16 C 108/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní JUDr. Adélou Němečkovou, LL.M., ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného , adresa zastoupený opatrovníkem Jméno opatrovníka sídlem Adresa opatrovníka pro odstranění stavebních úprav ve společných částech domu

I. Žalovaný je povinen odstranit stavební úpravy ve sklepní kóji č. , hodnota, označené takto v Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o výstavbě ze dne , datum, ve znění Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, , dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, a dodatku č. , hodnota, nacházející se v , Anonymizováno, podzemním podlaží prostorách bytového domu č. p. , Anonymizováno, , který se nachází na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to konkrétně odstranit zbudovanou příčku včetně vodorovné a svislé stavební konstrukce oddělující sklepní kóji č. , hodnota, od sklepní kóje č. , hodnota, a zároveň zbudování příčky včetně vodorovné a svislé stavební konstrukce oddělující sklepní kóji č. , hodnota, od sklepní kóje č. , hodnota, tak, aby vznikl ve sklepní kóji č. , hodnota, prostor o velikosti , Anonymizováno, m².

II. Žalovaný je povinen odstranit stavební úpravy ve společných prostorách vedlejší chodby v , Anonymizováno, podzemním podlaží v prostorách bytového domu č. p. , Anonymizováno, , který se nachází na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , a to konkrétně odstranit jím zbudované příčky včetně vodorovné a svislé stavební konstrukce postavené vpravo od vstupu do vedlejší chodby zpřístupňující vchody do sklepních kójí č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, na úkor této chodby tak, aby vznikl v této vedlejší chodbě původní prostor o velikosti , Anonymizováno, m².

III. Žalovaný je povinen vyklidit společný prostor vedlejší chodby v , Anonymizováno, podzemním podlaží prostorách bytového domu č. p. , Anonymizováno, zpřístupňující vchod do sklepní kóje č. , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , který se nachází na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , a to konkrétně společný prostor této vedlejší chodby vpravo od vstupu do ní z hlavní chodby mezi žalovaným, zbudovanou příčkou zamezující vstupu do sklepní kóje č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a stěnami včetně vstupních dveří oddělujících tento společný prostor chodby od sklepní kóje č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, .

IV. Žalovaný je povinen odstranit provedené stavební úpravy na nosné zdi mezi sklepní kójí č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, označené takto v Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě o výstavbě ze dne , datum, ve znění Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, , dodatku č. 1, Anonymizováno, ze dne , datum, a dodatku č. , hodnota, nacházející se v , Anonymizováno, podzemním podlaží prostorách bytového domu č. p. , Anonymizováno, , který se nachází na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to konkrétně zbudování nosné zdi včetně vodorovné a svislé stavební konstrukce bez jakýchkoliv otvorů tak, aby vznikl ve sklepní kóji č. , hodnota, prostor o velikosti , Anonymizováno, m².

V. Žalovaný je povinen odstranit stavební úpravy ve sklepních kójích č. , hodnota, označené takto v Dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o výstavbě ze dne 23. května 2008 ve znění Smlouvy o výstavbě ze dne 12. listopadu 2008, dodatku č. , hodnota, , Anonymizováno, ze dne 28. června 2010 a dodatku č. , hodnota, nacházející se v , Anonymizováno, podzemním podlaží prostorách bytového domu č. p. , Anonymizováno, , který se nachází na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to konkrétně vyrovnání úrovně podlahové plochy s úrovní podlahové plochy nacházející se v prostorách stávající chodby a prostorách schodiště.

VI. Žalovaný je povinen zdržet se jednání spočívající ve stavebních úpravách ve společných prostorách bytového domu č. p. , Anonymizováno, , který se nachází na pozemku parcelní č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to vyjma jednání dle výroku I. až V. tohoto rozhodnutí.

