30 C 100/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Zatloukalovou ve věci žalobkyně: tituly před jménem. Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem tituly před jménem. Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku částka s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky částka za dobu od datum do zaplacení, do tří dnů ode dne, kdy tento rozsudek nabude právní moci.

II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení částky částka s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky částka za dobu od datum do zaplacení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku částka, do tří dnů ode dne, kdy toto rozhodnutí nabude právní moci.

1. Žalobkyně se domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku částka s úrokem z prodlení za dobu od datum do zaplacení z titulu nárokované slevy z kupní ceny. Žalobkyně vylíčila, že dne datum uzavřela s žalovanou kupní smlouvu o prodeji a koupi nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. č. parc., jehož součástí je stavba adresa č.p. č.p., rodinný dům, a dále pozemku parc. č. č. parc., v katastrálním území adresa, za kupní cenu ve výši částka. V kupní smlouvě žalovaná (prodávající) prohlásila, že nemovité věci nevykazují ke dni podpisu smlouvy faktické vady. Smlouva zahrnuje prohlášení žalobkyně o tom, že žalobkyně byla žalovanou seznámena se stavem nemovitostí, že si nemovitosti prohlédla a že je v daném stavu kupuje. Nemovitosti byly prodávány prostřednictvím serveru webová stránka a v textu nabídky bylo zcela jednoznačně uvedeno, že se jedná o kompletně zrekonstruovaný dům. Žalobkyně oslovila znalce s žádostí o vypracování znaleckého posudku, podle jeho závěrů byly nemovitosti předražené, v dané době a lokalitě odpovídala reálná cena částka až částka. Žalovaná získala nemovitosti v dražbě v roce 2019 za částka a na příslušném úřadě není evidována žádná žádost o stavební povolení. Do domu se žalobkyně nastěhovala dne datum, téměř ihned po nastěhování začaly potíže (přestal fungovat plynový kotel, přestala téct voda), začaly se projevovat další vady a nedodělky, které žalobkyně žalované reklamovala (e-mailovými zprávami ze dne datum, datum, dopisy z prosince roku 2020 a ze srpna roku 2021), avšak bez odezvy. Žalobkyní oslovený znalec tituly před jménem jméno FO popsal jednotlivé vady týkající se vyspádování dlažby ve sprchovém koutu, osazení stříšek sloupků oplocení, osazení plynového kotle neumožňující údržbu ani výměnu kotle, absence pevného ukotvení zásuvky u plynového kotle na stěnu, nesprávného provedení styku stěn s podhledem stropu, výskytu praskliny nad dveřmi ložnice, odpadnutí konečné úpravy podhledu krovu, nedokončeného komínu, nemožnosti zkontrolovat průlez do půdního prostoru, výskytu trhliny na kontaktním zateplovacím systému, absence osazení venkovních parapetů na montážní pěnu. O všech vadách nebo o většině z nich prodávající žalovaná věděla či musela při prodeji vědět, i přesto uváděla, že nemovitosti nemají žádné faktické vady, a v rámci nabídky nemovitostí tvrdila, že jsou nemovitosti po celkové rekonstrukci. Žalobkyně již vynaložila finanční prostředky v souvislosti s odstraňováním vad a nedodělků (nejen shora popsaných) v souhrnu přesahující částka. Žalobkyně si také nechala vyhotovit kalkulaci nákladů na odstranění vad a nedodělků, náklady představují částku částka (kalkulaci provedla firma velmi levná a levněji již nelze dosáhnout na odstranění všech vad a nedodělků).

2. Žalovaná, která s žalobou nesouhlasila, se přihlásila se k uzavření kupní smlouvy ze dne datum. Podle žalované je pro posouzení věci nerozhodné, jak byly prodávané nemovitosti popisovány realitním makléřem (zprostředkovatelem koupě a prodeje) jméno FO, kterému se de facto svěřili do péče oba účastníci sporu a jehož výroky nemohou účastníky zavazovat. Výroky realitního makléře o kompletně zrekonstruovaném domě ustupují do ústraní, jelikož před samotným podpisem rezervační smlouvy byla žalobkyně na osobní prohlídce, vše si důkladně prošla, na základě prohlídky se rozhodla podepsat rezervační smlouvu a následně byla uzavřena smlouva kupní obsahující prohlášení žalobkyně o seznámení se se stavem nemovitostí a prohlášení žalované o tom, že ke dni podpisu neexistují faktické vady. Na žádost žalobkyně došlo k dřívějšímu předání nemovitostí oproti sjednanému termínu, jednalo se o vstřícný krok žalované. Předávací protokol stvrzující předání a převzetí dne datum byl žalobkyní podepsán v prostorech nemovitostí, a tedy žalobkyně měla možnost si nemovitosti minimálně dvakrát prohlédnout, měla znovu také prostor k vyjádření se ke stavu nemovitostí, žalobkyně nemovitosti převzala bez jakékoliv výtky. Žalovaná zpočátku řešila reklamaci odtoku ve sprchovém koutu (řemeslník, kterého zajistila žalovaná, především doporučil, aby si žalobkyně po koupeli psa vyčistila odpad) a reklamaci kotle, další „reklamace“ přicházely téměř po roce od předání nemovitostí a pochopitelně řešeny nebyly. Žalovaná také žalobkyni vytkla, že neuvádí, z čeho usuzuje, že vytýkané vady jsou skryté, zda vznikly před nebo po přechodu nebezpečí škody na věci. Žalovaná také v žalobě postrádala zdůvodnění (výpočet) výše požadované slevy z kupní ceny v částce částka.

3. Ve vztahu k charakteru koupě (a potřebě posouzení, zda se jednalo o spotřebitelskou koupi) žalovaná doplnila, že (ke dni datum) byla vlastníkem několika nemovitých věcí, které koupila za účelem dosažení zisku prostřednictvím krátkodobých či dlouhodobých pronájmů, od roku 2024 také žalovaná vlastní a provozuje parkovací plochy. Žalovaná ke dni datum dlužila z titulu poskytnutých úvěrů, jimiž financovala nákupní ceny nemovitých věcí, které vlastní, a to cca částka. Někdy se žalovaná nevyhnula nutnosti prodat některou vlastněnou nemovitou věc za účelem vyrovnání cash-flow a plnění svých finančních povinností, o takový případ šlo i v případě prodeje nemovitostí žalobkyni. Žalovaná je byla nucena prodat za účelem splacení úvěrových dluhů. Prodej nemovitostí žalobkyni nebyl soustavnou činností za účelem dosažení zisku či výdělku, ale za účelem akutní potřeby umoření dluhu, z čehož žalovaná dovodila, že nejednala jako podnikatelka.

4. Ve věci bylo poprvé rozhodnuto rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne datum, č.j. číslo jednací, kterým soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku částka s nárokovaným příslušenstvím v podobě úroku z prodlení.

5. K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne datum, č.j. číslo jednací rozsudek soudu prvního stupně zrušil věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, současně v dalším řízení měl věc projednat a rozhodnout soud v jiném obsazení, tj. jiným samosoudcem (ust. § 16a odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“).

6. Podle pokynu soudu odvolacího se měl soud nalézací uplatněnými vadami zabývat jednotlivě a posoudit naplnění podmínek odpovědnosti za vady a existenci práv z takové odpovědnosti plynoucích. Při právním hodnocení měl soud brát zřetel na to, že s ohledem na datum uzavření kupní smlouvy se právní poměry účastníků řídí ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) ve znění účinném do 5. 1. 2023 (s odkazem na přechodné ustanovení v čl. IV. bodu 1. zákona č. 374/2022 Sb., dle kterého se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, řídí zákonem č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona). Odvolací soud vyložil, že se tedy neuplatní mj. domněnka dle § 2129 odst. 3 o. z., ve znění zákona č. 374/2022 Sb. Odvolací soud rovněž vymezil, že bude-li právní vztah účastníků opětovně posouzen jako vztah spotřebitelský, soud nemá opomenout, že na takový vztah je nutno aplikovat také ust. § 2158 a násl. o. z., ve znění účinném do 5. 1. 2023, kdy se mj. neuplatní ustanovení § 2103 o. z., ale je nutno aplikovat § 2170 o. z., ve znění účinném do 5. 1. 2023. Pokud by žalovaná setrvala na svých námitkách včasného neoznámení vad, měl se soud zabývat též tím, zda žalované právo na takové námitky dle § 2112 odst. 2 věty druhé o. z. náleží, a to zejména s ohledem na tvrzení o provedené rekonstrukci nemovitostí.

