42 C 166/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Petrou Sedláčkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Soud určuje, že výpověď z nájmu rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, postaveného na pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , na adrese , adresa, , daná ze strany žalované vůči žalobkyni dne 15. 5. 2019, je neoprávněná.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně náklady řízení za právní zastoupení žalobkyně ustanoveným zástupcem, o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením.

1. Žalobou ze dne 2.8.2019, doplněnou o navazující podání, se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu č.p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , umístěného na pozemku p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří v., Anonymizováno, , Anonymizováno, . , adresa, („předmětný dům, předmětné nemovitosti“). Žalobkyně uvedla, že dne 10.5.2013 uzavřela se žalovanou kupní smlouvu (dále jen „kupní smlouva“), kterou na ni převedla předmětný dům; toto učinila v omylu a pod nátlakem ze strany , jméno FO, (dále jen „, jméno FO, “), na jejíž doporučení předmětný dům dříve za provizi zastavila v souvislosti s dluhem třetí osoby (Derych) u společnosti , právnická osoba, , , jméno FO, slibovala brzkou úhradu tohoto dluhu , Anonymizováno, . Žalobkyně jednala v obavě, že přijde o střechu nad hlavou, když pro nesplácení dluhu dlužníkem , Anonymizováno, a pod pohrůžkou dražby předmětného domu a nutnosti vystěhování pak , jméno FO, žalobkyni nabídla prodej předmětného domu žalované; tato byla známou , jméno FO, . Žalovaná za provizi 100.000 Kč, slíbenou ze strany , jméno FO, , uzavřela hypoteční úvěr ke koupi předmětného domu (okolnosti sjednání tohoto úvěru byly následně prověřovány pro přečin úvěrového podvodu); z načerpaného úvěru měl být splacen dluh dlužníka , Anonymizováno, , žalované byla předána částka odpovídající 12 x měsíční splátce úvěru, , jméno FO, následně ještě sama uhradila několik hypotečních splátek v celkové výši 85.500 Kč a zbylou částku finančních prostředků z kupní ceny , jméno FO, vylákala od žalobkyně pod záminkou budoucí investice, z níž měl být hrazen uvedený úvěr, a použila na nezjištěný účel. Následně po více než půl roce od koupě byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva bez datace (dále jen „nájemní smlouva“). Obě smlouvy byly fingované, jejich obsah odporuje dobrým mravům a veřejnému pořádku, když se jednalo o úkony směřující k zastření trestné činnosti, z čehož žalobkyně dovozuje jejich neplatnost. Žalobkyně se s žalovanou před podpisem kupní smlouvy nesetkala, žalovaná neměla pro koupi domů jiný důvod než získání provize za svoji roli v celé kauze naplánované , jméno FO, . Žalobkyně se domnívala, že žalovaná nájemní smlouvu sama ani nepodepsala. Podle nájemní smlouvy nebylo nikdy postupováno, žalovaná dům nikdy fakticky nepřevzala; nikdy nedošlo k přepsání dodávek energií na žalovanou a veškeré úhrady za dodávky energií platí dosud sama žalobkyně, ačkoli bylo součástí nájemného rovněž inkaso. Kupní cenu za dům převzala , jméno FO, , která dle dohody měla z těchto peněz platit nájemné, resp. platit za žalovanou splátky hypotečního úvěru a dále investovat. Pro jednání , jméno FO, a dalších osob bylo u Krajského soudu v Brně vedeno trestní řízení pod sp. zn. , spisová značka, , jehož výsledkem je i pravomocné odsouzení , jméno FO, pro zločiny podvodu a úvěrového podvodu, a to mj. i za skutek, v rámci něhož měla přesvědčit žalobkyni pod pohrůžkou dražby domu k jeho prodeji žalované, jak popsáno výše. Proti žalované bylo vedeno samostatné řízení ve věci úvěrového podvodu, toto trestní řízení bylo poté podmíněně zastaveno pro doznání se žalované.

2. Předmětná žaloba byla nejprve podána u , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, , následným usnesením uvedeného soudu č. j. , spisová značka, ze dne 13.9.2019 byla věc postoupena Městskému soudu v Brně jako soudu příslušnému.

3. Žalobkyně v rámci žaloby žádala o osvobození od soudního poplatku a ustanovení právního zástupce pro řízení z důvodu své sociální a majetkové situace. Usnesením zdejšího soudu č. j. , spisová značka, ze dne 2.11.2020 byla žalobkyně osvobozena od povinnosti hradit soudní poplatek a byla jí pro řízení ustanovena právní zástupkyně; soudem zvoleno totožné právní zastoupení jako ve věci sp. zn. , spisová značka, vedené u zdejšího soudu).

4. Žalovaná uplatněný nárok neuznala, kupní smlouvu k předmětnému domu, stejně jako podanou výpověď z nájmu považovala za platnou, přičemž odkázala na odůvodnění rozsudků z jiných soudních řízení (sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, ), v nichž byly kupní smlouva a nájemní smlouva pojednány jako platné. Uvedla, že účastnice uzavřely vědomě kupní smlouvu k předmětnému domu (včetně připojení úředně ověřených podpisů), na základě níž bylo na žalovanou převedeno vlastnictví k domu, přičemž žalobkyně v trestním řízení potvrdila, že následnou nájemní smlouvu uzavřela za tím účelem, aby mohla v domě nadále bydlet. Ačkoli žalobkyně zpochybňuje platnost kupní i nájemní smlouvy, dosavadně nepodala žalobu na určení vlastnictví k domu. Žalovaná zaplatila kupní cenu k rukám žalobkyně, a to z načerpaného hypotečního úvěru, k jehož poskytnutí si banka v rámci zajištění vyžádala vznik zástavního práva k předmětnému domu, k jehož zřízení dala žalobkyně souhlas. Žalovaná hradí řádně splátky hypotečního úvěru vůči věřiteli, zatímco žalobkyně v domě reálně bydlí, ale oproti dohodě nic nehradí; nikdy dříve se žalobkyně neplatnosti nájemní smlouvy nedovolávala. Aktuální žalobu považovala žalovaná za obstrukční jednání žalobkyně s cílem zajistit si nadále bydlení v předmětném domě. Uvedený stav, kdy tak žalovaná nemůže předmětný dům užívat, ani jej pronajmout, ačkoli je jeho vlastnicí a nadále hradí hypoteční úvěr, označila za nemorální a v rozporu s dobrými mravy. Dále upřesnila, že proti ní nikdy nebylo vedeno trestní řízení v souvislosti s podvodem spáchaným na žalobkyni při prodeji domu; v trestním řízení vedeném u , Anonymizováno, sp. zn. , spisová značka, nebyla žalovaná nikdy obžalována, ani uznána vinnou. Proti žalované bylo vedeno trestní řízení ve věci úvěrového podvodu, kde byla poškozeným subjektem hypoteční banka. Žalovaná ve svém podání mj. uvedla, že učinila řádnou investici, kdy pro získání finančních prostředků z úvěru k pořízení domu byla ochotna předložit i nepravdivou listinu k možnosti získání úvěru, tedy učinila uvedené trestní jednání.

