23 Cdo 1557/2025

Rubrum

23 Cdo 1557/2025-187 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Bohumila Dvořáka, Ph.D., a soudců JUDr. Pavla Tůmy, Ph.D., a Mgr. Jiřího Němce v právní věci žalobce T. J., zastoupeného Mgr. Igorem Penkou, advokátem se sídlem v Brně, náměstí Svobody 702/9, proti žalovanému R. H., zastoupenému Mgr. Petrem Maierem, advokátem se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 288/17, o zaplacení 511 923 Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 17 C 229/2021, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 21. 1. 2025, č. j. 21 Co 47/2024-165, takto:

Výrok

I. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 21. 1. 2025, č. j. 21 Co 47/2024-165, se v části výroku I, v níž byl potvrzen výrok I rozsudku soudu prvního stupně v rozsahu, jímž byla zamítnuta žaloba o zaplacení částky ve výši 511 923 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 1. 6. 2021 do zaplacení, a ve výrocích II a III ruší a věc se v tomto rozsahu vrací Krajskému soudu v Brně k dalšímu řízení.

II. Ve zbývajícím rozsahu se dovolání odmítá.

Odůvodnění

I. Dosavadní průběh řízení

1. Žalobce se v řízení domáhal na žalovaném zaplacení částky 511 923 Kč s příslušenstvím jako slevy z kupní ceny nemovitostí a dále zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím jako smluvní pokuty. Tvrdil, že dne 7. 7. 2016 uzavřel se žalovaným kupní smlouvu o převodu v žalobě označených pozemků v katastrálních územích XY a XY, přičemž žalovaný v článku IV této smlouvy prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádné zástavy, věcná břemena ani jiné závazky a že mu nejsou známy žádné právní ani faktické vady převáděných pozemků. Žalobce tvrdil, že toto prohlášení se ukázalo jako nepravdivé, neboť se v červnu 2018 dozvěděl z výzvy společnosti E.ON Distribuce, a.s., k uzavření smluv o zřízení věcného břemene, že pod převedenými pozemky je veden podzemní kabel vysokého napětí. Podle žalobce žalovaný o existenci tohoto vedení musel vědět, avšak tuto skutečnost mu zamlčel, a naopak jej v kupní smlouvě výslovně ujistil, že nemovitosti jsou bez právních i faktických vad. Dále žalobce uvedl, že uvedenou vadu žalovanému vytkl výzvou ze dne 13. 5. 2021, v níž uplatnil právo z vadného plnění spočívající v právu na slevu z kupní ceny. Současně uplatnil rovněž právo na zaplacení smluvní pokuty podle článku V kupní smlouvy, podle něhož je prodávající v případě nepravdivosti či nesplnění prohlášení uvedených v článku IV kupní smlouvy povinen zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč do pěti pracovních dnů od doručení písemné výzvy. Žalovaný však žalobcem požadované částky neuhradil.

2. Městský soud v Brně jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 29. 11. 2023, č. j. 17 C 229/2021-128, žalobu o zaplacení částky 511 923 Kč s příslušenstvím a částky 100 000 Kč s příslušenstvím zamítl (výrok I rozsudku soudu prvního stupně) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II rozsudku soudu prvního stupně).

3. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění, že žalobce uzavřel dne 7. 7. 2016 se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod v řízení blíže specifikovaných pozemků a spoluvlastnických podílů na pozemcích v katastrálním území XY a pozemků v katastrálním území XY za kupní cenu 5 656 000 Kč, přičemž vlastnické právo žalobce k nim bylo do katastru nemovitostí zapsáno dne 6. 9. 2016 s právními účinky vkladu ke dni 15. 8. 2016. Dne 7. 7. 2016 účastníci současně uzavřeli rovněž smlouvu o postoupení smlouvy o financování výstavby ve smyslu § 1879 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, na jejímž základě žalobce za úplatu 700 000 Kč vstoupil do práv a povinností ze smlouvy o financování výstavby technické a dopravní infrastruktury, přičemž obě smlouvy byly podle soudu prvního stupně věcně provázané. Předmětné nemovitosti byly následně na základě smlouvy o zvýšení majetku svěřenského fondu ze dne 26. 3. 2020 převedeny do správy svěřenského fondu Rozjízdný, soukromý rodinný svěřenský fond, přičemž právní účinky zápisu nastaly dne 1. 4. 2020. Soud dovodil, že žalobce měl v rámci předsmluvní komunikace k dispozici podklady k výstavbě infrastruktury v lokalitě, zejména územní rozhodnutí a stavební povolení, a že podle smlouvy o financování výstavby mohl sledovat vývoj projektu na webu www.nakrizi.eu, kde byly od 2. 8. 2014 zveřejněny dokumenty včetně plánu energetických sítí s vyznačením vedení vysokého napětí. Bylo dále prokázáno, že žalovaný již dne 27. 12. 2011 uzavřel se společností E.ON Distribuce, a.s., provozující distribuční soustavu, smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu, které obsahovaly souhlas s vedením podzemního kabelového vedení vysokého napětí po hranicích tehdejších pozemků. Soud dále zjistil, že samotná realizace položení kabelu vysokého napětí probíhala v období od 17. 6. 2016 do 29. 9. 2016 a stavba byla zkolaudována dne 25. 11. 2016, přičemž v době uzavření kupní smlouvy dne 7. 7. 2016 nebylo přes převáděné pozemky fyzicky vedeno žádné kabelové vedení. Z provedených důkazů soud dále dovodil, že žalobci bylo již v rámci předsmluvních jednání známo, že technická infrastruktura v lokalitě nebyla v době uzavření kupní smlouvy dokončena. Současně soud zjistil, že částka 700 000 Kč související s vybudováním sítí byla opakovaně zmiňována již při jednání o kupní ceně. Soud dále vzal za prokázané, že žalobce již v roce 2017 uplatnil vůči žalovanému jiný nárok z vadného plnění, týkající se existence vodovodního řadu, zatímco vadu spočívající v existenci vedení kabelu vysokého napětí uplatnil vůči žalovanému až výzvou ze dne 13. 5. 2021, přičemž žaloba došla soudu dne 11. 6. 2021.

4. Po právní stránce soud prvního stupně nejprve uzavřel, že žalobce je ve věci aktivně legitimován, neboť uplatňuje nároky přímo z kupní smlouvy ze dne 7. 7. 2016, přičemž následný převod nemovitostí do svěřenského fondu na tomto závěru nic nemění, jelikož svěřenský fond není právnickou osobou a je bez právní subjektivity. Ve věci samé soud vyložil kupní smlouvu ve spojení se současně uzavřenou smlouvou o postoupení smlouvy o financování výstavby jako smlouvy na sobě závislé ve smyslu § 1727 o. z., a z jejich účelu, obsahu a předsmluvního kontextu dovodil, že žalobce měl mít již před uzavřením kupní smlouvy k dispozici podklady a informace umožňující mu při vynaložení obvyklé obezřetnosti zjistit rozsah a plánované trasování technické infrastruktury v lokalitě, včetně vedení kabelu vysokého napětí. Z provedeného dokazování soud současně vzal za prokázané, že vlastní realizace kabelového vedení vysokého napětí probíhala až v průběhu roku 2016 po uzavření kupní smlouvy, a proto prohlášení prodávajícího obsažená v čl. IV kupní smlouvy o tom, že na převáděných nemovitostech neváznou žádné právní ani faktické vady, že mu nejsou známy žádné další právní ani faktické závady a že k předmětu převodu nemá žádná třetí osoba právo nájmu ani jiné oprávnění k jeho užívání, nepovažoval k okamžiku uzavření smlouvy za nepravdivá, z čehož vyvodil, že nebyly splněny předpoklady pro vznik nároku na smluvní pokutu sjednanou pro případ nepravdivosti těchto prohlášení.

5. Pokud jde o práva z vadného plnění, soud prvního stupně zdůraznil, že právní vadou ve smyslu § 1920 odst. 1 o. z. je existence práva třetí osoby k věci, avšak nabyvatel takovou vadu přejímá, pokud o ní věděl nebo ji mohl a měl zjistit při vynaložení obvyklé pozornosti. V poměrech projednávané věci soud uzavřel, že žalobce mohl a měl při vynaložení obvyklé pozornosti existenci plánovaného a následně realizovaného vedení vysokého napětí zjistit. Z tohoto důvodu aplikoval soud prvního stupně ust. § 2103 o. z. a současně vyšel z ust. § 1107 odst. 1 o. z., podle něhož nabyvatel přejímá i takové závady, které mohl z okolností zjistit. Nad rámec uvedeného soud shledal důvodnou námitku promlčení a dovodil, že tříletá promlčecí lhůta podle § 629 odst. 1 ve spojení s § 619 odst. 1 a 2 o. z. počala běžet nejpozději od právních účinků vkladu vlastnického práva ke dni 15. 8. 2016 a uplynula dne 15. 8. 2019, zatímco žaloba byla soudu doručena až dne 11. 6. 2021, z čehož vyvodil, že uplatněné nároky jsou promlčeny. Současně soud uzavřel, že žalobci nelze přiznat práva z vadného plnění ani z hlediska včasnosti vytknutí vady, neboť výhrady vůči žalovanému uplatnil až výzvou ze dne 13. 5. 2021, ačkoliv je při dostatečné péči mohl a měl uplatnit dříve, nejpozději ve lhůtě stanovené § 2112 odst. 1 o. z.

