44 C 330/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. Danielem Bartoněm jako samosoudcem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO: IČO žalované sídlem Adresa žalované o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaná je povinna vyklidit byt č. , hodnota, . o velikosti 91,6 m2 nacházející se v 3. nadzemním podlaží bytového domu č. p. , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, na , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaném na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 14.000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 14. 12. 2023 domáhala po žalované vyklizení bytu č. , hodnota, . o velikosti 91,6 m2 nacházejícího se v 3. nadzemním podlaží bytového domu č. p. , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, , Anonymizováno, na , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaném na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem předmětného bytu. Nájemní smlouva ze dne , datum, uzavřená mezí žalobkyní a žalovanou byla vypovězena pro porušení smlouvy zvlášť hrubým způsobem bez výpovědní lhůty a nájem skončil ke dni doručení výpovědi, tj. ke dni 26. 9. 2023. Žalovaná byla povinna předat byt do 6. 10. 2023, avšak neučinila tak a byt užívá bez právního důvodu. Z procesní opatrnosti žalobkyně vypověděna nájem bytu i na základě ustanovení čl. VI. 1. c) nájemní smlouvy, tj. bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Důvody pro výpověď nájmu bez výpovědní doby byly následující. Žalobkyně žalované dne 22. 9. 2023 sdělila, že nesouhlasí s jí oznámeném zvýšení počtu osob v bytě na 8 osob, neboť ve smlouvě bylo ujednáno, že předmět nájmu mohou užívat maximálně 4 osoby. Zároveň žalobkyně žalovanou upozornila, že pokud i přes nesouhlas dojde k navýšení počtu osob bydlících v bytě, bude to žalobkyně považovat za zvlášť hrubé porušení smlouvy. Žalovaná v odpovědi ze dne 25. 9. 2023 sdělila, že hodlá smlouvu porušit zvlášť hrubým způsobem, a následně dne 26. 9. 2023 potvrdila, že dojde k uspíšení hrubého porušení smlouvy, a to následujícím dnem. Toto žalobkyně považovala za úmyslné porušení smlouvy zvlášť hrubým způsobem. Není bez zajímavosti, že žalovaná avizovanou mnohočetnou rodinu do bytu nastěhovala již 21. 9. 2023, tedy před oznámením žalobkyni. Nad výše uvedené žalobkyně spatřovala porušení smlouvy zvlášť hrubým způsobem v chování pana , jméno FO, , který dne 19. 9. 2023 počkal před domem na žalobkyni a začal ji vulgárně urážet, slovně napadat, vyhrožovat fyzickou likvidací i likvidací bytů a celého bytového domu formou nastěhování romské rodiny, která má byt i celý dům vybydlet. Žalovaná předmětný byt nevyklidila ani přes předžalobní výzvu.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že má pochybnosti o platnosti výpovědi nájemní smlouvy ze dne 26. 9. 2023 a tam uplatněných výpovědních důvodů. Celá věc byla nepřiměřeně vyhrocena, a to z důvodu výměny názorů, která se udála dne 19. 9. 2023 mezi žalobkyní a příbuzným jediného společníka a jednatele žalované. Žalovaná, resp. její jediný společník a jednatel však nemůže dost dobře ovlivnit chování třetích osob, a to ani rodinného příslušníka. Tento incident není spojen s nájemní smlouvou či s žalovanou.

3. Žalobkyně v replice ze dne 9. 2. 2024 uvedla, že nájem vypověděla z procesní opatrnosti i bez udání důvodů a v tomto případě by nájem skončil 31. 12. 2023. Nájemní smlouva v této chvíli tak či onak skončila a vyjádření žalované o pochybnostech o platnosti výpovědi je irelevantní. K argumentaci žalované chováním třetí osoby žalobkyně uvedla, že tato osoba byla uvedena v nájemní smlouvě, jako jediná za žalovanou komunikovala s žalobkyní, podepisovala dokumenty a s touto osobou probíhala emailová komunikace. Z pohledu žalobkyně je osoba pana , jméno FO, totožná se zástupcem žalované.

4. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.

5. Z výpisu z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 27. 9. 2023 soud zjistil, že stavba č.p. 404, nacházející se na pozemku parc. č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , má adresní místo , adresa, , a je ve vlastnictví žalobkyně.

6. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, , která byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem, soud zjistil, že žalobkyně přenechala žalované do nájmu byt č. , hodnota, . o velikosti 91,6 m2 nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č. p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to na dobu určitou od , datum, do , datum, . Nájemní smlouva byla uzavřena podle § 2201 a násl. občanského zákoníku. V záhlaví bylo u nájemce uvedeno, že byt bude užíván panem , jméno FO, , a byla uvedena kontaktní emailová adresa , e-mail, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 25.000 Kč měsíčně. V čl. V. odst. 2 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že vedle nájemce mají právo předmět nájmu užívat max. 4 osoby. V čl. VI. odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem zaniká písemnou výpovědí danou pronajímatelem nájemci z důvodu zvlášť hrubého porušení smlouvy, bez výpovědní lhůty, kdy nájem skončí v okamžiku doručení výpovědi nájemci. Nájemce je povinen předat pronajímateli předmět nájmu nejpozději do 10 dnů ode dne skončení nájmu a pronajímatel se zavazuje mu k tomu poskytnout veškerou nezbytnou součinnost. V čl. VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem zaniká písemnou výpovědí danou kteroukoliv ze smluvních stran druhé smluvní straně bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou, která počne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena a skončí ke konci kalendářního měsíce. Nájemce je povinen předat pronajímateli předmět nájmu v poslední den trvání nájemního vztahu a pronajímatel se zavazuje mu k tomu poskytnout veškerou nezbytnou součinnost.

7. Emailem ze dne 21. 9. 2023 žalovaná žalobkyni sdělila, že ke dni 1. 10. 2023 dojde ke změně počtu osob, které užívají předmětný byt, když byt budou užívat následující osoby: , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Jednalo se tedy celkem o 8 osob, z nichž dvě byly zletilé a 6 nezletilých. Dále je uvedeno, že v případě dotazů či nejasností má žalobkyně kontaktovat právního zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , email: , e-mail, .

8. Emailem ze dne 22. 9. 2023 zástupce žalobkyně sdělil žalované prostřednictvím jejího zástupce, že s odkazem na čl. V. odst. 2 nájemní smlouvy nesouhlasí s oznámeným zvýšením počtu osob v předmětném bytě. Pokud i přes explicitní nesouhlas a v rozporu se smlouvou dojde k navýšení osob, které budou předmět nájmu užívat, bude to žalobkyně považovat za zvlášť hrubé porušení smlouvy se všemi tomu plynoucími důsledky. Žalobkyně zdůraznila, že maximálně 4 osoby mají právo předmět nájmu užívat.

9. Zástupce žalované reagoval emailem ze dne 25. 9. 2023, ve kterém uvedl, že rodina, které se má do bytu nastěhovat je ve velmi tíživé situaci. V krátké době u nich bude probíhat kontrola ze strany orgánu sociálně-právní ochrany dětí a v případě, že by rodina nebyla schopna si zajistit ubytování, jim hrozí odebrání dětí a jejich umístění do dětského domova. Tomuto chce rodina předejít a pan , jméno FO, jim umožnil svým jednáním nastalou situaci řešit. , jméno FO, si je vědom, že nastěhování této rodiny do bytu může být vnímáno jako hrubé porušení nájemní smlouvy. Je však zároveň přesvědčen, že případný soud by zohlednil lidskou stránku věci. Pan , jméno FO, svou reakcí a jednáním sice porušil nájemní smlouvu, na druhou stranu zajistí rodině a dětem střechu nad hlavou. Díky tomu nedojde k odebrání dětí a umístění do domova.

10. Emailem ze dne 26. 9. 2023 zástupce žalované sdělil žalobkyni, že k ubytování předmětné rodiny v bytě dojde již zítřejšího dne, tj. 27. 9. 2023 a nikoliv v dříve avizovaném termínu dne 1. 10. 2023. Důvodem je skutečnost, že došlo k urychlení kontroly orgánu sociálně-právní ochrany dětí, kdy je rodina povinna do konce týdne nahlásit adresu pobytu a být schopna absolvovat místní šetření.

11. Výpovědí nájemní smlouvy ze dne 26. 9. 2023 žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu ze dne , datum, k předmětnému bytu bez výpovědní doby, protože žalovaná porušila smlouvu zvlášť hrubým způsobem. Nájem skončí doručením výpovědi a nájemce je povinen předat byt nejpozději do 10 dnů ode dne skončení nájmu. Žalobkyně ve výpovědi shrnula svůj email ze dne 22. 9. 2023 a poukázala na čl. V. odst. 2 nájemní smlouvy. Protože žalovaná v odpovědi ze dne 25. 9. 2023 sdělila, že hodlá porušit smlouvu zvlášť hrubým způsobem a následně dnes 26. 9. 2023 potvrdila, že dojde k uspíšení hrubého porušení smlouvy, a to již zítřejším dnem, žalobkyni nezbývá nic jiného než považovat toto chování za úmyslné porušení nájemní smlouvy zvlášť hrubým způsobem. Není ani bez zajímavosti, že žalovaná avizovanou rodinu zavedla do bytu již dne 21. 9. 2023, tedy před oznámením záměru pronajímateli. Žalobkyně nad výše uvedeného dále spatřuje porušení smlouvy zvlášť hrubým způsobem v chování pana , jméno FO, , který dne 19. 9. 2023 počkal před domem na žalobkyni a začal ji vulgárně urážet, slovně napadat, vyhrožovat fyzickou likvidací i likvidací bytů a celého bytového domu formou nastěhování romské rodiny, která má údajně byt i celý dům vybydlet. Záležitost je řešena na PČR, kdy výpovědi jednotlivých svědků již jsou součástí spisu. Napadení a vyhrožování pronajímatele nájemcem je klasifikováno jako porušení nájemní smlouvy zvlášť hrubým způsobem. Žalobkyně dále ve výpovědi uvedla, že z procesní opatrnosti současně vypovídá nájem bytu i na základě ustanovení čl. VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy. Žalobkyně rovněž poučila žalovanou, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. Výpověď byla žalované doručena do datové schránky dne 26. 9. 2023. Zároveň byla výpověď dne 26. 9. 2023 zaslána zástupci žalované , tituly před jménem, , jméno FO, emailem.

12. Emailem ze dne 5. 10. 2023 zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil zástupci žalobkyně, že bylo ukončeno právní zastoupení žalované jeho osobou.

13. Emailem ze dne 5. 10. 2023 zástupce žalobkyně vyzval žalovanou ke sdělení termínu předání bytu, když lhůta pro předání bytu končí 6. 10. 2023.

14. Předžalobní upomínkou ze dne 15. 11. 2023 žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení bytu do 7 dnů od odeslání výzvy. Upomínka byla žalované dodána do datové schránky dne 5. 12. 2023.

15. Z vyrozumění Policie ČR ze dne , datum, plyne, že oznámení zástupce žalobkyně ze dne 21. 9. 2023 ve věci přestupku proti občanskému soužití bylo oznámeno příslušnému správnímu orgánu k projednání.

16. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

17. Podle ustanovení § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

19. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

20. Soud na úvod uvádí, že nájemní smlouva uzavřená dne , datum, mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem je tzv. obecným nájmem dle § 2201 a násl. občanského zákoníku. Nejedná se o smlouvu o nájmu bytu dle § 2235 a násl. občanského zákoníku, neboť účelem uzavřené nájemní smlouvy není zajištění bytových potřeb nájemce. Nájemcem je totiž právnická osoba – žalovaná, která z povahy věci bytovou potřebu mít nemůže (k tomu viz ustálená judikatura Nejvyššího soudu – např. rozsudek ze dne 26. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1973/2006).

21. Na základě uzavřené nájemní smlouvy žalované vzniklo k předmětnému bytu právo nájmu na dobu určitou od , datum, do , datum, . Ve smlouvě byla v čl. VI. odst. 1 písm. c) ujednána možnost smluvních stran vypovědět nájem bez udání důvodů s tříměsíční výpovědní dobou. Dále byla v čl. VI. odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy ujednána možnost pronajímatele vypovědět nájem bez výpovědní doby z důvodu zvlášť hrubého porušení smlouvy nájemcem.

22. Za situace, kdy nájemní smlouva v čl. VI. odst. 1 písm. c) umožňovala žalobkyni vypovědět nájem bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou a výpověď byla žalované doručena dne 26. 9. 2023 (přičemž žalobkyně ve výpovědi ze dne 26. 9. 2023 uváděla, že nájem z procesní opatrnosti současně vypovídá i dle čl. VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy), je nepochybné, že ke dni rozhodnutí soudu již nájem k předmětnému bytu tak jako tak dávno skončil (a to nejpozději ke dni 31. 12. 2023). V řízení je tudíž nadbytečné se zabývat tím, zda byly naplněny důvody pro výpověď nájmu bez výpovědní doby (tj. zda došlo ke zvlášť hrubému porušení smlouvy ze strany žalované), neboť ať už by soud v tomto směru dospěl k jakémukoliv závěru, nemělo by to žádný vliv na závěr, že ke dni rozhodnutí soudu již nájem netrvá a žalovaná užívá předmětný byt bez právního důvodu (i pokud by soud dospěl k závěru, že nebyly dány důvody pro výpověď nájmu bez výpovědní doby, nájem by skončil na základě výpovědi bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou). Soud v tomto směru odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, ve kterém Nejvyšší soud dospěl k obdobným závěrům.

23. Soud dále dodává, že výpověď nájmu ze dne 26. 9. 2023 považuje za platnou. Soud neshledal žádné důvody, proč by tato výpověď nájmu neměla být platná.

24. Vzhledem k výše uvedenému je nepochybné, že ke dni rozhodnutí soudu již nájem dávno skončil a žalovaná užívá předmětný byt bez právního důvodu. Žalobkyně tak má v souladu s ustanovením § 1040 občanského zákoníku právo na ochranu svého vlastnického práva vůči žalované, neboť žalovaná užívá byt ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu a neoprávněně tak zasahuje do jejího vlastnického práva. Soud proto žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost vyklidit byt č. , hodnota, . o velikosti 91,6 m2 nacházející se v 3. nadzemním podlaží bytového domu č. p. , Anonymizováno, , č. o. , Anonymizováno, na , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaném na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

25. Nad rámec výše uvedeného soud pro úplnost dodává, že v projednávané věci byly naplněny důvody pro výpověď nájmu bez výpovědní doby. V čl. V. odst. 2 nájemní smlouvy bylo výslovně ujednáno, že vedle nájemce mají právo předmět nájmu užívat max. 4 osoby (tj. mimo , jméno FO, , který byl uveden v záhlaví smlouvy jako osoba, která bude byt užívat, mohly být do bytu nastěhovány maximálně 4 další osoby). Žalovaná oznámila žalobkyni, že chce do bytu nastěhovat dalších 8 osob, a na tomto trvala i přes výslovný nesouhlas žalobkyně. Soud tuto skutečnost považuje za zvlášť hrubé porušení smlouvy a tedy důvod pro výpověď nájmu bez výpovědní doby dle čl. VI. odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy. V tomto směru je třeba si uvědomit, že počet bydlících osob má vliv na opotřebení bytu a jeho zařízení. Při takto výrazném zvýšení počtu bydlících osob dojde k rychlejšímu opotřebovávání bytu a jeho zařízení a je proto pochopitelné, že pronajímatel chce množství bydlících osob regulovat v nájemní smlouvě a vyžaduje, aby toto ujednání bylo dodržováno. Na výše uvedeném nic nemění ani to, že žalovaná chtěla pomoci rodině v tíživé situaci – tj. že chtěla rodině zajistit vhodné bydlení před kontrolou orgánu sociálně-právní ochrany dětí. V nájemní smlouvě byl ujednán maximální počet bydlících osob a pokud žalobkyně jako vlastník bytu nechtěla této rodině pomoci (a přistoupit tak na porušení nájemní smlouvy), není to její povinností. Žalobkyně nemá žádnou povinnost pomáhat jiným osobám na úkor svého majetku (jak již bylo uvedeno, nastěhováním většího počtu osob by došlo k rychlejšímu opotřebení bytu a jeho zařízení). Soud má tudíž s ohledem na uvedené za to, že byly naplněny důvody pro výpověď nájmu bez výpovědní doby dle čl. VI. odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy. Nájem bytu tedy skončil doručením výpovědi dne 26. 9. 2023 a žalovaná měla byt vyklidit nejpozději do 6. 10. 2023.

26. Pro úplnost soud ještě dodává, že dalším uváděným důvodem pro výpověď nájmu bez výpovědní doby (chování pana , jméno FO, vůči žalobkyni) se již pro nadbytečnost nezabýval.

27. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalobkyně byla ve věci plně úspěšná, a proto jí soud na náhradě nákladů řízení přiznal náhradu zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.000 Kč a náklady právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou tvořeny odměnou za zastoupení žalobkyně advokátem podle § 11 odst. 1 ve spojení s § 9 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za pět úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, replika ze dne 9. 2. 2024, účast na jednání dne 11. 6. 2024) po 1.500 Kč, dále náhradou hotových výdajů po 300 Kč za 5 úkonů právní služby podle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 1.500 Kč. Zástupce žalobkyně není plátcem DPH. Celkem tak soud přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 14.000 Kč.