23 Cdo 2428/2025

Rubrum

23 Cdo 2428/2025-327 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Tůmy, Ph.D., a soudců JUDr. Pavla Horáka, Ph.D., a JUDr. Bohumila Dvořáka, Ph.D., ve věci žalobkyně L. V., zastoupené Mgr. Narcisem Tomáškem, advokátem se sídlem v Děčíně, U Starého Mostu 111/4, proti žalovanému L. Ž., zastoupenému Mgr. Jiřím Veselým, advokátem se sídlem ve Varnsdorfu, Karlova 687, o zaplacení 2 209 810 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Děčíně pod sp. zn. 126 C 1/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 9. 4. 2025, č. j. 10 Co 462/2024-303, takto:

Výrok

Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 9. 4. 2025, č. j. 10 Co 462/2024-303, ve výroku II v části, kterou byl změněn výrok I rozsudku soudu prvního stupně, a v části, kterou byl potvrzen výrok II rozsudku soudu prvního stupně, a dále ve výrocích III, IV, V a VI se ruší a věc se vrací Krajskému soudu v Ústí nad Labem k dalšímu řízení.

Odůvodnění

I. Dosavadní průběh řízení

1. Okresní soud v Děčíně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 12. 4. 2024, č. j. 126 C 1/2021-254, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 882 197 Kč s příslušenstvím (výrok I), dále zamítl žalobu v části týkající se zaplacení částky 1 016 129 Kč s příslušenstvím (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výrok III) a vůči státu (výrok IV).

2. K odvolání žalobkyně a žalovaného Krajský soud v Ústí nad Labem (dále jen „odvolací soud“) dovoláním napadeným rozsudkem odmítl odvolání žalovaného v části směřující proti výroku II rozsudku soudu prvního stupně (první výrok), dále rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I změnil tak, že žalobu ohledně částky 300 000 Kč s příslušenstvím zamítl, jinak rozsudek soudu prvního stupně v tomto výroku i ve výroku II potvrdil (druhý výrok), rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (třetí až šestý výrok) a uložil soudu prvního stupně vydat doplňující rozsudek (sedmý výrok).

3. Doplňujícím rozsudkem ze dne 10. 6. 2025, č. j. 126 C 1/2021-310, soud prvního stupně dále zamítl žalobu co do částky 729 Kč s příslušenstvím (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

4. Soudy rozhodovaly o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení v záhlaví uvedené částky z titulu slevy z kupní ceny. Žalobkyně jako kupující a žalovaný jako prodávající spolu uzavřeli 19. 2. 2020 kupní smlouvu k nemovitým věcem, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY (rodinný dům), dále k pozemku parc. č. XY a parc. č. XY, to vše v katastrálním území XY, za kupní cenu 3 250 000 Kč, přičemž na cenu rodinného domu připadala z celkové částky kupní ceny částka ve výši 2 209 810 Kč. Žalovaný inzeroval dům jako zrekonstruovaný a smlouva obsahovala jeho prohlášení, že je dům bez faktických vad. Následně při rekonstrukčních pracích byly zjištěny podstatné vady nemovité věci (absence hydroizolace, rozpad nosného zdiva, rozsáhlé napadení stávající dřevěné stropní konstrukce dřevokaznými škůdci, neodborné zásahy do dřevěných stropních trámů – nevhodné spojení stropních trámů, roubené stěny rozsáhle napadené dřevokaznými škůdci, části dřevěného krovu napadené dřevokaznými škůdci), které žalobkyně dopisem ze dne 29. 5. 2020 vytkla žalovanému a uplatnila právo na slevu z kupní ceny ve výši 2 700 000 Kč a rovněž požadovala zaplacení smluvní pokuty za nepravdivé prohlášení žalovaného ve smlouvě o tom, že nemovité věci nemají žádné vady. Smluvní pokutu za uvedené porušení smluvní povinnosti žalovaný žalobkyni zaplatil. V řízení před soudem žalovaný uznal žalobou uplatněný nárok co do částky 310 755 Kč s příslušenstvím (o které tak soud prvního stupně rozhodl částečným rozsudkem pro uznání), ve zbytku nárok neuznal.