5. Soud ve věci provedl listinné důkazy, na jejichž základě učinil následující závěr o skutkovém stavu věci:

6. Z nájemní smlouvy bez datace, sjednané k předmětnému domu mezi žalobkyní coby nájemkyní a žalovanou coby pronajímatelkou, vyplývá, že touto měl být pro žalobkyni sjednán nájem předmětného domu na dobu neurčitou počínaje 1.1.2014, při nájemném ve výši 10.000 Kč měsíčně včetně inkasa splatném k 15. dni každého měsíce. Ve smlouvě obsažen odkaz na výpovědní důvody dle občanského zákoníku.

7. Z kupní smlouvy ze dne 10.5.2013 vyplývá, že tato byla mezi žalobkyní coby prodávající a žalovanou coby kupující uzavřena ohledně předmětného domu za cenu ve výši 3.135.000 Kč; platba kupní ceny rozložena na částku 250.000 Kč uhrazenou v hotovosti žalobkyni před podpisem kupní smlouvy, částku 220.250 Kč v hotovosti žalobkyni ke dni podpisu smlouvy, částku 1.380.000 Kč z úvěru hypoteční banky žalované na účet společnosti , právnická osoba, po podání návrhu na vklad zástavního práva pro hypoteční banku a částku 1.284.750 Kč převodem z hypoteční banky žalované na účet žalobkyně; to vše do 15.5.2013. Ve smlouvě konstatováno, že na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve výši 1.000.000 Kč ve prospěch zástavního věřitele , právnická osoba, Žalobkyně coby prodávající byla smluvně zavázána k úhradě daně z převodu nemovitosti. Obě strany smlouvy se zavázaly ke vzájemné součinnosti učinit úkony potřebné k přehlášení dodávek elektřiny, vodného, stočného, telefonní linky; žalovaná se zavázala do 5 pracovních dnů od doručení oznámení katastrálního úřadu o povolení vkladu podat příslušné žádosti. Ve smlouvě uvedeno prohlášení stran, že smlouva byla sepsána na základě pravdivých údajů, jejich pravé a svobodné vůle, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Současně byl vysloven souhlas se zřízením zástavního práva hypoteční banky žalované.

8. Jak plyne ze zástavní smlouvy č. , Anonymizováno, dne 13.5.2013, touto bylo mezi , Anonymizováno, (dále rovněž „hypoteční banka“) coby zástavním věřitelem, žalobkyní a její matkou coby zástavkyněmi a žalovanou coby dlužnicí sjednáno zajištění splacení pohledávky banky za žalovanou z titulu smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru č. , Anonymizováno, výši 2.664.750 Kč, kdy předmětem zástavní smlouvy byly učiněny předmětné nemovitosti.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, vyplývá, že coby vlastník předmětných nemovitostí je zapsána žalovaná.

10. Z výpisů k úvěru č. , Anonymizováno, ke smlouvě č. , Anonymizováno, ze dne 13.5.2013, i z výpisu vybraných pohybů na účtu žalované vedeného u , Anonymizováno, bylo zjištěno postupné průběžné hrazení načerpaného úvěru žalovanou.

11. Výpovědí nájemní smlouvy datované dne 15.5.2019 byla žalobkyni ze strany žalované dána výpověď z nájmu předmětného domu s tříměsíční výpovědní dobou s odkazem na hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu dle § 2288 odst. 1 občanského zákoníku. Za důvod podání výpovědi uvedeno neuhrazení žádného nájemného za dobu od 15.1.2014 až do data podání výpovědi. Podle data na otisku poštovního razítka byla výpověď podána k poštovní přepravě dne 31.5.2019.

12. Dopisem datovaným 18.6.2019 (přičemž podací lístek prokazuje datum odeslání dopisu poštou k 18.6.2019) byly žalované ze strany žalobkyně adresovány námitky proti podané výpovědi z nájmu domu, která měla být žalobkyni doručena dne 4.6.2019. Kupní smlouva i nájemní smlouva byly označeny jako neplatné s odkazem na trestnou činnost , jméno FO, a žalované. Žalobkyně argumentovala, že k výpovědi z nájmu nelze přihlížet pro její nikoli bezodkladné podání po vzniku důvodu výpovědi. Dále žalobkyní vypočteny nároky k započtení proti dlužnému nájemnému a vznesena námitka promlčení.

13. Skutkový děj vztahující se k okolnostem uzavření předmětné kupní smlouvy k domu, jak byl posuzovaný v trestním řízení vedeném u , Anonymizováno, pod sp. zn. , spisová značka, (předsoudní fáze trestního řízení vedena pod č.j. , Anonymizováno, ), vyplývá zejména z pravomocného rozsudku uvedeného soudu ze dne 10.9.2019, č. j. , spisová značka, , jímž byla pravomocně uznána konkrétně , jméno FO, (v trestním řízení figurovali i další obžalovaní) vinnou ze zločinu podvodu podle § 209 odst.1, odst. 5 písm. a) trestního zákoníku a zločinu úvěrového podvodu podle § 211 odst.1, odst. 5 písm. c) trestního zákoníku. Uvedený trestní rozsudek nabyl právní moci dne 24.2.2020 v návaznosti na usnesení Vrchního soudu v Olomouci č. j. , právnická osoba, 64/2019-13045 ze dne 24.2.2020. Dovolání ods. , jméno FO, bylo následně odmítnuto usnesením , spisová značka, ze dne 14.10.2020.

14. Ze skutkové části výroku trestního rozsudku jsou ve vztahu ke zde řešené věci podstatné body 3a) a 3b) výroku, z nichž vyplývá zjištění, že 3a) , jméno FO, v přesně nezjištěnou dobu v roce , adresa, , v úmyslu získat co nejvyšší prospěch z prodeje nemovitosti žalobkyně a její matky , jméno FO, pro svoji potřebu, přesvědčila poškozenou žalobkyni, aby za úplatu ve výši 300.000 Kč ručila předmětným domem, který byl ve vlastnictví žalobkyně a její matky, za úvěr dlužníka , Anonymizováno, ve výši 1.100.000 Kč, který tomuto dlužníkovi dne 22.6.2012 vyjednala u společnosti , právnická osoba, , přičemž téhož dne mu byl úvěr ve výši 1.100.000 Kč schválen a jeho část ve výši 655.000 Kč byla načerpána na účet společnosti , právnická osoba, , jehož jednatelkou byla , jméno FO, . Dlužník , Anonymizováno, načerpaný úvěr v termínu splatnosti nesplatil, tak pod pohrůžkou dražby předmětné nemovitosti a vystěhování z domu přesvědčila , jméno FO, žalobkyni, aby předmětnou nemovitost prodala za částku 3.135.000 Kč žalované s úmyslem ponechat si část finančních prostředků z poskytnutého úvěru, a za tímto účelem dala pokyn ods. , jméno FO, , aby sestavila kupní smlouvu a další listiny nezbytné ke schválení hypotečního úvěru žalované, která za slíbenou provizi 100.000 Kč dle pokynů , jméno FO, za tímto účelem dne 3.5.2013 uzavřela hypoteční úvěr ve výši 2.664.750 Kč u , Anonymizováno, ., přičemž částkou ve výši 1.380.000 Kč byl poté splacen dluh dlužníka , Anonymizováno, u společnosti , právnická osoba, a ze zbylé částky ve výši 1.284.750 Kč ods. , jméno FO, předala žalobkyni částku 129.000 Kč na úhradu daně z převodu nemovitosti a žalované předala částku odpovídající 12 x měsíční splátce úvěru, a dále ještě sama uhradila hypoteční splátky v celkové výši 85.500 Kč, přičemž zbylou částku přijatých finančních prostředků přijatých od žalobkyně pod záminkou investice vylákala a použila na nezjištěný účel. Uvedeným jednáním ods. , jméno FO, sebe obohatila tím, že uvedla jiného v omyl a zamlčela podstatné skutečnosti a způsobila takovým činem škodu velkého rozsahu (v souhrnu bodů 1a, 2a, 3a, 4a, 5a, 6a, 7a, 8a, 9a, 10 výroku rozsudku).

