18 C 281/2021

Plný text

Okresní soud v Bruntále rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Tihelkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o 100.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 100.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 100.000 Kč od 16. 12. 2018 do zaplacení, a to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku [číslo] k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta sídlem [adresa], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 8. 11. 2021 se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 100.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 16. 12. 2018 do zaplacení s tím, že žalobkyně jako kupující a žalovaný jak prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] a [územní celek] Smluvní strany se dohodly na kupní ceně ve výši 2.314.500 Kč, když částka 100.000 Kč byla uhrazena v hotovosti při podpisu a částka 2.214.500 Kč měla být uhrazena do tří měsíců od podpisu, tedy do [datum], přičemž s ohledem na skutečnost, že na úhradu kupní ceny měla být vyřízena dotace, dohodly se strany, že v případě, že dotace nebude ve lhůtě vyřízena, dojde dodatkem ke změně splatnosti, a to až o 6 měsíců. Pro případ, že žalovaný odmítne uzavřít takovýto předpokládaný dodatek, považuje se jeho jednání za podstatné porušení smlouvy, což žalobkyni dávalo právo na odstoupení od smlouvy. Žalobkyně dne 9. 11. 2018 sdělila žalovanému, že dotace nebyla dosud vyřízena a požádala tak o uzavření dodatku ke smlouvě. E-mailem ze dne 12. 11. 2018 žalovaný původně souhlasil, následující den však e-mailem sdělil, že dodatek odmítá podepsat a tento svůj postoj potvrdil. Protože žalovaný kategoricky odmítl uzavřít dodatek, odstoupila žalobkyně od smlouvy dopisem ze dne 11. 12. 2018 a vyzvala žalovaného k uhrazení části kupní ceny ve výši 100.000 Kč.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 10. 1. 2022 a ze dne 7. 3. 2022, kdy navrhl, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta. Uvedl, že spolu s kupní smlouvou byla uzavřena také smlouva o úschově. Smlouvou bylo sjednáno, že veškeré písemnosti jsou strany povinny zasílat na adresu kupujícího a prodávajícího uvedenou v záhlaví smlouvy a že je tato adresa adresou pro doručování. Žalovaný namítal, žalobkyně požádala o prodloužení předmětné kupní smlouvy elektronickou poštou po skončení její platnosti a navíc došlo k pozměnění textu v bodě 3.2 smlouvy. Žalobkyně totiž požádala o prodloužení až dne 9. 11. 2018, což ale odporovalo smluvnímu ujednání IX. bod 9.4, dle kterého smlouva pozbyla platnosti dnem 8. 11. 2018, a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nepožádal ve stanovené lhůtě 3 měsíců o její prodloužení, což měl učinit dle článku III. bod 3.2. písm. B smlouvy. Dodatek smlouvy byl datován ke dni 9. 11. 2018 a opětovně v něm byl pozměněn text. Žádost o uzavření dodateku byla zaslána žalovanému jednak z adresy žalobkyně a jednak od společnost [právnická osoba] V reakci na odstoupení od smlouvy sdělil žalovaný žalobkyni, že nelze odstoupit od něčeho, co již pozbylo platnosti. Žalovaný odkázal na článek VI. smlouvy, dle kterého porušení povinnosti kupujícího uhradit kupní cenu prodávajícímu zakládá povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč. Žalovaný dále uvedl, že dne [datum] uzavřel smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb se společností [právnická osoba] s dodatkem, že při předčasném ukončení dané smlouvy zaplatí smluvní pokutu ve výši 50.000 Kč. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] žalovanému přislíbil, že po podpisu kupní smlouvy s žalobkyní danou pokutu uhradí. Proto také kupní smlouvu s žalobkyní uzavřel. Danou smluvní pokutu mu však neuhradil, a to ani polovinu, o kterou ho ústně žádal. Když došlo k ukončení kupní smlouvy pro nedodržení složení kupní ceny do úschovy, žádal znovu žalovaný [příjmení] [příjmení], aby navýšil nevratnou zálohu o 75.000 Kč, které představují náklady, které měl promarněné podpisem předmětné smlouvy, avšak jmenovaný tak neučinil. [anonymizováno] [příjmení] projevoval i nadále zájem o předmětnou nemovitost, a proto dne 13. 11. 2020 měla být podepsána další kupní smlouva na tutéž nemovitost, kde však jako kupující vystupovala [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. I zde se dle žalovaného pokoušel [anonymizováno] [příjmení] podvodným jednáním získat 100.000 Kč tím, že mu byla slíbena sleva na koupi, a to nesložením dané částky fyzicky, ale ve smlouvě bylo uvedeno, že složena byla. Když jej žalovaný požádal o částku 100.000 Kč, uvedl, že peníze nemá. Znovu ho dne 15. 11. 2020 elektronicky žádal o úhradu částky 100.000 Kč s tím, že jinak nedojde k realizaci smlouvy. Žalovaný ještě připomněl, že žalobkyně měla opětovně požádáno o dotaci v letech 2019 2020, žalovaný jako projev dobré vůle přislíbil žalobkyni prodej dané nemovitosti beze změny znění smlouvy s výhradou poskytnutí slevy 100.000 Kč. Závěrem žalovaný uvedl, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] mu dluží 75.000 Kč za náklady vynaložené před podpisem předmětné smlouvy.