7. Z důkazů v řízení provedených soud učinil následující skutková zjištění:

8. Z kupní smlouvy datované datum soud zjistil, že žalobkyně (kupující) a žalovaná (prodávající) dne datum písemně ujednaly náležitosti smlouvy kupní a obsah vzájemných práv a povinností v souvislosti s prodejem a koupí nemovitých věcí – pozemku parc. č. č. parc., jehož součástí je stavba č.p. č.p., rodinný dům, a pozemku parc. č. č. parc., v katastrálním území adresa (dále také jen „Předmět koupě“). Smluvní strany dohodly kupní cenu ve výši částka. Listina zahrnuje prohlášení žalobkyně o tom, že byla žalovanou seznámena se stavem Předmětu koupě, že si Předmět koupě prohlédla a v tomto stavu jej kupuje. Dále listina zahrnuje prohlášení žalované o tom, že žalobkyně bere na vědomí, že Předmět koupě nevykazuje faktické vady. Smluvní strany ujednaly, že bez jiné dohody a za splnění podmínky vyplývající ze samostatně uzavřené úschovní smlouvy předá žalovaná Předmět koupě žalobkyni do datum, s tím, že při předání Předmětu koupě bude o předání a převzetí sepsán protokol zachycující mj. popis stavu Předmětu koupě. Bylo také ujednáno, že dnem předání přejde na žalobkyni nebezpečí škody na Předmětu koupě.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu datum, list vlastnictví hodnota, katastrální území adresa soud zjistil, že právní účinky zápisu vkladu vlastnického práva k Předmětu koupě ve prospěch žalobkyně nastaly ke dni datum, zápis byl proveden dne datum.

10. Podle protokolu o předání nemovitostí do užívání, žalobkyně od žalované převzala Předmět koupě dne datum. Podpisem protokolu žalobkyně potvrdila, že si Předmět koupě prohlédla a přebrala do užívání. Podle obsahu protokolu žalobkyně žalované nevytýkala jakékoliv nedostatky Předmětu koupě.

11. Podle předávacího protokolu listin k nemovitosti, žalobkyně dne datum od žalované převzala také (mimo jiné) zprávu o revizi plynového zařízení, protokol č. hodnota o zkoušce těsnosti a pevnosti plynovodu a zprávu o revizi spalinové cesty.

12. Podle výtisku náhledu internetové prezentace nabídky na koupi Předmětu koupě na serveru webová stránka, který byl pořízen dne datum, Předmět koupě byl ke dni datum (s aktualizací provedenou dne datum) veřejně inzerován tak, že se jedná o dům kompletně zrekonstruovaný, jedná se o příjemné místo k bydlení, ve stavu „novostavba“.

13. Podle usnesení o příklepu ze dne datum, č.j. číslo jednací, soudní exekutor tituly před jménem jméno FO, Exekutorský úřad Anonymizováno Chomutov udělil žalované coby vydražiteli příklep na vydražených nemovitých věcech (Předmětu koupě) za nejvyšší podání částka.

14. Podle potvrzení o zaplacení nejvyššího podání, žalovaná dne datum zaplatila nejvyšší podání.

15. Ze znaleckého posudku č. hodnota, zpracovaného tituly před jménem jméno FO, soudním znalcem pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné soud zjistil, že žalobkyně zadala a soudní znalec tituly před jménem jméno FO dne datum vypracoval znalecký posudek za účelem zadokumentování a posouzení skutečného provedení „Kompletně zrekonstruovaného rodinného domu adresa“ v adresa, resp. posouzení provedení stavby v souvislosti s plánovaným právním úkonem žalobkyně. Znalec Předmět koupě prohlédl dne datum za účasti žalobkyně. Znalec popsal celkem deset „bodů nutných k opravě“, s nimiž žalobkyně v tomto řízení ztotožňuje vytýkané vady Předmětu koupě (k nimž vztahuje požadavek na slevu z kupní ceny ve výši částka), a to: (nedostatek 1) vyspádování celé dlažby ve sprchovém koutu bylo provedeno v jednotném spádu, tedy i voda nacházející se v prostoru mezi stěnou a odtokovým žlábkem neodtékala směrem do žlábku, ale odtékala směrem ke stěně; jelikož voda nemohla odtékat do odtokového žlabu, podtékala i skleněnou stěnu oddělující sprchový kout a odtékala i do míst pod umyvadlem (dlažba nebyla vyspádována tak, aby voda odtékala do odtokového žlabu) – podle znalce bylo nutné poslední dlaždice u odtokového žlabu vybourat a nově položit; (nedostatek 2) osazení plynového kotle (odděleného výškově přesazenou přepážkou) neumožňovalo jeho údržbu ani výměnu, zásuvka u plynového kotle nebyla pevně ukotvena na stěnu – podle znalce bylo nutné odbourat a snížit dělící stěnu, provést nová dvířka a osadit pevně zásuvku na stěnu; (nedostatek 3) nebyl správně proveden styk stěn s podhledem stropu, namísto zatmelení vzniklé spáry silikonovým nebo akrylátovým tmelem byl spoj proveden pouze omítkou, což ve výsledku vedlo k existenci trhlin mezi stěnou a podhledem stropu – podle znalce bylo třeba spojení stěn a podhledu stropu zatmelit akrylátovým tmelem; (nedostatek 4) nad dveřmi v ložnici byla prasklina - zřejmě pod omítku nebyla použita armovací tkanina (perlinka) a podle znalce bylo nutné na poškozeném místě odstranit omítku, na nosné prvky stěny nalepit armovací tkaninu a provést novou omítku, poté vymalovat celou stěnu ložnice; (nedostatek 5) konečná úprava podhledu krovu odpadla – podle znalce bylo nutné ještě držící podhled krovu odstranit a celé podhledy provést znovu (rozhodnout se pro jiné, trvanlivější řešení); (nedostatek 6) komín nebyl dokončen, chyběla finální úprava nadstřešní části komínu, oplechování nebylo provedeno dle ČSN 73 3610 – podle znalce bylo třeba nadstřešní část komínu dokončit a prostup komínu střechou bylo třeba zabezpečit podle ČSN 73 3610; (nedostatek 7) nebylo možné zkontrolovat průlez do půdního prostoru, jednak z hlediska možnosti jeho otevření, jednak z hlediska velikosti, znalec doporučoval velikost otvoru minimálně 550 mm x 780 mm s otevírám pravé anebo levé, ne vyklápěcí; (nedostatek 8) na kontaktním zateplovacím sytému se objevovaly trhliny, zřejmě při použití armovací tkaniny (perlinka) nebyla dodržena ustanovení ČSN 73 29201 – podle znalce bylo třeba na poškozených místech odstranit omítku, na zateplovací materiál nalepit armovací tkaninu a provést novou omítku, poté natřít celou stěnu; (nedostatek 9) na provedených sloupcích oplocení chybělo osazení stříšek – podle znalce bylo nutné na všechny sloupky osadit stříšky; (nedostatek 10) venkovní parapety nebyly osazeny na montážní pěnu – podle znalce bylo nutné venkovní parapety demontovat, položit do montážní pěny a provést konečné zapravení boků a čel u oken silikonovým tmelem.

