40 C 207/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. et Mgr. Ivetou Cvingráfovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání

I. Zamítá se žaloba na určení, že výpověď z nájmu prostor jednotky č. , Anonymizováno, , jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , daná žalovanou žalobkyni dne 14. 7. 2023, je neoprávněná.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 1 500 Kč, k rukám právního zástupce žalované, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna vyklidit prostor, sloužící k podnikání, jednotku č. , Anonymizováno, , jiný nebytový prostor o celkové výměře 206,7 m2, nacházející se 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku, parc. č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 5 300 Kč, k rukám právního zástupce žalované, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu prostor, jednotky č. , Anonymizováno, – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , daná žalovanou žalobkyni dne 14. 7. 2023 je neoprávněná. Žalobu odůvodnila tím, že dne 24. 3. 2022 uzavřela žalobkyně, jakožto nájemce, a žalovaná, jakožto pronajímatel, smlouvu o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem byl nájem jednotky č. , Anonymizováno, – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „Nebytový prostor“). Dne 14. 7. 2023 žalobkyně obdržela výpověď z nájmu Nebytového prostoru z důvodu údajného nedodržování stanovené provozní doby a užívání předmětu nájmu v rozporu se Smlouvou (lounge & bar). Na tato údajná porušování Smlouvy měla být žalobkyně upozorněna výzvami ze dne 10. 11. 2022, dne 24. 1. 2023 a dne 15. 5. 2023. Dne 2. 8. 2023 podala žalobkyně proti výpovědi námitky s odůvodněním, že s výpovědí nesouhlasí a považuje ji za neoprávněnou a vyzvala žalovanou k jejímu zpětvzetí, neboť se nedopustila tvrzených porušení Smlouvy a uplatněné výpovědní důvody se nezakládají na reálné skutečnosti. Nadto namítla, že uplatněné výpovědní důvody nejsou dostatečně určité, jejich určitost nevyplývá ani z výzev předcházejících výpovědi. U namítaného nedodržování provozní doby žalovaná nespecifikovala, kdy a v jakém rozsahu měla být tato povinnost porušována a žalobkyni v rozporu se Smlouvou nebyla poskytnuta ani lhůta k případné nápravě. Stejně tak u výpovědního důvodu, že Nebytový prostor je užíván v rozporu se sjednaným účelem, absentuje popis konkrétního porušení. U výpovědního důvodu dle čl. IV., části B, odst. 1, bodu (ii) Smlouvy žalovaná blíže nespecifikovala výši dlužné částky a konkrétní dlužné období. S ohledem na ustálenou judikaturu, dle které musí být výpovědní důvod dostatečně určitě skutkově vymezen, má žalobkyně za to, že vymezení výpovědního důvodu žalovanou nepostačuje a výpověď je neurčitá a neplatná. Žalobkyně pro úplnost namítla, že předmětná výpověď je nedůvodná a neoprávněná. Žalobkyně provozní dobu vždy řádně dodržovala, předmět podnikání v Nebytovém prostoru nebyl změněn a Nebytový prostor byl užíván v souladu se sjednaným účelem. Žalobkyně provozuje , Anonymizováno, “ na uvedeném ničeho nemění. K dlužným platbám není schopna se vyjádřit, neboť absentuje bližší skutkové vymezení žalovanou. Žalobkyně uvedla, že měla snahu řešit celou záležitost smírnou cestou, a proto žalovanou vyzvala před podáním žaloby ke zpětvzetí výpovědi. Žalovaná však na oprávněnosti výpovědi trvá.

2. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí, a navrhla její zamítnutí. Žalovaná nesporuje, že uzavřela s žalobkyní dne 24. 3. 2022 smlouvu o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, . Účelem nájmu bylo provozování restaurace se zaměřením , Anonymizováno, , nebylo sjednáno, že by žalobkyně mohla provozovat , Anonymizováno, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let s účinností od zveřejnění v registru smluv, tedy od 25. 3. 2022, žalobkyně se zavázala platit měsíční nájemné ve výši 142 000 Kč bez DPH a měsíční zálohy na služby ve výši 3 115 Kč. Nájemní vztah skončil výpovědí ze strany žalované dne 13. 7. 2023 z důvodů dle čl. VI, části B, odst. 1, bodů (i) a (vii) Smlouvy. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 14. 7. 2023 a nájemní vztah skončil dne 31. 10. 2023, a to uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která počala běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi. Žalovaná má za to, že výpovědní důvody konkrétně definovala, uvedla, že žalobkyně v rozporu s nájemní smlouvou užívala nebytový prostor a tento neodstranila ani ve lhůtě poskytnuté žalovanou v písemné výzvě, a změnila předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele. Žalobkyně se zavázala, že svou podnikatelskou činností nebude omezovat obyvatele domu a rušit noční klid, otevírací doba bude v maximálním rozmezí od 7:00 do 22:00, což opakovaně neplnila. Žalovaná uvedla, že dne 21. 1. 2023 ve 22:30 provedli pracovníci žalované u žalobkyně místní šetření za účelem zjištění, zda je dodržován předmět nájmu a zjistili, že žalobkyně porušuje sjednanou otevírací dobu a účel nájmu, neboť se jedná o , Anonymizováno, , nikoli restauraci zaměřenou na , Anonymizováno, s otevírací dobou nepřesahující 22:00 hod. Dále uvedla, že dne 15. 5. 2023 obdržela písemný podnět od občana , jméno FO, , jenž jí upozornil na dlouhodobé porušování otevírací doby provozovaného , Anonymizováno, žalobkyní v prostoru předmětu nájmu a záboru chodníku. Žalovaná zahájila místní šetření dne a následně vyzvala žalobkyni k nápravě, zejména, aby dodržovala sjednanou otevírací dobu a účel nájmu a byla poučena o možnosti žalované podat výpověď, nedojde-li k nápravě. Z veřejně dostupných zdrojů (facebook, Instagram) žalovaná v prosinci 2023 zjistila, že žalobkyně dlouhodobě provozuje noční bar v prostorách předmětu nájmu. Přestože žalovaná opakovaně vyzvala žalobkyni k nápravě, ta ji neučinila a nadále porušovala ujednání ve smlouvě spočívající v nedodržování sjednané otevírací doby a sjednaného účelu nájmu. Žalovaná pro dokreslení celé věci uvedla, že žalobkyně řádně nehradí sjednané nájemné, což vyústilo v podání žaloby, jež je vedena u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, .

3. Ne jednání konaném dne 12. 4. 2024, doplněné podáním ze dne 17. 4. 2024 a dne 28. 5. 2024, vznesla žalovaná vzájemný návrh na vyklizení Nebytového prostoru. Uvedla, že žalobkyně prostor po podání výpovědi a uplynutí výpovědní doby opustila, aktuálně jej neobývá, k protokolárnímu předání však doposud nedošlo. Dále uvedla, že na základě kontroly živnostenského úřadu zjistila, že žalobkyně bez souhlasu žalované poskytla Nebytový prostor k užívání třetí osobě, společnosti , právnická osoba, , IČ , IČO, , za účelem prodeje alkoholu, potravin a suvenýrů, který rovněž nedodržuje sjednanou otevírací dobu. Žalobkyně se tímto jednáním dopustila dalšího závažného porušení nájemní smlouvy. Dále uvedla, že žalobkyně nehradí nájemné, a proto žalovaná podala žalobu k Obvodnímu soudu pro , adresa, , který platebním rozkazem č.j. , spisová značka, ze dne 19. 1. 2024 rozhodl o povinnosti žalobkyně uhradit dlužné nájemné. Výše dlužného nájemného ke dni 13. 5. 2024 činí 1 649 427 Kč, a proto žalovaná přistoupila dne 13. 5. 2024 k výpovědi z důvodu prodlení žalobkyně s placením nájemného, což jen doplňuje tvrzení a důkazy o tom, že vztah mezi žalobkyní a žalovanou již zanikl.

4. Žalobkyně k vzájemnému návrhu dne 25. 4. 2024 sdělila, že návrh neuznává, má za to, že nájemní vztah trvá, a proto neexistuje povinnost žalobkyně Nebytový prostor vyklidit.