3. Soud nařídil jednání na den 29. 3. 2022, kterého se zúčastnily obě strany, přičemž v rámci jednání žalobkyně uvedla, že měla snahu řešit věc mimosoudně, žalovaný však tento postup odmítá. Původně totiž žalobkyně měla požadavek na splatnost kupní ceny v kupní smlouvě v trvání 9 měsíců, aby bylo možné použít dotaci. Žalovaný však tento požadavek neakceptoval a proto byla splatnost stanovena ve lhůtě 3 měsíců s možností dodatku.

4. Žalovaný u jednání uvedl, že kupní smlouva umožňovala několik variant úhrady kupní ceny, a to jak formou datace, tak formou úvěru. Žalobkyně však nedodržela postup sjednaný smlouvou pro prodloužení doby splatnosti, kdy žalovaného požádala o prodloužení elektronickou formou a písemně tak učinila až v prosinci 2018. Stalo se tak poté, až smlouva pozbyla platnosti. Sám žalovaný s žalobkyní komunikoval elektronicky, případně i telefonicky. Žalovaný považoval nárok žalobkyně za nedůvodný, neboť žalobkyně porušila smlouvu, když neuhradila kupní cenu a za porušení této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta. Když žalobkyně žádala o dodatek ke kupní smlouvě, upravila text kupní smlouvy o možnost koupě prostřednictvím spřízněné osoby. Proč tam byla tato osoba uvedena, žalovanému nebylo vysvětleno. Sám by proti odkupu nemovitosti třetí osobu neměl žádné výhrady, ale muselo by to být učiněno formou dodatku. Žalovaný vynaložil 50.000 Kč původní realitní kanceláři na smluvní pokutu a dále částku 25.000 Kč na provedení projektových prací. K výslovnému dotazu soudu, co je myšleno jeho tvrzením, že mu [anonymizováno] [příjmení] dluží 75.000 Kč, žalovaný uvedl, že tímto svým vyjádřením chtěl prezentovat, že on není dlužníkem, naopak dlužníkem je žalobkyně, která mu dluží 75.000 Kč jako součet smluvní pokuty ve výši 50.000 Kč a částky uhrazené za projekt ve výši 25.000 Kč, přičemž na úhradě této částky se ústně dohodli, a tudíž jde dle žalovaného o tvrzení proti tvrzení. Výslovně pak žalovaný uvedl, že těmito tvrzeními chtěl dokreslit osobu jednatele žalobkyně, avšak nemínil vznést jakýkoliv požadavek vůči žalobkyni, neboť mu bylo jasné, že by tuto dohodu neprokázal. K výslovnému dotazu soudu, co je míněno větou:„ Částka uhrazená při podpisu kupní smlouvy byla použita na úhradu v článku VI. Smluvní pokuta, bod 6.2.“, žalovaný u jednání uvedl, že to znamená, že částka 100.000 Kč z kupní ceny propadla na smluvní pokutu za prodlení s úhradou kupní ceny. Žalovaný dále k dotazu soudu uvedl, že skutečnost, že částka 100.00 Kč propadla na smluvní pokutu, byla jednateli žalobkyně sdělena jak telefonicky, tak i prostřednictvím e-mailu, ale poštou jí to nikdy nesdělil. Žalovaný byl přesvědčen o tom, že k telefonním ani e-mailovým podáním by nemělo být přihlíženo, neboť taková forma jednání nebyla účastníky sjednána a jedinou právní váhu mají písemná podání zaslaná poštou. Žalovaný dále upozornil, že dodatek byl zasílán později, než je datum na něm uvedené.

