30 C 44/2025

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní JUDr. Markétou Bartizalovou, Ph.D., ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Anonymizováno bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 176 375 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 176 375 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 19. 11. 2024 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů tohoto řízení částku ve výši 57 251,15 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Podanou žalobou se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky 176 375 Kč jako nároku na smluvní pokutu z kupní smlouvy ze dne , datum, , jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, za kupní cenu v celkové výši 3 527 500 Kč.

2. Žalobce v žalobě uvedl, že žalovaná v článku 4 odst. 4.1 kupní smlouvy prohlásila, že "na Předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, práva nájmu, podnájemní práva..." Žalobce však v rámci zajišťování příslušných povolení k realizaci svého stavebního záměru na předmětu převodu zjistil, a to konkrétně dne , datum, , že se na pozemku nachází dálkový vodovod – Řad nátok z VSJČ do VDJ St. , adresa, v majetku a provozování , právnická osoba, (JVS), a jeho ochranné pásmo. Na tuto skutečnost neměl být žalobce před podpisem kupní smlouvy žádným způsobem upozorněn. Uvedl, že zjištěný dálkový vodovod má ochranné pásmo 2,5 m, vedle ochranného pásma je však žalobce dle sdělení , právnická osoba, povinen udržovat minimální šíři nezasažitelného území v šíři 15 metrů, přičemž tato skutečnost nebyla zjistitelná z veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Uvedl, že žalovaná o existenci vodovodu věděla, i přes to však žalobci uvedenou informaci nesdělila, načež v kupní smlouvě výslovně prohlásila, že předmět převodu je prost právních závad či věcných břemen. Výše specifikovaný vodovod je přitom vadou právní, jelikož žalobce je povinen strpět zásahy třetích osob do části předmětu převodu, kde se nachází vodovodní potrubí a jelikož využitelnost takového území ke stavebnímu účelu je vyloučena. Odkázal na čl. 6 odst. 6.2 kupní smlouvy, podle kterého „v případě, že se ukáže jakékoli z prohlášení Strany prodávající obsažené v čl. 4.1. této Smlouvy nebo jakékoliv prohlášení Strany kupující obsažené v čl. 4.2. této Smlouvy jako nepravdivé či zavádějící nebo některá ze Smluvních stran poruší své povinnosti uvedené v čl. 4.3. této Smlouvy, sjednávají Smluvní strany pro tyto případy smluvní pokutu v celkové výši 5 % (slovy: pět procent) z Kupní ceny.“ Žalobce žalovanou vyzval k úhradě smluvní pokuty, žalovaná však smluvní pokutu ve výši 5 % z částky 3 527 500 Kč, tedy částku ve výši 176 375 Kč neuhradila.

3. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Uvedla, že o vedení vodovodního řadu přes dotčený pozemek věděla, přičemž veškeré podklady obsahující i tuto informaci předala zprostředkovateli prodeje, kterou byla realitní kancelář , právnická osoba, ., konkrétně realitní makléř , jméno FO, . Prodávány byly dva sousedící pozemky, kdy předmětný pozemek parc. č. , Anonymizováno, měl trasu vodovodu blíže ke svému středu, než pozemek parc. č. , Anonymizováno, , kde byl vodovod blíže k jeho konci, a byl proto nabízen za nižší cenu. K oběma pozemkům byly v rámci inzerce připojeny jednak jejich fotografie, jednak výřezy z územního plánu v dotčené oblasti a ze zastavovací studie inzerovaných pozemků, na kterých byly oba vodovody, tedy i vodovod vedoucí přes předmětný pozemek, zakresleny. Žalobce reagoval na předmětnou inzerci, ze které zjistil (nebo zjistit měl a mohl), že přes pozemek vedou nějaké inženýrské sítě. Podklady žalobce znovu obdržel i při prohlídce na místě a následně e-mailem, realitním makléřem byl na existenci vodovodu upozorněn, a dle žalované tedy žalobce měl přesnou informaci o trase vodovodního řadu nejpozději již od , datum, , přičemž s tímto vědomím dne , datum, uzavřel rezervační smlouvu a následně dne , datum, smlouvu kupní, kterou připravila advokátní kancelář , Anonymizováno, v , adresa, . Tvrzení žalobce, že se o existenci vodovodního řadu dozvěděl až , datum, , proto žalovaná označila za nepravdivé.

