2116 C 13/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Tamarou Göthovou jako samosoudkyní ve věci žalobce:a) Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému:

1. Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 419,35 Kč s příslušenstvím + 2 000 Kč s příslušenstvím + 32 650 Kč + 14 400 Kč + 3 102 Kč s příslušenstvím - nájemní smlouva + smluvní pokuty I. Žaloba se v části, v níž se žalobce domáhal zaplacení částky 229,33 Kč a částky 14.400 Kč, zamítá.II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 190,02 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 13.6.2020 do zaplacení, částku , právnická osoba, Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 16.2.2020 do zaplacení, částku 32.650 Kč a částku 3.102 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 16.2.2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 26.393 Kč k rukám právního zástupce žalobce ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 419,35 Kč jako přeplatku na nájemném za měsíc červenec 2019, rozdílu mezi uhrazeným měsíčním nájemným a skutečně odbydlenou částkou, když k předání bytu došlo již 7.7.2019. , adresa, .000 Kč požaduje z titulu nevrácené části přeplatku za rok 2018, částku 3.102 Kč jako nevrácený přeplatek na vyúčtování za rok 2017. , adresa, .400 Kč a 32.650 Kč požadoval přiznat jako pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení s předáním vyúčtování, když vyúčtování za rok 2017 mu žalobce zaslal až po 653 dnech dne , právnická osoba, .2020 a vyúčtování za rok 2018 mu bylo předáno stejně tak dne , právnická osoba, .2020, tedy po 288 dnech.

2. Ve zbývající části žalobu neuznal. , adresa, .102 Kč započetl na dluh na vyúčtování za rok 2016, částku , právnická osoba, Kč pak jako náhradu škody za zničené vybavení bytu. A co se týče smluvních pokut, považuje nárok žalovaného za zjevné zneužití práva nájemce.

3. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 1.7.2015, dodatku č. , hodnota, ze dne 9.5.2016, smlouvy o nájmu ze dne 15.6.2017 bylo zjištěno, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu dne 1.7.2015 na dobu určitou, která byla dodatkem prodloužena a následně uzavřena nová smlouva na dobu určitou od 25.5.2017 do 24.5.2018. Nájemné bylo druhou smlouvou stanoveno na částku 13.200 Kč (původně ve výši 13.000 Kč) představující vlastní nájemné ve výši 10.500 Kč a 2.700 Kč jako zálohy na dodávku tepla, teplé vody, studené vody, zálohu na úklid společných prostor a společnou elektřinu, zálohu na STA a zálohu na další služby spojené s užíváním předmětu podnájmu. Předmětem nájmu byl byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím o výměře 53,95 m2.

4. Z výpovědi nájmu bytu bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel vypověděl dne 24.4.2019 nájem s tím, že byt potřebuje pro sebe. Datum skončení nájmu s tříměsíční výpovědní dobou bylo určeno 1.8.2019.

5. Z předávacího protokolu ze dne 7.7.2019 bylo zjištěno, že žalobce (společně s manželkou) předali byt žalovanému se všemi součástmi a příslušenstvím ve stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení.

6. Z protokolu o vyúčtování služeb za období roku 2017 byl zjištěn přeplatek ve výši 3.102 Kč a z vyúčtování služeb za období roku 2018 bylo zjištěno, že za tento rok vznikl přeplatek ve výši 7.111 Kč.

7. Z výpisu transakcí z účtu žalobce bylo zjištěno, že žalobce hradil nájemné a zálohy na služby ve výši 13.200 Kč i za celý měsíc červenec na účet žalovaného. Z tohoto účtu mu pak dne 10.7.2019 přišla platba ve výši 24.800 Kč a dne 12.8.2019 částka 5.111 Kč.

8. Z vyúčtování služeb za období leden 2019 až 30.6.2019 bylo zjištěno, že vznikl přeplatek ve výši 3.568 Kč. Z vyúčtování služeb za celé období roku 2019 bylo zjištěno, že vznikl přeplatek ve výši 6.328 Kč. Z vyúčtování služeb za období 2016 bylo zjištěno, že vznikl nedoplatek ve výši 1.521 Kč.

