294 C 9/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Lucií Vymětalovou ve věci žalobkyně:a) Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalované:

1. Jméno žalované ., IČO: IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 54 420 Kč + 16 710 Kč + 82 199 Kč s příslušenstvím - nájemné a služby + 26 000 Kč s příslušenstvím – smluvní pokuta + 28 000 Kč - náhrada škody I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částkua) 48 750 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 10 % z částky 3 760 Kč od 6.5.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 13 760 Kč od 6.8.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 13 760 Kč od 6.9.2020 do zaplacení- výši 8,25 % z částky 13 760 Kč od 6.10.2020 do zaplaceníb) 58 960 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 11,75 % z částky 14 740 Kč od 6.5.2022 do zaplacení- 11,75 % z částky 14 740 Kč od 6.6.2022 do zaplacení- 15 % z částky 14 740 Kč od 6.7.2022 do zaplacení- 15 % z částky 14 740 Kč od 6.8.2022 do zaplaceníc) 13 199 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 15 % z částky 2 807 Kč od 2.9.2022 do zaplacení- 15 % z částky 10 392 Kč od 11.9.2022 do zaplacenía to do tří dnů od právní moci rozsudku.II. Žaloba o zaplacení částkya) 5 670 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 10 % z částky 1 910 Kč od 6.5.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 2 490 Kč od 6.8.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 2 490 Kč od 6.9.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 2 490 Kč od 6.10.2020 do zaplaceníb) 16 710 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % z částky 16 710 Kč od 6.11.2021 do zaplaceníc) 10 040 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 11,75 % z částky 2 520 Kč od 6.5.2022 do zaplacení- 11,75 % z částky 2 520 Kč od 6.6.2022 do zaplacení- 15 % z částky 2 520 Kč od 6.7.2022 do zaplacení- 15 % z částky 2 520 Kč od 6.8.2022 do zaplaceníse zamítá.III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částkua) částku 8 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 10 % z částky 2 000 Kč od 6.8.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 2 000 Kč od 7.8.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 2 000 Kč od 7.9.2020 do zaplacení- 8,25 % z částky 2 000 Kč od 7.10.2020 do zaplaceníb) částku 8 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 8,25 % z částky 2 000 Kč od 7.3.2021 do zaplacení- 8,5 % z částky 2 000 Kč od 7.8.2021 do zaplacení- 8,5 % z částky 2 000 Kč od 7.9.2021 do zaplacení- 8,5 % z částky 2 000 Kč od 7.10.2021 do zaplaceníc) částku 8 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši- 11,75 % z částky 2 000 Kč od 7.5.2022 do zaplacení- 11,75 % z částky 2 000 Kč od 7.6.2022 do zaplacení- 15 % z částky 2 000 Kč od 7.7.2022 do zaplacení- 15 % z částky 2 000 Kč od 7.8.2022 do zaplacenía to do tří dnů od právní moci rozsudku.IV. Žaloba o zaplacení částky 2 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % z částky 2 000 Kč od 7.11.2021 do zaplacení se zamítá.V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 28 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.VI. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 14 260 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 1.5.2023 domáhala zaplacení žalovaných částek s příslušenstvím, a to z titulu nájemní smlouvy ze dne 14.4.2013, jejímž předmětem byl dům na , adresa, v , Anonymizováno, . Jednalo se o dlužné nájemné, náklady na služby spojené s užíváním bytu a smluvní pokutu, které za rok 2020 činily částku 62 420 Kč, za rok 2021 částku 26 710 Kč a za rok 2022 částku 90 199 Kč, a to v období od května 2020 do srpna 2022. Samotné žalované nájemné a náklady na služby spojené s užíváním bytu za rok 2020 činily částku 54 420 Kč, za rok 2021 částku 16 710 Kč a za rok 2022 částku 82 199 Kč. Žalovaná smluvní pokuta pak za rok 2020 činila částku 8 000 Kč, za rok 2021 částku 10 000 Kč a za rok 2022 částku 8 000 Kč, tj. za žalované období celkem částku 26 000 Kč. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení částky 28 000 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody, která jí vznikla tím že žalovaná po ukončení nájemního vztahu na podzim 2022 poškodila fasádu domu.

2. Žalobkyně uvedla, že žalovaná užívala v období od května 2020 do srpna 2022, resp. se souhlasem žalobkyně umožnila užívání domu rodinou , jméno FO, . Žalovaná však v některých měsících neplatila řádně nájemné, za což byla povinná platit také v nájemní smlouvě sjednanou smluvní pokutu. Žalobkyně dále požadovala zaplacení záloh za služby spojené s užíváním domů a také nedoplatků za žalované období. Žalovaná dále v souvislosti s ukončením nájmu poškodila fasádu domu, na jejíž opravu žalobkyně vynaložila částku 34 407 Kč.

3. Žalovaná se bránila tím, že v domě byla v době uzavření smlouvy plíseň a žalovaná na začátku nájemního vztahu po dohodě s žalobkyní vynaložila na opravu domu, spočívající v zamezení vlhkosti, částku 120 000 Kč a že dům od srpna 2019 užívala se souhlasem žalobkyně rodina , jméno FO, . Žalovaná uvedla, že v domě umístila vybavení v hodnotě 95 000 Kč.

4. Podáním zástupkyně žalobkyně ze dne 15.1.2024 hodlala žalobkyně disponovat s žalobou. Podání je však neurčité a nesrozumitelné, především neobsahuje konkrétní vyjádření, ohledně jakých konkrétních částech bere žalobkyně žalobu částečně zpět příp. o jaké konkrétní částky stávající žalobu rozšiřuje, kdy žalobkyně uvedla pouze nový petit žaloby. Vzhledem k tomu že žalobkyně toto podání na výzvu soudu v usnesení ze dne 13.8.2024, č.j. 294 C 9/2023-145 neopravila soud k němu nepřihlížel (§ 43 odst. 2 o.s.ř.) a vycházel z předmětu řízení tak, jak byl uveden v žalobě.

5. Soud zjistil tyto skutečnosti:

6. Soud má za prokázané nesporné tvrzení účastníků (§ 120 odst. 4 o.s.ř.), že dne 14.4.2013 uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl v rozhodném období celý dům na , adresa, v , Anonymizováno, , který měl být žalovanou užíván ke komerčním účelům (provozovna pojišťovny, advokátní kancelář). Nájemné bylo mezi účastníky sjednáno ve výši 11 500 Kč, s tím že bude každoročně navýšeno o inflaci. Nájemné bylo splatné k 20. dni v měsíci předem. Služby spojené s užíváním domů měla žalovaná v rozhodném období žalobkyni platit měsíčně formou záloh (elektřina, vodné a stočné), plyn si žalovaná zajišťovala sama. Tyto nesporné skutečnosti vyplývají také z listinných důkazů - smlouva o nájmu ze dne 14.4.2013 (č.l. 14, 13, 11, 8), předávací protokol ze dne 14.4.2013 (č.l. 23).

7. Z čl. 2 nájemní smlouvy dále vyplývá, že účastníci si sjednali trvání nájemního vztahu na dobu určitou s automatickým prodloužením, pokud jedna ze stran neoznámí 180 dnů před ukončením nájemního vztahu, že trvá na jeho ukončení. Z čl. 5 nájemní smlouvy dále vyplývá, že nájem může zaniknout písemnou dohodou účastníků.

8. Mezi účastníky dále nebylo sporné, že od srpna 2019 užívala žalovanou nemovitost rodina , jméno FO, , a to na základě smlouvy (protokol z jednání ze dne 28.11.2023). Mezi účastníky však bylo sporné, s kým rodina , jméno FO, tuto smlouvu uzavřela. Žalobkyně tvrdila, že rodina , jméno FO, uzavřela podnájemní smlouvu s žalovanou, a to s ústním souhlasem žalobkyně. Žalovaná se nejprve bránila tím, že rodina , jméno FO, uzavřela nájemní smlouvu s žalobkyní. Tato obrana žalované je zcela popřena tím, že sama žalovaná v žalobě v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. zn. , spisová značka, tvrdí, že s rodinou , jméno FO, uzavřela podnájemní smlouvu a požaduje zaplacení podnájemného ve výši 166 500 Kč za některé měsíce od prosince 2021 do srpna 2022, tj. zhruba za období žalované v nyní souzené věci.

9. Mezi účastníky dále původně nebylo sporné, že nájemní smlouvu, kterou žalobkyně se žalovanou původně uzavřela, v průběhu užívání domu rodinnou , jméno FO, neukončili písemně. Žalovaná se bránila tím, že nájemní smlouva byla ukončena ústní dohodou, což žalobkyně popírala. Žalovaná však nakonec uvedla, že nájemní smlouva mezi účastníky existovala a nebyla ukončena (odst. 2 str. 3 protokolu z jednání ze dne 13.8.2024).

10. Soud má za to, že nájemní smlouva příp. uzavřená mezi rodinou , jméno FO, a žalobkyní by byla neplatná, neboť nebyl ukončen dřívější nájemní vztah mezi účastníky (viz níže právní hodnocení věci). Soud se proto otázkou příp. nájemního vztahu rodiny , jméno FO, a žalobkyně dále nezabýval a měl minimálně za to, že žalovaná v rámci stávající nájemního vztahu s žalobkyní umožnila od srpna 2019 se souhlasem žalobkyně dům užívat rodině , jméno FO, , kdy nájemní vztah žalobkyně a žalované stále trval. Směřovala-li žalovaná v průběhu řízení někdy k tomu, že podnájemní smlouvu měla s rodinou , jméno FO, uzavřít žalobkyně tak tímto se soud také nezabýval, neboť podnájemní smlouvu může s podnájemcem uzavřít pouze nájemce nikoli pronajímal.

11. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky nakonec nebylo sporné a z listinných důkazů vyplývá (žalobkyně emailově nadále komunikovala s žalovanou nejen rodinou , jméno FO, ), že ve vztahu s rodinou , jméno FO, byla žalovaná nikoliv žalobkyně, neprováděl soud k důkazu svědecké výpovědi , adresa, .

12. Mezi účastníky nebylo sporné a z dodatků č. 9 ze dne 22.3.2018 (č.l. 20) a č. 11 ze dne 17.2.2020 (č.l. 19, 87) včetně emailu ze dne 17.2.2020 (č.l. 12=78) vyplývá, že nájemné v roce 2020 v návaznosti na zvýšení o inflaci činilo částku 13 760 Kč.

13. V bodě 2 dodatku č. 9, podepsaném oběma účastníky, si účastníci sjednali, že žalovaná bude povinna pro případ prodlení s platbou nájemného ve splatnosti povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč.

14. Žalobkyně požadovala za rok 2020 nájemné za měsíce květen, srpen, září a listopad, kdy za měsíc květen 2020 požadovala pouze částku 3 760 Kč, neboť od částky 13 760 Kč odečetla jistinu ve výši 10 000 Kč. Celkem tak žalobkyně požadovala na nájemném částku 48 750 Kč a na smluvních pokutách ve výši 2 000 Kč za tyto čtyři měsíce pak částku 8 000 Kč. Na jistině za rok 2020 tak žalobkyně požadovala částku 56 750 Kč. Zbývající část za rok 2020 žalované částky 62 420 Kč, tj. částku 5 670 Kč, soud považoval za zálohy na služby, které však již žalobkyně z důvodu splatnosti vyúčtování za daný rok nemohla požadovat. Nedoplatky na službách za rok 2020 žalobkyně netvrdila.

15. Mezi účastníky nebylo sporné a z dodatku č. 12 ze dne 12.2.2021 (č.l. 18) včetně emailu ze dne 10.4.2021 (č.l. 79) vyplývá, že nájemné v roce 2021 v návaznosti na zvýšení o inflaci činilo částku 14 200 Kč.

16. Za rok 2021 nakonec žalobkyně žádné nájemné ani smluvní pokutu za měsíc listopad 2021 nepožadovala, což zdůvodňovala způsobem započítávání plnění žalované na dluh (4. odstavec str. 4 protokolu z jednání ze dne 14.3.2024). Žalobkyně však za prodlení s platbou nájemného v měsících březnu, srpnu, září a říjnu 2021, kdy toto prodlení nebylo pro žalovanou sporné, požadovala zaplacení smluvní pokuty po 2 000 Kč, tj. celkem 8 000 Kč. Za rok 2021 tak na jistině předmětem žaloby zůstalo nájemné ve výši 16 710 Kč (žalobkyně rozdíl části žalované částky 16 710 Kč a tvrzeného nájemného ve výši 14 200 Kč u jednání dne 14.3.2024 označila za chybu v psaní - 6. odstavec str. 4 protokolu), o kterém však již žalobkyně netvrdila, že by jí žalovaná toto nájemné dlužila a dále smluvní pokuta ve výši 10 000 Kč, tj. celkem tedy částka 26 710 Kč. Nedoplatky za rok 2021 na službách žalobkyně netvrdila.

17. Mezi účastníky nebylo sporné a z dodatku č. 13 ze dne 23.2.2022 (č.l. 17, 76) včetně emailu ze dne 23.2.2022 (č.l. 80) vyplývá, že nájemné v roce 2022 v návaznosti na zvýšení o inflaci činilo částku 14 740 Kč.

18. Žalobkyně požadovala za rok 2022 nájemné ve výši 14 740 Kč za měsíce květen, červen, červenec a srpen. Celkem tak žalobkyně požadovala na nájemném částku 58 960 Kč a na smluvních pokutách ve výši 2 000 Kč za tyto čtyři měsíce pak částku 8 000 Kč. Na jistině za rok 2020 tak žalobkyně požadovala částku 66 690 Kč. Zbývající část za rok 2022 žalované částky 90 199 Kč, tj. částku 23 239 Kč, soud považoval za zálohy na služby, které však již žalobkyně z důvodu splatnosti vyúčtování za daný rok nemohla požadovat.

19. Za rok 2022 žalobkyně současně se zálohami na náklady spojené s užíváním bytu požadovala i nedoplatky za služby spojené s užíváním bytu, a to na elektřině částku 10 392 Kč a na vodném a stočném částku 2 807 Kč.

20. Z faktury ze dne 5.9.2022, č. , hodnota, (č.l. 89), mimořádné faktury (č.l. 90), výpisu z účtu , právnická osoba, (č.l. 81 až 85) vyplývá, že spotřeba elektřiny v žalovaném domě činila částku 10 392 Kč, že žalobkyně zaplatila zálohy ve výši 18 460 Kč a přeplatek tak činil 8 068,59 Kč. Žalobkyně na nákladech na elektřinu tedy vynaložila částku 10 392 Kč odpovídající spotřebované elektřině. Žalobkyně již nemůže požadovat zaplacení záloh, když přeplatek na zaplacených zálohách jí byl vrácen.

21. Mezi účastníky nebylo sporné a z faktury ze dne 5.9.2022, č. , hodnota, (č.l. 89) vyplývá, že žalobkyně v roce 2022 vynaložila na nákladech na vodné a stočné částku 2 807 Kč.

22. Na nákladech na službách spojených s užíváním domu tak žalobkyně oprávněně požaduje pouze částku 10 392 Kč a 2 807 Kč, tj. částku 13 199 Kč. Na jistině za rok 2022 tedy pouze částku 80 159 Kč (66 690 Kč - nájemné a smluvní pokuty, 13 199 Kč – náklady na služby).

23. Z emailu ze dne 19.9.2022 (č.l. 86) a ze dne 29.9.2022 (č.l. 88) vyplývá, že žalobkyně žalované náklady na elektřinu a vodné a stočné vyúčtovala a vyzvala ji k jejich zaplacení. První email byl zaslán pouze , adresa, , druhý email již i jednateli žalované , jméno FO, . V druhém emailu žalobkyně vyzvala žalovanou také k vrácení klíčů.

24. Mezi účastníky nebylo sporné, že nájemní smlouva byla dne 3.9.2022 dohodou účastníků ukončena (předávací protokol ze dne 3.9.2022 na č.l. 21) a žalovaná udělila žalobkyni plnou moc k provedení úkonů potřebných mj. k ukončení vztahu s dodavateli služeb (plná moc ze dne 30.8.2022 na č.l. 6).

25. Pokud se týká obrany žalované, že předmět nájmu měl vady, pak mezi účastníky v podstatě nebylo sporné, že v domě byla v roce 2013, tj. v době uzavření nájemní smlouvy, plíseň, což vyplývá i z emailová komunikace ze dne 13.1.2021 (č.l. 64) včetně fotodokumentace (č.l. 64 verte až 65). Ze smlouvy o financování úprav nemovitostí ze dne 13.4.2013 (č.l. 62) vyplývá, že účastníci se dohodli, že žalovaná provede v domě opravy zamezující vlhkostí a bude platit snížené nájemné ve výši 5 000 Kč. Toto však bylo v období zhruba 10 let před rozhodným obdobím.

26. Mezi účastníky dále nebylo sporné, že se plíseň objevila i v žalovaném období, v roce 2022. Také z důkazů předložených žalobkyní (faktura ze dne 10.6.2022, č. , hodnota, na č.l. 102, doklad o úhradě ze dne 20. 6. 2022 na č.l. 103, leták na č.l. 104) vyplývá, že žalobkyně si byla plísně v tomto období vědoma, když za izolaci vlhkého zdiva , Anonymizováno, systémem zaplatila částku 39 525 Kč. Prokazováním argumentace žalobkyně, že plíseň nebyla způsobena charakterem domů ale jednání rodiny , jméno FO, , třetí osoby, se soud již nezabýval, neboť řešení otázky vad nájmu bránila samotná tvrzení žalované, která uváděla, že vady u žalobkyně uplatnila rodina , jméno FO, nikoli žalovaná. Uplatnění vad předmětu nájmu třetí osobou nikoliv nájemcem ve vztahu pronajímateli je bez právního významu.

27. Pokud se týká tvrzení žalované, že v roce 2013, tj. v době uzavření nájemní smlouvy, vynaložila náklady na rekonstrukci domu ve výši 120 000 Kč, má soud za to, že tyto spočívaly právě v opravách, které měli sloužit zamezení vlhkosti v domě, v návaznosti na smlouvu o financování úprav nemovitosti ze dne 13.4.2013. Žalovaná dále tvrdila vynaložení nákladů na vnitřní vybavení (předávací protokol ze dne 14.4.2013 na č.l. 23) zhruba v částce 95 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaná, zastoupená právní zástupkyní, náklady na rekonstrukci ani na vnitřním vybavení v řízení nijak procesně neuplatnila (ani jako námitku započtení ani je vzájemnou žalobou), a neučinila je tak předmětem řízení, a přes upozornění soudu u jednání pouze konstatovala, že jí vznikly, a především pak netvrdila, že by žalovanou k zaplacení těchto nákladů někdy vyzvala, nemohl soud z těchto tvrzení žalované činit žádné procesní důsledky a dále se jimi tedy nezabýval. Náklady vynaložené v roce 2013 by také byly již promlčené.

28. Z fotodokumentace (č.l. 92 až 98) vyplývá, že fasáda domu zůstala poškozena poté, co z ní žalovaná po ukončení vztahu odstranila reklamní panely. Původní umístění panelů na fasádu domu, resp. souhlas žalobkyně s tímto umístěním, v době uzavření nájemní smlouvy nebyl mezi účastníky sporný a vyplýval také z čl. 4 bod 6 nájemní smlouvy.

29. Z cenové nabídky společnosti Appestav (č.l. 99), faktury ze dne 8.8.2023, č. , hodnota, (č.l. 46), faktury ze dne 8.8.2023, č. , hodnota, (č.l. 47) a potvrzení o provedené úhradě bankovním převodem (č.l. 48, 49) vyplývá, že žalobkyně zaplatila za opravu fasády částku 25 457 Kč a 8 950 Kč, tj. celkem částku 34 407 Kč.

30. Z vyjádření společnosti , právnická osoba, . ze dne 15.1.2024 (č.l. 91) vyplývá, že poškození fasády bylo způsobeno demontáží reklamních cedulí a poštovních schránek, a to na čelní části fasády, kdy byla poškozena pohledová vrstva štuk s barvou a v několika případech se objevilo poškození do hloubky až do vrstvy zateplení polystyrenem. V místech, kde byly cedule přišroubovány, bylo poškozeno kompletní souvrství fasády včetně polystyrenu až nastávající zdivo. Vzhledem k takto hlubokému poškození fasády (celým zateplením až na zdivo domu) má soud náklady vynaložené žalobkyní na opravu fasády za účelné. Soud neprováděl důkaz výslechem jednatele společnosti , právnická osoba, . , jméno FO, , neboť písemné vyjádření této společnosti bylo dostatečné a žalovaná správnost, odbornost jeho obsahu nenamítala.

31. Vzhledem k tomu že žalobkyně na nákladech na opravu fasády domu učinila předmětem řízení pouze částku 28 000 Kč, nemohla jí být přiznána celá vynaložená částka 34 407 Kč, ale pouze žalovaná částka 28 000 Kč.

32. Mezi účastníky nebylo sporné a z předžalobní výzvy ze dne 21.3.2023 vč. dodejky z datové schránky vyplývá, že žalobkyně vyzvala žalovanou dne 24.3.2023 k zaplacení žalovaných částek.

33. Z vyjádření žalované ze dne 5.4.2023 vyplývá, že ničeho žalobkyně plnit nehodlá.

34. Pravost ani pravdivost uvedených listinných důkazů nebyla účastníky zpochybňována.

35. Z ostatních provedených důkazů soud žádné skutečnosti, které by byly rozhodné pro právní posouzení věci, nezjistil.

36. Soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:

37. Účastníci uzavřeli dne 14.4.2013 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl v rozhodném období celý dům na , adresa, v , Anonymizováno, , který měl být žalovanou užíván ke komerčním účelům (provozovna pojišťovny, advokátní kancelář). Účastníci si sjednali nájemné ve výši 11 500 Kč, a jeho každoroční navyšování o výši inflace. Pro případ prodlení s platbou nájemného si účastníci sjednali smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každé prodlení s měsíční platbou. Žalovaná od srpna 2019 umožnila se souhlasem žalobkyně, aby dům, který stále měla od žalobkyně v nájmu, užívala rodina , jméno FO, . Žalovaná za některé měsíce v období od května 2020 do srpna 2022 dluží žalobkyni na nájemném za rok 2020 částku 48 750 Kč a za rok 2022 částku 58 960 Kč, tj. celkem částku 107 710 Kč, na smluvní pokutě za celkem dvanáct měsíců, v nichž byla v prodlení s platbou nájemného částku 24 000 Kč, na spotřebované elektřině částku 10 392 Kč a na nákladech na vodné a stočné částku 2 807 Kč, tj. celkem částku 144 909 Kč. V září 2022 pak účastníci nájemní smlouvu dohodou ukončili. V souvislosti s odstraňováním reklamních panelů žalovaná následně poškodila fasádu domů, čímž žalobkyni vznikly náklady na opravu ve výši minimálně žalovaných 28 000 Kč. Celkem tak žalovaná žalobkyni dluží částku 172 909 Kč.

38. Právním posouzením věci dospěl soud k těmto závěrům:

39. Žalobkyně jakožto pronajímatel a žalovaná jakožto nájemce uzavřely dne 14.4.2013, tj. ještě za platnosti starého občanského zákoníku (zákona č. 40/1964 Sb.) písemnou nájemní smlouvu. Práva na základě této nájemní smlouvy vzniklá po 1.1.2024 (tj. i žalované právo na nájemné, náhradu spojenou s užíváním bytu za roky 2020 až 2022) se řídí již novým občanským zákoníkem (§ 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku). Předmětem nájmu byl nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 an. občanského zákoníku). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou s automatickým prodlužování doby, pokud jedna ze stran neoznámí 180 dnů před ukončením nájemního vztahu, že trvá na jeho ukončení (čl. 2 nájemní smlouvy). Mezi účastníky nebylo sporné, že v rozhodném žalovaném období nájemní vztah účastníků stále trval a zanikl až v návaznosti na konec žalovaného období. Pouze pro úplnost soud upozorňuje, že nebyla podána žaloba na vyklizení předmětu nájmu (§ 676 starého občanského zákoníku resp. § 2230 nového občanského zákoníku) a že nájemní smlouva nemohla zaniknout pouze ústní dohodou účastníků, neboť účastníci si sjednali možnost zániku nájemního vztahu pouze písemnou dohodou (čl. 5 nájemní smlouvy).

40. Námitka žalované, že předmět nájmu za trvání nájemního vztahu přenechala do užívání třetím osobám (rodině , jméno FO, ), není pro posouzení věci rozhodná, neboť není podstatné, zda žalovaná nájem užívala sama či zda své právo užívání přenechala třetím osobám. Ve vztahu k žalobkyni, a to ve vztahu nájemním, byla stále žalovaná nikoli třetí osoby. Pro úplnost soud dodává, že pokud žalovaná původně tvrdila, že nájemní smlouvu s rodinou , jméno FO, uzavřela žalobkyně, nebyla by taková nájemní smlouva platná, neboť předmět nájmu byl stále předmětem nájemní smlouvy mezi účastníky a nemohl být dát do nájmu další osobě, nebyl tedy právně volný. Nová nájemní smlouvy by tak byla neplatná pro nemožnost plnění a k takové neplatnosti by soud přihlížel z úřední povinnosti (§ 580 odst. 2 občanského zákoníku, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2064/2006).

41. Žalobkyně tak i za situace, kdy sama osobně předmět nájmu neužívala, ale užívání za existence nájemní smlouvy s žalobkyní přenechala třetím osobám, měla nadále povinnost platit žalobkyni nájemné a náklady na služby spojené s užíváním bytu (obdobně rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 2647/2007, 28 Cdo 3033/2005). Žalovaná však v letech 2020 až 2022 za některé měsíce nájemné ani zálohy na služby spojené s užíváním bytu (elektřina, vodné a stočné) neplatila. Žalobkyně tak má nárok na zaplacení dlužného nájemného (§ 2201 ve spojení s § 2302 občanského zákoníku). Pokud se týká služeb spojených s užíváním bytu, tak zde již žalobkyně vzhledem k tomu, že již bylo splatné vyúčtování služeb za žalované období, mohla požadovat pouze vyúčtované nedoplatky odpovídající reálně spotřebovaným službám nikoli zálohy na tyto služby (§ 2201 ve spojení s § 2303 občanského zákoníku (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Cpj 164/80).

42. Vzhledem k prodlení žalované s platbami nájemného má žalobkyně nárok také na smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každé prodlení s měsíčně placeným nájemným (bod 2 dodatku č. 9 nájemní smlouvy).

43. Námitku žalované, že předmět nájmu měl vady, neměl soud za důvodnou, neboť žalovaná žádné vady žalobkyni nevytkla (§ 2208 odst. 1 občanského zákoníku), tvrdila pouze, že tyto vady uplatnila rodina , jméno FO, , která však k žalobkyni nebyla v žádném a tedy ani nájemním vztahu.

44. Námitku žalované, že vynaložila náklady na rekonstrukci domu ve výši 120 000 Kč a na vnitřní vybavení zhruba v částce 95 000 Kč, soud nemá za důvodnou, neboť tyto nároky nebyly uplatněny k započtení na žalovanou částku (žalobkyně ani nebyla vyzvána žalovanou k jejich zaplacení) ani se nestaly předmětem řízení (vzájemnou žalobou). Pro úplnost soud uvádí, že náklady vynaložené na počátku vztahu účastníků v roce 2013 by nyní, po zhruba deseti letech, byly stejně již promlčené, neboť obecná promlčecí lhůta je tříletá (§ 629 občanského zákoníku).

45. Soud proto žalobě částečně vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni žalované částky - nájemné (výrok I. písm. a) – nájemné za rok 2020 a b) – nájemné za rok 2022), náklady na služby spojené s užíváním domu (výrok I. písm. c) a smluvní pokuty (výrok III.), a to včetně příslušenství - zákonných úroků z prodlení ode dne splatnosti nájemného resp. uplynutí lhůty poskytnuté žalované ve výzvě k plnění (§ 1958 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve spojení s § 1970 občanského zákoníku a nařízení vlády č. 351/2013 Sb.).

46. Výroky II. a IV. soud ve zbývající části žalobu zamítl, kdy výrok II. se týkal nároků na nájemné a náklady na služby spojené s užíváním domu (výrok II. a) za rok 2020, výrok II. b) za rok 2021 – zde žalobkyně nájemné již nepožadovala, aniž je vzala zpět - a výrok II. c) za rok 2022) a výrok IV. nároku na smluvní pokutu za měsíc listopad 2021, kterou žalobkyně již nepožadovala, aniž ji vzala zpět.

47. Vzhledem k tomu, že žalovaná po ukončení nájemního vztahu porušila svou zákonnou povinnost počínat si tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na vlastnictví žalobkyně (§ 2900 občanského zákoníku), kdy hrubým postupem při odstraňování reklamních panelů z fasády domu poškodila fasádu domu, má povinnost zaplatit žalobkyni vzniklou škodu (2894 občanského zákoníku), a to v penězích (2951 občanského zákoníku). Soud proto výrokem V. žalobě vyhověl, a to co do částky, kterou žalobkyně učinila předmětem řízení, tj. co do částky 28 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobkyně neučinila předmětem řízení (nenavrhla procesně řádně rozšíření žaloby) celou vynaloženou částku 34 407 Kč, nemohla jí být tato celá přiznána.

48. Procesně částečně úspěšné žalobkyni soud na základě zásady odečítání neúspěchu od úspěchu (žalobkyně požadovala zaplacení částky 207 329 Kč, přiznána jí byla částka 172 909 Kč, úspěšná tak žalobkyně byla co do 83 %, neúspěšná co 17%) přiznal právo na náhradu 66 % nákladů řízení (§ 142 odst. 2 o.s.ř.). Právo na náhradu nákladů řízení tvoří odměna za zastupování za 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby, účast u jednání dne 28.11.2023, účast u jednání dne 14.3.2023) ve výši 36 560 Kč (sazba odměny za jeden úkon z tarifní hodnoty 207 329 Kč činí 9 140 Kč, § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu), náhrada hotových výdajů advokáta za 4 úkony právní služby ve výši 1 200 Kč (režijní paušál za jeden úkon činí 300 Kč, § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) a soudní poplatek ve výši 10 367 Kč, tj. částka 20 707 Kč. Soud nepřiznal žalobkyni odměnu za doplnění ze dne 26.10.2023, neboť se jednalo o doplnění skutečností absentujících v žalobě, ani za vyjádření ze dne 26.10.2023, neboť toto bylo co do obsahu neurčité a nesrozumitelné, soud k němu nepřihlížel a toto podání tedy nebylo účelné. Právo na náhradu nákladů řízení dále tvoří paušální náhrada hotových výdajů již právně nezastoupené žalobkyně, a to za 3 úkony (vyjádření ze dne 1.7.2024 a ze dne 17.7.2024, účast u jednání dne 12.12.2024) ve výši 900 Kč (režijní paušál za jeden úkon činí 300 Kč, § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.). Náhrada nákladů řízení tak celkem činila částku 21 607 Kč, resp. 66% z této částky, tj. částka 14 260 Kč, kterou soud výrokem VI. uložil žalované zaplatit žalobkyni, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).