30 Co 116/2026

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Jany Knotkové a soudců Mgr. Zdeňka Váni a Mgr. Miloše Žitného ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o nahrazení projevu vůle o odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 17. prosince 2025 č. j. 17 C 24/2025-126

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. mění tak, že se zamítá žaloba o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít na straně pronajímatele se žalobkyní na straně nájemce dodatek k nájemní smlouvě ze dne 30. 8. 2023 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem je byt číslo , číslo, ve , číslo, . NP domu č. p. , adresa, , sestávající z kuchyně, 1 pokoje, předsíně, komory a příslušenství: koupelny, WC, tohoto znění:Dodatek č. 1 ke smlouvě o nájmu bytuuzavřené mezi pronajímatelem:, právnická osobase sídlem: , adresaIČO: , IČOna straně jedné a nájemcem:, jméno FO, , příjmení FOnar.: , datumbytem: , adresana straně druhéI.Dodatkem č. 1 se mění původní nájemní smlouva uzavřená dne 30. 8. 2023 mezi shora uvedenými smluvními stranami k nájmu bytu číslo , číslo, ve , číslo, . NP domu č. p. , adresa, , sestávající z kuchyně, 1 pokoje, předsíně, komory a příslušenství: koupelny, WC (dále jen „nájemní smlouva“) tak, že doba nájmu dle čl. 2 nájemní smlouvy se prodlužuje na dobu určitou, a to do 14. 9. 2026.

II. Ostatní ustanovení nájemní smlouvy zůstávají tímto dodatkem nedotčena.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů 4.500 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Výrokem I. napadeného rozsudku soud prvního stupně zamítl žalobou, kterou se žalobkyně domáhala, aby byl nahrazen projev vůle žalované uzavřít na straně pronajímatele se žalobkyní na straně nájemce dodatek k nájemní smlouvě ze dne 30. 8. 2023 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem je byt č. , číslo, ve , číslo, nadzemním podlaží domu č. p. , adresa, , sestávající z kuchyně, 1 pokoje, předsíně, komory a příslušenství: koupelny, WC, ve znění, jak je uvedeno v návrhu žalobkyně ze dne 17. 4. 2025; výrokem II. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 4.950 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně po žalované domáhala nahrazení projevu vůle žalované k uzavření dodatku nájemní smlouvy ze dne 30. 8. 2023. Svůj návrh odůvodnila tím, že žalovaná jakožto pronajímatelka a žalobkyně jakožto nájemkyně uzavřely dne 30. 8. 2023 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , číslo, nacházejícího se ve , číslo, nadzemním podlaží domu č. p. , adresa, , sestávající z kuchyně, jednoho pokoje, předsíně, komory a příslušenství (dále jen „předmětný byt“). Podle nájemní smlouvy byl předmětný byt určený k úpravě vlastním nákladem nájemce. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou jednoho roku od 15. 9. 2023 do 14. 9. 2024. Dle článku 2 nájemní smlouvy měla žalobkyně právo na prodloužení doby nájmu o dva roky po uplynutí sjednané doby nájmu za splnění stanovených podmínek, které žalobkyně splnila, předmětný byt třetím osobám nepodnajímala.

3. Žalovaná v řízení navrhovala zamítnutí žaloby, neboť nesplnila podmínku uvedenou v čl. 2 písm. b) ve spojení s čl. 5 nájemní smlouvy, když porušila povinnosti nájemce bytu tím, že přenechala předmětný byt bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele do podnájmu. Žalobkyni tedy nevzniklo právo na prodloužení doby nájmu o dva roky.

