68 Co 57/2026

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Kateřiny Sedlákové a soudkyň Mgr. Alžběty Stříbrné a JUDr. Ludmily Petrákové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 500 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 18. září 2025, č. j. 30 C 100/2022-411,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I, pokud jím bylo rozhodnuto o částce 33 357 Kč s příslušenstvím, a ve výroku III potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 7 042,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobkyně.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím jakožto slevy z kupní ceny nemovitosti. Žalobu odůvodnila tím, že dne datum uzavřela se žalovanou kupní smlouvu o prodeji a koupi nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. hodnota, jehož součástí je stavba adresa, rodinný dům, a dále pozemku parc. č. hodnota, vše v katastrálním území adresa (dále jen „nemovitosti“), za kupní cenu 2 475 000 Kč. Nemovitosti byly inzerovány jako kompletně zrekonstruované, přesto se na nich záhy po uzavření kupní smlouvy začaly projevovat vady. Žalovaná vady reklamovala a požadovala slevu z kupní ceny, avšak bez odezvy.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Zdůraznila, že před uzavřením kupní smlouvy si žalobkyně nemovitosti osobně prohlédla a podpisem stvrdila, že na nich neexistují žádné faktické vady. Žalobkyně vady vytkla opožděně a neprokázala, že se jedná o skryté vady, ani že vznikly před přechodem nebezpečí škody na věci. Rovněž zdůraznila, že se nejedná o spotřebitelskou smlouvu, neboť ačkoliv obecně rekonstruuje nemovité věci a následně je prodává za účelem dosažení zisku, v tomto případě nemovitosti prodala z důvodu vyrovnání cash-flow a plnění svých finančních povinností z úvěrových smluv.

3. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne datum, č. j. spisová značka, žalobě v plném rozsahu vyhověl, Orgán veřejné moci však tento rozsudek zrušil usnesením ze dne datum, č. j. spisová značka, a věc přikázal k rozhodnutí jinému soudci.

4. Soud prvního stupně v následujícím řízení doplnil dokazování a dne datum vydal napadený rozsudek č. j. spisová značka, jímž uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 117 857 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 117 857 Kč od datum do zaplacení (výrok I), žalobu zamítl co do částky 382 143 Kč s příslušenstvím (výrok II) a uložil žalované povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 89 720 Kč (výrok III). V odůvodnění uvedl, že strany uzavřely spotřebitelkou smlouvu, neboť žalovaná jako podnikatelka předmět koupě vydražila, provedla jeho rekonstrukci a o rok později prodala žalobkyni za pětinásobnou cenu. Předmět koupě vykazoval vady, konkrétně znalec tituly před jménem jméno FO identifikoval celkem deset vad, z nichž soud prvního stupně uznal celkem devět (kromě vady č. hodnota). Žalovaná neprokázala, že žalobkyně o vadách v době koupě věděla, a nepostačí, pokud vady žalobkyně mohla před uzavřením smlouvy zjistit. To by platilo pouze u flagrantních vad, neboť žalobkyně je spotřebitelka a jednotlivé vady mohla reálně zjistit až užíváním nemovitostí a z následně vyhotoveného znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že veškeré vady souvisely s rekonstrukcí realizovanou žalovanou, vznikly již před přechodem nebezpečí škody na věci a žalovaná o nich musela vědět. Žalované proto nesvědčí námitka opožděné reklamace podle § 2112 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z“)., a žalobkyně vady oznámila včas. Žalobkyni tedy náleží právo z vadného plnění, konkrétně s ohledem na její volbu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Soud prvního stupně připomněl, že se jedná o neurčitý pojem, který je nutno vykládat s přihlédnutím k okolnostem případu. V této souvislosti vzal v úvahu, že nemovitosti vykazovaly řadu nedostatků, ačkoliv byly nabízeny po celkové rekonstrukci a kupní cena ve výši 2 475 000 Kč vady nezohledňovala. Žalobkyně měla v úmyslu v domě uspokojovat svou bytovou potřebu a stav domu nebyl takový, že by ho nebylo možno obývat. Řada nedostatků měla pouze estetický charakter a nevyžadovaly naléhavé řešení. Soud prvního stupně následně vyšel z obvyklé ceny nemovitosti ve výši 1 680 000 Kč (určené znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO), od které odečetl náklady na opravu v obvyklé ceně 84 500 Kč (určené znalcem tituly před jménem jméno FO). Výsledná obvyklá cena předmětu koupě po zohlednění nákladů na odstranění vad činila 1 595 500 Kč. Poté soud prvního stupně určil poměr obvyklé ceny a obvyklé ceny při zohlednění nákladů na odstranění vad ve výši 21:20 a ve stejném poměru upravil sjednanou cenu. Výsledná částka 2 357 143 Kč zohledňuje, že žalobkyně byla ochotna koupit nemovitosti za 2 475 000 Kč a současně tyto nemovitosti měly vady. Rozdíl mezi sjednanou kupní cenou a částkou odpovídající ceně, kterou by strany sjednaly, pokud by o vadách věděly, odpovídá částce 117 857 Kč. Žalobkyně tedy přeplatila předmět koupě o 117 857 Kč, a tuto částku jí soud prvního stupně přiznal jakožto přiměřenou slevu z kupní ceny. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť rozhodnutí záviselo na úvaze soudu a současně byla žalobkyně úspěšná ve vztahu k devíti z deseti tvrzených vad, tedy v převažujícím rozsahu.

