23 Co 110/2026

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně senátu Mgr. Patricie Adamičkové a soudkyň Mgr. Andrey Grycové a Mgr. Halky Hovorkové ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená dne Datum narození žalobce B oba bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 319 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 24. února 2026, č. j. 18 C 62/2025-24,

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 24 272,60 Kč k rukám právního zástupce žalobců do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Rozsudkem ze dne 24. 2. 2026, č. j. 18 C 62/2025-24, soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 319 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 319 000 Kč od 2. 7. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I), a uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům na nákladech řízení částku 67 645,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců (výrok II).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobci domáhali po žalované zaplacení částky 319 000 Kč s příslušenstvím představující rezervační poplatek. Žalobci dne 24. 2. 2025 uzavřeli se žalovanou a s panem , jméno FO, (dále jen „Vlastník“) rezervační smlouvu (dále jen „Smlouva“) ohledně koupě bytové jednotky Vlastníka (dále jen „Jednotka“). Rezervační poplatek měl být dle čl. 3.2 Smlouvy veden jako úschova části kupní ceny, ačkoliv žalovaná nemá k poskytování úschov oprávnění dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „Zákon“). Dle žalobců Smlouva v čl. 2.4 obsahuje neplatnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, která žalobce nutí k uzavření kupní smlouvy pod sankcí propadnutí rezervačního poplatku. Taková sankce představuje dle žalobců neplatnou smluvní pokutu a nárok žalované na jakékoliv plnění je neplatný pro rozpor se zákonem. Smlouva zanikla uplynutím rezervační smlouvy dne 30. 6. 2025 bez uzavření kupní smlouvy a žalovaná je proto povinna vrátit žalobcům rezervační poplatek.

3. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Potvrdila uzavření Smlouvy, na základě níž žalobci prohlásili, že mají zájem uzavřít v rezervační lhůtě kupní smlouvu k Jednotce. Žalobci zároveň ve Smlouvě prohlásili, že zajistí finanční prostředky k financování kupní ceny. Dne 28. 6. 2025 žalobce oznámil, že nezískal finanční prostředky na financování kupní ceny, pročež Smlouva zanikla bez uzavření kupní smlouvy. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením, že by byl rezervační poplatek veden jako úschova, přičemž dle čl. 4.3 Smlouvy platí, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy v rezervační lhůtě z důvodu na straně žalobců, bez zavinění žalované či Vlastníka, vznikne žalované nárok na provizi ve výši rezervačního poplatku. Žalovaná má za to, že její nárok na úhradu provize je nárokem na plnění ze Smlouvy, nejedná se o smluvní pokutu, nýbrž jde o odměnu za vykonané zprostředkování. Z inkasované provize pak žalovaná vypořádala sjednaný nárok Vlastníka na náhradu újmy zmařením příležitosti k uzavření kupní smlouvy.

4. Soud I. stupně po provedeném dokazování listinnými důkazy učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobci jako zájemci o koupi Jednotky, žalovaná jako zprostředkovatel a Vlastník Jednotky uzavřeli dne 24. 2. 2025 Smlouvu, na základě které se žalovaná zavázala rezervovat ve prospěch žalobců prodej Jednotky. Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši 319 000 Kč. K uzavření převodní smlouvy nedošlo, neboť žalobci nebyli schopni zajistit finanční prostředky, pročež od Smlouvy odstoupili a vyzvali žalovanou k vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná jednostranně započetla na nárok žalobců na vrácení rezervačního poplatku svůj nárok na provizi podle čl. 4.3 Smlouvy, neboť neuzavření převodní smlouvy zavinili žalobci. Žalobci vyzvali žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, resp. k vydání bezdůvodného obohacení před podáním žaloby.

