15 Co 114/2025

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Dany Slavíkové a soudkyň Mgr. Olgy Lenochové a Mgr. Adély Kaftanové ve věci žalobkyně: právnická osoba., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 04. prosince 2024, č. j. 13 C 129/2024 - 65

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 8 300 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám tituly před jménem jméno FO, advokátky.

1. Shora označeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, že výpověď z nájmu bytu ze dne 27. 06. 2024 je neoprávněná a neplatná (výrok I.) a rozhodl, že žalobce je povinen do tří dnů právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 11 200 Kč, a to k rukám právní zástupkyně žalované (výrok II.).

2. Takto soud prvního stupně rozhodl o návrhu žalobkyně ze dne 10.07.2024, coby nájemkyně bytu č. hodnota v domě čp. hodnota v adresa, na přezkum oprávněnosti výpovědi ze dne 27. 06. 2024 z nájmu tohoto bytu, jíž žalobkyně obdržela od žalované coby pronajímatele, dle ust. § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

3. Na základě výsledků provedeného dokazování vyšel soud prvního stupně zejména z následujících skutkových zjištění. Mezi žalovanou, coby pronajímatelkou a žalobkyní, coby nájemcem, která je právnickou osobou s předmětem podnikání pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, byla dne 09.01.2023 uzavřena smlouva o nájmu bytu č hodnota o velikosti 175 m2, v domě čp. hodnota v adresa, zapsaného na LV hodnota pro k.ú. adresa, obec adresa a dvou parkovacích stání č. hodnota a č. hodnota v suterénu domu (dále jen „nájemní smlouva“). Účelem nájemní smlouvy bylo užívání bytu k bydlení, a to jedinou akcionářkou a jediným členem představenstva žalobkyně a jejich dětmi. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 09.01.2023 do 31.12.2026. Nájemné bylo sjednáno ve výši 40 000 Kč, zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 16 305 Kč, obojí splatné vždy k 20. dni každého předchozího měsíce. Žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu dopisem ze dne 27.06.2024 z důvodu nezaplacení nájemného a záloh na služby za měsíc červen 2024 a z důvodu porušení povinnosti doplnit jistotu; výpověď byla žalobkyni doručena 27.06.2024.

4. Soud prvního stupně na (takto) zjištěný skutkový stav aplikoval ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť se nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu na požadovaném určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. S odkazem na komentářovou literaturu, soud prvního stupně konstatoval, že předmětem určovací žaloby může být pouze existence či neexistence právního poměru nebo práva. Dovodil, že úspěšná zpravidla nemůže být žaloba, kterou se žalobce domáhá určení neplatnosti určitého právního jednání (podezřelý výraz), neboť otázka neplatnosti právního jednání má totiž povahu otázky předběžné ve vztahu k existenci právního poměru nebo práva, a nemůže (objektivně vzato) řešit celý obsah nebo dosah sporného právního poměru nebo práva (důvody podezřelý výraz; srov. též podezřelý výraz, s. podezřelý výraz). S odkazem na konstantní judikaturu soud prvního stupně uzavřel, že se nelze domáhat určení neplatnosti výpovědi z nájmu (podezřelý výraz, spisová značka). Zdůraznil, že soud samotnou platnost výpovědi mimo jiné přezkoumává v rámci řízení o určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu.

5. Soud prvního stupně současně vyložil, že žalobkyni nesvědčí právo dle ust. § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“)., neboť se nejedná o nájemce fyzickou osobu uspokojující svou bytovou potřebu. Nájemní vztah uzavřený s nájemcem, který je právnickou osobou, nebude podřízen speciální právní úpravě nájmu bytu, ale obecné úpravě o nájmu. Žalobkyně dle názoru soudu prvního stupně není aktivně legitimována k podání návrhu na přezkum oprávněnosti (důvodnosti) výpovědi pronajímatele dle ust. § 2290 o. z. Soud prvního stupně žalobu zamítl, neboť žalobkyně na požadovaném určení, tak jak bylo žalobkyní vymezeno, nemá naléhavý právní zájem, když se nedomáhala určení existence či neexistence právního poměru nebo práva, a další dokazování proto soud prvního stupně neprováděl.

6. O nákladech řízení soud prvního stupně rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 11 200 Kč, dle specifikace uvedené v odstavci 11 odůvodnění rozsudku.