4. Po provedeném dokazování, které detailně popsal v napadeném rozsudku, dospěl soud prvního stupně k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Dne 30. 8. 2023 uzavřela žalobkyně jakožto nájemkyně se žalovanou jakožto pronajímatelkou nájemní smlouvu, jíž byl od 15. 9. 2023 přenechán žalobkyni do užívání předmětný byt. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 14. 9. 2024 s opcí spočívající v právu nájemkyně na prodloužení doby nájmu o dva roky po uplynutí sjednané doby nájmu, avšak pouze za současného splnění ve smlouvě specifikovaných podmínek, mimo jiné, že nájemce bude řádně a včas platit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a plnit ostatní povinnosti nájemce bytu stanovené nájemní smlouvou a příslušnými právními předpisy s tím, že nájemce není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele přenechat byt do podnájmu. Přenecháním bytu do podnájmu se rozumí rovněž poskytování krátkodobých podnájmů nebo ubytovacích služeb v předmětném bytě, zejména prostřednictvím internetových portálů k tomu určených. Nájemné bylo sjednáno ve výši 11.000 Kč měsíčně. Dne 27. 4. 2024 zaslala žalobkyně žalované email s fotografiemi zrekonstruovaného předmětného bytu. Dne 13. 6. 2024 žalobkyně požádala o prodloužení nájemního vztahu k předmětnému bytu. Přípisem ze dne 11. 9. 2024 sdělila žalovaná žalobkyni, že , právnická osoba, svým usnesením č. , číslo, ze dne 9. 9. 2024 nesouhlasila s prodloužením nájemní smlouvy k předmětnému bytu, neboť bylo zjištěno, že žalobkyně byt bez souhlasu pronajímatele podnajímá třetím osobám. Usnesením ze dne 31. 3. 2025 č. , číslo, vyslovila , právnická osoba, nesouhlas s uzavřením nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu se žalobkyní. Dne 7. 6. 2024 v době od 10:00 do 10:30 hodin proběhlo místní šetření v domě na adrese , adresa, . Po zazvonění na byt pronajímaný žalobkyni vyšel z tohoto bytu , jazyk, hovořící muž. Sousedé žalobkyni v domě nikdy neviděli, naopak vypověděli, že v předmětném bytě bydlí či bydleli , národ, . Předmětný byt byl inzerován k pronájmu na internetu, kontaktní osobou zde byl otec žalobkyně. , právnická osoba, si předmětný byt nafotila sama.

5. Po právní stránce soud prvního stupně zjištěný skutkový stav posoudil zejména podle § 2201 o. z. a § 2215 odst. 2 o. z. Mezi účastnicemi byla uzavřena nájemní smlouva v souladu s § 2201 o. z., na základě níž přenechala žalovaná žalobkyni do užívání předmětný byt. Smlouva byla sjednána na dobu určitou jednoho roku s tím, že za splnění ve smlouvě specifikovaných podmínek vzniká žalobkyni právo na prodloužení trvání nájmu o dva roky. Jednou z podmínek bylo, že nájemce (žalobkyně) bude řádně a včas platit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a plnit ostatní povinnosti nájemce bytu stanovené nájemní smlouvou a příslušnými právními předpisy. Této podmínce žalobkyně nedostála, neboť v řízení bylo prokázáno, že přenechala předmětný byt bez souhlasu žalované jakožto pronajímatelky do podnájmu třetím osobám, čímž hrubě porušila své povinnosti (§ 2215 odst. 2 o. z.). Podnajímání předmětného bytu bylo podle obvodního soudu dostatečně prokázáno záznamem z místního šetření ze dne 7. 6. 2024, žalovanou předloženým videozáznamem i záznamy o rozhovorech s dalšími obyvateli domu, kteří své původní výpovědi následně podpořili svými výpověďmi před soudem. Ze všech těchto provedených důkazů vyplývá, že žalobkyně v bytě v rozhodné době nebydlela, v domě ji nikdo neznal, naopak v předmětném bytě bydleli , jazyk, či , jazyk, hovořící lidé. Tvrzení žalobkyně, že v bytě v průběhu rekonstrukce pravděpodobně přespávali dělníci, na zjištěném skutkovém stavu nic nemění, neboť v době prováděných místních šetření již měla být rekonstrukce ukončena, když žalobkyně zaslala žalované e-mail s fotografiemi rekonstruovaného bytu již dne 27. 4. 2024.

6. Skutečnost, že předmětný byt byl nabízen k podnájmu, pak podle prvostupňového soudu vyplývá z žalovanou předložených inzerátů, kdy interiér na prezentovaných fotografiích odpovídá interiéru na fotografiích předložených žalobkyní, u některých inzerátů je pak uveden kontakt na otce žalobkyně , jméno FO, . Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že realitní kancelář , právnická osoba, si fotografie předmětného bytu před jeho inzerováním pořídila sama, neobstojí tedy námitka žalobkyně, že fotografie mohly být staženy kdekoli z internetu bez jejího vědomí. Zároveň neobstojí ani námitka, že žalobkyně není zodpovědná za jednání svého otce, kdy bez její spolupráce by nemohl její otec pustit realitní kancelář do předmětného bytu za účelem jeho nafocení. Je pak na žalobkyni, komu předává klíče od bytu, a pokud skutečně o jednání svého otce nic nevěděla, má možnost to nyní řešit případnou náhradou škody, kterou jí tento svým jednáním případně způsobil. Rozhodně však toto nelze přičítat k tíži žalované.