15. Okolnosti sjednání úvěru sloužícího ke koupi předmětného domu vyplývají z bodu 3b) výroku trestního rozsudku, dle něhož ods. , jméno FO, , ods. , jméno FO, společně s žalovanou, která byla stíhána samostatně, při záměru vylákat od poškozené , Anonymizováno, peníze z poskytnutého úvěru jednaly tak, že ods. , jméno FO, slíbila žalované zajistit sjednání hypotečního úvěru, i přestože věděla, že tato nesplňuje podmínky pro jeho schválení. Pro tento účel dne 22.3.2013 na , adresa, nařídila ods. , jméno FO, , aby vyhotovila nepravdivé listiny - účelově vystavené příjmové pokladní doklady na celkovou částku 470.250 Kč, kterou žalovaná údajně zaplatila žalobkyni, kdy tato částka představovala úhradu části kupní ceny za předmětný rodinný dům, ačkoli tuto částku nezaplatila, a dále nepravdivé potvrzení o příjmu žalované, ve kterém bylo uvedeno, že tato je zaměstnancem společnosti , Anonymizováno, . jako účetní s čistým měsíčním příjmem 27.592 Kč, ačkoli tato v této společnosti nepracovala a byla bez zaměstnání. Dále jí ods. , jméno FO, opatřila upravené výpisy z bankovního účtu č. , č. účtu, , ve kterých byly evidovány mzdy z , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., ačkoli žalované žádné mzdy na tento bankovní účet z této společnosti nebyly připisovány. Dne 11.4.2013 ods. , jméno FO, doprovodila žalovanou do kanceláře , právnická osoba, spořitelny, a. s., která zastupovala , jméno FO, hypotečního úvěru č. , Anonymizováno, na částku 2.664.750 Kč a finanční prostředky načerpala na účet č. , č. účtu, , odkud byly finanční prostředky rozeslány ve výši 1.380.000 Kč na účet spol. , právnická osoba, a ve výši 1.284.750 Kč na účet žalobkyně, která částku 1.200.000 Kč poté předala , jméno FO, (jak popsáno výše). Jak plyne z úvodu skutkové věty k daným bodům výroku, k uvedenému docházelo za situace, kdy ods. , jméno FO, (a další odsouzení) v období od září 2012 do 18.9.2013 v Brně i na dalších místech v úmyslu se neoprávněně obohatit v situacích, kdy se na ně obrátili dílčí poškození s žádostí o pomoc při vyřešení jejich tíživé ekonomické situace nebo s žádostí o zprostředkování prodeje nemovitostí, využívala jejich neznalostí a nezkušeností a přesvědčila je, aby své nemovitosti prodali a zůstali v nich jako nájemci s tím, že po určité době jim budou nemovitosti vráceny, avšak po prodeji nemovitostí osobám, kterým zajistila vystavení listin s nepravdivými údaji o zaměstnání a příjmu, zprostředkovala vyřízení hypotečních úvěrů sloužících ke koupi nemovitostí, tak původním vlastníkům nemovitostí nevyplatila všechny dohodnuté finanční prostředky obdržené z prodeje nemovitostí. Podle § 228 odst. 1 trestního řádu byla ods. , jméno FO, povinna nahradit poškozené žalobkyni škodu ve výši 835.605 Kč.

16. Vzhledem k tomu, že žalovaná hradí splátky úvěru ve výši 11.220,40 Kč měsíčně hradí řádně a úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti v celém svém rozsahu, trestní soud konstatoval, že v souvislosti s uvedeným činem společnosti Hypoteční banka, a. s., škoda nevznikla.

17. Co se týče rozsudku č. j. , spisová značka, ze dne 10.9.2019, tímto je soud dle § 135 občanského soudního řádu vázán, přičemž platí, že v rámci odsuzujícího rozhodnutí trestního soudu je soud vázán i co do popsaných znaků skutkové podstaty trestného činu, které jsou zároveň znaky vymezujícími okolnosti pro rozhodnutí o uplatněném civilním nároku.

18. Ze spisu vedeném Policií ČR pod č. j. , Anonymizováno, soud zjistil okolnosti a průběh trestního stíhání vedeného samostatně proti žalované pro přečin úvěrového podvodu dle § 211 odst. 1 trestního zákoníku spáchaného v souvislosti se sjednáním a načerpáním hypotečního úvěru u , Anonymizováno, . (pro skutek spočívající v jejím podání žádosti o hypoteční úvěr ve výši 2.664.750 Kč, při doložení nepravdivého potvrzení o příjmu a upravených výpisů z účtu s evidovanými platbami od vymyšleného zaměstnavatele Butran spol. s r.o., opatřených a upravených , jméno FO, , a předložení nepravdivě účelově vystavených příjmových pokladních dokladů na částku 470.250 Kč, dle kterých měla již být žalobkyni v uvedené výši uhrazena část kupní ceny, kdy následně byla žádost o úvěr schválena a žalovaná uzavřela smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru, který však splácí řádně, při zajištění tohoto úvěru nemovitostí). Toto trestní stíhání bylo zahájeno dne , Datum narození advokáta B, , přičemž z protokolu o výslechu žalované coby obviněné č. j. , datum, kupní ceny, ani načerpání úvěru, ale zaujala ji možnost zisku provize 100.000 Kč přislíbené , jméno FO, ; tato jí rovněž tvrdila, že splátky úvěru budou hrazeny z pronájmu domu a že se o to nemusí starat. Doznala, že částku 470.250 Kč v rámci části kupní ceny hrazené v hotovosti žalobkyni nikdy nepředala, pouze coby výdejce podepsala příjmové pokladní doklady vystavené , jméno FO, ; dále potvrdila zfalšování potvrzení o svém tehdejším příjmu, nikdy u té společnosti nepracovala. V době výslechu byly splátky hypotečního úvěru dosud pravidelně předávány ze strany , jméno FO, , od žalobkyně žádné peníze nedostávala. V době výslechu se s žalobkyní dosud osobně nesetkala, pravidelně ji informovala o placení hypotéky. Dále popsala plány na zpětný převod vlastnictví nemovitosti na žalobkyni po uplynutí 5 let.