6. Krajský soud v Brně následně k odvolání žalobce jako soud odvolací rozsudkem ze dne 21. 1. 2025, č. j. 21 Co 47/2024-165, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I (výrok I rozsudku odvolacího soudu), ve výroku II jej změnil co do výše náhrady nákladů řízení (výrok II rozsudku odvolacího soudu) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok III rozsudku odvolacího soudu).

7. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, shledal je správná a úplná a zamítl návrh žalobce na doplnění dokazování výzvou společnosti E.ON Distribuce, a.s., k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemena. Po právní stránce se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že oba žalobou uplatněné nároky, tedy jak nárok na slevu z kupní ceny z titulu právní vady, tak i nárok na smluvní pokutu, podléhají obecné tříleté promlčecí lhůtě podle § 629 odst. 1 o. z., jejíž běh se odvíjí od okamžiku, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé ve smyslu § 619 odst. 1 a 2 o. z. Odvolací soud současně uzavřel, že vedení kabelu vysokého napětí pod cizím pozemkem představuje právní vadu pozemku, a poukázal na pochybení žalovaného, který tuto skutečnost v kupní smlouvě „výslovně nezmínil“, čímž mohl předejít vzniku sporu. Za rozhodující však odvolací soud považoval, že žalobce se o existenci této vady dozvěděl, případně se o ní při zachování obvyklé míry obezřetnosti dozvědět mohl, nejpozději k datu kolaudace uvedené stavby kabelu vysokého napětí, tedy nejpozději ke dni 25. 11. 2016. V této době již žalobce vystupoval jako vlastník převáděných pozemků, a žalobce tak měl podle názoru odvolacího soudu objektivní možnost vnímat prováděnou stavební činnost a současně se seznámit s informacemi o vedení technické infrastruktury, ať již z faktického dění v lokalitě, nebo z podkladů k projektu dostupných veřejnosti. Z uvedeného důvodu odvolací soud nemohl přisvědčit jeho tvrzení, že existenci vady zjistil až v červnu roku 2018 z výzvy distributora. Promlčecí lhůta proto marně uplynula nejpozději dne 25. 11. 2019, zatímco žaloba byla podána až dne 11. 6. 2021, a při včas vznesené námitce promlčení nemohlo být promlčené právo přiznáno. S ohledem na „ekonomii řízení“ se odvolací soud již nezabýval dalšími důvody, pro které soud prvního stupně žalobu zamítl. Odvolací soud současně neshledal důvodnými ani žalobcem namítané vady řízení, zejména nedostatek poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř., neboť otázka promlčení byla v řízení otevřena již na základě vyjádření žalovaného k žalobě a nevyžadovala doplnění rozhodných skutkových tvrzení ani navržení dalších důkazů.

II. Dovolání a vyjádření k němu

8. Rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním, jehož přípustnost spatřoval v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, resp. na vyřešení otázky, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Dovolací důvod podle § 241a o. s. ř. žalobce spatřoval v nesprávném právním posouzení otázky promlčení jeho nároku na slevu z kupní ceny, v jehož důsledku byla podle jeho názoru nesprávně právně posouzena otázka práv z odpovědnosti za vady.

9. Žalobce nejprve namítl, že se odvolací soud při posouzení promlčení jeho nároku na slevu z kupní ceny odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, zejména od závěrů vyjádřených v rozsudcích ze dne 29. 4. 2021, sp. zn. 22 Cdo 3169/2020, a ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020, jestliže na otázku promlčení práv z odpovědnosti za vady, jejichž uplatnění před soudem je podmíněno předchozím uplatněním u prodávajícího, aplikoval obecnou úpravu promlčení podle § 629 odst. 1 a § 619 odst. 1 a 2 o. z. Podle žalobce promlčecí doba u práv z odpovědnosti za vady nemůže začít běžet dříve, než dojde k jejich uplatnění u příslušné osoby ve smyslu § 628 o. z.