16. Podle vyjádření soudního znalce tituly před jménem jméno FO ze dne datum, obvyklá cena Předmětu koupě k období 4. čtvrtletí roku 2020 činila částka až částka, k čemuž znalec dospěl po porovnání cen nabízených srovnatelných nemovitostí kompletně zrekonstruovaných či nových.

17. Podle žalobkyní doložených výtisků náhledu e-mailové komunikace: - v listopadu roku 2020 žalobkyně kontaktovala realitního makléře jméno FO, stěžovala si na slabý proud vody a na odtok ve sprše (voda zatékala na druhou stranu do zdi), a dále na to, že se musí v koupelně vybourat část zdi zakrývající spodní část kotle; - v září roku 2021 žalobkyně odeslala jednateli žalované seznam nedodělků s částí písemného znaleckého posudku vypracovaného tituly před jménem jméno FO, e-mailová zpráva nebyla doručena z důvodu plné schránky příjemce.

18. Písemností ze dne datum žalobkyně žalované vytkla, že dům jí byl prodán jako kompletně zrekonstruovaný, avšak kromě již dříve uplatněných vad se objevily další, odpadávala omítka z podhledů. Podle výtisku náhledu e-mailové zprávy ze dne datum, žalobkyně uvedeného dne odeslala písemnost žalované.

19. Podle kalkulace nákladů ze dne datum, žalobkyně si nechala nacenit opravy Předmětu koupě od jméno FO na částku částka (náklady na práci a materiál, tj. perlinka, silikonová omítka, stěrkovací hmota, fasádní pěna, parapety, lišty, profily).

20. Z výzvy ze dne datum soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně písemností ze dne datum (a odeslanou dne datum podle výtisku náhledu dat odeslané datové zprávy – ID zprávy hodnota) vytkl žalované vady popsané ve shodě se závěry soudního znalce tituly před jménem jméno FO s tím, že žalobkyně nárokuje slevu z kupní ceny ve výši částka ve lhůtě do datum. Současně seznamoval žalovanou se závěry písemného znaleckého posudku vypracovaného tituly před jménem jméno FO a s fakturami za opravy.

21. Dopisem ze dne datum je prokázáno, že žalovaná prostřednictvím právního zástupce zareagovala na výzvu ze dne datum, uplatněné vady odmítla s tím, že žalobkyni nároky z vad nepřísluší a že předáním nemovitosti na žalobkyni přešlo nebezpečí škody na věci.

22. Podle znaleckého posudku č. hodnota, vypracovaného tituly před jménem jméno FO, soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a dále v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, za účelem posouzení vad a vyčíslení nákladů na jejich odstranění na Předmětu koupě, soud zjistil následující: Znalec tituly před jménem jméno FO měl za úkol vyjádřit se k jednotlivým vadám uvedeným ve znaleckém posudku č. hodnota zpracovaným znalcem tituly před jménem jméno FO, měl uvést, zda vady uvedené ve znaleckém posudku se mohou považovat za vady, a pokud ano, zda se jednalo o vady, které bylo možné při běžné prohlídce nemovitosti odhalit; v případě vad, které nebylo možné odhalit při běžné prohlídce nemovitosti, měl znalec uvést, zda tyto existovaly již při přechodu nebezpečí škody na věci, tedy ke dni datum, a dále sdělit, zda vady znemožňují nebo významně omezují užívání nemovitosti. Znalec měl také za úkol, aby se vyjádřil ve vztahu k vadám uvedeným ve znaleckém posudku tituly před jménem jméno FO, jaký mohly tyto mít vliv na kupní cenu Předmětu koupě, respektive jaká by mohla být sleva z kupní ceny. Znalec měl také vyčíslit náklady na odstranění všech vad uvedených ve znaleckém posudku bez ohledu na skutečnost, zda se všechny tyto náklady odrazí ve slevě z kupní ceny. V případě nedostatku 1 znalec tituly před jménem jméno FO dovodil, že se jedná o vadu, kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat běžným odzkoušením odtoku vody při spuštění sprchy. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, je třeba předláždit část podlahy s nesprávným spádováním, před opětovným položením dlažby je třeba aplikovat tekutou hydroizolaci po celé odkryté ploše a dlažbu je třeba položit do správného spádu a řádně zaspárovat. Náklady na odstranění nedostatku 1, tj. opravu spádování dlažby ve sprchovém koutu, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 2 vycházel znalec z toho, že podle sdělení objednatele posudku (tj. žalované) byl v daném stavu kotel zrevidován oprávněnou osobou a na kotel byla následně vystavena revizní zpráva, tedy nejedná se o vadu bránící běžnému užívání plynového zařízení a vadou je v tomto případě pouze nedostatečně osazená elektrická zásuvka - jedná se o vadu (nedostatečně přichycená zásuvka), kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat běžnou kontrolou kupujícím. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, zásuvku je třeba osadit oprávněnou osobou na pevný podklad na běžně přístupném místě. Náklady na odstranění nedostatku 2, tj. osazení zásuvky na pevný podklad, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 3 se jedná o vadu, kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat za podmínky, že se již vyskytovala. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, trhliny je třeba vyčistit a zatmelit vhodným akrylátovým tmelem. Náklady na odstranění nedostatku 3, tj. zatmelení trhlin na styku vnitřní stěny s podhledem, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 4 se jedná o vadu, kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat za podmínky, že se již vyskytovala. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy., trhlinu je třeba vyčistit a zatmelit vhodným omítkovým tmelem. Náklady na odstranění nedostatku 4, tj. zatmelení trhliny v omítce, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 5 (střešní podhled provedený standardně z OSB desek má z části odpadlou finální vrstvu, důvodem je pravděpodobně nedodržení technologického postupu na těchto podhledových plochách, kdy nebyl vytvořen dostatečný adhézní můstek mezi podkladem a finální vrstvou střešního podhledu) se jedná o vadu, kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat za podmínky, že se již vyskytovala. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, při opravě odpadlé finální vrstvy je třeba zajistit dostatečnou adhezi mezi podkladem a finální vrstvou, při opravě je nutné použít lešení nebo lehkou plošinu, pokud zbývající část podhledu drží, není třeba ji odstraňovat. Náklady na odstranění nedostatku 5, tj. přichycení finální pohledové vrstvy podhledu, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 6 se jedná o vadu (tzv. nedodělek), kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, v rámci doomítnutí zdiva komínu je vhodné prověřit, případně opravit i oplechování, při zajištění vstupu pracovníků na střechu např. po žebříku není nutné při stavebních pracích používat lešení nebo lehkou plošinu. Náklady na odstranění nedostatku 6, tj. omítnutí nadstřešního zdivá komínu, kontrola a drobná oprava oplechování, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 7 znalec uvedl, že se pravděpodobně nejedná o plnohodnotný vstup (průlez) na půdu, ale pouze o větrací a revizní otvor, čemuž nasvědčuje i fotodokumentace v příloze znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO, pro takové otvory nejsou požadovány rozměrové parametry, které by umožňovaly komfortní vstup; podle znalce tituly před jménem jméno FO se nejedná o vadu, vzhled a parametry otvoru byly zřejmé při předání a převzetí stavby. V případě nedostatku 8 znalec uvedl, že lokální výskyt trhlinek omítky kontaktního zateplovacího systému je způsobený pravděpodobně nedodržením technologického postupu v konkrétním místě fasády, jedná se o vadu, kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat za podmínky, že se již vyskytovala. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, trhlinky je třeba vyčistit a zatmelit vhodnou sanační omítkovou hmotou, nejtenčí vlásečnicové trhliny postačí zaretušovat (přetřít) fasádní barvou o stejném odstínu jako je fasáda, fasádu je vhodné dále sledovat, v rámci následné údržby je vhodné po několika letech natřít fasádu novým nátěrem, který v případě výskytu zakryje a zatmelí i ty nejmenší vlásečnicové trhlinky. Náklady na odstranění nedostatku 8, tj. vyčištění a zatmelení trhlinek zateplovacího systému fasády, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 9 se jedná o vadu (tzv. nedodělek), kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, na stávající betonové plotové sloupky je třeba osadit typové krycí betonové díly za použití běžného stavebního mrazuvzdorného lepidla. Náklady na odstranění nedostatku 9, tj. osazení typových betonových krycích dílů, znalec odhadl na částka. V případě nedostatku 10 se jedná o vadu, kterou ke dni předání a převzetí bylo možné identifikovat. Vada je odstranitelná běžnými stavebními postupy, uvolněné parapety je třeba přichytit na montážní pěnu, fasádu kolem parapetů zapravit sanační fasádní hmotou, dotmelit spáry a případně zatřít (zaretušovat) fasádní barvou, pokud však venkovní parapety, přichyceny původním alternativním způsobem, dostatečně drží, není vhodné je násilím odtrhávat, je lepší je ponechat a v rámci běžné údržby sledovat jejich další stav. Náklady na odstranění nedostatku 10, tj. přichycení parapetů na montážní pěnu včetně zapravení omítky a zatmelení, znalec odhadl na částka. Náklady na odstranění nedostatků 1 až 6 a 8 až 10 znalec odhadl v celkové výši částka. Podle znalce žádná z popsaných vad neznemožňuje ani významně neomezuje užívání rodinného domu v souladu s vyhláškou o technických požadavcích na stavby č. 268/2009 Sb., konkrétně § 8. Znalec tituly před jménem jméno FO určoval cenu jednotlivých stavebních prací a dodávek tak, že vycházel z tržních cen stavebních prací a materiálu na Znojemsku ke dni datum, cena práce byla stanovena na základě předpokládaného počtu hodin nutných k odstranění dané vady, průměrná hodinová zúčtovací sazba byla vzhledem k typu, náročnosti a odbornosti prací stanovena na částka včetně DPH.

