108 C 180/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Hanou Stříteckou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení příjmení sídlem adresa o zaplacení 81.200 Kč

I. Žaloba, kterou se žalobce po žalovaných č. 1 a 2 domáhá zaplacení částky 81.200 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným č. 1 a 2 oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 33.976,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných č. 1 a 2.

1. Žalobce se domáhal vůči žalovaným zaplacení částky 81.200 Kč z důvodu nároku žalobce na úhradu pokuty dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. Žalobce uvedl, že žalovaní uzavřeli se žalobcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo úplatné užívání jednotky [číslo] v obci [obec], [katastrální uzemí]. Služby spojené s nájmem měly být hrazeny prostřednictvím měsíčních záloh ve výši 5.000 Kč. V souvislosti s poskytováním záloh žalobce požádal žalované prostřednictvím e-mailu ze dne 23. 11. 2015 o poskytnutí vyúčtování záloh za předchozí období. Ačkoliv měli žalovaní ze zákona povinnost předkládat vyúčtování v termínech určených v ust. § 7 zák. č. 67/2013 Sb., bylo žalobci poskytnuto až souhrnné vyúčtování za několik zúčtovacích období až dne 3. 11. 2017. Toto souhrnné vyúčtování pak nemělo náležitosti vyúčtování dle ust. § 7 zák. č. 67/2013 Sb. žalobce tak požaduje po žalovaných pokutu dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. Vzhledem ke stáří jednotlivých dílčích nároků, žalobce požaduje po žalovaných pokutu v celkové výši 36.100 Kč za 361 dnů prodlení s doručením vyúčtování za rok 2014, a to pouze za období od 8. 11. 2016 do 3. 11. 2017, pokutu ve výši 18.050 Kč za 361 dnů prodlení s doručením vyúčtování za rok 2015, a to za období od 8. 11. 2016 do 3. 11. 2017. Dále požaduje pokutu ve výši 9.250 za 185 dnů prodlení s doručením vyúčtování za rok 2016, a to za období od 2. 5. 2017 do 3. 11. 2017 a pokutu ve výši 17.800 Kč za prodlení s doručením vyúčtování za rok 2017, a to za období od 2. 5. 2018 do 23. 4. 2019.

2. Žalovaní nárok žalobce neuznali. Uvedli, že po ústní dohodě předkládali předmětná vyúčtování žalobci neformálně po té, co obdrželi faktury od dodavatelů médií. Žalovaný č. 2 po dvou letech trvání nájemního vztahu komunikoval ohledně vyúčtování s matkou žalobce, která v bytě fakticky bydlela a vyřizovala veškerou administrativu spojenou s nájmem. Jednotlivá vyúčtování tak byla předkládána přímo matce žalobce, buď prostřednictvím e-mailu, nebo při osobních setkáních. Příslušné nedoplatky pak byly rovněž vypořádávány dohodou stran. Dne 29. 4. 2019 byla navíc uzavřena dohoda stran o„ Ukončení nájemní smlouvy“. V tomto dokumentu účastníci prohlásili, že vůči sobě nadále nemají žádné finanční ani jiné závazky. Obsahem dohody o ukončení nájemní smlouvy bylo vypořádání všech nároků mezi účastníky, a tedy i nároků, které by eventuálně přicházely v úvahu ze zákonných ustanovení. Jednání stran, která předcházela podpisu dohody o ukončení nájemní smlouvy, obsahovala vůli stran ukončit a zcela vypořádat předmětný nájemní vztah, resp. vypořádat všechny z něj možné a vyplývající nároky.

3. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícím závěrům o skutkovém stavu. Dne 29. 12. 2013 uzavřeli účastníci nájemní smlouvu, kterou žalovaní poskytli žalobci k užívání byt, jež měli v společném jmění manželů. Jednalo se o bytovou jednotku [číslo] v 1.NP v domě nacházejícím se na ulici [ulice a číslo] v [obec] (zapsaný na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce] u [stát. instituce], [stát. instituce]). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2018. Ve smlouvě byla sjednána možnost výpovědi smlouvy, dohody o ukončení smlouvy, či odstoupení pronajímatele od smlouvy. Nájemné bylo sjednáno ve výši 26.000 Kč měsíčně. Dále bylo ujednáno, že žalobce bude hradit měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 5.000 Kč měsíčně. Ve smlouvě byla sjednána i úhrada kauce za strany žalobce ve výši 26.000 Kč. V článku V. odst. 7 nájemní smlouvy bylo stanoveno, že veškeré stavební úprav, opravy, rekonstrukce a modernizace není nájemce oprávněn provádět vůbec, nebo jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. V případě nerespektování tohoto ustanovení, nemá nájemce nárok na úhradu vynaložených nákladů a v případě požadavku pronajímatele je povinen uvést byt do původního stavu. Výjimku pak tvořily jen stavební úpravy, opravy, rekonstrukce a modernizace písemně odsouhlasené oběma stranami v dodatku č. 1 smlouvy. Povinnost uvést byt do stavu v době jeho převzetí pak vyplývala i z ust. čl. III. odst. 4 nájemní smlouvy (viz. nájemní smlouva ze dne 29. 12. 2013). Stejného dne byl uzavřen i dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 29. 12. 2013, ve kterém žalovaní udělili žalobci předběžný souhlas s provedením konkrétních úprav a změn v předmětu nájmu. Jednalo se o zhotovení přívodu vody, odpadu a elektrické zásuvky do sklepa v 1. PP, zvětšení teras spočívající v provedení stolařských prací, montáž markýzy, montáž dveří do sprchového koutu a zahradní sprchu. Účastníci se současně dohodli, že náklady na provedení těchto úprav a změn hradí výlučně žalobce. Žalovaní se zavázali uhradit poměrnou část nákladů pouze v případě, že nájemní smlouva bude ukončena před uplynutím 36 měsíců z důvodů na straně žalovaných. Při skončení nájmu měl žalobce předat byt v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Ponechat provedené úpravy mohl žalobce pouze s písemným souhlasem žalovaných.

4. Dne 23. 11. 2015 žalobce prostřednictvím e-mailu požádal žalovaného č. 2 o zaslání vyúčtování energií za rok 2014 (viz. e-mail ze dne 23. 11. 2015). Z průběžného vyúčtování ke 2. 11. 2017 soud zjistil, že žalovaní provedli souhrnné vyúčtování uhrazených záloh na služby a spotřeby energií za období od prosince 2013 do října 2017. Žalobci zde za celé toto období vznikl nedoplatek 24.254,09 Kč. Na tomto vyúčtování je pak poznámka, že bylo odesláno žalobci dne 3. 11. 2017. Z průběžného vyúčtování za období od října 2017 do dubna 219 bylo zjištěno, že žalovaní provedli opět souhrnné vyúčtování záloh na služby a spotřebovaných energií a to, za období od listopadu 2017 do dubna 2019, kde žalobci vznikl nedoplatek 26.969 Kč. Tento nedoplatek byl řešen započtením kauce složené žalobcem ve výši 26.00 Kč a k úhradě tak zbývala částka 969 Kč. Z e-mailu žalovaného č. 2 ze dne 24. 9. 2019 adresovaného paní [jméno] [příjmení] a v kopii žalobci pak vyplývá, že žalovaný č. 2 zaslal elektronicky žalobci vyúčtování služeb, které bylo osobně předáno předcházející den. K tomu měly být přiloženy i dokumenty a informace k vyúčtování včetně informací od EON a RWE a vzájemné vyrovnání z října 2017.