VI. Žalovaný je povinen splnit povinnosti uvedené ve výše uvedených výrocích ve lhůtě 60 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VIII. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 33 684 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

IX. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 8 doplatek soudního poplatku za žalobu ve výši 7 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal odstranění stavebních úprav uvedených ve výrocích tohoto rozsudku na společných prostorách domu č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Žalobu odůvodnil zejména tím, že žalovaný svým jednáním ztížil ostatním vlastníkům jednotek výkon jejich práv, a to tím, že provedl neoprávněné stavební úpravy společných prostor v bytovém domě. Stavební úpravy se týkaly prostor sklepních kójí, přičemž sklepní kóje jsou dle prohlášení vlastníka považovány za společné prostory vlastníků jednotek. Žalovaný provedl neoprávněnou stavební úpravu sklepní kóje označené v Prohlášení vlastníka číslem , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Kromě úprav spočívající ve vybourání části nosné zdi a vybourání či posunutí příček byla sklepní kóje číslo , hodnota, rozšířena o , Anonymizováno, m² na úkor společné chodby a sklepní kóje , Anonymizováno, byla rozšířena o 1 m2 na úkor sklepní kóje č. , hodnota, , kterou výlučně užívá jiný vlastník jednotky. Sklepní kóje jsou vymezeny v Prohlášení vlastníka a tímto prohlášením jsou označeny za společné části domu s výhradním užíváním vlastníky jednotek, přičemž vlastníci jednotek jsou oprávnění užívat sklepní kóji, která k jejich jednotce náleží, a jsou povinni na své náklady udržovat a zajišťovat její opravy. Žalovaný provedl bez souhlasu ostatních vlastníků jednotek stavební úpravy, které spočívají v přestavbě sklepních kójí na bytový prostor, který v současné době žalovaný pronajímá za účelem bydlení. Žalovaný rovněž porušil své povinnosti vycházející ze Stanov, dle kterých může užívat společné části domu, nesmí však ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Žalovaný bez právního důvodu a bez potřebného souhlasu ostatních vlastníků jednotek v bytovém domě provedl stavební úpravy ve společných částech domu nacházející se ve sklepním prostoru bytového domu a provedl takové stavební úpravy společných částí v rozporu s účelem a způsobem jejich užívání.

2. Žalovaný nárok žalobce ani zčásti neuznal a navrhl žalobu zamítnout. Namítal, že nemovitost zakoupil v roce 2013 ve stavu, v jakém je od té doby až doposud užívána. Žalovaný uvedl, že on sám žádné úpravy ve společných prostorách – sklepních kójích neprováděl a má za to, že způsob užívání nezasahuje žádným omezujícím způsobem do práv ostatních členů společenství vlastníků jednotek. Žalovaný dále namítal, že žalobce se nemůže domáhat vyklizovacím výrokem vyklizení části prostor, neboť takový výrok je možný pouze v případě, pokud je prostor užíván neoprávněně, žalovaný si však není vědom toho, že by neoprávněně jakékoliv části prostor užíval, neboť všechny prostory, které nyní užívá, převzal od prodávajícího na základě kupní smlouvy. Prostory jsou takto užívány nepřetržitě od roku 2013. Společenství vlastníků jednotek dodnes koupi sklepů žalovaného, jakož i ostatních majitelů, nezapsalo do prohlášení vlastníka, i když o to žalovaný již roky usiluje. Žalovaný dále namítl, že žalobní petit ani po jeho změně ze strany žalobce není vykonatelný, dle názoru žalovaného je petit nesrozumitelný a dostatečně nespecifikovaný, kdy chybí například specifikace konkrétních stavebních materiálů, které mají být použity.

3. Soud I. stupně ve věci rozhodl rozsudkem č.j. 16 C 108/2021-101 ze dne 16. května 2024, který byl zrušen usnesením Městského soudu v Praze, jako soudu odvolacího, č.j. 13 Co 361/2024-157, a to z důvodu, že soud I. stupně jednal v nepřítomnosti žalovaného, ačkoli vyvstaly pochybnosti o jeho psychickém stavu a zda je schopen práva a povinnosti účastníka řízení vykonávat řádně anebo je namístě ustanovit mu podle § 29 odst. 3 o.s.ř. opatrovníka či učinit jiné opatření.