5. Soud prvního stupně na základě provedeného znaleckého dokazování dospěl k závěru, že na odstranění uvedených vad by žalobkyně musela vynaložit celkem částku 1 192 952 Kč včetně demolice a opětovné stavby garáže, kterou již nelze zachránit. Soud v této částce nezohlednil absenci hydroizolace, neboť tu dle soudu nelze považovat za vadu s ohledem na znalecké závěry ohledně krátké životnosti hydroizolace obecně a na nutnost její výměny; současně soud poukázal na to, že absence hydroizolace se dle znalce projevila výskytem dalších vad, jejichž odstranění je ve výše uvedené částce zahrnuto.

6. Při právním posouzení soud prvního stupně vycházel z toho, že žalobkyni vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny podle § 2106 odst. 1 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“), a odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu (konkrétně na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2010, sp. zn. 23 Cdo 1991/2008, a na rozsudek ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004), podle níž výše slevy z kupní ceny odpovídá výši peněžních prostředků, které bude žalobkyně muset vynaložit, aby předmět koupě dostala do stavu, který se bude přibližovat tomu, jako by jí bylo plněno bez vad. Přiměřenou slevu z kupní ceny v projednávaném případě tak představovala výše uvedená částka 1 192 952 Kč a vzhledem k tomu, že o části nároku žalobkyně (ohledně částky 310 755 Kč s příslušenstvím) již soud prvního stupně rozhodl částečným rozsudkem pro uznání, přiznal jí právo na zaplacení částky 882 197 Kč s příslušenstvím.

7. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými závěry soudu prvního stupně a rovněž se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně ohledně toho, že výše slevy z kupní ceny by měla odpovídat výši peněžních prostředků, které žalobkyně bude muset vynaložit, aby předmět koupě dostala do stavu, který se bude maximálně přibližovat stavu, jako by jí bylo plněno bez vad. Odvolací soud se ztotožnil i se způsobem, jakým soud prvního stupně dospěl k částce odpovídající celkovým stavebním nákladům na rekonstrukci domu a na demolici garáže. Odlišně odvolací soud nahlížel na tu část slevy z kupní ceny, kterou představovaly náklady na stavbu nové garáže, které jsou dle jeho úvahy nižší, než částka určená soudem prvního stupně, zčásti proto změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že žalobu v odpovídající částce zamítl.

