13 C 129/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudkyní JUDr. Kateřinou Melkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu ze dne datum je neoprávněná a neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen do tří dnů právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 11 200 Kč, a to k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne datum, nazvanou jako žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, domáhala toliko určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne datum je neplatná. Žalobkyně žalobu odůvodnila tak, že mezi žalobkyní coby nájemcem a žalovanou coby pronajímatelem byla dne datum uzavřena smlouva o nájmu bytu č. hodnota v domě čp. adresa. Žalobkyně byla ujištěna žalovanou, že je byt způsobilý k nastěhování a obývání, je v normách hygienických požadavků na hluk ze zákona a že nemovitost pod bytem je určena pro kancelářské prostory s povoleným provozem od 8:00 do 18:00 hod. V předmětném bytě dle smlouvy bydlí předseda představenstva žalobkyně, jeho partnerka, paní jméno FO a dvě společné děti. Dne datum obdržela žalobkyně výpověď z nájmu, a to s účinností k datu datum. Od ledna 2023 až do června 2024 žalobkyně platila řádně nájemné a dodržovala podmínky nájemní smlouvy, nicméně rodina jednatele žalobkyně je vystavena stálému stresu a je bez zdravého spánku už téměř rok. Od června 2023 si nebytový prostor pod předmětným bytem pronajímá společnost Drafted GG, která provozuje hernu s 24hodinovým provozem. Od té doby je rodina jednatele žalobkyně, vystavena neustálému nočnímu teroru a hluku. V provozovně herny se každý den a noc křičí, pouští se hlasitá hudba, zaměstnanci mlátí po stolech a dveřích, křičí při otevřených oknech a kouří pod okny, kde pracuje jednatel žalobkyně nebo spí děti jednatele. Žalobkyně mnohokrát žádala a navrhovala různá řešení s odhlučněním bytu, včetně izolačních rolet. Žalobkyně navrhovala investovat do opatření a započítat náklady do nájemného. Žalovaná a její dcera však odmítají veškerou odpovědnost a tvrdí, že o hluku nic neví a nic nemohou dělat, že věc si musí řešit žalobkyně sama s Anonymizováno. Žalovaná neudělal nic pro to, aby zajistila standardní bydlení pro rodinu žalobce. Dne datum žalobkyně zaslala písemnou žádost emailem žalované a požádala ji o okamžitou pozornost a slevu na nájemném. Žalovaná odmítla jednat, dále žalovaná odmítá vrátit přeplatek za vyúčtování služeb a energií za rok 2023. Dne datum dcera majitelky bytu a její manžel se z důvodu inspekce bytu snažili vyvíjet nátlak na žalobce, aby smlouvu ukončil dohodou a okamžitě se z bytu odstěhoval. Žalobkyně má za to, že pronajímatel má povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a jeho povinností je také hradit náklady na opravy závad a okolností, které znemožňují užívání bytu. Tím že žalovaná odmítá podniknout jakékoliv kroky nezbytné k standardními užívání a k odhlučnění bytu, neplní své zákonné povinnosti jako pronajímatele dle zákona a danou výpovědí nájemní smlouvy se snaží svých povinností vůči žalobci vyhnout a obohatit se. Žalobkyně je připravena pokračovat řádně hradit nájemné a služby okamžitě, jakmile žalovaná přijme opatření k odhlučnění bytu, tak aby byt odpovídal standardu hluku.