5. Žalobkyně vysvětlila, že smyslem celého projektu byla původně realizace výstavby dotovaného bydlení, kdy byty jsou vytvořeny ze státních dotací a následně pronajímány za dotovaný nájem, kdy v tomto případě se mělo jednat o bydlení pro matky s dětmi. Žalobkyně připustila, že smlouvou byla sjednána možnost úhrady kupní ceny formou úvěru, avšak pro ni přijatelnější a primární varianta byla dotace. Současně vyvstal problém s právní formou žalobkyně, která způsobuje komplikace bankovním institucím, a to bylo také důvodem, proč v rámci dodatku bylo navrhováno řešení prostřednictvím koupě třetí osobou, konkrétně společností s ručením omezeným. Žalobkyně popsala okolnosti projednávání dodatku, kdy uvedla, že s žalovaným běžně komunikovali elektronicky či telefonicky. E-mailem ze dne 9. 11. 2018 žalobkyně oslovila žalovaného s požadavkem na uzavření dodatku ke kupní smlouvě a první reakce ze strany žalovaného byla souhlasná. Následně bylo sděleno, že smlouva pozbyla platnosti a dodatek k ní nebude. Žalovanému byl zaslán právní rozbor celé věci, kde mu bylo vysvětleno, že nedošlo k pozbytí platnosti smlouvy a že nebyla stanovena žádná lhůtě k uzavření dodatku, avšak žalovaný jednání komplikoval, své požadavky navyšoval o zaplacení dalších částek a tyto pak byly odmítnuty. Žalobkyně dále připustila, že v roce 2020 znovu projevila zájem o nákup nemovitosti, kdy však v rámci smlouvy měla být zohledněna záloha kupní ceny zaplacené dle původní smlouvy a zároveň skutečnost, že došlo ke zhoršení stavu nemovitosti. Žalovaný tuto smlouvu odmítl podepsat, neboť nesouhlasil se zohledněním původní zálohy ve výši 100.000 Kč Smlouva nebyla předána na katastr a nikdy nedošlo k úhradě kupní ceny. Žalobkyně připomněla, že bylo pouze důsledkem chování žalovaného, že se kupní smlouvu nepodařilo zrealizovat.

6. Žalovaný byl poučení ve smyslu ustanovení § 118 a odst. 1 a 3 občanského soudního řádu, aby vylíčil skutečnosti vztahující se k tvrzení o propadnutí částky 100.000 Kč na smluvní pokutu a označil důkazy k prokázání tohoto sporného tvrzení. Žalovaný uvedl, že dopisem ze dne 16. 12. 2018 sdělil žalobkyni, že částka 100.000 Kč propadá na smluvní pokutu, když nelze od smlouvy odstoupit, když již pozbyla platnosti. Žalovaný přirovnal význam elektronické konverzace komunikaci při kávě. V rámci závěrečného návrhu žalovaný požadoval úhradu nákladů ve výši 75.000 Kč, které mu vznikly v důsledku podpisu předmětné smlouvy.