10. Dále žalobce namítal, že napadené rozhodnutí závisí na posouzení dovolacím soudem dosud neřešené otázky režimu promlčení práva z vad, které jsou důsledkem skutečností, o nichž prodávající při odevzdání věci věděl nebo musel vědět ve smyslu § 2112 odst. 2 věty druhé o. z. Podle žalobce v takovém případě kupující není omezen lhůtou k oznámení vady a prodávající nemůže s úspěchem namítat její opožděnost, přičemž se tato zvláštní úprava musí promítnout i do posouzení počátku běhu promlčecí lhůty.

11. V souvislosti s předchozí otázkou žalobce rovněž argumentoval, že odvolací soud navíc zcela opomenul význam výslovného ujištění prodávajícího o tom, že převáděné pozemky jsou bez právních vad, obsaženého v čl. IV kupní smlouvy, a neaplikoval § 2103 větu druhou o. z., která se týká situace, kdy prodávající výslovně ujistí kupujícího, že je věc bez vad, anebo zastře-li vadu lstivě. Odvolací soud svůj závěr o tom, zda vada zakládá podle § 2103 věty první o. z. práva kupujícího z vadného plnění, založil výlučně na úvahách o tom, zda žalobce mohl nebo měl existenci vady při uzavření smlouvy zjistit, ačkoliv za situace, kdy prodávající kupujícího výslovně ujistil o bezvadnosti věci, je tato okolnost podle § 2103 věty druhé o. z. právně nerozhodná.

12. Žalobce také namítl, že odvolací soud pochybil, pokud se nezabýval otázkou, zda žalovaným vznesená námitka promlčení není v rozporu s dobrými mravy, ačkoliv to podle něj bylo s ohledem na skutkové okolnosti případu a tvrzenou vědomost žalovaného o vadě nezbytné. V této souvislosti žalobce odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2021, sp. zn. 28 Cdo 2246/2021, nález Ústavního soudu ze dne 1. 6. 2021, sp. zn. III. ÚS 3358/20, z nichž vyplývá, že uplatnění námitky promlčení může být v rozporu s dobrými mravy v případech, kdy by představovalo zneužití práva.

13. Dále žalobce uvedl, že závěr soudů nižších stupňů o tom, že se žalobce nejpozději ke dni kolaudace stavby dne 25. 11. 2016 dozvěděl nebo při obvyklé pečlivosti musel dozvědět o existenci právní vady pozemků spočívající ve vedení podzemního kabelu vysokého napětí, nemá oporu v provedeném dokazování. Soudy tento závěr dovodily zejména z okolnosti, že na pozemku probíhaly stavební práce a že informace o vedení sítí byly dostupné na internetových stránkách projektu. Podle žalobce však tyto skutečnosti objektivně nemohly vést ke zjištění existence podzemního kabelu vysokého napětí, a soudy při hodnocení důkazů nezohlednily jeho tvrzení a provedené důkazy, z nichž vyplývá, že se o existenci této vady dozvěděl až koncem měsíce června roku 2018 na základě výzvy k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Žalobce proto namítl, že mezi skutkovými zjištěními soudů nižších stupňů a obsahem provedených důkazů je dán extrémní nesoulad.

14. S ohledem na výše tvrzené nesprávné právní posouzení věci ze strany odvolacího soudu žalobce navrhl, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek změnil tak, že se žalobě v plném rozsahu vyhovuje, a dále aby uložil žalovanému povinnost nahradit žalobci náklady řízení, případně aby rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

15. Ve vyjádření k dovolání žalovaný zpochybnil jeho přípustnost s tím, že žalobce nevymezil žádnou právní otázku ve smyslu § 237 o. s. ř. ani správně neoznačil rozhodnutí dovolacího soudu, od jejichž závěrů by se měl odvolací soud odchýlit. Uvedl, že tvrzený rozpor s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu je nepodložený, neboť žalobcem citovaná judikatura právní závěry odvolacího soudu nevyvrací, nýbrž je potvrzuje, případně se od projednávané věci skutkově podstatně odlišuje. Žalovaný se dále ztotožnil se skutkovými i právními závěry odvolacího soudu, poukázal na to, že otázka počátku běhu promlčecí lhůty byla odvolacím soudem posouzena v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu a na základě konkrétních skutkových okolností věci, a uzavřel, že dovolání žalobce je zjevně nedůvodné, a proto navrhl, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl, případně zamítl.