5. Dne 29. 4. 2019 uzavřeli účastníci dohodu o„ Ukončení nájemní smlouvy“. Z této dohody vyplývá, že se na ukončení nájemního vztahu účastníci dohodli po výzvě žalobce ze dne 7. 2. 2019 a rozhodli se nájemní smlouvu ukončit k datu 30. 4. 2019. V den uzavření dohody proběhlo i předání předmětného bytu, došlo k zapsání stavu měřidel jednotlivých energií a předání klíčů. Strany vzájemně prohlásili, že se dohodly na ponechání úprav zabudovaných žalobcem, a to včetně vestavěných skříní a několika kusů nábytku, jak vyplývá z fotografií, které jsou přílohou č. 2 dohody. Za výše uvedené úpravy bylo dohodnuto vyrovnání ve výši 100.000 Kč. Účastníci také odkazovali na dohodu o vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytu v tom směru, že konstatovali započtení zaplacené nájemní kauce ve výši 26.000 Kč na nedoplatek vyplývající z vyúčtování ve výši 26.969 Kč. Zvýrazněn pak byl pátý odstavec článku II., dle kterého strany prohlásily, že ukončením nájemní smlouvy vůči sobě nemají žádné finanční ani jiné závazky z podmínek nájemní smlouvy vyplývajících. Přílohou dohody o ukončení nájemní smlouvy pak bylo vzájemné vyúčtování nákladů na provoz bytu a fotodokumentace pořízená ke dni předání bytu. Tabulka [číslo] znázorňovala přehled plateb žalobce na nájem bytu a služby za období trvání nájemního vztahu a vyplynulo z ní, že některé platby byly činěny žalobcem opožděně a jedna platba neproběhla vůbec.

6. Z e-mailové korespondence účastníků z období od 10. 4. 2019 do 22. 4. 2019 bylo zjištěno, že matka žalobce a žalovaný č. 2 si vzájemně zasílali k odsouhlasení a případnému doplnění návrh dohody o ukončení nájemní smlouvy, kdy každý tam prováděl určité úpravy v textu. Úpravy textu se týkaly zejména řešení zaplacené kauce a způsobu vyplacení částky určené na vyrovnání oprav v bytě, které žalobce provedl. Rovněž se matka žalobce a žalovaný č. 2 domlouvali na předání vyúčtování služeb za rok 2018. Z návrhů textů dohody o ukončení nájemní smlouvy předložených žalobcem i žalovanými vyplývá, že změny textu směřovaly výlučně jen do odstavce týkajícího se vrácení zaplacené kauce. Oba předložené návrhy obsahují text:„ Obě strany shodně tímto prohlašují, že ukončením této nájemní smlouvy vůči sobě nadále nemají žádné finanční ani jiné závazky z podmínek této nájemní smlouvy vyplývající.“ Tento text zůstal i po úpravách ze strany obou účastníků nezměněn a ve stejném znění se pak objevil i v konečné podobě textu dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne 29. 4. 2019.

7. Z korespondence právních zástupců účastníků z období od 28. 5. 2019 do 27. 6. 2019 vyplynulo, že žalobce vyzýval žalované k úhradě pokuty za pozdně dodané vyúčtování služeb v celkové výši 145.850 Kč, žalovaní tento nárok žalobce odmítali. Argumentace právních zástupců účastníků byla obdobná jejich argumentaci v tomto řízení.

8. Z výpovědi žalovaného č. 2 vyplynulo, že mezi účastníky byly ohledně nájmu vždy dobré vztahy. Z tohoto důvodu nepředkládali vzájemné vyúčtování služeb písemně, ale vždy kontaktovali žalobce případně jeho matku a oznámili jim, že proběhlo vyúčtování v rámci SVJ, kde však byly vždy minimální nedoplatky žalobce v řádech stokorun, proto se dohodli, že to nebudou řešit a bude to uhrazeno při ukončení nájemního vztahu ze zaplacené kauce. V roce 2017 však došlo k navýšení počtu osob, které v bytě bydleli, a tím nedostačovala placená záloha na služby, proto bylo dohodnuto, že v roce 2017 bylo provedeno vyúčtování služeb. Koncem roku 2018, kdy měl dle smlouvy končit nájemní vztah, žalobce žádal žalované o odkoupení bytu případně prodloužení nájemní smlouvy. Žalovaní s prodejem bytu nesouhlasili a další nájem chtěli prodloužit pouze o dva roky. Koncem roku 2018 tedy došlo k prodloužení nájemní smlouvy, avšak hned počátkem roku jim žalobce oznámil, že chce smlouvu ukončit. Proto se tedy účastníci dohodli, že nájemní smlouva bude ukončena. Současně se domlouvali i na finanční kompenzaci za provedené úpravy v bytě ve výši 100.000 Kč. Během trvání nájemního vztahu matka žalobce jednou požadovala vyúčtování písemnou formou, proto ji žalovaný č. 2 požádal, aby mu tuto žádost poslal e-mailem a on jí následně vyhověl. Nikdy však nebyla ze strany žalobce požadována pokuta za pozdní předání vyúčtování, a to ani v roce 2017, kdy bylo vyúčtování písemně provedeno. O to víc byl žalovaný č. 2 překvapen, když po ukončení nájemního vztahu mu přišla výzva k úhradě pokuty. Pokud se týká textu dohody o ukončení nájemní smlouvy tak první verzi zasílala žalovanému č. 2 matka žalobce, žalovaný č. 2 pak text upravoval, konkrétně do textu dohody žalovaný č. 2 doplnili prohlášení o tom, že nebudou mít strany vůči sobě žádných finančních nároků. Toto prohlášení žalovaný č. 2 dal do dohody proto, že měl nějaké informace o špatné finanční situaci žalobce a jeho matky, a měl tak obavy, aby nedošlo k nějakým potížím kolem bytu. Chtěl mít celou situaci vyřešenu s tím, že se rozejdou a nebudou vzájemně po sobě již nice požadovat.