9. Z čestného prohlášení , tituly před jménem, , jméno FO, , předsedy výboru Společenství vlastníků , adresa, , 23, 25 bylo zjištěno, že nikdy nebyl kontaktován ze strany manželů , Anonymizováno, , ani nikoho jiného, vyjma vlastníka jednotky , adresa, ohledně vyúčtování za služby za roky 2017 a 2018. Nikdy manželům , Anonymizováno, , ani nikomu jinému nepředal vyúčtování, jelikož veškerou agendu spojenou s vyhotovováním a doručováním vyúčtování a služeb provádí správce domu firma , právnická osoba10. Z potvrzení platby , právnická osoba, , bylo zjištěno, že dne 12.6.2020 zaslal žalovaný žalobci částku 3.810 Kč.

11. Ze sdělení firmy , právnická osoba, - správa nemovitostí bylo zjištěno, že vyúčtování za roky 2017, 2018 bylo doručováno žalovanému na adresu , adresa, , kde má nahlášenu korespondenční adresu. Byly vloženy do schránky v zalepené bílé obálce. Vyúčtování za rok 2017 bylo doručeno 26.4.2018 a vyúčtování za rok 2018 30.4.2019.

12. Ze snímku obrazovky mobilního telefonu bylo zjištěno, že dne 12.5.2017 zaslal žalovaný snímek protokolu o vyúčtování za rok 2016 žalobci a stejně tak 6.5. (2019) vyúčtování za období 2018 s tím, že žalovaný oznamuje žalobci, že má přeplatek a jak dojde, přepošle. Ze snímku obrazovky mobilního telefonu bylo zjištěno, že je zde zachycena komunikace mezi účastníky ze dne 29.8.2019 ohledně zaslání plateb za přeplatky, kdy žalobce sděluje, že mu žalovaný stále dluží částku 6.989 Kč. Na to reaguje žalovaný, že mu doloží faktury za poškozené věci – sporák varnou desku, škrábnutou podlahu a dodrhnutou digestoř, za což jim strhl částku , právnická osoba, Kč. Z další komunikace z března 2018 bylo zjištěno, že žalobce oznamoval žalovanému příchozí dopisy a oznámení pošty o doručovaných písemnostech. Dne 7.7.2019 komunikovali ohledně vzniku kapky na dlažbě. Z komunikace účastníků z 11.9.2017 bylo zjištěno, že v bytě došlo k výměně stupaček a jističe. Po domluvě žalovaný sdělil, ať fakturu dá žalobce do schránky a pošle za daný měsíc méně na nájemném a dále ať zjistí, kolik bude stát revizní technik. Z další komunikace z 18.10.2017 bylo zjištěno, že účastníci řešili platby e-onu za revizní zprávu, za práci a jistič a dále za oprávněné náklady. Žalovaný žalobci sdělil, ať o celou částku pošle méně na nájemném.

13. Z výpovědi svědkyně , Anonymizováno, bylo zjištěno, že je členkou představenstva společenství vlastníků. Z titulu funkce má přístup k vyúčtování. Doručování vyúčtování služeb probíhá buď poštou nebo emailem. Dříve to roznášeli do schránek. Žalobce si u ní ověřoval, zda má přeplatek či nedoplatek a ona mu vyhověla, napsala mu to na lístek. Tyto lístky, tzv. lepky, ztotožnila s fotokopiemi založenými ve spise. Za rok 2016 byl přeplatek ve výši 1.521 Kč a 2017 ve výši 3.102 Kč. Žalobce zná, protože bydlel ve stejném vchodu. Věděla, že majitelem bytu je žalovaný, tak ji bylo jasné, že je u něj v nájmu. Žalovaný ji nedal svolení, aby poskytla žalobci informace z vyúčtování. Z fotokopií lístků („lepek“) bylo zjištěno, že svědkyně napsala, že protokoly nenašla, ale dohledala, kolik bylo vyplaceno.

14. Ze svědecké výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že ho žalobce požádal, ať dosvědčí, že stál v domě, když si s žalobcem předávali vyúčtování. S žalovaným se znají 20 let, od roku 2016 jsou společníky ve dvou společnostech, jsou kamarádi a pracují spolu. Na předání si vzpomínal, jelikož jeli na obchodní jednání jedním autem a žalobce se chtěl ještě zastavit ve svém bytě, aby předal žalobci vyúčtování. Vytáhl ze schránky dopis a běžel s ním nahoru. Předání svědek neviděl, ale slyšel, že spolu účastníci mluví.