III. Přípustnost dovolání

16. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. 1. 2022 (viz čl. II a XII zákona č. 286/2021 Sb.), dále jen „o. s. ř.“.

17. Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu legitimovanou, za splnění podmínky § 241 odst. 1 o. s. ř. Dovolací soud dále zkoumal, zda dovolání obsahuje náležitosti vyžadované ustanovením § 241a odst. 2 o. s. ř.

18. Ve vztahu k té části výroku I rozsudku odvolacího soudu, v níž byl potvrzen výrok I rozsudku soudu prvního stupně v rozsahu, jímž byla zamítnuta povinnost žalovaného zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 1. 6. 2021 do zaplacení, žalobce v dovolání žádným způsobem nevymezuje některý z předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř., ani nevymezuje, v čem spatřuje nesprávné právní posouzení tohoto nároku ze strany odvolacího soudu. Dovolání tak v uvedené části trpí vadami, pro něž nelze v dovolacím řízení pokračovat. Nejvyšší soud proto v tomto rozsahu dovolání žalobce podle ustanovení § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl a dále se zabýval přípustností dovolání ve zbývajícím rozsahu.

19. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.

20. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

21. Dovolání není podle § 237 o. s. ř. přípustné ohledně otázky přiznání práv z vadného plnění v případě, že vada je důsledkem skutečností, o nichž prodávající při odevzdání věci věděl nebo musel vědět ve smyslu § 2112 odst. 2 věty druhé o. z., neboť odvolací soud výslovně uvedl, že se otázkou, zda „došlo k naplnění práva z odpovědnosti za vady“ vůbec nezabýval a k potvrzení zamítajícího rozhodnutí soudu prvního stupně dospěl jen na základě posouzení, že právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, resp. právo na zaplacení smluvní pokuty je podle § 619 o. z., resp. § 629 o. z. promlčeno (srov. bod 7 odůvodnění napadeného rozsudku). Na žalobcem formulované otázce tak napadené rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 11. 2017, sp. zn. 23 Cdo 2212/2017, a ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2376/2013, proti němuž podaná ústavní stížnost byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ze dne 16. 1. 2014, sp. zn. III. ÚS 3773/13).

22. Obdobně přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezaloží ani námitka, že odvolací soud nesprávně posoudil význam výslovného ujištění prodávajícího o tom, že převáděné pozemky jsou bez právních vad, neboť otázku, zda žalobci jako kupujícímu náleží v daném případě práva z vadného plnění, odvolací soud neřešil, a napadené rozhodnutí na ní proto rovněž nemůže záviset.

23. Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezaloží ani námitka žalobce, že mezi skutkovými zjištěními soudů nižších stupňů a obsahem provedených důkazů je dán extrémní nesoulad. Nejvyšší soud rovněž nemá žádné pochyby o tom, že v projednávané věci není hodnocení důkazů založeno na libovůli, ani není dán žalobcem tvrzený extrémní rozpor mezi skutkovými zjištěními a provedenými důkazy (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 30 Cdo 1332/2020, uveřejněný pod číslem 68/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Odvolací soud, potažmo soud prvního stupně, nijak nevybočil ze zákonných standardů dokazování a jeho hodnocení důkazů není výrazem zjevného logického excesu. Z napadeného rozsudku je patrné, že odvolací soud vycházel z provedených důkazů, a to zejména z okolnosti, že na převáděných pozemcích probíhaly stavební práce související s realizací technické infrastruktury v době, kdy byl žalobce jejich vlastníkem, a že informace o vedení sítí byly součástí veřejně dostupné projektové dokumentace, přičemž tyto důkazy hodnotil samostatně i v jejich vzájemné souvislosti. Z těchto skutečností odvolací soud vycházel při závěru, že žalobce se o existenci právní vady dozvěděl, popřípadě při obvyklé pečlivosti musel dozvědět, nejpozději ke dni kolaudace stavby dne 25. 11. 2016 (viz bod 7 odůvodnění napadeného rozsudku ve spojení s body 61 až 64, 68, 70, 72, 74 až 76 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně). Nejvyšší soud tak neshledal, že by soudy nižších stupňů při zjišťování skutkového stavu, resp. při hodnocení provedených důkazů jakkoliv zasáhly do základních práv žalobce (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2025, sp. zn. 23 Cdo 1127/2025).

24. Dovolání je podle § 237 o. s. ř. přípustné pro posouzení otázky počátku běhu promlčecí lhůty u práv z vadného plnění, při jejímž hodnocení se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.

