9 C 39/2023

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní JUDr. Vladislavou Halodovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně Anonymizováno . Anonymizováno ., narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupena advokátkou Jméno advokátky Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupena advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A o zaplacení částky 25 025,58 Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu o zaplacení částky 2 136,34 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 13 925,58 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 13 189,92 Kč od 14. 8. 2023 do zaplacení a z částky 735,66 Kč od 9. 3. 2023 do zaplacení.

II. Žaloba se částečně zamítá co do uplatněného nároku žalobkyně na zaplacení částky 11 100 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 10 100 Kč od 14. 8. 2023 do zaplacení a z částky 1 000 Kč od 9. 3. 2023 do zaplacení.

III. Řízení o vzájemném návrhu, kterým se žalovaná domáhala, aby žalobkyni byla uložena povinnost zaplatit jí částku 2 136,34 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % p. a. počínaje dnem 25. 5. 2023 do zaplacení, se zastavuje.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení o žalobě částku 3 389 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu částku 20 130 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou z 28. 4. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým bude žalované uloženo zaplatit jí 25 025,58 Kč s úrokem z prodlení. Nárok sestává ze čtyř dílčích nároků souvisejících s nájmem bytu č. 2870/1 v budově č.p. , adresa, dle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní 1. 7. 2019. Prvními dvěma nároky jsou pokuty dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. z důvodu prodlení žalované s předložením řádných vyúčtování nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu ve smyslu § 7 téhož zákona za roky 2020 a 2021 ve výši 20 200 Kč (od 1. 5. 2021 do 9. 6. 2022) a 1 950 Kč (od 1. 5. 2022 do 9. 6. 2022) odůvodněné tím, že až 9. 5. 2022 žalovaná doručila žalobkyni řádná vyúčtování, do té doby jí pouze přeposílala vyúčtování ze strany , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Jméno advokáta B, (dále jen „SBD“) určená vlastníkovi bytu obsahující i náklady, která nemá hradit nájemce, ale vlastník bytu. Třetí nárok představuje úrok 1 139,20 Kč z jistoty (kauce) 15 000 Kč poskytnuté žalované 1. 7. 2019 a vrácené žalobkyni 1. 5. 2022 (2,68 %, p.a. z 15 000 Kč od 1. 7. 2019 do 1. 5. 2022). Posledním nárokem je nárok na vrácení přeplatku 4 913,52 Kč na službách poskytovaných s užíváním bytu za rok 2021 ve výši 1 735,66 Kč, když původní nárok 4 913,52 Kč byl započtením z 12. 2. 2023 ponížen o pohledávky žalované vůči žalobkyni, a to o 1 500 Kč za poškozený dálkový ovladač a o 1 677,86 Kč z titulu nedoplatku na službách s užíváním bytu za rok 2020.

2. Žalovaná namítla, že nebyla v prodlení s předložením vyúčtování služeb, pokuta je nepřiměřeně vysoká, žalobkyni s tvrzeným pozdním doručením nevznikla žádná škoda. Při vrácení bytu se dohodlo, že doplněné vyúčtování za rok 2021 bude žalobkyni zasláno do 30. 6. 2022. Bylo doručeno včas ze strany SBD, ale žalobkyně s , tituly před jménem, , jméno FO, ho neustále reklamovali. Při ukončení nájmu byla vrácena celá jistota, ač byt nebyl uveden do původního stavu. Žalobkyně ho přebírala vymalovaný, suchý a nepoškozený, vrácen byl neuklizený v dezolátním stavu s plesnivými a vlhkými stěnami, prorezlým kováním na dveřích a mikrovlnné troubě v důsledku vlhkosti. Vlhkost a plíseň vzniklé nevhodným užíváním bytu, zejména malým větráním, musela odstranit dvouměsíčním vysoušením vysoušečem. Musela zároveň nechat provést úklid za 3 872 Kč. Na pohledávku žalobkyně z titulu přeplatku na službách za rok 2021 ve výši 4 913,52 Kč započetla těchto 3 872 Kč a dále 1 677,86 Kč z titulu nedoplatku na službách za rok 2021. Žalobkyně jí tak dluží 636,34 Kč. Navíc poškodila dálkový ovladač v ceně 1 500 Kč, dluží jí tak celkem 2 136,34 Kč. Tuto pohledávku a dále pohledávku 30 000 Kč z titulu náhrady škody ve výši dvou ušlých nájemných z důvodu nutnosti byt vysoušet uplatnila žalovaná vzájemným návrhem.

3. Na základě následného částečného zpětvzetí vzájemného návrhu co do náhrady škody ve výši 30 000 Kč s úrokem z prodlení, bylo řízení o této části vzájemného návrhu usnesením z 3. 4. 2024 částečně zastaveno. Předmětem vzájemného návrhu zůstal nárok na zaplacení částky 2 136,34 Kč s úrokem z prodlení. Žalovaná uplatnila svoji pohledávku vzájemným návrhem dle § 97 o.s.ř., přičemž jí nebylo možno přisvědčit, že po zpětvzetí vzájemného návrhu o 30 000 Kč, čímž vzájemný návrh přestal převyšovat výši žalobního nároku, se z původně uplatněného vzájemného návrhu ve zbývající částce 2 136,34 Kč stala pouze procesní obrana dle § 98 o.s.ř. Nakonec žalovaná podáním z 4. 4. 2025 podle jeho obsahu vzala zpět i uvedenou zbývající část vzájemného návrhu. Soud proto dle § 96 odst. 1 a 2 o.s.ř. zastavil řízení i o zbývající části vzájemného návrhu ve výši 2 136,34 Kč s úrokem z prodlení, když žalobkyně s tímto zpětvzetím souhlasila.

4. Žalovaná své pohledávky vůči žalobkyni v celkové výši 7 049,86 Kč dále podáním z 23. 9. 2024 uplatnila jako procesní obranu dle § 98 o.s.ř. ve formě námitky započtení, a to konkrétně již shora specifikované částky 1 677,86 Kč jako nedoplatek na úhradě za služby za rok 2020, 1 500 Kč za poškozený dálkový ovladač a 3 872 Kč jako náklady vynaložené na úklid bytu.

5. Na základě nesporných tvrzení a provedeného dokazování učinil soud následující skutkové závěry.

6. Žalobkyně měla od žalované jako vlastníka pronajat byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě č.p. , adresa, od 1. 7. 2019 původně do 30. 6. 2020 za nájemné 3 500 Kč měsíčně splatné do 15. dne každého měsíce, dále hradila zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 000 Kč měsíčně splatné spolu s nájemným. Vyúčtování služeb mělo být provedeno jednou ročně, případný zjištěný přeplatek či nedoplatek byl splatný do 15 dnů od doručení vyúčtování žalobkyni. Při podpisu smlouvy uhradila žalobkyně jistotu 15 000 Kč, kterou se jí žalovaná zavázala vrátit ke dni skončení nájmu včetně úroků ve výši zákonné sazby. Dle smlouvy se nájem za podmínek § 2230 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) prodlužoval o jeden rok. (nájemní smlouva z 1. 7. 2019, výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. , Jméno advokáta B, 3 z 26. 4. 2023)

7. Spolu s žalobkyní užíval byt po celou dobu nájmu svědek , tituly před jménem, , jméno FO, . (nájemní smlouva, výpovědi účastnic a svědka , tituly před jménem, , jméno FO, )

8. Toho žalovaná 14. 5. 2020 zmocnila k jejímu zastupování ve všech záležitostech souvisejících s užíváním bytu při jednání s úřady, orgány státní správy a orgány místní samosprávy, právnickými a fyzickými osobami. Plná moc byla udělena do 1. 7. 2021. (plná moc z 14. 5. 2020) , tituly před jménem, , jméno FO, na základě této plné moci jednal se , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Jméno advokáta B, (dále jen „SBD“) ohledně vyúčtování služeb za rok 2019. (email z 19. 1. 2021) Vzhledem k trvání plné moci až do 1. 7. 2021 mohl za žalovanou jednat ještě v době vyúčtování služeb za rok 2020. SBD také toto vyúčtování na něho jako na adresáta vystavilo a on s SBD i ohledně tohoto vyúčtování jednal, když měl námitky proti výši nedoplatku. (plná moc z 14. 5. 2020, informace SBD z 18. 9. 2023) Vyúčtování za rok 2021 již bylo vystaveno na žalovanou. Té SBD doručilo nejen vyúčtování za rok 2021, ale i za rok 2020, přičemž ona přeposlala vyúčtování za rok 2020 emailem z 1. 6. 2021 žalobkyni a vyúčtování za rok 2021 emailem z 27. 4. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, . (uvedené emaily) Není tedy pravdou, jak tvrdila, že by vyúčtování od SBD neměla k dispozici. Žalovaná se zřejmě domnívala, že , tituly před jménem, , jméno FO, je oprávněn jednat na základě uvedené plné moci i po 1. 7. 2021. Jinak by nedávalo smysl, aby 26. 4. 2022 žádala SBD o zaslání vyúčtování za rok 2021 na její email a aby oznamovala, že , tituly před jménem, , jméno FO, už od ní nemá plnou moc, přičemž žádala, aby veškerá korespondence byla řešena s ní. (email z 26. 4. 2022, informace SBD z 18. 9. 2023) SBD pak nevyhovělo žádosti , tituly před jménem, , jméno FO, o informaci ohledně doručení opraveného vyúčtování dle reklamace z 18. 5. 2020, a to s odkazem na to, že již nemá plnou moc. (emailová komunikace z 18.-19. 10. 2022)

