72 Co 174/2025

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Lubomíra Velce a soudkyň Mgr. Pavly Polednové a JUDr. Zuzany Sváčkové ve věci žalobkyně: právnická osoba., IČO IČO žalobkyně sídlem adresa zainteresované společnosti zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem adresa zástupce zainteresované společnosti proti žalované: právnická osoba, IČO IČO sídlem adresa zainteresované společnosti zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem adresa zástupce zainteresované společnosti o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k bydlení, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 4. června 2024, č.j. 40 C 207/2023-46,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Jméno advokáta B.

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu prostor jednotky č. 908/101, jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. hodnota, stojící na pozemku parc. č. hodnota, katastrální území adresa, obec adresa, na adrese adresa, daná žalovanou žalobkyni dne 14. 7. 2023, je neoprávněná (výrok I), žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení 1 500 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok II), dále žalobkyni uložil povinnost vyklidit prostor, sloužící k podnikání, jednotku č hodnota, jiný nebytový prostor o celkové výměře 206,7 m2, nacházející se 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží domu č. p. hodnota, stojící na pozemku, parc. č. hodnota, katastrální území adresa, obec adresa, na adrese adresa, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok III) a konečně rovněž žalované uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 5 300 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok IV).

2. Soud I. stupně vycházel ze zjištění , že dne datum žalovaná jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřely Smlouvu o nájmu jednotky č. hodnota – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. hodnota, stojící na pozemku parc. hodnota, k.ú. adresa, na adrese adresa kterou spravuje žalovaná. Doba nájmu byla stanovena na 5 let. Účelem nájmu bylo provozování restaurace se zaměřením na snídaňovou nabídku, s otevírací dobou v maximálním rozmezí od 7:00 do 22:00 hodin. Ve Smlouvě bylo sjednáno, že pronajímatel může Smlouvu písemně vypovědět mj. proto, že nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou a tento rozpor neodstraní ani ve lhůtě uvedené v písemné výzvě pronajímatele k jeho odstranění. Výpovědní doba činila 3 měsíce a začala běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byla písemná výpověď doručena druhé smluvní straně. Žalovaná sama i na podnět občana provedla v pronajatých prostorách místní šetření, zjistila, že žalobkyni porušuje otevírací dobu sjednanou ve Smlouvě a ani účel nájmu „longue & bar“ neodpovídá smluvnímu ujednání o provozu restaurace zaměřené na snídaňovou nabídku. Pronajaté prostory byly žalovanou využívány k pořádání akci začínajících ve 21:00 hodin a končících v ranních hodinách. Žalovaná opakovaně žalobkyni vyzývala, aby dodržela sjednanou provozní dobu a upozornila jí i na dodržování sjednaného účelu nájmu. Současně žalobkyni vyzvala k bezodkladné nápravě. Dopisem ze dne 13. 7. 2023 žalovaná Smlouvu vypověděla z důvodu, že žalobkyně nedodržuje provozní dobu a pronajatý prostor užívá jako „lounge & bar“ v rozporu se sjednaným účelem nájmu, k čemuž uvedla příslušná ustanovení smlouvy. Uvedla, že rozpor v užívání nebytového prostoru žalobkyně neodstranila ani na základě výzev ze dne 10. 11. 2022, dne 24. 1. 2023 a dne 15. 5. 2023, čímž došlo k naplnění výpovědního důvodu. Výpověď byla žalobkyni doručena 14. 7. 2023. Dne 2. 8. 2023 podala žalobkyně proti výpovědi námitky, namítala, že výzvy zaslané žalovanou před podáním výpovědi jsou neurčité, nebyla v nich žalobkyni dána žádná lhůta k nápravě. Dne 31. 8. 2023 právnická osoba žalobkyni sdělila, že na podané výpovědi trvá. Dne 23. 11. 2023 žalovaná zaslala žalobkyni výzvu k vyklizení nebytových prostor, neboť k ukončení nájmu došlo k 1. 11. 2023.

3. Při právním hodnocení věci soud I. stupně vycházel z aplikace ust. § 2302, § 2309 písm. b), § 2314 o.z. a dospěl k závěru, že výpověď byla žalobkyni dána řádně, když žalobkyně neplnila své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu a svévolně změnila účel nájmu pronajatých prostor. Účel nájmu byl podle soudu I. stupně jasně dán v nájemní Smlouvě, přičemž pravomoc jej měnit měla pouze právnická osoba, která však ke změně účelu souhlas nedala. Soud I. stupně se zároveň neztotožnil s námitkou žalobkyně, že výpověď nájmu je neurčitá. Žalovanou bylo přesně vymezeno, jaké ujednání Smlouvy žalobkyně porušuje a výzvami k nápravě byla žalobkyně přesně poučena, k jakému porušování dochází a jakým způsobem má zjednat nápravu. Žalovaná tak splnila svoji povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění porušování smluvních povinností. Výzvy byly žalobkyni řádně doručeny. Ke lhůtě k nápravě, jež byla žalovanou stanovena jako bezodkladná, ale žalobkyně ji nepovažuje za přiměřenou, soud I. stupně uvedl, že žalobkyně byla prvně k nápravě vyzvána již 10. 11. 2022 a výpověď jí byla dána až dne 13. 7. 2023, tudíž měla dostatek času ke zjednání nápravy. Žalobkyně své chování v rozporu se Smlouvou nenapravila.