4. Žalovaná tedy měla za to, že nárok na smluvní pokutu podle čl. 6.2. kupní smlouvy žalobci vůbec nevznikl, protože vědomost o omezení pozemku trasou vodovodu žalobce měl ještě před uzavřením kupní smlouvy a měl ho tedy i v okamžiku uzavření kupní smlouvy, a pokud žalobce kalkuluje s tím, že nárok na smluvní pokutu uplatní úspěšně jen z toho důvodu, že sice o omezení věděl, ale to nebylo výslovně formálně uvedeno v textu kupní smlouvy, pak se ze strany žalobce jedná o nepoctivé a nemravné jednání, pro které mu nelze uplatněný nárok přiznat. Vedle shora uvedeného žalovaná namítla rovněž promlčení nároku na smluvní pokutu a její zaplacení, protože kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, a již v ten okamžik žalobce věděl, že v ní není výslovně uvedeno, že přes pozemek vede vodovodní řad a téhož dne proto mohl uplatnit nárok na smluvní pokutu. Smluvní pokutu však uplatnil až po uplynutí tří let od tohoto momentu, a to nejprve výzvou ze dne , datum, , která byla doručena právnímu zástupci žalované dne , datum, , a následně žalobou u soudu až dne , datum, . Žalovaná proto navrhla žalobu zamítnout. Pro doplnění žalovaná uvedla, že žalobce předžalobní výzvou rovněž uplatnil nárok z vadného plnění ve výši 1 000 000 Kč.

5. Dne , datum, proběhlo u soudu jednání. Po provedeném dokazování, kdy soud hodnotil provedené důkazy jak jednotlivě, tak v jejich vzájemných souvislostech, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva na koupi pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného u katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, , přičemž sjednaná kupní cena činila 3 527 500 Kč. Součástí smlouvy bylo prohlášení žalované o tom, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva (bod 4.1.1. smlouvy), neexistují žádné jiné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu převodu zakládaly výše uvedená práva (bod 4.1.2. smlouvy) a jakákoliv třetí osoba si nečiní jakékoliv právo nebo nárok ve vztahu k předmětu převodu, kromě práv a nároků výslovně uvedených v této smlouvě (bod 4.1.4. smlouvy). Dále bylo ujednáno, že v případě, že se ukáže jakékoliv z prohlášení strany prodávající obsažené v čl. 4.1. této smlouvy jako nepravdivé či zavádějící, sjednávají smluvní strany pro tyto případy smluvní pokutu v celkové výši 5 % z kupní ceny. Smluvní pokuta je dle smlouvy (bod 6.2.) splatná do 5 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy k zaplacení smluvní pokuty od oprávněné smluvní strany. Existence vodovodu na pozemku není ve smlouvě uvedena. (Zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, , č.l. 72-75 a z nesporných tvrzení účastníků.)

7. Dále bylo zjištěno, že na předmětném pozemku se nachází dálkový vodovod – Řad nátok z VSJČ do VDJ St. , adresa, z materiálu ocel průměr 600 mm v majetku a provozování , právnická osoba, . (Zjištěno z vyjádření , právnická osoba, ze dne , datum, , č.l. 76-77.) Žalovaná o existenci vodovodu dle svého tvrzení věděla. Existence vedení (bez bližšího určení) je vyznačena v zastavovací studii , tituly před jménem, , jméno FO, z června roku 2021 (č. l. 62, resp. 81), jakož i v územně plánovací informaci k pozemku vypracované , Anonymizováno, , Jméno advokáta C, dne , datum, (č. l. 63-68), v mapě, jež tvoří přílohu vyjádření společnosti , Anonymizováno, ze dne , datum, (č.l. 48-50) a ve výřezu mapy, který byl dle tisku předloženého žalovanou součástí inzerátu zveřejněného realitní zprostředkovatelkou , právnická osoba, . (č. l. 31). Žalobce v průběhu jednání sice zpochybňoval autenticitu předložených listin, příloh a e-mailové komunikace, resp. tvrdil, že žalovanou předložené důkazy neprokazují, že je měl k dispozici v podobě, která je předkládána soudu, nicméně oproti tvrzení uvedenému v žalobě připustil, že věděl, že se na pozemku vodovod nachází, a svůj nárok opíral o to, že si nebyl vědom jeho charakteru a rozsahu omezení, které s jeho existencí souvisí (č. l. 83, č. l. 88, zejm. č. l. 91), jakož si nebyl vědom toho, kdo je jeho vlastníkem, neboť ze sdělení realitního makléře a žalované se domníval, že se jedná o vodovod ve vlastnictví , Anonymizováno, . Uvedl, že žalovaná skutečnou povahu vodovodu lstivě zastřela.