9. Ve vyúčtováních vystavených SBD za rok 2020 a 2021 krom otopu, teplé užitkové vody, ohřevu, studené vody, úklidu společných prostor, výtahu a společné elektřiny a osvětlení, byly i účtovány i mzdy provozních pracovníků, pojištění , právnická osoba, , ostatní ve vyúčtování za rok 2021 navíc i rozdělovač topných nákladů. Nedoplatek za rok 2020 jako rozdíl nákladů 50 907,07 Kč a záloh 38 304 Kč činil 12 604 Kč. Přeplatek za rok 2021 jako rozdíl nákladů 36 866,96 Kč a záloh 42 504 Kč činil 5 637 Kč. (email z 1. 6. 2021 a přiložené vyúčtování za rok 2020, email z 27. 4. 2022 a přiložené vyúčtování za rok 2021)

10. Z emailu žalované z 2. 5. 2022, v němž mj. sdělovala, že přeplatky nemůže zaslat do 15 dnů, že bylo dohodnuto, že se počká na lhůtu 30 dnů na reklamace vyúčtování, se podává, že při odevzdání bytu nedošlo k jí tvrzené dohodě, že bude zasláno doplněné vyúčtování za rok 2021 do 30. 6. 2022. Pokud by tomu tak totiž mělo být, nebyl důvod, aby ještě před jeho doručením psala žalované již 2.5., že vyčkává na uplynutí 30 denní lhůty na reklamaci vyúčtování, které tedy již musela v té době považovat za doručené a konečné. (email z 2. 5. 2022)

11. Po skočení nájmu doručila žalovaná žalobkyni 9. 6. 2022 (nesporné) listinu označenou jako doplňující informace k řádnému vyúčtování záloh za roky 2020 a 2021. Jedná se o listinu, kterou dle ní provedla zápočet vzájemných pohledávek účastnic. V listině je rozpis pohledávek a závazků obsahující: vyúčtování zálohových plateb roku z 2021 4 913,52 Kč; vyúčtování zálohových plateb z minulých let -1 677,86 Kč; úhrada úroků z jistiny 1 139,92 Kč; pohledávky a závazky (faktura č. , hodnota, ) -3 872, Kč; pohledávky a závazky (daňový doklad č. , hodnota, ) -1 500 Kč, s tím, že nedoplatek 996,42 Kč je splatný do 31. 7. 2022. (uvedená listina, kopie obálky)

12. Přiložena byla vyúčtování nákladů za užívání bytu za rok 2020 a 2021. To jsou ta vyúčtování, která žalobkyně považuje za vyúčtování řádná, do jejichž doručení uplatnila nárok na pokutu. Dle těchto vyúčtování za rok 2021 činil přeplatek 4 913,52 Kč (dle vyúčtování SBD shora činil 5 637 Kč) a za rok 2020 činil nedoplatek 1 677,86 Kč, když vyčíslený nedoplatek 12 363,86 Kč byl ponížen o platbu 10 686 Kč (dle vyúčtování SBD shora činil nedoplatek 12 604 Kč). V obou případech byly účtovány pouze náklady na otop, teplou užitkovou vodu ohřev, studenou vodu, úklid společných prostor, výtah a společnou elektřinu a osvětlení. (uvedená vyúčtování) Dále byl přiložen doklad o zakoupení dálkového ovladače za 1 500 Kč 6. 5. 2022 a faktura č. , hodnota, , právnická osoba, z 19. 5. 2022 na 3 872 Kč za blíže nekonkretizovaný úklid v předmětném bytě. (uvedený paragon a faktura č. , hodnota, )

13. Z výpovědi žalobkyně a především i z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, vyplývá, že žalobkyně ani on se žalovanou neřešili nedostatky vyúčtování po formální stránce, neřešili, zda jsou tam nějaké položky navíc nebo zda některé chybí. U reklamovaných vyúčtování za rok 2019 a 2020 řešili pouze otázku spotřeby. Přitom se i v roce 2019 jednalo o žalobkyní přeposlané vyúčtování provedené ze strany SBD, nikoli o vyúčtování provedené žalovanou ve vztahu k žalobkyni jako nájemci, jak vyplynulo z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, . Z jeho výpovědi bylo zároveň zjištěno, že na základě vyúčtování za rok 2020 uhradili žalované 10 600 Kč, když z vyúčtovaného nedoplatku 12 600 Kč odečetli 2 000 Kč jako nedoplatek za rok 2019. Žalobkyně emailem 2. 5. 2022 žádala žalovanou o zaslání přeplatku zjištěného při vyúčtování služeb. (uvedený email) K tomu uvedla, že o vrácení přeplatku žádala nejspíše na základě vyúčtování služeb doručeného 27. 4. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, .

14. Z provedeného dokazování tedy nevyplývá a žalobkyně ani netvrdila, že by po doručení vyúčtování vystavených SBD žádala žalovanou o zaslání jiného řádného vyúčtování služeb vystaveného žalovanou, že by krom námitek týkajících se účtované spotřeby namítala nesprávnost vyúčtování co do jeho obsahu a formy.

15. K 30. 4. 2022 se účastnice dohodly na skončení nájmu, žalobkyně se zavázala byt vyklidit a řádně ho předat žalované nejpozději do 1. 5. 2022, kdy jí ho také předala. (dohoda o ukončení nájmu z 19. 4. 2022, předávací protokoly z 1. 5. 2022, emailová komunikace z 19. 4. 2022, email , tituly před jménem, , jméno FO, z 27. 4. 2022)

16. Nebylo sporu o tom, že žalobkyně na počátku nájmu poskytla žalované jistotu 15 000 Kč a že žalovaná ji 1. 5. 2022 žalobkyni vrátila.

17. V souvislosti s uplatněným nárokem žalované na úhradu nákladů na úklid bytu vznikl spor o to, v jakém stavu žalobkyně žalované vrátila byt. Zároveň byl pro účely právních závěrů zjišťován stav bytu v době jeho předání žalobkyni na počátku nájmu.

18. Bylo nesporným, že byt byl při předání žalobkyni nový, vymalovaný, nově zařízený. Rozpor byl ohledně stavu jeho vybavení. Zatímco žalobkyně namítala, že chybělo více skříněk z kuchyňské linky a koupelnová skříňka, které se instalovaly až po předání bytu, žalovaná uvedla, že koupelnová skříňka byla hotová, stejně jako celá kuchyňská linka až na skříňku pod digestoř, která jediná se dodělávala po předání bytu.

19. Žalobkyně přebírala byt 1. 7. 2019. (předávací protokol z 1. 7. 2019) Dle předávacího protokolu nebyly při přejímce zjištěny žádné závady znemožňující řádné užívání bytu. I s chybějící kuchyňskou či koupelnovou skříňkou ale lze byt užívat. Předávací protokol tedy dostatečný závěr o stavu bytu ke dni předání neposkytl. K nájemní smlouvě nebyly přiloženy kopie fotografií bytu a jeho vybavení, ač měly tvořit její přílohu. (nájemní smlouva z 1. 7. 2019)

20. U fotografií předložených žalovanou, jež měly zachycovat stav bytu v době jeho předání žalobkyni, nebylo možno zjistit, kdy byly pořízeny, ani to, že by na nich byl zobrazen předmětný byt. Na jejich základě nebylo možno činit skutkové závěry. Pokud jde o nedatované fotografie předložené žalobkyní, pak z fotografie, kde je zachycena rozestavěná kuchyňská linka, lze dovodit, že se jedná o stav bytu v době, kdy v bytě byla žalobkyně. Nelze však uzavřít, že to bylo až v době předání bytu žalobkyni na počátku nájmu. Obdobně nelze činit závěry ohledně stavu bytu v době jeho předání žalobkyni ani ze zbývajících žalobkyní předložených nedatovaných fotografií. Závěr o stavu bytu v době jeho převzetí žalobkyní tak byl učiněn na základě výpovědí účastnic a svědků.

21. Z výpovědi svědka , Anonymizováno, , realitního makléře, který zprostředkovával pronájem bytu a jeho předání žalobkyni, jednoznačné závěry o stavu bytu v době jeho předání žalobkyni učiněny být nemohly. Svědek si s odstupem času nebyl schopen přesně vzpomenout, zda, a pokud ano, co se v bytě dodělávalo po jeho předání žalobkyni, resp. po uzavření nájemní smlouvy. Ohledně kuchyňské linky uvedl, že byla z 95% hotová, připustil ale, že možná něco chybělo. Žalovaná připustila, že chyběla skříňka pod digestoř. Z jejího emailu z 4. 5. 2022, v němž píše žalobkyni, že viděli, že se dodělávají skříňky, nicméně souhlasili s tím, že tam budou bydlet, vyplývá, že nechyběla jedna, ale více skříněk. Není ale zřejmé, zda se jednalo o skříňku pod digestoř a další kuchyňskou skříňku nebo zda další chybějící skříňkou byla skříňka koupelnová. Soud tak uzavřel, že v době předání bytu žalobkyni chyběla skříňka pod digestoř a ještě minimálně jedna další skříňka, které se instalovaly až v době užívání bytu žalobkyní.