4. Soud v souladu s usnesením Městského soudu v Praze ustanovil žalovanému opatrovníka , Jméno opatrovníka, , a to usnesením č.j. 16 C 108/2021-165 ze dne 17. 2. 2025, které nabylo právní moci dne 1. 4. 2025. Soud I. stupně k tomuto uvádí, že opakovaně zjišťoval stanovisko žalovaného (č.l. 161, 172 p.v., 176), tedy zdali souhlasí s tím, aby opatrovníkem byl , tituly před jménem, , jméno FO, , jakožto dosavadní právní zástupce žalovaného, který je s věcí obeznámen a má důvěru klienta (žalovaného), případně zdali má jinou osobu blízkou, či jinou vhodnou osobu, kterou by žádal jako opatrovníka ustanovit. K tomuto opatrovník žalovaného při jednání (č.l. 176), ke kterému byl předvoláván rovněž sám žalovaný (č.l. 167), uvedl, že se žalovaným komunikoval a toto mu sděloval, přičemž žalovaný mu řekl, že nemá žádnou osobu blízkou, tedy žalovaný vyslovil souhlas, aby opatrovníkem byl dosavadní právní zástupce žalovaného. Právní zástupce se svým ustanovením opatrovníkem rovněž vyslovil souhlas (č.l. 164). S ohledem na to, že žalovaný nesdělil osobu blízkou, příp. jinou vhodnou osobu, kterou by soud mohl ustanovit opatrovníkem, soud v souladu s ust. § 29 odst. 4 o.s.ř. ustanovil opatrovníkem advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , tedy dosavadního právního zástupce žalovaného.

5. Soud po ustanovení opatrovníka žalovanému provedl veškeré dokazování znovu, se souhlasem obou účastníků byly čteny protokoly z proběhnuvších jednání, a to včetně protokolu z místního šetření. Soud z procesní opatrnosti opětovně rozhodl i o připuštění změny žaloby.

6. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto skutečnosti.

7. Z náčrtu , Anonymizováno, podzemního podlaží předmětné nemovitosti bylo zjištěno, že sklepní kóji č. , hodnota, a č. , hodnota, má od sebe oddělovat příčka. Sklepní kóji č. , hodnota, a č. , hodnota, má od sebe oddělovat nosná zeď. Sklepní kóje , Anonymizováno, má mít , Anonymizováno, m², sklepní kóje , Anonymizováno, má mít plochu , Anonymizováno, m², sklepní kóje , Anonymizováno, má mít , Anonymizováno, m², sklepní kóje , Anonymizováno, má mít plochu , Anonymizováno, m² a společná chodba před kójí , Anonymizováno, má mít plochu , Anonymizováno, m².

8. Z protokolu o místním šetření dne 23. 2. 2024 a pořízené fotodokumentaci v předmětné nemovitosti bylo zjištěno, že do sklepních kójí, které užívá žalovaný, lze vstoupit pouze dveřmi, které vedou z chodby do sklepní kóje číslo , hodnota, . Ve sklepních kójích bydlí dva nájemníci a prostor je přebudován na obytné místnosti. Sklepní kóje stran vnitřní dispozice stěn vůbec neodpovídají stavebnímu výkresu. Po vstupu do sklepní kóje č. , hodnota, se v místnosti nachází malá předsíň spolu se schody do „nadstavby“, která je v kóji zbudovaná. Do sklepní kóje , Anonymizováno, se sestupuje po dvou schodech. Nadstavba ve sklepní kóji je zbudovaná z lehkého materiálu, pravděpodobně sádrokartonu vyztuženého kovem či trámy. Nájemník uváděl, že v nadstavbě se nachází místnost pro spaní. Jak část prostor pod nadstavbou, tak prostor nadstavby je natolik vysoká, aby se v ní postavil dospělý člověk. Strop v jednotlivých částech je však přesto snížen pod úroveň běžné místnosti. Z předsíně se dá vstoupit do malé podlouhlé úzké místnosti, která je nájemníky užívána jako pracovna. Dále se vstupuje do malé chodbičky, kdy z této chodbičky je možné vstoupit, jak do tzv. kuchyňky, která je propojená s toaletou, tak do druhé pracovny. Všechny prostory jsou navzájem propojené, otevřené, nejsou mezi nimi dveře. Do prostoru takto propojených sklepních kójí není možné vstoupit jinými dveřmi než vchodovými dveřmi vedoucími do sklepní kóje č. , hodnota, . Při porovnání se stavebními výkresy je patrné, že byly zcela zazděny dveře do sklepní kóje , Anonymizováno, . Tyto dveře byly posunuty na úkor společné chodbičky. V rámci místního šetření při porovnání se stavebními výkresy pak je patrné, že vnitřní příčky ve sklepních kójích jsou vybourané až na úplné minimum. Rovněž je vybourána část nosné příčky mezi kojí , Anonymizováno, a , Anonymizováno, tak, aby bylo možné z kóje , Anonymizováno, do kóje , Anonymizováno, procházet. V kóji , Anonymizováno, se v současné chvíli nachází kuchyň nájemníků. Umístění toalety odpovídá dle stavebního výkresu prostoru mezi původními dveřmi do sklepní kóje , Anonymizováno, a nově dostavěnou příčkou. Ve sklepní kóji, Anonymizováno, , Anonymizováno, se nachází okno vedoucí na zadní dvůr domu. Při vstupu na zadní dvůr domu je patrné, že okno bylo rozděleno, dolní část oken vede do první zmiňované pracovny nájemníků, horní část oken pak odpovídá prostoru nadstavby, kde mají nájemníci ložnici.