8. Vedle v tomto řízení žalovaného nároku žalobce u žalované uplatnil rovněž nároky z vadného plnění, a to konkrétně slevu z kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč. (Zjištěno z výzvy ze dne , datum, , č.l. 25.)

9. Podle § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

10. Podle § 609 občanského zákoníku nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

11. Podle § 619 občanského zákoníku jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

12. Podle § 629 odst. 1 občanského zákoníku promlčecí lhůta trvá tři roky.

13. Promlčení je spojeno s marným uplynutím stanovené promlčecí lhůty, během které věřitel nevykonal právo (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6.11.2007 sp. zn. 21 Cdo 516/2007 a ze dne 26.1.2011 sp. zn. 25 Cdo 5058/2008). Jde o projev zásady vigilantibus iura skripta sunt (práva svědčí bdělým), neboť v důsledku včasného nekonání věřitele a neuplatnění nároku u soudu nebo jiného orgánu veřejné moci dochází k oslabení práva (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.4.2010 sp. zn. 21 Cdo 1026/2009). Promlčení je spjato s principem právní jistoty (nález Ústavního soudu ze dne 17.2.2010 sp. zn. I. ÚS 1738/08-2). Základ promlčení spočívá v tom, že se po uplynutí zákonem nebo platnou dohodou stran stanovené promlčecí lhůty věřiteli nedostane možnosti před soudem a jiným orgánem promlčené právo vynutit, pokud dlužník řádně vznese námitku promlčení. Subjektivní promlčecí lhůta pro vykonání práv vymahatelných u orgánu veřejné moci je lhůtou vázanou na vědomost nebo na schopnost a možnost oprávněné osoby získat vědomost o podstatných skutečnostech k běhu promlčení. Pro běh promlčecí lhůty má význam, kdy se právu dostane povahy actio nata, tedy kdy je právo možno uplatnit u soudu nebo jiného orgánu poprvé – když se právo stane nárokem. Právo je možno uplatnit poprvé zásadně tehdy, je-li pohledávka splatná – dospělá. Pro určení počátku běhu promlčecí lhůty je nutné k době poskytnutí plnění dlužníkovi přičíst sjednanou lhůtu splatnosti pohledávky (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26.3.2009, sp. zn. 23 Cdo 5143/2008). Běh subjektivní promlčecí lhůty není nezbytně spojen s vědomostí věřitele o rozhodných skutečnostech, avšak i se stavem, když věřitel o takových okolnostech vědět měl a mohl. Jako z actio nata se vychází ze dne následujícího po vzniku právního vztahu u dluhu (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22.5.2017, sp. zn. 33 Cdo 4353/2016), u kterého nebyla sjednána stranami splatnost a není ani jinak určena, má-li tedy věřitel právo kdykoliv dlužníka požádat o plnění (§ 1958 odst. 2 občanského zákoníku). První možnost k výkonu práva je tedy dána tehdy, kdy mohl věřitel požádat o splnění dluhu nejdříve (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20.6.2018, sp. zn. 33 Cdo 1145/2018). Kdy byl skutečně dlužník požádán věřitelem o plnění, zde není relevantní, neboť promlčecí lhůta počne běžet den po vzniku práva na plnění (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.1.2011, sp. zn 33 Cdo 2634/2008, R 104/2011, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.10.2012 sp. zn. 33 Cdo 4319/2011 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22.5.2017 sp. zn. 33 Cdo 4353/2016, a zejména pak aktuální rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 31.5.2023, sp. zn. 31 Cdo 3125/2022).

