26 Cdo 1493/2026

Rubrum

26 Cdo 1493/2026-658 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Sildat s.r.o., se sídlem v Praze 5 – Smíchově, Karla Engliše 3219/4, IČO 08713201, zastoupené Mgr. Pavlem Fárou, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Příkopě 988/31, proti žalované digital cave s.r.o., se sídlem v Praze 2 - Vinohradech, Anglická 336/21, IČO 27942368, zastoupené Mgr. Květoslavou Křenkovou, advokátkou se sídlem v Písku, Fráni Šrámka 136, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 48 C 254/2023, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 20. 11. 2025, č. j. 36 Co 337/2025-629, takto:

Výrok

I. Dovolání se odmítá.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů dovolacího řízení 6 750 Kč k rukám Mgr. Pavla Fáry, advokáta se sídlem v Praze 1, Na Příkopě 988/31, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala jako pronajímatelka určení neoprávněnosti dvou výpovědí ze dne 26. 1. 2023, daných jí žalovanou jako nájemkyní z nájmu prostor sloužících podnikání, nacházejících se v 1. PP a v 2. NP budovy č.p. 250 na adrese Vladislavova 250, Písek, pronajatých na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 3. 2020 za účelem provozu datového centra, a dále nacházejících se v 1. PP, 1. NP, 2. NP, 3. NP a 4. NP téže budovy, pronajatých na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 3. 2020 (dále též jen „předmětné výpovědi“), z důvodu nezpůsobilosti pronajatých prostor podle obou nájemních smluv ke smluvenému užívání. Důvody nezpůsobilosti pronajatých prostor jsou žalovanou spatřovány mj. v enormních nákladech na služby spojené s nájmem.

2. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 2. 5. 2025, č. j. 48 C 254/2023-562, určil, že předmětné výpovědi jsou neoprávněné (výroky I a II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok III) a o vrácení nespotřebovaných záloh na náklady důkazů účastníkům (výroky IV a V).

3. Na základě odvolání obou účastnic Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 20. 11. 2025, č. j. 36 Co 337/2025-629, rozsudek soudu prvního stupně změnil ve výroku III ohledně výše náhrady nákladů řízení, jinak jej ve výroku III a ve výrocích I a II potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).

4. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalované proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.

5. Předkládá-li dovolatelka otázky, jež v rozhodování dovolacího soudu neměly být dosud vyřešeny, zda „mohou být prostory sloužící k podnikání považovány za nezpůsobilé ke smluvenému užívání také tehdy, jestliže pronajímatel svým jednáním způsobí takové nastavení podmínek poskytování služeb spojených s nájmem (zejména poplatků za správu objektu (facility, property management, ale i dodávek energií), které nájemci objektivně znemožní ekonomicky smysluplný výkon sjednané podnikatelské činnosti“, a zda „ujednání stran vylučující aplikaci § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“) v nájemní smlouvě o nájmu prostor sloužících podnikání zbavuje nájemce možnosti argumentovat okolnostmi zakládajícími změnu poměrů oproti době vzniku smlouvy přičitatelnými pronajímateli“, přehlíží, že je buduje na vlastní skutkové verzi, neodpovídající skutkovým zjištěním a závěrům odvolacího soudu (soudu prvního stupně).

6. Odvolací soud (soud prvního stupně) vyšel (jak se podává z odůvodnění rozsudků; srov. zejm. body 39, 47 a 49 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu a body 62 a 88 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně) ze závěru, že účastnice se v rámci sjednaných nájemních poměrů k prostorům sloužícím podnikání na dobu určitou nedohodly na způsobu sjednávání cen služeb (energií) spojených s jejich užíváním (zajišťovaných žalobkyní), žalobkyně při jejich sjednávání neporušila žádnou (zákonnou ani smluvní) povinnost; sama ekonomická nerentabilita pronajatých prostor důvodem pro předčasné ukončení nájemního vztahu ze zákona není (nesouvisí s faktickým stavem pronajatých prostor). Není proto naplněn žádný z (taxativních) výpovědních důvodů uvedených v § 2308 o. z. Účastnice pak v nájemních smlouvách výslovně vyloučily možnost aplikace § 2287 o. z., jež nájemce opravňuje vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Odvolací soud (soud prvního stupně) tak nevyšel z jakéhokoliv jednání či okolností zakládajících změnu poměrů (oproti době vzniku smlouvy) „přičitatelných“ (v rovině případných právních následků) pronajímateli.

7. Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu dle § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, jestliže vychází z jiného skutkového stavu, než ze kterého vycházel odvolací soud (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Dovolatelka, jež v dovolání namítá, že žalobkyně jako pronajímatelka svým aktivním jednáním nastavila systém poskytování služeb (zejména dodávek energií) tak, že jejich nákladovost extrémním způsobem překročila obvyklý a předvídatelný rámec a znemožnila ekonomicky smysluplný výkon činnosti, se – z hlediska možné aplikace výpovědních důvodů § 2308 o. z. – ve své podstatě domáhá revize skutkového stavu věci zjištěného soudy v řízení [ve vztahu k závěru o (ne)porušení povinnosti ze strany pronajímatele].

8. Skutková zjištění, k nimž odvolací soud (soud prvního stupně) dospěl, přitom nevykazují významný nesoulad s provedenými důkazy a odpovídají obsahu spisu, soudy provedly všechny důkazy relevantní pro právní posouzení věci a své závěry dostatečně odůvodnily. Nejde o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16); nejde o výjimečný případ, kdy skutková otázka je, s ohledem na její průmět do základních lidských práv a svobod, způsobilá založit přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. nález Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, či jeho usnesení ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. IV. ÚS 985/15).

9. Nespočívá-li přitom napadené rozhodnutí na posouzení uvedených otázek, nemůže být jejich prostřednictvím ani založena přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013, či ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2376/2013, proti němuž byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 16. 1. 2014, sp. zn. III. ÚS 3773/13).

10. To, že sama „ekonomická nerentabilita“ provozované podnikatelské činnosti nastalá v průběhu trvání nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou (v důsledku nárůstu cen poskytovaných služeb spojených s nájmem) nepředstavuje případ [zakládající důvod výpovědi nájemce dle § 2308 písm. b) o. s. ř.], kdy by najatý prostor z objektivních důvodů přestal být způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, ale je obecně případem, na který může dopadat § 2287 o. z., je z textu a vzájemného vztahu uvedených ustanovení zjevné a nečiní výkladové těžkosti. Pro řešení takové otázky je tak třeba dovolání považovat za zjevně bezdůvodné (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2014, sp. zn. 32 Cdo 165/2014, ze dne 29. 7. 2014, sp. zn. 32 Cdo 709/2014, a ze dne 23. 10. 2018, sp. zn. 21 Cdo 2699/2018).

11. Výše uvedené se zároveň podává též ze závěrů již formulovaných Nejvyšším soudem v jeho judikatuře, podle nichž § 2287 o. z. zavádí ve prospěch nájemce výhradu změny poměrů a umožňuje mu, aby nájem vypověděl, jsou-li splněny dvě podmínky: dojde ke změně okolností, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, a současně jde o natolik významnou změnu okolností, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Vzhledem k tomu, že se jedná o výjimku z obecné zásady uplatňující se v závazkových vztazích, že smlouvy je třeba plnit, a to i za ztížených podmínek, je namístě toto ustanovení vykládat restriktivně a za takové okolnosti považovat pouze ty, které jsou podstatné a které nájemce nemohl v době uzavření smlouvy předvídat. Účelem § 2287 o. z. je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky; k ochraně podnikatelského rizika však toto ustanovení směřovat nemá (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, a ze dne 12. 4. 2023, sp. zn. 26 Cdo 1323/2022).

12. V daném případě však navíc (dle skutkových zjištění soudů, jež dovolacímu přezkumu zásadně nepodléhají; srov. § 241a odst. 1 o. s. ř.) účastnice možnost užití § 2287 o. z. v nájemních smlouvách svým ujednáním výslovně vyloučily.

13. Dovolací soud nepřehlédl, že dovolatelka napadá rozsudek odvolacího soudu jakoby v celém rozsahu. Dovolací soud však zastává [s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.)] názor, že proti nákladovému výroku napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k němu postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Navíc dovolání proti tomuto výroku by ani nebylo přípustné [§ 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.].

14. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalovaná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalobkyně podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí). V Brně dne 23. 7. 2026 JUDr. Pavlína Brzobohatá předsedkyně senátu