9. Z fotodokumentace ze dne 9. 2. 2021 bylo zjištěno, že vchod do sklepní kóje , Anonymizováno, byl zazděn.

10. Z dodatku číslo , hodnota, ze dne , datum, ke Smlouvě o výstavbě ze dne , datum, ve znění Smlouvy o výstavbě ze dne , datum, , dodatku číslo , hodnota, ze dne , datum, a dodatku číslo , hodnota, . ze dne , datum, byl zjištěno, že žalovaný je vlastníkem nebytové jednotky číslo , Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na pozemku ve výši , Anonymizováno, . Společnými částmi domu jsou mimo jiné: chodba v prvním podzemním podlaží o velikosti , Anonymizováno, m², sklepní kóje č. , hodnota, v prvním podzemním podlaží domu o velikosti , Anonymizováno, , m², sklepní kóje číslo , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, m², sklepní kóje číslo , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, m², sklepní kóje číslo , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, m² a druhá chodba o velikosti , Anonymizováno, m². Sklepní kóje jsou společnými částmi domu s výhradním užíváním vlastníků jednotek, kdy sklepní kóje , Anonymizováno, je určena k výhradnímu užívání vlastníka jednotky číslo , Anonymizováno, , sklepní kóje , Anonymizováno, je určena k výhradnímu užívání vlastníka jednotky číslo , Anonymizováno, , sklepní kóje , Anonymizováno, je určena k výhradnímu užívání vlastníka jednotky číslo , Anonymizováno, . Naopak sklepní kóje , Anonymizováno, je určena k výhradnímu užívání vlastníka jednotky číslo , Anonymizováno, .

11. Ze smlouvy o převodu vlastnictví nebytových jednotek z , datum, (č.l. 240) bylo zjištěno, že žalovaný nabyl nebytovou jednotku č. , Anonymizováno, do svého vlastnictví spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4610/182294 na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, postavené na pozemku parc. č. , hodnota, a spoluvlastnickým podílem o velikosti 4610/182294 na pozemku parc. č. , hodnota, od společnosti , právnická osoba, Součástí smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky bylo sdělení, že společné části budovy jsou vymezeny prohlášením vlastníka budovy ve znění dodatku číslo , hodnota, ze dne , datum, . Současně je zde uvedeno, že mezi společné části budovy patří i sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, a sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2. Součástí smlouvy je rovněž prohlášení kupujícího (žalovaného), že mu prodávající umožnil si jednotku prohlédnout a seznámil ho s jejím stavebně-technickým a právním stavem před podpisem smlouvy. Žalovaný ve smlouvě rovněž prohlásil, že si jednotku prohlédl, seznámil se s jejím stavebně-technickým a právním stavem, v tomto stavu převáděné nemovitosti kupuje a přijímá. Smluvní strany rovněž konstatovaly, že byla zpracována smlouva o výstavbě ze dne , datum, , ke které byl uzavřen Dodatek č. , hodnota, ze dne 28. 6, 2010, Dodatek č. , hodnota, ze dne 20. 7. 2010 a Dodatek č. , hodnota, ze dne 8. 2. 2011, a současně žalovaný (kupující) prohlásil, že se s obsahem smluv o výstavbě seznámil před podpisem této smlouvy a bere na vědomí veškerá práva, povinnosti a omezení z toho vyplývající.