2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že považuje podanou žalobu za nedůvodnou. Žalovaná uvedla, že žalobkyně se domáhá určení neplatnosti výpovědi z nájmu. Dle názoru žalované však žalobkyně nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Žalovaná nesporuje, že mezi žalobkyní coby právnickou osobou a žalovanou byla uzavřena nájemní smlouva, nicméně ve smyslu ust. § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále v textu jen OZ či o.z.) právnická osoba však z povahy věci nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu, neboť neuspokojuje své bytové potřeby, které mohou mít jen fyzické osoby. Nájem je tak nutno posoudit dle obecných ustanoveních o nájmu, případně nájmu prostor sloužících k podnikání. V posuzované věci v nájemní smlouvě byl účel nájmu sjednán jednak pro provozování kancelářské činnosti, jednak pro bydlení jednatele žalobkyně. Právnická osoba může smlouvu o nájmu bytu uzavřít, nikoliv však za účelem potřeby vlastního bydlení, neboť tuto z povahy věci nemá a mít nemůže. Nájemní vztah uzavřený s nájemcem, který je právnickou osobou, nebude podřízen speciální právní úpravě nájmu bytu. Žalobkyni nesvědčí právo dle ust. § 2290 OZ, neboť se nejedná o nájemce fyzickou osobu uspokojující svou bytovou potřebu. Žalobkyně tak dle názoru žalované není aktivně legitimována k podání návrhu na přezkum výpovědi pronajímatele dle ust. § 2290 OZ. Žalobu žalobkyně by bylo možno posuzovat toliko ve smyslu ust. § 80 o. s. ř., zde je však na žalobkyni, aby prokázala naléhavý právní zájem. Zde žalovaná odkazuje například na rozsudek Nejvyššího soudu ČR, č.j. 26 Cdo 2981/2021 ze dne 12. 1. 2022, jehož závěry jsou aplikovatelné i v dané věci. V daném případě je dle názoru žalované třeba na žalobu hledět jako na žalobu dle ust. § 80 o. s. ř., a to z toho důvodu, že žalobkyně, právnická osoba není aktivně legitimována k podání žaloby dle ust. § 2290 OZ. Žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení, který ani netvrdí, ani neprokazuje. Žalovaná dále uvedla, že ačkoliv by se soud v řízení neměl meritorně zabývat tím, zda výpověď žalované byla platná a důvodná, respektive oprávněná, žalovaná stran výpovědi výpovědního důvodu uvádí, že žalované byla výpověď z nájmu dána dne datum a tato výpověď je po formální stránce právně perfektní, když je souladná s nájemní smlouvou a s ust. § 2229, jakož i ust. § 1998 OZ. V daném případě bylo důvodem výpovědi hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývajících z nájmu, a to konkrétně povinnost nájemce hradit řádně a včas nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a za dodávku elektrické energie a dále povinnosti nájemce doplnit jistotu na původní výši. Žalobkyně byla povinna na základě nájemní smlouvy hradit nájemné ve výši 40 000 Kč měsíčně, splatné měsíčně nejpozději do každého 20. dne předchozího měsíce na bankovní účet pronajímatele a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 16 305 Kč měsíčně, a to společně s nájemným. Dále dle odst. 3.3.1 nájemní smlouvy poskytl nájemce pronajímateli peněžitou jistotu ve výši 40 000 Kč, která může být dle nájemní smlouvy pronajímatelem použita mimo jiné na úhradu splatného nezaplaceného nájemného nebo jiných úhrad spojených s užíváním jednotky. V takovém případě pronajímatel bude jistotu čerpat, je povinen o čerpání jistoty informovat nájemce a nájemce pak musí doplatit jistotu do původní výše bez prodlení. Žalobkyně hradila řádně a včas nájemné a zálohy na úhrady spojené s užíváním jednotky do května roku 2024. Od června 2024 je žalobkyně v prodlení s řádnou a včasnou úhradou plateb. Na to byla žalobkyně dne datum písemně upozorněna. Vzhledem k tomu, že žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na služby za měsíc červen 2024, a to i přes výzvu žalované, žalovaná v souladu s odst. 3.1.1 nájemní smlouvy použila složenou jistotu na úhradu splatného nájemného, nicméně i přes použití kauce zůstal dluh na zálohových platbách za plnění spojená s užíváním jednotky ve výši 16 305 Kč, který byl co do částky 6 679 Kč zaplacen z přeplatku vzniklého z vyúčtování služeb za rok 2023. Co do částky 9 626 Kč zůstala žalobkyně v prodlení s úhradou, a to až do dne 26. 6. 2024, kdy byl nedoplatek na zálohových platbách uhrazen. Není tedy pravdou, že by žalobkyně hradila řádně a včas nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu až do měsíce června 2024, neboť již platby za červen 2024 byly zaplaceny s prodlením, navíc částečně s využitím jistoty. Žalovaná žalobkyni emailem ze dne 11. 6. 2024 vyzvala k doplacení jistoty. K doplnění jistoty ze strany žalobkyně nedošlo. Od 20. 6. 2024 byla navíc žalobkyně v prodlení s úhradou jak nájemného, tak i záloh na služby spojené s užíváním bytu za měsíc červenec 2024. Od uvedeného data žalobkyně nehradí nájemné ani zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které však i nadále spotřebovává. Uvedené skutečnosti společně představovaly hrubé porušení povinností nájemce. Z toho důvodu žalovaná zaslala žalobkyni výpověď z nájmu. Dále žalovaná uvádí k tvrzení žalobkyně ohledně toho, že by měla žalobkyně mít nárok na přiměřenou slevu z nájemného, tak se jedná o pouhé tvrzení žalobkyně, které žalobkyně nikterak nedokládá. Tvrzení uvedená v žalobě jsou nepodložená, nepravdivá a účelová. Není pravdou, že žalovaná měla žalobkyni výslovně ujišťovat o tom, že byt splňuje hygienické požadavky na hluk a že nebytová jednotka pod bytem je určena pro kancelářské prostory s povoleným provozem od 8:00 do 18:00 hod. Žalobkyně si byt před uzavřením nájemní smlouvy prohlédla, a to prostřednictvím předsedy představenstva a členky dozorčí rady. Byt byl shledán v pořádku, o čemž svědčí i předávací protokol. Není pravdou, že by žalobkyně navrhovala žalované různá řešení s odhlučněním bytu. Dále žalovaná na tomto místě opětovně poukazuje na to, že jednotku si pronajala právnická osoba ke svým účelům, lze tedy stěží tvrdit, že u nájemce, který nemá potřebu bydlení, dochází k rušení nočního klidu. Navíc jednání žalobkyně se jeví jako účelové, žalovaná žalobkyni navrhla, aby zvážila ukončení nájemního vztahu dohodou, když žalovaná by v tomto směru vyšla žalobkyni vstříc. Ukončení nájemního vztahu však žalobkyně striktně odmítla. I podle názoru žalované svědčí o tom, že jednotka je způsobilá k užívání a že tvrzený negativní vliv na člena představenstva žalobkyně a jeho rodinu zde není. Motivací žalobkyně je spíše užívat jednotku bez hrazení nájemného a bez hrazení záloh na služby, které však i nadále spotřebovává.

3. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav.

4. Žalobkyně je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku s předmětem podnikání pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor; jediným členem představenstva je pan jméno FO, jediným akcionářem je paní jméno FO, společnost zastupuje člen představenstva samostatně (zjištěno z výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka Anonymizováno). Mezi žalovanou, coby pronajímatelkou, a žalobkyní, coby nájemcem, byla uzavřena smlouva o nájmu bytu č. adresa, zapsaného na LV Anonymizováno pro k.ú. adresa, obec adresa a dvou parkovacích stání č. hodnota a č. hodnota v suterénu domu; účelem smlouvy je užívání bytu k bydlení, a to jedinou akcionářkou a jediným členem představenstva žalobkyně a jejich dětmi; smlouva byla uzavřena na dobu určitou od datum do datum (zjištěno z smlouva o nájmu bytu ze dne datum). Nájemné bylo sjednáno ve výši 40 000 Kč, zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 16 305 Kč, obojí splatné vždy k 20. dni každého předchozího měsíce 2026 (zjištěno z smlouva o nájmu bytu ze dne datum). Žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu bytu dopisem ze dne datum a to z důvodu nezaplacení nájemného a záloh na služby za měsíc červen 2024 a z důvodu porušení povinnosti doplnit jistotu; výpověď byla žalobci doručena datum (zjištěno z výpověď z nájmu ze dne datum, shodná tvrzení účastníků).

5. Z dalších, v řízení provedených důkazů, soud nezjistil žádné právně významné skutečnosti.

6. Soud se nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu na požadovaném určení, a to vzhledem k tomu, že se žalobkyně petitem žaloby domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu.

7. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

8. Podle komentářové literatury, předmětem určovací žaloby (přesněji předmětem procesního nároku, který je uplatňován žalobou na určení) může být pouze existence či neexistence právního poměru nebo práva. Omezení předmětu určovací žaloby pouze na právní poměr nebo právo není bezdůvodné; žaloba na určení existence jednotlivých právních skutečností není totiž zpravidla způsobilá zjednat pevný základ pro právní vztahy procesních stran, a nemůže tak sloužit předcházení dalším sporům (procesní ekonomii a prevenci). Procesní nárok na určení pouhé právní skutečnosti tak nemá, nestanoví-li zákon výjimečně jinak, v právním řádu oporu. Uvedené ovšem neznamená, že by právní řád vylučoval žaloby na určení právní skutečnosti vůbec; s úspěchem se lze takového určení dožadovat pouze v zákonem upravených případech. Dle komentářové literatury úspěšná zpravidla nemůže být žaloba, kterou se žalobce domáhá určení neplatnosti určitého právního jednání (R 68/01). Otázka neplatnosti právního jednání má totiž povahu otázky předběžné ve vztahu k existenci právního poměru nebo práva, a nemůže (objektivně vzato) řešit celý obsah nebo dosah sporného právního poměru nebo práva (důvody R 2/04; srov. též SoRo 5/96, s. 113, NS II Odon 50/96). Podle judikatury se tak nelze domáhat určení neplatnosti výpovědi z nájmu (SoJ 29/05, 29 Cdo 539/2003). Srov. ASPI. Soud samotnou platnost výpovědi mimo jiné přezkoumává v rámci řízení o určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. I přes zcela srozumitelně vyjádřený petit žaloby, se soud s ohledem na tvrzení v žalobě a k samotnému označení žaloby zabýval i otázkou určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ve smyslu zákona. Soud však dospěl k závěru, že žalobkyni nesvědčí právo dle ust. § 2290 OZ, neboť se nejedná o nájemce fyzickou osobu uspokojující svou bytovou potřebu. Právnická osoba může smlouvu o nájmu bytu uzavřít, nikoliv však za účelem potřeby vlastního bydlení, neboť tuto z povahy věci nemá a mít nemůže. Nájemní vztah uzavřený s nájemcem, který je právnickou osobou, nebude podřízen speciální právní úpravě nájmu bytu, ale obecné úpravě o nájmu. Žalobkyně tak dle názoru žalované není aktivně legitimována k podání návrhu na přezkum oprávněnosti (důvodnosti) výpovědi pronajímatele dle ust. § 2290 OZ.

9. V daném případě soud tak dospěl k závěru, že na požadovaném určení, tak jak bylo žalobkyní vymezeno, nemá žalobkyně právní zájem, nadto naléhavý právní zájem, když žalobkyně se nedomáhala určení existence či neexistence právního poměru nebo práva. S ohledem na uvedené další dokazování soud neprováděl a návrhy na provedení dokazování zamítl.

10. Vzhledem k uvedenému závěru o nedostatku naléhavého právního zájmu soud žalobu zamítl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí.

11. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto ve výroku II., dle § 146 odst. 1 o.s.ř., kdy procesně úspěšný žalovaný má právo na jejich náhradu. Náklady řízení se sestávají z odměny advokáta dle § 7, § 9 odst. 3 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. za 4 úkony právní služby ve výši á 2 500 Kč včetně 4 režijních paušálů dle § 11, § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. – příprava a převzetí, vyjádření ze dne datum a ze dne datum a účast na jednání dne datum. Soud žalované nepřiznal žalovanou požadovanou odměnu za jednání s klientkou dne datum a dne datum, když žalovanou nebylo jednání nikterak doloženo. Celkem tedy náhrada nákladů řízení činí částku ve výši 11 200 Kč, tak jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozhodnutí. O povinnosti zaplatit náklady řízení k rukám právního zástupce žalobce bylo rozhodnuto dle § 149 odst. 1 o.s.ř.

12. Lhůtu k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 o.s.ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 6. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.