9. Žalobce ve své výpovědi potvrdil sjednané prodloužení nájemní smlouvy, avšak uváděl, že došlo k jejímu prodloužení o 1 rok. S tím však žalobce nebyl ztotožněn, proto nakonec přistoupil k ukončení nájemního vztahu. Vzhledem k tomu, že v bytě prováděli úpravy, které byly v hodnotě asi 600.000 Kč, požadovali při ukončení smlouvy úhradu těchto nákladů. Žalobce v bytě prováděl úpravy v podobě rozšíření terasy, provedení svodu vody a odpadů do sklepa, aby zde mohla být umístěna pračka, dále nechal v bytě zabudované vestavěné skříně, knihovnu, nějaké poličky či závěsy šité na míru. Nakonec byla se žalovanými dohodnuta částka na vyrovnání ve výši 100.000 Kč. Žalobce však počítal i s tím, že mu bude vrácena kauce. V průběhu nájemního vztahu totiž nebylo dáváno pravidelné vyúčtování služeb, proto mu nebylo známo, zda zde existuje nedoplatek či přeplatek. Žalobci je známo, že se vyúčtování má provádět každoročně. Po žalovaných toto požadovali, když žádosti mu dávali telefonicky, osobně, případně e-mailem. V průběhu trvání nájmu toto však více neřešil a začal to řešit až nyní, když zjistil, že mu nebude vrácena zaplacená kauce. Z výpovědi žalobce bylo dále zjištěno, že nebyl spokojen s úhradou částky 100.000 Kč za vybavení bytu, které tam bylo ponecháno, proto začal řešit požadované pokuty až po ukončení nájmu. O možnosti uplatnění těchto pokut před ukončením nájemního vztahu neměl vědomost. Žalobce potvrdil, že znění konečné dohody o ukončení nájemní smlouvy si vzájemně zasílali několikrát a každá ze strany zde prováděla nějaké úpravy. Potvrdil, že odstavec týkající se vzájemného vypořádání finančních nároků byl v návrhu smlouvy od počátku a s tímto byl srozuměn. Chápal jej tak, že účastníci mají mezi sebou vyřešené závazky typu nájemného a služeb a nejsou si nadále nic dlužni.