23. Soud znalce tituly před jménem právnická osoba vyslechl, znalec se beze zbytku ztotožnil s předchozími závěry písemného posudku. Ve vztahu k nedostatku 3 znalec doplnil, že se jedná o poměrně častou, běžnou závadu, dochází k rozdílném pnutí dvou materiálů, odstranění je jednoduché, jedná se o estetickou vadu, která, pokud by se neřešila, by mohla v budoucnosti způsobit i větší komplikace (vstup vlhkosti do konstrukce). Obdobně se znalec vyjádřil i k nedostatku 4, když se dělají nové omítky, může se stát, že se objeví někde vlásečnicová trhlinka, délka byla podle fotografie pořízené tituly před jménem jméno FO asi 70 cm, tedy podle znalce tituly před jménem jméno FO se jednalo o lokální trhlinku, kterou lze snadno odstranit, jedná se o estetickou záležitost. V případě nedostatku 5 se v případě, že se nedostatek odstraní v počáteční fázi, může jednat toliko o estetický nedostatek, v případě, že by se údržba zanedbala, třeba několik let, mohou vzniknout navazující závady, neboť se do konstrukce podhledu (a střechy) může dostávat vlhkost. U nedostatku 6 se jedná také o nedostatek estetický, ale také jde o budoucí životnost konstrukce komínkového tělesa (nikde není napsáno, že komín musí být omítnutý, ale pokud je omítnutý, je to pro konstrukci lepší). Ve vztahu k nedostatku 7 znalec doplnil, že v půdním prostoru zřejmě ani není průchodná výška, otvor dle popisu tituly před jménem jméno FO vnímá znalec tituly před jménem jméno FO jako spíše nouzový vlez, nikoliv vstup do půdního prostoru, který by byl uživatelný např. pro věšení prádla. V případě nedostatku 8 a vad na fasádě, tyto vady jsou jedny z nejčastějších menších vad, nemělo by ke vzniku trhlinek docházet, pokud se vyskytnou, je na uživateli, aby se k tomu postavil čelem a v podstatě jednoduchým zásahem je odstranil. V případě nedostatku 9 se podle znalce jedná o nedodělek, viditelný na první pohled a logicky by se měl odrazit v ceně, jedná se o nedostatek jednoduše řešitelný, jedná se o estetický nedostatek, který, pokud se neřeší, tak s postupem času může mít za důsledek i další vady (zatéká do konstrukce sloupku, pokud to není řešeno v rozumné době, tak může docházet do budoucna k poškození). V případě nedostatku 10 jde o to, že standardně se venkovní parapety osazují na montážní pěnu, místo ní se dá použít i lepidlo, což nemusí být špatný postup, problém je, pokud se parapet uvolní. Dále znalec vypověděl, že podle dostupné fotodokumentace stavba prošla rekonstrukcí, sám by nepoužil pojem kompletní rekonstrukce (těch je podle znalce „jako šafránu“, znalec by musel stavbu vidět, aby podrobněji posoudil, co vše bylo zrekonstruováno), ale všechny zásadní konstrukce, zařízení, byly zrekonstruovány. Na dotaz žalobkyně, proč se znalec spokojil se zadáním posudku žalovanou a netrval na tom, aby sám nemovitosti prohlédl, znalec vysvětlil, že ke koupi mělo dojít v roce 2020, osloven byl v roce 2024, rozsah a popis nedostatků měl k dispozici prostřednictvím posudku tituly před jménem jméno FO, který obsahoval i kvalitní fotodokumentaci. Vlastní prohlídku proto vyhodnotil jako nadbytečnou, a to i z důvodu, že se měl vyjadřovat pouze k vadám, které specifikoval tituly před jménem jméno FO, neměl za úkol zjišťovat případné další vady nebo nový stav nemovitostí v roce 2024. Znalec měl za to, že požadavku na slevu ve výši částka z kupní ceny ve výši částka by musely odpovídat závažné poruchy Předmětu koupě, v roce 2020 (podle tehdejších cenových úrovní) považuje znalec za „férovou“ slevu v částce částka, za které bylo možné nedostatky opravit.

24. Žalobkyně vypověděla, že v roce 2020 prodala svůj byt a chtěla si pořídit malý rodinný domek se zahrádkou na dožití. Nemovitosti našla na serveru webová stránka, zaujalo ji, že dům je kompletně zrekonstruovaný, neboť vzhledem k svému věku nechtěla již nic řešit, pouze se nastěhovat. Oslovila realitního makléře a dostavila se na prohlídku. Jednalo se o dobu tzv. lockdownů v souvislosti s pandemií covid 19, bylo to vzhledem k jejímu zdravotnímu stavu složité. V den prohlídky silně pršelo, na místě byl realitní makléř jméno FO a jednatel žalované, dům si prohlédla, všimla si chybějící branky, tuto jednatel žalované okamžitě dočasně vyřešil prozatímní náhradou. To bylo před podpisem kupní smlouvy. Dům se jí líbil a krom chybějící branky si ničeho nevšimla. Když po nastěhování řešila nefunkční stav koupelny a zavolala řemeslníky, zjistili špatné vyspárování podlahy, při kopání zjistili, že dům nemá základovou desku, dlažba byla bez podkladu položena na hlínu, není tam ani štěrk, dále řemeslníci našli na vodovodním potrubí hřebík, takto byla vodoinstalace vyřešena, do doby výslechu žalobkyně soudem byla koupelna rozkopaná a nemohla být používána. I terasa vypadala při prohlídce normálně, později však žalobkyně začala zakopávat o dlaždice, řemeslníci zjistili, že i tato dlažba byla položena na hromadu hlíny bez podkladu. V polovině roku 2021 začala opadávat ve vnitřku domu omítka a v ložnici se objevila ve zdi trhlina, touto škvírou foukalo zvenku do místnosti. To už žalobkyně ztratila trpělivost a oslovila znalce z oboru stavebnictví tituly před jménem jméno FO, postupně vady reklamovala, nejprve u realitního makléře, posléze přímo u jednatele žalované. Nikdo od žalované se nepřišel na dům a zahradu podívat, po podpisu kupní smlouvy je žalobkyně nezajímala. V celém domě je omítka, která nebyla položena na podkladovou vrstvu (perlinku), nebyly dodrženy základní technologické postupy, celá stavba domu nemá základovou desku. Žalobkyně jako laik nemohla tyto vady odhalit při prohlídce a převzetí domu. Znalec ji upozornil na nedodržení dalších technických norem, např. pokud jde o komín. Žalobkyně musí vady postupně odstranit a ví, že to budou nemalé výdaje, které jí chybí.