7. K námitce žalobkyně, že k porušení nájemní smlouvy je třeba, aby skutečně k uzavření podnájemní smlouvy došlo, že nestačí pouhé inzerování předmětného bytu, soud prvního stupně uvedl, že již pouhé inzerování bytu jasně svědčí o úmyslu žalobkyně, přičemž již takové jednání lze považovat za dostatečně závažné, aby vedlo k porušení povinností nájemce. Žalovaná jakožto , právnická osoba, zajišťuje pronajímáním bytů ve svém vlastnictví bytovou potřebu osob, které žijí v jejím obvodu, a to především bytovou potřebu osob, které mají omezenou možnost zajištění bydlení, kdy se jedná především o osoby hendikepované, seniory, rodiny s dětmi či, jako v případě žalobkyně, studenty. Pokud žalobkyně nabízela předmětný byt k pronájmu (resp. tento byl nabízen k pronájmu s jejím vědomím), pak takovou bytovou potřebu nemá a není důvod, aby „zabírala“ místo potřebnějším osobám.

8. Soud prvního stupně proto uzavřel, že žalobkyni nevzniklo právo na prodloužení nájemní smlouvy uzavřené se žalovanou o další dva roky, a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb.

9. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání. Napadený rozsudek považovala žalobkyně za věcně i právně nesprávný, neboť vychází z neúplných a nesprávných skutkových zjištění, je zatížen závažnými procesními vadami a spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Mezi účastníky nebylo v řízení sporu o tom, že žalobkyně splnila převážnou část podmínek sjednaných v nájemní smlouvě pro vznik práva na prodloužení nájemního vztahu. Jedinou spornou otázkou bylo tvrzení žalované, že žalobkyně porušila své povinnosti tím, že měla byt bez souhlasu žalované přenechat do podnájmu třetím osobám. Napadený rozsudek je založen na závěru, že k takovému porušení povinností došlo. Tento závěr však podle odvolatelky nevyplývá z provedeného dokazování a je výsledkem nesprávného hodnocení důkazů.

10. V projednávané věci nalézací soud dovodil nesplnění opční podmínky z údajného porušení povinnosti dle čl. 5 nájemní smlouvy, dle něhož není nájemce oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele přenechat byt do podnájmu, přičemž přenecháním bytu do podnájmu se rozumí rovněž poskytování krátkodobého podnájmu nebo ubytovacích služeb v předmětném bytě, zejména prostřednictvím internetových portálů. Toto ujednání však nedopadá na pouhé podezření či na neurčité indicie. Porušení uvedené povinnosti vyžaduje, aby bylo prokázáno přenechání bytu konkrétní třetí osobě, nikoli pouze obecná domněnka založená na tom, že se v domě vyskytovaly jiné osoby nebo že se v internetovém prostředí objevily inzeráty, u nichž není prokázáno autorství a jejich vztah k žalobkyni. Podnájem ve smyslu nájemní smlouvy nelze ztotožňovat s pouhou fyzickou přítomností třetí osoby v bytě, s přespáním třetí osoby ani s tím, že se v bytě po určitou dobu zdržují jiné osoby. Podnájem je právním vztahem, jehož podstatou je přenechání bytu nebo jeho části k užívání jiné osobě, a to alespoň konkludentním právním jednáním. V projednávané věci však nebylo v řízení prokázáno, že by žalobkyně s jakoukoli třetí osobou uzavřela podnájemní smlouvu, a to ani ústní, ani že by došlo k přenechání bytu do užívání jiné osobě na základě jakéhokoli právního titulu. Nebylo zjištěno, že by třetí osoby hradily žalobkyni úplatu za užívání bytu, že by měly vůči žalobkyni postavení podnájemců, ani že by jim žalobkyně přenechala byt k samostatnému užívání. Přesto soud prvního stupně dovodil porušení smluvní povinnosti žalobkyně výlučně z nepřímých indicií, zejména z tvrzení o pohybu třetích osob v domě a z existence inzerátů, aniž by byl prokázán samotný základní znak podnájmu, tedy vznik podnájemního vztahu. Takový postup představuje nepřípustné rozšíření smluvního zákazu nad jeho obsah a nahrazení dokazování pouhou domněnkou.