15. Z výslechu žalovaného bylo zjištěno, že pronajímal byt poprvé, neměl žádné zkušenosti. S žalobcem nikdy neřešili, jakou formou si budou předávat vyúčtování. Vždy, když vyúčtování obdržel, neprodleně ho předal žalobci, což je zřejmé i z konverzace v telefonu. Žalobce měl přístup do jeho poštovní schránky, věděl, co za poštu mu chodí a kdy. Tak to bylo i s vyúčtováním. Od žalobce dostal avízo, že ve schránce je vyúčtování a jel si ho vyzvednout. Žalobci jej buď předal osobně, nebo vyfotil a poslal SMS zprávou. Záleželo na tom, zda byli , Anonymizováno, zrovna doma nebo ne. Vyúčtování za rok 2018 si vyzvedl ze schránky, vyběhl nahoru a osobně vyúčtování předal a s žalobcem se domluvil, jak to budou řešit a šel pryč. Žalobce nikdy způsob předání nerozporoval. K tomu došlo, až po skončení nájemního vztahu a handrkování o peníze. Nepamatoval si, v jaké výši byl přeplatek na vyúčtování za rok 2019, ani proč přeplatek za rok 2017 vrátil žalobci pouze ve výši 5.111 Kč namísto 7.111 Kč.

16. Po provedeném dokazování bylo zjištěno, že mezi účastníky je shoda ohledně dlužné a částky ve výši 419,35 Kč a přeplatku žalovaného 243 Kč.

17. Po provedeném dokazování soud zjistil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, jehož předmětem byl nájem bytu. Žalobce platil nájemné a zálohy ve výši 13.200 Kč. Vyúčtování bylo doručováno do schránky patřící k bytu. Žalobce v případě doručené pošty, žalovaného telefonicky – zprávou informoval a ten si přijel poštu vyzvednout. Na způsobu předání vyúčtování se nedomluvili. Fungovalo to tak, že vyúčtování žalovaný vyzvedl, pokud byl někdo u žalobce doma, tak jej předal nebo ho nafotil telefonem a poslal jej žalobci. Takto bylo prokázáno doručení vyúčtování za rok 2016 a 2018. Dne 24.4.2019 dal žalovaný žalobci (a jeho manželce) výpověď nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou s tím, že nájem skončí k 1.8.2019. K vyklizení bytu došlo dříve, dne 7.7.2019. O předání bytu byl sepsán protokol, který oba účastníci podepsali a stvrdili, že stav bytu odpovídá běžnému opotřebení. Vyúčtování služeb za rok 2016 zaslal žalovaný žalobci jako fotku mobilním telefonem. Za ten rok vznikl nedoplatek ve výši 2.797 Kč. Za rok 2017 vznikl přeplatek ve výši 3.102 Kč. Tento přeplatek však žalovaný žalobci nezaslal, tvrdil, že jej započetl na předchozí dluh na nájemném. Toto vyúčtování ani žalobce neobdržel, požádal proto paní , jméno FO, , členku představenstva společenství vlastníků bytového domu o informaci, zda má na službách přeplatek či nedoplatek a ona mu vyhověla. Napsala mu to na lístek. Za rok 2018 byl zjištěn z vyúčtování přeplatek ve výši 7.111 Kč. Toto vyúčtování zaslal žalovaný žalobci opět jako fotografii na mobilní telefon a žalobce na zprávu reagoval. Žalovaný žalobci zaslal na účet pouze částku 5.111 Kč, jelikož si na přeplatek z vyúčtování započetl částku , právnická osoba, Kč, jako náhradu za poškození vybavení bytu.

18. Po provedeném dokazování má soud zato, že žalovaný neprokázal vznik škody na předmětu nájmu. Z předávacího protokolu vyplývá, že byt byl předán bez závad. Žalobce netvrdil, ani neprokázal, že by škodu u žalobce uplatnil. Neměl tedy právo si svévolně strhnout/započíst částku , právnická osoba, Kč.

19. Tvrzení žalovaného, že žalobci byl vrácen celý přeplatek za služby za rok 2018 a částku , právnická osoba, Kč strhl z jistoty, soud považuje za účelovou změnu tvrzení, když toto tvrzení se objevilo až ve vyjádření ze dne 3.4.2023. Ve vyjádření ze dne 21.11.2022 a 23.2.2023 uvedl, že tuto částku (náhradu škody) započetl na přeplatek z roku 2018.