5. Soud I. stupně citoval § 2, § 10 odst. 1, § 14 a § 19 odst. 1 Zákona a § 2991 odst. 1 o. z. a po právní stránce posoudil Smlouvu jako smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 a § 10 odst. 1 Zákona, kterou žalobci uzavřeli v postavení spotřebitelů (§ 419 o. z.) a žalovaná v postavení podnikatele (§ 420 a § 1820 a násl. o. z.). Dovodil, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování za úplatu, kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Dle § 14 Zákona musí mít zájemce vůči realitnímu zprostředkovateli právo realitní smlouvu neuzavřít a toto neuzavření z důvodů na straně zájemců nemůže být předmětem jakékoli sankce. Soud I. stupně proto posuzoval smysl a účel ujednání čl. 4.3 Smlouvy v kontextu Zákona a dospěl k právnímu závěru, že skutečným obsahem výše uvedeného ujednání není sjednání provize žalované, ale jedná se o sankční ujednání pro případ, že žalobci nesplní povinnost uzavřít kupní smlouvu. Z konstrukce provize upravené v čl. 4.3 Smlouvy je zřejmé, že žalobci jsou povinni k úhradě provize pouze v případě, že poruší svou povinnost uzavřít realitní smlouvu, tedy svým charakterem jde o smluvní pokutu za porušení povinnosti, kterou však nelze dle § 14 Zákona platně sjednat. Soud I. stupně tak považoval ujednání 4.3 Smlouvy za neplatné a žalované tak nevznikl nárok na částku 319 000 Kč a ve smyslu § 2991 o. z. jde o bezdůvodné obohacení. Pro úplnost se soud I. stupně vyjádřil i k námitce žalované, že v čl. 4.3 Smlouvy byla sjednána pouze provize, na níž vznikl žalované nárok již samotným uzavřením Smlouvy, tak, že splatnost provize by byla i v daném případě vázána až na uzavření realitní (kupní) smlouvy ve smyslu § 19 odst. 1 Zákona, k jejímuž uzavření však nedošlo, neboť dřívější splatnost provize ve Smlouvě nebyla ujednána, když ve Smlouvě absentuje jakékoli poučení stran o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy. Na uvedeném závěru nic nemění ani čl. 4.1 Smlouvy. Soud I. stupně totiž dospěl k závěru, že smyslem Zákona je zvýšená ochrana nájemce, který je spotřebitelem, a proto nestačí ani samotné smluvní ujednání o splatnosti provize, kdy zájemce musí být o dřívější splatnosti provize znovu a zvlášť výslovně poučen ve smlouvě, přičemž Smlouva takové výslovné poučení o dřívější splatnosti provize ve smyslu § 19 odst. 2 Zákona neobsahuje. Soud I. stupně proto žalobě vyhověl včetně povinnosti zaplatit žalobcům úroky z prodlení dle § 1970 o. z. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř.

6. Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalovaná z důvodu neúplných skutkových zjištění a nesprávného právního posouzení. Soud I. stupně v návaznosti na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3117/2024 argumentoval, že ze znění § 14 Zákona je zjevné, že „neuzavření realitní smlouvy z důvodů na straně zájemců (žalobců) nemůže být předmětem jakékoliv sankce ve prospěch žalované jako zprostředkovatele“ Soud I. stupně však nesprávně aplikoval závěry shora citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu na danou věc, neboť v projednávané věci nebyl závazek uzavřít kupní smlouvu sjednán, tedy § 14 Zákona nebyl porušen. Nárok žalované na provizi dle čl. 4.3 Smlouvy nebyl sankcí, nýbrž odměnou za splnění závazku žalované s dodatečnou reparační funkcí vzhledem ke škodě, kterou nepravdivé prohlášení žalobců v čl. 2.7 Smlouvy o zajištění financování a marná několikaměsíční rezervace Jednotky přivodily Vlastníkovi. Právní posouzení soudu I. stupně popírá jak výslovný text Smlouvy, tak hospodářský smysl Smlouvy, kdy ani § 14 Zákona nelze vykládat tak, že plnění žalované (prezentování nemovitosti žalobcům, poskytování podkladů včetně přípravy kupní smlouvy a úschovy kupní ceny) a Vlastníka nemovitosti (blokování prodeje nemovitosti po sjednanou rezervační lhůtu) jsou činěna bez nároku na protiplnění zájemce. Výklad čl. 4.3 Smlouvy soudem I. stupně spočívající ve sjednání sankce tak není správný, neboť se jedná o závazek uhradit provizi za zprostředkování, což je v souladu se zákonem. Jedná se o protiplnění žalobců za poskytnuté plnění ze strany žalované zahrnující i paušalizovanou náhradu újmy Vlastníka nemovitosti. Smluvní pokuta je institutem utvrzujícím smluvní povinnost, v daném případě pak nebyla smluvní povinnost, která by byla utvrzována smluvní pokutou, ani žádná smluvní pokuta sjednána. V textu čl. 4.3 Smlouvy pak bylo uvedeno i výslovné poučení o splatnosti provize ve smyslu § 19 odst. 2 Zákona, soud I. stupně tak pochybil, pokud toto nepovažoval za dostatečné. Samotný text Zákona, komentáře ani důvodová zpráva, na kterou soud I. stupně odkazuje, neuvádí, že by požadované výslovné poučení mělo mít konkrétní hlubší formu než výslovné písemné poučení. Soud I. stupně nesprávně zjistil skutkový stav věci, když neprovedl výslech realitního makléře, který by prokázal, že Smlouva zanikla uplynutím rezervační lhůty, nikoli odstoupením od Smlouvy, jak nesprávně zjistil soud I. stupně. Rovněž by bylo prokázáno, že žalobci po uzavření Smlouvy nebyli schopni zajistit finanční prostředky a odmítli jednat o prodloužení rezervační lhůty, resp. toto prodloužení nepotvrdili. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek buď změnil tak, že žalobu zamítne, případně jej zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.