7. Z kupní smlouvy ze dne [datum], z odstoupení od smlouvy ze dne [datum], z dopisu ze dne 16. 12. 2018, z e-mailové komunikace, z dodatku č. 1 kupní smlouvy ze dne [datum], ze smlouvy o nájmu zahradní chatky, ze smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb, z dokladu o převzetí smluvní pokuty ze dne 21. 8. 2018 včetně příjmového pokladního dokladu, z e-mailové komunikace, z výzvy včetně podacího lístku, ze smlouvy o úschově ze dne [datum], z e-mailové komunikace, z kupní smlouvy ze dne [datum], z e-mailové komunikace od [právnická osoba], z předžalobní upomínky ze dne 27. 10. 2021 včetně dokladu o odeslání, z dopisu ze dne 3. 1. 2021 včetně dokladu o odeslání nevyzvednuté zásilky a e-mailu ze dne 3. 11. 2021 soud zjistil následující skutkový stav věci, který považuje za prokázaný: Žalovaný jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět koupě včetně jeho součástí a příslušenství za sjednanou kupní cenu a umožnit mu nabýt vlastnické právo a kupující se zavázal předmět koupě převzít a zaplatit kupní cenu. Předmětem koupě byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí byla stavba [adresa], vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí] a [územní celek]. Článek III. řešil kupní cenu, která byla sjednána ve výši 2.314.500 Kč. Bylo dohodnuto, že kupní cena bude uhrazena v částce 100.000 Kč kupujícím v hotovosti při podpisu smlouvy, přičemž podpisem prodávající stvrdil, že kupní cenu přijal a částka ve výši 2.214.500 Kč bude poukázána na účet úschov [anonymizováno] [jméno] [příjmení], a to do tří měsíců od podpisu smlouvy. Strany se dohodly, že v případě, že kupující nebude mít vyřízenou žádost o poskytnutí dotace na koupi předmětu koupě ve lhůtě splatnosti, tak se strany zavazují uzavřít dodatek k této smlouvě, kterým upraví splatnost kupní ceny; strany se dohodly, že posunutí splatnosti kupní ceny bude o předpokládanou lhůtu potřebnou k vyřízení předmětné dotace, maximálně však o 6 měsíců. Pro případ, že bude kupující hradit část kupní ceny prostřednictvím úvěru, pak částka 700.000 Kč měla být uhrazena na jeden účet žalovaného u [obec] [anonymizováno] a částka 1.514.500 Kč na jiný účet žalovaného vedený u [anonymizováno]. V článku IV., který upravoval prohlášení a závazky smluvních stran, bylo v bodě 4.4 dohodnuto, že v případě, že prodávající odmítne uzavřít dodatek k této smlouvě předpokládaný v odstavci 3.2. písm. B této smlouvy, považuje se porušení této povinnosti za porušení této smlouvy podstatným způsobem; kupující může v takovém případě od smlouvy odstoupit. Kupující má dále právo na smluvní pokutu ve výši 50.000 Kč; právo kupujícího na náhradu škody tím není dotčeno. Článek VI. upravoval smluvní pokuty, přičemž v článku 6.2 bylo sjednáno, že porušením povinnosti kupujícího uhradit kupní cenu dle článku III. bod 3.2. písm. B) zakládá povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč. V článek VIII. nazvaným Odstupné bylo dohodnuto, že kupující může kdykoliv po dobu platnosti smlouvy až do okamžiku úhrady kupní ceny ve výši 2.214.500 Kč smlouvu zrušit, a to zaplacením odstupného ve výši 100.000 Kč. Strany si dohodly možnost započítat úhradu odstupného vůči nároku kupujícího na vrácení části kupní ceny. Kupující v tomto ustanovení vzal na vědomí, že prodávající uzavřel dne [datum] smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb se společností [právnická osoba] V případě, že z důvodu uzavření této kupní smlouvy uplatní společnost [právnická osoba] vůči prodávajícímu požadavek na odměnu podle nedodatkované smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb ze dne [datum] a vznikne ji na odměnu nárok, tak se odstupné podle článku 8.1. smlouvy mění na částku 125.000 Kč Smlouva nabyla platnosti a účinnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami. Smluvní strany si sjednaly, že jsou povinny zasílat veškeré písemnosti na adresu kupujícího a prodávajícího uvedenou v záhlaví, nebo na adresu, kterou si sdělí, což zakládalo adresu pro doručování, současně byla sjednána fikce doručení nejpozději třetí den po odeslání při využití provozovatele poštovních služeb. E-mailem ze dne 9. 