126 C 1/2021

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem JUDr. Davidem Kapitánem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení 2 209 810 Kč s příslušenstvím

I. Rozsudek Okresního soudu v Děčíně ze dne 12. 4. 2024 č. j. 126 C 1/2021-254 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 9. 4. 2025 č. j. 10 Co 462/2024-303 se ve výroku II. doplňuje tak, že žaloba se dále zamítá pro částku 729 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 729 Kč od 13. 6. 2020 do zaplacení.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že žalobkyně uzavřela se žalovaným dne 19. 2. 2020 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, to vše v katastrálním území , adresa, s tím, že kupní cena byla sjednána ve výši 3 250 000 Kč, kterou žalobkyně žalovanému zaplatila. Nemovitost byla inzerována prostřednictvím společnosti , právnická osoba, jako velmi pěkný rodinný dům, který prošel kompletní velmi zdařilou, s citem a hlavně profesionálně provedenou rekonstrukcí zaměřenou i na nejmenší detaily. V kupní smlouvě žalovaný žalobkyni prohlásil, že nemovité věci nemají žádné faktické vady a že nezamlčel žádné podstatné skutečnosti týkající se nemovitých věcí. Dne 13. 5. 2020 byli při rekonstrukčních pracích zjištěny podstatné závady na stropech. kterými jsou uhnilé trámy, statické poškození stropů a nedostatečné spoje nosných trámů. Dne 19. 5. 2020 byla provedena prohlídka členem komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě s tím, že byly zjištěny vady nemovitých věcí: Stávající zděná základová konstrukce po odkrytí v koruně základových pásů pod roubenou stěnou se sestává z absencí hydroizolace a s rozpadem nosného zdiva, kde existuje riziko nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím, sestávající se z dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem se nachází s rozsáhlým napadením a s oslabením dřevěných stropních trámů dřevokaznými škůdci; stávající stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlaží sestávající se ze dřevěných stropních trámů se záklopem a podhledem vlivem neodborných zásahů (například nevhodné spojení 1 stropního trámu ze 2 kusů průřezů uprostřed rozpětí pomocí styčníkových desek a hřebíků), jež můžou způsobit náhlé zřícení stavby nebo její části z titulu poddimenzování provedeného přípoje; stávající dřevěné roubené stěny vykazují rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci; stávající dřevěná konstrukce krovu lokálních místech vykazuje napadení dřevokaznými škůdci. Zmíněný inženýr přijal závěr, že stávající objekt rodinného domu č. p. , Anonymizováno, na základě zjištěných a popsaných skutečností nedoporučuje užívat k bydlení bez provedení statického zajištění, neboť vykazuje statické poruchy a vady, kde není vyloučeno náhlé zřícení stavby nebo její části. Znalec z oboru stavebnictví a technické obory vypracoval zprávu o prohlídce nemovitosti, jejím závěrem bylo, že z hlediska stavební mykologie lze stav dřevěných konstrukcí hodnotit jako havarijní a že míra destrukce dřeva je takového charakteru, že musela být zřejmá při provádění posledních stavebních úprav, které prováděl žalovaný.

2. Žalobkyně shora uvedené vady vytkla žalovanému dopisem ze dne 29. 5 2020 a uplatnila své právo na slevu z kupní ceny, a to konkrétně ve výši 2 700 000 Kč, kdy částka ve výši 550 000 Kč měla představovat hodnotu samotných pozemků. Žalobkyně zároveň uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v kupní smlouvě za nepravdivé prohlášení žalovaného ohledně toho, že nemovitosti nemají žádné vady. Žalovaný ve lhůtě k tomu určené smluvní pokutu žalobkyně uhradil, čímž uznal, že prohlášení o tom, že nemovité věci nemají žádné faktické vady, nebylo pravdivé. Žalovaný nicméně nesouhlasil s výší slevy z kupní ceny uplatněnou žalobkyní. Žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek Ing. Morávkem z oboru stavebnictví, ze kterého žalobkyně dovozuje, že rekonstrukce stavby by byla o 30% dražší než provedení obdobné novostavby. Z toho žalobkyně dovozuje, že hodnota domu je záporná a jelikož dle žalobkyně z celkové kupní ceny tvoří cenu stavby částka 2 209 810 Kč, požaduje žalobkyně slevu z kupní ceny právě v této výši.