7. Žalobci se k odvolání vyjádřili tak, že navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Argumentace žalované, že čl. 4.3 Smlouvy nepředstavuje sankci, nýbrž odměnu za zprostředkování je vnitřně rozporná, pokud žalovaná zároveň označuje toto plnění za paušalizovanou náhradu újmy na straně Vlastníka. Rozhodující je i samotná konstrukce ujednání, že nárok dle čl. 4.3 Smlouvy vzniká výlučně tehdy, nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalobců, což jednoznačně odpovídá sankčnímu mechanismu, jak správně uzavřel soud I. stupně. Argument žalované, že žalobcům nebyla uložena povinnost kupní smlouvu uzavřít, je ryze formalistický, neboť pokud jsou žalobci zatíženi uhradit významnou částku právě tehdy, když smlouvu neuzavřou z důvodů na své straně, jde materiálně o sankci. Tvrzení, že jde o protiplnění za rezervaci a další činnost žalované neobstojí ani logicky, neboť pokud by šlo o standardní odměnu za poskytnuté služby, její vznik by nebyl podmíněn tím, že kupní smlouva nebude uzavřena. Ani subsidiární námitka týkající se § 19 odst. 2 Zákona není způsobilá napadený rozsudek zvrátit, neboť rozhodnutí soudu I. stupně stojí primárně na jiném závěru. Tvrzení žalované, že nedošlo k poskytnutí úvěru je nepravdivé, neboť žalobci nevyužili předjednané financování z důvodu nízké valuace Jednotky, v důsledku níž došlo k navýšení požadavku na vlastní prostředky o 790 000 Kč, tedy financování bylo předběžně schváleno, byť v nižší výši. Otázka financování však nemá vliv na posouzení povahy čl. 4.3 Smlouvy. Nedůvodná je i námitka neprovedení důkazů, když odvolání neosvětluje, jak by navrhované důkazy mohly zvrátit závěr o nepřípustné sankční povaze sporného ujednání. Žalovaná tak navrhuje doplňovat dokazování k otázkám, které ani při přijetí její verze skutkového stavu nemohou ovlivnit výsledek věci.

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu včasného a přípustného odvolání napadený rozsudek včetně předcházejícího řízení dle § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř., zčásti zopakoval dokazování a poté dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