22. Spor byl rovněž ohledně stavu bytu, v němž žalobkyně žalované byt vrátila. Závěry o tomto stavu bytu soud krom listinných důkazů činil na základě výpovědí účastnic a svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , matky žalované, a L. , Anonymizováno, , strýce bývalého manžela žalované, kteří se předání bytu zúčastnili. Ač žalobkyně vznesla pochybnosti, zda se předání bytu nezúčastnily jiné osoby než svědci , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , soud na základě jejich výpovědi o jejich účasti při předávání bytu neměl pochybnosti. (výpovědi účastnic a svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, a, Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, )

23. Při posuzování věrohodnosti výpovědí účastnic a svědků vyšel soud z toho, že všechny působily spontánně a věrohodně, žádná nevykazovala snahy o záměrné zkreslování skutečnosti. Byť žalobkyně a svědek , tituly před jménem, , jméno FO, na straně jedné a žalovaná na straně druhé vypovídali odlišně ohledně stavu bytu na počátku nájmu i ohledně jednání svého a druhé strany v průběhu nájmu, i o stavu bytu v době jeho předání žalované a ohledně chování při tomto předávání bytu, kdy s výpovědí žalované korespondovaly výpovědi svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , podává se, že odlišnosti výpovědí byly dány nikoli snahou o zkreslování některých skutečností či zamlčování jiných, ale odlišným vnímáních událostí a jednání jak svého, tak jednání druhé strany. A rovněž odlišným náhledem na to, jak má vypadat nájemcem vracený byt, do jaké míry má být uklizen a jak vlastně vypadá uklizený byt. Soud proto při svých skutkových závěrech vycházel ze všech výpovědí a činil závěry o skutečnostech tak, jak je o nich na základě těchto výpovědí bylo možno učinit, právě při vědomí si uvedených rozdílných názorů a rozdílného subjektivního vnímání stavu bytu.

24. Dle nájemní smlouvy měl být byt předán zpět žalované vymalován a ve stavu, v jakém ho žalobkyně od žalované převzala ke dni počátku nájmu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. (nájemní smlouva z 1. 7. 2019)

25. O tom, zda byl při vrácení byt vymalován, byl mezi stranami spor. Na žalobkyní předložených fotografiích z 29. 4. 2022 a fotografiích bytu z 1. 5. 2022 je vidět malování bytu a že je byt vymalovaný. Těmito fotografiemi korespondujícími s výpověďmi žalobkyně a svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , Anonymizováno, L. , Anonymizováno, , má soud za prokázané, že byt byl před vrácením žalované nově vymalován. Žalovaná a svědkyně Khilo vypověděly, že byly vymalovány jen části, kde se vyskytovala plíseň, aby byla zakryta. Jejich výpovědi neodpovídaly zjištěním z ostatních důkazů, soud proto z jejich výpovědí v této části nevyšel. I, Anonymizováno, svědek , Anonymizováno, , který stejně jako ony popisoval byt jako neuklizený, byt za vymalovaný, byť nedokonale, považoval, neshledal ani jiné odstíny na výmalbě, o nichž hovořila svědkyně , Anonymizováno, .

26. Krom vymalování bytu byla řešena kvalita jeho úklidu. V předávacím protokolu je pouze uvedeno, že byt byl neuklizený a „domluva úklidová firma, cena dle zjištění, volat“. V řízení byly předloženy dva obsahově totožné předávací protokoly s ručně doplněným textem, bylo nesporným, že každá ze stran vyplnila jeden. Podává se, že na obsahu doplňované části se účastnice musely shodnout, pokud ji vyplnily stejně. To koresponduje i s jejich tvrzeními, byť se každá snažila tvrdit, že na dohodu ohledně obsahu protokolu přistoupila pod nátlakem druhé strany. (předávací protokoly z 1. 5. 2022)

27. Žalovaná tvrdila, že se při předání bytu , tituly před jménem, , jméno FO, choval hrubě, vulgárně ji urážel a bránil standardnímu průběhu předání bytu, fyzicky jí bránil popsat podrobně stav opotřebování bytu. Naopak žalobkyně tvrdila nátlak a nevhodné chování ze strany žalované. S ohledem na rozpory ve výpovědích žalobkyně a svědka , tituly před jménem, , jméno FO, na straně jedné a žalované a svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, na straně druhé nebylo možno na základě provedeného dokazování učinit jednoznačné závěry o průběhu předávání bytu. Pro právní závěry však postačovalo učinit závěr o stavu bytu, nikoli o chování osob při jeho předávání.

28. Žalobkyně a , tituly před jménem, , jméno FO, zpochybňovali, že by byt nebyl uklizen. Žalovaná a svědci , Anonymizováno, a , Anonymizováno, naopak neuklizení bytu považovali za zásadní. Pokud jde o nedostatky úklidu, svědkyně , Anonymizováno, vypověděla o pavoucích a mrtvých mouchách u žaluzií na oknech, strašné mastnotě na kuchyňské lince, zápachu ze špinavé trouby, plesnivých oknech. Svědek , Anonymizováno, hovořil o prachu všude, nevyčištěném mrazáku a myčce, plísni na oknech.

29. Z výpovědi žalované, svědka , Anonymizováno, a především svědkyně , Anonymizováno, , která mimo jiné vypověděla, že rukama stírali prach na dveřích, což koresponduje i s výpovědí svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , je zjevné, že při předávání bytu byl ze strany žalované a svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, kontrolován stav úklidu bytu velice detailně.

30. Žalobkyně nezpochybnila, že na sprchovém koutu byly zaschlé kapky vody a že skla nebyla úplně vyčištěná, ve své výpovědi i připustila, že trouba byla trochu zamaštěná. Obdobně , tituly před jménem, , jméno FO, připustil existenci zaschlých kapek na sprchovém koutu, a i on uvedl, že se žalované nezdála uklizená trouba. Hovořil pak i o třetí z nečistot, které připouštěla i žalobkyně, a sice prachu na horní liště dveří. Tyto nedostatky byly zmiňovány i v přípisu zástupkyně žalobkyně z 31. 7. 2022. Soud na základě výpovědí žalobkyně a , tituly před jménem, , jméno FO, a uvedeného emailu uzavřel, že při předání bytu nebyl sprchový kout dostatečně umyt a trouba dostatečně vyčištěna a že na horních lištách dveří byl prach.

31. Na základě výpovědí svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, ve spojení s žalovanou předloženými fotografiemi, na nichž jsou zachyceny s těmito výpověďmi korespondující nečistoty dolního rámu okna a balkonových dveří, soud uzavřel, že tyto rámy nebyly před předáním bytu žalované setřeny.

32. Soud má za prokázané, že další větší nečistoty se v bytě nevyskytovaly, a to i přes žalovanou a svědkyní , Anonymizováno, , částečně i svědkem , Anonymizováno, popisovanou ohromnou špínu v bytě, zápach, prach všude, nevyčištěný mrazák a myčku, strašnou mastnotu na kuchyňské lince. Z dalších důkazů tyto nečistoty nevyplývají a u svědka , Anonymizováno, a především u žalované a její matky soud shledal jejich přehnané nároky na úklid bytu, přehnané kritické posuzování nečistot v bytě a celkového stavu byt v takové míře, že tam, kde jejich výpovědi nebyly podpořeny dalšími důkazy, nebylo na jejich základě možno učinit objektivní skutkové závěry.

33. Nebylo sporu o tom, že v bytě se v průběhu nájmu začaly vyskytovat plísně. Spor byl ohledně kvality jejich odstranění žalobkyní před vrácením bytu žalované. Byť dle žalované otázka existence plísní měla mít význam ve vztahu k uplatněnému nároku na úhradu nákladů s úklidem bytu, je z faktury za úklid bytu ve spojení s rozpisem prací patrné, že úklid se netýkal odstraňování vlhkosti a plísní. Nebyly tak činěny bližší závěry ohledně žalovanou tvrzené existence vlhkosti a plísní v bytě a jejich odstraňování, když pro závěry ohledně uplatněného nároku na zaplacení ceny za úklid nebyly podstatné. Obdobně nebylo ani rozhodné, zda v bytě bylo zrezivělé kování na dveřích a zrezivělé úchyty kuchyňské linky, resp. zda jejich zrezivění zavinila žalobkyně nesprávným užíváním bytu, jak namítala žalovaná.

34. Nesporné bylo, že se účastnice dohodly, že po předání bytu bude byt douklizen úklidovou firmou. Z výpovědí účastnic, svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , předávacího protokolu i z přípisu zástupkyně žalobkyně z 31. 7. 2022 vyplývá, že úklidovou firmu měla zajistit žalovaná s tím, že před provedením úklidu ještě bude žalobkyni informovat o ceně úklidu. To učinila emailem z 2. 5. 2022, kterým ji informovala o ceně cca 4 500 Kč.

35. Tuto částku žalobkyně hradit odmítla, byla ochotna přispět na úklid částkou do 1 000 Kč. Žalovaná 5. 5. 2022 reagovala tím, ať si seženou, kdo tu špínu uklidí do konce týdne za 1 000 Kč, že bude ráda. Žalobkyně poté úklid na žalovanou požadovaný den 6. 5. 2022 zajistila. Žalovaná jí odmítla předat klíče od bytu, namísto toho přislíbila byt úklidové firmě zpřístupnit s tím, že potřebuje znát přesný čas s předstihem s ohledem na její dojezdový čas do , adresa, . V den úklidu se na předem oznámený čas nedostavila s odůvodněním, že je v práci. Žalobkyně jí potom 6. 5. 2022 sdělila, že ze své strany vynaložili veškeré úsilí, aby bylo možno jejich závazek z předávacího protokolu v souladu s jejími požadavky splnit, že jim ale její nesoučinnost toto znemožnila. Tím považuje sjednaný závazek za zaniklý s tím, že byt byl předán řádně, a celou situaci ohledně úklidu předávaného bytu považuje za uzavřenu a již se k ní nebude dále vyjadřovat. (emailová komunikace účastnic z 2. - 6. 5. 2022, SMS komunikace z 4. a 6. 5. 2022)36. , adresa, následně 19. 5. 2022 provedlo žalovanou zajištěné , právnická osoba, . Soud při tomto závěru vyšel z výpovědi žalované a faktury , právnická osoba, . To vyúčtovalo cenu 3 872 Kč za vyčištění oken, stropního světla v obývacím pokoji, kuchyňských spotřebičů (mikrovlnka, trouba, varná deska, lednice), skříně, kuchyňské linky a lednice (včetně horní strany a úchytek s poznámkou, že jsou zrezivělé - nepodařilo se vyčistit), odpadu (kuchyň, koupelna), vnitřních dveří (s poznámkou úchytky zrezivělé - nepodařilo se vyčistit), sprchového koutu (s poznámkou nadměrně ušpiněný), zrcadlové skříňky včetně světla a dále za vytření podlahy ve všech místnostech. (faktura č. , hodnota, z 19. 5. 2022, soupis prací , právnická osoba, )

37. Soud neshledal nic, pro co by neměl uvěřit tomu, že úklid bytu po jeho převzetí žalovanou v roce 2022 proběhl a že ho provedlo , právnická osoba, . Rozhodně to nevyplývá z tvrzení žalobkyně o tom, že , právnická osoba, nezakládalo účetní závěrky do sbírky listin, na webových stránkách nenabízelo úklidové služby, jeho předmět činnosti takovým službám nenasvědčuje, že dle insolvenčního návrhu nemá movitý ani nemovitý majetek a je tak otázkou, jak by bylo schopno úklidové služby zajišťovat, že je nefunkční, když přes výzvu rejstříkového soudu nezjednalo nápravu, vstoupilo do likvidace a následně ohledně něho bylo zahájeno insolvenční řízení, ani z toho, že sídlí na stejné adrese jako společnosti, jejichž statutárním orgánem je žalovaná.