3. Žalovaný žalobou uplatněný nárok uznal pouze co do částky 310 755 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 310 755 Kč od 13. 06. 2020 do zaplacení, ve zbytku žalovaný nárok neuznal. Žalovaný potvrdil, že uzavřel kupní smlouvu a byla mu zaplacená kupní cena, dále, že převzal dopis ze dne 1. 6. 2020, kterým mu byly vytknuty skryté vady na předmětné nemovitosti a uplatněna sleva z kupní ceny ve výši 2 700 000 Kč. Jelikož žalobkyně neobjektivizovala výši uplatněné slevy z kupní ceny, nechal žalovaný zpracovat Ing. Jiřím Morávkem znalecký posudek, ze kterého lze zjistit, že dožité vodorovné konstrukce stropů v původní části domu a budoucí rekonstrukční práce se musejí dotknout místa uložených vodorovných konstrukcí na konstrukce svislé, jakož i bude nutné provést rekonstrukci některých nosných prvků krovu s tím, že vadné konstrukce se na celkové ceně domu podílely 14,0625 %. Jelikož cena domu z kupní ceny činí částku 2 209 810 Kč, považuje žalovaný za přiměřenou slevu z kupní ceny částku ve výši 310 755 Kč.

4. O částce 310 755 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 13. 6. 2020 již bylo rozhodnuto částečným rozsudkem pro uznání č. j. 126 C 1/2021-45 tak, že uvedená částka s příslušným úrokem z prodlení byla žalovanému uložena uhradit žalobkyni.