II. Dovolání a vyjádření k němu

8. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně, výslovně v rozsahu jeho druhého výroku i v souvisejících výrocích o nákladech řízení, dovolání, jehož přípustnost spatřovala podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále také jen „o. s. ř.“) v tom, že napadené rozhodnutí spočívá na řešení otázek hmotného a procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud dle názoru dovolatelky odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, případně některé z nich dosud nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu komplexně řešeny. Konkrétně dovolatelka zpochybňovala napadené rozhodnutí odvolacího soudu, pokud jde o: a) Způsob určení výše přiměřené slevy z kupní ceny podle § 2106 o. z. Dovolatelka namítala, že odvolací soud ztotožnil výši přiměřené slevy z kupní ceny výlučně s náklady na odstranění vad, ačkoli měl dle ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vycházet při určení výše slevy z kupní ceny primárně z rozdílu obvyklé ceny věci bez vad a vadné věci ke dni převodu. Namítala, že nákladový přístup lze využít pouze výjimečně a po náležitém a přesvědčivém odůvodnění. Odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2010, sp. zn. 23 Cdo 1299/2008, od něhož se odvolací soud dle jejího názoru odchýlil tím, že výši slevy z kupní ceny určil čistě nákladovou metodou. Rovněž namítala, že tyto námitky včetně odkazu na judikaturu vznesla již v odvolacím řízení a odvolací soud se s nimi nevypořádal, čímž porušil zákonný požadavek na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí. b) Neprovedení navržených důkazů. Dovolatelka namítala, že odvolací soud nesprávně vyhodnotil podmínky pro odmítnutí navrženého důkazu jako nadbytečného, aniž by se věcně zabýval jeho potenciálním významem pro zjištění skutkového stavu. Konkrétně dovolatelčiny námitky směřovaly k tomu, že opakovaně v řízení navrhovala ustanovení znalce z oboru ekonomika – oceňování nemovitosti, stavební diagnostika, a její návrh byl odmítnut pro nadbytečnost. V důsledku toho byla skutková zjištění soudů neúplná a neumožnila jim správně aplikovat normu § 2106 o. z. pro určení přiměřené slevy z kupní ceny, neboť výše slevy z kupní ceny byla stanovena bez provedení rozdílového ocenění obvyklé ceny nemovitosti ke dni převodu a bez odborného posouzení technických vad znalcem s odpovídající specializací. c) Právní posouzení vady předmětu koupě v důsledku absence hydroizolace. Dovolatelka namítala, že soudy dospěly k nesprávnému závěru, že absence hydroizolace stavby nelze považovat za vadu stavby, neboť žalobkyně měla nutnost výměny hydroizolace předpokládat z důvodu její běžné krátké životnosti. Soudy při tomto závěru nevzaly v úvahu smluvní prohlášení žalovaného jakožto prodávajícího o absenci vad nemovité věci, ani to, že prodávaná nemovitá věc byla inzerována jako „po kompletní, velmi zdařilé, profesionální rekonstrukci zaměřené na nejmenší detaily“. I zde dovolatelka namítala, že se odvolací soud s její argumentací vůbec nevypořádal v odůvodnění napadeného rozhodnutí. Výsledkem nesprávného právního posouzení pak bylo to, že odvolací soud nesprávně vyloučil absenci hydroizolace z okruhu vad, za které prodávající odpovídá, a tím snížil rozsah slevy z kupní ceny v rozporu s právní úpravou i judikaturou dovolacího soudu.

9. Dovolatelka vzhledem k výše uvedenému proto navrhla, aby Nejvyšší soud zrušil v napadeném rozsahu rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

10. Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.

III. Přípustnost dovolání

11. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou oprávněnou, řádně zastoupenou advokátem, nejdříve posuzoval, zda dovolání obsahuje zákonem stanovené náležitosti.

12. Ustanovení § 241a odst. 2 o. s. ř. stanoví, že v dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4 o. s. ř.) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a o. s. ř.) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh).

13. Vymezení, v čem dovolatel spatřuje přípustnost dovolání, je podle § 241a odst. 2 o. s. ř. obligatorní náležitostí dovolání. Tuto povinnost dovolatel splní, koncipuje-li své dovolání tak, aby z jeho obsahu bylo zřejmé, kterou otázku hmotného nebo procesního práva podle jeho názoru odvolací soud vyřešil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu nebo která nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu vyřešena nebo která je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má být dovolacím soudem vyřešena jinak (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 27. 8. 2013, sen. zn. 29 NSČR 55/2013).

14. Má-li být dovolání přípustné proto, že jde o otázku hmotného nebo procesního práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, musí být z dovolání zřejmé, o kterou dosud dovolacím soudem nevyřešenou otázku hmotného nebo procesního práva jde (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013, ze dne 30. 10. 2013, sp. zn. 32 Cdo 1389/2013, a ze dne 31. 7. 2014, sp. zn. 30 Cdo 2753/2014).

15. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi dále dovozuje, že má-li být dovolání přípustné proto, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, musí být z obsahu dovolání patrno, o kterou otázku hmotného nebo procesního práva jde a od které ustálené rozhodovací praxe se řešení této právní otázky odvolacím soudem odchyluje (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1011/2022).