38. Pokud jde o rozsah prací uvedených v soupisu, nebylo pro právní závěry zapotřebí činit přesný závěr, zda skutečně všechny uvedené práce byly provedeny. Jejich provedení zpochybňovala žalobkyně, správnost obsahu listiny ale v důsledku byla v její prospěch. Za situace, kdy soud neshledal všechny v soupise uvedené práce pracemi, které měla žalobkyně před vrácením bytu provést (viz závěry níže), totiž čím více je v částce 3 872 Kč obsaženo prací, které žalobkyně neměla provádět, tím menší částka připadá na práce, které provést měla.

39. I s přihlédnutím k této skutečnosti nebylo rozhodné, kdy a kým přesně byl soupis prací vyhotoven. Nebylo proto zapotřebí blíže se vypořádat s námitkou žalobkyně, že soupis byl vyhotoven až dodatečně a je otázkou, kdo ho vyhotovil. Žalovaná připustila, že soupis prací jí byl předložen až následně na základě námitek žalobkyně, že to do té doby neřešila, když přijala fakturu s ústním sdělením o vykonaných pracích. To, že , právnická osoba, je již delší dobu v likvidaci a aktuálně v insolvenci (viz výpis z jeho obchodního rejstříku), takže za něho jednají jiné osoby, jak namítla žalobkyně, přitom nevylučuje, že soupis prací předal žalované jeho předseda , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , jak uvedla žalovaná.

40. S ohledem na výše uvedené nebyly jako nadbytečné provedeny důkazy týkající se družstva , Anonymizováno, , jeho podnikání, insolvence, ani další důkazy týkající se žalobkyní dovozovaného vztahu žalované k , právnická osoba, , natož týkající se , jméno FO, , který by dle žalované měl být nejspíše spřízněn s manželem žalované. Nebyly tedy provedeny důkazy úplným výpisem z obchodního rejstříku ohledně , právnická osoba, , jeho výkazy zisků a ztrát, usnesením Městského soudu v Praze č. j. , spisová značka, , insolvenčním návrhem , právnická osoba, v likvidaci, výpisem z obchodního rejstříku ohledně , právnická osoba, , údaji ze živnostenského rejstříku ohledně , jméno FO, , ani výslechem svědka , Anonymizováno, a jeho vyjádřením k soupisu prací.

41. O čem naopak nebylo sporu bylo, že v době trvání nájmu došlo k poškození dálkového ovladače. Byť žalobkyně a shodně ve své výpovědi i , tituly před jménem, , jméno FO, uváděli, že ovladač byl i přesto funkční, nezpochybňovala žalobkyně žalovanou uplatňovanou pohledávku vůči ní ve výši 1 500 Kč vycházející z toho, že žalovaná za 1 500 Kč zakoupila nový dálkový ovladač. (viz listina z 9. 6. 2022 a paragon z 6. 5. 2022)

42. Na doručení vyúčtování dne 9. 6. 2022 a zápočet pohledávek reagovala zástupkyně žalobkyně přípisem z 31. 7. 2022 doručeným žalované 3. 8. 2022. Zpochybnila pohledávku 3 872 Kč, když namítla, že byt byl vrácen ve stavu, v jakém byl žalobkyní převzat, řádně vyklizený a vymalovaný. Dále popisovala okolnosti ohledně dohody na úklidu sprchového koutu, trouby a prachu na lištách dveří s tím, že žalobkyní zajištěný úklid úklidovou firmou nemohl být pro nesoučinnost žalované proveden. Žalovanou vyzvala do 10 dnů uhradit pokuty za prodlení s vyúčtováními služeb 20 200 Kč a 1 950 Kč a úrok z kauce ve výši 1 139,92 Kč. (přípis zástupkyně žalobkyně žalované z 31. 7. 2022, dodejka, podací lístek)

43. Poté zástupkyně žalobkyně v přípise z 12. 2. 2023 zástupci žalované započetla vzájemné pohledávky účastnic. Na pohledávku žalobkyně ve výši 4 913,52 Kč (přeplatek dle vyúčtování za rok 2021) započetla pohledávku žalované ve výši 1 677,86 Kč (nedoplatek dle vyúčtování za rok 2020). Na zůstatek pohledávky ve výši 3 235,66 Kč započetla pohledávku žalované ve výši 1 500 Kč (cena za dálkový ovladač) s tím, že po započtení má žalobkyně vůči žalované pohledávku 1 735,66 Kč z titulu vrácení přeplatku na službách spojených s užíváním bytu za rok 2021. Dále má pohledávku 1 139,92 Kč z titulu úroků z poskytnuté kauce a pohledávky z titulu prodlení žalované s předložením řádných vyúčtování nákladů a záloh na služby, a to 20 200 Kč ohledně vyúčtování za rok 2020 a 1 950 Kč ohledně vyúčtování za rok 2021. Vyzvala žalovanou k zaplacení celkem 25 025,58 Kč do 20 dnů. (přípis zástupkyně žalobkyně z 12. 2. 2023)

44. Zástupce žalované v následné emailové komunikaci opakovaně zpochybňoval prodlení žalované s předáním vyúčtování. (emaily z 5. 9. 2022 a 27. 2. 2023)

45. V souvislosti s uvedeným zápočtem z 12. 2. 2023 se soud zabýval rozsahem zastoupení účastnic jejich zástupci. Žalovaná plnou mocí z 10. 8. 2022 zmocnila svého zástupce, aby ji zastupoval ve všech právních věcech, vykonával veškeré úkony, přijímal doručované písemnosti, podával návrhy a žádosti, uzavíral smíry a narovnání, uznával uplatňované nároky, vzdával se nároku, podával opravné prostředky nebo námitky a vzdával se jich, vymáhal nároky, plnění nároku přijímal, jejich plnění potvrzoval, dědictví odmítal nebo neodmítal, jmenoval rozhodce a sjednával rozhodčí smlouvy. To vše, i je-li podle zvláštních předpisů zapotřebí zvláštní plné moci. Plná moc byla udělena i v rozsahu práv a povinností podle , podezřelý výraz, řádu, občanského soudního řádu a zákoníku práce a jako zvláštní plná moc k právnímu zastupování ve věci umoření nedoplatku na nákladech spojených s užíváním předmětného bytu a k vymožení náhrady škody na tomto bytu. (uvedená plná moc, email z 10. 8. 2022)

46. Zástupkyně žalobkyně byla plnou mocí z 28. 7. 2022 zmocněna k vymáhání pohledávek za žalovanou vzniklých v souvislosti s předmětným nájmem s tím, že je oprávněna i k hmotněprávním úkonům, a to i je-li k nim zapotřebí zvláštní plné moci. (uvedená plná moc)

47. Žalovaná je jednatelkou , právnická osoba, , jejímž předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, a byla jednatelkou , právnická osoba, . s předmětem podnikání pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. (výpisy z obchodních rejstříků uvedených společností)

48. Pro závěry soudu nebylo rozhodné, zda žalovaná, jak uváděla žalobkyně, byla v průběhu nájmu nečinná ohledně řešení jejích problémů jako nájemce. V tomto směru proto nebylo zapotřebí činit bližší závěry.

49. Vzhledem ke zpětvzetí vzájemného návrhu ohledně náhrady škody související s výskytem plísní a neuplatnění tohoto nároku ve formě procesní obrany nebyly jako nadbytečné provedeny důkazy smlouvou o nájmu bytu mezi žalovanou a novým nájemcem z 1. 7. 2022, ani souvisejícím předávacím protokolem z 1. 7. 2022, znaleckým posudkem na obvyklou cenu nájemného v místě a čase v květnu 2022 u obdobného bytu, ani výslechy stavitele , Anonymizováno, a stavebníka , Anonymizováno, .

50. Na základě výše uvedených skutkových závěrů učinil soud následující závěry právní.

51. Mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla uzavřena platná nájemní smlouva dle § 2235 a násl. o.z. Nájem byl uzavřen na dobu určitou jednoho roku, přičemž dle ustanovení § 2230 odst. 1 o.z. platilo, že nájemní smlouva byla vždy opětovně uzavřena na další rok. Nájem na základě dohody o ukončení nájmu platně skončil k 30. 4. 2022.

52. Pokud jde o jednotlivé uplatněné nároky žalobkyně učinil soud následující závěry.

53. Žalobkyně na počátku nájmu dala žalované dle § 2251 odst. 1 o.z. jistotu 15 000 Kč. Žalovaná nezpochybňovala svoji povinnost uhradit žalobkyni úrok z této jistoty v souladu s § 2254 odst. 2 o.z., dle kterého při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, přičemž nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Shodně byla tato povinnost k úhradě úroku sjednána i v nájemní smlouvě.