5. Ze shodných tvrzení stran a provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění:

6. Dne 24. 3. 2022 žalovaná jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřely mezi sebou nájemní smlouvu o nájmu jednotky č. , Anonymizováno, – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , kterou spravuje žalovaná. Doba nájmu byla stanovena na 5 let. Účelem nájmu je provozování restaurace se zaměřením na snídaňovou nabídku, s provozem především v dopoledních hodinách, jak vyplynulo z přihlášky o pronájem. Žalobkyně se za nájem jednotky zavázala hradit nájemné ve výši 142 000 Kč měsíčně, splatné do 5. dne kalendářního měsíce, jenž předchází měsíci, za které je hrazeno, a zálohy na služby. Dle čl. V „Práva a povinnosti smluvních stran“, části B. „Užívání Nebytového prostoru“ odst. 2 Smlouvy není nájemce oprávněn přenechat Nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu či jiného užívání třetí osobě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. V čl. VI., části B, odst. 1 Smlouvy je uvedeno, že pronajímatel může písemně vypovědět tuto smlouvu, jestliže (i) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou a tento rozpor neodstraní ani ve lhůtě uvedené v písemné výzvě pronajímatele k jeho odstranění; (ii) je-li nájemce o více než 1 měsíc v prodlení se zaplacením nájemného či jiného nedoplatku; (iii) porušuje klid a svého jednání se nezdrží ani na základě písemné výzvy; a (vii) nájemce změnil v provozovně, umístěné v nebytovém prostoru předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele nebo nebytový prostor užívá v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Každé i samostatné porušení nájemní smlouvy zakládá právo pronajímatele (žalované) vypovědět nájemní smlouvu. Podle čl. VI., části B, odst. 4 Smlouvy činí výpovědní doba 3 měsíce a začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byla písemná výpověď doručena druhé smluvní straně. Porušení povinností ze strany nájemce (žalobkyně) uvedených v čl. VI. část B odst. 1 bod (i), bod (ii) a bod (vii) Smlouvy zakládá právo pronajímatele k výpovědi s výpovědní lhůtou 1 měsíc. Dle čl. VI., části D Smlouvy je nájemce ke dni skončení nájmu povinen předat vyklizený nebytový prostor pronajímateli v řádném stavu, o předání se sepíše protokol. Pokud nájemce prostor nepředá do 10 dnů po skončení nájmu, je pronajímatel oprávněn po písemném upozornění nájemce činit kroky nutné k vyklizení. (shodná tvrzení stran, nájemní smlouva ze dne 24. 3. 2022, přihláška – zájem o pronájem ze dne 1. 12. 2021)

7. Dne 10. 11. 2022 žalovaná vyzvala žalobkyni, aby dodržela sjednanou provozní dobu provozovny, tedy aby omezila provozní dobu do 22:00 hod, a to ode dne následujícího po doručení výzvy. V této souvislosti byla žalobkyně upozorněna i na dodržování sjednaného účelu nájmu dle čl. II odst. 1 Smlouvy. Žalobkyně byla současně poučena, že porušení tohoto závazku i přes písemné upozornění bude posuzováno jako výpovědní důvod. Žalobkyně na výzvu ze dne 10. 11. 2022 reagovala dne 16. 11. 2022 sdělením, že v současné době v provozovně běží zkušební provoz a chybně uvedená provozní doba bude upravena v souladu se Smlouvou do 22:00 hod. (Výzva – porušování nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2022, Sdělení žalobkyně ze dne 16. 11. 2022)

8. Dne 21. 1. 2023 ve 22:30 hod. provedla žalovaná místní šetření v provozovně žalobkyně v domě č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , ve věci nedodržování Smlouvy. Při místním šetření bylo zjištěno, že žalobkyně porušuje otevírací dobu sjednanou ve Smlouvě a ani účel nájmu , Anonymizováno, “ neodpovídá smluvnímu ujednání o provozu restaurace zaměřené na , Anonymizováno, nabídku. Z přiložené účtenky soud zjistil, že dne 21. 1. 2023 ve 22:55:58 byla vystavena v provozovně pod názvem „, Anonymizováno, “, provozovatel , Jméno žalobkyně, ., IČ , IČO žalobkyně, účtenka za konzumaci nápojů. Z přiložených kopií webových stránek soud zjistil, že , právnická osoba, je na internetu, konkrétně na stránce , Anonymizováno, , prezentován jako místo s otevírací dobou od 17:00 hod do 01:00 hod ve dnech neděle až čtvrtek a od 17:00 hod do 02:00 hod ve dnech pátek a sobota. (zápis o šetření včetně fotografie, účtenky a informací z webových stráněk)

