18 C 62/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní JUDr. Radkou Veverkovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A b) Jméno žalobce B, narozená Datum narození žalobce B oba bytem Adresa žalobce B zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno, Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 319 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 319 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 319 000 Kč od datum do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na nákladech řízení částku 67 645,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobci se podanou žalobou domáhají po žalované zaplacení částky 319 000 Kč s příslušenstvím představující rezervační poplatek. Žalobci uvedli, že dne datum uzavřeli se žalovanou a s panem jméno FO rezervační smlouvu ohledně koupě bytové jednotky ve vlastnictví pana jméno FO. Rezervační poplatek měl být dle čl. Anonymizováno smlouvy veden jako úschova části kupní ceny, ačkoliv žalovaná nemá k poskytování úschov oprávnění dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „zákon“). Dle žalobců smlouva v čl. Anonymizováno obsahuje neplatnou smlouvu o smlouvě budoucí, která žalobce nutí k uzavření kupní smlouvy pod sankcí propadnutí rezervačního poplatku. Taková sankce představuje dle žalobců neplatnou smluvní pokutu a nárok žalované na jakékoliv plnění je proto neplatný pro rozpor se zákonem. Smlouva zanikla uplynutím rezervační smlouvy dne datum bez uzavření kupní smlouvy a žalovaná je proto povinna vrátit žalobcům rezervační poplatek. Žalobci vyzvali žalovanou k úhradě dlužné částky, rovněž se pokusili o smír se žalovanou, avšak bezúspěšně.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Potvrdila, že dne datum byla mezi žalobci, žalovanou a panem jméno FO uzavřena rezervační smlouva, na základě které žalobci prohlásili, že mají zájem uzavřít v rezervační lhůtě kupní smlouvu. Žalobci zároveň ve smlouvě prohlásili, že zajistí finanční prostředky k financování kupní ceny. Dne datum žalobce oznámil, že nezískal finanční prostředky na financování kupní ceny, pročež rezervační smlouva zanikla bez uzavření kupní smlouvy. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením, že by byl rezervační poplatek veden jako úschova. Zároveň si strany v rezervační smlouvě v čl. Anonymizováno ujednaly, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy v rezervační lhůtě z důvodu na straně žalobců, bez zavinění žalované či vlastníka nemovitosti, vznikne žalované nárok na provizi ve výši rezervačního poplatku. Žalovaná má za to, že její nárok na úhradu provize je nárokem na plnění ze smlouvy a nejedná se o smluvní pokutu, jak tvrdí žalobci, nýbrž jde o odměnu za vykonané zprostředkování. Nad to žalovaná uvedla, že z inkasované provize vypořádala sjednaný nárok pana jméno FO na náhradu újmy zmařením příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná rovněž nesouhlasí s tím, že nárok žalobců uznala, když navrhla smírné vyřešení věci, na které však žalobci nepřistoupili. S ohledem na uvedené žalovaná navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Žalobci v reakci na vyjádření žalované uvedli, že rezervační smlouva je neplatná pro rozpor se zákonem, neboť se jedná o disimulovanou smlouvu o smlouvě budoucí a dále postihuje neuzavření budoucí kupní smlouvy smluvní pokutou. Žalobci nesouhlasí s tvrzením žalované, že žalobce v rezervační smlouvě učinil nepravdivé prohlášení ohledně finančních prostředků k financování kupní ceny, ani s tvrzením, že neuzavření kupní smlouvy leželo zcela na straně žalobců, neboť učiněné prohlášení nepředstavuje garanci poskytnutí úvěru. Žalobce rovněž sporuje, že žalované vznikl nárok na provizi již samotným uzavřením rezervační smlouvy. Zároveň mají žalobci za to, že pokud rezervační smlouva zanikla. zanikly i závazky z ní vyplývající, ledaže by šlo o výslovně sjednané postkontrakční nároky. Taková ujednání však smlouva neobsahovala. Dle žalobců rezervační poplatek plní sankční funkci bez ohledu na jeho označení, neboť propadnutí rezervačního poplatku je výslovně vázáno na neuzavření kupní smlouvy. Skutečnost, že jde o zastřenou sankci potvrzuje dle žalobců tvrzení žalované, že poplatek představuje jednak provizi žalované, avšak současně z této částky byla hrazena paušální újma vlastníka nemovitosti.

4. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti:

5. Žalobci, žalovaná a pan jméno FO uzavřeli dne datum smlouvu, na základě které se žalovaná zavázala rezervovat ve prospěch žalobců převod ve smlouvě specifikované nemovité věci ve vlastnictví pana jméno FO, a to po dobu rezervační lhůty, tedy do datum. Žalobci měli zájem o převod nemovitosti za cenu částka. Žalovaná se dále zavázala připravit převodní smlouvu a související převodní dokumenty a poskytnout je žalobcům a vlastníkovi nemovitosti k projednání a uzavření. Dále se žalovaná zavázala zprostředkovat stranám sjednání úschovy ceny za převod nemovitosti. Žalobci se zavázali jednat s vlastníkem nemovitosti o obsahu a uzavření převodní smlouvy. V článku Anonymizováno žalobci prohlásili, že zajistí finanční prostředky pro financování kupní ceny nemovitosti a že s bankou předběžně s kladným výsledkem projednali možnosti a podmínky úvěrového financování koupě. Žalobci se zároveň zavázali zaplatit žalované rezervační poplatek ve výši částka. Žalované náleží provize za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku. Dle č. hodnota smlouvy žalovaná jako zprostředkovatel splnila svůj závazek uzavřením smlouvy. Žalované vzniká nárok na provizi v případě, že dojde k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě vůči vlastníkovi nemovitosti. Dle čl. Anonymizováno žalobci žádnou provizi nehradí vyjma situace, kdy k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě nedojde z důvodu na straně žalobců. Z provize žalovaná uhradí za žalobce vlastníkovi Anonymizováno % jako paušální náhradu újmy způsobené zmařením účelu smlouvy (rezervační smlouva ze dne datum). Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši částka dne datum (potvrzení o úhradě rezervačního poplatku).

6. Poté, co žalobci vyrozuměli žalovanou o tom, že žalobci nejsou schopni zajistit finanční prostředky pro financování kupní ceny, a proto nejsou schopni uzavřít kupní smlouvu, žalovaná vyrozuměla žalobce, že žalované v souladu s čl. Anonymizováno rezervační smlouvy vznikl nárok na provizi ve výši rezervačního poplatku. Žalovaná zároveň sdělila žalobcům, že započetla nárok na provizi oproti nároku žalobců na vrácení uhrazeného rezervačního poplatku. Tímto postupem byla dle žalované veškerá práva a povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy zcela vypořádána (dopis žalovaného ze dne datum).

7. Žalobci před podáním žaloby vyzvali dne datum žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši částka do pěti dnů od doručení výzvy (předžalobní výzva ze dne Anonymizováno vč. dodejky).

8. Soud k důkazu neprovedl e-mailovou komunikaci zástupců účastníků navrženou k důkazu žalobci, komunikaci účastníků a dalších zúčastněných osob navrženou k důkazu žalovanou, a to pro nadbytečnost. Soud rovněž nepřistoupil k žalovanou navrženému výslechu svědka právnická osoba, a to z důvodu hospodárnosti a nadbytečnosti, neboť skutkový stav věci byl dostatečně zjištěn z provedených důkazů a skutečnosti zjištěné z uvedených důkazů by neměly vliv na skutkový závěr a právní posouzení věci.

9. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobci jako zájemci o koupi nemovitosti, žalovaná jako zprostředkovatel a pan jméno FO jako vlastník nemovité věci uzavřeli dne datum smlouvu, na základě které se žalovaná zavázala rezervovat ve prospěch žalobců prodej ve smlouvě specifikované nemovitosti. Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši částka. K uzavření převodní smlouvy nedošlo, neboť žalobci nebyli schopni zajistit finanční prostředky, pročež od rezervační smlouvy odstoupili a vyzvali žalovanou k vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná jednostranně započetla na nárok žalobců na vrácení rezervačního poplatku svůj nárok na provizi podle čl. Anonymizováno rezervační smlouvy, neboť neuzavření převodní smlouvy zavinili žalobci. Žalobci vyzvali žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, resp. k vydání bezdůvodného obohacení před podáním žaloby.

10. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

11. Dle § 2 zákona se pro účely tohoto zákona rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

12. Dle § 10 odst. 1 zákona smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

13. Podle § 14 zákona ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

14. Dle § 19 odst. 1 zákona není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Podle odst. 2 ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

15. Dle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

16. Soud uvedenou rezervační smlouvu kvalifikoval jako smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 a § 10 odst. 1 zákona, žalobci smlouvu uzavřeli v postavení spotřebitele (§ 419 o. z.) a žalovaná v postavení podnikatele (§ 420 a § 1810 a násl. o. z.). Svůj závěr soud opírá o samotný text smlouvy, který vychází ze znění zákona o realitním zprostředkování a obsahuje veškeré esenciální náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, tj. závazek žalované rezervovat převod nemovitosti, připravit převodní smlouvu a související dokumenty, zprostředkovat sjednání úschovy kupní ceny, zároveň byl ve smlouvě sjednán rezervační poplatek a rovněž bylo ujednáno právo žalované vůči vlastníkovi nemovitost na provizi ve výši rezervačního poplatku v případě uzavření kupní smlouvy. Lze tedy dovodit dovodit, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování za úplatu, kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Rezervační smlouva proto podléhá režimu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, vč. § 14 zákona, jehož cílem je zajistit, že zájemce (žalobci) musí mít vůči realitnímu zprostředkovateli (žalované) právo realitní smlouvu neuzavřít. S ohledem na znění § 14 zákona je zjevné, že neuzavření realitní smlouvy z důvodů na straně zájemce (žalobců) nemůže být předmětem jakékoliv sankce ve prospěch žalované jako zprostředkovatele (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 6. 2025, sp. zn. 28 Cdo 3117/2024).