20. Žalovaný neprokázal, že by žalobci vrátil přeplatek z vyúčtování za služby za rok 2017 ve výši 3.102 Kč. Tvrdil, že tuto částku započetl na dluh žalobce z vyúčtování v roce 2016 ve výši 2.797 Kč. Toto tvrzení jednak neprokázal a žalobce navíc vznesl námitku promlčení. Žalovaný rozdíl těchto částek ve výši 305 Kč (3.102 - 2.797) zaslal dne 12.6.2020 na účet žalobce.

21. Žalobce nárokoval částky 14.400 Kč a 32.650 Kč jako smluvní pokuty za porušení povinnosti vyplývající ze zákonné povinnosti žalovaného jako pronajímatele dle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

22. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky probíhalo neformální předávání vyúčtování, a to zasíláním fotografií vyúčtování mobilním telefonem Proti tomu žalobce nikdy nic nenamítal. Námitku žalobce, že mu žalovaný zaslal pouze první stranu považuje soud za přílišný formalismus, navíc ex post, když je evidentní, že žalující straně šlo zejména o informaci, zda na vyúčtování je přeplatek či nedoplatek a v jaké výši a tato informace se vyskytuje na první straně vyúčtování. Soud proto žalobu zamítl v části 14.400 Kč která je smluvní pokutou za vyúčtování za rok 2018, které žalovaný žalobci prokazatelně doručil.

23. Co se týče smluvní pokuty za nedodané vyúčtování za rok 2017, tak zde žalovaný neprokázal, že by vyúčtování žalobci předal, a to ani svědeckou výpovědí , tituly před jménem, , jméno FO, , který přímo u předání nebyl a neviděl ho. Za období od 1.5.2018 do , právnická osoba, .2020, kdy bylo vyúčtování žalobci doručeno tj. 653 dnů, pak soud přiznal žalobci smluvní pokutu v souladu s ustanovením § 13 zákona č. 67/2013 Sb.

24. Co se týče nároku žalobce na částku 419,35 Kč představující rozdíl mezi částkou uhrazenou žalovaným, kaucí a nájmem za měsíc červenec 2019, tak žalovaný tuto částku uznal. Navrhl, aby na tuto částku byla započtena platba 243 Kč, kterou žalovaný zaslal dne 12.6.2020. K částce přísluší i úrok z prodlení ve výši 10 % ročně od 16.2.2020 do 12.6.2020 ve výši 13,67 Kč. Celkem 433,02 Kč, po odečtu 243 Kč, byl žalovaný zavázán k úhradě částky 190,02 Kč spolu s úrokem z prodlení.

25. Při hodnocení úspěchu a neúspěchu účastníků dospěl soud k závěru, že úspěch žalobce byl ze 72 % a neúspěch ve výši 28 %. Náhrada nákladů řízení pak žalobci přísluší ze 44 % v souladu s ustanovením § 142 odst. 2 o.s.ř. Náklady žalobce spočívají v odměně za zastoupení za 13 a půl úkonu - převzetí a příprava, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření z 18.6.2020, 25.9.2020, nahlížení do spisu dne 21.11.2022, porada s klientem 22.2.2023, replika k vyjádření žalovaného 22.2.2023, účast na jednání soudu 2.3.2023, porada s klientem 27.6.2023, vyjádření ze dne 20.6.2023, účast na jednání soudu 29.6.2023, závěrečný návrh z 20.7.2023 a účast a jednání, kde došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí 29.6.2023. Odměna za jeden úkon byla stanovena dle § 7 vyhlášky 177/1996 Sb. ve výši 3.220 Kč. Ke každému úkonu pak náleží dle § 13 odst. 3 vyhlášky 177/1996 Sb. režijní paušál 300 Kč. Náklady jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem 2.659 Kč a 21 % DPH z odměny a náhrad ve výši 9.954 Kč. Celkem 59.983 Kč, 44 % pak činí částku 26.393 Kč. Soud nepřiznal odměnu za poradu s klientem před uplatněním nároku u soudu z 2.3.2020, jelikož tento úkon, tak jak byl popsán - porada s klientem před uplatněním nároku u soudu je totožná jako první úkon - převzetí a příprava zastoupení včetně první porady s klientem.

26. Náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen dle § 149 odst. 1 o.s.ř. zaplatit k rukám právního zástupce žalobce.