10. Svědkyně [jméno] [příjmení] (matka žalobce) uvedla, že v bytě spolu se žalobcem bydlela se souhlasem žalovaných a vyřizovala i určité záležitosti týkající se bytu, zejména komunikovala se žalovanými. Pokud však šlo o něco důležitého, vždy to žalovaný č. 2 zasílal v kopii i žalobci. Rovněž potvrdila prodloužení původní nájemní smlouvy o jeden rok, což se nakonec ukázalo pro ni a žalobce jako nedostatečné, proto se rozhodli nájem ukončit. Svědkyně také uváděla, že návrh dohody o ukončení nájemní smlouvy si strany vzájemně zasílaly a prováděly změny. Uvedla však, že text ohledně vzájemného vypořádání finančních nároků dal do smlouvy žalovaný č. 2 a těsně před uzavřením smlouvy. Pokud šlo o vyúčtování služeb, toto jim ze strany žalovaných bylo v průběhu nájemního vztahu dáno pouze dvakrát (jednou během nájmu a jednou až na konci). Svědkyni bylo známo, že vyúčtování by mělo být dáváno každý rok, proto žalobce každoročně vyzýval žalované k zaslání vyúčtování, a to e-mailem. Ve vztahu k investicím do bytu svědkyně vypověděla, že při nastěhování do bytu v bytě nebylo potřebné vybavení, jako skříně, botníky, nábytek atd. Proto se rozhodli do tohoto investovat, kdy celková výše těchto investic byla kolem 600.000 Kč. Svědkyni byla známa i dohoda o tom, že v případě dřívějšího ukončení nájemního vztahu jim bude část investic vrácena. Před podpisem dohody o ukončení nájemní smlouvy se pak s žalovanými osobně dohodli na tom, které z vybavení bytu zde zůstane a které ne, toto vyfotili a seznam i s fotografiemi si vzájemně zaslali e-mailem. Následně se dohodli na kompenzaci ve výši 100.000 Kč, což se svědkyni nezdálo přiměřené, ale chápala to tak, že jim nic jiného nezbývá. Původně byl byt pronajímán bez vybavení a chyběly tam zejména úložné prostory. Proto se žalobce a svědkyně rozhodli byt dovybavit.

11. Dle ust. § 2201 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ust. § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Dle ust. § 547 o. z. právní jednání musí svým obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům. Ustanovení § 555 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu (odst. 1). Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy (odst. 2). Dle ust § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Dle odst. 2 cit. ustanovení se při výkladu projevu vůle přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

12. Dle ust. § 2 zák. č. 67/2013 Sb. se rozumí a) poskytovatelem služeb - vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, b) příjemcem služeb - nájemce bytu, c) zúčtovacím obdobím - období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Podle ust. § 7 odst. 2 cit. zákona není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Dle odst. 2 tohoto ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle odstavce 3 finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Podle ust. § 13 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Odstavec 2 tohoto ustanovení pak stanoví, že výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení (dle znění citovaného ustanovení účinného do 31. 12. 2015 pak výše pokuty činila 100 K denně).

13. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná.

14. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla dne 29. 12. 2013 uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem bylo užívání bytu, jehož vlastníky jsou žalovaní. Žalobce si od žalovaných byt pronajal na dobu 5 let – do 31. 12. 2018 a následně došlo mezi účastníky k dohodě o prodloužení nájemní smlouvy. Tyto skutečnosti nebyly mezi stranami sporné. Rovněž tak nebylo sporné, že dne 29. 4. 2019 se účastníci písemně dohodli na ukončení nájemní smlouvy (tyto skutečnosti rovněž vyplynuly i z provedeného dokazování). Mezi účastníky však byl spor ohledně způsobu vyúčtování služeb, jeho opožděnosti a případného nároku žalobce vyplývajícího z ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. V řízení vyšlo najevo, že vyúčtování žalobcem uhrazených záloh na služby bylo ze strany žalovaných činěno nepravidelně a opožděně. V písemné podobě bylo provedeno pouze k říjnu 2017 a následně až k dubnu 2019. Žalovaný č. 2 sice uváděl, že byla mezi účastníky neformální dohoda, že žalobci, resp. jeho matce sděloval výsledky vyúčtování provedeného ze strany SVJ, žalobce to však v řízení popřel a takto vypovídala i slyšená svědkyně. Zákon č. 67/ 2013 Sb. stanoví, že vyúčtování služeb musí být prováděno minimálně jedenkrát ročně. Z ustanovení § 7 zák. č. 67/ 2013 pak nepochybně vyplývá, že vyúčtování musí být nájemci doručeno. V daném případě bylo prokázáno doručení vyúčtování pouze k říjnu 2017 a k dubnu 2019. Z obou těchto vyúčtování vyplývá, že byla prováděna vždy za delší časové období. V případě vyúčtování z října 2017 se jednalo o dobu od uzavření nájemní smlouvy do října 2017. Vyúčtování k v roce 2019 bylo činěno za období od listopadu 2017 do dubna 2019. Obě vyúčtování pak nesplňují náležitosti dle zák. č. 67/2013 Sb. Z tohoto je zřejmé, že žalovaní neprováděli pravidelné roční vyúčtování zaplacených záloh dle zákona č. 67/2013 Sb. Toto pak potvrdil i sám žalovaný č. 2, když uvedl, že sice provedl nějaký výpočet, se kterým seznámil žalobce, případně jeho matku, ale vzhledem k zanedbatelné výši nedoplatku, který byl kryt kaucí poskytnutou ze strany žalobce, věc více neřešil. Žalobce by tak měl nárok na zaplacení pokuty dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. Soud však dospěl k závěru, že dohodou o ukončení nájemní smlouvy si strany mezi sebou vypořádali veškeré finanční nároky, které vyplývají z uzavřené nájemní smlouvy. Sporné ustanovení obsažené v uvedené dohodě dle názoru soudu nelze vyložit jinak, než tak, že účastníci měli zájem na tom, aby veškeré jejich finanční požadavky, které se v průběhu nájemního vztahu vyskytly, byly dohodou o ukončení nájemní smlouvy vypořádány. Soud nepřisvědčil výkladu žalobce, že pokuta dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. není nárokem vyplývajícím z nájemní smlouvy, ale ze zákona. Je sice pravdou, že tento nárok je v uvedeném zákoně zakotven, avšak zcela určitě jde o nárok vyplývající z nájemní smlouvy. Zákon č. 67/ 2013 Sb. upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento zákon se tak uplatní pouze ve vztahu k vlastníkům bytové jednotky (či SVJ) na straně jedné a nájemci bytu (či vlastníku bytové jednotky) na straně druhé. Na jiné případy tento zákon nedopadá. Pokud by tedy mezi účastníky nedošlo k uzavření nájemní smlouvy, nemohly by vzniknout ani žádná práva či povinnosti vyplývající ze zákona č. 67/2013 Sb. Tudíž i nárok na pokutu dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. je de facto nárokem vyplývajícím z nájemní smlouvy. Bez ní by žalobci takovýto nárok nikdy nevznikl. Pokud se tedy účastníci dohodli, že ukončením nájemní smlouvy jsou vypořádány veškeré finanční či jiné závazky z ní vyplývající, byl takto vypořádán i závazek žalovaných uplatněný žalobcem z titulu pokuty dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb., když se jedná o finanční závazek a vyplývá z nájemní smlouvy. Až totiž nájemní smlouva samotná zakládá nárok žalobce na řádné roční vyúčtování a případnou pokutu vyplývající z nedodržení povinnosti žalovaných. Je zde pak nerozhodné to, zda žalovaní věděli o povinnosti provést roční vyúčtování či to, zda žalobce věděl o možnosti požadovat tuto pokutu, či to zjistil až dodatečně. Neznalost zákona nikoho neomlouvá. V tomto ohledu je pak s podivem, že žalobce si byl vědom povinnosti žalovaných provést roční vyúčtování dle zák. č. 67/ 2013, ale již si dle svého tvrzení nebyl vědom možnosti žádat úhradu pokuty dle téhož zákona. Z tohoto důvodu se jeví tvrzení žalobce jako nevěrohodné, když ohledně určité povinnosti zakotvené v uvedeném zákoně žalobce nepochybně ví, avšak o dalších okolnostech vyplývajících ze stejného právního předpisu již neví. Pokud pak jde o samotný sporný odstavec týkající se prohlášení stran o vzájemném vypořádání veškerých finančních nároků z nájemní smlouvy, musí soud konstatovat, že obě smluvní strany měly možnost se s dohodou seznámit s dostatečným časovým předstihem a měly možnost provádět změny této smlouvy. To bylo prokázáno i e-mailovou komunikací účastníků i výpovědí žalobce, žalovaného č. 2 a svědkyně [příjmení]. Rovněž tak bylo prokázáno, že změny dohody byly prováděny. Z předložených verzí dohody je zřejmé, že sporný odstavec byl v dohodě zahrnut minimálně od 16. 4. 2019, přičemž dohoda byla podepsána až dne 29. 4. 2019 a v mezidobí si účastníci vzájemně zasílali připomínky a navrhované změny ve znění dohody. Těmito návrhy dohody a e-mailovou korespondencí bylo vyvráceno tvrzení svědkyně [příjmení], že se sporné ustanovení do dohody dostalo až těsně před podpisem dohody o ukončení nájemní smlouvy. Sám žalobce potvrdil, že měl možnost se seznámit se zněním tohoto odstavce a byl s ním srozuměn. Chápal jej tak, že účastníci mají mezi sebou touto dohodou vyřešené závazky vyplývající z nájmu a služeb. Pokuta za pozdní vyúčtování je pak takovým závazkem vyplývajícím z plateb za služby spojené s užíváním bytu. Rovněž tak žalovaný č. 2 chápal tento odstavec tak, že již nebudou mít mezi sebou žádné finanční nároky. Lze tak dovodit dle ust. § 556 o. z., že obě strany měly při uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy vůli mít mezi sebou vypořádané všechny finanční nároky vyplývající z této smlouvy, zejména z titulu nájemného a služeb. Soud tak má za to, že jednoznačnou vůlí účastníků při ukončení smlouvy o nájmu bytu bylo rozejít se s tím, že nebudou mít vzájemně žádné finanční požadavky. Soud v daném směru přihlédl právě k tomu, co uzavření této dohody předcházelo (ust. § 556 odst. 2 o. z.). To bylo zejména jednání o ukončení smlouvy a rovněž i vznesené požadavky na dodání vyúčtování služeb (viz. e-mail svědkyně [příjmení] ze dne 16. 4. 2019), dále i požadavek na řešení kauce a vypořádání za ponechané vybavení bytu. Soud tak vychází z toho, že účastníci chtěli uzavřením dohody vyřešit veškeré nároky vyplývající z nájemního vztahu a tímto nárokem je i nárok žalobce na pokutu dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. (viz. výše). Navíc soud přihlíží i k tomu, že samotné vyúčtování nákladů na provoz bytu bylo jako příloha č. 1 součástí dohody o ukončení nájemní smlouvy. Tudíž účastníci si byli vědomi obsahu tohoto vyúčtování i veškerých nároků, které z tohoto vyúčtování mohou plynout, včetně nároku na případnou pokutu za opožděnost vyúčtování, když zejména žalobci muselo být zřejmé, že pokud vyúčtování bylo provedeno za období listopadu 2017 až dubna 2019, jedná se o vyúčtování opožděné (jak sám žalobce uvedl, věděl, že vyúčtování musí být předkládáno jednou ročně). Soud tak má za to, že účastníci při uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy si byli vědomi veškerých finančních závazků, které z nájemní smlouvy plynou či mohou plynout, případně si toho minimálně vědomi být měli a mohli. Nelze tak některému z nich klást k tíži či v jeho prospěch jeho neznalost zákona. Pokud se tedy dohodli tak, že považovali za vypořádané veškeré finanční nároky vyplývající z nájemní smlouvy, byl tímto nárokem i nárok žalobce na pokutu dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. a žalobce ji tak nemůže již požadovat. Soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl.