9. Dne 24. 1. 2023 žalovaná opětovně vyzvala žalobkyni k dodržování Smlouvy, zejména provozní doby do 22:00 hod. a sjednaného účelu nájmu, a to ode dne následujícího po doručení oznámení. Žalobkyně byla současně poučena, že porušení tohoto závazku i přes písemné upozornění bude posuzováno jako výpovědní důvod. Dne 3. 2. 2023 žalobkyně na výzvu žalované ze dne 24. 1. 2023 sdělila, že plánuje dodržovat účel smlouvy a poskytovat snídaňovou nabídku, avšak s ohledem na konkurenci v těsném sousedství je třeba činit nějaká provozní opatření a požádala o posunutí provozní doby do 24:00 hod. (Výzva II. - porušování smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 1. 2023, Odpověď na výzvu ze dne 3. 2. 2023)

10. Dne 15. 5. 2023 , jméno FO, prostřednictvím e-mailu vyrozuměl žalovanou o porušování provozní doby podniku , Anonymizováno, , který provozuje firma , Jméno žalobkyně, . Uvedl, že ukončení otevírací doby po 22:00 hod firma inzeruje i veřejně, k čemuž přiložil kopii webové stránky o otevírací době provozovny. Dále přiložil fotografii nelegálního záboru chodníku. (email , jméno FO, žalované ze dne 15. 5. 2023 vč. příloh)

11. Dne 15. 5. 2023 žalovaná vyzvala žalobkyni, aby dodržela sjednanou provozní dobu provozovny a účel nájmu a aby předložila povolení k záboru chodníku, případně zábor okamžitě odstranila. Dne 22. 5. 2023 žalobkyně sdělila, že výzvu bere na vědomí, účel nájmu je dodržován, zábor chodníku byl odstraněn a následně došlo k požádání odboru dopravy o povolení k záboru. (Výzva III. – porušování Smlouvy o nájmu nebytových prostor č. 2022/0199 ze dne 15. 5. 2023, odpověď na výzvu III. ze dne 22. 5. 2023)

12. Dne 13. 7. 2023 žalovaná vypověděla žalobkyni Smlouvou z důvodu, že žalobkyně nedodržuje provozní dobu a pronajatý prostor užívá jako „, Anonymizováno, “ v rozporu se sjednaným účelem nájmu, k čemuž uvedla příslušná ustanovení smlouvy. Žalovaná uvedla, že rozpor užívání Nebytového prostoru žalobkyně neodstranila ani na základě výzev ze dne 10. 11. 2022, dne 24. 1. 2023 a dne 15. 5. 2023, čímž došlo k naplnění výpovědního důvodu. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. Žalobkyni poučila, že ke dni výpovědi je povinna Nebytový prostor vyklidit a protokolárně jej předat odboru technické a majetkové správy Úřadu městské části , adresa, . Pokud žalobkyně Nebytový prostor včas nevyklidí, bude žalovaná nucena domáhat se svých práv v souladu se Smlouvou svépomocí nebo návrhem podaným u příslušného soudu. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 14. 7. 2023. Dne 2. 8. 2023 podala žalobkyně námitky do výpovědi ze dne 13. 7. 2023, neboť má výpověď za neoprávněnou. Žalobkyně odmítla veškerá porušení Smlouvy spočívající v nedodržování stanovené provozní doby a užívání předmětu nájmu v rozporu se Smlouvou, kdy ze strany nájemce mělo dojít ke změně v předmětu podnikání. Uvedla, že od počátku provozuje restauraci se zaměřením na snídaňovou nabídku, samotný název „, Anonymizováno, “ na uvedeném ničeho nemění. Dále uvedla, že výzvy zaslané žalovanou před podáním výpovědi jsou neurčité a nemohou vykazovat žádné právní následky. Ve výzvách nebyla žalobkyni dána žádná lhůta k nápravě, neboť se vždy jednalo o výzvu k okamžité nápravě účinné dnem následujícím po doručení výzvy. Dne 31. 8. 2023 Rada městské části , adresa, sdělila žalobkyni, že na podané výpovědi trvá. Dne 4. 9. 2023 vyrozuměla žalobkyně žalovanou, že na neplatnosti výpovědi trvá a bude se bránit žalobou u soudu. (výpověď nájmu nebytových prostor ze dne 13. 7. 2023 s dokladem o doručení, námitky žalobkyně že dne 2. 8. 2023 s dokladem o odeslání, dopis žalované ze dne 31. 8. 2023, reakce žalobkyně ze dne 4. 9. 2023 s dokladem o odeslání)