19. Usnesením státního zástupce Městského státního zastupitelství č. j. , spisová značka, ze dne 14.1.2016 bylo rozhodnuto o podmíněném zastavení trestního stíhání žalované dle § 307 odst. 1 trestního řádu pro úplné doznání a projevení lítosti, se stanovením zkušební doby v délce 1 roku (pro výše popsaný skutek dle usnesení o zahájení trestního stíhání), při konstatováním že poškozené hypoteční bance jednáním žalované škoda nevznikla. Usnesením ze dne 31.1.2017 bylo dle § 308 odst. 1 trestního řádu rozhodnuto o tom, že se žalovaná ve zkušební době osvědčila. V rejstříku trestů nemá žalovaná aktuálně žádný záznam.

20. V trestním řízení vedeném vůči , jméno FO, a spol. pod č. j. , Anonymizováno, byla žalovaná prověřována, ale následně vystupovala jako svědkyně. Do protokolu o jejím výslechu ze dne 18.4.2017, č. j. , Anonymizováno, v jehož úvodu byla poučena dle § 345 a § 346 trestního řádu, tato mj. uvedla, že měla přátelský vztah s , jméno FO, , s touto se seznámila přes svého (budoucího) manžela. Potvrdila, že jí , jméno FO, nabídla ke koupi nemovitost, pro kterou by si měla vzít úvěr. Žalobkyně byla zadlužená, po koupi měla zůstat bydlet v domě a platit nájem na hrazení hypotéky žalované; po 5 letech mělo opět dojít k převodu hypotéky a vlastnictví domu zpět na žalobkyni. , jméno FO, slíbila žalované odměnu 100.000 Kč za to, že si vezme hypotéku a koupí předmětný dům. Dále potvrdila, že , jméno FO, zajistila nepravé potvrzení o příjmu žalované, na základě něhož byl pak schválen hypoteční úvěr; žalovaná jí předložila své bankovní výpisy a tyto pak , jméno FO, upravila dle toho vymyšleného příjmu. Dále žalovaná potvrdila, že poté, co hypotéka přišla na účet žalobkyně, dostala od , jméno FO, odměnu 100.000 Kč a peníze na 12 splátek úvěru. Další splátky již , jméno FO, hradila jen průběžně každý měsíc s tím, že investice, které učinila z peněž odevzdaných jí žalobkyní, dosud nevyšla; od března 2016 již , jméno FO, nehradila na splátky ničeho. Žalobkyně dala peníze z úvěru , jméno FO, , která je slíbila investovat a z výnosů pak platit splátky hypotéky žalované. V trestním řízení , jméno FO, zajistila a platila žalované i jejímu manželovi (účastnil se aktivit , jméno FO, v obdobném případě jako žalovaná) advokáty, kteří je zastupovali, ale radila jim nevypovídat. Žalovaná rovněž potvrdila, že doklady na částky 250.000 Kč a 220.250 Kč dle kupní smlouvy podepsala, ale tyto částky žalobkyni vyplaceny nebyly, vedly jen ke snížení výše hypotéky. Do doby výslechu se s žalobkyní nikdy nesetkala, kontakt byl jen telefonický. Do té doby po ní žalovaná rovněž nevyžadovala placení nájemného.

21. Z usnesení , právnická osoba, č. j. , Anonymizováno, ze dne 11.2.2016 vyplývá, že předmětný dům byl zajištěn ve věci podezření ze spáchání zvlášť závažného zločinu podvodu, kterého se měla dopustit tehdy podez. , jméno FO, , když byl učiněn předpoklad, že je předmětný dům výnosem z trestné činnosti.

22. V tomto řízení byly k důkazu rovněž provedeny další spisy vedené u zdejšího soudu, které se vztahovaly k problematice nájemního vztahu účastnic řízení. V rámci řízení vedeného pod sp. zn. , spisová značka, o zaplacení částky 100.000 Kč představující dlužné nájemné z řešené nájemní smlouvy za dobu od března 2017 do prosince 2017 byl nejprve soudem dne 9.2.2021 vydán rozsudek č.j. , spisová značka, , kterým bylo žalobě většinově vyhověno (kupní smlouva a nájemní smlouva shledány platnými), tento byl poté usnesením odvolacího soudu č. j. , spisová značka, ze dne 29.7.2022 zrušen a řízení bylo z důvodu zpětvzetí žaloby zastaveno.

23. Jiné řízení probíhá u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, ohledně vyklizení zdejší žalobkyně z předmětného domu, přičemž odvolací řízení, vedené proti již vydanému zamítavému rozsudku č.j. , spisová značka, ze dne 20.8.2020, bylo usnesením , Anonymizováno, pod č. j. , spisová značka, ze dne 13.9.2021 přerušeno do skončení zdejšího řízení.

24. V dřívějším řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, o vyklizení zdejší žalobkyně z předmětného domu byl soudem dne 4.4.2019 vydán zamítavý rozsudek č. j. , spisová značka, z důvodu neplatnosti tehdejší výpovědi z nájmu domu ze dne 20.12.2017 (odlišné od zde řešené výpovědi z nájmu domu) s ohledem na skutečnost, že před podáním výpovědi z nájmu nebyla vůči zdejší žalobkyni coby nájemnici učiněna výzva k odstranění závadného chování, která je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi dle užitého § 2291 o. z. (v uvedené věci byly soudem kupní smlouva a nájemní smlouva shledány platnými). Ve věci sp. zn. , spisová značka, byla slyšena svědkyně , jméno FO, , která byla přítomna schůzkám , jméno FO, s účastnicemi; tato byla rovněž odsouzena v trestním řízení ve věci vedené u , Anonymizováno, sp. zn. , spisová značka, . V rámci svého výslechu obdobně jako v rámci výslechů v uvedeném trestním řízení vedeném i proti její osobě potvrdila, že , jméno FO, nabídla zdejší žalobkyni, že předmětnou nemovitost prodá žalované, které zajistila falešná potvrzení k prokázání dostatečného příjmu k poskytnutí úvěru; peníze z prodeje nemovitosti přišly na účet žalované, která je předala , jméno FO, k hrazení splátek hypotečního úvěru žalované; předmětné nemovitosti měly být po čase převedeny zpět; žalobkyně měla být v předmětné nemovité věci v nájmu, avšak nájemné platit neměla; nájemní smlouvu měla podepsat za žalobkyni , jméno FO, a předat ji žalované.

25. Dále je soudu z úřední činnosti známo, že řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , o určení vlastnictví k předmětné nemovitosti, bylo pro zpětvzetí žaloby zastaveno usnesením soudu č.j. , spisová značka, ze dne 15.3.2024.

26. Jak bylo rovněž zjištěno ze sp. zn. , Anonymizováno, , spisová značka, , u žalobkyně byl usnesením , Anonymizováno, pod č.j. , spisová značka, dne 17.1.2017 zjištěn úpadek a povoleno oddlužení, následně specifikované plněním splátkového kalendáře. Usnesením téhož soudu č.j. , spisová značka, bylo vzato na vědomí splnění žalobkyně a rovněž rozhodnuto o jejím osvobození od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení v rozsahu, v němž dosud nebyly uspokojeny.