7. Rozsudek napadla včasným a přípustným odvoláním žalobkyně. Namítla procesní pochybení soudu prvního stupně, kdy se během jednání člen představenstva žalobkyně vyjádřil, že nerozumím otázce soudkyně a požádal o přítomnost překladatele. Soud tuto žádost odmítl, čímž došlo k porušení mého práva na spravedlivý proces dle článku 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a čl. 37 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, který zajišťuje právo jednat v mateřském jazyce prostřednictvím tlumočníka. Uvedený postup rovněž odporuje § 18 o. s. ř., kdy neposkytnutí tlumočníka zásadním způsobem omezilo možnost žalobkyně účinně se hájit.

8. Nesouhlasí se závěrem, že žalobkyně není aktivně legitimována k podání žaloby o neplatnost výpovědi. Byt byl užíván nejen pro kancelářské účely, ale především k bydlení rodiny člena představenstva žalobkyně, což dokládají předložené důkazy. Dle žalobkyně je v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2981/2021 jasně uvedeno, že pokud nájemní smlouva slouží k uspokojení bytových potřeb členů právnické osoby, má tato právnická osoba naléhavý právní zájem na přezkumu platnosti výpovědi z nájmu. Tím, že soud prvního stupně odmítl provést klíčové důkazy navržené žalobkyní, porušil § 120 odst. 1 o. s. ř., který stanoví povinnost soudu provést všechny relevantní důkazy potřebné k řádnému zjištění skutkového stavu. V rámci odvolacího řízení navrhla výslech žalované Jméno žalované k objasnění motivace výpovědi z nájmu a jejího jednání vůči žalobci; výslech svědků k potvrzení nadměrného hluku a hygienických problémů způsobených hernou právnická osoba; předložení znaleckého posudku k posouzení kvality bydlení v bytě č. hodnota na adrese adresa a komunikaci mezi stranami (emaily, dopisy), která dokládá protiprávní kroky žalované strany. Navrhla, aby odvolací soud odvoláním napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k novému projednání, případně aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví.

9. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Žalobkyně není aktivně legitimována k podání žaloby ve smyslu ust. § 2290 o. z., a nemůže mít na určení neplatnosti výpovědi naléhavý právní zájem, neboť otázku platnosti, resp. neplatnosti lze řešit jako předběžnou otázku v řízení o vyklizení nemovitostí, které je soudem prvního stupně vedeno pod sp. zn. 19 C 321/2024. Z uvedených důvodů nebylo proto třeba provádět další dokazování týkající se merita věci, a soud prvního stupně správně návrhy na doplnění dokazování pro nadbytečnost zamítl. K namítanému procesnímu pochybení žalovaná uvedla, že člen představenstva žalobkyně byl při jednání dne 04.02.2024 poučen že může žádat tlumočníka, na což výslovně uvedl, že rozumí průběhu jednání a o tlumočníka nepožádal. K námitce v souvislosti s výzvou k doplnění skutkových tvrzení stran naléhavého právního zájmu – že řízení nebylo v jeho průběhu přerušeno za účelem zajištění tlumočníka, soud prvního stupně nepochybil, neboť vysvětlení naléhavého právního zájmu je zejména otázkou právní. Žalobkyně svým odvoláním potvrzuje, že tlumočníka nepotřebuje a ani nežádá, neboť jinak by tak uvedla ve svém odvolání. Žalovaná požádala o přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

10. V rámci odvolacího jednání člen představenstva žalobkyně uvedl, že aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby dle § 2290 o. z. byla založena nájemní smlouvou, kdy žalovaná věděla, že byt bude používán rodinou člena představenstva žalobkyně za účelem bydlení a home office.

11. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, dle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a došel k závěru, že odvolání důvodné není.

12. Soud prvního stupně pro rozhodnutí ve věci opatřil dostatek skutkových podkladů a jím zjištěný rozhodný skutkový stav odpovídá výsledkům provedeného dokazování, kdy se odvolací soud plně ztotožnil i s právními závěry, které soud prvního stupně přesvědčivě vyložil. Pro posouzení oprávněnosti předmětné výpovědi z nájmu nebytových prostor bylo podstatné právní posouzení, zda má žalobkyně na požadovaném určení naléhavá právní zájem, neboť s ohledem na skutečnost, že žalobkyně je právnickou osobou, nelze na poměry projednávané věci aplikovat § 2290 o. z.