13. Z předložených scanů webových stránek soud zjistil, že žalobkyně provozovala v pronajatém Nebytovém prostoru podnik pod názvem , Anonymizováno, s nabídkou „, Anonymizováno, s otevírací dobou od 17:00 hod do 01:00 hod. Na webové stránce facebook, profilu , právnická osoba, , bylo dne 21. 4. uvedeno „Když se setmí a páteční noc začíná, neexistuje lepší místo než , Anonymizováno, . Přijďte si užít skvělou atmosféru, vychutnat si výborné nápoje a dokonalou shishu s přáteli.“ Dne 9. 10. bylo uvedeno „Již tento pátek 13.

10. Live DJ od 21 hod.“ Dále z předložených scanů fotografií z facebookového profilu a Instagramu , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobkyně pořádala v provozovně akce (např. dne 24. 1., dne 8. 2. 2023, dne 3. 3., dne 10. 3. atd.), na kterých měl hrát DJ, začínající ve 21:00 hod. a zákazníci byli zváni na koktejly a vodní dýmku. (scany webových stránek provozovny žalobkyně z Tripadvisor.com, facebook.com a Instagram)

14. Dne 23. 11. 2023 zaslala žalovaná žalobkyni výzvu k vyklizení nebytových prostor, neboť došlo k ukončení nájmu k 1. 11. 2023, avšak dosud nedošlo k protokolárnímu předání nebytového prostoru. Žalobkyně byla vyzvána k vyklizení nejpozději do 15. 12. 2023 a úhrady dlužného nájemného rovněž k tomuto datu a byla poučena, že v případě nesplnění se bude žalovaná domáhat splnění soudní cestou. Výzva byla žalobkyni doručena dne 27. 11. 2023. (výzva k vyklizení nebytových prostor ze dne 23. 11. 2023 s dokladem o doručení)

15. Soud zamítl jako nadbytečný důkaz výpovědí , jméno FO, , občana, jenž žalované oznámil porušování otevírací doby v provozovně žalobkyně, neboť z provedeného dokazování dostatečně vyplynul skutkový stav věci, na základě kterého bylo možné rozhodnout, a další dokazování by bylo nadbytečné a nehospodárné. Z dalších provedených listinných důkazů soud nezjistil ničeho rozhodného pro posouzení věci, neučinil z nich ani zjištění kolidující s těmi, která se podávají ze shora specifikovaných listin, při rozhodování z nich proto nevycházel, a není proto na místě se jimi podrobněji v rámci odůvodnění tohoto rozsudku zabývat.

16. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené.

17. Po právní stránce soud věc posoudil podle § 2302 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), dle kterého se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

18. Podle § 2229 o. z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

19. Podle § 2314 o. z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

20. Podle § 2309 písm. b) o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

21. Podle § 97 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.“) žalovaný může za řízení uplatnit svá práva proti žalobci i vzájemným návrhem.

22. Podle § 80 o.s.ř., určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

23. Soud se nejprve zabýval včasností podané žaloby a uplatněných námitek proti výpovědi. K tomu soud uvádí, že žalovaná doručila žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor dne 14. 7. 2023 a žalobkyně již dne 2. 8. 2023 podala proti výpovědi námitky, jednoměsíční lhůta tak byla splněna. Žalovaná na základě námitek žalobkyně nevzala sdělením ze dne 31. 8. 2023 výpověď z nájmu nebytových prostor zpět a žalobkyně podala dne 16. 10. 2023 žalobu k soudu. Byla tedy splněna i dvouměsíční lhůta stanovená v ustanovení § 2314 odst. 3 NOZ.

24. Vzhledem k tomu, že v případě ustanovení § 2314 OZ jde o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř., zabýval se soud samotným meritem věci. Na základě nesporných tvrzení a provedeného dokazování bylo zjištěno, že žalobkyně s žalovanou uzavřela Smlouvu na pronájem Nebytových prostor za účelem provozování restaurace zaměřené na snídaňovou nabídku a s otevírací dobou v maximálním rozmezí od 7:00 do 22:00 hod. Mezi stranami bylo sjednáno měsíční nájemné a měsíční zálohy na služby. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let. V řízení bylo dále prokázáno, že žalovaná sama a dále na podnět občana provedla místní šetření u žalobkyně, zjistila porušování ujednání ze Smlouvy, zejména nedodržování otevírací doby a účelu nájmu, na což žalobkyni opakovaně upozornila a vyzvala ji k bezodkladné nápravě, což žalobkyně neučinila. Dále má soud za prokázané, že výpověď byla dána žalobkyni řádně, a to se zřetelem ke skutečnosti, že žalobkyně neplnila své povinnosti z nájemního vztahu řádně a svévolně změnila účel nájmu předmětných nebytových prostor, ke kterému se smluvně zavázala, a to i poté, co byla vyzývána ke sjednání nápravy. Smlouva neumožňovala žalobkyni se bez dalšího rozhodnout, zda bude prostor využit pro účel nájmu takový či onaký. Účel nájmu byl jasně dán v nájemní smlouvě, a to zcela nezaměnitelně. Pravomoc ke změně účelu nájmu měl pouze a jen výkonný orgán žalované, kterým byla Rada městské části , adresa, , a ta nikdy ke změně účelu nájmu souhlas nedala. Pro nájem prostoru sloužícího k podnikání se vedle obecné úpravy o nájmu použijí navíc ustanovení § 2302 až 2315 o. z. Právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání je dispozitivní, strany si mohou ujednat výpovědní důvody i lhůty odlišné od zákona. Výpověď, kterou žalovaná dala žalobkyni pro porušování účelu nájmu a sjednané otevírací doby s uvedením 3 měsíční výpovědní doby a odkazem na ustanovení Smlouvy, považuje soud za platnou. Soud proto dospěl k závěru, že žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi nebyla podána důvodně.

25. Soud se neztotožnil s tvrzením žalobkyně, že výpověď nájmu je neurčitá, neboť žalovanou bylo přesně vymezeno, jaké ujednání Smlouvy žalobkyně porušuje a výzvami k nápravě byla žalobkyně přesně poučena, k jakému porušování dochází a že a jakým způsobem má zjednat nápravu. Soud má dále za prokázané, že žalovaná splnila svoji povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění porušování smluvních povinností, výzvy byly žalobkyni řádně doručeny, o čemž svědčí i reakce žalobkyně na tyto výzvy. Ke lhůtě k nápravě, jež byla žalovanou stanovena jako bezodkladná a žalobkyně ji nepovažuje za přiměřenou, soud uvádí, že žalobkyně byla prvně k nápravě vyzvána již 10. 11. 2022 a výpověď jí byla dána teprve dne 13. 7. 2023, tudíž žalobkyně měla dostatek času ke sjednání nápravy. Od první výzvy ze dne 10. 11. 2023 k okamžité nápravě závadného stavu na straně žalobkyně marně uplynulo k datu doručení výpovědi 14. 7. 2023 období 8 měsíců, které mohla žalobkyně využít k nápravě tohoto závadného chování. Žalobkyně své chování v rozporu se Smlouvou nenapravila a podala namísto toho žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu.

26. Soud se rovněž neztotožnil s tvrzením žalobkyně, že „výpovědní důvody se nezakládají na reálné skutečnosti“, neboť z provedeného dokazování má soud za prokázané, že prostory byly využívány jako lounge & bar s pořádáním akcí začínajících ve 21:00 hod a končících v ranních hodinách. Nedodržování sjednaného účelu nájmu, tedy provozu restaurace zaměřené na , Anonymizováno, nabídku, a sjednané otevírací doby bylo rovněž prokázáno místním šetřením žalované, která dne 21. 1. 2023 za objednané nápoje konzumované v pronajatém Nebytovém prostoru žalobkyni platila krátce před 23:00 hod.