9. Odvolací soud má Smlouvou nad rámec skutkových zjištění učiněných soudem I. stupně za prokázané následující. Dle čl. 2.1 Smlouvy zprostředkovatel (žalovaná) rezervuje ve prospěch klienta (žalobců) převod nemovitosti po dobu rezervační lhůty pro převod a neumožní během rezervační lhůty svou činností jiné osobě uzavřít převodní smlouvu. Dle čl. 2.2. se zprostředkovatel dále v rezervační lhůtě zavazuje: 2.2.1 připravit převodní smlouvu a související smluvní dokumenty a poskytnout jejich návrh v elektronické podobě vlastníkovi a klientovi k projednání a uzavření; zprostředkovat Vlastníkovi a klientovi sjednání úschovy ceny za převod nemovitosti, v případě úschovy u advokáta sjednaného zprostředkovatelem uhradit náklady úschovy. Dle čl. 2.3 Smlouvy Vlastník se zavazuje: 2.3.1 do konce rezervační lhůty převést podíl do osobního vlastnictví tak, aby měl ve svém výlučném vlastnictví nemovitost; 2.3.2 jednat s klientem o obsahu a uzavření převodní smlouvy; 2.3.3 bez souhlasu klienta nezatížit nemovitosti právy třetích osob, která by bránila užívání nemovitosti klientem a udržovat jej ve stavu prezentovaném klientovi při jeho prohlídce (s výhradou běžného opotřebení). Dle čl. 2.4 Smlouvy se klient zavazuje: 2.4.1 jednat s Vlastníkem o obsahu a uzavření převodní smlouvy; bezodkladně sdělit zprostředkovateli veškeré skutečnosti a požadavky relevantní pro jednání o uzavření převodní smlouvy. Dle čl. 3.2 Smlouvy v případě, že dojde k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě, bude rezervační poplatek započten v plné výši na úhradu kupní ceny nemovitosti. Dle čl. 3.3 v případě, že k uzavření převodní smlouvy nedojde v rezervační lhůtě vinou Vlastníka nebo zprostředkovatele anebo poruší-li zprostředkovatel či Vlastník tuto smlouvu a nezajistí nápravu ani do 5 pracovních dnů od výzvy klienta, vrátí zprostředkovatel rezervační poplatek klientovi do 5 pracovních dnů od zániku Smlouvy. Dle čl. 4.2 Smlouvy v případě, že dojde v rezervační lhůtě k uzavření převodní smlouvy, vzniká zprostředkovateli vůči vlastníkovi nárok na provizi za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku, která bude uhrazena zápočtem na rezervační poplatek. Nedojde-li však k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě z důvodu na straně Vlastníka, uhradí Vlastník provizi za zprostředkování v celé výši do 7 dnů od vzniku nároku na úhradu provize. Z této provize vyplatí zprostředkovatel za Vlastníka klientovi 50 % jako paušální náhradu újmy způsobené zmařením účelu Smlouvy do 10 pracovních dnů od marného uplynutí rezervační lhůty. Toto ustanovení se nepoužije v případě, kdy k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě nedojde z důvodu, že do konce rezervační lhůty nebude nemovitost převedena do osobního vlastnictví vlastníka ve smyslu čl. 2.3.1 Smlouvy. V takovém případě není Vlastník povinen hradit provizi za zprostředkování dle tohoto článku a klient má nárok pouze na vrácení rezervačního poplatku dle čl. 4.4 Smlouvy. Dle čl. 4.3 Smlouvy klient žádnou provizi za zprostředkování uzavření převodní smlouvy nehradí, s touto výjimkou: V případě, že k uzavření převodní smlouvy k nemovitosti v rezervační lhůtě nedojde z důvodu na straně klienta, bez zavinění Vlastníka či zprostředkovatele, vzniká k poslednímu dni rezervační lhůty zprostředkovateli vůči klientovi nárok na provizi ve výši rezervačního poplatku. V tomto případě není splatnost provize vázána na uzavření převodní smlouvy a provize je splatná do 7 dnů po vzniku nároku na úhradu provize. Z této provize vyplatí zprostředkovatel za klienta Vlastníkovi 50 % jako paušální náhradu újmy způsobené zmařením účelu Smlouvy do 10 pracovních dnů od marného uplynutí rezervační lhůty. Dle čl. 4.4 Smlouvy v případě, že do konce rezervační lhůty nedojde ke splnění podmínek Vlastníkem k převedení podílu do osobního vlastnictví ve smyslu čl. 2.3.1 Smlouvy, není klient povinen uzavřít převodní smlouvu a rezervační poplatek bude klientovi v plné výši vrácen.

10. Emailem žalované ze dne 4. 7. 2025 má odvolací soud za prokázané, že žalovaná zaslala mimo jiné i žalobcům email, v němž adresáty informovala o tom, že vzhledem k absenci reakce kupujících bere prodloužení rezervační lhůty jako neplatné, kdy vlastník Jednotky se dostal do špatné situace, kterou musí řešit. „V tuto chvíli to bereme tak, že strana kupující nepřistoupila k podpisu kupní smlouvy z problému ležícího na její straně a tudíž je již rezervační smlouva po své expiraci a rezervační záloha se započítává na úhradu způsobené újmy.“11. Výše uvedené listinné důkazy odvolací soud zhodnotil v souladu s § 132 o. s. ř., a to jednotlivě i ve vzájemné souvislosti se všemi v řízení provedenými důkazy, kdy přihlížel ke všemu, co v řízení vyšlo najevo.