54. Zákonnou sazbu úroku upravuje § 1802 o.z., dle kterého, mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše sjednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka v době uzavření smlouvy.

55. V daném případě výše úroku nebyla sjednána. Ohledně obvyklých úroků požadovaných za úvěry poskytované bankami v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy soud vyšel z databáze ČNB , Anonymizováno, , z údaje o korunových úvěrech poskytnutých bankami domácnostem v ČR, dle kterého v době uzavření nájemní smlouvy v červenci 2019 byl úrok 4,53 %. p. a. Za dobu od 1. 7. 2019 do 1. 5. 2022 tak úrok činil 1 929 Kč. Žalobkyně uplatnila nárok na zaplacení pouze částky 1 139,92 Kč jako úroku ve výši 2,68 % p.a. Vzhledem k tomu, že se jedná o nižší částku, než na kterou jí vznikl nárok, soud uzavřel, že má vůči žalované pohledávku v uplatněné výši 1 139,92 Kč.

56. Dalším nárokem uplatněným žalobkyní byl nárok na přeplatek na úhradě za služby.

57. Dle § 2247 odst. 2 o.z. zajistí pronajímatel po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že jsou jimi dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínu, případně provoz výtahu.

58. Žalobkyně jako nájemce hradila v souladu s ustanovením § 2251 odst. 1 o.z. zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které byly dle smlouvy splatné do 15. dne daného měsíce. Žalovaná byla povinna zálohy pravidelně ročně zúčtovat.

59. Dle § 2247 odst. 3 o.z. stanoví rozúčtování cen a úhrady služeb jiný právní předpis. Tím je zákon č. 67/2013 Sb. Ve smyslu § 2 odst. 1 tohoto zákona byla žalobkyně jako nájemce bytu příjemcem služeb a žalovaná jako pronajímatel a vlastník jednotky jejich poskytovatelem.

60. Jako taková byla dle § 7 zák. č. 67/2013 Sb. povinna skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtovat žalobkyni vždy za zúčtovací období a vyúčtování jí doručit nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Podstatnou náležitostí vyúčtování je skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobu a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Vzhledem k dohodě v nájemní smlouvě byl případný přeplatek či nedoplatek splatný do 15 dnů od doručení vyúčtování žalobkyni.

61. Poskytovatel služeb splní svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně. Není přitom významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je sice vyúčtoval, ale vyúčtování nebylo správné (nemělo náležitosti stanovené v § 7 zák. č. 67/2013 Sb.). Smyslem vyúčtování zálohy na služby je, aby si příjemce služeb mohl porovnat, jaké byly skutečné náklady na jednotlivé služby, které mu byly v předmětném vyúčtovacím období dodány, a jak byly vypořádány zálohy; z obsahu vyúčtování musí zjistit minimálně takové informace, na základě kterých bude schopen rozpoznat, zda požadovaná úhrada odpovídá jeho spotřebě či způsobu výpočtu této spotřeby tak, jak byl dohodnut nebo je stanoven právním předpisem. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, )

62. V této souvislosti je nerozhodné, zda žalovanou mohl, jak namítala, ve vztahu k SBD zastupovat , tituly před jménem, , jméno FO, až do odvolání plné moci z 14. 5. 2020, neboť ani takové přetrvávající zmocnění by ji nezbavilo povinnosti k provedení řádného vyúčtování a jeho doručení žalobkyni.

63. Až vyúčtování doručená žalobkyni 9. 6. 2022 byla řádnými vyúčtováními pronajímatele jako poskytovatele služeb dle § 7 zák. č. 67/2013 Sb., tedy až jejich doručením splnila žalovaná svoji povinnost vyúčtování za rok 2020 a 2021 vystavit a doručit žalobkyni. Vyúčtování předložená do té doby nebyla provedena ze strany žalované jako poskytovatele služeb, zahrnovala i platby, které nebyla žalobkyně povinna hradit, výše zálohy neodpovídala výši zálohy hrazené žalobkyní.

64. Nelze přisvědčit žalobkyni, že se žalovaná sdělením, že má na starosti více bytů, přihlásila k odbornému výkonu jako příslušník určitého stavu (pronajímatel nemovitostí) ve smyslu § 5 odst. 1 o.z., a že tím dávala najevo, že je schopna jednat se znalostí a pečlivostí spojenou s jejím stavem, a že jednání bez odborné péče jde k její tíži. Nehraje přitom roli, že žalovaná je jednatelkou obchodních společností, jejichž předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, i bytů a nebytových prostor, jak tím rovněž argumentovala žalobkyně.

65. Dle § 7 odst. 3 zák. č. 67/2013 Sb. vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Přeplatek na službách za rok 2021 se tedy stal splatným na základě vyúčtování zaslaného žalovanou , tituly před jménem, , jméno FO, emailem 27. 4. 2022. Žalobkyně sice nejprve emailem z 2. 5. 2023 uplatnila nárok na přeplatek dle tohoto vyúčtování, následně ale uplatňovala již nárok na přeplatek 4 913,52 Kč dle vyúčtování z 9. 6. 2022, pohledávku v této výši také započítávala oproti pohledávkám žalované. Úrok z prodlení z přeplatku na zálohách uplatnila až od 9. 3. 2023. Bylo proto nadbytečným činit závěry, který den přesně se stal přeplatek splatným na základě nesprávného vyúčtování služeb za rok 2021, které žalovaná 27. 4. 2022 doručila , tituly před jménem, , jméno FO, , ale nikoli žalobkyni.

66. Soud uzavřel, že žalobkyně měla vůči žalované pohledávku na zaplacení částky 4 913,53 Kč z titulu přeplatku na úhradě za služby za rok 2021.

67. Naopak žalovaná měla vůči žalobkyni pohledávku ve výši 1 677,86 Kč z titulu nedoplatku na úhradě za služby za rok 2020.

68. Oproti přeplatku se nedoplatek dle vyúčtování za rok 2020 nestal splatným před doručením řádného vyúčtování, neboť dle § 7 odst. 3 zák. č. 67/2013 Sb. splatnost nedoplatku neovlivňují vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. V daném případě však nedoplatek byl stanoven v nesprávné výši, ve vyúčtování byly zahrnuty i náklady na služby, které žalobkyně nebyla povinna hradit.

69. Každá z účastnic provedla započtení vzájemných pohledávek.

70. Dle § 1982 o.z. se započtením pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

71. Z kompenzačního prohlášení, kterým dochází k započtení, musí být patrné, která pohledávka z kterého závazkového vztahu se započítává a vůči které pohledávce je započtení činěno. U pohledávky, vůči které je započtení činěno, by případně mohlo být v pochybnostech užito pravidlo § 1933 o.z. stanovící pořadí plnění, u pohledávky započítávané však musí být zcela jednoznačné, která pohledávka se započítává. A to v případě započtení provedeného žalovanou v přípise doručeném žalobkyni 9. 6. 2022 zřejmé není, nelze určit, které pohledávky měly započtením zcela zaniknout a z jakých zůstalo neuhrazeno celkem 996,42 Kč.

72. Uvedené započtení provedené žalovanou je tedy dle § 553 odst. 1 o.z. pro svou neurčitost zdánlivým právním jednáním, k němuž se dle § 554 o.z. nepřihlíží.

73. Započtení provedené zástupkyní žalobkyně v přípise z 12. 2. 2023 je dostatečně určitým, splňuje veškeré náležitosti vyžadované pro započtení dle § 1982 a násl. o. z. Toto započtení mohla učinit zástupkyně žalobkyně na základě plné moci udělené jí žalobkyní k jejímu zastupování a zároveň ho bylo možno učinit vůči zástupci žalované zmocněnému k zastoupení žalované plnou mocí z 10. 8. 2022. K povaze plné moci a možnosti na základě generální plné moci udělené advokátovi činit i hmotněprávní úkon lze odkázat například na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, , , spisová značka, .

74. Započtením učiněným zástupkyní žalobkyně tedy zanikla pohledávka žalované vůči žalobkyni ve výši 1 677,86 Kč na zaplacení nedoplatku dle vyúčtování služeb za rok 2020 a na zaplacení částky 1 500 Kč za nový dálkový ovladač. Pohledávka žalobkyně na vrácení přeplatku dle vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 4 913,52 Kč, vůči které byly tyto pohledávky započteny, se ponížila na částku 1 735,66 Kč.

75. Soud tedy uzavřel, že žalobkyně má vůči žalované uplatněnou pohledávku ve výši 1 735,66 Kč z titulu přeplatku na úhradě za služby za rok 2021.

76. Posledními z uplatněných nároků žalobkyně byly nároky na pokutu dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb.

77. Dle § 13 odst.1 zák. č. 67/2013 Sb., nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Dle odst. 2 téhož ustanovení výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě nebo o ní rozhodne družstvo nebo společenství; ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

78. V dané věci tak činil nárok na pokutu 50 Kč za každý den prodlení s doručením vyúčtování.

79. Žalovaná byla povinna provést a doručit žalobkyni vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby za rok 2000 do 30. 4. 2021 a za rok 2021 do 30. 4. 2022. Tuto povinnost splnila až 9. 6. 2022. Žalobkyni tak vůči ní vznikl nárok na zaplacení pokut dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb., ve výši 50 Kč za každý den prodlení, a to v případě vyúčtování za rok 2020 za období od 1. 5. 2021 do 9. 6. 2022, což činí 20 200 Kč, a v případě vyúčtování za rok 2021 za období od 1. 5. 2022 do 9. 6. 2022, což činí 1 950 Kč.