5. Rozsudkem ze dne 12. 4. 2024 č. j. 126 C 1/2021-254 Okresní soud v Děčíně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 882 197 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % od 13. 6. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu pro částku 1 016 129 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % od 13. 6. 2020 do zaplacení zamítl (výrok II.), uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 309 269,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce (výrok III.), a uložil žalovanému povinnost zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Děčíně na náhradu nákladů řízení částku 51 395 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.). Rozhodl tak v řízení, v němž žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny, kterou zaplatila za nemovité věci (pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. , adresa, , dále též jen „nemovitosti“) vykazující skryté vady. Z kupní ceny 3 250 000 Kč připadala podle odhadu, který nechal zpracovat žalovaný, částka 1 040 190 Kč na tržní cenu pozemků bez stavby rodinného domu, hodnota domu tak činila 2 209 810 Kč. Podle inzerce žalovaného prošel dům kompletní a velmi zdařilou rekonstrukcí, provedenou s citem a profesionálně, žalovaný navíc v kupní smlouvě prohlásil, že nemovitosti nemají žádné faktické vady, které by znemožňovaly jejich obvyklé užívání. Vzhledem ke zjištěným vadám, kdy podle závěru odborníků není vyloučeno náhlé zřícení stavby nebo její části, se žalobkyně domáhala slevy z kupní ceny odpovídající celé hodnotě domu. Vycházela z úvahy podložené názorem znalce Ing. Morávka, který ve znaleckém posudku uvedl, že vadné konstrukce se na celkové ceně domu č. p. , Anonymizováno, podílely 14,0625 %, rekonstrukce však znamená výrazně vyšší objem prací, financí i stavební erudovanosti, než stavba nová, přičemž rekonstruovaná stavba tohoto rázu je minimálně o 30 %, ale i nižší stovky % dražší, než obdobná novostavba. Podle zjištění okresního soudu uzavřela žalobkyně jako kupující se žalovaným dne 19. 2. 2020 kupní smlouvu, jejímž předmětem byly předmětné nemovitosti, žalobkyně řádně zaplatila kupní cenu ve výši 3 250 000 Kč. Dopisem ze dne 29. 5. 2020 žalobkyně vytkla žalovanému skryté vady na nemovitostech a žádala slevu z kupní ceny ve výši 2 700 000 Kč. Žalobkyně zjistila, že nemovitosti vykazují statické poruchy a vady, kdy není vyloučeno náhlé zřícení stavby domu nebo jeho části. V důsledku rozpadu nosného zdiva a absence hydroizolace stávající zděné základové konstrukce pod roubenou stěnou existuje riziko nerovnoměrného sednutí horní stavby a riziko náhlého zřícení stavby nebo její části, stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím sestávající z dřevěných nosných trámů se záklopem a podhledem je rozsáhle napadena a oslabena dřevokaznými škůdci a vlivem neodborných zásahů do této konstrukce může být způsobeno náhlé zřícení stavby nebo její části v důsledku poddimenzování provedeného přípoje, dřevěné roubené stěny vykazují rozsáhlé napadení dřevokaznými škůdci a dřevěná konstrukce krovu vykazuje v lokálních místech napadení dřevokaznými škůdci, stav dřevěných konstrukcí lze z hlediska stavební mykologie hodnotit jako havarijní, přičemž míra destrukce dřeva je takového charakteru, že musela být zřejmá při posledních stavebních úpravách, které prováděl žalovaný. Žalovaný zaplatil žalobkyni (mimo toto řízení) smluvní pokutu 162 000 Kč za nepravdivé tvrzení v kupní smlouvě, že dům je bez vad. Okresní soud věc právně posoudil podle příslušných ustanovení občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb., dále též jen „o. z.“). Jelikož žalobkyně vytkla žalovanému uvedené vady nemovitostí a s ohledem na jejich havarijní stav hodnotil okresní soud vadné plnění žalovaného jako podstatné porušení smlouvy, kdy žalobkyni vzniklo právo z vadného plnění podle ustanovení § 2106 o. z. Žalobkyně uplatnila právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Okresní soud uzavřel, že pokud má výše slevy odpovídat výši peněžních prostředků, které žalobkyně bude muset vynaložit, aby předmět koupě dostala do stavu, který se bude přibližovat stavu, jako by jí bylo plněno bez vad, musela by žalobkyně vynaložit částku 1 192 952 Kč. V této výši tak shledal přiměřenou slevu z kupní ceny, na níž má žalobkyně v daném případě právo. Tato částka sestává z celkových stavebních nákladů na rekonstrukci domu ve výši 500 000 Kč, z nákladů na demolici garáže ve výši 109 241 Kč a z nákladů na stavbu nové garáže ve výši 583 711 Kč. Okresní soud od částky 1 192 952 Kč odečetl částku 310 755 Kč s odpovídajícím úrokem z prodlení, o níž již bylo pravomocně rozhodnuto částečným rozsudkem pro uznání č. j. 126 C 1/2021-45 ze dne 15. 10. 2021, a přiznal tak žalobkyni částku 882 197 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % od 13. 6. 2020 do zaplacení; ve zbylém rozsahu pak žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl okresní soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. Ačkoliv měla žalobkyně v řízení jen částečný úspěch, přiznal jí okresní soud plnou náhradu nákladů řízení, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo v důsledku úvahy okresního soudu na znaleckém posudku. Ze stejné úvahy okresního soudu vycházelo také rozhodnutí o náhradě nákladů, které v řízení platil stát. Povinnost k úhradě nákladů státu proto okresní soud uložil ve smyslu § 148 odst. 1 občanského soudního řádu (zákona č. 99/1963 Sb., dále jen „o. s. ř.“) žalovanému.

