28 Co 173/2026

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy Mgr. Michaela Nipperta a soudců JUDr. Aleny Bílkové a Mgr. Martina Langhanse, Ph.D. ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného, IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení neplatnosti výpovědi z 17. 9. 2025 a o určení neplatnosti výpovědi z 13. 10. 2025 k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 31. března 2026, č. j. 26C 255/2025-52,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. a III. potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 10 043 Kč k rukám advokátky Jméno advokátky.

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď ze dne 17. 9. 2025, kterou žalovaný vypověděl žalobci nájemní smlouvu ze dne 31. 5. 2021 na parkovací stání č. číslo nacházející se na pozemku parc. č. číslo, v k. ú. území adresa, obec adresa, je neplatná (výrok I.), zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi ze dne 13. 10. 2025, kterou žalovaný vypověděl žalobci tutéž nájemní smlouvu k témuž parkovacímu stání (výrok II.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.).

2. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vyšel z toho, že účastníci dne 31. 5. 2021 uzavřeli na dobu neurčitou smlouvu o nájmu parkovacího stání č. číslo, určeného pro parkování vozidla registrační značky SPZ, typ Vozidlo - název. Podle smlouvy nebyl žalobce oprávněn zřídit k parkovacímu stání užívací právo třetí osobě a byl oprávněn užívat parkovací místo pouze pro stanovené vozidlo. Nájem bylo možné ukončit písemnou výpovědí jedné ze stran bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou; při hrubém porušení podmínek smlouvy žalobcem, zejména přenecháním parkovacího místa osobě bez řádné nájemní smlouvy, mohl žalovaný vypovědět nájem bez výpovědní doby.

3. K výpovědi ze dne 17. 9. 2025 soud prvního stupně uzavřel, že žalovaný v ní odkázal na porušení čl. VI. bodu 7. nájemní smlouvy, avšak blíže nespecifikoval, kdy, v jakém období a vůči které osobě měl žalobce k parkovacímu stání zřídit užívací právo třetí osobě. Proto soud prvního stupně považoval tuto výpověď pro neurčitost za zdánlivé právní jednání podle § 553 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.), k němuž se podle § 554 o. z. nepřihlíží, a v této části žalobě vyhověl. Ve vztahu k výpovědi ze dne 13. 10. 2025 soud prvního stupně zjistil, že žalovaný vypověděl nájem s tříměsíční výpovědní dobou podle čl. VII. odst. 1 písm. b) a odst. 2 nájemní smlouvy, tedy bez uvedení výpovědního důvodu. Takové smluvní ujednání soud prvního stupně neshledal v rozporu s právními předpisy, zejména s § 2231 odst. 1 a 2 o. z. Při posouzení námitky rozporu s dobrými mravy přihlédl k tomu, že žalobce má mít k dispozici jiné parkovací stání a že na předmětném parkovacím stání parkovalo vozidlo, které podle provedených důkazů nepatřilo žalobci, ani jeho rodinným příslušníkům. Výpověď ze dne 13. 10. 2025 neshledal neplatnou podle § 580 odst. 1 o. z. zákoníku a žalobu v této části zamítl.

4. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalobce odvolání, které výslovně směřoval proti výroku II. o zamítnutí žaloby a výroku III. o nákladech řízení. Namítal, že soud prvního stupně nepřihlédl k jím tvrzené skutečnosti, že druhá výpověď, byť formálně podaná jako výpověď bez udání důvodu, představovala zneužití práva ve smyslu § 8 o. z, neboť následovala po první výpovědi ze dne 17. 9. 2025, která podle žalobce nebyla důvodná a jejíž důvody nebyly žalovaným doloženy, ani prokázány. Žalobce dále namítal, že výpověď ze dne 13. 10. 2025 byla dána účelově s cílem zbavit jej práva užívat vyhrazené parkovací místo č. číslo. Tvrdil, že v řízení před soudem prvního stupně, zejména z výpovědi svědka tituly před jménem jméno FO, mělo vyplynout, že důvodem postupu žalovaného byla osobní averze vedení družstva vůči žalobci a snaha ukončit jeho nájemní vztah jakýmkoli způsobem. Soudu prvního stupně vytýkal, že se těmito okolnostmi, ani souvislostí mezi oběma výpověďmi v odůvodnění napadeného rozsudku, dostatečně nezabýval. Žalobce rovněž uvedl, že se nejméně dvakrát písemně pokoušel sjednat s vedením žalovaného schůzku za účasti právního zástupce a nalézt smírné řešení věci, avšak žalovaný na tyto výzvy ani na předžalobní výzvu nereagoval. Dále namítal, že od soudu prvního stupně neobdržel přepis zvukového záznamu z jednání. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek v napadených výrocích změnil tak, že výpověď ze dne 13. 10. 2025 je neplatná, a přiznal mu náhradu nákladů řízení; případně aby rozsudek v napadeném rozsahu zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

5. Žalovaný ve vyjádření k odvolání uvedl, že se s odvoláním neztotožňuje a navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v napadeném rozsahu potvrdil. Zdůraznil, že výpověď ze dne 13. 10. 2025 byla dána v souladu s nájemní smlouvou ze dne 31. 5. 2021 jako výpověď bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou, tedy způsobem předvídaným smlouvou i zákonem. Podle žalovaného skutečnost, že dříve podal jinou výpověď, kterou soud prvního stupně posoudil jako vadnou pro nedostatečné odůvodnění, nemůže sama o sobě znamenat, že byl zbaven práva ukončit nájemní vztah zákonným a smluvně sjednaným způsobem. Žalovaný odmítl tvrzení žalobce, že výpověď ze dne 13. 10. 2025 byla motivována osobní averzí členů vedení družstva. Setrval na tom, že důvody pro první výpověď existovaly a nadále existují, neboť žalobce měl dlouhodobě umožňovat parkování vozidla Vozidlo - název registrační značky SPZ na parkovacím stání č. číslo, přístupném pouze pomocí přístupového čipu, ačkoli vlastníkem tohoto vozidla měla být třetí osoba. Tato okolnost měla být podle žalovaného prokázána fotografiemi a svědeckou výpovědí. K námitkám směřujícím proti hodnocení výpovědi svědka tituly před jménem jméno FO žalovaný uvedl, že soud prvního stupně jako soud, který výpověď bezprostředně vnímal, k ní přihlédl a neshledal, že by prokazovala zneužití práva ve vztahu k výpovědi ze dne 13. 10. 2025. Ve vztahu k výroku o nákladech řízení žalovaný uvedl, že se proti němu neodvolal, avšak má za to, že mu měla být přiznána náhrada nákladů alespoň podle poměru úspěchu ve věci, neboť byl plně úspěšný v části týkající se výpovědi ze dne 13. 10. 2025. Dále namítal, že odvolání žalobce je nedůvodné a slouží především k prodloužení účinnosti předběžného opatření, jímž bylo žalovanému uloženo zdržet se nakládání s parkovacím stáním č. číslo a umožnit žalobci jeho užívání až do pravomocného skončení sporu.

6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v napadených výrocích II. a III., jakož i řízení, které vydání rozsudku předcházelo, ve smyslu § 212 a § 212a odst. 1 a 5, ve spojení s § 214 odst. 1 o. s. ř.

7. Řízení před soudem prvního stupně není zatíženo vadou uvedenou v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) nebo b), ani § 229 odst. 3 o. s. ř. Odvolací soud neshledal ani jinou vadu, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu potřebném pro rozhodnutí a jeho podstatná skutková zjištění mají oporu v provedených důkazech. Odvolací soud z nich proto vychází.

8. Námitka žalobce týkající se nepořízení doslovného přepisu zvukového záznamu z jednání ze dne 24. 3. 2026 sama o sobě žádnou vadu řízení nezakládá. Podle § 40 odst. 1 o. s. ř. je záznam součástí spisu; jeho přepis nebo přepis jeho části se podle § 40 odst. 3 téhož zákona pořizuje tehdy, určí-li tak soud ze závažných důvodů. Pro přezkum rozhodnutí je rozhodný obsah spisu včetně záznamu, nikoli okolnost, zda byl účastníkovi vyhotoven jeho doslovný přepis.

9. Protože předmětem smlouvy je samostatný obecný nájem parkovacího stání, nejde o zvláštní žalobu upravenou pro nájem bytu nebo pro nájem prostoru sloužícího podnikání. Žalobu na určení neplatnosti výpovědi je proto třeba posuzovat jako obecnou určovací žalobu podle § 80 o. s. ř. (srov. usnesení Nejvyššího soud ze dne 5. 8. 2024, sp. zn. 26Cdo 761/2024, podle něhož v poměrech obecného nájmu musí soud nejprve zkoumat naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi a teprve poté její věcné aspekty; rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na http://www.nsoud.cz). Obecně platí, že pouhé určení neplatnosti výpovědi nemusí odstranit nejistotu o samotné existenci nebo trvání nájmu, neboť platnost výpovědi bývá jen předběžnou otázkou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2013, sp. zn. 26Cdo 1186/2013). Současně však judikatura připouští, že za výjimečných okolností může být naléhavý právní zájem dán, jestliže platnost nájemní smlouvy a vznik nájmu nejsou sporné, není tvrzen jiný způsob jeho zániku a určením neplatnosti výpovědi se vytvoří pevný právní základ pro vztahy účastníků (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2021, sp. zn. 26Cdo 2425/2021).

10. Takové okolnosti jsou dány i v projednávané věci. Mezi účastníky není sporné, že nájemní smlouva ze dne 31. 5. 2021 platně vznikla a že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V jediném řízení byla napadena obě právní jednání, jimiž měl žalovaný nájem ukončit. O první výpovědi ze dne 17. 9. 2025 již bylo pravomocně rozhodnuto výrokem I. rozsudku soudu prvního stupně a jiný způsob zániku nájmu nebyl v řízení tvrzen ani prokázán. Posouzení druhé výpovědi ze dne 13. 10. 2025 tak mezi účastníky bezprostředně řeší, zda nájem v důsledku této výpovědi skončil. Žalobci proto naléhavý právní zájem na požadovaném určení svědčí.

11. Podle § 1998 odst. 1 o. z. závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon.

12. Podle § 2231 o. z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční (odst. 1). Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (odst. 2).

13. Účastníci si v čl. VII odst. 1 písm. b) a odst. 2 nájemní smlouvy výslovně ujednali, že nájem sjednaný na dobu neurčitou může kterákoliv strana písemně vypovědět bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Ujednání odpovídá § 2231 o. z. a není v rozporu se zákonem ani s povahou nájemního vztahu. Jde o oprávnění sjednané vzájemně pro obě smluvní strany, nikoli o jednostrannou výhodu žalovaného. Výpověď ze dne 13. 10. 2025 identifikovala vypovídajícího i adresáta, nájemní smlouvu, předmětné parkovací stání, smluvní ustanovení, podle něhož byla činěna, a tříměsíční výpovědní dobu. Jelikož šlo o řádnou výpověď nájmu na dobu neurčitou s výpovědní dobou, nemusela obsahovat výpovědní důvod (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2022, sp. zn. 26Cdo 89/2022, v němž Nejvyšší soud ve věci výpovědi nájmu parkoviště uzavřel, že výpověď nájmu sjednaného na dobu neurčitou, kterou lze dát bez uvedení důvodu, nemusí splňovat žádné zvláštní náležitosti nad rámec obecných požadavků na právní jednání; postačuje, je-li zřejmé, kdo ji činí, komu je určena, který nájem se vypovídá a kdy má skončit. Ústavní soud následně usnesením ze dne 21. 6 2022, sp. zn. IV. ÚS 1376/22, odmítl ústavní stížnost proti rozhodnutím, která platnost takové výpovědi nájmu parkoviště dovodila).

14. Samotná existence zákonného a smluvního práva vypovědět nájem nevylučuje přezkum konkrétního výkonu tohoto práva podle § 8 o. z., neboť existence práva je nutným předpokladem jeho možného zneužití a výkon výslovně sjednaného práva je třeba poměřovat konkrétními okolnostmi případu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2025, sp. zn. 27Cdo 1236/2024). Zjevné zneužití práva nepožívá podle § 8 o. z. právní ochrany. Zákaz zneužití práva je korektivem principu poctivosti. Dopadá na výkon práva, který sice formálně odpovídá zákonu nebo smlouvě, avšak je vzhledem k okolnostem případu nepřijatelný (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2022, sp. zn. 22Cdo 2616/2021). Za zneužití práva lze považovat zejména výkon práva v rozporu s jeho účelem, při němž nositel práva nemá žádný skutečný nebo jen nepatrný zájem na jeho výkonu, případně výkon nabývající povahy šikany vedené účelem poškodit druhou stranu. Odepření ochrany subjektivnímu právu je však výjimečným postupem. Zamítnutí nároku pro zjevné zneužití práva je až poslední možností (ultima ratio) pro zcela mimořádné případy a musí být podloženo mimořádně závažnými okolnostmi, které svou intenzitou převáží nad ochranou vykonávaného práva (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2022, sp. zn. 23Cdo 2155/2021).

15. Po poměření všech okolností odvolací soud shodně se soudem prvního stupně uzavírá, že takové mimořádné okolnosti v projednávané věci zjištěny nebyly. Časová a věcná souvislost mezi oběma výpověďmi je zřejmá. Druhá výpověď následovala poté, co žalobce první výpověď prostřednictvím svého právního zástupce zpochybnil. Tato návaznost však sama o sobě neprokazuje, že cílem druhé výpovědi bylo žalobce poškodit nebo jej sankcionovat za uplatnění jeho práv. Naopak odpovídá tomu, že žalovaný po vzniku sporu o podmínky okamžitého skončení nájmu využil jiný, zákonem i smlouvou výslovně předvídaný způsob ukončení nájmu na dobu neurčitou, který nevyžadoval prokázání porušení smlouvy a poskytoval žalobci tříměsíční výpovědní dobu. Právě možnost ukončit nájem na dobu neurčitou bez uvedení důvodu slouží k tomu, aby žádná ze stran nebyla nucena v časově neomezeném závazkovém vztahu setrvat a aby jeho skončení nebylo podmíněno prokazováním porušení smlouvy druhou stranou. Bylo by v rozporu se smyslem tohoto oprávnění, kdyby strana mohla výpověď bez uvedení důvodu použít pouze tehdy, prokáže-li současně důvod, pro který již nechce ve smluvním vztahu pokračovat.

16. Pravomocný výrok I. rozsudku soudu prvního stupně neznamená, že bylo závazně zjištěno, že důvody první výpovědi neexistovaly, ani že si je žalovaný vědomě vymyslel. První výpověď byla posouzena jako nezpůsobilá vyvolat zamýšlené účinky proto, že v ní nebylo dostatečně vymezeno, kdy, v jakém období a ve prospěch které osoby měl žalobce porušit smluvní zákaz. Tento závěr nelze zaměňovat se skutkovým zjištěním, že se události uváděné žalovaným nestaly.

17. Z fotografií naopak vyplynulo, jak uzavřel soud prvního stupně, že na stání opakovaně parkovalo jiné vozidlo, než pro které bylo stání podle smlouvy určeno, a že osoby z tohoto vozidla odcházely mimo bydliště žalobce. Výpis z registru vozidel současně nepodporoval tvrzení, že by šlo o vozidlo žalobce. Tyto skutečnosti nemusely postačovat k platnému okamžitému skončení nájmu na základě neurčitě formulované první výpovědi, představovaly však racionální podklad pro rozhodnutí žalovaného, že ve smluvním vztahu nechce pokračovat. Vylučují závěr, že žalovaný neměl na skončení nájmu žádný skutečný zájem a sledoval pouze způsobení újmy žalobci. Ani žalobcem tvrzený záměr žalovaného „zbavit“ žalobce jako nájemce parkovacího stání, nevede bez dalšího k jinému závěru. Bezprostředním právním cílem každé výpovědi je ukončit nájem a tím odnímat nájemci jeho dosavadní smluvní oprávnění. Rozhodné není samotné přání pronajímatele nájem ukončit, nýbrž to, zda tento právní následek sleduje bez legitimního zájmu pouze jako prostředek šikany. Takové zjištění z provedených důkazů neplyne. Výpověď tituly před jménem jméno FO, hodnocená v souvislosti s fotografiemi, smlouvou a korespondencí účastníků, dokládá především snahu žalovaného ukončit již konfliktní nájemní vztah způsobem, který nevyžaduje další spor o naplnění důvodu okamžité výpovědi. Tvrzení o osobní averzi členů představenstva vůči žalobci zůstalo v rovině hodnocení žalobce. Samotná existence konfliktního vztahu nebo negativního postoje jedné smluvní strany k druhé ještě nečiní výkon práva zneužívajícím, je-li současně dán skutečný zájem na dosažení následku, pro který bylo právo sjednáno. V daném případě šlo o zájem žalovaného ukončit nájem na dobu neurčitou a dále nakládat s parkovacím stáním. Zneužití práva nelze dovodit ani z toho, že žalovaný nepřistoupil na žalobcem navrhované osobní jednání nebo na pokus o smír. Právní předpis, ani nájemní smlouva, nepodmiňovaly řádnou výpověď předchozím jednáním účastníků, výzvou k nápravě nebo povinností pronajímatele odůvodňovat, proč ve smluvním vztahu nechce pokračovat. Neochota pokračovat v mimosoudním vyjednávání může být z hlediska vzájemných vztahů účastníků vnímána nepříznivě, sama však nedosahuje intenzity zjevného zneužití práva. Dopad výpovědi na žalobce proto není v natolik hrubém nepoměru k legitimnímu zájmu žalovaného, aby bylo namístě odepřít výpovědi právní účinky.

18. Odvolací soud posoudil výpověď rovněž z hlediska dobrých mravů. Závěr o neplatnosti výpovědi pro rozpor s dobrými mravy vyžaduje pečlivé zvážení důvodů na straně nájemce i pronajímatele (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26Cdo 2128/2023). V projednávané věci proti legitimnímu zájmu žalovaného ukončit konfliktní nájemní vztah a dále nakládat s parkovacím stáním nestojí na straně žalobce okolnosti takové intenzity, aby výpověď byla mravně nepřijatelná. Odvolací soud přihlédl i k osobním poměrům žalobce, zejména jeho věku, a tvrzenému podílu žalobce na výstavbě objektu v minulosti. Tyto okolnosti však nezakládají právo na užívání konkrétního parkovacího stání. Předmětem nájmu není bydlení, ani prostor nezbytný k uspokojení základní životní potřeby. Podle skutkových zjištění má žalobce k dispozici jiné parkovací stání uvnitř objektu a předmětné venkovní stání sám pro sjednané vozidlo pravidelně nevyužíval. Výpověď se proto dobrým mravům nepříčí a není neplatná podle § 580 odst. 1 o. z.

19. Odvolací soud proto uzavřel, že výpověď ze dne 13. 10. 2025 byla učiněna v mezích § 1998 a § 2231 o. z. a čl. VII. odst. 1 písm. b) a odst. 2 nájemní smlouvy. Výpověď nepředstavuje zjevné zneužití práva podle § 8 o. z. a výpověď se ani nepříčí dobrým mravům ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. Soud prvního stupně proto žalobu ve výroku II. správně zamítl.

20. Odvolací soud nepřisvědčil ani tvrzení žalovaného, že samotné podání odvolání představuje zneužití procesních práv jen proto, že po dobu odvolacího řízení trvají účinky předběžného opatření. Žalobce využil řádný opravný prostředek a uplatnil v něm věcně projednatelné námitky. Tato okolnost nemá vliv na potvrzení napadeného rozsudku, ani neodůvodňuje sankční rozhodování o nákladech; o nich je třeba rozhodnout podle procesního úspěchu.

21. Správný je také výrok III. rozsudku soudu prvního stupně. Žalobce se domáhal dvou samostatných určení ve vztahu ke dvěma výpovědím. Ve vztahu k první výpovědi byl úspěšný, ve vztahu ke druhé nikoli. Obě části sporu byly skutkově a právně propojené a nelze přesvědčivě dovodit, že by některá z nich představovala pro účely nákladového výroku pouze zanedbatelnou část předmětu řízení. Odpovídá proto § 142 odst. 2 o. s. ř., že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně.

22. Protože je rozsudek soudu prvního stupně v napadených výrocích věcně správný, odvolací soud jej podle § 219 občanského soudního řádu ve výrocích II. a III. potvrdil.

23. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, ve spojení s § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Žalovaný byl v odvolacím řízení plně úspěšný, a má proto vůči žalobci právo na náhradu účelně vynaložených nákladů.

24. Náklady žalovaného tvoří odměna jeho zástupkyně za dva úkony právní služby: písemné vyjádření k odvolání podle § 11 odst. 1 písm. k) a.t tarifu a účast při odvolacím jednání v trvání do dvou hodin podle § 11 odst. 1 písm. g) a.t. tarifu. Při tarifní hodnotě 65 000 Kč podle § 9 odst. 3 písm. e) advokátního tarifu činí odměna za jeden úkon podle § 7 bodu 5. částku 3 700 Kč, za dva úkony tedy 7 400 Kč. K tomu náleží dvě paušální náhrady hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, celkem 900 Kč. Náklady odvolacího řízení tak činí 8 300 Kč, náhrada DPH ve výši 21 % je 1 743 Kč, celkem tedy činí 10 043 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat za podmínek uvedených v § 237 o. s. ř. a násl. dovolání ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu České republiky prostřednictvím soudu prvního stupně. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat pouze dovolací soud.