13. Dle § 2290 o. z. má nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Soud v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ve smyslu § 2290 musí též posoudit i otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. zda nepředstavuje zjevné zneužití práva (NS 26 Cdo 4848/2016, 26 Cdo 5679/2016). Naléhavý právní zájem se neprokazuje, nejde o žalobu na určení (NS 26 Cdo 4249/2016). Uplynula-li lhůta k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi, nelze již přezkoumávat oprávněnost Anonymizováno výpovědi z nájmu bytu (v tom smyslu, zda výpovědní důvod uplatněný ve výpovědi byl skutečně naplněn), a to ani v jiném řízení (NS 26 Cdo 2423/2012); zdánlivost či neplatnost výpovědi (mj. z důvodů výše uvedených v tomto odstavci) však lze přezkoumávat i poté, zejm. v řízení, jímž se pronajímatel domáhá vyklizení bytu (NS 26 Cdo 3328/2017) (JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2290 [Soudní přezkum oprávněnosti výpovědi]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024. Dostupné na beck-online.cz, marg. č. 6.)

15. Současná právní úprava pojmu „byt“ stojí na principu fakticity užívání k účelu bydlení. Dosavadní judikatura soudů zastávala stanovisko, že právnická osoba nemá bytovou potřebu, judikatorně bylo dovozeno, že nájemní smlouva, jejímž předmětem je nájem bytu, uzavřená s právnickou osobou jako nájemcem je neplatná pro rozpor se zákonem (NS 26 Cdo 2080/2009, 26 Cdo 1973/2006). Nově shora uvedené patrně již neplatí, jinými slovy řečeno, lze platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu (domu, jiných prostor za účelem Anonymizováno bydlení) i s nájemcem právnickou osobou, avšak uvedený smluvní vztah nebude podřízen speciální právní úpravě nájmu bytu, nýbrž obecné úpravě nájemního práva (§ 2201), shodně Beck VI 2235 (JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2235 [Základní ustanovení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024. Dostupné na beck-online.cz, marg. č. 10.)

16. Ustálená soudní praxe dovodila, že existence naléhavého právního zájmu na žádaném určení podle § 80 písm. c/ o.s.ř. (a proto i v konkrétním případě tvrdit a dokazovat skutečnosti, z nichž jeho existence vyplývá) je u určovací žaloby nezbytnou podmínkou její přípustnosti. Žalobce má naléhavý právní zájem na žádaném určení, jestliže by bez tohoto určení bylo ohroženo jeho právo nebo právní vztah, na němž je zúčastněn, nebo jestliže by se jeho postavení bez tohoto určení stalo nejistým. Ke vzniku žalobcova právního zájmu na určení stačí takové chování žalovaného, které nasvědčuje jeho úmyslu porušit právo žalobce nebo způsobit mu újmu na jeho právním postavení. Určovací žaloba je tedy prostředkem umožňujícím poskytnutí ochrany právního postavení žalobce dříve, než toto jeho postavení bylo porušeno, takže jejím cílem je zásadně poskytnutí preventivní ochrany. Naopak podmínka naléhavého právního zájmu nebude splněna, jestliže požadované určení neodstraní stav ohrožení práva nebo nezjedná efektivně jistotu v dotčeném právním vztahu. Jestliže soud dospěje k závěru o nedostatku naléhavého právního zájmu na určení, zamítne žalobu, aniž by se současně zabýval meritem věci. Nedostatek doložení naléhavého právního zájmu je tedy samostatným a prvořadým důvodem, pro který nemůže určovací žaloba obstát a který sám o sobě bez dalšího vede k jejímu zamítnutí. (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28.03.2007, sp. zn. 26 Cdo 1255/2006).

17. Odvolací soud předně konstatuje, že se zcela ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně není aktivně legitimována k podání žaloby dle § 2290 o. z. S ohledem na změnu přístupu současné platné právní úpravy, nemohou být právnické osoby vyloučeny z možnosti uzavřít nájemní smlouvu k bytu, neboť v otázce nájemního bydlení jsou si rovny s fyzickými osobami, avšak uvedený smluvní vztah je podřízen obecné úpravě nájemního práva. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu, které mají ve vztahu k obecným ujednáním o nájmu povahu speciální, se na právnické osoby proto nepoužijí. V situaci, kdy je nájemcem právnická osoba, není nájemní vztah podřízen speciální úpravě nájmu bytu, nýbrž obecné úpravě nájemního práva. Za této situace je proto zcela správný závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně nemá věcnou aktivní legitimaci k podání žaloby dle § 2290 o. z.

18. V této situaci tak předmětný smluvní vztah podléhá obecným ustanovením o nájmu dle § 2201 a násl. o. z. a proto se soud prvního stupně zcela správně nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu na požadovaném určení (oproti benefitu speciální úpravy nájmu bytu).