5. Žalovaná napadla výrok I a III rozsudku soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním, přičemž vyhovující výrok o věci samé (ad I) byl napaden jen v rozsahu částky 33 357 Kč s příslušenstvím (viz níže). Žalovaná namítla, že nesouhlasí s přiznanou výší slevy z kupní ceny. Požadovaná sleva 500 000 Kč byla zcela nepodložená a nepřiměřená. Za rozhodující žalovaná označila znalecký posudek tituly před jménem jméno FO, který odhadl náklady na odstranění vad ve výši 84 500 Kč a za férovou slevu považoval 100 000 Kč. Soud prvního stupně do své úvahy nepřijatelně začlenil jako vstupní hodnotu obvyklou cenu nemovitosti, kterou stanovil tituly před jménem jméno FO, což má za následek nadhodnocení nároku žalobkyně. Žalovaná se závěry tituly před jménem jméno FO nikdy nesouhlasila a nadále je považovala za nesprávné a spekulativní. Mnohem závažnější pochybení soudu prvního stupně žalovaná spatřovala ve výroku III o náhradě nákladů řízení, neboť žalobkyně ve značném rozsahu neuspěla a nadto během řízení obstruovala, odmítala smír, vznášela námitky podjatosti a obviňovala protistranu i znalce z trestné činnosti. V důsledku jejího přístupu proběhlo mnoho jednání a navýšily se náklady řízení, proto je v rozporu s dobrými mravy přiznat jí za této situace jejich náhradu. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil výrok I napadeného rozsudku tak, že žalobě vyhoví jen v rozsahu 84 500 Kč a ve zbytku žalobu zamítne (tedy správně tak, že rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I, pokud jím bylo rozhodnuto o částce 33 357 Kč s příslušenstvím, změní tak, že v tomto rozsahu žalobu zamítne – pozn. odvolacího soudu), a žalované přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

6. Žalobkyně v písemném vyjádření k odvolání označila napadený rozsudek za věcně správný. Zdůraznila, že výše slevy se neurčuje jako prostý náklad na odstranění vad, ale soud je povinen učinit komplexní úvahu o přiměřenosti slevy. V tomto případě byly nemovitosti určené k bydlení a v důsledku vad došlo k omezení komfortu a hodnoty stavby (snížení životnosti, estetické znehodnocení). Žalobkyně si nadto vzhledem k věku cíleně zvolila nemovitosti po celkové rekonstrukci, aby je nebyla nucena opravovat. Odvolání žalované kvalifikovaně nezpochybňuje výpočet slevy v napadeném rozsudku ani neuvádí žádný alternativní výpočet. Ohledně obvyklé ceny soud prvního stupně vycházel ze znaleckého posudku a žalovaná neuvádí, v čem konkrétně znalec chyboval. Nadto se nejednalo o marginální vady, proto by přiznaná sleva měla být spíše vyšší, a rozhodně není na místě ji ještě snižovat. Jako příklad žalobkyně uvedla špatně vyspádovaný sprchový kout, jehož opravu znalec odhadl pouze na 10 000 Kč, ačkoliv ve skutečnosti bylo nutno předláždit celou podlahu, neboť nebyly k dostání náhradní dlaždice stejného typu. Navíc by došlo k porušení hydroizolace, která musela být provedena nově v celé ploše. Ohledně vady kotle znalec zohlednil toliko nepřipevněnou zásuvku a odstranění vady ocenil na 1 000 Kč, přestože podstata vady spočívala v tom, že kotel byl v rozporu s normou zazděn za předstěnou, kterou žalobkyně musela nechat zbourat. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud prvního stupně správně postupoval podle § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť rozhodnutí záviselo na úvaze soudu nebo na znaleckém posudku. Námitky, že žalobkyně nepřistoupila na smír, jsou irelevantní, neboť smír je z podstaty věci dobrovolný a žalobkyně nechtěla přistoupit na pětinu toho, co v dobré víře považovala za svůj nárok. Žalovaná nadto ani netvrdí okolnosti pro aplikaci § 150 o. s. ř. Námitky stran tvrzených obstrukcí jsou rovněž nedůvodné, ostatně to samé by mohla tvrdit žalobkyně, neboť žalovaná svým odvoláním proti prvnímu rozsudku ve věci prodloužila řízení a zapříčinila vznik dalších nákladů. Žalobkyně proto navrhla potvrdit napadený rozsudek jako věcně správný a přiznat žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení.

7. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu, v němž byl odvoláním žalované napaden (§ 212, § 212a a § 214 odst. 1 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. K projednání odvolání žalované došlo v její nepřítomnosti, neboť žalovaná, ač řádně předvolána (předvolání k jednání jí bylo prostřednictvím jejího právního zástupce doručeno dne datum), se k jednání nedostavila, ani nepožádala z důležitého důvodu o jeho odročení (§ 101 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 211 o. s. ř.).

8. Odvolací soud předně ve shodě se soudem prvního stupně uvádí, že strany uzavřely smlouvu spotřebitelského charakteru. Platí totiž, že žalovaná je společností zapsanou v obchodním rejstříku a jako taková se v souladu s § 421 odst. 1 o. z. považuje za podnikatele. Žalobkyně naproti tomu při uzavření kupní smlouvy jednala mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo samostatného výkonu svého povolání, neboť kupovala nemovitosti pro svou osobní potřebu. Již proto je nepochybné, že strany sjednaly spotřebitelskou smlouvu dle § 1810 a násl. o. z. Nad rámec toho lze dodat, že žalovaná dle svého tvrzení rekonstruuje nemovité věci a následně je prodává za účelem dosažení zisku, což ostatně učinila i v tomto konkrétním případě, neboť nemovitosti vydražila zhruba za pětinu toho, co o rok později ujednala jako kupní cenu po provedení rekonstrukce. Zda takto získané prostředky následně užila za účelem splnění svých povinností z úvěrových smluv, je pro posouzení spotřebitelského charakteru smlouvy zcela irelevantní.

9. Ohledně základu nároku, který ani jedna ze stran v odvolacím řízení již nezpochybňovala, odvolací soud odkazuje na správné skutkové i právní závěry soudu prvního stupně. Ve stručnosti lze shrnout, že předmětem koupě byl pozemek s rodinným domem po celkové rekonstrukci, který měl být prost všech právních i faktických vad. Navzdory tomu nemovitosti záhy po koupi začaly vykazovat řadu nedodělků a vad, které měly původ v rekonstrukci nemovitostí, a tedy existovaly v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci. Nebylo zjištěno, že by žalobkyně o vadách v době koupě věděla, a odvolací soud souhlasí s tím, že se o nich mohla dozvědět až užíváním nemovitostí. Soud prvního stupně proto správně uzavřel, že žalobkyni svědčí právo z vadného plnění, konkrétně sleva z kupní ceny ve smyslu § 2106 odst. 1 písm. c) o. z.

10. Při určení odpovídající slevy z kupní ceny soud prvního stupně připomněl relevantní judikaturu Orgán veřejné moci (srov. rozsudky ze dne datum, sp. zn. spisová značka, ze dne datum, sp. zn. spisová značka, usnesení ze dne datum, sp. zn. spisová značka, ze dne datum, sp. zn. spisová značka, ze dne datum, sp. zn. spisová značka, ze dne datum, sp. zn. spisová značka, usnesení ze dne datum ve věci sp. zn. spisová značka), dle níž § 2106 o. z. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Rozsah snížení ceny proto musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu.

11. Soud prvního stupně se v intencích citované judikatury určením přiměřené slevy podrobně zabýval a přezkoumatelně uvedl, z jakého důvodu ji stanovil na částku 117 857 Kč. Odvolací soud proti jeho úvahám nemá v zásadě žádných námitek a souhlasí, že nižší sleva by neodpovídala spravedlivému řešení vzhledem k okolnostem projednávané věci. Zejména nelze přitakat žalované, že by sleva z kupní ceny měla odpovídat výhradně nákladům na odstranění vad, tedy částce 84 500 Kč. Naopak je nutno taktéž zohlednit, že nemovitosti byly nabízeny ve stavu po celkové rekonstrukci, což byl jeden z důvodů, proč je žalobkyně koupila, neboť nechtěla řešit i vzhledem k věku jakékoliv opravy. Žalobkyně nemovitosti koupila za účelem bydlení, a ačkoliv vady nebránily užívání domu, přesto vyžadovaly opravy, aby v budoucnu nezpůsobily významnější problémy. Odvolací soud současně nemá námitky proti úvaze soudu prvního stupně, který při určení přiměřené slevy z kupní ceny uvažoval náklady na opravu vad vzhledem k ceně obvyklé a k ceně sjednané mezi účastníky a svůj postup řádně odůvodnil. Pokud žalovaná nesouhlasí se zjištěnou obvyklou cenou nemovitostí, je třeba zdůraznit, že byla určena na základě znaleckého posudku, proti němuž žalovaná nevznesla žádné relevantní námitky. Odvolací soud tedy shrnuje, že soud prvního stupně nepochybil, pokud vzhledem ke všem okolnostem případu stanovil přiměřenou slevu z kupní ceny na částku 117 857 Kč.

12. Odvolací soud shledal jako správný taktéž výrok III napadeného rozsudku, jímž soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení. Je třeba zdůraznit, že podle § 142 o. s. ř. je základním pravidlem pro přiznání náhrady nákladů řízení úspěch ve věci. Je pravdou, že v tomto případě byla žalobkyně úspěšná toliko částečně, neboť její žalobě bylo vyhověno co do částky 117 857 Kč a ve zbývajícím rozsahu 382 143 Kč byla žaloba zamítnuta, soud prvního stupně však správně aplikoval § 142 odst. 3 o. s. ř., dle něhož může soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, pokud rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. V projednávané věci byla předmětem sporu přiměřená sleva z kupní ceny, tedy s ohledem na výše citovanou judikaturu se výsledně přiznaná částka zjevně odvíjela od úvahy soudu. Soud prvního stupně proto nepochybil, pokud žalobkyni přiznal plnou náhradu nákladů řízení, jejíž výši taktéž správně vypočetl. Na této skutečnosti nemůže nic změnit, pokud žalobkyně v průběhu řízení nepřistoupila na uzavření smíru, neboť smír je z podstaty věci dobrovolný a jeho odmítnutí nemůže být důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení. Ve zbytku odvolací soud neshledal, že by žalobkyně svým jednáním zavinila vznik nákladů řízení, které by měla nést v souladu s § 147 odst. 1 o. s. ř.

13. S ohledem na vše výše řečené odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil podle § 219 o. s. ř., a to jak ve výroku I ve vztahu k napadené částce 33 357 Kč (117 857 – 84 500) s příslušenstvím, tak v akcesorickém výroku III o náhradě nákladů řízení. V části výroku I, jímž bylo rozhodnuto o částce 84 500 Kč s příslušenstvím, zůstal rozsudek soudu prvního stupně odvoláním žalované nedotčen, a v tomto rozsahu tak samostatně nabyl právní moci (§ 206 o. s. ř.).

14. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. a procesně úspěšné žalobkyni byla přiznána jejich plná náhrada. Tyto náklady sestávají z nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 8 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 advokátního tarifu z tarifní hodnoty ve výši 33 357 Kč, tj. odměna za dva úkony právní služby po 2 460 Kč (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu) spolu se dvěma paušálními náhradami výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Odměna advokáta se dále zvyšuje o částku 1 222,20 odpovídající dani z přidané hodnoty ve výši 21 % (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem náklady odvolacího řízení žalobkyně činí 7 042,20 Kč.

15. Lhůta k plnění a místo plnění jsou stanoveny dle § 160 odst. 1 v části věty před středníkem o. s. ř. a § 149 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 211 o. s. ř. Proti tomuto rozhodnutí v části týkající se věci samé je dovolání přípustné podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř. a lze je podat do dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu prostřednictvím soudu prvního stupně, jestliže rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. V části týkající se výroku o nákladech řízení není dovolání přípustné.