17. Soud proto dále posuzoval smysl a účel provize tak, jak je ujednána v čl. Anonymizováno rezervační smlouvy, v kontextu zákona o realitním zprostředkování. V tomto směru soud souhlasí se žalobci, že skutečným obsahem ujednání dle čl. Anonymizováno smlouvy není sjednání provize žalované, ale jedná se o sankční ujednání pro případ, že žalobci nesplní povinnost uzavřít kupní smlouvu, nebo pokud z důvodu na jejich straně k uzavření kupní smlouvy nedojde. Z konstrukce provize upravené v čl. Anonymizováno smlouvy je zřejmé, že žalobci jsou povinni k úhradě provize pouze v případě, že poruší svou povinnost uzavřít realitní smlouvu. Z toho lze beze vší pochybnosti dovodit, že v čl. Anonymizováno rezervační smlouvy došlo ke sjednání smluvní pokuty za porušení povinnosti žalobců, čl. Anonymizováno rezervační smlouvy má tedy ve vztahu k žalobcům sankční charakter. Žalobci jsou sankcionováni za porušení povinnosti, kterou však dle § 14 zákona není možné v rezervační smlouvě sjednat, pročež rovněž nelze k utvrzení této povinnosti ujednat smluvní pokutu. Za této situace je třeba ujednání o provizi považovat za neplatné. Žalované proto nárok na zaplacení ujednané částky nevznikl a žalovaná je povinna částku vydat žalobcům jako bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 o. z.

18. Pro úplnost se soud zabýval rovněž námitkou žalované, že v čl. Anonymizováno rezervační smlouvy byla skutečně sjednána pouze provize, neboť žalované vznikl nárok na provizi již uzavřením samotné rezervační smlouvy. Provize je dle § 19 zákona splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, přičemž má-li ke splatnosti provize dojít dříve, musí o tom realitní smlouva obsahovat výslovné poučení. Dřívější splatnost provize však v posuzované smlouvě nebyla ujednána, ve smlouvě absentuje jakékoliv poučení stran smlouvy o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy. Na uvedeném závěru nic nemění ani čl. Anonymizováno rezervační smlouvy, dle kterého uzavřením smlouvy splnil zprostředkovatel svůj závazek zprostředkovat vlastníkovi a klientovi příležitost uzavřít převodní smlouvu. Citovaný článek nelze vykládat jako poučení o tom, že žalované vzniká nárok na provizi již samotným uzavřením rezervační smlouvy. Soud má za to, že smyslem zákona je v tomto případě zvýšená ochrana zájemce, který je spotřebitelem, proto nestačí ani samotné smluvní ujednání o splatnosti provize. Zájemce musí být o dřívější splatnosti provize znovu a zvlášť výslovně poučen ve smlouvě. Úmysl zákonodárce, kterým je zvýšená ochrana zájemce, dokresluje i důvodová zpráva k zákonu č. 39/2020 Sb., která k § 19 zákona uvádí, že je jím „dosaženo zvýšené ochrany zájemce, který má oprávněný zájem, aby provize nebyla splatná dříve, než dojde k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je zprostředkování uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy.“ S ohledem na uvedené soud uzavřel, že rezervační smlouva neobsahuje výslovné poučení o dřívější splatnosti provize ve smyslu § 19 odst. 2 zákona a nezakládá tak právo žalované vůči žalobcům na odměnu za obstarání příležitosti. Splatnost provize je proto v daném případě vázána až na uzavření realitní (kupní) smlouvy ve smyslu § 19 odst. 1 zákona, k jejímuž uzavření však nedošlo. Žalovaná proto v době, kdy žalobci odstoupili od rezervační smlouvy, neměla na provizi nárok.

19. Na základě shora uvedených skutečností soud žalobě zcela vyhověl a přiznal žalobcům žalovanou částku. Soud uložil žalované rovněž povinnost zaplatit žalobcům úroky z prodlení z žalované částky za období ode dne následujícího po uplynutí rezervační lhůty, tj. od datum, do zaplacení dle ustanovení § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Výše úroku z prodlení byla stanovena v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla stanovena na tři dny od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.

20. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., když přiznal zcela úspěšným žalobcům právo na náhradu nákladů řízení proti žalované. Náklady žalobců tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši částka a náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši částka sestávající z částky částka za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření ze dne datum, účast na jednání dne datum) a z částky částka za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (předžalobní výzva) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po částka dle § 13 odst. 4 a. t. (tj. částka) a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky částka ve výši částka. Celkem soud přiznal žalobcům na nákladech řízení částku ve výši částka. Žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobců. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 10. Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.