25. Účastníci nebrojili proti pravosti a správnosti listin provedených k důkazu (těch shora uvedených) a v řízení ani nevyšly najevo skutečnosti, které by zavdávaly příčinu k jakýmkoliv pochybnostem o pravosti a věrohodnosti důkazů.

26. Při hodnocení důkazů znaleckými posudky se soud držel toho, že hodnotí znalecký posudek jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., není však oprávněn přezkoumávat odborné závěry znalce. Zkoumá tedy přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti, logického odůvodnění vyslovených závěrů a koherence s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem spočívá v uvážení, zda jsou závěry posudku náležitě odůvodněny a podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2020, sp. zn. 29 Cdo 1306/2019).

27. Soud nemá na podkladě obsahu písemného posudku zpracovaného znalcem tituly před jménem jméno FO pochybnosti o jeho věcné správnosti a potřebné vypovídací hodnotě, pokud jde o zjištění a popis jednotlivých nedostatků (nedostatky 1 až 10), k nimž žalobkyně v tomto řízení vztahovala požadavek na poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši částka. Proti jednotlivým zjištěním nebrojila ani žalovaná, lišil se její náhled na to, zda se v případě jednotlivých zjištěných nedostatků jedná či nejedná o vady Předmětu koupě zakládající odpovědnost žalované z titulu vadného plnění.

28. Znalecký posudek zpracovaný k žádosti žalobkyně tituly před jménem jméno FO se stal jedním z podkladů pro zpracování znaleckého posudku znalcem tituly před jménem jméno FO. Ani ve vztahu ke znaleckému posudku zpracovanému tituly před jménem jméno FO nemá soud pochybnosti o jeho věcné správnosti. Znalec tituly před jménem jméno FO v rámci výslechu soudem obhájil písemný posudek v tom smyslu, že byl schopen přesvědčivě a logicky reagovat na položené dotazy. Na přesvědčivosti znaleckého posudku, který si nechala zpracovat žalovaná, neubírá ničeho skutečnost, že znalec tituly před jménem jméno FO neprovedl prohlídku Předmětu koupě. Nejednalo se o jeho opomenutí či nedůslednost, znalec logicky vysvětlil důvody, pro které neměl potřebu provádět prohlídku Předmětu koupě (soud s vysvětlením znalce souzní v tom smyslu, že pro posouzení důvodnosti žaloby není relevantní zjišťovat stav Předmětu koupě v rozsahu nesouvisejícím s vadami, k nimž žalobkyně vztahuje nárok na slevu z kupní ceny v částce částka).

29. Pokud soud učinil předmětem dokazování další důkazy, neučinil z nich další zjištění. Žádný další (do skutkových zjištění nepromítnutý) důkaz neobsahoval informace, které by kolidovaly s informacemi představujícími podstatu zjištěného skutkového základu.

30. Soud neprováděl další dokazování, byť nevyčerpal důkazní návrhy účastníků. Provedenými důkazy si soud obstaral skutková zjištění v rozsahu potřebném pro možnost učinit závěr o skutkovém stavu, věc právně posoudit a rozhodnout. Důkazy, které soud neprovedl (dvěma fotografiemi předloženými žalobkyní u jednání dne datum, přílohami podání žalobkyně na č.l. 377 a na č.l. 387, revizním znaleckým posudkem a důkazními návrhy zformulovanými v podání žalobkyně na č.l. 396), neměly potenciál přinést skutková zjištění, která by změnila závěr o skutkovém stavu, která by znamenala potřebu jiného právního posouzení či která by vedla k jiné úvaze ohledně vzniku odpovědnosti žalované za vady Předmětu koupě a navazující otázky toho, jaká přiměřená sleva z kupní ceny žalobkyni náleží.

31. Co se týče závěru o skutkovém stavu, odkazuje soud na shora uvedená dílčí skutková zjištění, která v souhrnu tvoří zjištěný skutkový stav. Z hlediska toho nejpodstatnějšího lze shrnout, že soud vzal za prokázané, že Předmět koupě, pokud se jedná o stavbu rodinného domu, byl v rámci inzerce prezentován jako kompletně zrekonstruovaný. Žalované byl v červenci roku 2019 udělen příklep v dražbě, v září roku 2019 zaplatila nejvyšší podání, přičemž tyto skutečnosti vedly k tomu, že žalovaná nabyla vlastnické právo k Předmětu koupě, a to za částku částka. O rok později, v říjnu roku 2020, žalobkyně a žalovaná ujednaly náležitosti kupní smlouvy, žalovaná projevila vůli zrekonstruovaný Předmět koupě prodat žalobkyni, žalobkyně projevila vůli Předmět koupě koupit od žalované, za ujednanou kupní cenu částka. Žalobkyně mínila nákupem uspokojit svoji bytovou potřebu. Dne datum žalobkyně Předmět koupě převzala, a to bez výhrad ke stavu Předmětu koupě. Kupní smlouva zahrnovala prohlášení žalobkyně o seznámení se se stavem Předmětu koupě, jakož i prohlášení žalované o tom, že ke dni podpisu kupní smlouvy neexistují na Předmětu koupě žádné faktické vady, přičemž toto prohlášení žalobkyně vzala na vědomí a stvrdila svým podpisem. S převzetím Předmětu koupě žalobkyně převzala také zprávu o revizi plynového zařízení a zprávu o revizi spalinové cesty (soud tak vycházel z toho, že plynový kotel příslušný odborník prohlédl a vydal revizní zprávu). V řízení nevyšlo najevo (žalovaná ostatně ani netvrdila), že by žalovaná žalobkyni upozornila na existenci nedostatků, jak je specifikoval soudní znalec tituly před jménem jméno FO (nedostatky 1 až 10 shora). Žalobkyně již na podzim roku 2020 upozorňovala na některé zjištěné nedostatky realitního makléře (činného předtím v souvislosti s koupí a prodejem Předmětu koupě mezi účastníky), v srpnu roku 2021 žalobkyně vady reklamovala u žalované. Žalobkyně si nechala zpracovat nacenění oprav, podle kterého měly náklady činit částka. V listopadu roku 2021 žalobkyně seznámila žalovanou se zjištěními znalce tituly před jménem jméno FO (nedostatky 1 až 10 dle popisu shora) a v té souvislosti uplatnila nárok na slevu z kupní ceny ve výši částka. Žalovaná nároky žalobkyně odmítla. Podle znaleckého posudku zpracovaného na žádost žalované znalcem tituly před jménem jméno FO se v případě nedostatků 1 až 6 dle popisu shora, a dále nedostatků 8 až 10 dle popisu shora, jedná o vady či nedodělky, zrekonstruovány byly zásadní konstrukce a zařízení, náklady na odstranění vad a nedodělků znalec odhadl (podle cenové úrovně roku 2020) na částku částka. Právní posouzení 32. Podle ust. § 2079 odst. 1 o. z., kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

33. Podle ust. § 419 o. z., spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

34. Podle ust. § 420 odst. 1, 2 o. z., (1) kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. (2) Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele. Podle ust. § 421 odst. 1, 2 o. z., (1) za podnikatele se považuje osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Za jakých podmínek se osoby zapisují do obchodního rejstříku, stanoví jiný zákon. (2) Má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona.

35. Žalobkyně, kupující, a žalovaná, prodávající, ujednaly náležitosti smlouvy kupní, jejímž předmětem byl prodej a koupě Předmětu koupě (ust. § 2079 odst. 1 o. z.).