12. Z předžalobní výzvy ze dne 5. 12. 2020 (včetně poštovního podacího archu) byl zjištěno, že žalovaný byl vyzván k odstranění stavebních úprav ve sklepních prostorách předmětného domu.

13. Ze stanov společenství vlastníků jednotek , adresa, (č.l. 248) bylo zjištěno, že člen společenství vlastníků má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotek výkon stejných práv ani ohrozit změnu nebo poškodit společné části (čl. , Anonymizováno, ).

14. Z kolaudačního souhlasu Městské části , adresa, s užíváním stavby ze dne 7. 4. 2011 bylo zjištěno, že sklepní kóje , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou netknuté stavebními úpravami sklepních kojí, která městská část Prahy jinak odsouhlasila.

15. Soud opětovně provedl dokazování všemi listinnými důkazy založenými ve spisu a dále provedl důkaz protokolem z místního šetření v dané nemovitosti, v rámci kterého byl zjištěn rozsah stavebních úprav oproti stavební dokumentaci. Soud po zopakovaném dokazování shledal skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění důkazů účastníky z důvodu nadbytečnosti zamítl. Soud neprovedl pro nadbytečnost výslech svědka , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, , které navrhl žalobce k prokázání tvrzení, že žalovaný stavební úpravy ve sklepních kójích učinil až poté, co bytové jednotky, ke kterým sklepní koje náleží, nabyl do svého vlastnictví. Soud zamítl rovněž návrh žalovaného na výslech svědka, Anonymizováno, , jméno FO, , kterého žalovaný navrhl k prokázání svého tvrzení, že sklepní prostor koupil do osobního vlastnictví, a to s ohledem na níže uvedené právní posouzení a výsledky provedeného dokazování, a tedy z důvodu nadbytečnosti. Soud rovněž poukazuje na skutečnost, že žalovaný na výzvu soudu nesdělil kontaktní údaje navrženého svědka, tedy řádně nespecifikoval osobu svědka tak, aby soud mohl případně tohoto svědka předvolat.

16. Soud hodnotil provedené důkazy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co za řízení vyšlo najevo včetně toho, co uvedli účastníci (ust. § 132 o.s.ř.). Soud vycházel z listinných důkazů a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

17. Z výše uvedených skutkových zjištění tak soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

18. Žalovaný jakožto vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, má právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, a sklepní kóje č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2. Vlastnictví jednotky, tj. nebytové jednotky č. , Anonymizováno, a spoluvlastnického podílu na společných částech domu vč. sklepní kóje č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, žalovaný nabyl na základě smlouvy z , datum, , a to jako samostatné, nepropojené sklepní kóje, a to sklepní kóji č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, sklepní kóji č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2, a sklepní kóji č. , hodnota, o rozměrech , Anonymizováno, m2. Nemovitosti si žalovaný před podpisem smlouvy prohlédl, seznámil se s jejich stavebně-technickým a právním stavem. Sklepní kóji č. , hodnota, , Anonymizováno, má právo výhradně užívat jiný vlastník jednotky. Sklepní kóje patří mezi společné části domu a jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, přičemž jednotlivým vlastníkům jednotky je dáno právo výhradního užívání. Sklepní kóje č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, nepodléhaly žádnému kolaudačnímu souhlasu schvalujícího stavební úpravy. Ve sklepních kójích č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, byly učiněny neoprávněné stavební úpravy představující snížení podlahy ve sklepní kóji č. , hodnota, tak, že se do ní nyní sestupuje po 2 schodech, dále bylo provedeno vybudování nadstavby a zbourání části nosné zdi mezi kójí č. , hodnota, a č. , hodnota, . Současně byla vybourána příčka mezi sklepní kojí č. , hodnota, a č. , hodnota, . Dále byla posunuta příčka mezi sklepní kójí č. , hodnota, na úkor sklepní kóje č. , hodnota, a dozděna zeď v chodbě vedoucí ke sklepní kóji č. , hodnota, (zazdění dveře a posunutí zdi na úkor chodby).