14. V projednávaném případě je předmětem sporu nárok na smluvní pokutu, která byla mezi stranami sjednána pro případ, že by se prohlášení žalované jako prodávající obsažené ve smlouvě ukázalo jako nepravdivé či zavádějící. V řízení bylo zjištěno, že kupní smlouva skutečně obsahovala nepravdivé prohlášení prodávající (žalované) spočívající v tom, že na předmětu koupě neváznou žádné právní závady či věcná břemena, neexistují žádné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu koupě výše uvedená práva zakládaly a jakákoliv třetí osoba si nečiní jakékoliv právo nebo nárok ve vztahu k předmětu koupě kromě práv a nároků výslovně uvedených v kupní smlouvě, neboť přes pozemek, který byl předmětem koupě, vede vodovod. O existenci vodovodu není v kupní smlouvě jediná zmínka. Z tohoto hlediska jsou tedy podmínky ujednaného nároku na smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny splněny.

15. V řízení však byla žalovanou vznesena námitka promlčení tohoto nároku. Bylo zjištěno, že skutečnost, že přes pozemek vede vodovod, byla oběma stranám známa již v době uzavírání smlouvy a obě strany si tedy byly vědomy nepravdivosti prohlášení prodávající obsaženého ve smlouvě, resp. si nepravdivosti prohlášení ve smlouvě vědomy být měly (žalovaná uvedla, že smlouvu připravila advokátní kancelář a ona ji následně bez kontroly obsahu podepsala). Smlouva byla účastníky podepsána dne , datum, , již , datum, tedy mohl žalobce svůj nárok na smluvní pokutu u žalované vznést, přičemž tato by byla splatná do pěti pracovních dnů, tedy k datu , datum, . Promlčecí lhůta tak začala plynout , datum, a uplynula , datum, . Žaloba, resp. návrh na vydání elektronického platebního rozkazu byl soudu doručen dne , datum, .

16. Soud se neztotožnil s argumentací žalobce spočívající v tom, že nárok nemůže být promlčen, neboť žalobce si sice byl vědom existence vodovodního potrubí, nebyl si však vědom jeho charakteru, o kterém se dozvěděl až z vyjádření , právnická osoba, ze dne , datum, . Soud zdůrazňuje, že předmětem tohoto řízení není nárok z vadného plnění a nelze k němu jako k takovému přistupovat. Předmětem tohoto řízení je nárok na smluvní pokutu opírající se (na základě smluvního ujednání) výlučně o skutečnost, že prohlášení žalované jako prodávající obsažené v kupní smlouvě je nepravdivé. Tvrzení žalované o tom, že na předmětu koupě neváznou právní vady či jakákoliv práva třetích stran přitom může být pouze pravdivé či nepravdivé, nelze konstruovat a opírat žalobní nárok o to, že toto prohlášení žalované je „nepravdivější“, než si žalobce při uzavírání smlouvy myslel.

17. S ohledem na shora uvedené proto soud žalobu pro promlčení žalovaného nároku zamítl, když se již dále nezabýval otázkou, zda by měl žalobce na úhradu smluvní pokuty nárok za situace, kdy již při jejím uzavírání věděl, že prohlášení žalované obsažené v textu není pravdivé, přičemž žalovaná nepoctivost a nemravnost takového počínání žalobce rovněž namítala.

18. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalované, která měla ve věci plný úspěch, přiznal soud náhradu účelně vynaložených nákladů, které sestávají z odměny zástupce za 5,5 úkonů právní služby po 8 180 Kč (převzetí věci, odpor proti platebnímu rozkazu soud vyhodnotil pouze jako 0,5 úkonu, neboť odpor nebyl odůvodněn a částka za plnohodnotný úkon je přiznávána za vyjádření k žalobě, které odůvodnění obsahuje, sepis úředního záznamu s navrženým svědkem, a účast na jednání soudu delším než 2 hodiny), podle § 7 bod 5 ve spojení s § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, a z 6 tzv. režijních paušálů po 1 x 300 Kč a 5 x 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném ke dni, kdy byl úkon proveden, a z náhrady 21 % DPH ve výši 9 936,15 Kč.