15. Dalším důvodem pro zamítnutí žaloby je skutečnost, že soud považuje jednání žalobce, pokud požaduje pokutu dle ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. po žalovaných, jako jednání v rozporu s dobrými mravy. Z výpovědi žalobce i jeho matky bylo totiž soudem zjištěno, že důvodem pro uplatnění tohoto nároku je nespokojenost žalobce s výší vypořádání za vybavení ponechané v bytě tak, jak byla sjednána v dohodě o ukončení nájemní smlouvy, případně skutečnost, že mu nebyla vrácena uhrazená kauce 26.000 Kč, ale tato byla započítána na nedoplatek vzniklý z vyúčtování služeb. Soud má za to, že právní jednání žalobce, kterým vyzval žalované k úhradě požadované pokuty, neodpovídá svým obsahem a účelem dobrým mravům. Smyslem ustanovení § 13 zák. č. 67/2013 Sb. je primárně chránit nájemce v tom směru, aby mu byla řádně a včas předkládána vyúčtování služeb. Snahou žalobce však není splnění povinnosti žalovaných k předložení vyúčtování, ale kompenzace jeho domnělého nároku na náhradu nákladů za zvelebení bytu žalovaných či domožení se vrácení zaplacené kauce. V tomto směru pak žalobce zneužívá ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. k vymožení nároku, který však ani není po právu. Takové jeho jednání pak nemůže požívat právní ochranu (ust. § 8 o. z.). V řízení bylo prokázáno, že byt byl žalobci pronajat nevybavený a žalobci i jeho matce bylo známo, že si jej budou muset vybavit nábytkem, který bude potřeba, aby jej dle svých představ mohli užívat. Rovněž bylo prokázáno, že žalobce měl při skončení bytu předat byt ve stavu, v jakém byl při jeho převzetí. Žalobce tvrdil, že do bytu investoval částku asi 600.000 Kč. Důvodem této investice bylo zvětšení terasy, zavedení odpadu a rozvodu vody do sklepa, osazení dveří sprchového koutu, vybavení bytu vestavěnými skříněmi a dalším nábytkem. Ohledně části tvrzených investic však bylo mezi účastníky již při uzavření nájemní smlouvy dohodnuto, že je žalobce může se souhlasem žalovaných provést, avšak na své náklady. Tyto by jim měly být kompenzovány pouze v případě, že nájemní smlouva bude ukončena z důvodu na straně žalovaných před uplynutím 36 měsíců (viz. dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 29. 12. 2013). Smlouva však trvala více než 5 let. Žalobci tak nemohl vzniknout nárok na úhradu nákladů na zhotovení přívodu vody a odpadu do sklepa, zvětšení terasy či montáž sprchových dveří, když tyto investice spadají právě pod uzavřený dodatek č.