19. Po právní stránce soud věc posoudil podle § 1175 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o.z.“), kdy dle odst. 1 Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Podle odst. 2 Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.

20. Podle odst. 1 § 1160 o. z. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Podle odst. 2 Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

21. V projednávané věci bylo v řízení prokázáno, že sklepní kóje, které v uvedené nemovitosti jsou společnými částmi domu, byly stavebně upraveny bez předchozího souhlasu ostatních vlastníků jednotek. Posunutím příčky sklepní kóje č. , hodnota, na úkor sklepní kóje č. , hodnota, bylo omezeno právo jiného vlastníka jednotek, který má právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, . Posunutím příčky a zazděním vchodu vedoucího do sklepní kóje č. , hodnota, byla omezena práva ostatních vlastníků jednotek na využívání této chodby, která by měla mít plochu , Anonymizováno, m2. Posunutá příčka odpovídá nákresu předloženého žalobcem (č. l. 62), což bylo zjištěno při místním šetření.

22. Kromě omezení práv jiných vlastníků jednotek došlo stavebními úpravami rovněž k porušení povinností dle § 1175 odst. 2 věta poslední o. z., neboť zjištěné neoprávněně provedené stavební úpravy v předmětných sklepních kójích nelze považovat za údržbu či drobné opravy, k nimž je vlastník jednotky výlučně užívající společné části domu oprávněn.

23. Pokud jde o tvrzení žalovaného, že stavební úpravy ve sklepních kójích neprováděl on, a že nemovitost zakoupil v roce 2013 ve stavu, v jakém je od té doby až doposud užívána, k tomu soud uvádí, že toto tvrzení žalovaného bylo vyvráceno provedeným dokazováním, a to zejména Smlouvou o převodu vlastnictví nebytové jednotky z , datum, , z níž vyplývá, že veškeré sklepní kóje, tedy i sklepní kóje č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou ve smlouvě specifikovány jako samostatné sklepní kóje o různých rozměrech (č. , hodnota, – , Anonymizováno, m2, č. , hodnota, – , Anonymizováno, m2, č. , hodnota, – , Anonymizováno, m2), tedy nikoli jako sklepní kóje propojené dohromady s jediným vchodem, což bylo způsobeno stavebními úpravami později provedenými ze strany žalovaného, příp. 3. osoby z pověření žalovaného. Žalovaný ve smlouvě z , datum, výslovně prohlásil, že si nemovitosti prohlédl, seznámil se s jejich stavebně-technickým i právním stavem, a v tomto stavu je kupuje a přijímá. Rovněž svým podpisem na této smlouvě stvrdil, že se před podpisem smlouvy seznámil s obsahem smluv o výstavbě z , datum, a dodatky č. , hodnota, z 28. 6. 2010, dodatkem č. , hodnota, z 20. 7. 2010, a dodatkem č. , hodnota, z 8. 2. 2011. Žalovaný nikdy před zahájením tohoto řízení nenamítal, že by nemovitosti, které smlouvou z , datum, nabyl, tj. nebytovou jednotku a podíl na společných částech domu a pozemku, zahrnující i právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , neodpovídaly tomu, co bylo ve smlouvě ujednáno (vč. vymezení jednotlivých sklepních kójí samostatně a rozdílných rozměrů těchto jednotlivých kójí), naopak výslovně ve smlouvě prohlásil, že se před podpisem smlouvy seznámil s jejich stavebně-technickým i právním stavem, a že si je prohlédl. Za této situace tedy soud nepřisvědčil tvrzení žalovaného, že k neoprávněným stavebním úpravám, které byly prokázány i provedeným místním šetřením (resp. protokolem z tohoto místního šetření), došlo právním předchůdcem žalovaného, tedy předtím, než k těmto kójím nabyl výlučné užívací právo žalovaný. Rovněž bylo prokázáno, že je to pouze žalovaný, příp. jím pověřené osoby, kteří mají přístup do těchto sklepních kójí (tj. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, ). Je přitom bez právního významu, zdali to byl přímo žalovaný, či jím pověřená 3. osoba, kdo neoprávněné stavební úpravy ve sklepních kójích provedl, neboť povinnost k odstranění těchto neoprávněných stavebních úprav a uvedení do původního stavu má žalovaný, jemuž svědčí právo výhradního užívání sklepní kóje č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Výše uvedené sklepní kóje ve výlučném užívání žalovaného jsou nyní navzájem propojeny a je možné do nich vstoupit jen jediným vchodem, který je zamykán ze strany nájemníků žalovaného. Žalovaný si rovněž přičlenil část společné chodby v , Anonymizováno, podzemním podlaží ke sklepní kóji, k níž má právo výhradního užívání.