IV. Důvodnost dovolání

25. Dovolání je důvodné, neboť rozsudek odvolacího soudu spočívá při řešení shora vymezené otázky na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.).

26. Právní posouzení věci je činnost soudu spočívající v podřazení zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jež vede k učinění závěru, zda a komu soud právo či povinnost přizná či nikoliv.

27. Nesprávným právním posouzením věci je obecně omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutková zjištění), tj. jestliže věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu sice správně určenou nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval. Rozhodná právní úprava 28. Podle § 628 o. z. u práva, které musí být uplatněno nejprve u příslušné osoby, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy u ní bylo právo takto uplatněno.

29. Podle § 629 o. z. promlčecí lhůta trvá tři roky. (odstavec 1) Majetkové právo se promlčí nejpozději uplynutím deseti let ode dne, kdy dospělo, ledaže zákon zvlášť stanoví jinou promlčecí lhůtu. (odstavec 2) K počátku běhu promlčecí lhůty u práv uplatňovaných u určité osoby 30. Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku (sněmovní tisk č. 362/0, 6. volební období Poslanecké sněmovny Parlamentu, 2010-2013, dále jen „důvodová zpráva“) k úpravě následků vadného plnění předmětu koupě uvádí, že návrh příslušných ustanovení vychází z dosavadní úpravy obchodního zákoníku, která je oproštěna od některých ustanovení generálního významu, přenesených do obecné části obligačního práva, a od ustanovení nadbytečných nebo kazuistických. Posun je zejména v tom, že osnova zesiluje právní postavení kupujícího, kterému bylo plněno vadně. Zejména se opouští dosavadní koncepce prekluze práv z vad. Opožděné ohlášení vad (notifikace, reklamace) nevede k zániku práva kupujícího; soud k němu ex officio nebude přihlížet a práva z vad kupujícímu v takovém případě nepřizná pouze, vznese-li v tom směru prodávající námitku (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2025, sp. zn. 23 Cdo 506/2025).

31. Právní úprava včasnosti oznámení vad předmětu koupě v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníku (dále jen „obch. zák.“), jež se dle důvodové zprávy stala inspiračním zdrojem účinné právní úpravy, byla stanovena (s účinností do 31. 12. 2013) v § 428 obch. zák. pro smluvní typ kupní smlouvy v obchodních závazkových vztazích, jenž dopadal pouze na koupi movité věci (zboží). V poměrech obchodního zákoníku se z rozhodovací praxe dovolacího soudu podávalo, že neoznámil-li kupující prodávajícímu vady včas, nezaniká jeho právo z odpovědnosti za vady (jak ze zákonné odpovědnosti, tak ze záruční odpovědnosti), ale je podstatně oslabeno. Podle principu promlčení vzniká prodávajícímu možnost vznést námitku, že kupující nesplnil svou povinnost oznámit vady (že reklamace nebyla včasná). Jestliže prodávající tuto námitku opožděného oznámení vad (opožděné reklamace) vznese v soudním nebo rozhodčím řízení, nemůže být právo z odpovědnosti za vady přiznáno, stane se nevymahatelným (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2019, sp. zn. 32 Cdo 1161/2019, nebo ze dne 29. 6. 2020, sp. zn. 23 Cdo 1212/2019).

32. Obsahově podobná právní úprava včasnosti oznámení vad se podávala i z ustanovení § 562 odst. 2 a 3 obch. zák., která se týkala vad díla a která odkazovala na obdobné použití § 428 odst. 2 a 3 obch. zák. Rovněž judikatura ke smlouvě o dílo proto uváděla, že je třeba rozlišovat existenci vady, dobu, ve které musí objednatel vady díla zhotoviteli oznámit (reklamační lhůtu), a promlčecí dobu, ve které musí být právo z odpovědnosti za vady uplatněno u soudu. Včasná notifikace je pouze předpokladem zachování vymahatelnosti práv objednatele z vad díla, popř. zachování samotného tohoto práva. Aby nedošlo k jejich promlčení, musí být práva z odpovědnosti za vady uplatněna u soudu (případně v rozhodčím řízení) v promlčecí lhůtě (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2008, sp. zn. 32 Odo 1604/2006).

