věc posoudil rovněž správně i po stránce právní.

8. Společnými částmi domu [§ 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl k , datum, zrušen; § 1160 odst. 2 o. z.; § 5 odst. 1 písm. i) nař. vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím] mohou být i ty části domu, které jsou určeny k tomu, aby je užíval výlučně vlastník jednotky (zde sklepní kóje). Jak bylo v řízení prokázáno kolaudačním souhlasem odboru výstavby , Orgán veřejné moci, ze dne , datum, , Č.jedn.: , hodnota, , s užíváním stavby „Stavební úpravy sklepních kójí a rozšíření bytu č. , hodnota, v bytovém domě“ , adresa, , č.p. , hodnota, , , adresa, , sklepní kóje č. , hodnota, jsou beze změn a smlouvou o převodu vlastnictví nebytové jednotky, uzavřené mezi , právnická osoba, (prodávající) a žalovaným coby kupujícím dne , datum, , žalovaný nabyl nebytovou jednotku č. , hodnota, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p. , hodnota, a pozemku č.parc. , hodnota, , s níž je spojeno výlučné užívání sklepních kójí č. , hodnota, , specifikovaných jako samostatné sklepní kóje o různých rozměrech. Pokud došlo následně k propojení sklepních kójí dohromady s jediným vchodem, není pochyb o tom, že k tomu došlo stavebními úpravami provedenými žalovaným či jím pověřenou třetí osobou. Přitom -jak již správně konstatoval soud prvního stupně- je bez právního významu, zda to byl přímo žalovaný či jím pověřená osoba, kdo neoprávněné stavební úpravy ve sklepních kójích provedl, neboť povinnost k jejich odstranění a uvedení do původního stavu má žalovaný, jemuž svědčí výlučné užívání těchto sklepních kójí. Nemůže proto obstát obranná námitka žalovaného ohledně času a původce těchto stavebních změn. Poněvadž uvedené stavební úpravy sklepních kójí byly provedeny zcela bez souhlasu příslušného orgánu SVJ a v rozporu s § 1175 odst. 1 o. z. i stanovami žalobce (Čl. X bod 4.), nepochybil soud prvního stupně, když žalovanému uložil jak povinnost odstranit provedené stavební úpravy, vyklidit společný prostor vedlejší chodby zpřístupňující vchod do sklepní kóje č. , hodnota, až 108 a také se zdržet jednání spočívajícího ve stavebních úpravách společných prostor bytového domu č.p.

557. S argumentací žalovaného stran neurčitosti a nevykonatelnosti žalobního petitu se dostatečně a přesvědčivě vypořádal soud prvního stupně v bodu 26. odůvodnění rozsudku a odvolací soud nemá co by k tomu dodal. Nepřípadná je námitka žalovaného, že mu soud napadeným rozsudkem uložil také odstranit stavební úpravy zasahující i do nosných konstrukcí., když takový zásah vyžaduje odborné posouzení a stavební povolení a nelze jej realizovat bez rizika ohrožení stability stavby a že povinnost uložená v takovém rozsahu je fakticky nesplnitelná, znamená ohrožení statiky domu a jde nad rámec zákonných povinností vlastníka jednotky. Nejen, že to byl žalovaný, příp. jím pověřená třetí osoba, kdo část nosné zdi mezi kójemi č. , hodnota, zboural, ale ukládaná mu povinnost směřuje právě k odstranění tohoto zásahu a obnovení tohoto stavebního prvku. Soud prvního stupně proto nepochybil, když žalobě vyhověl a pochybení nebylo shledáno ani pokud se týká rozhodnutí o nákladech řízení a o poplatkové povinnosti žalobce.

9. Z uvedených důvodů byl proto rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrzen, a to včetně akcesorického výroku o nákladech řízení a výroku o poplatkové povinnosti žalobce.

10. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalobci, který měl úspěch i v této fázi řízení, byla přiznána náhrada nákladů sestávající z odměny advokáta za dva úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání) po 2 300 Kč podle § 6 odst. 1, § 7 bodu 5., § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. g), k) vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1.1.2025, ze dvou paušálních náhrad po 450 Kč (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky) a z 21% náhrady za daň z přidané hodnoty v částce 1 155 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), tj. celkem 6 655 Kč.