11. 2018, odeslaným v 00:09 hod. sdělil Ing. Slezák žalovanému, že dosud bohužel nebylo rozhodnuto o dotaci a poprosil v souladu s kupní smlouvou o uzavření dodatku, kterým by se posunula lhůta k zaplacení o tři měsíce. Na to reagoval žalovaný e-mailem ze dne 12. 11. 2018, kdy sdělil, že smlouvu podepíše, pokud tam nebude věta o koupi prostřednictvím spřízněné osoby, když nebyla ani v původní smlouvě. Již e-mailem ze dne 13. 11.2 018 žalovaný pravděpodobně sdělil žalobkyni, že smlouva pozbyla platnosti a že prošvihl o 9 minut termín, neboť tři měsíce skončily dne 8. 11. 2018 ve 24.00 hod. Omluvil se za přechozí emailovou zprávu, kdy si tuto situaci hned neuvědomil. Z e-mailu však není zřejmé, zda byl zaslán žalobkyní, když se tváří, že je zaslán z e-mailu [email] na e-mail [email] E-mailem ze dne 23. 11. 2018 pak žalobkyně sdělila žalovanému elektronicky svůj právní rozbor věci, kdy ve smlouvě není stanoven termín pro učinění výzvy k podpisu dodatku a že z logiky věci vyplývá, že se podepíše po uplynutí lhůty, současně smlouva nepozbyde platnosti, pokud soud nerozhodne o její neplatnosti od začátku a že právní úkon může pozbýt platnosti, pokud to bylo sjednáno. Žalobkyně provedla velmi podrobný právní rozbor celé věci. Žalovaný na to sdělil e-mailem ze dne 24. 11. 2018, že trvá na tom, že smlouva pozbyla splatnosti a jestli nebere žalobkyně jeho gesto, co navrhl po telefonu, pak ať jednají právníci a že se má žalobkyně rozloučit s koupí. Dle návrhu dodatku č. 1 kupní smlouvy ze dne [datum], datovaného dne [datum], k jehož podpisu nikdy nedošlo, bylo dohodnuto, že se mění článek III. v bodě 3.2. písm. B), a to tak, že částka ve výši 2.214.500 Kč měla být poukázána do 6 měsíců a nově bylo uvedeno, že kupující má právo nemovitost koupit i prostřednictvím spřízněné osoby. V dodatku kupní smlouvy doručené žalovanému dne 11. 12. 2018 a odeslanému dne 30. 11. 2018 již uvedené ustanovení o možnosti koupě prostřednictvím spřízněné osoby uvedeno nebylo. Žalobkyně prostřednictvím svého předsedy sdělila žalovanému, že dotace nebyla přidělena a v souladu s kupní smlouvou proto žalovaného opakovaně vyzval k uzavření dodatku, kterým se lhůta pro zaplacení posune o tři měsíce. Dopis byl žalovanému odeslán dne 14. 12. 2018. Dopisem ze dne 11. 12. 2018 nazvaným odstoupení od smlouvy a předžalobní výzva sdělil právní zástupce žalobkyně žalovanému, že žalobkyně odstupuje od kupní smlouvy ze dne [datum] z důvodu nedodržení článku III. bod 3.2. písm. B), kdy přes opakované výzvy nebyl splněn závazek uzavřít dodatek. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě dlužné částky 100.000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy. Na tento dopis reagoval žalovaný dopisem ze dne 16. 12. 2018, kdy sdělil, že nelze odstoupit od smlouvy, jež pozbyla platnosti. Kupní smlouva ukládala kupujícímu do tří měsíců od podpisu smlouvy uložit do úschovy 2.214.500 Kč. V této lhůtě [anonymizováno] [příjmení] nesložil předmětnou částku, nepožádal řádně a včas o prodloužení smlouvy a proto smlouva ze dne [datum] pozbyla platnosti. Částku 100.000 Kč si s odkazem na článek VI. bod 6.2 a článek VIII. bod 8.1 žalovaný ponechal a požadoval navýšení dle článku 8.2 o 25.000 Kč s tím, že tato částka má být uhrazena do 7 pracovních dnů. V závěru dopisu uvedl žalovaný, že jako projev dobré vůle umožní [anonymizováno] [příjmení] uzavřít v plném rozsahu totožnou smlouvu, pokud navýší nevratnou zálohu na předmětnou smlouvu o 75.000 Kč, která se započítá do kupní ceny, avšak smlouva musí být uzavřena do 31. 