33. V poměrech platné právní úpravy Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 4. 2021, sp. zn. 22 Cdo 3169/2020, vyslovil, že ustanovení § 628 o. z. stanoví počátek promlčecí lhůty u práv, u nichž se v prvé řadě vyžaduje jejich mimosoudní uplatnění. Na tom se shoduje i komentářová literatura [srov. Bodečková, J. v Petrov, J. et al. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, str. 695; Lazíková, J. a Števček, M. v Lavický, P. et al. Občanský zákoník: komentář. I. Obecná část (§ 1-654). Praha: C. H. Beck, 2014, str. 2216–2217; Tégl, P. a Wienhold, D. v Melzer, F., Tégl, P. et al. Občanský zákoník: Velký komentář. Svazek III, § 419-654 a související společná a přechodná ustanovení. Praha: Leges, 2014, str. 979]. Dovolací soud sdílí závěry vyslovené v odborné literatuře ve směru, že v některých případech zákon vyžaduje, aby ke vzniku, zachování či výkonu práva došlo k uplatnění práva u zákonem určené osoby. Pokud nedojde k takovému uplatnění práva, právo je eliminováno nebo modifikováno. K uplatnění práva dochází jednostranným právním jednáním adresovaným osobě určené v zákoně specificky (zákonem je stanovena i lhůta). Jestliže včasné uplatnění práva u určené osoby nenastane, spojuje s tím zákon nepřípustnost uplatnění práva u soudu, resp. nepřípustnost přiznání práva soudem vůči subjektu, proti němuž je právo uplatňováno (Tégl, P. a Wienhold, D. v Melzer, F., Tégl, P. et al. Občanský zákoník: Velký komentář. Svazek III, § 419-654 a související společná a přechodná ustanovení. Praha: Leges, 2014, str. 980).

34. Za práva, jež musejí být uplatněna nejprve u určité osoby, se považují zejména práva z vadného plnění. Smyslem zakotvení povinnosti předchozího uplatnění práva z vadného plnění u příslušné osoby je především zájem na rychlé realizaci smluv, jakož i ochrana zájmů zcizitele a obecně i právního styku. Povinnost vytknout vadu zajišťuje, aby právní styk nebyl zatížen bezdůvodně opožděnými stížnostmi nabyvatele ohledně vadnosti předmětu plnění, a stanovení oznamovací povinnosti rovněž napomáhá promptnímu osvětlení toho, zda smlouva byla řádně realizována. Zciziteli se řádným oznámením vady zajišťuje možnost včas reagovat na existenci případných vad (srov. Kolmačka, V. Vytýkací povinnost a lhůta k jejímu splnění podle § 1921 ObčZ. Časopis pro právní vědu a praxi, č. 4, 2022, roč. XXX, s. 726, a dále rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020).

35. Promlčecí lhůta, na niž dopadá ustanovení § 628 o. z., začíná plynout ode dne, kdy bylo právo u příslušné osoby věřitelem uplatněno. Není rozhodné, jaké stanovisko k uplatněnému právu dotčená osoba zaujala, či zdali ponechala uplatnění práva zcela bez reakce (srov. Brim, L. in Lavický, P. et al. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2022, str. 2054). Uvedený počátek běhu promlčecí lhůty se uplatní i v případech uplatnění práv z vad, jež jsou důsledkem skutečností, o nichž zcizitel v době vzniku odpovědnosti za vady věděl nebo musel vědět (srov. například ust. § 1921 odst. 2 o. z. nebo § 2112 odst. 2 o. z.). Ačkoliv v těchto situacích není vytčení vady nabyvatelem omezeno trvalou (tzv. peremptorní) námitkou zcizitele, že vada nebyla včas oznámena, nezbavuje zákon zcizitele ochrany tam, kde uplatnění práv z vad nesleduje legitimní cíl, ale naopak z okolností, za kterých bylo učiněno, vyplývá, že nabyvatel jedná v rozporu s principem poctivosti uvedeným v § 6 o. z., případně že jednání nabyvatele představuje zneužití práva podle § 8 o. z. Půjde zejména o situace, kdy nabyvatel vyvolá ve zciziteli přesvědčení, že vadu předmětu plnění v budoucnu nevytkne a práva z ní neuplatní; jestliže tak následně přesto učiní, nelze uplatnění práv z vad přiznat právní ochranu, třebaže bylo uplatněno v promlčecí lhůtě počítané podle § 628 o. z. (k principu poctivosti a zneužití práva srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1984/2018, ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4490/2018, ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5064/2015, či ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020). Posouzení v poměrech projednávané věci 36. Odvolací soud založil své rozhodnutí o žalobcem uplatněném právu na přiměřenou slevu z kupní ceny výlučně na závěru, že toto právo je podle § 619 odst. 1 a 2 o. z. a § 629 odst. 1 o. z. promlčeno, a nelze je proto žalobci přiznat. Řešením otázky, zda vůbec uvedené právo z vadného plnění žalobci vzniklo a zda v době jeho uplatnění u soudu trvalo, se odvolací soud s ohledem na „procesní ekonomii“ vůbec nezabýval (srov. bod 7 odůvodnění napadeného rozsudku).