11. Napadený rozsudek dále vychází z listinných podkladů označovaných jako inzeráty předmětného bytu na realitních či inzertních serverech, z nichž prvostupňový soud dovodil úmysl žalobkyně byt přenechat třetím osobám k užívání. Tyto listiny však nebyly v řízení provedeny způsobem, který by umožňoval jejich použití jako relevantního důkazu. V řízení zejména nebyla prokázána pravost těchto inzerátů, jejich autorství, ani skutečnost, že byly zadány žalobkyní či osobou jednající jejím jménem nebo na její účet. Jedná se toliko o výtisky internetových stránek, u nichž nebylo zjištěno, kdo byl jejich zadavatelem, z jakého uživatelského účtu byly vloženy, ani kdo měl faktickou kontrolu nad jejich obsahem. Samotná existence inzerátu na internetovém portálu nemůže bez dalšího zakládat závěr o jednání konkrétní osoby. Pokud byl obvodní soud přesvědčen o významu inzerátů, bylo jeho povinností v rámci dokazování učinit kroky směřující ke zjištění, zda a kým byly inzeráty skutečně zadány, a to zejména dotazem na provozovatele příslušných internetových serverů ohledně identifikace uživatelského účtu, IP adresy či dalších dostupných technických údajů. Namísto toho založil své skutkové závěry na pouhé existenci neověřených internetových výstupů, aniž by bylo prokázáno, že se jedná o autentický projev vůle žalobkyně či osoby jednající v její sféře. Nalézací soud tedy hodnotil důkaz, jehož základní identifikační znaky nebyly vůbec zjištěny.

12. Napadený rozsudek je pod bodem 32 založen na právním závěru, že již „pouhé inzerování“ bytu je porušením povinností nájemce. Tento závěr je však v rozporu s obsahem nájemní smlouvy, neboť čl. 5 nájemní smlouvy nezakazuje „inzerci“ jako takovou, nýbrž zakazuje přenechání bytu do podnájmu. Pokud měl soud za to, že již samotná nabídka bytu k pronájmu je porušením smluvní povinnosti, musel by takový zákaz vyplývat přímo ze smluvního ujednání; to se však nestalo.

13. Soud prvního stupně založil skutkový závěr o porušení zákazu podnájmu převážně na svědeckých výpovědích osob bydlících v domě. Tyto výpovědi však nejsou podle žalobkyně ve vzájemném souladu v takových znacích, které by umožňovaly identifikovat jediný konkrétní skutkový děj odpovídající přenechání bytu do podnájmu. Rozpornost svědeckých výpovědí nespočívá pouze v dílčích nepřesnostech, nýbrž v absenci shody v podstatných znacích, které by umožňovaly vymezit, kdo měl byt užívat, na základě jakého oprávnění, v jakém postavení vůči žalobkyni a za jakých podmínek. Právě tyto znaky jsou přitom rozhodné pro posouzení, zda se mohlo jednat o podnájemní vztah. Žalobkyně v této souvislosti konkrétně poukázala na rozpory ve výpovědích jednotlivých svědků. Jednotlivé výpovědi se vzájemně zásadně liší jak v popisu osob, tak v časovém zařazení i v intenzitě údajného užívání bytu, přičemž žádný ze svědků nebyl schopen spolehlivě ztotožnit konkrétní osoby, jejich vztah k žalobkyni ani právní důvod jejich přítomnosti v bytě. Přesto soud prvního stupně z těchto nekonzistentních výpovědí dovodil jednoznačný skutkový závěr o porušení nájemní smlouvy, aniž by vysvětlil, kterým konkrétním výpovědím a z jakých důvodů přikládá vyšší váhu a jak se vypořádal s jejich zjevnými rozpory. Takový postup činí skutkové závěry soudu nepřezkoumatelnými. Podstatné je, že tyto rozpory nelze překlenout právní kvalifikací, nýbrž svědčí o důkazní nedostatečnosti. Jestliže svědecké výpovědi neumožňují určit konkrétní osobu, období a de facto ani užívání bytu, nelze z nich dovodit existenci podnájmu.

14. Předmětem řízení je posouzení, zda žalobkyni vzniklo právo na prodloužení nájmu sjednané opcí, tedy zda byly splněny podmínky sjednané pro vznik tohoto práva ke dni, kdy měl nájem skončit (14. 9. 2024), resp. v bezprostředně relevantním období před tímto datem. Napadený rozsudek však v odůvodnění pracuje i s důkazy z období po skončení nájmu (videozáznam z ledna 2025, inzerát nabízející předmětný byt s dostupností od 28. 7. 2025), aniž by přesvědčivě vysvětlil, jakým způsobem tyto důkazy prokazují stav v rozhodné době.