1. Pokud se pak týká dalších investic, tyto dle tvrzení žalobce a jeho matky byly již výhradně do vybavení bytu nábytkem. Žalobce měl povinnost při ukončení smlouvy byt vyklidit a uvést do stavu, v jakém byl při jeho převzatí do nájmu. Žalobci tak nic nebránilo v tom, aby nábytek z bytu odvezl. Pokud šlo o tvrzenou zanechanou postel, knihovnu či různé poličky, jedná se o demontovatelný nábytek a nic nebránilo žalobci jej vystěhovat. S případnými vestavěnými skříněmi lze sice hůře manipulovat, avšak v konečném důsledku i tento nábytek lze demontovat a odvézt. Soudu se tedy jeví, že dohodnutá výše kompenzace v dohodě o ukončení nájemní smlouvy odpovídá charakteru zanechaného vybavení, jeho stáří i smluvním ujednáním účastníků v rámci dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 29. 12. 2013. Žalobce měl navíc možnost se k navržené částce vyrovnání vyjádřit a jednat o ní. Jak soud uvedl výše, minimálně 14 dnů před ukončením smlouvy o nájmu měl žalobce k dispozici návrh dohody a mohl činit úpravy, což se i fakticky dělo. Pokud pak v konečném důsledku nebyl spokojen s výši ujednané náhrady, nic mu nebránilo v tom, aby nábytek z bytu odvezl. Jestliže až v tomto řízení uplatňuje po žalovaných finanční částku, když z jeho vyjádření vyplývá, že si tímto nárokem hodlá de facto kompenzovat svoji nespokojenost s výší částky, která mu byla vyplacena při konečném vypořádání nájemního vztahu, jeví se soudu jeho jednání v rozporu s dobrými mravy. Proto i z tohoto důvodu požadavek žalobce zamítl.

16. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu dle výsledku sporu tak, že povinnost k jejich náhradě byla uložena žalobci, neboť žalovaní byli ve věci plně úspěšní. Náklady řízení žalovaných pak činí částku 33.976,80 Kč Náklady řízení žalovaných jsou tvořeny odměnou jejich právního zástupce dle ust. § 6 a 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 4.380 Kč za jeden úkon právní služby a náhradou hotových výdajů právního zástupce žalovaných dle ust. § 13 vyhl. č. 177/1996 ve výši 300 Kč za jeden úkon právní služby. Soud pak přiznal právnímu zástupci žalovaných odměnu za celkem 6 úkonů právní služby – převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast na jednání u mediátora, účast na jednání soudu dne 3. 12. 2020, písemné vyjádření ve věci ze dne 8. 1. 2021 a účast na jednání soudu dne 14. 1. 2021. K nákladům právního zastoupení pak soud připočetl dle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. i 21% DPH.