37. Z právní úpravy a shora citované judikatury dovolacího soudu ovšem plyne, že v případě uplatňování práv z vadného plnění je nezbytné rozlišovat samu existenci vady, dále lhůtu, ve které musí kupující vadu předmětu koupě prodávajícímu oznámit (srov. § 2111 o. z. a § 2112 odst. 1 a 2 o. z.), a konečně promlčecí lhůtu, ve které musí být právo z odpovědnosti za vady (po jejich vytknutí) uplatněno u soudu (§ 628 o. z.). Včasné oznámení vady je pouze předpokladem zachování vymahatelnosti práv kupujícího z vad předmětu koupě, popř. zachování samotného tohoto práva. Aby nedošlo k jejich promlčení, musí být práva z odpovědnosti za vady uplatněna u soudu (případně v rozhodčím řízení) v promlčecí lhůtě, pro jejíž počátek je podle § 628 o. z. rozhodující den, kdy bylo právo uplatněno u příslušné osoby (prodávajícího). Jestliže odvolací soud počátek běhu promlčecí lhůty u práva kupujícího z vadného plnění takto neposuzoval, nýbrž vyšel z úpravy obsažené v § 619 o. z. a z hlediska žalovaným vznesené námitky promlčení hodnotil, „kdy se žalobce dozvěděl nebo odkdy měl a mohl vědět, že kabel vysokého napětí povede či již vede přes pozemek“, je jím provedené právní posouzení nesprávné.

38. Vzhledem k uvedenému se Nejvyšší soud již nezabýval (nemusel zabývat) otázkou, zda žalovaným uplatněná námitka promlčení není v rozporu s dobrými mravy, poněvadž její posouzení by vzhledem ke shora uvedenému právnímu hodnocení bylo předčasné a procesně nehospodárné (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2021, sp. zn. 23 Cdo 2771/2021).

39. S ohledem na přípustnost dovolání Nejvyšší soud podle § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. dále zkoumal, zda řízení nebylo postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., respektive jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a shledal, že řízení takovou vadou zatíženo nebylo.

40. Protože rozhodnutí odvolacího soudu není z výše uvedených důvodů správné a podmínky pro jeho změnu dány nejsou, Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), napadené rozhodnutí zrušil v části výroku I, jíž byla zamítnuta povinnost žalovaného zaplatit žalobci částku 511 923 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 1. 6. 2021 do zaplacení, a to podle § 243e odst. 1 o. s. ř., spolu se závislým výrokem o nákladech řízení (§ 243e odst. 2 věta třetí o. s. ř.). Ačkoliv se důvod, pro který byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, vztahuje v uvedeném rozsahu i na rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud v uvedeném rozsahu nezrušil též rozsudek soudu prvního stupně a věc mu nevrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.), neboť odvolací soud se s ohledem na „ekonomii řízení“ nezabýval dalšími důvody, pro které soud prvního stupně nárok žalobce na přiměřenou slevu z kupní ceny zamítl.

41. V dalším řízení odvolací soud posoudí otázku počátku běhu promlčecí lhůty žalobcem uplatněného práva na přiměřenou slevu z kupní ceny podle úpravy obsažené v § 628 o. z.

42. S ohledem na důvody rozsudku soudu prvního stupně odvolací soud rovněž posoudí ujištění prodávajícího obsažené v kupní smlouvě (§ 2103 věta druhá o. z.) a nepřehlédne, že v dané věci se na uplatnění práv z vad nemovité věci s ohledem na § 2131 o. z. přiměřeně použijí ustanovení o koupi movitých věcí, a to včetně § 2112 odst. 1 a 2 o. z. Vyjde-li odvolací soud z toho, že prodávající v řízení namítl, že příslušná vada nebyla kupujícím včas oznámena, pak zároveň neopomene zhodnotit, zdali je tato vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (srov. § 2112 odst. 2 věta druhá o. z.).

43. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

Poučení

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 26. 6. 2026 JUDr. Bohumil Dvořák, Ph.D. předseda senátu