80. Pokud jde o splatnost pokut, jsou pokuty nárokem, kdy není určena lhůta k plnění. Dle § 1958 odst. 2 o.z., neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Žalobkyně tedy byla oprávněna vyzvat žalovanou k zaplacení pokut ihned a žalovaná byla povinna jí poté pokuty bez zbytečného odkladu zaplatit.

81. Délku lhůty bez zbytečného odkladu zákon nestanoví. V § 1959 písm. e) o.z. je za lhůtu ihned považována doba pěti dnů. Lhůta bez zbytečného odkladu by měla být lhůtou delší, přičemž ale zároveň by se mělo jednat o lhůtu velmi krátkou v řádu dnů, maximálně týdnů. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení pokut přípisem z 31. 7. 2022 ve lhůtě 10 dnů, což lze považovat za dostatečně dlouhou lhůtu bez zbytečného odkladu.

82. Žalobkyni vznikl nárok na pokutu v důsledku její rezignace na včasné splnění povinnosti k provedení řádného vyúčtování nákladů a záloh na služby. Přes námitky žalované rozhodně nelze uplatnění nároku na zákonnou pokutu, k jejímuž zaplacení vznikla žalované povinnost, označit za jednání šikanózní, za snahu žalobkyně toliko se obohatit a vyúčtování takové pokuty není v rozporu s dobrými mravy. Ovšem skutkové okolnosti věci související i s jednáním žalobkyně ohledně vyúčtování tak, jak byly shora zjištěny, soud zvažoval při úvahách o moderaci pokuty, když žalovaná krom námitky, že nárok na pokutu vůbec nevznikl, namítla i nepřiměřenost její výše.

83. Dle § 2051 o.z. může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta.

84. Za návrh na snížení pokuty ve smyslu § 2051 o.z. lze považovat i takový procesní úkon (námitku) dlužníka, ze kterého je patrné, že se domáhá, byť i jen částečného, zamítnutí žaloby z důvodu, že má požadovanou pokutu za nepřiměřenou; není nezbytné, aby se výslovně dožadoval aplikace moderačního oprávnění soudem. (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, z 3. 5. 2023).

85. Námitka žalobkyně, že zákonná pokuta již byla zákonodárcem moderována, neboť od 1. 1. 2016 ji snížil ze 100 na 50 Kč za každý den prodlení, svědčí o nepochopení institutu moderace pokuty. K moderaci může přistoupit pouze soud, a to v konkrétním případě, kdy na základě individuálních okolností dané věci shledá smluvní pokutu nepřiměřenou.

86. Neobstojí ani argumentace žalobkyně, že moderace pokuty dle zák. č. 67/2013 Sb. vůbec nepřichází v úvahu. Moderací této pokuty se opakovaně zabýval Nejvyšší soud ČR a neshledal, že by vůbec nepřicházela v úvahu, naopak možnost její moderace připustil. (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, , , spisová značka, )

87. Nelze přisvědčit námitce žalobkyně o nemožnosti moderovat smluvní pokutu s odkazem na postavení nájemce jako slabší smluvní strany. Nejvyšší soud moderaci pokuty i při vědomí si tohoto postavení nájemce připustil. Toto postavení nemá vliv ani na následné úvahy níže ohledně přiměřenosti výše pokuty.

88. Neobstojí ani pouhé spekulativní tvrzení, že žalovaná pravděpodobně i v jiných nájemních vztazích mohla při předkládání vyúčtování postupovat obdobně v rozporu s právní úpravou, odmítnout je nutno její argumentaci odkazující na § 6 odst. 2 o.z., že by při moderaci pokuty žalovaná benefitovala ze svého protiprávního jednání. To by znamenalo, že pokutu nelze moderovat nikdy, dojde-li k porušení povinnosti utvrzené pokutou v důsledku protiprávního jednání povinné osoby, a takový výklad nelze připustit.

89. Zjevně nedůvodnou je i námitka, že nebude-li žalobkyni přiznán nárok na celou vzniklou pokutu, dojde k porušení zásady dle § 3 odst. 2 písm. f) o.z., že nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží. Naopak k moderaci pokuty může dojít právě pouze v případě, že nárok na pokutu vznikne. Jen nárok, který existuje, lze snížit.

90. Ustanovení § 2051 o.z. je právní normou s relativně neurčitou hypotézou, závěr o přiměřenosti či nepřiměřenosti pokuty tedy závisel na uvážení soudu vycházejícím z konkrétních soudem shledaných právně významných okolností dané věci.

91. Při posuzování naplnění předpokladů pro případnou moderaci pokuty soud postupoval podle rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, stanovícího podrobná pravidla pro postup soudu při zvažování moderace pokuty. Při moderaci pokuty (smluvní, zákonné) se soud musí zabývat konkrétními okolnostmi případu a přihlédnout ke zjištěné funkci pokuty. Vezme přitom zřetel na všechny okolnosti konkrétního případu, přičemž zohlední i okolnosti, které byly dány při porušení povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li původ v samotném porušení povinnosti.

92. Nejprve soud přistoupil k ujasnění si funkce pokuty dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. U pokuty lze rozlišovat funkci preventivní, sankční a paušalizační. Aplikace obecných závěrů o funkci pokuty přitom nemůže vést ke zjevné nespravedlnosti (viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ).

93. Povahou funkce pokuty dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. se podrobně zabýval Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, . S ohledem na úpravu pokuty v zák. č. 67/2013 Sb. v návaznosti na povinnost poskytovatele služeb provést vyúčtování záloh na služby shledal u této pokuty především preventivní funkci a s tím spojenou funkci sankční. Vyšel z toho, že pokuta vytváří nepochybně na poskytovatele služeb dostatečný nátlak, aby dostál své povinnosti řádně a včas vyúčtovat zálohy na služby stanovené příjemci služeb, jak mu to ukládá § 7 zák. č. 67/2013, Sb. a je pro něj rovněž citelnou sankcí při jejím nesplnění. Paušalizační funkci nevyloučil, konstatoval však, že nebude zpravidla tak významná. Poukázal na to, že absencí řádného a včasného vyúčtování záloh na služby nemusí příjemci služeb škoda vzniknout; její absence automaticky neznamená, že by poskytovatel služeb neměl povinnost pokutu zaplatit.

94. Soud tedy nezpochybňuje žalobkyní namítané právo nájemce požadovat po pronajímateli pokutu dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. bez ohledu na to, zda mu porušením povinnosti vznikla škody. To ale neznamená, že pokutu nelze moderovat.

95. V případě zákonné pokuty se podává, že její funkce nebude tak individualizována pro konkrétní případ, jako je tomu u stranami sjednané smluvní pokuty v konkrétních podmínkách jejich vzájemného vztahu. Soud v dané věci neměl důvod funkce předmětné pokuty posoudit odlišně oproti jejímu posouzení ve zmiňovaném rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, . Uzavřel tedy, že pokuta měla funkci preventivní a dále převážně sankční. Zároveň shledal částečně i funkci paušalizační, když v určitých případech může směřovat i ke kompenzaci škody vzniklé nájemci pozdním doručením vyúčtování. Typicky v případě pozdního vyúčtování přeplatku na službách, lze předpokládat možný vznik škody v důsledku prodlení s obdržením finančních prostředků ve výši přeplatku.

96. Ve světle zjištěné kombinace funkcí smluvní pokuty soud dále posuzoval její přiměřenost.

97. Vzhledem k preventivní funkci pokuty bylo na místě při zkoumání její přiměřenosti zohlednit narušení zájmů věřitele spočívajících v nepohodlí, nejistotě a narušeném očekávání.

98. Žalobkyně se snažila tvrdit, že na její straně vznikala nejistota, narušené očekávání. Dle výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, , až když přišlo žalobkyni v červnu 2022 vyúčtování, kde byla konečně řádná jejich spotřeba mínus uhrazené zálohy, začalo jim být podivné, proč nedoplatek za rok 2020 už byl vyřešený a najednou se po roce a půl chce po nich ještě zaplatit, co už považovali za vyřešené. Hovořil-li svědek o narušeném očekávání a o nejistotě v souvislosti s tím, že se o výši přeplatku dozvěděli až v červnu 2022, vyplývá z jeho výpovědi, že se nejednalo o nejistotu trvající po celou dobu, kdy nebylo řádné vyúčtování doručeno a za kterou je uplatňován nárok na pokutu. Jejich nejistota měla spočívat v tom, že nedoplatek považovali za uhrazený, další rok jim přišel přeplatek a ten pak byl o měsíc až dva později snížen, tedy nedostali částku, s kterou počítali. Z výše uvedeného i z tvrzení žalobkyně, že po doručení nových vyúčtování za roky 2020 a 2021 v červnu 2022, což nepovažovala za standardní, vyhledala právní zástupkyni, která ji informovala, že předchozí vyúčtování nebyla řádná, je zjevné, že žalobkyně až do té doby předchozí vyúčtování za řádná považovala, otázku vyúčtování za služby považovala za již vyřešenou. Neočekávala-li ale doručení nějakého dalšího vyúčtování, nemohla být v nejistotě a očekávání ohledně vyúčtování nákladů na služby a záloh.

99. Vzhledem k závěru i o paušalizační funkci pokuty, byť v malé míře, bylo namístě zabývat se při úvahách o přiměřenosti pokuty i rozsahem škody, kterou žalobkyně utrpěla v důsledku porušení povinnosti, k jejíž kompenzaci pokuta cílí, když tento rozsah zásadně určuje míru narušení jejího zájmu.