12. 2018. [právnická osoba] na jedné straně a žalovaný na druhé straně, uzavřeli dne [datum] smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, dle které zájemce prohlásil, že je výlučným vlastníkem nemovitostí, a sice pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa] v [katastrální uzemí] a [právnická osoba] se zavázala vyvíjet pro zájemce činnost tak, aby měl možnost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí, přičemž zájemcem požadovaná cena za převod činila 2.214.500 Kč. V případě, že na základě činnosti [právnická osoba] dojde k uzavření kupní smlouvy, zaplatí zájemce [právnická osoba] odměnu ve výši 100.000 Kč. Zájemce se zavázal ve smlouvě, že bez vědomí [právnická osoba] sám neprodá nemovitost kupujícímu, kterého makléř zajistil. Také v případě porušení podmínek byla sjednána smluvní pokuta ve výši v této smlouvě dohodnuté odměny. Smluvní pokuta byla splatná do tří dnů od obdržení výzvy zájemcem. Smlouva byla sjednána na dobu určitou tří měsíců do [datum] Poslední ustanovení smlouvy je rukou psané a je zde pravděpodobně uvedeno, že: [anonymizováno] [příjmení] – zájemce pana [celé jméno žalovaného], pokud projeví zájem v době platnosti smlouvy, odměna [právnická osoba] se zájemcem odměnu ve výši 50.000 Kč. Sankce v tomto pak vyplývající ze smlouvy pozbývají platnosti. Dne 21. 8. 2018 byla ze strany [právnická osoba] jeho jednatele přijata smluvní pokuta ve výši 50.000 Kč, kterou zaplatil žalovaný. Mgr. jméno] Holub jako schovatel, žalobkyně jako uschovatel a žalovaný jako příjemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o úschově, na základě které se uschovatel zavázal uhradit část kupní ceny ve výši 2.214.500 Kč na účet schovatele, schovatel se zavázal přijmout do úschovy tuto částku a vyplatit peníze při splnění podmínek a příjemce se zavázal poskytnout součinnost. Smlouvou bylo sjednáno v článku V. odst. 2, že v případě, že nebude peněžní částka dle této smlouvy uhrazena na účet v plné výši ani do jedno měsíce od termínu uvedeného v kupní smlouvě, pak pozbývá platnosti. E-mailem ze dne 15. 11. 2020 sdělil žalovaný [jméno] [příjmení], že ustanovení smlouvy, že převzal platbu 100.000 Kč při podpisu smlouvy v hotovosti, považuje za podpásovku a že tuto skutečnost měli řešit v průběhu jednání a že částku 100.000 Kč má zaslat na jim uvedený účet, jinak smlouva padá. Dle této smlouvy datované [datum] a podepsané ze strany [právnická osoba] [anonymizována tři slova] a žalovaným bylo sjednáno, že kupní cena týchž nemovitostí činí dle této smlouvy 2.000.000 Kč 100.000 Kč bylo uhrazeno kupujícímu v hotovosti, 700.000 Kč bude poukázáno na účet žalovaného u [anonymizováno] banky a 1.200.000 Kč na účet žalovaného vedený u [anonymizováno]. Dopisem ze dne 27. 10. 2021 vyzýval právní zástupce žalobkyně žalovaného k zaplacení částky 100.000 Kč s upozorněním na soudní řešení věci. E-mailem ze dne 3. 11. 2021, odeslaným žalovaným na e-mail [email], mělo být reagováno na dopis právního zástupce žalobkyně ze dne 27. 10. 2021 a mělo mu být sdělováno, že včas nepožádal o prodloužení smlouvy, že elektronická pošta odporuje doručování a že odstoupení bylo učiněno od smlouvy, jenž pozbyla platnosti a že nebyla ani dodržena smlouva o úschově. Požadovaná částka 100.000 Kč je neoprávněná, protože propadla ve prospěch smluvní pokuty vyplývající z předmětné dohody. Tento dopis byl právnímu zástupci žalobkyně odeslán dne 3. 11. 2021 E-mailem ze dne 20. 4. 2022 přišly z e-mailu [email] na e-mail žalovaného podklady vztahující se k projektu [ulice] – zámeček [anonymizováno], z níž je patrné rozvržení jednotlivých bytů v této nemovitosti.