27. Ačkoli bylo při jednání zdejšího soudu dne 15.2.2022 zástupci účastnic shodně potvrzeno, tedy znesporněno, že podpis žalované na nájemní smlouvě není jejím vlastním pravým podpisem (právní zástupkyní žalované doplněno, že podpis na nájemní smlouvě není vlastním podpisem žalované, ale byl učiněn na základě jejího zmocnění a vyplývá z její vůle), sama žalovaná pak v rámci svého účastnického výslechu toto popřela. Současně bylo v řízení znesporněno, že žalobkyně dosud stále hradila služby spojené s užíváním předmětného domu.

28. Ačkoli míra a způsob zapojení, resp. postoj žalované v rámci trestního jednání , jméno FO, byl soudu zřejmý již z rozsudku , Anonymizováno, č. j. , spisová značka, ze dne 10.9.2019 a dalších listinných podkladů policejních spisů, byla žalovaná ve zdejším řízení vyslechnuta s ohledem na skutečnost, že se odsuzující výrok trestního soudu na ni přímo nevztahoval. Žalovaná v rámci svého účastnického výslechu nad rámec svých již dříve sdělených skutkových tvrzení mj. přiznala svou tehdejší naivitu, měla pomoci oddlužit žalobkyni sjednáním hypotéky a odkoupením jejího domu s tím, že žalobkyně mela zůstat v domě nadále bydlet a buď z její strany, nebo ze strany , jméno FO, měly být hrazeny splátky hypotéky. Potvrdila, že žalobkyně nikdy žádné nájemné, ani splátky hypotéky nehradila. Uvedla, že na počátku věřila tomu, že po pěti letech trvání hypoteční smlouvy bude tato převedena na žalobkyni, vycházela z informací od , jméno FO, , této důvěřovala. Nepamatovala si již, kdy podepsala nájemní smlouvu. Od roku 2015, kdy celou věc začala prověřovat policie, již zjišťovala, že celá akce nebude realizována, jak byla , jméno FO, plánována. Svou ztrátu ve vztahu k předmětné nemovitosti spatřovala zejména v sumě dosud uhrazených splátek na hypotéku a výhledově dalšího plnění vůči bance, je na celé situaci tratná; původně by neusilovala o prodej nemovitosti nebo o vystěhování žalobkyně, kdyby byly splátky hypotéky hrazeny podle dohody s , jméno FO, . Po právní stránce začala situaci s nemovitostí a uplatňováním nájemného řešit někdy od roku 2016, 2017. Nemovitost by ráda prodala, ovšem v dané situaci je vlastníkem, který nemůže s nemovitostí nakládat.

29. Ve věci sp. zn. , spisová značka, zdejší žalobkyně v rámci svého účastnického výslechu v srpnu 2020 uvedla, že se poprvé setkává se zdejší žalovanou. Ve svém výslechu mj. uvedla, že vyhledala , jméno FO, v tísni se žádostí o půjčku; věděla, že tato půjčky poskytuje. Popsala, že předmětné nemovitosti prodala, aby se splatil přechozí dluh (dlužníka , Anonymizováno, ), za který ručila; , jméno FO, jí pak hrozila dražbou předmětných nemovitých věcí, pokud nepřistoupí na podpis kupní smlouvy ve prospěch žalované. Kupní smlouvu , jméno FO, podepsala na poště, měla na nastudování 10 minut; podle , jméno FO, to mělo být jen „na oko“. Peníze za prodej domu, jak jí přišly na účet z úvěru, odevzdala , jméno FO, před , jméno FO, v její kanceláři na , adresa, ; celou částku vybrala z účtu naráz. Až při přípravě svého insolvenčního řízení zjistila, že dům již nevlastní, proto žádala , jméno FO, o vysvětlení, a ta navrhla sepsání nájemní smlouvy. Žalobkyně si nájemní smlouvu přišla vyzvednout do kanceláře , jméno FO, ; nájemní smlouvu měla za žalovanou podepsat sama , jméno FO, ve své kanceláři, byla u toho , jméno FO, , která toto posléze sdělila žalobkyni. Žalovaná nejprve o sepsání nájemní smlouvy nevěděla; až jí to později žalobkyně řekla, když spolu řešily, zda jsou hrazeny splátky hypotéky, , jméno FO, jí následně za to vynadala. Měla za to, že kupní i nájemní smlouva jsou jen „na oko“, placení nájemného mělo být „jen na papíře“, jak ji ujišťovala , jméno FO, ; výše nájemného převyšovala její důchod. Potvrdila, že nenamítala neplatnost právních jednání ve vztahu k žalobkyni. Obdobné skutečnosti žalobkyně uváděla při svém účastnickém výslechu ve věci sp. zn. , spisová značka, .

30. Žalobkyně coby poškozená rovněž vypovídala v pozici svědka v trestním řízení vedeném vůči , jméno FO, a spol. pod č. j. , Anonymizováno, Z protokolu o jejím výslechu ze dne 28.4.2017, č. j. , Anonymizováno, , v jehož úvodu byla poučena dle § 345 a § 346 trestního řádu, vyplývají skutečnosti obdobně uváděné při výslechu žalobkyně u soudu ve věci sp. zn. , spisová značka, . Nad rámec tam uvedeného žalobkyně popsala své předchozí kontakty na , jméno FO, , kdy již dříve jednou ručila za jiný dluh jiného člověka za provizi 200.000 Kč; popsala detailně okolnosti ručení za dluhy osoby Derych; doplnila, že byla , jméno FO, ujišťována, že v případě prodeje domu v něm může zůstat bydlet a z kupní ceny se budou hradit splátky hypotéky načerpané za účelem koupě domu třetí osobou (žalovanou); tyto peníze měly být uloženy na bezpečný a vysoký úrok; účelem prodeje domu mělo být splacení půjčky za , Anonymizováno, společnosti , právnická osoba, , adresa, .000 Kč na úhradu daně z převodu nemovitosti byla žalobkyni ze strany , jméno FO, odevzdána poté, co žalobkyně , jméno FO, předala celou částku 1.284.750 Kč, která jí byla předtím zaslána z úvěru; zbylou část kupní ceny nikdy neobdržela. Dále popsala, že nájemní smlouvu od , jméno FO, obdržela již s podpisem u jména žalované, nájemní smlouvou měla být krytá k bydlení na neurčito; až později zjistila, že nájemní smlouvu podepsala sama , jméno FO, ; tehdy jí volala žalovaná, že , jméno FO, přestává platit splátky hypotéky, tedy jí žalobkyně pověděla o nájemní smlouvě a žalovaná se tomuto divila, protože ji nepodepsala; tento telefonát proběhl někdy 3 roky po uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně nájemné nikdy nehradila, nikdo ho po ní nechtěl; její vlastní platby za samotné inkaso dosahovaly téměř 10.000 Kč, peníze na nájemné by jí nezbývaly.

31. Pokud soud ohledně výpovědi žalobkyně vycházel z jejího výslechu podaného v řízení sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, a policejního protokolu z výslechu žalobkyně v trestním řízení, bylo tomu tak s ohledem na zdravotní absence žalobkyně u jednání soudu a přímý důkazní odkaz strany žalobkyně na uvedená řízení a důkazy tam uvedené. S ohledem k tomu, že se výpověď žalobkyně současně překrývala se skutečnostmi popsanými v základních znacích skutkové podstaty trestného činu ve skutkové části výroku rozsudku Krajského soudu v Brně č. j. , spisová značka, ze dne 10.9.2019, soud již výslech žalobkyně neopakoval, a to i s ohledem na delší časový odstup od popisovaných událostí.