16. Proto k přípustnosti dovolání nepostačuje pouhé vymezení jednotlivých dovolacích námitek, aniž by společně s nimi byly řádně vymezeny předpoklady přípustnosti dovolání, neboť dovolací řízení nemá být bezbřehým přezkumem, v němž procesní aktivitu stran nahrazuje soud (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 21 Cdo 541/2004, či ze dne 27. 5. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1936/2015). Pokud občanský soudní řád vyžaduje splnění zákonem stanovených formálních náležitostí dovolání a dovolací soud splnění těchto náležitostí posuzuje, nejedná se o přepjatý formalismus, ale o zákonem stanovený postup (srov. například usnesení Ústavního soudu ze dne 28. 4. 2015, sp. zn. I. ÚS 1092/15).

17. Tudíž pouhá polemika dovolatele s právním posouzením věci provedeným odvolacím soudem s tím, že toto právní posouzení má být jiné, nepředstavuje řádné vymezení předpokladů přípustnosti dovolání ve smyslu § 241a odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 237 o. s. ř. (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013). Není-li z dovolání zřejmé, která konkrétní právní otázka má být řešena, trpí dovolání vadami, pro které nelze v dovolacím řízení pokračovat.

18. Nejvyšší soud dospěl v projednávané věci k závěru, že ve vztahu k námitkám shora shrnutým pod bodem c) dovolání trpí vadami, neboť nesplňuje náležitosti, které zákon a citovaná judikatura klade na způsobilé vymezení předpokladů přípustnosti dovolání.

19. Dovolatelka v této části dovolání neformulovala žádnou konkrétní otázku hmotného ani procesního práva, u níž by naplnění (ať už kteréhokoli) z výše uvedených kritérií přípustnosti spatřovala. Její dovolání tak představuje pouhou polemiku vůči správnosti závěru odvolacího soudu o tom, že absenci hydroizolace budovy nelze v poměrech projednávané věci považovat za vadu předmětu koupě. Jak však uvedeno již shora, samotná taková polemika přípustnost dovolání založit nemůže.

20. Dovolací soud dále posuzoval, zda je dovolání ve zbytku přípustné.

21. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.

22. Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má- li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

23. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu jen z důvodů uplatněných v dovolání. Jestliže je dovolání přípustné, přihlédne k případným vadám uvedeným v ustanovení § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).

24. Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky způsobu určení výše přiměřené slevy z kupní ceny podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. [výše shrnuté pod bodem a)], při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

IV. Důvodnost dovolání a právní úvahy dovolacího soudu

25. Dovolání je důvodné, neboť rozhodnutí odvolacího soudu spočívá při vyřešení shora uvedené otázky na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.).

26. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

27. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

28. Podle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Judikatura ke způsobu určení přiměřené slevy z kupní ceny 29. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi (srov. zejména rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, a ze dne 2. 10. 2024, sp. zn. 23 Cdo 201/2024) opakovaně judikuje, že závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu. Vždy je však třeba vycházet z účelu práv z vadného plnění, z něhož vyplývá požadavek na nápravu poruchy ekvivalence vzájemných plnění. Při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny musí být vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad.

30. Při posouzení, jaká výše slevy z ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod.

31. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená) než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.

32. V rozsudku ze dne 25. 6. 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024, pak Nejvyšší soud v návaznosti na předchozí judikaturu uzavřel, že výše uvedeným judikatorním požadavkům na stanovení přiměřené slevy z kupní ceny zpravidla může odpovídat tzv. relativní proporční metoda, při níž se výše slevy určuje podle poměru obvyklých cen vadného a bezvadného plnění. Snížení ceny zde totiž nastává právě podle toho, jak by (hypoteticky) určila vůle stran. Při využití této metody je nejprve nutné zjistit obvyklou cenu vadné věci i bezvadné věci. Podíl obvyklé ceny vadné věci a obvyklé ceny bezvadné věci se vynásobí skutečně ujednanou cenou věci. Výše slevy se v takovém případě tedy zjistí odečtením takto zjištěné částky od skutečně ujednané ceny. Matematicky vyjádřeno:

33. Tamtéž Nejvyšší soud uvedl, že přitom není vyloučeno, že za specifických okolností může být pro nápravu narušené ekvivalence plnění vhodnější jiná metoda určení výše slevy z ceny, kterou však soud také musí náležitě odůvodnit. Soud proto musí vždy řádně odůvodnit, proč zvolený způsob určení slevy z kupní ceny v konkrétních poměrech daného případu nejlépe vyrovnává poruchu ekvivalence plnění. Právní posouzení v poměrech projednávané věci 34. Při promítnutí výše uvedeného do poměrů nyní projednávané věci je třeba uzavřít, že právní posouzení odvolacího soudu je nesprávné a založené na nedostatečně zjištěném skutkovém stavu. Odvolací soud totiž ztotožnil výši přiměřené slevy z kupní ceny toliko s výší nákladů, které bude muset žalobkyně vynaložit na opravu věci, aniž by se zabýval posouzením dalších relevantních okolností. Z tohoto důvodu pak odvolací soud pro nadbytečnost zamítl dovolatelčiny návrhy, aby soud ustanovil znalce, který by určil hodnotu nemovité věci bez vad a hodnotu nemovité věci s vadami. Při správné úvaze soudu ohledně určování výše slevy z kupní ceny je však takové zjištění na místě, ať už z důvodu nutnosti zohlednit všechny rozhodující okolnosti pro určení výše slevy pomocí relativní proporční metody; případně pokud by soud zvolil odlišnou metodu, pak by takové zjištění představovalo jednu z relevantních okolností, které má soud brát v úvahu při posouzení, jaká výše slevy je schopna vyrovnat vadným plněním narušenou ekvivalenci plnění mezi stranami.

35. Ze shora citovaných závěrů judikatury vyplývá, že při určení výše přiměřené slevy z kupní ceny soud musí svůj závěr založit na komplexní úvaze, kterou nelze redukovat ani na pouhé určení celkových nákladů nutných k opravě věci, ani automaticky jen na rozdíl mezi hodnotou bezvadné věci a věci vadné. Bude na odvolacím soudu, aby se v následujícím řízení dostatečně zabýval posouzením relevantních okolností (a opatřil si k tomu dostatečná skutková zjištění), které je dle shora citované judikatury třeba brát v úvahu při úvaze o výši přiměřené slevy z kupní ceny, a aby své závěry náležitě odůvodnil a v tomto smyslu vysvětlil, na základě jaké metody a jakých rozhodujících okolností výši slevy z kupní ceny určil, přičemž dle shora citované judikatury je zásadně možné využít relativní proporční metodu (příp. vysvětlit, proč její užití v projednávané věci nebylo na místě a proč odvolací soud zvolil metodu jinou).

36. Zbývající dovolatelčinou námitkou [výše shrnutou bod bodem b)] se dovolací soud s ohledem na výše uvedené samostatně nezabýval, neboť jejím prostřednictvím dovolatelka namítala, že soudy dostatečným způsobem nezjistily všechny okolnosti rozhodující pro určení výše přiměřené slevy. V souladu s výše uvedeným tak bude na místě, aby odvolací soud znovu posoudil otázku výše přiměřené slevy vzhledem ke konkrétním okolnostem projednávané věci a za tím účelem případně provedl dokazování v nezbytném rozsahu.

37. Vzhledem k tomu, že rozhodnutí odvolacího soudu neobstálo co do právního posouzení věci, nezabýval se odvolací soud pro nadbytečnost zvlášť existencí vad řízení ve smyslu § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř.

V. Závěr

38. Jelikož právní posouzení věci odvolacím soudem není správné (dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. byl uplatněn důvodně) a není možné vzhledem k dosavadním výsledkům řízení o věci v dovolacím řízení rozhodnout [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], Nejvyšší soud, aniž ve věci nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), rozsudek odvolacího soudu v napadeném rozsahu podle ustanovení § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil.

39. Právní názor Nejvyššího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 a § 226 odst. 1 o. s. ř.)

40. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí.

Poučení

Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný. V Brně dne 30. 6. 2026 JUDr. Pavel Tůma, Ph.D. předseda senátu