36. Co se týče posouzení, zda vztah účastníků je vztahem spotřebitelským, soud vedl účastníky k tomu, aby tvrdili a prokázali skutečnosti, které povedou k závěru o charakteru vztahu účastníků.

37. Z toho, co na výzvu soudu doplnila žalovaná (a co není výsledky provedeného dokazování zpochybněno), je zřejmé, že žalovaná za účelem potřeby umoření dluhu prodala Předmět koupě žalobkyni, uzavřela kupní smlouvu související s vlastní obchodní činností (ust. § 420 odst. 2 o. z.). Podle důvodové zprávy k ust. § 420 až 422 o. z. je účelem právní úpravy, aby pojem podnikatele byl při ochraně spotřebitele vykládán konformně s evropským právem, kdy spotřebitel musí být chráněn i v případech, kdy se ocitne v právním styku s osobou, pro niž není kritérium zisku významné, např. při poskytování veřejné služby nebo při obecně prospěšné činnosti (např. při provozu nemocnic, veřejné dopravy, při provozování veřejně prospěšných ústavů) osobami, které ve vztahu k této činnosti statut podnikatele nemají, např. proto, že náležejí do veřejného sektoru. Z toho, co vyšlo v řízení najevo, nelze než dovodit, že žalovaná, podnikatelka, jednala jako podnikatelka i v souvislosti s prodejem Předmětu koupě žalobkyni. Kritérium zisku bylo u žalované v souvislosti s dotčenou transakcí zjevně významné. K takovému závěru soud vedlo to, že žalovaná vydražila Předmět koupě za cca pětinu toho, co o rok později ujednala jako kupní cenu, po provedení rekonstrukce, aniž by v tomto řízení např. přednesla, že se prodejem zbavovala nepotřebného majetku, že nemovité věci nabyla za účelem jejich déledobého držení a příjmu z nájmu apod. (jako v případě jiných nemovitých věcí, jak žalovaná v tomto řízení popsala), že se z určitých (jakých konkrétních) důvodů nejednalo o situaci, kdy podnikatelka úplatně nabude do vlastnictví nemovitosti patrně určené k rekonstrukci, zrekonstruuje je a v podstatě obratem (s přihlédnutím k časové náročnosti provedené rekonstrukce) prodá za pětinásobek ceny, za kterou nemovitosti nabyla. Okolnosti nabytí Předmětu koupě, na to navazujícího provedení rekonstrukce a prodeje o rok později žalobkyni (za ujednanou cenu odpovídající přibližně pětinásobku toho, za co Předmět koupě žalovaná vydražila) neumožňovaly přijmout jiný závěr než takový, že žalovaná realizovala celou transakcí vlastní obchodní činnost, a tedy nebylo možné přijmout jiný závěr než závěr o spotřebitelském charakteru kupní smlouvy. Soud tedy při právním posouzení dále vycházel z toho, že se jednalo o spotřebitelskou koupi mezi prodávající podnikatelkou (žalovanou) a kupující spotřebitelkou (žalobkyní).

38. Podle ust. § 1914 odst. 1, 2 o. z., (1) kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. (2) Je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

39. Podle ust. § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

40. Podle ust. § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

41. Podle ust. § 2099 odst. 1 věta první o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

42. Podle ust. § 2161 odst. 1 o. z. (ve znění účinném do 5. 1. 2023), prodávající odpovídá kupujícímu, že věc při převzetí nemá vady. Zejména prodávající odpovídá kupujícímu, že v době, kdy kupující věc převzal, a) má věc vlastnosti, které si strany ujednaly, a chybí-li ujednání, takové vlastnosti, které prodávající nebo výrobce popsal nebo které kupující očekával s ohledem na povahu zboží a na základě reklamy jimi prováděné, b) se věc hodí k účelu, který pro její použití prodávající uvádí nebo ke kterému se věc tohoto druhu obvykle používá, c) věc odpovídá jakostí nebo provedením smluvenému vzorku nebo předloze, byla-li jakost nebo provedení určeno podle smluveného vzorku nebo předlohy, d) je věc v odpovídajícím množství, míře nebo hmotnosti a e) věc vyhovuje požadavkům právních předpisů.

43. Ust. § 2161 odst. 1 o. z. rozvíjí odpovědnost prodávajícího za vady. Prodávající odpovídá za vadu, kterou věc měla v okamžiku převzetí kupujícím, bez ohledu na to, zda o ní prodávající věděl nebo o ní vědět mohl. Je pak na prodávajícím, aby případně předložil důkaz, že rozpor se smlouvou v okamžiku dodání zboží neexistoval, a to tak, že doloží, že příčina či původ tohoto rozporu spočívají v konání či opomenutí, k nimž došlo až po dodání (HUBKOVÁ, Pavlína. § 2161 [Jakost při převzetí]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024. Dostupné na beck-online.cz).

44. Stav předmětu koupě byl objektivizován znaleckým posudkem zpracovaným tituly před jménem jméno FO a ve spojení se zjištěními vyplývajícími ze znaleckého posudku zpracovaného tituly před jménem jméno FO lze přijmout závěr o existence dílčích vad Předmětu koupě, pokud jde o nedostatky 1 až 6 dle popisu shora, a dále nedostatky 8 až 10 dle popisu shora.

45. Žalobkyně vytýkala nedostatky Předmětu koupě, konkrétně stavby určené k bydlení. Na základě skutkových zjištění obstaraných prostřednictvím obou znaleckých posudků (tj. zjištění o tom, jaké všechny nedostatky Předmět koupě vykazoval a jaký charakter a dopady jednotlivé nedostatky měly), s přihlédnutím k obecné zkušenosti, rozumným nárokům na zajištění adekvátního bydlení, bezpečného a nerušeného výkonu užívacího práva k nemovitosti určené k bydlení osob, lze vycházet z toho, že mezi obvyklé vlastnosti stavby určené k bydlení a v zájmu udržitelnosti (nezhoršování) jejího stavu patří zajištění spolehlivého odtoku vody ve sprchovém koutu (nedostatek 1), dostatečné osazení elektrické zásuvky plynového kotle (nedostatek 2), dostatečně zatmelený styk vnitřní stěny s podhledem (nedostatek 3), absence trhliny v omítce na zdivu v ložnici nad dveřmi (nedostatek 4), neodpadávající finální obklad střešního podhledu (nedostatek 5), řádné oplechování komínu (v souladu s platnými normami) a omítnutí komínového tělesa v části nad střechou (nedostatek 6), absence trhlin na kontaktním zateplovacím systému (nedostatek 8), zakončení sloupků plotu a omítnutí sloupků (nedostatek 9), jakož i řádně osazení venkovních parapetů (nedostatek 10). Znalec tituly před jménem jméno FO uvedené nedostatky zjistil, žalovaná proti jeho zjištěním nebrojila, znalec tituly před jménem jméno FO vysvětlil důvody, pro které je namístě zjištěné nedostatky odstranit.

46. Oproti tomu nelze přijmout závěr o tom, že by se jednalo o vadu v případě nedostatku 7. Velikost průlezu do půdního prostoru menší, než jaká se jevila vhodnou znalci tituly před jménem jméno FO, neznačí, že by šlo o vadu, neboť pohodlnější (větší) vstup do půdního prostoru nepatří mezi obvyklé vlastnosti stavby užívané k bydlení, za situace, kdy v řízení nebylo zjištěno, že by půdní prostor měl být užíván způsobem, který by vyžadoval lepší možnost přístupu. K uvedenému se podrobně vyjádřil znalec tituly před jménem jméno FO, jeho vysvětlení se jeví logickým a žalobkyně proti němu nepřednesla relevantní výhrady.

47. Podle ust. § 2170 o. z., ve znění účinném do 5. 1. 2023, právo z vadného plnění kupujícímu nenáleží, pokud kupující před převzetím věci věděl, že věc má vadu, anebo pokud kupující vadu sám způsobil.