32. Co se týče účastnických výslechů, soud k jejich zhodnocení přistupoval jako k důkazu dle § 131 o. s. ř. sledující skutková tvrzení každé z účastnic. Z výpovědi žalobkyně vyplynulo několik nepřesností co do dat a výše popisovaných částek; sama uváděla, že si již přesně nevzpomíná, a bylo zjevné, že se zcela neorientuje v různých právních jednáních, která proběhla mezi účastnicemi a , jméno FO, . Žalovaná naopak ve svém výslechu potvrzovala svůj podpis pod nájemní smlouvou oproti dříve znesporněným skutečnostem. Soud tak z výpovědí vycházel podpůrně tam, kde se jednalo o skutečnosti potvrzené i jinými provedenými důkazy.

33. Soud poté zhodnotil provedené důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci.

34. Co se týče provedených listinných důkazů, tyto nebyly účastníky rozporovány co do jejich pravosti, s výjimkou spornosti podpisu žalované na nájemní smlouvě. Pokud nebyly v rozsudku blíže rozvedeny některé provedené důkazy nebo nebyly v řízení provedeny některé navržené důkazy, stalo se tak z důvodu jejich nadbytečnosti pro řízení.

35. Podle § 3028 odst. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti (odst. 1). Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů (odst. 2).

36. Podle § 3030 o. z. i na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních právních předpisů, se použijí ustanovení části první hlavy I.

37. Věc týkající se nájemního vztahu mezi účastníky byla posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, neboť se jedná o právní poměr vzniklý za jeho účinnosti.

38. Na posouzení okolností uzavření kupní smlouvy k předmětnému domu dopadá úprava zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen zákon č. 40/1964 Sb.), s ohledem na uzavření kupní smlouvy v době jeho účinnosti.

39. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

40. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

41. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

42. Podle § 6 o. z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě (odst. 1). Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu (odst. 2).

43. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

44. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

45. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

46. Podle § 588 zákona č. 40/1964 Sb. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

47. Podle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

48. Podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

49. Ve vztahu k pojetí této žaloby soud konstatuje, že účelem řízení o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu/domu je přezkum toho, zda výpovědní důvody uplatněné ve výpovědi byly skutečně naplněny. Současně je však nutno zohlednit judikatorně ustálený přístup, podle nějž přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu dle § 2290 o. z. je nutno chápat v širším smyslu, kdy soud v případě zjištění neplatnosti (ať již absolutní nebo relativní) nebo zdánlivosti výpovědi vyhoví žalobě z toho důvodu, že byla taková výpověď z nájmu podána „nikoli po právu“, což takovou výpověď činí neoprávněnou v širším smyslu tohoto významu. I v případě takového postupu neprokazuje žalobce naléhavý právní zájem na žalobě (viz. např. NS ČR sp. zn. Rc 75/2018; sp. zn. 26 Cdo 3328/2017 nebo sp. zn. 26 Cdo 542/2019.). Soud se tedy v tomto řízení zabýval rovněž zkoumáním důvodů absolutní/relativní neplatnosti či zdánlivosti podané výpovědi z nájmu domu, přičemž v rámci takového širšího přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu domu ve smyslu § 2290 o. z. soud musí též posoudit i možnou otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. zda nepředstavuje zjevné zneužití práva (viz. NS ČR sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).

50. Po provedení všech uvedených důkazů, jejich zhodnocení a právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

51. Žalobkyně se v tomto řízení domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu s odkazem na zásadní okolnosti převodu vlastnictví domu z žalobkyně na žalovanou, coby skutečnosti podstatné pro posouzení neplatnosti takového převodu vlastnictví, potažmo nájemní smlouvy, přičemž zdůrazňovala i trestněprávní okolnosti uzavření úvěrové smlouvy mezi žalovanou a Hypoteční bankou a. s., stejně jako trestněprávní jednání , jméno FO, související s uzavřením uvedených smluv. Ve vztahu k uzavření kupní smlouvy poukazovala na absenci vážné vůle, na uzavření kupní smlouvy pod nátlakem ze strany , jméno FO, ; dále pak poukazovala na rozpor předmětné kupní smlouvy i navazující nájemní smlouvy s dobrými mravy a na uvedení žalobkyně v omyl.

52. Zjištěný skutkový děj lze shrnout následovně: v květnu 2013 uzavřela žalobkyně se žalovanou kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, přičemž v rámci financování kupní mělo zásadní význam načerpání hypotečního úvěru žalovanou u , Anonymizováno, a. s., při současném zřízení zástavního práva k nemovitosti žalobkyně, kdy z načerpaného úvěru byl jednak částkou 1.380.000 Kč uhrazen dluh dlužníka Derycha, za nějž žalobkyně ručila předmětnými nemovitostmi u společnosti , právnická osoba, , jednak byla poukázána částka 1.284.750 Kč převodem z hypoteční banky žalované na účet žalobkyně, kdy tato následně celou částku odevzdala do dispozice , jméno FO, , která slíbila peníze výhodně investovat a z výnosů poté platit splátky hypotečního úvěru žalované. Ohledně části kupní ceny ve výši 250.000 Kč a 220.250 Kč, které měly být žalobkyni žalovanou uhrazeny v hotovosti, byly sepsány nepravdivé příjmové pokladní doklady o jejich předání žalobkyni, a to za účelem snížení výše kupní ceny kryté úvěrem. Na základě uvedené kupní smlouvy byla posléze žalovaná zapsána do katastru nemovitostí coby vlastnice předmětných nemovitostí. Co se týká splácení hypotečního úvěru žalované, tato obdržela od , jméno FO, z peněz předaných jí žalobkyní dopředu částku odpovídající 12 x měsíční splátce a následně pak platby ve výši celkem 85.500 Kč k úhradě těchto splátek. Poté se již , jméno FO, na hrazení splátek úvěru přestala podílet a žalovaná tak po celou následnou dobu až dosud hradí splátky úvěru řádně sama. Mezi účastnicemi je uzavřena nájemní smlouva k předmětnému domu, a to na dobu neurčitou počínaje 1.1.2014, přičemž písemná smlouva neobsahuje datum sjednání této smlouvy a sporná je zde skutečnost, zda žalovaná smlouvu podepsala, když v řízení vyšly k tomuto najevo protichůdné informace. Po předchozí neúspěšně podané výpovědi z nájmu podala žalovaná dopisem ze dne 15.5.2019, odeslaným poštou dne 31.5.2019, žalobkyni další výpověď z nájmu předmětného domu s tříměsíční výpovědní dobou s odkazem na hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu pro dosavadní nehrazení nájemného (od počátku nájemního vztahu) a s výzvou k vyklizení domu. Dne 18.6.2019 podala žalobkyně vůči výpovědi námitky, následně dne 2.8.2019 podala u soudu předmětnou žalobu zvanou „o neplatnost výpovědi z nájmu“.