6. Rozsudkem ze dne 9. 4. 2025 č. j. 10 Co 462/2024-303 Krajský soud v Ústí nad Labem odmítl odvolání žalovaného do výroku II. rozsudku okresního soudu (Výrok I.), rozsudek okresního soudu ve výroku I. změnil potud, že se žaloba pro další částku 300 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 300 000 Kč od 13. 6. 2020 do zaplacení zamítá; jinak v tomto výroku a ve výroku II. rozsudek okresního soudu potvrdil (výrok II), nepřiznal žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně (výrok III), uložil zaplatit účastníkům náklady státu (výroky IV – V.)., nepřiznal žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů odvolacího řízení (výrok VI) a nařídil okresnímu soudu, aby rozsudek č. j. 126 C 1/2021-254 ze dne 12. 4. 2024 doplnil o rozhodnutí o částce 729 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 729 Kč od 13. 6. 2020 do zaplacení (výrok VII). Krajský soud převzal skutková zjištění okresního soudu. Krajský soud neshledal aktivní legitimaci žalovaného k podání odvolání proti výroku II. rozsudku okresního soudu, ztotožnil se s tím, že výše slevy z kupní ceny musí odpovídat výši prostředků, které je nutno vynaložit na to, aby se předmět koupě dostal do stavu, jako by bylo plněno bez vad. Shledal správný způsob, kterým okresní soud dospěl k částce 500 000 Kč na rekonstrukci domu a 109 241 Kč na demolici garáže, avšak neztotožnil se s výší nákladů na stavbu garáže, které činí dle krajského soudu částku 283 711 Kč. S ohledem na změnu rozsudku krajský soud dále rozhodl opětovně o nákladech řízení před soudy obou stupňů a nákladech státu. Krajský soud dospěl k závěru, že dosud nebylo rozhodnuto o částce 729 Kč s příslušenstvím, když předmětem řízení je částka 2 209 810 Kč s příslušenstvím a dosud bylo rozhodnuto o částce 2 209 081 Kč.

7. S ohledem na shora uvedené okresní soud uzavírá že předmětem řízení je částka 2 209 810 Kč (výše žalované částky byla opravena kvůli písařské chybě oproti původně požadované částce 2 209 081 Kč). Částečným rozsudkem pro uznání bylo rozhodnuto o částce 310 755 Kč s příslušenstvím, která byla žalobkyni přiznána, rozsudky Okresního soudu v Děčíně ze dne 12. 4. 2024 č. j. 126 C 1/2021-254 a Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 9. 4. 2025 č. j. 10 Co 462/2024-303 bylo dále žalobkyni přiznáno 582 197 Kč s příslušenstvím, přičemž žaloba byla pro 1 316 129 Kč s příslušenstvím zamítnuta. Dosud bylo tedy rozhodnuto pouze o částce 2 209 081 Kč s příslušenstvím, o částce 729 Kč tedy dosud nebylo rozhodnuto.

8. Jelikož ze shora uvedeného vyplývá, že žalobkyně má právo na částku 892 952 Kč, která jí již byla přiznána, je tedy žaloba pro částku 729 Kč s příslušenstvím nedůvodná.

9. Jelikož částka 729 Kč byla v řízení projednána, byla pro ní čtena žaloba, soud k ní činil dokazování, byla předmětem závěrečného návrhu, kdy uvedená částka pouze nedopatřením nebyla zahrnuta do výroku rozsudku, kdy soud při vyhlášení rozsudku z důvodu chyby zahrnul do výroku částku uvedenou v původní žalobě, soud pro částku 729 Kč rozhodl, aniž by nařizoval jednání, a podle § 166 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o.s.ř.“), shora uvedený rozsudek ve spojení s rozsudkem odvolacího soudu, který ještě nenabyl právní moci, tímto rozsudkem doplnil, a to tak, že žalobu i pro částku 729 Kč zamítl.

10. Vzhledem k tomu, že v souvislosti s vydáním doplňujícího rozsudku nevznikly účastníkům náklady řízení, bylo o jejich náhradě rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (§ 151 odst. 1, § 142 o. s. ř.).