24. K tomuto soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 613/2013 ze dne 29. 4. 2015, který řešil neoprávněnou stavební úpravu (obvodové zdi) na společných částech domu provedených rodiči žalovaného, přičemž zásah byl stavební úpravou, která zasáhla do společných částí domu, tedy k jejímu provedení bylo třeba souhlasu všech vlastníků jednotek, a k jejímuž odstranění byl zavázán žalovaný bez ohledu na to, že byl zásah fakticky proveden jinou osobou.

25. Soud nad rámec výše uvedeného uvádí, že i kdyby to nebyl žalovaný, kdo provedl neoprávněné stavební úpravy, přesto má povinnost odstranit stavební úpravy na dotčených sklepních kójích, a to s ohledem na to, že pouze jemu svědčí právo výhradního užívání těchto sklepních kójí č. , hodnota, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , které jsou společnými částmi domu, a v nichž k neoprávněným stavebním úpravám prokazatelně došlo.

26. Pokud jde o námitku žalovaného, že žalobní petit nebyl vymezen dostatečně určitě, že nebyl specifikován například konkrétní stavební materiál, který má být k uvedení do původního stavu použit, tj. zdali má být například nosná stěna zděná, železobetonová apod., a že tedy žalobní petit není vykonatelný, k tomu soud uvádí, že ani této námitce nepřisvědčil. Soud v prvé řadě poukazuje na to, že smyslem a účelem civilního řízení o odstranění neoprávněných stavebních úprav a uvedení do původního stavu je uložit povinnost k odstranění závadného stavu, který v důsledku neoprávněných stavebních úprav vznikl. Nelze ztrácet ze zřetele, že s ohledem na neoprávněné stavební zásahy i do nosných prvků – odstranění části nosné zdi, bude nutné odstranit tento závadný stav i v souladu se stavebními předpisy, tedy je na stavebním úřadu jakožto správním orgánu, aby případně specifikoval, jakým konkrétním způsobem má být nosný prvek obnoven, aby plnil svou nosnou funkci, resp. aby po provedení stavebních úprav ze strany žalovaného zhodnotil, zdali byly provedeny řádným způsobem. Žalovanému rovněž není ukládáno, z jakých konkrétních materiálů mají být neoprávněné stavební zásahy uvedeny do původního stavu, neboť je to nadbytečné s ohledem na povinnost žalovaného postupovat v souladu s předpisy tak, aby byla obnovena funkce neoprávněně odstraněných stavebních prvků. Soud má naopak za to, že přílišnou specifičností materiálů by byla ohrožena vykonatelnost, neboť by žalovaný mohl namítat, že tento konkrétní materiál není k dispozici, že je nevhodný k použití apod. Soud I. stupně shledal argumentaci žalovaného v tomto směru za účelovou.