27. Soud vzhledem k uvedenému neshledal žalobu důvodnou a rozhodl, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

28. Vzhledem k tomu, že žalovaná na jednání konaném dne 12. 4. 2024 uplatnila vzájemný návrh o vyklizení Nebytového prostoru, který doplnila dne 17. 4. 2024, zabýval se soud i tímto návrhem. Soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že vzájemný návrh žalované je důvodný, neboť soud, tak jak je uvedeno shora, posoudil výpověď z nájmu předmětných Nebytových prostor ze dne 13. 7. 2023 za platnou. Výpovědní doba uplynula dne 31. 10. 2023 a v době rozhodování soudu žalobkyně stále předmětné prostory nevyklidila a nepředala je žalované. Žalobkyně tedy užívá předmětné Nebytové prostory bez právního důvodu, a proto jí soud uložil povinnost tyto Nebytové prostory vyklidit, jak je uvedeno ve výroku III. tohoto rozsudku.

29. Pro úplnost soud dodává, že se blíže nezabýval tvrzením žalované o opuštění nájmu žalobkyní a poskytnutí Nebytového prostoru třetí osobě po podání výpovědi žalovanou ze dne 13. 7. 2023, neplacení nájemného žalobkyní, dluhu na nájemném a podanou výpovědí ze dne 13. 5. 2024, neboť, jak uvedeno výše, výpověď ze dne 13. 7. 2023 má za platnou, a to co do uvedených výpovědních důvodů spočívajících v porušování užívání Nebytového prostoru v souladu s účelem nájmu a v porušování sjednané otevírací doby, a žalobkyně tak byla povinna již na základě výzvy k vyklizení ze dne 10. 11. 2023 Nebytové prostory vyklidit a žalované předat nejpozději dne 15. 12. 2023. Posuzování dalších výpovědních důvodů s ohledem na skutečnost, že již výpovědní důvody uvedené v platné výpovědi ze dne 13. 7. 2023 jsou dostatečné k rozhodnutí o platnosti výpovědi ze dne 13. 7. 2023 a povinnosti žalobkyně vyklidit a předat Nebytový prostor žalované, by bylo nadbytečné a neúčelné. Nadto sama žalovaná uvedla, že tyto skutečnosti jsou tvrzeny pouze s ohledem na dokreslení celé situace ohledně neplnění povinností žalobkyně ze Smlouvy.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v návaznosti na výrok I., a to pokud jde o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 1 500 Kč, a to za 5 úkonů: vyjádření k žalobě ze dne 10. 12. 2023, příprava účasti na jednání, účast na soudním jednání dne 12. 4. 2024, vyjádření ze dne 28. 5. 2024 a účast na jednání dne 4. 6. 2024 (výrok II.).

31. O nákladech řízení ohledně vzájemného návrhu žalované soud rozhodoval ve smyslu ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že úspěšné žalované přiznal vůči žalobkyni právo na náhradu účelně vynaložených nákladů tohoto řízení. Jejich výše je představována zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč a náhradou nákladů ve výši 300 Kč za úkon vzájemného návrhu (podání ze dne 17. 4. 2024), další úkony činěné ve věci byly rovněž úkony vážícími se k žalobě žalobkyně, za které již byla žalované přiznána odměna ve výroku II. tohoto rozsudku. Proto soud rozhodl, jak ve výroku č. IV. uvedeno.

32. Ačkoliv byla žalovaná právně zastoupena advokátem, soud jí nepřiznal náhradu nákladů za právní zastoupení, neboť podle ustálené judikatury lze u žalované presumovat existenci dostatečného personálního i materiálního vybavení a zabezpečení ke kvalifikovanému hájení jejích práv. Soud nemá za to, že by se jednalo o rozhodování o složité právní otázce, ke které by bylo třeba právního zastoupení žalované. Soud proto zavázal žalobkyni k zaplacení nákladů řízení žalované v celkové výši 1 800 Kč podle ustanovení § 151 odst. 3 o. s. ř., tedy jako by nebyla zastoupena, dle kterého účastníku, který nebyl v řízení zastoupen zástupcem podle § 137 odst. 2, a který nedoložil výši hotových výdajů svých nebo svého jiného zástupce, přizná soud náhradu v paušální výši určené zvláštním právním předpisem, ve spojení s ustanovením § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu. Jako platební místo soud určil zástupce žalované, neboť byla, přestože neúčelně, v řízení zastoupena.

33. Uloženou povinnost týkající se zaplacení nákladů řízení je žalobkyně povinna splnit ve lhůtě, která byla určena podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.