100. Pozdním doručením vyúčtování za rok 2020, kterým byl žalobkyni vyúčtován nedoplatek na úhradě za služby, žalobkyni škoda nevznikla, což i sama uvedla. Za rok 2021 byl sice vyúčtován přeplatek, ale prodlení s doručením vyúčtování činilo pouze cca měsíc, tj. škoda, která mohla žalobkyni pozdním vyúčtováním přeplatku 4 913,52 Kč vzniknout je minimální.

101. V případě sankční funkce pokuty pak jde o zásadní zájmy věřitele, které jsou jejím prostřednictvím chráněny. Vzhledem k významnému podílu sankční funkce pokuty bylo zapotřebí posoudit její přiměřenost i z toho pohledu, že má-li mít pokuta přiměřený sankční efekt a fungovat jako individuální prevence, musí být brán zřetel na to, jakou kvalitou se vyznačovalo porušení povinnosti, a jaká sankce je tedy za daných okolností adekvátní.

102. Žalobkyně odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, . V něm ale právě pro případ, že byla shledána pokuta za nedoručení vyúčtování za dva roky v hrubém nepoměru k tomu, že nájemci v důsledku opožděných vyúčtování nevznikla žádná újma, bylo konstatováno, že není namístě aplikace korektivu dobrých mravů, nýbrž právě aplikace § 2051 o.z., které soudu umožňuje nepřiměřeně vysokou pokutu snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Za právně významné okolnosti bylo označeno i to, že výše pokuty je výsledkem dlouhodobého prodlení se splněním povinnosti a že pronajímatel netvrdil a neprokázal relevantní důvod, pro který vyúčtování tak dlouhou dobu neprovedl a vyhotovil ho až poté, co byl vyzván k zaplacení pokuty. Přitom argument, že nájemce o provedení vyúčtování nežádal, byl shledán nepřípustným nikoli ve vztahu k moderaci pokuty, ale ve vztahu k úvaze o rozporu výkonu práva s dobrými mravy.

103. V dané věci žalovaná vyúčtování žalobkyni doručila, žalobkyně se podle něho i chovala, a žalovaná tak mohla nabýt přesvědčení, že vyúčtování považuje za řádné. Byť to žalovanou samozřejmě nezbavovalo povinnosti doručit žalobkyni řádné vyúčtování, spatřuje soud v jednání žalobkyně část důvodů, které přispěly k tomu, že žalovaná nepřistoupila k doručení jiného vyúčtování. Dle soudu mají uvedené skutečnosti vliv na posouzení důsledků porušení povinnosti žalované, na posouzení dopadu tohoto porušení do práv žalobkyně chráněných pokutou.

104. Argumentace žalobkyně, že pokuta 22 150 Kč nemůže být nepřiměřeně vysoká, neboť představuje pouze 4,69% inkasované částky na nájemném, by vedla až k absurdním závěrům. Při dlouhotrvajícím nájmu, kdy postupně narůstá celková výše zaplaceného nájemného, by pokuta zřejmě nikdy nemohla být nepřiměřenou. Doručil-li by pronajímatel vyúčtování, s nímž byl v prodlení, ještě v průběhu trvání nájmu, zastavil by běh pokuty a z pokuty původně třeba nepřiměřené by se postupně inkasováním nájemného za další období mohla stát pokuta přiměřená. V rozporu s tím, že pokuta zajišťuje shodný zájem nájemců na řádném doručení vyúčtování, měla by být tím více přiměřená, čím by nájemce hradil vyšší nájemné.

105. Na posuzování přiměřenosti pokuty nemá vliv, že žalovaná má příjem z pronájmu více bytů, jak rovněž namítla žalobkyně. Při této logice by nájemce, jehož pronajímatel má nízké příjmy, byl znevýhodněn oproti nájemci, kterému pronajme byt vlastník více bytů, neboť majetnější pronajímatel by zřejmě měl mít menší šanci úspěšně namítat nepřiměřenost pokuty.

106. Argumentace žalobkyně, že pokuta 22 150 Kč s připočtením jistoty je pod zákonným limitem maximální výše jistoty a smluvní pokuty dle § 2254 odst. 1 o.z. a že má-li pokutu platit pronajímatel, závěr o její nepřiměřenosti by byl v rozporu s principem ochrany slabší smluvní strany, je zcela nepřípadná. Z ničeho nelze dovodit, že by pokuta hrazená pronajímatelem nesměla být moderována pod uvedenou hranici, resp. že každá pronajímatelem hrazená pokuta nedosahující této hranice je za každých okolností přiměřenou.

107. Jednání žalované v dané věci nelze ani hodnotit jako jednání nepoctivé ve smyslu § 6 odst. 1 o.z., jak rovněž namítla žalobkyně.

108. Nelze přisvědčit ani tomu, že žalovaná postupovala dlouhodobě v rozporu se zákonem a moderace pokuty by snížila její preventivní i sankční funkci. K moderaci pokuty může být přistoupeno právě i v případech, kdy výše pokuty v čase narůstající se v době, kdy je o ní rozhodováno, jeví vzhledem ke všem skutkovým okolnostem nepřiměřenou. A právě taková situace v dané věci nastala. Dlouhotrvající stav trvání porušení povinnosti žalované předložit žalobkyni řádné vyúčtování za rok 2020 se důsledkem běhu času neprojevovalo více k tíži žalobkyně, s narůstající délkou trvání porušení povinnosti žalované nenarůstaly negativní důsledky tohoto prodlení pro žalobkyni. Prodlení naopak oddalovalo povinnost žalobkyně k zaplacení nedoplatku na úhradě za služby.

109. Nárok na pokutu sice nájemci vzniká bez ohledu na to, zda je výsledkem vyúčtování přeplatek či nedoplatek (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , , spisová značka, ), to však neznamená, že výsledek vyúčtování (přeplatek či nedoplatek) nemůže mít vliv na negativní důsledky, jakými se porušení povinnosti pronajímatele provést řádné vyúčtování projeví ve sféře nájemce. Právě i výsledek vyúčtování je tak namístě zvažovat při úvahách o nepřiměřenosti pokuty.

110. Žalovaná žalobkyni pozdě doručila vyúčtování s nedoplatkem na službách, tj. žalobkyně jí příslušnou částku nebyla povinna až do doručení řádného vyúčtování platit. Jako sankci za toto pozdní doručení jí ale má zaplatit 20 200 Kč.

111. I přes z velké části sankční povahu pokuty soud považuje pokutu ve výši 20 200 Kč za prodlení s doručením vyúčtování za rok 2020 vzhledem ke všem konkrétním skutkovým okolnostem věci za nepřiměřeně vysokou, neodpovídající významu zajišťované povinnosti.

112. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, omezil možnost moderace jen na případy, kde o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty nepanují pochybnosti, neboť jen tehdy shledává soudní zásah do pohledávky věřitele (tj. do vlastnického práva chráněného čl. 11 Listiny základních práv a svobod) ospravedlnitelným. V dané věci soud považuje nepřiměřenost nároku na pokutu za prodlení s vyúčtováním za rok 2020 za zjevnou.

113. Přistoupil tak následně k dalšímu kroku, a sice snížení pokuty za prodlení s vyúčtováním úhrady za služby za rok 2020 na přiměřenou, v dané věci spravedlivou, výši se zřetelem k funkcím, které má daná pokuta plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti.

114. Při úvaze o tom, jaká výše pokuty je přiměřená, soud zohlednil povahu pokuty a veškeré skutkové okolnosti, které měly vliv již na posuzování toho, zda pokuta je či není nepřiměřenou. Ty se totiž z povahy věci překrývají s okolnostmi, na základě kterých lze usuzovat na přiměřenou výši pokuty. Lze tedy na ně v souvislosti s úvahami o přiměřené výši pokuty odkázat.

115. S ohledem na všechny skutkové okolnosti věci zohledňující jednání žalované, ale i jednání žalobkyně, absenci vzniku škody na její straně, nízký zásah do jejích zájmů prodlením s doručením vyúčtování nedoplatku na úhradě za služby, nenarušení jejího očekávání a absenci její nejistoty ohledně vyúčtování služeb, považuje soud za pokutu přiměřenou pokutu v poloviční výši, tj. ve výši 10 100 Kč.

116. Dle § 2051 o.z. tedy soud pokutu za prodlení žalované s doručením vyúčtování úhrady za služby za rok 2020 snížil na 10 100 Kč, a v této výši tedy shledal uplatněný nárok na zaplacení této pokuty důvodným.

117. V případě pokuty za prodlení s doručením vyúčtování za rok 2021 soud pokutu ve výši 1 950 Kč nepřiměřenou neshledal. Nepřistoupil tedy k její moderaci a nárok v celé výši 1950 Kč shledal důvodným.

118. Lze tedy shrnout, že žalované vznikla povinnost uhradit žalobkyni pohledávky ve výši 1 139,92 Kč, 1 735,60 Kč, 1 950 Kč a 10 100 Kč, tj. celkem 14 925,85 Kč.

119. Zároveň jí dle § 1970 o.z. vznikla povinnost k úhradě úroku z prodlení ve výši stanovené nař. vl. č. 351/2013 Sb. Žalobkyně uplatnila nárok na zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši a za dobu, kdy žalovaná již byla v prodlení s úhradou dluhu. Úroku z prodlení z částky 1 735,60 Kč se domáhala až od 9. 3. 2023, ze zbývajících částek až od 14. 8. 2023. Přeplatek za služby byl přitom splatný již před 9. 3. 2023, úrok z kauce i obě pokuty za prodlení s doručením vyúčtování služeb byly splatné před 14. 8. 2023.

120. Vzhledem k vznesení procesní obrany ve formě námitky započtení se musel soud s touto námitkou vypořádat.

121. První z pohledávek uplatněných jako procesní obrana byl nárok na zaplacení částky 1 500 Kč za poškozený dálkový ovladač. V této části nebylo možno procesní obranu shledat důvodnou. I pokud by tento nárok žalované vůči žalobkyni existoval, což ostatně žalobkyně ani nerozporovala, zanikl započtením učiněným 12. 2. 2023.