15. Napadený rozsudek je v rozhodujícím rozsahu založen na skutkových závěrech vyvozených ze záznamů označovaných jako „místní šetření“ provedená žalovanou, resp. subjekty jednajícími v její sféře (zejména správce domu), jakož i z videozáznamu předloženého žalovanou a přehrávaného při jednání soudu. Tyto podklady soud bez dalšího převzal jako nosný základ pro svá skutková zjištění, aniž by se zabýval jejich právní povahou, důkazní hodnotou, postavením osoby, která je pořídila a zejména tím, zda vůbec umožňují identifikovat konkrétní skutkový děj a jeho aktéry. Je nutné zdůraznit, že projednávaná věc je čistě soukromoprávním sporem vyplývajícím z nájemní smlouvy, v němž vystupuje žalovaná jako pronajímatel, nikoli jako orgán veřejné moci. V tomto postavení nemá , právnická osoba, žádné zvláštní či privilegované postavení oproti jiným účastníkům řízení a její interní záznamy ani obrazové podklady nemohou mít vyšší důkazní hodnotu než tvrzení jakéhokoli jiného smluvního partnera.

16. Záznamy tzv. místních šetření nejsou veřejnými listinami, nejsou výsledkem úřední činnosti orgánu veřejné moci vykonávané v rámci veřejnoprávních kompetencí a nemohou bez dalšího být důkazem provedeným soudem v rámci dokazování. Jedná se o jednostranné soukromé listiny, které zachycují subjektivní závěry osob jednajících za žalovanou, a jako takové mohou sloužit nanejvýš jako procesní tvrzení účastníka řízení, nikoli jako objektivní skutkové zjištění. Zvláště problematické je, že soud tyto podklady hodnotil jako jakýsi ekvivalent místního šetření provedeného soudem, ačkoliv soud sám žádné místní šetření neprovedl. Žalovaná si tak fakticky „nahradila“ dokazování vlastním interním postupem, jehož výsledky soud bez kritického odstupu převzal. Pokud obvodní soud považoval objasnění způsobu užívání bytu za klíčové, bylo jeho povinností provést dokazování procesně korektním způsobem, zejména výslechem svědků, místním šetřením provedeným soudem či jinými objektivními důkazními prostředky, nikoli přejímat skutkové závěry vyhotovené jednou ze stran sporu. Soud v napadeném rozhodnutí zároveň ve vztahu k inzerátu činí skutkové závěry ohledně totožnosti otce žalobkyně, aniž by k této otázce provedl jakýkoli důkaz.

17. Žalobkyně v průběhu řízení opakovaně navrhovala provedení důkazu místním šetřením v předmětném bytě, a to za účelem objasnění způsobu jeho užívání v rozhodném období. Soud prvního stupně se s tímto návrhem formálně vypořádal tak, že provedení místního šetření nepovažoval za potřebné, což žalobkyně nepovažuje za dostatečné. Jestliže soud prvního stupně dospěl k závěru o porušení povinností žalobkyně v situaci, kdy nebyla prokázána existence podnájemního vztahu, nebyla ztotožněna osoba údajného podnájemce a nebyla prokázána kontinuita užívání bytu třetími osobami, pak neunesla žalovaná důkazní břemeno ke svému klíčovému tvrzení.

18. V průběhu řízení byla žalobkyni uložena povinnost složit zálohu na náklady důkazu, konkrétně na svědečné, kterou žalobkyně ve stanovené lhůtě řádně a včas složila. Tento důkaz nebyl v rozsahu, pro který byla záloha určena, proveden, přesto napadený rozsudek neobsahuje žádný výrok o vrácení složené zálohy, ani o jejím započtení či jiném vypořádání. Rozhodnutí tak bylo zatíženo vadou spočívající v neúplnosti výroku.

19. Výrok o náhradě nákladů řízení je pak podle žalobkyně zatížen závažnými vadami, a to jak z hlediska výše přiznané náhrady, tak z hlediska způsobu jejího výpočtu a právního posouzení. Napadený rozsudek přiznává žalované náhradu nákladů řízení v částce, která neodpovídá ani textu a smyslu použité právní úpravy, ani skutečnému průběhu řízení, a je výsledkem extenzivního a nepřípustného výkladu podzákonného předpisu. Soud při stanovení výše náhrady nákladů řízení vycházel z vyhlášky č. 254/2015 Sb., avšak vyložil ji způsobem, který rozšiřuje její působnost nad rámec zákonného textu i jejího účelu. Přiznal žalované náhradu za úkony právní služby, které podle obsahu soudního spisu nelze považovat za samostatné a opakovatelné úkony, popřípadě je nelze přičítat k tíži žalobkyně, neboť nevedly k žádnému kvalitativně novému procesnímu postupu. Zvláště problematické je, že soud přiznal žalované náhradu za opakovanou „přípravu na jednání“, a to v rozsahu čtyř úkonů. Takový postup je však v přímém rozporu s judikaturou Ústavního soudu, konkrétně s usnesením ze dne 24. 7. 2024, sp. zn. I. ÚS 1773/24-1. Další zásadní vadou je, že soud bez opory v právních předpisech zvýšil paušální náhradu hotových výdajů z částky 300 Kč na 450 Kč za úkon. Takový postup nemá oporu ve vyhlášce č. 254/2015 Sb., ani v jiném obecně závazném právním předpisu. Soud se tímto postupem fakticky pasoval do role normotvůrce, a změnil paušální sazbu stanovenou podzákonným předpisem, k čemuž nemá žádné oprávnění. Výsledná výše přiznané náhrady proto neodpovídá zákonnému rámci a je zjevně nepřiměřená.

20. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že nahradí projev vůle žalované k uzavření dodatku k nájemní smlouvě ze dne 30. 8. 2023, případně, aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

21. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného a požadovala náhradu nákladů odvolacího řízení.

22. Odvolací soud z podnětu včas podaného odvolání v mezích jím vytčených podle § 212 a § 212a o. s. ř. přezkoumal při nařízeném jednání napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání. Poté dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není opodstatněné.

23. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek podkladů, učinil z nich správná skutková zjištění a věc správně posoudil i po stránce právní. Rozsudek soudu prvního stupně, který je solidně odůvodněn, tak mohl být dostatečným podkladem i pro rozhodnutí odvolacího soudu ve věci. Odvolací soud v této věci vychází již ze zjištění a navazujících právních úvah učiněných soudem prvního stupně, na něž pro jejich správnost v zájmu přehlednosti vlastního rozhodnutí odkazuje s následujícím upřesněním.

24. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala nahrazení projevu vůle žalované k uzavření dodatku nájemní smlouvy ze dne 30. 8. 2023. Soud prvního stupně po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalobkyně nesplnila podmínky pro prodloužení doby nájmu předmětného bytu o dva roky, neboť porušila své povinnosti tím, že předmětný byt přenechala do podnájmu třetím osobám. Tento klíčový závěr obvodního soudu lze aprobovat jako správný.

25. K námitce žalované stran hodnocení důkazů soudem prvního stupně odvolací soud předně uvádí, že podle ustanovení § 132 o. s. ř. důkazy hodnotí soud podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlíží ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. V uvedeném ustanovení je promítnuta zásada volného hodnocení důkazů, která se uplatňuje v občanském soudním řízení. Protože hodnocení důkazů je vnitřní myšlenkovou činností soudce, nemusí se pochopitelně shodovat se stejnou činností odvolacího soudu rozhodujícího o odvolání. Odvolací soud však může zasáhnout do výsledku činnosti soudu prvního stupně při hodnocení důkazů – jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů – pouze tehdy, jestliže způsob, jak k němu soud prvního stupně dospěl, neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení § 132 o. s. ř. Za chybu při vytváření skutkových závěrů soudem prvního stupně může být proto považováno, pokud soud vezme v úvahu skutečnosti, které z dokazování ani z přednesů účastníků nevyplývají ani nevyšly při řízení jinak najevo. Dále pokud opomene hodnotit skutečnosti, které vyplynuly z dokazování nebo které vyšly za řízení najevo jinak, a pokud neprovede navrhované důkazy, přestože byly navrženy důvodně. Chybou rovněž je, jestliže v hodnocení důkazů, popř. poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti, je logický rozpor, nebo jestliže hodnocení důkazů odporuje ustanovením § 133 až § 135 o. s. ř. Nelze-li soudu prvního stupně v tomto směru vytknout žádné pochybení, není možné ani polemizovat s jeho skutkovými závěry. Znamená to, že hodnocení důkazů, a tedy ani skutkové zjištění jako jeho výsledek, z jiných než výše uvedených důvodů nesmí odvolací soud v rámci své přezkumné činnosti napravovat.

26. V projednávané věci soud prvního stupně provedl podrobné dokazování, vyslechl všechny navržené svědky a provedl navržené listinné důkazy. Všechny důkazy řádně provedl postupem podle § 122 a násl. o. s. ř., náležitě je zhodnotil podle zásad uvedených v § 132 o. s. ř., tedy každý důkaz jednotlivě a všechny ve vzájemných souvislostech s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo za řízení najevo. V odůvodněních svého rozhodnutí se podrobně vyjádřil k jednotlivým provedeným důkazům a vysvětlil, které skutečnosti vzal za prokázané a které nikoliv, přesvědčivě vysvětlil, z jakých důkazů vyšel. Skutková zjištění mají v provedených důkazech oporu. Odvolací soud uzavírá, že hodnocení důkazů soudem prvního stupně plně respektuje zásady vyplývající z § 132 o. s. ř. a současně odůvodnění napadeného rozhodnutí odpovídá požadavkům uvedeným v § 157 odst. 2 o. s. ř. Za takového stavu odvolací soud není oprávněn jakkoli zasáhnout do hodnocení důkazů soudem prvního stupně – prvostupňový soud učinil správná skutková zjištění a na základě provedených důkazů dospěl ke správnému skutkovému závěru. Námitky žalobkyně a její polemiku stran hodnocení provedených důkazů soudem prvního stupně, zejména svědeckých výpovědí, je tak třeba s ohledem na výše uvedené odmítnout.

27. Konkrétně lze uvést, že prvostupňový soud provedl podrobné dokazování k otázce inzerování předmětného bytu na internetu. Výslechem svědka , jméno FO, z realitní kanceláře , právnická osoba, měl nalézací soud za prokázané, že tato realitní kancelář předmětný byt nafotila za účelem jeho nabízení k pronájmu, následně se fotografie předmětného bytu objevily na webových stránkách dalších realitních kanceláří a portálu , www, . U některých inzerátů byl uveden telefonní kontakt na otce žalobkyně , jméno FO, . Byl to právě otec žalobkyně, který měl podle vyjádření samotné žalobkyně u jednání odvolacího soudu na starost rekonstrukci předmětného bytu, kterou i financoval, a evidentně se ujal i nabízení předmětného bytu k podnájmu. Otec žalobkyně tak jednal ve shodě se samotnou žalobkyní a podle odvolacího soudu je vyloučené, aby žalobkyně jako nájemkyně předmětného bytu o jednání svého otce nevěděla a nebyla s ním srozuměna.

28. Odvolací soud se pak neztotožňuje s úvahou obvodního soudu, že by již samotné inzerování bytu mohlo představovat porušení povinností nájemce, neboť čl. 5 nájemní smlouvy zakazuje až přenechání bytu do podnájmu, nikoliv „inzerci“ jako takovou. Takovou úvahu soudu prvního stupně je však možno považovat za nadbytečnou, neboť v řízení bylo prokázáno přenechání bytu do podnájmu třetím osobám.

29. Skutečnost přenechání předmětného bytu do podnájmu třetím osobám byla v řízení prokázána zejména záznamem z místního šetření ze dne 7. 6. 2024, z něhož bylo zjištěno, že z předmětného bytu vyšel , jazyk, hovořící muž, a rovněž tak výslechy svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , kteří žalobkyni neznali, v domě ji neviděli, naopak podle jejich výpovědí se v předmětném bytě střídali , jazyk, či , jazyk, hovořící lidé. Konečně i z videozáznamu, který v lednu 2025 pořídil svědek , jméno FO, (pracovník správcovské firmy), vyplývá, že do předmětného bytu vcházel muž cizí národnosti, který svědkovi potvrdil, že v předmětném bytě bydlí. Na podnajímání bytu třetím osobám je přitom nutno nahlížet jako na pokračující protiprávní jednání žalobkyně, které je pro posouzení práva žalobkyně na prodloužení nájmu významné jako celek. Bylo by nesprávné, aby splnění podmínek pro prodloužení nájmu bytu bylo zkoumáno výlučně ke dni, kdy měl nájem skončit, tj. ke dni 14. 9. 2024. Proto podle odvolacího soudu obstojí jako důkaz i videozáznam z ledna 2025, který rovněž dokládá pokračující protiprávní jednání žalobkyně.

30. Provedené důkazy tak podle odvolacího soudu tvoří v posuzované věci uzavřený, logicky provázaný, a ničím nenarušený okruh a vedou k jedinému skutkovému závěru, a sice že žalobkyně přenechala předmětný byt do podnájmu třetím osobám, jak správně uzavřel soud prvního stupně. Nejedná se přitom o pouhé podezření z podnájmu předmětného bytu, ale o ucelený řetězec důkazů vedoucí od inzerce předmětného bytu k jeho faktickému podnájmu. V řízení tak byla prokázána existence podnájemního vztahu a podle odvolacího soudu tomu předcházelo přinejmenším ústní či konkludentní uzavření podnájemní smlouvy. Pokud žalobkyně argumentuje tím, že v řízení nebylo prokázáno, že by jí třetí osoby hradily úplatu za užívání bytu, pak pro právní posouzení věci je tato skutečnost nerozhodná, neboť Nejvyšší soud již dříve dospěl k závěru, že i když je podnájem vztahem zásadně úplatným, o porušení povinnosti nájemce jde i v případě, přenechá-li nájemce byt (jeho část) do užívání jiného, aniž by za to od něj získal úplatu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018 sp. zn. 26 Cdo 4157/2017 nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 2. 2019 sp. zn. 26 Cdo 2706/2018). Ostatně po žalované nelze ani spravedlivě požadovat, aby zajistila informace o tom, jakou případnou úplatu žalobkyně inkasovala za užívání bytu třetími osobami.

31. Pokud žalobkyně zpochybňuje důkazní hodnotu záznamů o místních šetření, které pořídila žalovaná, pak přehlíží, že ve smyslu ustanovení § 125 o. s. ř. mohou za důkaz sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci. Soud prvního stupně s nimi nepracoval jako s veřejnými listinami, a jako základ svého skutkového zjištění je vzal v kombinaci s výslechy svědků, které následně řádně hodnotil. O žádné porušení zásady přímosti a ústnosti řízení se nejedná.

32. Soud prvního stupně rovněž nepochybil, pokud pro nepotřebnost zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu místním šetřením v předmětném bytě. V souladu s ustálenou judikaturou lze neakceptování důkazního návrhu založit toliko třemi důvody: Prvním je argument, dle něhož tvrzená skutečnost, k jejímuž ověření nebo vyvrácení je navrhován důkaz, nemá relevantní souvislost s předmětem řízení. Dalším je argument, dle kterého důkaz není s to ani ověřit ani vyvrátit tvrzenou skutečnost, čili ve vazbě na toto tvrzení nedisponuje vypovídací potencí. Konečně třetím je pak nadbytečnost důkazu, tj. argument, dle něhož určité tvrzení, k jehož ověření nebo vyvrácení je důkaz navrhován, bylo již v dosavadním řízení bez důvodných pochybností (s praktickou jistotou) ověřeno nebo vyvráceno. Podle odvolacího soudu návrh žalobkyně na provedení místního šetření v předmětném bytě nebyl způsobilý ověřit tvrzenou skutečnost, že žalobkyně předmětný byt třetím osobám nepodnajímala.

33. Ve shodě se soudem prvního stupně lze proto shrnout, že žalobkyně porušila povinnost sjednanou v čl. 5 nájemní smlouvy, neboť bez předchozího souhlasu pronajímatele přenechala předmětný byt do podnájmu třetím osobám, proto nesplnila jednu z podmínek (stanovenou v čl. 2 nájemní smlouvy) pro vznik jejího práva na prodloužení nájmu o dva roky a její žaloba na nahrazení projevu vůle žalované k uzavření dodatku nájemní smlouvy proto byla správně obvodním soudem zamítnuta jako nedůvodná.

34. Soud prvního stupně pochybil pouze při formulaci zamítavého výroku rozsudku, v němž z valné části odkázal na znění žalobního žádání v návrhu ze dne 17. 4. 2025, aniž by docenil, že v případě žaloby o nahrazení projevu vůle musí být ve výroku uvedeno přesné znění smlouvy, k jejímuž uzavření má být nahrazen projev vůle jednoho z účastníků.

35. Odvolací soud proto napadený rozsudek v jeho zamítavém výroku I. podle § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil tak, že zamítl žalobu o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít na straně pronajímatele se žalobkyní na straně nájemce dodatek k nájemní smlouvě ze dne 30. 8. 2023 v konkrétně uvedeném znění.

36. Vzhledem ke změně napadeného rozsudku odvolací soud dále podle § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů, a to tak, že právo na jejich náhradu přiznal podle § 142 odst. 1 o. s. ř. procesně zcela úspěšné žalované. Náklady žalované činí celkem 4.500 Kč a sestávají z paušální náhrady hotových výdajů dle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 1 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za celkem 10 úkonů po 450 Kč (1x příprava účasti na jednání, 5 x účast na jednání, 4 x vyjádření) a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb. Odvolací soud ve shodě s argumentací obsaženou v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025 sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, na níž lze pro stručnost odkázat, neaplikoval § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. (podzákonný právní předpis) pro rozpor s čl. 37 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a vzniklou mezeru v právu vyplnil analogickou aplikací předpisu svou povahou a účelem nejbližšího, tj. § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. Nezastoupenému účastníku tak byla přiznána náhrada hotových výdajů ve srovnatelné výši, která by náležela účastníku zastoupenému advokátem, tj. ve výši 450 Kč za úkon. Třídenní lhůtu k plnění odvolací soud stanovil podle § 160 odst. 1 o. s. ř.

37. Na soudu prvního stupně pak bude, aby rozhodl o vrácení zálohy na náklady důkazu, kterou žalobkyně složila ve výši 3.000 Kč a která nebyla použita, na což správně žalobkyně poukazovala v podaném odvolání.