12. V daném případě soud I. stupně učinil ve věci v zásadě správná skutková zjištění s výjimkou níže uvedenou, jež však neměla vliv na správnost rozhodnutí, a dospěl ke správnému právnímu závěru, že Smlouva uzavřená mezi žalobci, žalovanou a Vlastníkem Jednotky je po právní stránce smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 a § 10 odst. 1 Zákona, o čemž ostatně nebylo mezi účastníky řízení sporu, přičemž žalobci Smlouvu uzavřeli v postavení spotřebitelů. Odvolací soud pouze nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že žalobci odstoupili od Smlouvy, neboť v řízení nebyl proveden žádný důkaz, který by výše uvedené prokazoval. Naopak žalobci již v žalobě výslovně tvrdili, že Smlouva zanikla uplynutím rezervační lhůty dne 30. 6. 2025 bez uzavření kupní smlouvy, což žalovaná výslovně potvrdila v odvolání, tedy mezi účastníky řízení byla tato skutečnost nesporná.

13. Podstata sporu v daném případě spočívá v posouzení smyslu a účelu ujednání obsaženém v čl. 2.4.1 Smlouvy ve spojení s čl. 4.3 a 4.4 Smlouvy. Soud I. stupně správně poukázal na § 14 Zákona i judikaturu Nejvyššího soudu, dle níž nelze zájemci v postavení spotřebitele ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy s tím, že takové ujednání by bylo neplatné, přičemž z tohoto důvodu není možné ani uložení takové povinnosti zájemce v postavení spotřebitele utvrzovat smluvní pokutou. Mezi účastníky řízení pak bylo fakticky sporné, zda žalobcům ze Smlouvy fakticky vyplývala povinnost převodní smlouvu uzavřít a zda ujednání v čl. 4.3 Smlouvy představovalo po materiální stránce sankci za porušení povinnosti uzavřít převodní smlouvu. Odvolací soud shledal námitku žalované, že Smlouva neobsahovala výslovnou povinnost zájemců k uzavření realitní smlouvy, za zcela účelovou a nedůvodnou. Byť sice v článku 2.4.1 Smlouvy je zájemcům uložena pouze povinnost jednat s Vlastníkem o obsahu a uzavření Převodní smlouvy, tedy formálně nikoli povinnost uzavřít realitní smlouvu do konce rezervační lhůty, pak toto ujednání je třeba vykládat v kontextu a smyslu celé Smlouvy, neboť smyslu a účelu ochrany zájemce o koupi nemovitosti v postavení spotřebitele odpovídá, aby tento zájemce nebyl smlouvou o realitním zprostředkování fakticky sankcionován za neuzavření realitní smlouvy. V daném případě odvolací soud souhlasí s žalobci v tom, že podstatná je konstrukce předmětných smluvních ujednání. Dle Smlouvy v případě uzavření převodní smlouvy hradí provizi zprostředkovateli Vlastník, neboť rezervační poplatek se dle čl. 3.2 Smlouvy započte na kupní cenu, přičemž dle čl. 4.2 Smlouvy si zprostředkovatel započte nárok na provizi vůči rezervačnímu poplatku. Tomuto odpovídá i první část věty čl. 4.3 Smlouvy (před dvojtečkou), konkrétně v článku 4.3 Smlouvy si strany sjednaly, že zájemci (žalobci) neplatí žádnou provizi za zprostředkování uzavření převodní smlouvy (realitní smlouvy) s výjimkou, že k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě nedojde z důvodu na straně zájemců bez zavinění Vlastníka či zprostředkovatele. Při naplnění předpokladu této výjimky pak dle čl. 4.3 Smlouvy vzniká zprostředkovateli nárok na provizi vůči zájemci ve výši rezervačního poplatku, přičemž zároveň má zprostředkovatel za žalobce vyplatit Vlastníkovi Jednotky 50 % této částky, a to jako paušální náhradu újmy způsobené zmařením účelu Smlouvy. Ačkoli dle tvrzení žalované žalobci neměli dle Smlouvy mít povinnost v rezervační lhůtě uzavřít převodní smlouvu, zároveň je ve Smlouvě obsažen čl. 4.4 Smlouvy, v němž si strany sjednaly případ, kdy žalobci nebyli povinni uzavřít převodní smlouvu a současně jim měl být vrácen rezervační poplatek v plné výši. Z výše uvedeného obsahu Smlouvy a jejím logickým výkladem je zřejmé, že smyslem předmětných ujednání (Smlouvy) a úmyslem stran bylo stanovení faktické povinnosti žalobcům v rezervační lhůtě uzavřít převodní smlouvu (realitní smlouvu), a to pod hrozbou (sankcí) ve formě ztráty finanční částky odpovídající rezervačnímu poplatku s výjimkou případu, kdy k uzavření převodní smlouvy nebyly ve smyslu čl. 4.4 Smlouvy povinni. Sankční charakter ujednání dle čl. 4.3 Smlouvy pak vyplývá i z faktu, že ačkoli se v čl. 4.3 Smlouvy formálně hovoří o vzniku nároku na provizi, jehož výše má odpovídat výši rezervačnímu poplatku, zároveň má žalovaná poskytnout 50 % této „provize“ Vlastníkovi Jednotky k paušální náhradě škody (újmy). Sankční charakter nevrácení rezervačního poplatku v případě neuzavření převodní smlouvy v rezervační době potvrzuje i email žalované ze dne 4. 7. 2025, kdy žalovaná v zásadě bezprostředně po uplynutí rezervační lhůty stranám (žalobcům i Vlastníkovi) sděluje, že se rezervační záloha započítává na úhradu způsobené újmy, naopak v předmětném emailu není žádná zmínka o tom, že by se rezervační poplatek započítával na provizi žalované. Výše uvedený email také prokazuje, že žalovaná si byla sankčního charakteru ujednání o nevrácení rezervačního poplatku vědoma, a tak jej i vykládala. Konečně odvolací soud souhlasí i s argumentací žalobců, že pokud by se jednalo o nárok na provizi za poskytnuté služby, pak by její vznik nebyl podmíněn tím, zda převodní smlouva nebude ze strany žalobců uzavřena.