19. V souladu s konstantní judikaturou soud prvního stupně důvodně uzavřel, že se nelze domáhat určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 27.01.2005, sp. zn. 29 Odo 539/2003 uvedl, že: „Je-li posouzení platnosti právního úkonu otázkou předběžnou ve vztahu k řešení otázky (ne)existence práva nebo právního vztahu, který měl být tímto právním úkonem založen, změněn nebo ukončen, pak na takovém určení není dán naléhavý právní zájem ve smyslu ustanovení § 80 písm. c) o. s. ř. O takový případ jde zásadně i tehdy, domáhá-li se žalobce určení neplatnosti výpovědi z nájmu.“ Posouzení platnosti výpovědi z nájmu je totiž jen posouzením předběžné otázky předcházejícím úsudku, zda nájemní vztah nadále trvá nebo trval. V situaci, kdy běží řízení o vyklizení bytu (řízení u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 19 C 321/2024), bude v tomto řízení otázka platnosti výpovědi řešena jako otázka předběžná (srov. sp. zn. 28 Cdo 1646/2004, sp. zn. 26 Cdo 185/2012).

20. S ohledem na správný závěr o nedostatku naléhavého právního zájmu na požadovaném určení, soud prvního stupně nepochybil, když neprovedl žalobkyní navržené důkazy, neboť za takové situace se nemusí zabývat meritem věci, proto se nejedná o opomenuté důkazy, a odvolací soud také tyto v odvolání navržené důkazy (účastnický výslech žalované, výslechy svědků jméno FO, jméno FO, pana jméno FO a paní jméno FO - k potvrzení nadměrného hluku a hygienických problémů předmětného bytu; znalecký posudek k posouzení kvality bydlení v předmětném bytě a emailová komunikace mezi stranami), s ohledem na právní posouzení neprováděl. Ohledně odvolací námitky žalobkyně, že soud prvního stupně neumožnil si zvolit tlumočníka, pokud člen představenstva žalobkyně dle jeho tvrzení nerozuměl poučení danému mu soudem, je odvolací soud názoru, že člen představenstva žalobkyně sám prohlásil, že nepotřebuje tlumočníka (viz protokol z jednání dne 04.12.2024), a z obsahu spisu (písemných vyjádření) je zřejmé, že ovládá český jazyk na výtečné úrovni. Ve smyslu § 18 odst. 2 o. s. ř. tudíž potřeba ustanovení tlumočníka, krom tvrzení o neporozumění poučení člena představenstva žalobkyně, nevyšla najevo. Žalobkyně si mohla zvolit právního zástupce z řad advokátů (§ 24 odst. 1 o. s. ř.), kdy soud musí dodržovat rovnost stran sporu. Odvolací soud v uvedeném postupu, kdy nelze ztratit ze zřetele závěry soudní praxe, která se ustálila v závěru, že na požadovaném určení není naléhavý právní zájem, neshledal porušení práva žalobkyně na spravedlivý proces.

21. Odvolací argumentaci žalobkyně obsahem rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12.01.2022, sp. zn. 26 Cdo 2981/2021, nemá odvolací soud za přiléhavou na poměry projednávané věci, neboť se nejedná o spor, kde by v pozici žalobce vystupovala právnická osoba, kdy se jedná o právní vztah, na který dopadá ust. § 2290 o. z. což, jak vyloženo výše, není projednávaný případ.

22. Odvolací soud proto uzavírá, že žalobkyně nemá věcnou aktivní legitimaci k podání žaloby dle § 2290 o. z. a současně nemá naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, a proto soud prvního stupně žalobu správně zamítl.

23. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně potvrdil dle ust. § 219 o. s. ř. jako věcně správný včetně věcně správného výroku o náhradě nákladů řízení.

24. Výrok o nákladech odvolacího řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř., kdy má procesně úspěšná žalovaná právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení, jež sestává z odměny advokáta dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění vyhlášky 258/2024 Sb. (dále jen „a.t.“), za 2 úkony právní služby: vyjádření k odvolání ze dne 05.03.2025, účast u jednání odvolacího soudu dne 07.08.2025 á 3 700 Kč dle § 11 odst. 1 písm. k), g) a.t., z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč, náhradou hotových výdajů za uvedené 2 úkony právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 1, 4 a.t. Celkem náklady řízení žalované před odvolacím soudem činí částku 8 300 Kč. Lhůta k plnění byla stanovena v dle § 160 odst. 1 o. s. ř., platební místo dle § 149 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání za podmínek uvedených v ust. § 237 o. s. ř. Takové dovolání se podává do dvou měsíců od doručení písemného vyhotovení tohoto rozsudku k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 6.