122. Týmž započtením zanikla i další z pohledávek uplatněných jako procesní obrana, a sice pohledávka z titulu nedoplatku na úhradě za služby ve výši 1 677,80 Kč. Tedy ani co do této částky nemohla být procesní obrana úspěšnou.

123. Poslední z pohledávek uplatněných kompenzační námitkou byla pohledávka z důvodu vynaložení nákladů na úklid bytu ve výši 3 872 Kč.

124. Podle § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Shodný závazek vyplýval i z nájemní smlouvy.

125. Z ničeho nevyplývá, že žalobkyně měla při skončení nájmu a vyklizení bytu provést úklid ve vyšší než běžné kvalitě a ve větším než běžném rozsahu, v němž má nájemce při skončení nájmu úklid provést. Je přitom obecně přepokládáno, že před pronájmem bytu novému nájemci pronajímatel byt uklidí a že si ho zpravidla uklidí ještě i nový nájemce. Nelze očekávat, že byt po několika letech užívání bude vypadat jako byt zcela nový, jakým byl na počátku nájmu, a že nájemce před vrácením bytu provede jeho hloubkový generální úklid. Provedení takového úklidu ze strany nájemce si ale zřejmě žalovaná představovala, když mj. kontrolovala i prach na horních lištách dveří.

126. Je pravdou, že žalobkyně na počátku nájmu souhlasila s převzetím bytu ve stavu, v jakým byl jí předáván, jak namítla žalovaná. Z toho ale nevyplývá, že by ho měla vracet v lepším stavu. Pochopitelně to neznamená, že by skřínky nenainstalované v době převzetí bytu měla před jeho vrácením odinstalovat. Stav bytu v době předání na počátku nájmu ale bylo nutno zohlednit při požadavcích na stav bytu v době jeho vracení, například právě pokud jde o dokonalost úklidu, když je obvyklé, že po instalaci skříněk (kuchyňských, případně koupelnové) musí následně ze strany uživatele bytu dojít k určitému úklidu bytu, a to i tehdy, kdy příslušní řemeslníci po skončení své práce provedou úklid.

127. Soud ale i přesto uzavřel, že žalobkyně větší úklid, než provedla, provést měla. Rozhodně však ne v rozsahu vyplývajícím ze soupisu prací FOREST družstva. Po žalobkyni bylo možno požadovat, aby vrátila byt s vyčištěnou troubou a čistým sprchovým koutem, což ale i byla připravena nechat na své náklady uklidit. Zároveň po ní bylo možno požadovat, aby před vrácením bytu setřela rám oken a balkonových dveří.

128. Neprovedením úklidu v rozsahu, v jakém ho měla dle smlouvy i dle § 2293 odst. 1 o. z. provést, porušila svoji smluvní i zákonnou povinnost, a vznikla jí tak povinnost k náhradě žalované tím vzniklé škody. Pro vznik nároku přitom není rozhodné, zda žalovaná tvrzené náklady na úklid již vynaložila, postačuje, že úklid, který měla provést žalobkyně, takové náklady vyžadoval.

129. Uplatněný nárok činil 3 872 Kč. Stanovení přesné výše nákladů na úklid, který měla provést žalobkyně, by vyžadoval prodloužení řízení a vznik dalších nemalých nákladů. Bylo proto ve věci ohledně této otázky namístě postupovat v souladu se zásadou hospodárnosti řízení.

130. Soud aplikoval ustanovení § 136 o.s.ř., dle kterého, lze-li výši nároku zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo nelze-li ji zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy.

131. Nepoměrnými obtížemi se rozumí i nepřiměřené náklady dokazování, které hrubě neodpovídají výši vymáhaného nároku (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ). Právě taková situace nastala v dané věci. Bylo zjevné, že výše nákladů na malý rozsah úklidu, který měla provést žalobkyně, bude výrazně nižší než uplatněných 3 872 Kč, a bude tedy hrubě neodpovídat nákladům na zjišťování přesné výše nákladů na provedení dodatečného úklidu bytu v rozsahu, v kterém měl být proveden žalobkyní, znaleckým posudkem na obvyklou cenu za úklid obdobných prostor a obdobné znečištění, jak jej navrhla žalovaná.

132. Soud při úvaze o výši nákladů na úklid, jenž měla provést žalobkyně, vyšel z toho, že s ohledem na rozsah a povahu těchto prací představují náklady na tyto práce nejvýše třetinu nákladů na všechny práce ze soupisu prací , právnická osoba, . Z celkových nákladů 3 872 Kč se tedy jedná nejvýše o 1 291 Kč.

133. Přiměřenosti této úvahy soudu nasvědčuje i skutečnost, že sama žalobkyně byla připravena úklid provést za 1 000 Kč a zajistila firmu, která by úklid v této cenové relaci provedla. Sice nebyla připravena otírat okenní rámy, ale zase bylo uvažováno s prachem na horních lištách dveří.

134. Při posuzování důvodnosti nároku na zaplacení nákladů na úklid je nutno zohlednit dohodu účastnic, že žalovaná zajistí provedení dodatečného úklidu a žalobkyně se bude podílet na nákladech s tímto úklidem. Následně poté, co žalobkyně odmítla hradit částku 4 500 Kč, když byla ochotna podílet na úklidu toliko částkou 1 000 Kč, došlo ke změně dohody tak, že dodatečný úklid zajistí žalobkyně. Vzhledem k absenci součinnosti žalované však tento úklid ze strany žalované, prostřednictvím zajištěné firmy, nemohl být proveden. Zároveň ale nelze odhlédnout od toho, že po prvním neúspěšném pokusu o provedení úklidu žalobkyně již další iniciativu k jeho provedení nevyvíjela, a úklid proto následně, jak bylo původně dohodnuto, nechala provést na své náklady žalovaná.

135. S přihlédnutím ke všem skutečnostem, včetně malého poskytnutí součinnosti ze strany žalované, které se projevilo tím, že žalobkyně nemohla nechat provést úklid na své náklady, a náklady na veškerý úklid tak musela vynaložit žalovaná, shledal soud nárok žalované na náhradu škody vzniklé jí v důsledku vynaložení nákladů na úklid bytu oprávněným ve výši 1 000 Kč. Jedná se o částku, kterou byla připravena na úklid vynaložit žalobkyně, přičemž zároveň se jedná i o částku odpovídající příslušné poměrné části nákladů na provedení úklidu, který měla provést žalobkyně.

136. Co do této částky tak soud shledal procesní obranu žalované důvodnou, tuto částku tedy započetl na žalobkyní uplatněný nárok. K započtení přistoupil na žalobkyní jako nejdříve splatný uplatněný nárok na zaplacení přeplatku na službách za rok 2021 ve výši 1 735,66 Kč. Po uplatnění procesní obrany činil zůstatek nároku žalobkyně z tohoto titulu 735,66 Kč.

137. Soud proto žalobě vyhověl co do částek 1 139,92 Kč, 1 950 Kč, 10 100 Kč a 735,66 Kč, celkem tedy 13 925,58 Kč s úrokem z prodlení.

138. Co do zbývající částky 10 100 Kč a 1 000 Kč, tj. celkem 11 100 Kč s úrokem z prodlení naopak žalobu jako nedůvodnou zamítl.

139. O náhradě nákladů řízení o žalobě bylo rozhodnuto podle § 140 odst. 2 o.s.ř. Žalobkyně byla ve věci úspěšná z 56%, neúspěšná z 44%, příslušelo jí tedy právo na 12% plné náhrady nákladů řízení. Plná náhrada činí 28 242 Kč a je tvořena náhradou za zaplacený soudní poplatek 1 252 Kč, odměnou za 11 úkonů právní služby po 2 140 Kč dle § 8 ve spojení s § 7 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, sepis vyjádření z 18. 7. 2024, z 23. 9. 2024 a závěrečného vyjádření, účast při jednání soudu 20. 9. 2023, 3. 4. 2023 (2 úkony), 24. 7. 2023 (2 úkony) a 7. 1. 2025), náhradou hotových výdajů za 10 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 a za 1 úkon právní služby ve výši 450 Kč dle § 13 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025. Žalované byla uložena povinnost k zaplacení 12% plné náhrady, tj. částky 3 389 Kč.

140. O náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu bylo rozhodnuto dle § 146 odst. 2 o.s.ř., dle kterého, jestliže některý z účastníků zavinil, že řízení muselo být zastaveno, je povinen hradit jeho náklady. Zavinění je posuzováno výlučně z procesního hlediska. V daném případě zavinila zastavení žalovaná zpětvzetím vzájemného návrhu, je tedy povinna nahradit žalobkyni náklady řízení o vzájemném návrhu, když nebylo možno učinit závěr, že by pro chování žalobkyně byl vzat zpět důvodně podaný vzájemný návrh. Náhrada nákladů řízení je tvořena odměnou za 4 úkony právní služby po 2 420 Kč (převzetí zastoupení, sepis vyjádření z 10. 9. 2023 a z 19. 9. 2023, účast při jednání soudu 20. 9. 2023; tarifní hodnota 32 136,34 Kč) a za 7 úkonů právní služby po 1 000 Kč (účast při jednání soudu 3. 4. 2024 (2 úkony), 24. 7. 2024 (2 úkony) a 7. 1. 2025, sepis doplnění tvrzení z 4. 6. 2024, sepis závěrečného vyjádření) vždy dle § 8 ve spojení s § 7 advokátního tarifu a náhradou hotových výdajů za 9 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 a za 1 úkon právní služby ve výši 450 Kč dle § 13 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025. Celkem tedy byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu částku 20 130 Kč.