14. Lze tak uzavřít, že žalovaná si nebyla oprávněna ponechat rezervační poplatek a po uplynutí rezervační lhůty byla povinna rezervační poplatek vrátit žalobcům. Soud I. stupně tedy žalobní nárok správně posoudil z titulu bezdůvodného obohacení, jelikož žalované po uplynutí rezervační lhůty nesvědčil právní důvod pro ponechání si částky 319 000 Kč a žalovaná je povinna žalobní částku včetně příslušenství v podobě zákonných úroků z prodlení zaplatit žalobcům. Ostatní námitky žalované týkající se neprovedení důkazu výslechem realitního makléře či ujednání týkající se splatnosti provize nemohou mít vliv na shora uvedený právní závěr o bezdůvodném obohacení na straně žalované, a proto bylo nadbytečné se jimi zabývat.

15. S ohledem na shora uvedené tak odvolací soud postupem dle § 219 o. s. ř. napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil, když věcně správným shledal i nákladový výrok, kdy žalobci proti přiznané výši ničeho nenamítali.

16. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., když i v odvolacím řízení byli zcela úspěšní žalobci, a proto jim odvolací soud přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, přičemž právní zástupce žalobců požadoval přiznání odměny advokáta dle § 6, § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění (dále jen „a. t.“) z tarifní hodnoty 319 000 Kč za 3 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. (vyjádření k odvolání, porada s klienty dne 20. 3. 2026 přesahující jednu hodinu a účast u jednání odvolacího soudu dne 27. 5. 2026) ve výši 9 580 Kč/úkon. Odvolací soud přiznal právním zástupcem žalobců vyčíslenou odměnu pouze za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu dne 27. 5. 2026), neboť tvrzená právní porada nebyla účastníky ani právním zástupcem žalobců nijak doložena. Dále se náklady žalobců v odvolacím řízení sestávají z paušální náhrady hotových výdajů za 2 úkony ve výši 450 Kč/úkon dle § 13 odst. 1, 4 a. t. a z náhrady za 21 % DPH ve výši 4 212,60 Kč, tj. náklady celkem 24 272,60 Kč. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 211 a § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.