53. Datum doručení výpovědi nebylo v řízení doloženo, avšak vzhledem k datu odeslání písemnosti obsahující výpověď z nájmu dne 31.5.2019, lze dobu doručení písemnosti datovat k 2. - 4.6.2019. Při podání žaloby dne 2.8.2019 tak lze dvouměsíční lhůtu dle § 2290 o. z. lze považovat za zachovanou; opak nebyl v řízení tvrzen, ani prokázán.

54. V rámci dokazování soud zjistil, že žalobkyně žádné nájemné z titulu řešené nájemní smlouvy nikdy nehradila, což potvrdily obě účastnice sporu. Současně je nutno poukázat na to, že výpověď byla žalovanou dána postupem dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou, tudíž nebylo nutno, aby žalovaná prokazovala učinění výzvy k upuštění od závadového jednání, když takový postup je předjímán výhradně pro výpověď bez výpovědní doby dle § 2291 o. z. u definovaného zvlášť závažného způsobu porušení nájemcových povinností. Současně platí, že poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, záleží na vůli pronajímatele, zda mu dá výpověď podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou (viz. NS ČR sp. zn. 26 Cdo 4872/2017), což byl zde řešený případ.

55. V řízení bylo současně zjištěno, že za celou uvedenou dobu od uzavření kupní smlouvy až do února 2017 žalovaná po žalobkyni oficiálně nepožadovala hrazení nájemného, až následně započala právní kroky k uplatnění nájemného vůči žalobkyni, když přestala fungovat dosud zavedená praxe, kdy , jméno FO, hradila žalobkyni prostředky na splátky hypotéky, resp. platila je za žalobkyni. Současně žalovaná po uvedenou dobu neusilovala o převzetí zakoupené nemovitosti, neřešila okolnosti setrvalého užívání domu žalobkyní, neučinila kroky k přepisu energií k domu na svou osobu (ačkoli se k tomu zavázala v kupní smlouvě); tedy nechovala se jako vlastník nemovitosti.

56. Výše uvedená skutková zjištění je nutno zasadit do kontextu nepoctivých a podvodných aktivit , jméno FO, , popsaných jednoznačně v rámci trestního řízení vedeného proti této osobě, která byla základním hybatelem všech dílčích procesů spojených např. se sjednáním ručení žalobkyně za dluhy třetí osoby oproti provizi pro žalobkyni, následně s vyplacením nespláceného úvěru třetí osoby z peněžních prostředků načerpaných v rámci hypotečního úvěru žalované (sjednaného k úhradě kupní ceny z předmětné kupní smlouvy), se zajištěním a přípravou prostředků a zfalšovaných podkladů pro sjednání hypotečního úvěru žalovanou, včetně distribuce provize za postup žalované spočívající ve vědomém sjednání hypotečního úvěru na základě těchto zfalšovaných podkladů, s postupem spočívajícím v následném odnětí části kupní ceny žalobkyni a použití k investičním účelům, potažmo k úhradě splátek hypotečního úvěru žalované atd.

57. Soud má za prokázané, že v souvislosti s výše popsanou trestnou činností , jméno FO, , která byla projednána v trestním řízení vedeném u , Anonymizováno, , Anonymizováno, pod sp. zn. , spisová značka, , byla žalovaná účastna na aktivitách , jméno FO, popsaných v uvedeném trestním rozsudku, přičemž výsledkem trestněprávního počínání , jméno FO, za účasti žalované byl v konečném důsledku převod vlastnictví předmětného domu žalobkyně do vlastnictví žalované, aniž by žalobkyně obdržela reálné protiplnění v podobě kupní ceny v poměru k hodnotě převáděné nemovitosti. Již toto zjištění staví celé jednání do rozporu s dobrými mravy, když na jeho základě došlo k převodu vlastnictví k nemovitosti na žalovanou, kdy bylo prokázáno, že ačkoli byla sjednána kupní cena ve výši 3.135.000 Kč, žalobkyni se přímého peněžitého plnění na kupní cenu nedostalo, resp. peněžní prostředky byly z velké části žalobkyní odevzdány , jméno FO, za účelem hrazení splátek úvěru načerpaného žalovanou v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy. Skutečnost, že takto žalobkyně učinila dobrovolně, zapadá do kontextu celého připraveného systému převádění nemovitostí, sjednávaní úvěrů na podkladě zfalšovaných podkladů a přelevání a odklon načerpaných finančních prostředků, jak byl řízen , jméno FO, , za dobrovolné vědomé spolupráce žalované a za lehkovážné účasti žalobkyně, která neprojevila dostatečnou míru finanční gramotnosti a právního povědomí vedoucí alespoň k elementární opatrnosti ve smluvních vztazích. Na daný právní úkon lze nazírat jako na úkon zneužívající nezkušenosti, finanční lehkovážnosti a naivity žalobkyně při sjednání předmětné kupní smlouvy, přičemž vzájemně poskytnutá plnění jsou v hrubém nepoměru. Uvedený právní úkon lze tak považovat za učiněný v rozporu s dobrými mravy, směřující ve svém důsledku k majetkovému poškození žalobkyně, což z něj činí od počátku absolutně neplatný právní úkon dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb. Rozdíl mezi přístupem žalobkyně a žalované je ten, že zatímco žalobkyně byla lehkovážná a naivní, žalovaná se dopustila současně spáchání trestného činu.

58. Počínání samotné žalované bylo motivováno snadným ziskem slíbené provize ve výši 100.000 Kč, která ji byla přislíbena a následně vyplacena , jméno FO, , což žalovat sama připustila a popsala před orgány činnými v trestním řízení v souvislosti s trestním řízením vedeným proti její osobě pro spáchání přečinu úvěrového podvodu, a rovněž i v souvislosti s prověřováním trestné činnosti , jméno FO, . Soud má za prokázané, že žalovaná primárně neusilovala o vlastnictví předmětného domu, neměla záměr v tomto domě bydlet, případně jakkoli naplňovat své vlastnické právo k němu. Zcela zřejmou motivací jejího počínání byl zisk provize v době, kdy neměla stálý příjem. Skutečnost, že žalovaná v souvislosti se svým jednáním, které lze bez dalšího označit za nepoctivé, dospěla k zisku v podobě vlastnictví předmětného domu, provize ve výši 100.000 Kč a finančního plnění představujícího část plateb určených ke splácení podvodně získaného úvěru, představuje rovněž samotný rozpor smluvního jednání žalované s dobrými mravy. Pokud se současně jedná o důsledek trestné činnosti , jméno FO, směřované k cílenému vylákání finančních prostředků z bankovních ústavů, lze současně uzavřít, že tímto jednáním žalované při uzavření kupní smlouvy k nemovitosti došlo rovněž k rozporu se zákonem a veřejným pořádkem, když zásadně nelze schvalovat, aby požívalo právní ochrany smluvní jednání tvořící vědomě podpůrné procesy k páchání systémové trestné činnosti (byť páchané jinou osobou, ale při vědomí a akceptaci takových podvodných procesů spolupracujícími osobami, zde např. žalovanou).