48. Pro posouzení věci bylo podstatné, že žalovaná netvrdila, že by žalobkyně o jednotlivých vadách věděla (ba že by je sama způsobila). Ostatně pokud by uvedené žalovaná tvrdila, musela by skutečnosti vedoucí k uvedenému závěru nejen tvrdit, ale také prokázat. Povinností žalobkyně nebylo Předmět koupě prohlížet (takovou povinnost spotřebitel jakožto slabší smluvní strana nemá; HUBKOVÁ, Pavlína. § 2170 [Omezení práva kupujícího z vadného plnění]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace).Anonymizováno Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 2.). Nepostačí ani žalovanou dovozované, že nedostatky bylo možné zjistit. Tím se žalovaná nemohla žalobnímu nároku ubránit vzhledem ke spotřebitelskému charakteru kupní smlouvy. Žalobkyně vědomost o jednotlivých vadách nabyla až po převzetí Předmětu koupě (po přechodu nebezpečí škody na věci, k čemuž došlo dne datum), poté, co Předmět koupě prohlédl žalobkyní oslovený znalec a nedostatky identifikoval. Ust. § 2170 o. z. se má aplikovat v návaznosti na § 2103 o. z. a na základě eurokonformního výkladu pouze na skutečně zřejmé (flagrantní) nedostatky, jichž si nelze nevšimnout; právo z vadného plnění nemůže mít kupující logicky v případech, kdy o vadě (zejména zcela zjevné) věděl a s tímto vědomím věc kupoval (VÍTOVÁ, Blanka. § 2170 [Doba k odstranění vady a převzetí věci]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník. Závazkové právo. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2025. Dostupné na beck-online.cz.). O takové nedostatky, o nichž by žalobkyně věděla a s tímto vědomím Předmět koupě kupovala, se nejednalo. Žalobkyni proto náleželo právo z vadného plnění a je bez významu, zda jednotlivé vady byly zjistitelné při převzetí Předmětu koupě.

49. Podle ust. § 2100 odst. 1 věta první o. z., právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

50. V řízení nebylo (ani žalovanou) zpochybňováno, že žalovaná provedla (případně nechala provést) rekonstrukci koupelny, přitom vadné vyspádování dlažby sprchového koutu bylo příčinnou potíží s odtokem vody, dále že žalovaná nechala osadit plynový kotel, a to zjevně včetně přípravy vadně osazené elektrické zásuvky, dále že žalovaná prováděla vnitřní omítky i vnější omítky, a to včetně zateplení a osazení venkovních parapetů. Vzhledem k (žalovanou nezpochybněnému) závěru o rekonstrukci zásadních stavebních konstrukcí a zařízení zjevně žalovaná nechala provést i úpravu podhledu krovu, jakož i provedení komína a oplocení. Žalovaná se nebránila, že se rekonstrukce, kterou provedla (případně nechala provést), týkala i vyjmenovaných stavebních konstrukcí a prvků. Žalovaná nenamítala, že by některá z devíti zjištěných vad měla původ ve skutečnostech, které s předchozí rekonstrukcí nijak nesouvisí. Souvislost rekonstrukčních prací s vadami je zřejmá i ze závěrů znaleckého posudku zpracovaného tituly před jménem jméno FO. Ten jednotlivé nedostatky, které soud posoudil jako vady v právním smyslu, dával do souvislosti se skutečnostmi, které mají původ v předchozí rekonstrukci Předmětu koupě, resp. z jeho závěrů nelze usuzovat na to, že příčiny jednotlivých vad souvisí např. obecně se stářím domu (ve smyslu degradace stavebních hmot a konstrukcí v běhu času), nesprávnou údržbou ze strany žalobkyně apod., tedy s okolnostmi vně sféry žalované. Soud proto vycházel z toho (a žalovaná relevantně nezpochybnila), že zjištěné vady měl Předmět koupě při přechodu nebezpečí škody na kupující žalobkyni, byť by k jejich projevení došlo až později.

51. Podle ust. § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

52. Podle ust. § 2107 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

53. Žalobkyně zvolila právo na slevu z kupní ceny, přičemž ve vztahu k nedostatkům 1 až 10 dle popisu shora nárokovala slevu ve výši částka. Do její úvahy se zjevně promítlo (také) to, že žalobkyní oslovený řemeslník odhadoval náklady na odstranění vad v částce částka.

54. Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019 ve věci sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016), jejichž závěry jsou použitelné i za účinnosti o. z., konstatoval, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo. Ustanovení § 597 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (nyní § 2106 o. z.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost.

55. Z uvedeného je zřejmé, že pro posouzení přiměřenosti výše slevy z kupní ceny není jediným vodítkem zjištění objektivizované ceny nutných oprav, cena nutných oprav je toliko jedním z kritérií, kterou lze při úvaze soudu vyhodnotit.

56. Soud vzal do úvahy povahu a rozsah vad Předmětu koupě a v té souvislosti vyhodnotil, že žalobkyně byla postižena tím, že jí žalovaná prodala nemovitosti s řadou nedostatků, byť nemovitosti byly nabízeny k prodeji s tím, že prošly kompletní rekonstrukcí, pod čímž si žalobkyně mohla představovat (a důvodně očekávat), že nebude třeba vynakládat další výdaje (nad rámec zaplacené kupní ceny).

57. Úvahu o přiměřené slevě z kupní ceny je třeba dát do kontextu s tím, v jaké cenové hladině byla mezi žalobkyní a žalovanou ujednána kupní cena (tj. částka). Je třeba vycházet z toho, že výše kupní ceny nezohledňovala jednotlivé vady, neboť pokud by stranám kupní smlouvy, zejména žalobkyni, byla známa existence jednotlivých nedostatků, lze předpokládat, že by tomu byla přizpůsobena i výše kupní ceny.

58. Žalobkyně od žalované koupila dům, v němž podle toho, co žalobkyně v řízení uváděla (a žalovaná nezpochybňovala), hodlala žalobkyně bydlet, tedy uspokojovat svou základní potřebu. O tomto záměru žalobkyně zřejmě není nutné pochybovat, a to nejen vzhledem k tomu, že žalovaná do řízení nevnášela žádná zpochybňující tvrzení. V řízení nebylo zjištěno (účastníci netvrdili), že by žalobkyně měla více jiných možností, jak uspokojit bytovou potřebu, a to v tom smyslu, že by žalobkyně měla jiné možnosti nerušeného bydlení.

59. Na druhou stranu stav domu nebyl takový, že by žalobkyni znemožňoval jej obývat (to ostatně žalobkyně ani netvrdila), řada nedostatků měla toliko estetické dopady a otázka estetiky je, z povahy věci, otázkou subjektivního vnímání. Na podkladě zjištění, která soud učinil, nelze ani uzavřít, že by bez dalšího docházelo také k významnému snížení či vymizení funkčních vlastností jednotlivých konstrukcí a stavebních prvků. Některé vady mohou být vnímány úkorněji než jiné (problémy s odtokem vody ve sprchovém koutu se obecně mohou jevit naléhavější k řešení než kupř. potřeba napravit vadné uchycení parapetů). I původně toliko estetické nedostatky mohou přerůst do významnějších problémů, jak vysvětlil znalec tituly před jménem jméno FO, avšak z jeho vyjádření současně nevyplynulo, že by se jednalo o tak zásadní nedostatky, které by vyžadovaly urychlené a nákladné řešení v zájmu předcházení vzniku škod. Nelze tak konstatovat stav dočasného funkčního znehodnocení Předmětu koupě, žalobkyně mohla stavbu obývat, byť např. u vady vyspádování odtoku ve sprchovém koutu a potíží s odtokem vody se muselo z podstaty věci jednat o významnou komplikaci.