27. Nad rámec uvedeného se lze rovněž obávat, že stavebními úpravami byly ohroženy ostatní společné části domu, tj. stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí. Místím šetřením bylo zjištěno, že byly odstraněny, případně posunuty, nejen nenosné příčky mezi sklepními kójemi a chodbou, ale rovněž byla zcela odstraněna část nosné stěny mezi kójí č. , hodnota, a č. , hodnota, , a to bez stavebního povolení příslušného úřadu (§ 103 odst. 1 písm. d/ zákona č. 183/2006 Sb. účinného ke dni podání žaloby), a rovněž byla odstraněna podlaha ve sklepní kóji č. , hodnota, , resp. byla snížena pod úroveň stavebně vylitého betonu.

28. S ohledem na výše uvedené soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výrocích I., II., IV., a V. ve vztahu k odstranění provedených stavebních úprav a uvedení do předešlého stavu. Současně soud uložil žalovanému vyklidit část společné chodby, která byla neoprávněně zabrána vybudováním příčky a zvětšením tak prostoru sklepní kóje , Anonymizováno, (výrok III.). Přestože zákon výslovně zakazuje vlastníku jednotky ohrozit, změnit nebo poškodit společné části nemovitosti, soud s ohledem na rozsah stavebních úprav uložil žalovanému povinnost zdržet se jakýchkoliv stavebních úprav ve společných prostorách bytového domu vyjma výroků uvedených v tomto rozsudku, když bylo prokázáno, že to byl žalovaný, příp. jím pověřená 3. osoba, kdo neoprávněné stavební zásahy na společných prostorách, k nimiž mu svědčí výlučné užívací právo, učinil (výrok VI.).

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 ve spojení s § 142a odst. 1 o. s. ř. a žalobci, který byl v řízení zcela úspěšný, přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 33 684 Kč složenou ze soudního poplatku ve výši 9 000 Kč, z mimosmluvní odměny advokáta za 11 úkonů právní služby po 1 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, podání ve věci ze dne 20. 7. 2022, účast na jednání dne 8. 3. 2023, podání ze dne 23. 5. 2023, účast na jednání 19. 12. 2023, 16. 5. 2024, 6. 11. 2024, 29. 7. 2025, 25. 9. 2025) dle § 6 odst. 1, § 9 odst. 1, § 7 bod 5., a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“), paušální náhrady hotových výdajů za 9 úkonů právní služby po 300 Kč a 2 úkony právní služby po 450 Kč (dle novely AT – pro úkony učiněné po 1. 1. 2025, tj. za ÚJ 29. 7. 2025 a 25. 9. 2025) dle § 13 odst. 1 a 4 a. t., náhrady DPH 21% ve výši 3 024 Kč a 300 Kč za účast na místním šetření 23. 2. 2024 účastníka řízení bez právního zástupce dle § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití § 2 odst. 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb. Dále soud postupoval dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

30. Výrok IX. je odůvodněn ustanovením § 9 odst. 6 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve spojení s položkou 4 odst. 1 písm. a) a c). Žalobce se domáhal celkem třech návrhů, a to vyklizení nemovitosti, odstranění stavebních úprav v jedné nemovitosti a zdržení se dalších stavebních úprav. Povinnost žalobce tak byla zaplatit na soudních poplatcích částku 9 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce dosud na výzvu soudu uhradil toliko částku 2 000 Kč, rozhodl soud o povinnosti doplacení soudního poplatku ve výši 7 000 Kč na bankovní účet č. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, .

31. Povinnost k plnění byla stanovena ve lhůtě 60 dnů (§ 160 odst. 1 o.s.ř.), neboť soud shledal důvody pro stanovení lhůty delší, a to s ohledem na rozsah stavebních úprav, a to včetně obnovení nosných prvků, tedy aby byl žalovanému poskytnut dostatečný časový prostor k tomu, aby stavební prvky obnovil řádně a v náležité kvalitě, a současně aby byl ochráněn zájem žalobce na odstranění závadného stavu vyvolaného neoprávněnými stavebními zásahy bez zbytečného odkladu.