59. Popsané právní jednání učiněné v rozporu s dobrými mravy nebo v rozporu se zákonem je nutno považovat za absolutně neplatné dle obou použitých občanskoprávních kodexů (zákon č. 40/1964 Sb. i zákon č. 89/2012 Sb.). Neplatnost právního úkonu podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb. z důvodu, že tento svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo se příčí dobrým mravům, je absolutní neplatností, k níž soud přihlíží z úřední povinnosti, je-li v řízení zjištěna. Příčí-li se proto určitý právní úkon dobrým mravům, musí to být soudem v daném čase a ve vzájemném jednání účastníků občanskoprávních vztahů vždy zjištěno podle objektivního kritéria s přihlédnutím ke všem okolnostem konkrétního případu. Pro uvedené posouzení je bez významu, kdo rozpor s dobrými mravy zavinil, zda druhá strana byla při vzniku smlouvy v dobré víře, případně bez ohledu na smluvní volnost stran při stanovení obsahu takového právního úkonu. Smlouva, která je v rozporu se zákonem nebo s dobrými mravy, je objektivní skutečností, která nemá právní následky zamýšlené smluvními stranami, tedy taková smlouva je neplatná od svého počátku, tudíž na jejím podkladě nemohlo platně dojít k převodu vlastnictví z žalobkyně na žalovanou. Následně pak platí jednoduchá právní úvaha, že je-li absolutně neplatná kupní smlouva, na základě níž nedošlo k převodu nemovitosti, nemohla být platně sjednána ani navazující nájemní smlouva k domu a nemohlo tak ani platně dojít k výpovědi z nájmu předmětného domu.

60. V kontextu uvedeného pak je významným zákonný imperativ zakotvený v § 6 o. z. stanovující, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. V samotném důsledku lze sjednání kupní smlouvy k předmětnému domu považovat za zastírací právní akt sloužící k vytvoření podmínek pro možnost realizace podvodného úvěrového vztahu žalované s hypoteční bankou, který v konečném důsledku vedl k obohacení , jméno FO, a s tím spojenému obohacení žalované o slíbenou provizi (potažmo o vlastnictví předmětného domu), vše na úkor žalobkyně. Předmětná kupní smlouva posloužila výhradně coby podklad pro získání úvěru žalovanou ze strany banky, nikoli však za účelem nabytí nemovitostí od žalobkyně coby účelu samotné úvěrové smlouvy, a jednalo se tak o protiprávní a nepoctivé jednání žalované.

61. Navazující nájemní smlouva představovala právní jednání, které mělo navenek validovat tento protiprávní stav a formalizovat vztah mezi žalobkyní a žalovanou ve vztahu k předmětnému domu, alespoň pro dobu trvání úvěrového vztahu, když mezi účastnicemi a , jméno FO, bylo po určitou dobu zvažováno následné zpětné převedení vlastnictví zpět na žalobkyni po zániku prvotní fixace úvěrové smlouvy. Tedy je zřejmé, že tato právní jednání byla učiněna bez vážné vůle, což by rovněž způsobilo jejich absolutní neplatnost. Nutno dodat, že takový plán nebo příslib , jméno FO, o zpětném převodu nemovitosti lze považovat za nanejvýš iluzorní, pokud by byly zvažovány veškeré důsledky smluvní autonomie účastníků popsaných smluvních vztahů.

62. Soud tak má za prokázané, že důvodem a motivací veškerého počínání žalované pak nebylo řádné nabytí vlastnictví k předmětné nemovitosti, uhrazení kupní ceny žalobkyni a následná realizace vlastnického práva k domu formou např. pronájmu domu, ale slíbený zisk provize od , jméno FO, za vytvoření předpokladů pro načerpání finančních prostředků od banky v souvislosti podvodným uzavřením úvěrové smlouvy a načerpáním úvěru ke koupi domu, vše dle pokynů a za pomoci , jméno FO, . Navazující nájemní smlouva k domu měla být pouze důsledkem popsaného jednání, jakousi dočasnou smluvní úpravou ve vztahu k užívání domu žalobkyní, když z provedených důkazů vyplynulo, že žalovaná se po žalobkyni nedomáhala hrazení nájemného až do doby, kdy bylo zcela zřejmé, že původní plány financování splácení načerpaného úvěru žalovanou, jak bylo zosnováno , jméno FO, , se nenaplnily a že ustalo hrazení splátek úvěru ze zdrojů , jméno FO, , které byly předtím podvodně vylákány z žalobkyně.

63. Co se týká případného uvedení žalobkyně v omyl úmyslným předstíráním určité vůle se záměrem, aby tímto byl omyl žalobkyně vyvolán nebo aby bylo tohoto omylu využito, takové právní jednání by bylo důvodem relativní neplatnosti smlouvy podle ustanovení § 49a zákona č. 40/1964 Sb., jehož by se žalobkyně mohla aktivně dovolat (viz. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 21 Cdo 826/2005).

64. Rovněž nebylo v řízení prokázáno, že by byla žalobkyně v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy vystavena ze strany žalované nebo , jméno FO, takové intenzitě nátlaku nebo vyhrůžky, který by způsobil u žalobkyně nesvobodu vůle k uzavření kupní smlouvy dle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. Současně žalobkyně od kupní smlouvy neodstoupila, což by bylo jejím právem při uzavření smlouvy v tísni za nápadně nevýhodných podmínek dle § 49 téhož zákona.

65. I v případě, kdy by bylo možno na nájemní smlouvu nahlížet jako na platný právní úkon (což však není tento případ), tak skutečnost, že tato případně byla podepsána , jméno FO, namísto žalované, což žalovaná popírá a toto dále nebylo soudem detailně prověřováno, by nezpůsobila její nicotnost, když obě účastnice tuto smlouvu braly v potaz a byly s ní srozuměny.

66. S ohledem na výše uvedené soud posoudil nárok žalobkyně jako důvodný a žalobě v celém rozsahu vyhověl, jak vyplývá z výroku I. rozsudku. Soud považuje předmětnou výpověď z nájmu domu ze dne 15.5.2019, v návaznosti na okolnosti uzavření kupní smlouvy k nemovitosti i samotné nájemní smlouvu, za absolutně neplatnou pro její rozpor s dobrými mravy dle § 580 o. z. a pro zneužití práva dle § 8 o. z., tudíž žalobě v celém rozsahu vyhověl a rozhodl o neoprávněnosti takové výpovědi z nájmu domu, jak vyplývá z výroku I. rozsudku. Samotnou formulací výroku žalobkyní a záměnou názvosloví „neplatnost“ za „neoprávněnost“ není soud vázán.

67. Výrokem II. o náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádné z účastnic nepřiznal právo náhradu nákladů řízení, když v řízení úspěšné žalobkyni byla soudem ustanovena právní zástupkyně, a žalobkyně sama tak neměla výdaje spojené s tímto řízením.

68. Výrok III. vyplývá z § 148 odst. 1 o. s. ř., dle něhož má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil. V dané věc byla žalovaná v řízení neúspěšná a současně z její strany nebyly prokázány majetkové a sociální okolnosti k osvobození do soudních poplatků, proto jí soud uložil hradit náklady státu v podobě nákladů za zastupování žalobkyně soudem ustanovenou právní zástupkyní. Ohledně samotné výše těchto nákladů bude rozhodnuto samostatným navazujícím rozhodnutím soudu.