60. Požadavek na slevu z kupní ceny ve výši částka soud nevyhodnotil oprávněným ve smyslu přiměřenosti, a to právě při zohlednění povahy a rozsahu vad vzhledem k ceně, míry snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty a ceně nutných oprav. Žalovaná namítala neodůvodněnost požadavku na slevu právě v částce částka a soud se při snaze nalézt spravedlivé řešení ubíral i těmito úvahami:

61. V prvním kroku se soud zabýval tím, co by si zřejmě účastníci řízení (v postavení stran kupní smlouvy) ujednali, pokud by oba o vadách věděli. Soud vzal do úvahy zjištění o obvyklé ceně předmětu koupě bez vad (znalec tituly před jménem jméno FO obvyklou cenu Předmětu koupě v místě a čase uzavření kupní smlouvy odhadl na částka až částka) a uvažoval střední hodnotu odhadované obvyklé ceny, tj. částka. Pro určení obvyklé ceny předmětu koupě s vadami odečetl od částky částka objektivizované náklady na opravy, tj. částka (dle odhadu znalce tituly před jménem jméno FO), čímž dospěl k částce částka. Částka částka odpovídá obvyklé ceně Předmětu koupě po zohlednění nákladů na odstranění jednotlivých vad.

62. Poměr obvyklé ceny Předmětu koupě (částka) a obvyklé ceny Předmětu koupě po zohlednění potřeby vynaložení nákladů na odstranění vad (částka) odpovídá poměru 21:20 [částka : částka].

63. V dalším kroku soud přistoupil k tzv. relativní metodě výpočtu. Žalobkyně koupila Předmět koupě za částka, soud přenesl shora dovozený poměr (21:20) na poměry souzené věci, pokud jde o ujednanou výši kupní ceny, čímž dospěl k částce částka [částka/X = 21/20]. Tato částka zohledňuje jak skutečnost, že žalobkyně byla ochotna (a koupila) Předmět koupě za částka (ač odhadovaná obvyklá cena bez vad odpovídala střední hodnotě částka; přitom podle zásady smluvní volnosti bylo na stranách smlouvy, jak kupní cenu ujednají, bez ohledu na to, zda se jedná z pohledu trhu a cen na relevantním trhu o koupi a prodej méně či více výhodný pro tu kterou stranu kupní smlouvy, tedy zda kupující oproti cenám na trhu tzv. „přeplatí“), tak skutečnost, že Předmět koupě měl vady (které byly odstranitelné za náklady v odhadované výši částka).

64. Rozdíl mezi sjednanou (žalobkyní zaplacenou) kupní cenou a částkou odpovídající ceně, kterou by podle shora dovozeného účastníci ujednali, pokud by o vadách věděli, činí částka [částka – částka].

65. Lze tak uzavřít, že žalobkyně na kupní ceně přeplatila částka, které by průměrně rozumně uvažující osoba nebyla ochotna zaplatit, pokud by věděla o vadách Předmětu koupě, které vyžadovaly náklady na odstranění v odhadované ceně částka dle cenových úrovní roku 2020 (tehdy účastníci ujednali náležitosti smlouvy kupní, včetně kupní ceny, tehdy žalovaná plnila s vadami, a proto je správné, ve smyslu respektu k oprávněným zájmům obou stran kupní smlouvy, vycházet z tehdejších cenových hladin). Částka částka odpovídá představě spravedlivého uspořádání vzájemných práv a povinností účastníků posuzované kupní smlouvy, a to s ohledem na shora dovozená východiska, jimiž se soud řídil. Zvolené řešení odpovídá zásadám soukromého práva, zejm. zásadě slušnosti a v ust. § 3 odst. 2 o. z. výslovně zmíněné zásadě o tom, že nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží, jež má své místo a význam ve vztazích mezi subjekty soukromého práva.

66. Jelikož žalobkyně nárokovala na slevě z kupní ceny částku částka a soud dospěl k závěru o důvodnosti žaloby toliko co do částky částka, bylo třeba žalobu zamítnout co do rozdílu odpovídajícímu částce částka.

67. Pokud jde o splatnost pohledávky žalobkyně z titulu slevy z kupní ceny, vyšel soud z toho, že se jedná o pohledávku splatnou na výzvu věřitele (ust. § 1958 odst. 2 o. z.). Podle výzvy věřitele (žalobkyně) měla žalovaná (dlužník) plnit do datum. Počínaje dnem následujícím, tj. dnem datum, se žalovaná ocitla v prodlení se splněním peněžitého dluhu (ust. § 1968 o. z.) a vznikla jí povinnost zaplatit žalobkyni úrok z prodlení (ust. § 1970 o. z.). Výše úroku z prodlení se opírá o pravidlo vyjádřené v ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

68. Pro úplnost je třeba se ještě vyjádřit k obranné námitce žalované stran včasného neoznámení vad. Soud se námitkou zabýval v intencích odvolacím soudem odkazovaného ust. § 2112 odst. 2 o. z. a dospěl k závěru, že žalované právo na takovou námitku nesvědčí.

69. Podle ust. § 2112 odst. 1, 2 o. z., (1) neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. (2) K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

70. V řízení bylo zjištěno, že Předmět koupě prošel před jeho prodejem žalobkyni rekonstrukcí, kterou provedla (příp. nechala provést) žalovaná. Provedla-li žalovaná rekonstrukci zásadních konstrukcí a zařízení, jak dovodil i žalovanou oslovený znalec tituly před jménem jméno FO, pak musela vědět o skutečnostech, které s rekonstrukcí souvisí a které podle všeho byly příčinou jednotlivých vad (k tomu srov. odůvodnění v bodu 50 shora).

71. O nákladech řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., podle kterého i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. V souzené věci záviselo rozhodnutí o výši plnění na úvaze soudu (soud vlastní úvahou musel dovodit, jaká je přiměřená výše slevy z kupní ceny). Žalobkyni sice nebyla přiznána sleva z kupní ceny za všechny tvrzené vady (ty, které v žalobě skutkově vymezila), avšak soud žalobkyni co do existence vad přitakal v převažujícím rozsahu (v devíti z deseti tvrzených vad), a tedy ani tato skutečnost nebyla na překážku rozhodnutí o nákladech řízení podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. Soud měl za to, že by bylo ve vztahu k žalobkyni nepřiměřeně přísné aplikovat závěry podávající se z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2013/2015, navíc žalobkyně své přesvědčení o existenci vady v právním smyslu i v případě nedostatku 7 opírala o zjištění znalce tituly před jménem jméno FO.

72. Náklady žalobkyně sestávají z těchto položek: (1) náhrada za zaplacený soudní poplatek v částce částka; (2) odměna zástupce žalobkyně podle ust. § 8 odst. 1, § 7 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném do datum (dále jen „a. t.“) počítaná z tarifní hodnoty částka (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. 25 Cdo 3974/2015) ve výši částka za tyto úkony právní služby (ust. § 11 odst. 1 a. t.): převzetí a příprava zastoupení, sepis předžalobní výzvy, sepis žaloby, sepis vyjádření na čl. 33, sepis návrhu na pokračování řízení, účast u dvou jednání (do doby vyhlášení prvního rozsudku ve věci), účast na jednání před odvolacím soudem, účast na jednání před soudem dne datum, sepis podání ze dne datum, účast na jednání před soudem dne datum, tj. částka (11 x částka); (3) náhrada hotových výdajů zástupce žalobkyně po částka ke každému ze shora uvedených úkonů právní služby (ust. § 13 odst. 1, 4 a. t.), tj. částka (11 x částka); (4) náhrada hotových výdajů nezastoupené žalobkyně, a to za celkem 8 úkonů po částka ve smyslu ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., a to za sepis podání ze dne datum, ze dne datum, ze dne datum, ze dne datum, ze dne datum a ze dne datum, a dále za účast na jednání ve dnech datum a datum, tj. částka (8 x částka). Výsledná výše náhrady nákladů řízení žalobkyně odpovídá po součtu dílčích položek částce částka.

73. Lhůty k plnění u jednotlivých platebních povinností soud určil podle ust. 160 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 1. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.