8. Podle ustanovení § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

9. Podle ustanovení § 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

10. Podle ustanovení § 2004 odst. 1 občanského zákoníku, odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od začátku.

11. Podle ustanovení § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

12. Podle ustanovení § 2993 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila.

13. Podle ustanovení § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ujednají-li si strany pro případ porušené smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

14. Podle ustanovení § 605 odst. 2 občanského zákoníku, konec lhůty nebo doby určené podle týdnů, měsíců nebo let připadá na den, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níž se lhůta nebo doba počítá. Není-li takový den v posledním měsíci, připadne konec lhůty nebo doby na poslední den měsíce.

15. Podle ustanovení § 1982 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

16. Podle ustanovení § 1968 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plně v důsledku prodlení věřitele.

17. Podle ustanovení § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, leda že dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li si strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

18. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva ve smyslu ustanovení § 2079 občanského zákoníku, jejímž předmětem byl převod pozemku parc. [číslo] stavby [adresa], která byla jeho součástí, to vše v k. ú. [anonymizováno]. Z provedeného dokazování dále vyplynulo, že smlouvou byla sjednána kupní cena ve výši 2.314.500 Kč, která měla být uhrazena tak, že 100.000 Kč bylo uhrazeno v hotovosti při podpisu smlouvy a zbývající částka 2.214.500 Kč měla být uhrazena do 3 měsíců od podpisu smlouvy. Pro případ, že by kupující v této lhůtě nestihl vyřídit dotaci na koupi, zavázali se účastníci uzavřít dodatek k této smlouvě, kterým by se upravila splatnost kupní ceny a kterým by se prodloužila tato splatnost maximálně však o 6 měsíců. V případě, že by kupní cena byla hrazena z úvěru, pak smlouva upravovala, na jaké účty žalovaného a v jaké výši budou částky zaslány a současně se počítalo s následným uzavřením zástavní smlouvy. Ve lhůtě 3 měsíců žalobkyně nezískala dotaci a poslední den lhůty žalovanému e-mailem tuto skutečnost sdělila s tím, že ho požádala o uzavření dodatku smlouvy. Na to žalovaný reagoval nejprve pozitivně, následně však s odůvodněním, že byla žádost podána opožděně, odmítl dodatek kupní smlouvy uzavřít. Žalobkyně tak využila svého oprávnění daného ustanovením článku 4.4 a od smlouvy odstoupila, když tato možnost byla sjednána smlouvou tak, jak to předpokládá ustanovení § 2001 občanského zákoníku, když smlouva takovéto porušení smlouvy považuje za podstatné. Doručením odstoupení, které sice nebylo prokázáno jednoznačně, je však nepochybné, že žalovaný na toto odstoupení reagoval svým dopisem ze dne 16. 12. 2018, tak smlouva pozbyla svých účinků od počátku, jak to předvídá ustanovení § 2004 občanského zákoníku. V souladu s ustanoveními o bezdůvodném obohacení, a to ustanovením § 2991 a § 2993 jsou tak strany povinny si vrátit vzájemně svá plnění, proto se žalobkyně důvodně domáhala vrácení částky 100.000 Kč, která byla uhrazena v hotovosti při podpisu smlouvy. Skutečnost, že 100.000 Kč bylo žalobkyní uhrazeno žalovanému, nebyla v průběhu řízení nijak zpochybněna a zároveň je prokazována samotnou smlouvou, kdy podpisem smlouvy se stvrzuje existence této skutečnosti. Proto s ohledem na skutečnost, že došlo k řádným účinkům odstoupení od smlouvy a tudíž k zrušení smlouvy od počátku, shledal soud nárok žalobkyně na zaplacení částky 100.000 Kč za důvodný, a to včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení, který žalobkyně požadovala zaplatit od 16. 12. 2018, když se jedná o den, kdy žalovaný jednoznačně odmítl úhradu této částky. Výše úroku vychází z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a v okamžiku prodlení činila 8,5 %.

19. Předně se soud musel vypořádat s některými tvrzeními žalovaného, které do určité míry evokovaly vzájemnou žalobu, případně protinávrh, či možná i zápočet pohledávky. Soud se proto pokusil odstranit své pochybnosti, kdy na výslovné dotazy soudu žalovaný v koncentrační lhůtě jednoznačně uvedl, že svými vyjádřeními nemínil uplatňovat v tomto řízení proti žalobkyni jakékoliv návrhy. Proto do jisté míry překvapující byl pak z tohoto pohledu závěrečný návrh žalovaného, kdy žádal po žalobkyni úhradu částky 75.000 Kč. Vzhledem k jednoznačnému vyjádření žalovaného však soud nečinil žádné kroky k doplnění skutkových tvrzení žalovaného a k jeho poučení právě s ohledem na tvrzené neuplatňování těchto nároků, s výjimkou námitky započtení, k níž byl v duchu svých vyjádření poučen.

20. Soud se dále musel vypořádat s námitkami žalovaného. Namítal-li žalovaný, že smlouvou byla sjednána doručovací adresa a jediný způsob komunikace poštou, pak soud má za to, že je nutné vysvětlit, že institut doručovací adresy předpokládá, že smluvní strany si dohodnou, na jaké korespondenční adrese budou přebírat písemnosti, budou-li zasílány poštou a smlouva počítala také s fikcí doručení v případě zasílání na tuto adresu. Toto ustanovení však nevylučuje, že mezi účastníky může probíhat jakákoliv komunikace telefonicky či elektronicky, jak ostatně také probíhala a že taková jednání a dohody uzavřené v rámci tohoto způsobu komunikace nemají žádné právní účinky. Je nepochybné, že smlouva mohla být měněna pouze písemně uzavřenými dodatky, na druhou stranu není nijak vyloučeno, že by předsmluvní jednání mohla probíhat jakoukoliv formou. Žalovaný také zpochybňoval, že žalobkyně odesílala své písemnosti z různých adres. Ani takovéto jednání nelze považovat za porušení smlouvy, neboť to je zcela na vůli žalobkyně, odesílací adresa nebyla sjednána, ani obecně takový institut neexistuje.

21. Namítal-li žalovaný, že žalobkyně odstoupila od smlouvy ve chvíli, kdy smlouva pozbyla platnosti, pak ani tuto námitku soud neshledal důvodnou, a to proto, že smlouvou nebyla sjednána doba její platnosti, ale toliko splatnost kupní ceny. Jedná se o dva zcela odlišné instituty, které však není možné zaměňovat. Nedodržením splatnosti kupní ceny totiž v žádném případě nedojde k účinkům zániku smlouvy, její platnosti, ani účinnosti.