4. Protože na jednání soudu dne 12. 4. 2024 žalovaná uplatnila vzájemný návrh o vyklizení, zabýval se soud I. stupně i tímto návrhem a po provedeném dokazování dospěl k závěru, že vzájemný návrh žalované je důvodný. Za situace, kdy posoudil výpověď z nájmu jako platnou, výpovědní doba uplynula dne 31. 10. 2023. Protože žalobkyně předmětné prostory nevyklidila a nepředala je žalované, užívá tyto bez právního důvodu. Proto jí soud I. stupně uložil povinnost nebytové prostory vyklidit. Výrok o nákladech řízení o určení neoprávněnosti výpovědi stejně tak jako výrok o nákladech řízení o vzájemném návrhu odůvodnil § 142 odst. 1 o.s.ř. a v obou případech procesně úspěšné žalované přiznal s odkazem na soudní judikaturu § 151 odst. 3 o.s.ř. pouze náhradu v paušální výši podle vyhlášky č. 254/2015 Sb.

5. Proti rozsudku podala žalobkyně včas odvolání, ve kterém uplatnila odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. d), e), g) o.s.ř. Setrvala na svém názoru, že předmětná výpověď nájmu je nedůvodná a tudíž neoprávněně, když nebyly splněny zákonné smluvní podmínky. Podle žalobkyně uplatnění výpovědní důvody nejsou dostatečně určité a jejich určitost nevyplývá ani z výzev, které výpovědi předcházely. Žalovaná se v nich omezila pouze na tvrzení v rovině, že žalobkyně údajně nedodržuje stanovenou provozní dobu a užívá nebytové prostory v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Podle žalobkyně výpověď neobsahuje žádné odůvodnění. Rovněž výzvy, které byly žalobkyni doručeny, byly neurčité a nebylo z nich patrné, jak se má žalobkyně zachovat a jakou má lhůtu k nápravě. Výzvu k „okamžitému omezení“ nelze podle žalobkyně považovat za poskytnutí lhůty, protože to žádná lhůta není. Je povinností pronajímatele písemně vyzvat nájemce k odstranění rozporu s nájemní smlouvou a poskytnout nájemci k tomu lhůtu k jeho odstranění. Zdůraznila, že dodržování a plnění ustanovení smluv je jednou ze základních zásad soukromého práv „pacta sunt servanda“.

6. Žalobkyně nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že žalovaná svou povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění tvrzeného porušování smluvních povinností, splnila. Žalovaná také podle žalobkyně neprokázala svá tvrzení o naplněnosti výpovědních důvodů. Zejména z uvedených důvodů žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žalobě vyhoví a vzájemný návrh žalované zamítne.

7. Žalovaná ve vyjádření k odvolání mj. uvedla, že rozhodnutí soudu prvního stupně považuje za správné. Důvody výpovědi byly naprosto konkrétně definovány, a to i v písemných výzvách. Nad rámec toho žalovaná upozornila, že z důvodu setrvalého nehrazení nájemného přikročila 15. 5. 2024 i k výpovědi nájemní smlouvy podle jejího článku VI. Ke dni této výpovědi žalobkyně dlužila na nájemném a nákladech na služby částku 1 649 427 Kč. Proti této výpovědi žalobkyně nevznesla námitky, takže nepochybně její nájemní vztah zanikl. Žalobkyně rovněž předmětné prostory bez souhlasu žalované poskytla k užívání třetímu subjektu, která zde neoprávněně zřídil prodejnu alkoholu, potravin a suvenýrů. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku.

8. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle § 212, § 212a o.s.ř. a odvolání neshledal důvodným.

9. Soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu, z provedených důkazů vyvodil odpovídající skutková zjištění, která následně přiléhavě posoudil i po stránce právní. Odvolací soud se s přesvědčivým odůvodněním napadeného rozsudku zcela ztotožňuje a pro stručnost na ně odkazuje. Námitky žalobkyně, vyjádřené v odvolání, jsou jen polemikou se skutkovými a právními závěry prvostupňového soudu, kterou odvolací soud nepovažuje za důvodnou. Odvolací soud souhlasí se soudem I. stupně, že žalovaná splnila svoji povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění porušování smluvních povinností. Opakované výzvy k nápravě, které žalovaná před podáním výpovědi nájmu žalobkyni zaslala, byly i podle odvolacího soudu dostatečně určité. Žalobkyně v nich byla upozorněna na to, jaké konkrétní povinnosti vyplývající ze Smlouvy porušuje, tedy že nedodržuje stanovenou provozní dobu a nebytový prostor užívá v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Pokud byla žalovanou zároveň vyzývána, aby omezila provozní dobu do 22:00 hodin ode dne následujícího po doručení výzvy, jedná se s ohledem na charakter porušované povinnosti o lhůtu zcela určitou a přiměřenou. Na závěr snad jen poznámka, že poukazovat na zásadu „pacta sunt servanda“ v situaci, kdy žalovaná zvlášť závažným způsobem porušuje svou povinnost, když neplatí nájemné a náklady za služby, vyžaduje podle odvolacího soudu skutečně notnou dávku drzosti.

10. Protože soud I. stupně v souladu se závěrem o oprávněnosti výpovědi nájmu, správně rozhodl i vzájemném návrhu žalované, odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil.

11. Výrok o nákladech odvolacího řízení má oporu v § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. I v této fázi řízení procesně úspěšné žalované odvolací soud přiznal náklady ve smyslu § 151 odst. 3 o.s.ř., tedy jako by žalovaná nebyla zastoupena advokátem, a to ze shodných důvodů jako soud I. stupně. Žalované tak náleží tři paušální náhrady po 300 Kč za sepis vyjádření k odvolání, příprfavu účasti na jednání a za účast na jednání odvolacího soudu (§ 1, § 3 písm. a/, b/, c/, § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.). Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně. Přípustnost dovolání přezkoumá za podmínek stanovených v § 237 o.s.ř. dovolací soud.