22. Namítal-li žalovaný, že žalobkyně nepožádala o prodloužení smlouvy formou sjednanou smlouvou a ve lhůtě sjednané smlouvou, pak ani tuto námitku soud neshledal důvodnou, neboť z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že smlouva nestanovovala žádnou lhůtu pro dobu, v níž muselo být požádáno o prodloužení splatnosti a mohlo tak být učiněno kdykoliv. Obdobně smlouva neřešila, jakou formou musí být požádáno o sjednání dodatku, který však musel být samozřejmě písemný, neboť právní jednání dle smlouvy vyžadovalo písemnou formu. Žalovaného argumentace o pozbytí platnosti smlouvy a nedodržení lhůty tak nemá oporu v hmotném právu ani v dané smlouvě.

23. Argumentoval-li žalovaný a uváděl-li žalovaný, že částka 100.000 Kč propadla jako smluvní pokuta ve smyslu článku VI. bod 6.2, případně ve smyslu článku VIII. bod 8.1, jak je uvedeno v dopise ze dne 16. 12. 2018, pak úvahy soudu byly vedeny směrem, zda uvedeným žalovaný nezamýšlel zápočet vzájemných pohledávek. Jak však vyplynulo již z tvrzení žalovaného, žalovaný nikdy žalobkyni přímo nevyzval k úhradě smluvní pokuty ve smyslu článku VI. bod 6.2 a v zásadě své nároky formuloval slovy:„ částku stotisíc si ponechávám“, případně slovy:„ částka 100.000 Kč propadla“, což současně nelze považovat za účinné provedení zápočtu pohledávek, pro něž, jak bylo řečeno výše, nebyly současně splněny podmínky. Odkazoval-li navíc žalovaný na článek 8.1 smlouvy, pak ten se vztahoval k institutu odstupného a počítal s variantou, že žalobkyně si nákup nemovitosti rozmyslí. Tato situace však nenastala, neboť žalobkyně od smlouvy odstoupila ze zcela jiného důvodu, a to kvůli okolnostem, které byly pouze na straně žalovaného, který odmítl uzavřít dodatek předmětné smlouvy.

24. Pokud jde o nároky žalovaného na zaplacení částky 75.000 Kč, tvořené součtem smluvní pokuty ve výši 50.000 Kč ve uhrazené ve prospěch realitní kanceláře a nákladů 25.000 Kč, které žalovaný vynaložil projekční kanceláři, pak se soud těmito nároky nezabýval, jak bylo uvedeno výše, když žalovaný výslovně uvedl, že tyto nároky neuplatňuje vůči žalobkyni a současně je si vědom toho, že tyto nároky by jen velmi obtížně prokázal. Skutečnosti, které dále vyplynuly z dokazování a vztahují se k další smlouvě, kterou účastníci, resp. jiný kupující, ale zastoupený stejným statutárem, a žalovaný zamýšleli uzavřít, spíše dokreslují danou situaci, nemají však dle názoru soudu jakýkoliv vliv na právní posouzení této konkrétní věci.

25. S ohledem na výše uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, jak bylo uvedeno výše.

26. O nákladech účastníků soud rozhodoval podle ustanovení § 142 odst. 1 a § 142a odst. 1 o. s. ř. a jako úspěšnému účastníkovi přiznal náhradu nákladů řízení žalobkyni. Výše náhrady nákladů řízení vychází z vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění. Žalobkyni proto náleží zaplacený soudní poplatek ve výši 5.000 Kč a náklady právního zastoupení za pět úkonů právní služby po 5.100 Kč (převzetí věci, předžalobní upomínka, sepis žaloby, účast u jednání dne 29. 3. 2022, účast u jednání dne 20. 4. 2022) dle § 7 bod 5 téže vyhlášky a pět náhrad hotových výdajů dle § 13 odst. 1 a 4 téže vyhlášky po 300 Kč Náklady řízení jsou tvořeny dále náhradou za ztrátu času za cestu ke dvěma jednáním na trase [obec] – [obec] a zpět v trvání dvakrát 8 započatých půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu a náhradou cestovných nákladů k jednání soudu vozem Škoda Octavia, o průměrné spotřebě 4,2 l /100 km, a vzdálenosti 266 Kč/jedna účast, při vyhláškové ceně motorové nafty 36,10 Kč/10 a základní sazbě 4,70 Kč/km ve výši 1.654 Kč při faktické ceně nafty 45,50 Kč u druhého jednání ve výši 1.759 Kč Náklady řízení celkem činí 37.013 Kč. Podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř., jsou náklady splatné k rukám právního zástupce žalobkyně.

27. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř.