7 C 409/2019

Plný text

Okresní soud v Českém Krumlově rozhodl samosoudcem JUDr. Danielem Levým ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení vlastnického práva

I. Žaloba, aby soud určil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je budova – stavba č. p. , Anonymizováno, v části obce , adresa, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vše v k. ú. a obci , adresa, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce 564 682,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na náhradu nákladů řízení státu na účet Okresního soudu v Českém Krumlově č. , č. účtu, , v. s. , Anonymizováno, částku 17 890,04 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 22. 12. 2019 domáhá určení vlastnického práva k nemovitostem označených ve výroku I. tohoto rozsudku. Dne 11. 9. 2007 uzavřela s žalovanou kupní smlouvu za nestandardních podmínek. Jednatelce žalobkyně, která neumí česky, byly předloženy určité listiny k podpisu (pouze jejich poslední strana), o nichž byla informována, že mají sloužit k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí sepsané v češtině. Podepsala je, aniž by byla informována o jejich skutečném obsahu. Posléze zjistila, že se jedná o kupní smlouvu na prodej nemovitostí za cenu 177 000 euro, která jí měla být údajně zaplacena před podpisem smlouvy. K tomu však nikdy nedošlo. Vznesla námitku neplatnosti kupní smlouvy (nebyla informována, že podepisuje kupní smlouvu), protože byla nepravdivě informována o obsahu podepisovaných listin a tím byla uvedena v omyl ohledně toho, co skutečně podepisuje. Od smlouvy z výše uvedených důvodů odstoupila přípisem ze dne 22. 3. 2019, na což žalovaná nereagovala. Žalovaná je stále zapsána jako vlastnice nemovitostí, je dán tak naléhavý právní zájem na určení jejich vlastnictví. Svědek , jméno FO, (dále jen svědek) měl za žalovanou údajně uhradit kupní cenu v hotovosti ze zápůjčky, kterou jí měl poskytnout. Kupní cena měla být zaplacena v eurech a směny prováděl v označených směnárnách od jara do srpna 2017 přibližně v osmnácti platbách. Ze sdělení společnosti , právnická osoba, (směnárny), ve kterém měl svědek údajně měnit peníze, vyplývá, že v předmětném období vyměnil (od 23. 3. 2017 do 18. 8. 2018) částku 1 780 913 Kč. Kupní cena činila 177 000 euro, musel by tedy vyměnit částku 4 602 000 Kč, což se nestalo. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 23. 6. 2017 bylo konstatováno, že kupní cena bude uhrazena do 31. 10. 2017. Pokud tedy měla být cena uhrazena až od 23. 6. 2017 do srpna 2017, tak v tomto období vyměnil pouze částku 1 205 000 Kč, která zjevně neodpovídá kupní ceně. Ani jeho dokladované příjmy nemohly zajistit zaplacení kupní ceny. Reálně nemohl pro sebe disponovat částkou 4 602 000 Kč, jakkoli žalovaná tvrdila opak. Svědek měl v letech 2012-2017 obdržet od různých společností cestovní náhrady. Souhrnná výše všech cestovních náhrad činí za toto časové období částku 4 118 946,83 Kč. Cestovní náhrady jsou nepochybně náhradami skutečně vynaložených náhrad zaměstnance na cestovné a nelze je charakterizovat jako skutečný příjem. I u těchto náhrad žalobkyně pochybuje, neboť při pouhém srovnání jednotlivých položek je přinejmenším zvláštní, že svědek od všech společností obdrží vždy za stejný rok stejnou cestovní náhradu a v některých letech tak jenom výše cestovních náhrad dosahuje částku přesahující 1 000 000 Kč (např. v roce 2016) a tyto náhrady jsou shodné i za osm měsíců roku 2017, kdy dosahují částky přibližně 850 000 Kč. To podle žalobkyně vede k zásadním pochybnostem o transparentnosti účetnictví svědka, jakož i všech jeho společností. Rovněž ani není zřejmé, zda byl jejich zaměstnancem. Z toho vyplývá, že svědek neměl k dispozici peněžní prostředky a ani je nemohl hradit jím tvrzeným způsobem a neměla je ani sama žalovaná. Údaje o pořízení nemovitostí a o úhradě kupní ceny žalovaná netransparentně zahrnula do svého účetnictví až v roce 2018. Z posudku (VŠTE) vyplývá, že vyplacení kupní ceny se nepovažuje za zcela průkazné, shledává za zcela relevantní závěr, že účtování prováděné o údajné zápůjčce neodpovídá časové souvislosti jako zásady vedení účetnictví, což zdůrazňuje pochybnosti o skutečném zaplacení kupní ceny. Věrohodnost svědka a žalované je snížena mimo jiné i odsouzením v trestních řízeních za trestný čin neodvedení daně, pojistného apod., povinné platby a zkreslování stavu hospodaření a jmění (žalované) a dále svědka za dotační podvod a žalované a svědka za poškození finančních zájmů EU. Propojená osoba byla odsouzena za protiprávní jednání. U svědka zanikla trestnost činu pro účinnou lítost, nicméně skutek se stal. Svědek byl v době uzavírání smlouvy prokuristou a zjevně osobou na této společnosti majetkově i jinak zainteresovanou, což je třeba vnímat při posuzování jeho věrohodnosti. Na počátku bylo jednáno o kupní ceně ve výši 1 500 000 Kč, nikoli o částku přibližně trojnásobnou. Jediným problémem mezi účastníky řízení bylo právě vyřešení existence zástavního práva. Z následné e-mailové korespondence vyplývá, že kupní cena uvedená ve smlouvě (177 000 EUR), nebyla skutečně sjednanou kupní cenou, ale měla být pouze ve výši 55 000 euro, což je 1 500 000 Kč, přičemž skutečně měla obdržet jen částku 50 000 euro, jak bylo z počátku dohodnuto a o této ceně bylo jednáno. Žalobkyně tedy neobdržela od žalované žádné plnění na kupní cenu. Fakticky jí poskytla dostatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění. V tomto směru tedy odstoupení od kupní smlouvy je třeba vykládat v kontextu s ustanovením § 1977 a § 1978 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), tedy pro prodlení žalované s uhrazením kupní ceny. Námitka neplatnosti kupní smlouvy spočívá v jejím uvedením v omyl tím, co skutečně podepsala dne 11. 9. 2017. Domnívala se, že se jedná pouze o dokumenty sloužící k výmazu zástavního práva, nikoli o kupní smlouvu a dále též proto, že fakticky byla uváděna v omyl, že kupní cena měla být uhrazena, ačkoli nebyla. Žalovaná, prostřednictvím svědka, fakticky vymyslela, předestřela a navrhla uvedený způsob transakce. K tomu nepochybně využila neznalosti jednatelky žalobkyně českého jazyka a takovéto protiprávní jednání nemůže podléhat jakékoli ochraně a je zjevně v rozporu s dobrými mravy. Svědek s ní nejednal poctivě a nyní ze svého nepoctivého jednání těží, přičemž takové jednání nepodléhá právní ochraně (§ 8 o. z.). Z žalovanou předložených potvrzení o převzetí částek 3 x 35 360 EUR (třemi společnicemi) a 70 720 EUR (jednatelka za dvě nezletilé děti) nevyplývá tvrzení, že byly či měly být úhradou kupní ceny za prodej předmětných nemovitostí, nýbrž plněním z jiného právního důvodu. Na den 11. 9. 2017 se svědek, jako zástupce žalované, domluvil s jednatelkou žalobkyně o tom, že budou uzavřeny a podepsány dokumenty týkající se výmazu zástavního práva váznoucího na předmětných nemovitostech z titulu pohledávky bývalého společníka žalobkyně, které už fakticky zaniklo. Jednatelka žalobkyně toho dne na poště podepsala řadu dokumentů v českém jazyce, o kterých byla svědkem informována, že se jedná o smluvní dokumentaci vztahující se k výmazu zástavního práva. O tom svědčí i to, že katastrální pracoviště v , Anonymizováno, , Anonymizováno, návrh na jeho výmaz zamítnul. Podepisované dokumenty byly sepsány jen v českém jazyce, který jednatelka neovládá. Zřejmě tedy byla rovněž podepsána i předmětná kupní smlouva. V září 2017 žádnou podepsanou kupní smlouvu neobdržela. Svědek ji zaslal poštou až v průběhu roku 2018. Až z těchto listin zjistila, že zřejmě došlo k podpisu kupní smlouvy s údajným zaplacením kupní ceny. V době, kdy měla obdržet vyrozumění o vkladu vlastnického práva, tak jí bylo nepochybně zasláno do datové schránky, ke které však jednatelka v té době neměla přístup. Zamítnutí výmazu zástavního práva jí však bylo doručováno jiným způsobem. Ještě v průběhu roku 2018 nadále jednala se svědkem, který s ní komunikoval v tom smyslu, že má i nadále zájem předmětné nemovitosti koupit, ačkoli zjevně již byly dávno převedeny a vysvětloval jí celou transakci. Následně začal být nekontaktní, poté žalobkyně zjistila, že nemovitosti již byly převedeny a dle kupní smlouvy měla obdržet částku 177 000 EUR ve splátkách, přestože kupní cena měla být zaplacena na její účet. V lednu 2019 bezvýsledně vyzvala žalovanou k zaplacení kupní ceny a poskytla jí dostatečně přiměřenou lhůtu ke splnění tohoto závazku. Odstoupení od kupní smlouvy s námitkou neplatnosti se navzájem nevylučují.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Tvrzení, že jednatelka žalobkyně měla být v době podpisu smlouvy nepravdivě informována o obsahu podepisovaných listin a byla uvedena v omyl ohledně toho, co fakticky podepisuje, považuje za zcela absurdní a nepravdivé. Uzavření samotné kupní smlouvy předcházelo (již dva roky předtím) uzavření smlouvy rezervační dne 9. 10. 2015, která reagovala na inzerci prodeje nemovitostí prostřednictvím společnosti , právnická osoba, Žalobkyně nemovitosti zamýšlela prodat a již v říjnu 2015 věděla, že o její koupi jeví zájem žalovaná. Dne 23. 6. 2017 účastnice uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ke které byl vyhotoven znalecký posudek s určenou kupní cenou 177 000 EUR, kterou žalobkyně bez námitek podepsala. Po celou dobu jednala se svědkem, který hovoří plynule německy. Žalobkyní tvrzená neplatnost smlouvy má být výjimkou, nikoli zásadou. Na právní jednání je potřeba hledět spíše jako na platné než jako na neplatné. V daném případě je potřeba pečlivě hodnotit vystupování žalobkyně, která více než po dobu 1,5 roku od uzavření kupní smlouvy nečinila ničeho, aby svůj údajný omyl zvrátila. Zaplacení kupní ceny po žalované nikdy nevymáhala, ani jí k úhradě neupomínala. Kupní smlouva byla dlouhodobým a závěrečným krokem v řadě poté, co žalobkyně zcela prokazatelně věděla o zájmu žalované nemovitosti koupit s ohledem na uzavření rezervační smlouvy a dále smlouvy o smlouvě budoucí. Svévolné napadení platnosti písemně uzavřené smlouvy, které předcházela množina dalších jednání a písemných závazků směřujících ke koupi bez patřičné časové návaznosti, by neměla požívat právní ochrany. V případě kupní smlouvy na nemovitost se předpokládá, že účastník vyvine jistou míru obezřetnosti a s obsahem listiny se pečlivě seznámí. Žalobkyně navíc zcela jistě byla v průběhu správního řízení katastrálním úřadem informována o změně vlastnického práva. Rovněž věděla, že došlo k zamítnutí návrhu na vklad ze dne 11. 9. 2017 ohledně výmazu zástavního práva, který byl současně návrhem na vklad vlastnického práva z kupní smlouvy. Musela tedy vědět, že druhé věcné vlastnické právo bylo, narozdíl od výmazu zástavy, ke vkladu povoleno s účinky k 11. 9. 2017. Jednání v omylu ve smyslu § 583 o. z. je vždy nevědomé. Žalobkyně věděla, že byl problém se zástavním právem, tedy se dalo předpokládat, že se kromě koupě bude řešit i zástava a je potřeba zvýšené opatrnosti při tom, co činí a podepisuje. Pasivita žalobkyně, resp. její jednatelky, by v každém případě nemohla jít k tíži žalované. S ohledem na výše uvedené není naplněna podmínka nevědomosti. Žalovaná je obchodní společnost založená podle českého právního řádu a také jako právnická česká osoba vystupuje. Je na žalobkyni, aby se s obsahem smlouvy sama seznámila a posoudila. Je nadána právní osobností a rovněž svéprávností, sama posuzuje následky svého právního jednání a tyto také nese. O podpisu kupní smlouvy prokazatelně věděla a nikdy ji nerozporovala. Neplatnost právního úkonu z důvodu omylu se nemůže domáhat společnost, jejíž statutární orgán svým jednáním omyl způsobil. Žalobkyně si protiřečí, pokud na jedné straně tvrdí, že kupní smlouva je neplatná a na druhé straně od ní odstupuje. Odstoupit lze totiž pouze od platné smlouvy. Žalovaná v podání žaloby shledává snahu žalobkyně o bezdůvodné obohacení na její úkor. Dovozuje, že její argumentace je nekonzistentní, ani jeden z argumentů neobstojí, jeden vylučuje druhý. Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li to tak zákon. V kupní smlouvě a ani ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní nebyla možnost odstoupení pro nezaplacení kupní ceny sjednána. Žalobkyně jako prodávající by tak mohla od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu v případě jejího podstatného porušení podle § 2002 o. z. Je evidentní, že bez zbytečného odkladu odstoupení učiněno nebylo, žalobkyně musela již dlouhou dobu vědět, že došlo k zápisu změny vlastnického práva v katastru nemovitostí (zaplombováním na 20 dnů), jehož účelem je právě možnost se v rámci vkladového řízení vyjádřit a bránit. Sama to měla zjistit, věděla, že podepisuje návrh na vklad, katastr ji vedl jako účastníka řízení a doručoval jí. Vůči katastrálnímu úřadu se zřejmě nikdy neohradila ohledně obsahu závazků. Musela vědět, že úředním jazykem je čeština a tím spíše měla dbát zvýšené opatrnosti. V daném řízení nemá žalobkyně co ztratit, protože dle informací nevlastní žádný majetek a případná povinnost k náhradě nákladů řízení tedy může skončit jako nevymahatelná a náklady vzniknou v případě zamítnutí žaloby pouze žalované.

3. Z přípisu právního zástupce žalobkyně ze dne 22. 3. 2019 soud zjistil, že je adresován žalované. Jsou v ní uvedena tvrzení shodná jako v žalobě, tedy absolutní neplatnost kupní smlouvy, nestandardní podmínky jejího uzavírání a neuhrazení kupní ceny dle smlouvy. Žalobkyně odstupuje od kupní smlouvy ze dne 11. 9. 2017. Současně požádala o poskytnutí součinnosti, sepsáním souhlasného prohlášení potvrzujícího odstoupení od kupní smlouvy, aby bylo možné provést příslušný zápis v katastru nemovitostí. K podpisu prohlášení jí poskytla lhůtu jeden týden.

4. Mezi stranami bylo nesporné, že předmětné nemovitosti jsou zapsány na LV pro žalovanou.

5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že vznikla 24. 9. 2002. Do 13. 7. 2017 byla jednatelkou , jméno FO, , od 13. 7. 2017 , tituly před jménem, , jméno FO, . Společníkem s obchodním podílem 100 % byl zapsán , Anonymizováno, , Anonymizováno, s výmazem ke dni 31. 7. 2015. K tomuto dni byli zapsáni jako podílníci , Anonymizováno, , Anonymizováno, , narozená , datum, , , jméno FO, , Anonymizováno, , narozená , datum, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , narozená , datum, , , jméno FO, , Anonymizováno, , narozená , datum, a , jméno FO, , Anonymizováno, , narozen , datum, .

6. Z předmětné kupní smlouvy soud zjistil, že byla podepsána jednatelkami účastnic řízení dne 11. 9. 2017. Jejich podpisy jsou ověřeny Českou poštou, s. p., která dle viditelného razítka ověřovala smlouvu celou. Žalobkyně prodala shora popsané nemovitosti žalované za částku 177 000 EUR uhrazenou před podpisem smlouvy. V čl. VIII. /1 je uvedeno, že byla vyhotovena ve třech stejnopisech a strany smlouvy obdrží po jednom. Rovněž účastníci prohlásili, že si jí před podpisem řádně přečetli, s jejich obsahem souhlasí a že byla uzavřena po vzájemném ujednání.

7. Jednatelky žalobkyně a žalované dne 23. 6. 2017 uzavřely smlouvu o budoucí smlouvě kupní, kterou se žalobkyně zavázala prodat žalované předmětné nemovitosti za kupní cenu 177 000 EUR, která bude uhrazena budoucím kupujícím před podpisem kupní smlouvy ve formě osmnácti splátek v hotovosti k rukám budoucí prodávající. K datu podpisu smlouvy váznou na nemovitostech břemena vedení, chůze a jízdy a zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 68 000 EUR na základě smluvního zástavního práva ze dne 6. 1. 2003 ve prospěch , Anonymizováno, , Anonymizováno, , který zemřel. V Rakousku probíhá dědické řízení s jeho dětmi. Žalobkyně se zavázala, že nejpozději ke 30. 9. 2017 bude předmětné zástavní právo pro pohledávku ve výši 68 000 euro vymazáno z katastru nemovitostí. Proto také bude uhrazena celá kupní cena před podpisem samotné kupní smlouvy. K protokolárnímu předání nemovitostí byl dohodnut termín 31. 10. 2017. V čl. IV. je text kupní smlouvy.

8. Z listin nazvaných potvrzení o zániku zástavního práva v češtině i v němčině soud zjistil, že obsahuje text: „Já níže podepsaná (následují jména zletilých dětí , Anonymizováno, , Anonymizováno, a jednatelky jednající za nezletilé), jako dědicové po zástavním věřiteli podpisem potvrzují a prohlašují, že zaniklo zástavní právo pro část pohledávky ve výši 35 360 EUR s příslušenstvím, zapsané ve prospěch zástavního věřitele , Anonymizováno, , Anonymizováno, k předmětným nemovitostem na základě smlouvy o zřízení zástavního práva uzavřené dne 6. 1. 2003 mezi zesnulým zástavním věřitelem , Anonymizováno, , Anonymizováno, a zástavním dlužníkem (žalobkyní). Toto zástavní právo tedy zanikne zaplacením celé pohledávky zajištěné tímto zástavním právem, když mě osobně byla zástavním dlužníkem vyplacena dne 18. 8. 2017 část dlužné částky ve výši 35 360 EUR hotově k mým rukám.“ Listinu dne 5. 9. 2017 podepsala , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , datum, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , datum, , jméno FO, , Anonymizováno, (každá pro částku 35 360 euro) a dne 11. 9. 22017 , tituly před jménem, , jméno FO, (pro částku 70 720 EUR). Jednatelka podepisuje text s dodatkem, že se jedná o zákonnou zástupkyni nezletilých , jméno FO, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , jméno FO, , Anonymizováno, . Podpisy všech jsou úředně ověřeny.

9. Vkladové řízení ohledně předmětných nemovitostí bylo vedeno příslušným katastrálním úřadem pod sp. zn. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Z tiskopisu vyplývá, že dne 11. 9. 2017 byl úřadu doručen návrh na vklad předmětné kupní smlouvy, kterou podepsaly jednatelky účastnic řízení. Spolu s kupní smlouvou byla předložena potvrzení o zániku zástavního práva (bod 9. odůvodnění) a rozhodnutí okresního soudu v Rakousku.

10. Rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , sp. zn. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne 11. 10. 2017 byl povolen vklad práva žalované k předmětným nemovitostem. Rozhodnutí jí bylo do datové schránky doručeno 11. 10. 2017.

11. Rozhodnutím shora uvedeného správního orgánu sp. zn. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 25. 1. 2018 byl zamítnut návrh na výmaz zástavního práva vkladem do katastru nemovitostí k předmětným nemovitostem s odůvodněním, že v případě výmazu zástavního práva ve prospěch nezletilých dětí s obvyklým pobytem v Rakousku, kterým je zatížena nemovitost na území České republiky, podléhá právní jednání rodičů v majetkových věcech nezletilých schválení rakouským opatrovnickým soudem. Právní jednání matky za nezletilé nebylo ke dni podání návrhu schváleno.

12. Ze sbírky listin pořízené z veřejného rejstříku Ministerstva spravedlnosti České republiky soud zjistil, že žalobkyně podala účetní závěrku za rok 2016 dne 14. 9. 2018.

13. Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, podalo dne 17. 10. 2017 vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ohledně předmětného převodu z žalobkyně na žalovanou.

14. Z překladu e-mailové korespondence mezi svědkem a jednatelkou žalobkyně v období od 8. 3. 2018 do 10. 4. 2018 soud zjistil, že v prvním e-mailu mimo jiné žádá jednatelka svědka o zaslání podepsané kupní smlouvy v češtině, platebního dokladu ohledně úroků ze zástavy finančnímu úřadu (127 000 EUR), stvrzenky za překlady, advokáty atd., za realitní kancelář a potvrzení pro daň z převodu nemovitostí ve výši 7 100 EUR, kdy má zaplatit žalobkyně polovinu a svědek druhou. Dále mu sděluje, že soudkyně chce pro nezletilé 13 600 euro. Na tento e-mail odpovídá svědek e-mailem z 9. 4. 2018. Uvedl, že na to zapomněl, dokumenty pošle následující den. Odpověď jednatelky následuje 10. 4. 2018 s tím, že všechny požadované dokumenty požaduje urgentně, protože je od ní žádá soudkyně v Rakousku. Dále požaduje rozhodnutí katastrálního úřadu ze dne 25. 1. 2018.

15. Z překladu přípisu jednatelky žalobkyně ze dne 9. 4. 2018 soud zjistil, že je adresován Okresnímu soudu v , Anonymizováno, . Listina je označena jako povolení k výmazu zástavního práva k nemovitosti v , adresa, . Jako zákonné zástupkyni nezletilých dětí žádá o výmaz zástavního práva k předmětným nemovitostem, což odůvodňuje tím, že ona i tři další plnoletí dědicové vychází z toho, že vymáhaná částka 68 000 EUR již byla žalobkyní věřiteli , Anonymizováno, , Anonymizováno, splacena. Podpis na potvrzení však nebyl úředně ověřen. Dále jednatelka výslovně uvedla, že nemovitost byla prodána v září 2017 a k tomu, aby mohla požádat o výmaz zástavního práva, potřebuje jako zákonná zástupkyně nezletilých dětí povolení opatrovnického soudu, které bude následně předloženo katastrálnímu úřadu.

16. Z rezervační smlouvy soud zjistil, že byla uzavřena 9. 10. 2015 mezi společností , jméno FO, , Anonymizováno, s. r. o. a žalovanou jako zájemkyní o koupi předmětných nemovitostí za kupní cenu 1 500 000 Kč s povinností uhradit rezervační poplatek, který je součástí kupní ceny, do sedmi dnů od jejího podpisu. Žalovaná se zavázala uzavřít na výzvu budoucí prodávající kupní smlouvu, a to nejdéle do 30. 9. 2017.

17. Podle plné moci s úředně ověřeným podpisem jednatelky žalované dne 4. 9. 2015 je svědek zmocněn za žalovanou společnost jednat s právními úřady, bankami, finančními úřady, soudy a dalšími orgány, k podávání návrhů, přijímání písemností a uzavírání veškerých smluv a k úkonům nezbytným k provozu a fungování společnosti. Jmenovaný plnou moc přijal.

18. Ze sbírky listin žalobkyně soud zjistil, že dne 14. 9. 2018 předložila rejstříkovému soudu účetní závěrky od roku 2011 do roku 2016.

19. Z přípisu zástupce žalobkyně ze dne 28. 1. 2019 soud zjistil, že oznamuje žalované převzetí právního zastoupení. Vyzývá žalovanou k zaplacení kupní ceny 177 000 EUR do sedmi dnů od doručení dopisu. Má informaci o tom, že opatrovnický soud v Rakousku schválil za nezletilé věřitele souhlas s výmazem stávajícího zástavního práva na nemovitostech. Na vědomí je přípis zaslán jednatelce žalované svědkovi.

20. Společnice žalobkyně , jméno FO, , Anonymizováno, jako svědkyně vypověděla, že chtěli prodat nemovitosti v , adresa, . Ozval se jim svědek, že všechno vyřídí. Objevila se nečekaná záležitost spočívající v zástavním právu váznoucím na nemovitostech. Kvůli výmazu byl problém s rakouským soudem, protože společníky žalované byly nezletilé děti. Se svědkem se sešla několikrát, měl pro ně návrhy, nějaký soupis listin. Měly to podepsat za nezletilé, aby mohlo dojít k výmazu zástavního práva. Žádné peníze v souvislosti s prodejem nemovitostí neobdržela. Listinu nazvanou potvrzení o zániku zástavního práva napsanou v češtině i němčině podepsala. Uvedená částka 35 360 euro jí vyplacena nebyla. Byl to na návrh svědka, který jim řekl, že podepsaná listina bude podkladem pro výmaz zástavního práva. Stejné listiny podepsaly i její sestry , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , které rovněž žádné peníze nedostaly. Listiny jim předala paní , jméno FO, , která v té době ještě nebyla jednatelkou žalobkyně. Byly vyhotoveny svědkem. Podepsaly je kvůli potížím s rakouským soudem ohledně nezletilých dětí. Je společníkem žalobkyně, ale o záležitosti společnosti se nestarala. Jim šlo pouze o prodej nemovitostí. Smlouvu o smlouvě budoucí neobdržela, kupní smlouvu dostaly asi o měsíc později. Pak upřesnila, že to bylo o několik měsíců později. Není si jistá, možná jí dostaly od svědka, nebo od jednatelky žalobkyně. V období od září 2017 do září 2019 s nimi jednatelka žalobkyně často mluvila o tom, že kupní cena nebyla zaplacena. Mají spolu dobrý vztah, je matkou jejich polorodých sourozenců. Původně zamýšlená kupní cena byla vyšší, následně byla sjednána na částku 55 000 euro, šlo to přes realitní kancelář. Cena v kupní smlouvě byla sjednána v rozsahu 175 000 až 177 000 EUR. K důvodu navýšení se nemůže vyjádřit. V souvislosti s pozůstalostním řízením byl pořízen znalecký posudek. V roce 2017 ho svědek inicioval. Neví, proč došlo k navýšení kupní ceny, je to pouze její domněnka, možná kvůli zástavnímu právu v pozemkové knize pro částku 68 000 EUR. Svědek je ještě informoval, že z této částky budou muset odvést úroky. Neví, proč ve funkci jednatelky skončila předchůdkyně současné. Ke změně došlo někdy v roce 2017 před uzavřením smlouvy. Jednatelka si nenechala přeložit smlouvy do němčiny, protože svědkovi důvěřovala. On jim tyto dokumenty překládal, pouze ale ústně. Překlad nezávislého tlumočníka nevyužily.

21. Svědkyně , Anonymizováno, , Anonymizováno, , společnice žalobkyně, jako svědkyně vypověděla, že za prodej nemovitostí žádné peníze se sestrami neobdržela. Mělo se něco prodat, pak k prodeji nedošlo. Prohlášení v českém a německém jazyce podepsala 5. 9. 2017, ale žádné peníze tam uvedené nedostala. Listinu podepsaly, aby mohlo být vymazáno zástavní právo. Předložil je svědek, který jim poradil, co mají dělat. Se svědkem jednala jednatelka a její sestra , jméno FO, . Ona sama se s ním nikdy nesetkala. Jednatelka jí poradila prodej nemovitostí s pomocí svědka. V této záležitosti jí zastupovala jednatelka, se sestrou jí důvěřovaly. Kupní cena nebyla zaplacena, neví přesně, kdy se o tom od jednatelky dozvěděla, ale mohlo to být asi tak před jedním rokem (výslech proběhl 12. 5. 2021). Nebylo to přímo po prodeji. Kdy byla uzavřena neví, informace měla od jednatelky žalobkyně. Celá záležitost se vleče již několik let. V roce 2017 byly u notáře za účelem pozdějšího výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Dále existovaly termíny, lhůty, kdy se mělo něco vyřizovat. Domnívá se, že asi tak před rokem jí jednatelka řekla, že byla sepsána smlouva, ale nesouhlasila kupní cena. Bydlí ve Vídni, odpovědnost za prodej přenesla na jednatelku, asi před rokem se od ní dozvěděla, že smlouvu podepsala. V , adresa, nikdy nebyla, o účetnictví a vedení žalobkyně se nezajímá.

22. Z výpisů z internetového bankovnictví žalované v období od března 2017 do 18. 8. 2017 soud zjistil, že svědek, příp. jednatelka, vybírají prostředky z účtu v řádech tisíců, nižších desítek tisíc (maximální částka 65 904,63 Kč dne 17. 3. 32017 a následně 282 000 Kč, kterou vybírá svědek s platbou pro další jeho společnost , právnická osoba, .).

23. Z rozhodnutí notáře , tituly za jménem, , jméno FO, ze dne 25. 11. 2010 soud zjistil, že se týká dědictví po , Anonymizováno, , Anonymizováno, zemřelém , datum, . Pozůstalými dědici byli , Anonymizováno, , , jméno FO, , , Anonymizováno, , , jméno FO, a , jméno FO, , Anonymizováno, . Podíly na žalobkyni všichni přijali. Obchodní podíl žalobkyně byl oceněn částkou 73 332,40 euro.

24. Dne 11. 9. 2017 byl podán návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, který byl podepsán jednatelkami žalobkyně a žalované.

25. Z rozhodnutí o vypořádání dědictví Okresního soudu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , soud zjistil, že pozůstalost po zemřelém , Anonymizováno, , Anonymizováno, bude odevzdána jeho pozůstalým dětem.

26. Z posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 5. 8., 2016 soud zjistil, že jeho objednatelem byla žalobkyně. Znalec , jméno FO, dospěl k závěru, že administrativní ceny převáděných nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně činí 1 600 000 Kč.

27. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že v době uzavírání předmětné smlouvy byl prokuristou žalované společnosti. V , adresa, hledali kapacity pro rozšíření ubytovacích prostor. Na internetu zjistil nabídku kanceláře, proto kontaktoval makléře. K tomu došlo asi tak rok před podpisem kupní smlouvy. Realitní kancelář , jméno FO, mu poslala podklady s rezervačním poplatkem 100 000 Kč, který uhradil. Kontaktovala ho paní , jméno FO, , tehdejší jednatelka žalobkyně s tím, že potřebují zajistit výmaz zástavního práva. Řekla mu, že po smrti předchozího společníka už pracovat jako jednatelka nechce a dala mu kontakt na současnou jednatelku žalobkyně. Následně mluvili o tom, jak dlouho bude trvat výmaz zástavního práva a připravovali smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou obě jednatelky, za žalobkyni už to byla paní , jméno FO, , podepsaly. Od ní věděl, že dědické řízení po zemřelém společníkovi bude trvat asi až třičtvrtě roku. Navrhnul jí zaplacení kupní ceny v šesti až deseti splátkách, což představovalo částky 12 000 - 20 000 EUR. Splátky platil, prostředky vzal společnosti. Žalovaná spadá do jeho širšího holdingu, přičemž na tuto koupi přispěly i dceřiné společnosti. Např. , právnická osoba, ., , právnická osoba, , Anonymizováno, s. r. o., , Anonymizováno, , Anonymizováno, , žalovaná a další. Peníze vybíral z účtu, vyměnil ve směnárně a předával jednatelce. Ve společnostech jsou samozřejmě doklady o půjčkách, k doplacení kupní ceny došlo někdy v srpnu roku 2017. Řekla mu, že jede na nějakou dovolenou a po návratu to vše dořeší. Když přinesl splátku, vypsal český výdajový platební doklad, který nechal jednatelce podepsat s tím, že po zaplacení kupní ceny jí potvrzení vydá a ona je zanese do účetnictví, přičemž mu vydá doklady k výmazu zástavy. Tento doklad nechal vyhotovit u předchozího právního zástupce a poslal ho e-mailem jednatelce, která ho rozeslala dědičkám. Celé to podepsaly u rakouského notáře a jednatelka je převezla do , adresa, , kde to spolu vyměnili za pokladní doklady. Poté šli na poštu podepsat předmětnou kupní smlouvu. Po zaplacení rezervačního poplatku byla podepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejíž součástí byla samotná kupní smlouva. Kupní smlouvu jí na poště ukázal, jednatelka tedy věděla, co podepisuje, protože ji už měla v předchozí listině. Původní cena byla stanovena ve výši 1 800 000 Kč, ale při prohlídce se dozvěděly, že je k tomu nutné připočítat vyplacení zástavy 1 500 000 Kč. S jednatelem realitní kanceláře se domluvil, aby kontaktoval jednatelku a slevila jim z původní kupní ceny 300 000 Kč, aby kupní cena byla 1 500 000 Kč s tím, že následným doplatkem se dostanou někam na částku 4 500 000 Kč. Následně upřesnil, že bylo ještě nutné doplatit 10 % úrok za x let. Přesnou dobu neví. Po výpočtu dospěli k částce 4 500 000 Kč. Daň z nemovitostí zaplatila žalovaná. Jednatelka mluvila o tom, že dědičky budou muset úroky v Rakousku ještě nějak zdanit, ale to neřešil, protože se ho to netýkalo. Návrh na vklad podali se smlouvu, k tomu prohlášení dědiček o vyplacení zástavy, kterou mu předala jednatelka žalobkyně. Před podpisem kupní smlouvy byla u notáře v Rakousku, kde potvrdila převzetí za dvě nezletilé děti. S jednatelkou žalobkyně jednal v němčině. Katastrální úřad žalovanou zapsal jako novou vlastnici, ale zástavní právo nevymazali s tím, že potřebují rozhodnutí opatrovnického soudu. Doklad přiložil a poslal jednatelce žalobkyně, která to měla předat opatrovnickému soudu v , Anonymizováno, . Asi rok po podpisu smlouvy se ozvala jednatelka s tvrzením, že žalovaná nezaplatila kupní cenu, což považoval za vtip, proto ho vyhodil. Dopis přišel po čase znovu, předal ho předchozímu právnímu zástupci, aby to vyřešil. Na začátku roku 2020 se účastnil jednání v kanceláři zástupce žalobkyně, byla u toho jednatelka a jedna z dcer. Advokát jim nabídnul zrušení kupní smlouvy a vyplacení 1 500 000 Kč žalobkyni. Chtěly zrušit původní kupní smlouvu a doplacení 1 500 000 Kč na nějaké daně, na to nepřistoupil. Podle nich je smlouva neplatná, že žádné peníze nedostaly, a ještě musely platit nějaké daně. To není pravda, protože kupní cenu zaplatili a víc jim nic nedají. Při vyplácení kupní ceny ve splátkách se s jednatelkou žalobkyně potkával v , adresa, a v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , časově to nedokáže zařadit. Mohlo to být od jara o srpna 2017 asi šest až osm případů. Na předávání byl s jednatelkou a jednou dcerou. Peníze měnil ve směnárně , jméno FO, v , adresa, . Smlouva byla podepsána na poště v , adresa, , byl přítomen s oběma jednatelkami. Rovněž byl podepsán návrh na vklad a žalobkyni poté informoval o dalším postupu. Následně s jednatelkou vyměnil výdajové doklady za potvrzení o úhradách, které dcery podepsaly u notáře v Rakousku a jednatelky podepsaly kupní smlouvu. Nikdy jí neřekl, že kupní cena bude pouze na papíře, že nebude vyplacena, aby sloužila jako doklad o zaplacení zástavního dluhu. Není si vědom, že by někdy mluvil s , tituly před jménem, , jméno FO, , vždy jednal s paní , jméno FO, , tehdejší jednatelkou žalobkyně. Neví, jestli informoval jednatelku o podpisu výmazu zástavního práva. Byli domluveni, že se dostaví, předají si dokumenty a kupní smlouvu. Jestli tam bylo ještě něco jiného si nepamatuje. Zástavní právo není do současné doby vymazáno.28. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , společnice žalobkyně, jako svědkyně vypověděla, že otec , Anonymizováno, , Anonymizováno, zemřel v roce 2006. Jednatelka žalobkyně byla přítelkyní jejího otce. Část pozůstalosti tvořily nemovitosti v Česku. Jejich prodej se dlouho protahoval. V roce 2015 se objevil první zájemce. Trvalo to dlouho, bylo složité kupce najít. O krocích byla informována sestrou , jméno FO, a také jednatelkou paní , jméno FO, . Žádnou částku z kupní ceny neobdržela. Potvrdila, že dne 4. 9. 2017 podepsala potvrzení o zániku zástavního práva v českém i německém jazyce. Listinu podepsala, protože souvisela s jejich cílem nemovitosti prodat a firmu zrušit, příp. také prodat. Bylo jí řečeno, že zájemce o koupi je férový, problém spočíval pouze v tom, že na nemovitosti vázlo zástavní právo. Kupující byl v kontaktu se sestrou , jméno FO, a jednatelkou žalobkyně. Listinu podepsala s určitým peněžním obnosem, aby mohlo být zástavní právo vymazáno a nemovitosti mohly být prodány, ale žádné peníze nedostala. O prodeji byla informována, táhlo se to ale delší dobu. Kupní cena ve smlouvě byla 177 000 EUR, ačkoli ve skutečnosti byla podstatně nižší. Jednatelka něco nešťastným způsobem podepsala, jak bylo dospěno k částce uvedené v česko-německém prohlášení s ověřeným podpisem neví. Listina přišla od sestry , jméno FO, a instrukce od jednatelky. Hledalo se východisko k obejití zástavních práv. Ohledně problému se zástavním právem obě jezdily do , adresa, , informace dostávala od sestry, také o naléhavé potřebě jednatelky, aby se dostaly dál v celém procesu. Nikdy nemělo dojít k tomu, že by dostala něco z kupní ceny, ani to být nemohlo, proto odkazuje na výmaz zástavního práva. Nebavily se o tom, zda z kupní ceny něco dostaly, protože nic nedostaly.

29. Z e-mailu společnosti , jméno FO, , Anonymizováno, s. r. o. adresované , jméno FO, , Anonymizováno, z 3. 4. 2015 soud zjistil, že zájemce (žalovaná) si nemovitosti prohlédla, chce koupit celou firmu, nebude se muset platit žádná daň z převodu a daň ze zisku a společnost nebude muset být zlikvidována. Nebude muset být ani vyhotoven odborný odhad, v posledním bylo uvedeno, že hodnota nemovitostí je téměř 4 000 000 Kč z čehož by musely platit finančnímu úřadu asi 6 000 euro. Dále zmiňuje provizi a otázku poplatků.

30. Z listiny nadepsané smlouva o půjčce z 5. 9. 2002 společnosti žalobkyně datované 21. 1. 2024 soud zjistil, že tehdejší jednatel žalobkyně , Anonymizováno, , Anonymizováno, potvrzuje přijetí částky 68 850 EUR, dvě půjčky 68 000 EUR s úroky 10 % ročně.31. , jméno FO, , Anonymizováno, , s. r. o., 12. 3. 2015 informuje , jméno FO, , Anonymizováno, o zájemci na koupi nemovitostí v ceně 1 500 000 Kč, kterými byl svědek.

32. Z e-mailu , e-mail, dne 9. 4. 2018 soud zjistil, že je adresován , e-mail, a v kopii zaslán jednatelce žalobkyně. Uvádí se v něm, že zasílá scany známých dokumentů, konkrétně kopii kupní smlouvy, která byla uhrazena v hotovosti, kopii zástavní smlouvy mezi panem , Anonymizováno, a společností žalobkyně (68 000 euro + 10 % úrok ročně) a třetím dokladem je potvrzení o vkladu, ke kterému došlo 17. 10. 2017.

33. Jednatelka žalobkyně paní , jméno FO, dne 5. 5. 2017 přeposílá , jméno FO, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, e-mail od svědka ze dne 4. 5. 2017. Obsahuje informace o tom, že jednatelka žalobkyně nechce dokumenty týkající se zástavy vydat, podepsat, proto odstupuje z funkce. Žádá o setkání za účelem vyřešení situace.34. , jméno FO, , v té době budoucí jednatelka žalobkyně dne 4. 5. 2017 zasílá svědkovi e-mail s informací o tom, že s , jméno FO, a , Anonymizováno, přijedou v sobotu 13. 5. do , adresa, .35. , jméno FO, , Anonymizováno, e-mailem ze dne 11. 12. 2016 informuje , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , jméno FO, o tom, že se setkali dne 7. 12. 2016 s kupujícím, projednali postup spočívající v řešení dluhu 68 000 EUR + 93 840 EUR úroky. Má to být vyřešeno tak, že tyto peníze pouze na papíře půjčí žalovaná žalobkyni a bude použita k vyplacení společníků s tím, že musí dojet do , adresa, tyto doklady podepsat. Následně má žalobkyně prodat budovu svědkovi, aby bylo možné zaplatit také zbývající dluhy (62 540 EUR) a tehdy dojde skutečně k převodu peněz, které budou uloženy u advokáta a po vkladu převedeny na účet jednatelky žalobkyně. Z této částky obdrží podíl jejich nezletilí sourozenci. To bude znamenat, že všech pět dědiců oficiálně obdrželo podíl dluhů od firmy a zápis v katastru nemovitostí bude vymazán. Poté musí jednatelka svědkovi převést zpět 10 700 EUR, protože kupuje budovu za 55 000 euro a částka 51 852 euro bude poté rozdělena mezi pět dědiců. I nadále budou společníky žalobkyně, přestože společnost nebude mít žádné dluhy, žádnou budovu a žádné peníze. Poté má dojít k likvidaci firmy.

36. Svědek 16. 8. 2017 zasílá jednatelce žalobkyně podklady k výmazu zástavy, které mají být dcerami podepsány s tím, že by následně mohly přijet do České republiky, aby mohly být dokumenty podány za účelem výmazu zástav, což bude trvat asi tři týdny, poté bude realizována kupní smlouva. Podle poznámky překladatele bylo rukou na tento e-mail připsáno „odloženo na 11. 9. 2017“.

37. Jednatelka žalobkyně e-mailem z 22. 8. 2017 zaslaným , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , jméno FO, , Anonymizováno, zasílá „dokument“ s tím, že má být podepsán a poslán zpět.

38. Z e-mailové korespondence z 20. a 21. 6. 2012 soud zjistil, že je vedena komunikace mezi společnicemi ohledně ceny nemovitostí původně stanovené na 100 000 euro s tím, že by po redukci měla být kupní cena asi 66 700 euro. Nabídka přišla od , jméno FO, (, Anonymizováno, , Anonymizováno, ) s nabídkou částky 1 725 000 Kč.

39. Z emailové korespondence mezi jednatelkou žalobkyně a svědkem ze dne 22. 9. a 3. 10. 2016 soud zjistil, že svědek jim předal veškeré doklady, kupní smlouvu, dohodu o zajištění, zakládající listinu včetně popisu problematiky, hledá se mimosoudní řešení. Jednatelka odepisuje, že požadované podklady (potvrzení o zaplacení dluhu) mu zašle.

40. Jednatelka žalobkyně dne 27. 4. 2018 zasílá svědkovi e-mail, ve kterém uvádí, že se diví, protože od něho nemá žádnou odpověď. Poukazuje na velkou důvěru, kterou v něho vložila, ale je nucena předat věc právnímu zástupci, poněvadž potřebné podklady přes několik urgencí neobdržela.

41. Svědek dne 26. 7. 2016 zasílá , jméno FO, , Anonymizováno, žádost o zaslání starého znaleckého posudku s tím, že nechá vyhotovit nový. Následujícího dne jí sděluje, že posudek by měl být do 29. srpna.

42. Žalobkyní předložená a nepodepsaná tabulka uvádí údaje , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , právnická osoba, , půjčka 93 840 euro, kupní smlouva 62 450 euro, advokátní úschova , právnická osoba, 62 560 EUR, z advokátní úschovy bude vyplaceno na bankovní účet jednatelky žalobkyně 62 560 euro, vyplaceno v papírové formě 93 840 euro každé ze zletilých dcer 31 280 euro a 31 280 euro pro , jméno FO, a , jméno FO, .

43. Jednatelka 8. 3. 2018 píše e-mail , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , jméno FO, , Anonymizováno, , popisuje události od podzimu a to, že katastrální úřad povolil koupi, ale nikoli výmaz zástavy, to jsou ty dokumenty, které v poslední době obdržely. Popisuje závazky žalobkyně k zaplacení daně z nemovitosti za rok 2017. Dále popsala, že v září podali na poště ověřené dokumenty pro katastrální úřad k výmazu zástavní listiny, tak podepsala nejen žádost o povolení koupi, ale i kupní smlouvu a čeká na originál. Uvádí, že si na to nemůže vzpomenout, svádí to na neznalost češtiny. Cena 177 000 EUR zahrnuje zástavu + její úročení + veškeré výdaje a 7 000 euro daň z nabytí nemovitosti, protože v roce 2016 jí musel hradit ještě prodávající, nyní již kupující. K rozdělení by zbývalo přibližně 50 000 EUR, ale myslí si, že je tuto částku ještě nutné zdanit. Dále uvádí, že svědek dosud nepřevedl 50 000 EUR, neboť má problém získat úvěr, protože banka nesouhlasí se zástavním právem. Veřejně podepsala kupní smlouvu, což považuje za pozitivní, že je alespoň něco vyřízeno a že obec po nich nemůže požadovat dodržování stavebních předpisů nebo předpisů o likvidaci odpadů. Tenkrát při podepisování si nebyla zcela vědoma, co podepisuje. Každopádně, kdyby celá věc nešla kýženou cestou, měla by dluhy vůči nim, nebo svědkovi.

44. Svědek píše 25. 4. 2017 jednatelce žalobkyně e-mail, kterým sděluje, že smlouvy jsou připravené. Podle kupní smlouvy zaplatil žalobkyni 2 924 320 Kč, aby mohla vyplatit blokaci na katastrálním úřadu. Potřebuje od všech potvrzení, že si částku převzaly od žalobkyně jako zálohu v hotovosti, katastrální úřad potom zruší blokaci. Poté teprve můžou udělat kupní smlouvu. Jako jistota je v kupní smlouvě dohodnuto osobní ručení paní , jméno FO, , že s penězi, které posílá na účet žalobkyně neuteče. Peníze pošle na účty podle pokynů notáře, potřebuje čísla účtů. Potvrzení o obdržení peněz musí stvrdit na poště, aby to katastrální úřad přijal, táže se jich, kdy se mohou všechny dostavit. Překladatel poznamenal, že je e-mail napsán velmi nesrozumitelnou němčinou s mnoha chybami a mohl se pouze domnívat, co autor míní.

45. Dne 6. 10. 2016 sděluje jednatelka mailem svědkovi, že konečně dostala od notáře dotyčný dokument.

46. Svědek e-mailem ze dne 28. 4. 2017 se táže jednatelky žalobkyně, kdy se mohou dostavit do , adresa, .

47. Z výkazu zisků a ztrát rozvahy žalované za rok 2017 vyplývá, že neměla finanční prostředky pro zaplacení kupní ceny.

48. Z úplného výpisu žalobkyně soud zjistil, že vznikla 14. 1. 2004, v době uzavření kupní smlouvy byla jednatelkou , právnická osoba, . Svědkova prokura byla zapsána 9. 6. 2016 a vymazána 7. 8. 2019. Jejím společníkem je , právnická osoba49. Z návrhu na zápis změny zapsaných údajů do obchodního rejstříku soud zjistil, že ke dni 8. 6. 2015 byl vymazán , Anonymizováno, , Anonymizováno, a zapsány jeho děti.

50. Dne 30. 9. 2015 podepsala jednatelka žalobkyně souhlasné prohlášení o změně zástavního věřitele a promlčení zástavního práva a dohodu o zániku zástavního práva (půjčka , Anonymizováno, , Anonymizováno, žalobkyni ve výši 68 000 EUR) dle smlouvy o půjčce ze dne 5. 9. 2002. Konstatuje se promlčení nároku. Smlouva nebyla právními nástupci , Anonymizováno, , Anonymizováno, podepsána.

51. Zástupce žalobkyně se e-mailem ze dne 8. 1. 2021 táže tehdejšího zástupce žalované, zda jsou ochotni přistoupit k podpisu souhlasného prohlášení o odstoupení od kupní smlouvy z důvodu neuhrazení kupní ceny a uzavření nové kupní smlouvy s reálnou cenou dle předchozích dohod. Tehdejší zástupce žalované sděluje, že již klientku nezastupuje. Mimosoudní jednání probíhá ještě v srpnu roku 2020.

52. Existence půjčky , Anonymizováno, , Anonymizováno, jeho společnosti (žalobkyni) je doložena písemnou smlouvou ze dne 5. 9. 2002.

53. Katastrální úřad pro Jihočeský kraj zamítnul návrh na výmaz zástavního práva vkladem do katastru nemovitostí s ohledem na nedostatek schválení opatrovnickým soudem za nezletilé dědice.

54. Žalobkyně vznikla 24. 9. 2002. , tituly před jménem, , jméno FO, je jednatelkou od 13. 6. 2017. Společníky jsou děti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, .

55. Z výpisu z evidence rejstříku trestu fyzických osob soud zjistil, že svědek byl pravomocně odsouzen Okresním soudem v , adresa, , resp. Krajským soudem v , adresa, pro trestný čin zkrácení daně, poplatků a podobné povinné platby, neodvedení daně, pojistného na sociální zabezpečení a podobné povinné platby, zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění k odnětí svobody s podmínkou 26 měsíců, zákazu činnosti na 42 měsíců, zákazu výkonu statutárního zástupce a prokuristy v obchodních korporacích. Dále byl Krajským soudem v , adresa, odsouzen, po odvolání Vrchním soudem v Praze, za spáchání trestného činu dotačního podvodu, poškozování finančních zájmů Evropské unie, mimo jiné zákazu činnosti výkon funkce statutárního zástupce a prokuristy v obchodních korporacích s výkonem 27. 5. 2021.

56. Z vyjádření korporace , právnická osoba, (směnárny) soud zjistil, že v období roku 2017-2021 nebyly v databázi nalezeny žádné záznamy o finančních transakcích svědka, , právnická osoba, a dalších svědkových společností (žalovaná , právnická osoba, , , právnická osoba, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., , právnická osoba, a , právnická osoba, ).

57. Z vyjádření směnárny , jméno FO, , právnická osoba, . soud zjistil, že svědek v období od 25. 1. 2017 do 29. 3. 2018 nakoupil EURa za celkem 3 509 467 Kč a prodal za 374 252 Kč. , právnická osoba, dne 26. 7. 2017 zakoupila eura za celkem 71 622 Kč (2 760 euro).

58. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že je jednatelem realitní kanceláře, která zprostředkovala prodej předmětných nemovitostí. Svědkovi a jednatelce žalobkyně , jméno FO, umožnil prohlídku předmětných nemovitostí. , jméno FO, přijel do , Anonymizováno, k podpisu rezervační smlouvy a asi po týdnu byl ještě jeden dodatek týkající se splátky. Tím to pro realitní kancelář skončilo. Kontaktoval advokáta, aby připravil smlouvy. Ten zjistil, že původní jednatel žalobkyně zemřel a nebylo vypořádáno dědictví, proto nemovitosti nebyly schopné převodu. Asi po půl roce mu volal svědek, že již došlo k prodeji, že kupní smlouva byla podepsána s tím, že zaplatil více, než bylo původně podle rezervační smlouvy a chtěl po něm vrátit rezervační poplatek. Odpověděl mu, že se musí spojit s žalobkyní a teprve poté se rozhodnout. V té době byla ještě jednatelkou paní , jméno FO, . Spojil se s paní z Rakouska (současnou jednatelkou), což byla jedna z dědiček, se kterou jednal. Řekla mu, že nic neví, že se spojí s advokátem a zastaví se u něho v kanceláři, ale k tomu již nedošlo. První kupní cena byla stanovena ve výši 1 000 000 Kč, do dnešní doby rezervační poplatek vrácen nebyl, neboť čekají na výsledek sporu. O způsobu hrazení kupní ceny nic neví. Ví jen o problému s opatrovnickým soudem, protože dědicové byli nezletilí, a že kupní cena byla 177 000 EUR.

59. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , podnikatelky v oboru účetnictví, soud zjistil, že žalobkyni dělala účetnictví v období let 2010 až 2016. Za rok 2017 už daň nezpracovala. V březnu roku 2018 poštou obdržela zásilku obsahující část daňových dokladů žalobkyně. Byly v ní bankovní výpisy, kupní smlouva o prodeji nemovitostí a dvě faktury za pronájem haly z jara 2017. Neví, kdo byl odesílatelem. Podle údajů pošty byla podána k přepravě 18. 3. 2018, v horním rohu je odesílatelem uvedena žalobkyně, uvnitř žádný průvodní dopis nebyl. Kontaktovala jednatelku žalobkyně paní , jméno FO, , která jí vždy všechny doklady připravovala bez problémů. Oznámila jí, že již není jednatelkou žalobkyně asi pět měsíců. Následně ji na konci března kontaktoval muž, jehož jméno nezná. Ptal se, zda zásilku dostala, ona to potvrdila s tím, že částečně zaúčtovala, ale že jí tam chybí další podklady. Tomu muži potom řekla, že podle kupní smlouvy měla být zaplacena ke dni podpisu platba. Chtěla po něm doklad o vyrovnání a také výpis z katastru nemovitostí, výpis z účtu k tomu scházel. Víc však nedostala. Muž říkal něco o tom, že si to započetli na půjčku s panem , Anonymizováno, . Chtěla smlouvu, protože nepochopila, jak to takto mohli započítat. K zaúčtování jí nikdo pokyn nedal, udělala to ze své vůle. Žalobkyně tehdy nebyla plátcem DPH a účtovala poměrně málo dokladů. Bylo to asi 12 výpisů z účtu a asi tak 50 faktur. K jednání a odeslání měla plnou moc, nic jiného nepotřebovala. S novou jednatelkou nikdy nejednala. Z účetních dokladů nevyplynulo, že by kupní cena byla zaplacena. Třeba stav bankovních výpisů neodpovídal, měla by tam být částka 177 000 EUR, ale nebyla. V té době však už jednat s úřady nemohla. Je schopna si dohledat spoustu dokladů, ale úhrada kupní ceny není nikde zanesena, to by museli doložit oni, což žalobkyně neučinila. Od té doby nedostala doklady a ani pokyn, že by měla zpracovat žalobkyni účetnictví.

60. Z listin předložených jednatelem obchodní korporace , jméno FO, , Anonymizováno, , s. r. o., soud zjistil, že obsahuje nepodepsanou zprostředkovanou smlouvu exklusivní o převodu 100% podílu společnosti žalobkyně za cenu 1 500 000 Kč s provizí ve výši 100 000 Kč. Podle originálu dodatku č. 1 rezervační smlouvy uzavřené 9. 10. 2015 datované 12. 10. 2015 se , jméno FO, , Anonymizováno, , s. r. o. s žalovanou dohodla na zaplacení rezervačního poplatku 100 000 Kč nejpozději do 31. 12. 201561. Z obálky s listinami, kterou předložila účetní žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že v levém horním rohu je napsáno , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, se sídlem , adresa, , adresátkou je účetní, poště k přepravě byla zásilka předána v Českých Budějovicích dne 16. 3. 2018. Uvnitř je kopie předmětné kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy jednatelek účastnic řízení. Na její první a poslední straně je vidět přelepka České pošty, s. p. (spojení všech stran smlouvy do jednoho svazku). Dále v obálce bylo osm faktur v pořadí 1. – 8. /2017 za období ledna až srpna 2017, kterými žalobkyně vystavovala , jméno FO, za měsíční pronájem nebytových prostor vždy částku 2 500 Kč. Faktury obsahují razítko žalobkyně s nečitelným podpisem. Z prvních šesti faktur vyplývá, že byly vystaveny , jméno FO, . Na zbývajících dvou fakturách za červenec a srpen 2017 tento údaj v jejich spodní části chybí a nejsou opatřeny razítkem žalobkyně. Dále se v obálce nacházela informace o vyměření daně z nemovitých věcí na rok 2017 ze dne 3. 5. 2017 ve výši 8 823 Kč za období od 31. 5. 2017 do 30. 11. 2017. K této částce byl přiložen příkaz k úhradě převzatý , Anonymizováno, bankou 5. 5. 2017 a další příkaz k úhradě na částku 4 549 Kč datovaný 7. 3. 2018. , právnická osoba, 25. 4. 2017 potvrzuje vyplacení částky 40 000 Kč jednatelce žalobkyně , Anonymizováno, , jméno FO, . Stejná částka byla vyplacena , Anonymizováno, , Anonymizováno, 25. 4. 2017 podle faktury č. , hodnota, vystavené žalobkyni za provádění drobných bouracích prací a úklidových prací. , tituly před jménem, , jméno FO, vystavila žalobkyni fakturu č. , hodnota, splatnou 4. 5. 2017 za provedené účetní práce částku 4 000 Kč. Tato částka byla uhrazena příkazem u , právnická osoba, . dne 25. 4. 2017 na účet účetní. Rovněž obsahovala periodické výpisy z účtu žalobkyně vedeného bankou za období od února 2017 do listopadu 2017 (bez výpisu za měsíc srpen) s počátečním zůstatkem 44 303,26 Kč a konečným 9 987,26 Kč. Na výpise za měsíc listopad je rukou psaný text. Jednatelka žalobkyně potvrdila, že je jeho autorkou. Podle překladu se jedná o text: „Prodej nemovitostí je kdykoli možný, ale ještě se neprovedl výnos.“ Nahoře je datum 23. 1. 2018, dole je napsán termín 31. 1. 2018, což dle tvrzení jednatelky měl být termín jednání se svědkem, které se neuskutečnilo.62. , jméno FO, , účetní žalované v období let 2017 a 2018, uvedla v e-mailu datovaném 24. 8. 2021, že ohledně kupní ceny 177 000 EUR, nebyl včas předán k zaúčtování podklad. Neproběhl ani na bankovních účtech bankovní převod, který by indikoval transakci, po jejímž původu by se měli dotazovat, bylo to bohužel až při průběžných pracích roku 2018, kdy žalovaná zaznamenala, že tato záležitost není evidována ve výkazech a kupní smlouvu s tím, že byla financována vlastním vkladem. Jelikož byl rok 2017 již účetně uzavřen, došlo k zaúčtování v roce 2018. Tato transakce neovlivnila základ daně z příjmů, nebylo tedy ani nutno podat dodatečné přiznání k dani z příjmů. Prvotní doklady a bližší detail již s odstupem času k dispozici nemá.63. , právnická osoba, , v přípisu ze dne 19. 8. 2021 sděluje, že na základě žádosti žalované prověřili zaúčtování nákupu nemovitostí v , adresa, . Bylo předloženo účetnictví společnosti za období roku 2018, kopie kupní smlouvy z 11. 9. 2017 a rozhodnutí katastrálního úřadu ze dne 11. 10. 2017. Z předloženého účetnictví společnosti žalované vyplývá, že nákup nemovitosti byl proúčtován do jejího majetku na účet 021. Kupní cena byla uhrazena prostřednictvím půjčky společníka, čemuž odpovídají i účetní zápisy a stavy na účtech v účetnictví společnosti. Půjčka společníka do společnosti k 31. 12. 2018 činí 5 045 000 Kč.

64. Obchodní korporace , právnická osoba, . dne 5. 4. 2022 vyhotovila stanovisko k výši příjmů svědka. Úkolem bylo stanovení čistých příjmů k datu 11. 9. 2017. Z předložených dokladů dosáhl částky 10 567 400 Kč s tím, že dle jeho vyjádření v roce 2007 či 2008 obdržel dar od prababičky z Rakouska ve výši asi 4 500 000 Kč, který byl osvobozený od daně a nebyl zahrnut v přiznání k dani z příjmů.

65. Jednatelka žalobkyně jako účastnice řízení vypověděla, že svědek se zájmem o koupi nemovitostí nejprve oslovil její nevlastní dceru , jméno FO, , která se účastnila téměř všech dalších jednání. V roce 2016 s ním dojednali kupní cenu 55 000 euro. V červnu roku 2017 paní , jméno FO, ukončila činnost jednatelky žalobkyně. Měli tehdy vážné problémy s katastrálním úřadem kvůli zástavnímu právu, které nešlo vymazat, neboť oprávněnými byly nezletilé děti. Svědek jim byl velice nápomocen s výmazem, snažil se najít více řešení. Po smrti jejího manžela, původního společníka žalobkyně, byla žalobkyně bez obchodů. Po odchodu paní , jméno FO, byl jejím jediným zájmem prodej nemovitostí a ukončení činnosti žalobkyně. Do jednání chtěla přibrat advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , se kterým již žalobkyně spolupracovala. Na žádost svědka, ve kterého měla obrovskou důvěru, to nechala na něm s tím, že má vlastní advokátku v Českých Budějovicích. Svědek připravil návrh na výmaz zástavního práva a v září roku 2017 se s ním sešli u pošty. Šli dovnitř, seděli proti sobě a on jí ukázal doklad, o kterém prohlásil, že je to listina nutná pro výmaz zástavního práva v češtině s tím, že je potřeba tuto listinu podepsat, což učinila. Poté to předal pracovnici pošty. Odtud jeli zpět k nemovitostem, od kterých již měl klíče. Uvnitř měl vlastní věci. V té době neměla ponětí o tom, že na poště podepsala kupní smlouvu, protože v Rakousku se sepisuje a podepisuje vždy u notáře a pro ni byl tento postup úplně cizí. V prosinci roku 2017 dostala vyrozumění od katastrálního úřadu, že nejde zástavní právo vymazat a v únoru následujícího roku e-mail od svědka s překladem kupní smlouvy do němčiny. Listinu přeposlala , jméno FO, a ptala se jí, o co vlastně jde. Následovalo několik e-mailů a telefonátu se svědkem. Setkali se v březnu 2018, kdy se ho ptala, co to bylo za listinu. On jí řekl, že to je jakási pojistka, předsmlouva, protože již do budovy značně investoval. Dohodli se, že za tu energii mu necháme 46 000 Kč a on je potom zaplatí žalobkyni až po výmazu zástavního práva. Ptala se ho, co je to za částku 177 000 EUR v kupní smlouvě a on jí řekl, že to jsou úroky z původní zástavy a že už to s finančním úřadem vypořádal. 8. 3. mu poslala e-mail, kdy chtěla vědět, co je to za zajištění, a doklady a odkud pochází částka 177 000 EUR. Od té doby už o něm neslyšela. Přišel ještě jeden e-mail 9. 4., ale ten byl přeposlán paní účetní, což již doložili. Účetní , tituly před jménem, , jméno FO, v roce 2018 nic neposílala. Ona ani nevlastní dcery žádné peníze od svědka nedostaly. Tabulku (čl. 207 spisu) jim svědek předložil v prosinci roku 2015 v Rakousku, která měla podle jeho slov vést k obejití katastrálního úřadu při výmazu zástavního práva. Byla u toho přítomna nevlastní dcera , jméno FO, , která s ní chtěla jet do , adresa, , ale ona řekla, že to není nutné, že jenom předložím podklady. Až následně zjistila, že podepsala kupní smlouvu. Další její dvě nevlastní dcery nebyly o věci informovány, měly jenom malé povědomí. Má s nimi dobré vztahy, panuje mezi nimi důvěra. S listinou, kterou podepsala na poště se neměla možnost seznámit. Svědkovi důvěřovala, když jí řekl, že je to jen průvodní dopis katastrálnímu úřadu pro výmaz zástavního práva. Byla to čistá formalita pro katastr, neměla žádný důvod tomu nevěřit. Nevzpomněla si, že by na poště ukazovala doklady, že by se její podpis ověřoval. Vyznačení plomby v katastru nemovitostí jí nedošlo, ani v září nedostala žádný dopis od pošty ani od svědka. Předchozí jednatelka žalobkyně paní , jméno FO, přenechala svědkovi klíče od nemovitosti. Když tam v březnu přijely, byl tam už název žalované. , Anonymizováno, , Anonymizováno, založil žalobkyni v roce 2004. Její jednatelkou se stala v srpnu 2017. Myslí si, že se s obsahem smlouvy o smlouvě budoucí seznámila, není si jista, zda si ji nechala přeložit. Informace o podnikání v České republice nepotřebovala, protože žalobkyně neobchodovala. Jednatelkou se stala pouze kvůli prodeji nemovitostí. Na účtu žalobkyně je přibližně asi jen 500 EUR. Společnost nevyvíjí další aktivity, vlastně ani nikdy žádné velké aktivity nevykonávala, byla vlastnicí budovy.66. , jméno FO, , jako účastnice řízení vypověděla, že vykonávala funkci jednatelky žalobkyně. Oslovila jí společnost , jméno FO, , Anonymizováno, , s. r. o. na popud dnešní jednatelky žalobkyně. Jestliže se objeví zájemce o koupi nemovitostí, měla jim objekt ukázat. Svědek se tam byl podívat s pracovníkem realitní kanceláře někdy v roce 2016, možná 2017. Byla tam jen proto, aby jim otevřela objekt. Oni potom jednali mezi sebou. Nikdy nebyla přítomna jednání mezi jednatelkou žalobkyně a svědkem. Před ní vykonávala funkci jednatelky jen proto, aby vyřešila, resp. sehnala zájemce o koupi. V okamžiku, kdy k tomu došlo, měla sama zájem z této funkce odejít. Neví, co poté následovalo. Jednatelství předala nové jednatelce, byly kvůli tomu v , adresa, . Předala jí veškeré účetní doklady a nějaké plány budovy. Myslí si, že nějaká cena nemovitostí byl na počátku stanovena, ale neví, jak se poté domluvili. Jejím úkolem bylo zajistit jen realitní kancelář. Na nastavenou cenu si nedokáže vzpomenout, u jednání nebyla. Rovněž také neobdržela žádnou platbu na kupní cenu.

67. Ve věci byl podruhé vyslechnut svědek , jméno FO, , který vypověděl, že se vyučil v oboru logistik, operátor skladování. Má dvouleté nástavbové studium ukončené maturitní zkouškou ve 21 letech. Pracoval jako dispečer mezinárodní kamionové dopravy, následně začal podnikat. Je svobodný, vyživovací povinnost nemá. Vlastní dva rodinné domy, jeden byt, několik pozemků, některé jsou průmyslové, některé stavební a několik společností. Měsíční výdaje odhadnul na částku 10 000 Kč. Bydlí ve vlastním bytě, služby spojené s jeho užíváním činí 4 800 Kč (výslech proběhnul 15. 7. 2022). Od roku 2011 vlastní společnosti s ručením omezeným v České republice, na Slovensku a v Polsku vykonávající stavebnictví a montážní práce v Rakousku, v Německu a Česku, kde měl agentury práce. Od roku 2014 zaměstnává přes sto lidí. V Rakousku a Německu se jednalo o nižší řády desítek zaměstnanců. V roce 2010 začal nakupovat barevné kovy a do Rakouska a Německa je prodávat. Jenom tržby za železo byly v rozmezí 1 000 000 Kč měsíčně. Jeho společnosti mají obraty v řádech desítek milionů ročně. V těchto společnostech je zaměstnán, pobírá mzdu, cestovní náhrady a podíly na zisku. Bere si peníze z různých společností. Vyberte koruny, ve směnárně je vymění za EUR a jede. V době, kdy pracovali v cizině, měli velké obraty plateb v EUR a čeští klienti platili v korunách. Vybral ekvivalent 500 000 Kč a jel objíždět jejich zaměstnance. Prostředky na kupní cenu žalobkyni byly pořízeny vnitropodnikovými půjčkami nebo od něho. Zaměstnává zedníky, montéry, a když vyplácí zálohy, příp. i peníze za materiál, operuje velkou hotovostí. Kupní cena za nemovitosti byla zaplacena při devíti schůzkách, které se odehrály v , adresa, , někdy v , adresa, . Byla u nic přítomna i jedna z dcer. Jednatelce předával 20 000 – 30 000 euro, měl stále peníze u sebe, stejně tak platební doklady, které mu podepsala. Na poslední schůzce jí vrátil všechny tyto doklady oproti potvrzení o výplatě pro účely notářského řízení v Rakousku. Při podpisech dokladů u notáře nebyl přítomen, byly podepisovány v různých městech. Poslední potvrzení je z , Anonymizováno, den před jejich schůzkou v , adresa, . Jednatelce předával prostředky vybrané ze společností a vykázal to jako podíl na zisku nebo část mzdy. Nemovitost kupovala žalovaná, on jí peníze na to zapůjčil. Všechny jeho prostředky pochází z podnikání několika jeho společností. Opravdu si nepamatuje, jaká částka a z jaké společnosti byla použita, šlo by to dohledat. V roce 2017 měl osm až dvanáct společností. Klienti ze zahraničí mu platili v eurech. Jednalo se objemy asi 100 000 euro měsíčně, to bylo někdy v roce 2014. Od roku 2013 postupně nakupuje nemovitosti, kvůli tomu také koupil žalovanou. Odhaduje, že v roce 2017 měl 5 000 000 – 6 000 000 Kč v hotovosti a k tomu nemovitosti. Účetní má za úkol optimalizovat náklady. Ve všech společnostech je zaměstnán na dohodu o provedení práce. V době výslechu měl tři společnosti vykonávající práce v bývalém východním Německu. Jede tam sice jedním autem, ale účtuje všem třem společnostem. Auditní zpráva obsahuje jen to, co našel z dohod a cesťáků, nezahrnovala podíly na zisku ze společností. Vozidlo i telefon má firemní, pouze si platí energie, jídlo a oblečení. Neví, jestli jednatelka prostředky dávala do účetnictví. Když mu předala podepsaná potvrzení od notáře, vycházel z toho, že prostředky dětem vyplatila. V bance s ní fyzicky nebyl. Kupovaná nemovitost je z 50. let. V době, kdy jí koupil, nebyl dům 70 let udržovaný. Po koupi přistoupil k jejich rekonstrukci. Vybudoval ubytovací zařízení se 68 lůžky. Většinu prostředků platil v hotovosti, stálo to asi přes 5 000 000 Kč. Část těchto prostředků byl jeho osobní majetek a část půjčky od ostatních společností. Jeho příjem v roce 2017 si nepamatuje, ale je napsán v auditu. Auditorská společnost měla k dispozici jen pouze ty doklady, které v rychlosti dohledal. Příjmy byly vyšší, ale neměl podklady, které by tam mohl zahrnout. Naposledy kupoval stavební pozemek v , adresa, za 4 500 000 Kč, jeho byt stál 4 000 000 Kč. Rodinné domy stály každý asi 2 000 000 Kč. Některé nemovitosti s bytem nabyl v roce 2013. Kupní ceny hradil z příjmů z podnikání. Byla to kombinace hotovosti, přes účet má jednu hypotéku. V roce 2014 kupoval v hotovosti akcie společnosti , právnická osoba, . Mezi lety 2011-2022 mu rukama prošlo asi šestnáct společností, které buď sám, příp. prostřednictvím jiné společnosti vlastnil. Úhrady podílů dělá v hotovosti, příp. přes účet. V roce 2014 společnost vlastnila v , adresa, dva byty pronajímané jako ubytovací zařízení asi za přibližně 25 000 Kč. Pronajali i jeden dům s pozemkem v , adresa, . Na některých domech jsou reklamní plochy. Poskytoval půjčky i jiným společnostem, bylo to v řádech sta tisíců až milionů. Společnost , právnická osoba, . měla v době kdy ji koupil 100–140 zaměstnanců. Nikdy neměla úvěry na náklady, mzdy se pohybují okolo 38 000 Kč na jednoho zaměstnance. Na tři měsíce potřebovali provozní peníze, které poskytnul z vlastních prostředků.

68. Ze znaleckého posudku , adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, č. , č. účtu, soud zjistil, že v účetnictví žalované není evidována úhrada kupní ceny ve výši 177 000 EUR (ani její dílčí část) za nákup nemovitostí v k. ú. , adresa, zapsaných na LV č. , hodnota, . V předloženém účetnictví je evidováno dne 30. 8. 2018 zaúčtování úvěru, resp. půjčky od společníka ze dne 11. 2. 2017 vůči pořízení nemovitosti ve výši 177 000 EUR. Daná transakce nesplňuje zásadu časové souvislosti a nebyly nalezeny související doklady o úhradě kupní ceny svědkem, které by prokazovaly plnění této smlouvy. Sama žalovaná neměla k úhradě kupní ceny dostatek vlastních prostředků. Prostředky měly být získány úvěrem, zápůjčkou za společníkem. Existence samotné smlouvy o zápůjčce však není dokladem o vyplacení smluvené částky. V účetnictví žalované je zaúčtován tento úvěr oproti nákupu předmětné nemovitosti až v roce 2018, v této transakci však není evidován doklad o úhradě kupní ceny. Žalovaná zúčtovává smlouvu o zápůjčce uzavřenou se svědkem vztahem 021/365, účetním dokladem ID , Anonymizováno, , tedy pořízení nemovitosti vůči závazku za společníkem. Zaúčtování vychází z uzavřené smlouvy, která tvrdí, že věřitel má uhradit kupní cenu napřímo. Žalovaná však úvěr zaúčtovala k 30. 8. 2018, což neodpovídá účetní zásadě časové souvislosti. K této transakci nemá přiložené příjmové pokladní doklady žalobkyně, které by ztvrzovaly realizaci plnění úvěrové smlouvy. V účetnictví žalované nejsou evidovány žádné kurzovní transakce a nejsou evidovány doklady o zaplacení předmětné nemovitosti.

69. Z odborného stanoviska ve věci účtování o finančním nákupu dlouhodobého majetku formou peněžní půjčky vyhotoveného společností , právnická osoba, soud zjistil, že v době provedení transakce (zaplacení kupní ceny) nebyl svědek jednatelem ani zaměstnancem žalované, jeho jednání není možné považovat za jednání společnosti samotné. Ta tak nebyla přímým účastníkem peněžní transakce a sama peněžní prostředky nevydávala ani nepřijímala. Peněžní výdaj vzniká výlučně na straně svědka, přičemž průkazný účetní záznam zobrazující tuto peněžní transakci nevznikl, nebyl v té době povinen vést účetnictví ani daňovou evidenci. Prohlášení v kupní smlouvě, že kupní cena je v okamžiku podpisu zaplacena prokázal svědek žalované, že svoji povinnost deklarovanou ve smlouvě o zápůjčce splnil. Žalovaná tak vykázala nepeněžní transakci, jejíž uskutečnění nastalo v okamžiku, kdy měla potřebné doklady nastalou skutečnost dokumentující (kupní smlouvu). Na straně žalované vznikla nepeněžní transakce, při níž svědek jménem společnosti uhradil závazek za pořízení nemovitosti. Analogická situace vzniká při úhradě kupní ceny přímo z bankovního úvěru. Žalovaná měla v souladu s tímto výkladem účtovat o pořízení nemovitosti na vrub závazku vůči žalobkyni, tento závazek by byl zároveň uhrazen závazkem vůči svědkovi. Společnost účtovala oproti nemovitosti rovnou na vrub závazku vůči němu. Tímto zjednodušeným účetním zápisem bylo ale dosaženo stejného konečného účetního zobrazení transakce. Nesouhlasí tak s vyjádřením uvedeným ve znaleckém posudku, že by ideálním tokem transakce na straně žalované měl být závazek za společníkem – přijaté finanční prostředky – vydané finanční prostředky – pořízení nemovitosti. K peněžnímu toku na straně žalované jednoznačně nedošlo a transakci proto není v souladu se zásadou věrného zobrazení možnost zobrazit jako pokladní příjem a výdej v účetnictví této společnosti. Vyjádření za společnost podepsala , tituly před jménem, , jméno FO, , auditor registrovaný u Komory auditorů České republiky.

70. Ve věci byl vyslechnut pracovník znaleckého ústavu, který uvedl, že k vyjádření , právnická osoba, nemůžou mít nijakou zásadní výhradu. Jedině, že se tato transakce srovnává s postupem finanční institucí, kde samozřejmě toto účetnictví je trošku odlišné. Běžným způsobem zanalyzovali účetnictví žalované a odkázal na závěry posudek. Nákup nemovitostí byl řešen stejně jak popisuje i auditorská společnost. Prostředky ve výši 177 000 EUR žalovaná získala formou zápůjčky za společníkem, který nevedl účetnictví a každopádně jedna z těch stran kupní smlouvy měla příjmový doklad vystavit. Finanční tok měl být alespoň z jedné strany zdokumentován. Jednalo se o hotovostní zápůjčku, ve smlouvě se také hovořilo o hotovosti, ale oni nemůžou analyzovat právní dokument. Potvrdil, že nezjistili na straně žalované v daném období žádné kurzové transakce. V účetnictví žalované nejsou evidovány doklady o zaplacení předmětné nemovitosti vystavené žalobkyní, jednatelkou, příp. sestrami , Anonymizováno, . Pokud v posudku uvedli, že transakce je nestandardní, neznamená to, že je nesprávná. Zákony účetnictví ani příslušné standardy nevymezují, jak má vypadat příslušný doklad, což odpovídá na otázku, zda je kupní smlouva potvrzením o zaplacení konkrétní částky. Vzhledem k tomu, že účetní jev proběhl v roce 2017, včetně zápisu do katastru, mělo to být také v účetnictví zaúčtováno v roce 2017, proto také napsali, že se jedná o nestandardní postup. Žalovaná neměla mít příjmové doklady, které se týkaly transakcí mezi svědkem a žalobkyní, nebyly to její peníze, nemohou existovat žádné jiné doklady. Kupní cena se měla v účetnictví promítnout už v roce 2017. Z hlediska toku peněz šla hotovost mimo společnost.

71. S ohledem na následující skutková zjištění a hmotně právní závěry již soud nehodnotí smlouvu o převodu obchodního podílu a zaplacení kupní smlouvy (čl. 373), úplný výpis z obchodního rejstříku žalované čl. 611, spis katastrální úřadu a nadbytečným shledává návrh na provedení důkazu přiznáním k dani z příjmu žalované z roku 2017 a společností ve kterých má majetkovou účast svědek.

72. Skutkovým závěrem soudu je, že žalovaná zaplatila žalobkyni kupní cenu za předmětné nemovitosti ve výši 177 000 EUR ve splátkách, které za ni hradil svědek, její tehdejší prokurista ve formě zápůjčky, která byla do jejího účetnictví vložena až v následujícím roce 2018. Splátky byly hrazeny k rukám jednatelky žalobkyně v souladu s uzavřenou smlouvou. Tato částka kupní ceny byla sjednána již v písemné smlouvě o smlouvě budoucí, kterou účastníce uzavřely dne 23. 6. 2017. Jednoznačným důkazem prokazujícím uhrazení kupní ceny jsou písemná potvrzení o zániku zástavního práva, které byly vyhotoveny v českém a německém jazyce a obsahují výslovný text, že osobám podepisujícím příslušná potvrzení byla zaplacena částka 35 360 EUR dne 18. 8. 2017 zástavním dlužníkem, tedy v daném případě žalobkyní. Tyto částky byly vyplaceny zletilým společnicím žalobkyně. Potvrzení , jméno FO, , Anonymizováno, podepsala dne 1. 9. 2017, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dne 4. 9. 2017 a 5. 9. 2017 , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Převzetí 70 720 EUR za dvě nezletilé děti podpisem potvrdila jednatelka žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, dne 11. 9. 2017 (2 x 35 360 EUR). Těmito platbami tak byla uhrazena sjednaná kupní cena nemovitostí. Pokud tyto platby nebyly zahnuty do účetnictví žalobkyně, jedná se jednoznačně o nesplnění povinnosti jednatelky. Dále její tvrzení o tom, že dne 11. 9. 2017 podepsala na České poště, s. p. v , adresa, , pouze výmaz zástavního práva není pravdivý z následujících důvodů. V žalobě bylo uvedeno, že podepsala pouze jednu listinu, přičemž z předložené kopie kupní smlouvy vyplývá, že se jednalo o podpis smlouvy v rozsahu několika stran pevně spojených ověřujícím pracovníkem pošty. To, že podepsala kupní smlouvu také jednoznačně vyplývá i z přípisu jednatelky ze dne 9. 4. 2018 (téměř sedm měsíců po podpisu), který zaslala Okresnímu soudu v , Anonymizováno, . Ve druhém odstavci sděluje, že zatížená nemovitost byla prodána už v září roku 2017. Že k prodeji nemovitostí došlo shora popsaným způsobem vyplývá i ze zásilky, která byla zaslána tehdejší účetní žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Z razítka přejímající pošty na obálce sice vyplývá, že zásilka byla předána k přepravě 16. 3. 2018 v Českých Budějovicích, tedy ve městě, ve kterém má žalobkyně sídlo, avšak z jejího obsahu (periodické výpisy z účtu žalobkyně vedeného , právnická osoba, . za necelý rok 2017, informace o vyměření daně z nemovitých věcí, faktury za pronájem předmětných nemovitostí , jméno FO, za osm měsíců roku 2017 a kopie kupní smlouvy) vyplývá, že se jednoznačně jedná o účetní listiny žalobkyně, ke kterým by nikdo jiný neměl mít přístup. Tento závěr podporuje i výpis z bankovního účtu za měsíc listopad 2017, tedy dva měsíce po uzavření předmětné kupní smlouvy, na kterém je rukou jednatelky žalobkyně dopsán text. Na těchto skutkových závěrech nemůže nic změnit ani výpověď sester , Anonymizováno, , byť v souladu s výpovědí jednatelky žalobkyně. Není žádný důvod zpochybnit jednoznačný text potvrzení, které všechny čtyři ženy podepsaly, že kupní cena byla zaplacena tak, jak bylo ujednáno. Rovněž tento skutkový závěr nezpochybňuje ani odkaz žalobkyně na pravomocné trestní stíhání žalobkyně a svědka, které s tímto sporem nemá žádnou souvislost, a pokud-li se dopustili trestné činnosti, nelze to samozřejmě bez dalšího vztáhnout i na okolnosti tohoto sporu. Je skutečností, že svědek v průběhu doby změnil výpověď. Poprvé vypověděl, že kupní cena byla poskytnuta z půjček ostatních společností, ve kterých je společníkem a má majetkovou účast, aby následně vypověděl, že kupní cena byla uhrazena ve splátkách s výběrem EUR ve směnárnách. Soud má za prokázané, že svědek běžně disponoval většími částkami (v řádech deseti tisíců euro) pro účely jeho podnikání v Rakousku a v Německu. Skutečnost, že svědek měl k dispozici prostředky ke splacení kupní ceny ve splátkách kupní cenu vyplývá ze stanoviska společnosti , Anonymizováno, s. r. o. (bod 65. odůvodnění) a rovněž z jeho výpovědi popisující způsoby podnikání (ve více společnostech) a nakládání s finančnímu prostředky k zajištění jejich podnikatelské činnosti. Tvrzení žalované rovněž není v rozporu se znaleckým posudkem, který výslovně uvedl, že zaúčtování kupní ceny hrazené svědkem napřímo, zaúčtované žalovanou 30. 8. 2018 sice neodpovídá účetní zásadě časové souvislosti, ale neprokazuje či nevykazuje pochybnosti o jejím zaplacení. Rovněž se znalecký ústav ztotožnil s hodnocením , tituly před jménem, , jméno FO, , jednatelky společnosti , právnická osoba, , která po ekonomické stránce to zhodnotila tak, že na u žalované vznikla nepeněžní transakce, při které svědek jejím jménem uhradil závazek za pořízení nemovitosti. Měla v souladu s účetnictvím účtovat o pořízení nemovitosti závazek vůči žalobkyni, ale tento závazek byl zároveň uhrazen závazkem vůči svědkovi. Společnost účtovala o pořízení nemovitosti rovnou na vrub závazku vůči němu, tímto zjednodušeným účetním zápisem bylo ale dosaženo stejného konečného účetního zobrazení transakce, čímž rozporovala závěr posudku, že ideálním tokem transakce na straně žalované měl být závazek za společníkem – přijaté finanční prostředky – vydané finanční prostředky – pořízení nemovitosti. K peněžnímu toku na straně žalované jednoznačně nedošlo a transakci proto není v souladu se zásadou věrného zobrazení možno zobrazit jako pokladní příjem a výdej v jejím účetnictví. Dalším důkazem svědčícím pro skutkové závěry soudu je e-mail jednatelky žalobkyně ze dne 8. 4. 2018. V něm po svědkovi požaduje podepsanou kupní smlouvu v češtině, stvrzenku od realitní kanceláře 4 000 EUR a potvrzení pro daň z převodu nemovitostí 7 100 EUR s tím, že obě strany budou hradit polovinu. Žalobkyně tedy v dubnu roku 2018 zcela jasně potvrzuje uzavření předmětné kupní smlouvy, současně i vědomost o její povinnosti uhradit daň z převodu. Tvrzení žalobkyně o kupní ceně neodpovídající jejich ujednání je vyvráceno uzavřenou smlouvou o smlouvě budoucí kupní, ve které je uvedena stejná částka jako v samotném nabývacím titulu, tedy 177 000 EUR. Výše kupní ceny reflektuje i částky nutné k výmazu zástavního práva pro půjčku i s úrokem. Lze tedy shrnout, že po provedeném dokazování má soud za prokázané, že jednatelka žalobkyně dne 11. 9. 2017 podepsala předmětnou kupní smlouvu, čímž rovněž potvrdila i zaplacení kupní ceny dle tvrzení žalované. Za daného stavu nebyla uvedena v omyl ohledně toho, co skutečně podepisuje, smlouva je platná a nemá tedy právo od ní odstoupit. Podle § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věc jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. S ohledem na výše uvedené je předmětná kupní smlouva v souladu s § 2128 a násl o. z. Její podmínky byly oběma stranami splněny, proto došlo k řádnému převodu vlastnického k práva k nemovitostem vkladem do katastru nemovitostí. Za daného stavu byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta.

73. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná uvedla, že hodnotu úkonu počítá z hodnoty věci. I když je obvyklá hodnota nemovitostí v současné době násobně vyšší, vychází z částky 4 336 500 Kč, což byla výše kupní cena v roce 2017. Hodnota jednoho právního úkonu právní služby tedy činí 25 660 Kč. Náklady jsou tvořeny osmnácti úkony advokáta ve výši 461 880 Kč (příprava a převzetí, písemná vyjádření z 20. 1. 2020, z 3. 3. 2021, 4. 5. 2021, jednání soudu delší než dvě hodiny ze dne 12. 5. 2021, písemné vyjádření z 22. 6. 2021, jednání soudu dne 29. 6. 2021, písemná vyjádření z 29. 7. 2021, 24. 8. 2021, jednání delší než dvě hodiny dne 26. 1. 2022, písemná vyjádření z 11. 7. 2022, 2. 2. 2023, 21. 2. 2024, 25. 11. 2024, jednání soudu dne 4. 11. 2024 a závěrečný písemný návrh ze dne 10. 2. 2025) a šestnácti režijními paušály po 300 Kč, tedy celkem 564 682,80 Kč včetně 21% DPH.

74. O nákladech řízení státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o. s. ř. Neúspěšné žalobkyni byla uložena povinnost je nahradit. Jsou tvořeny svědečných sester , Anonymizováno, ve výši 3 710 Kč a znalečným , Anonymizováno, ve výši 41 019 Kč a 3 161,04 Kč, celkem 47 890,04 Kč. Žalobkyně složila zálohu na znalecké dokazování ve výši 30 000 Kč a její povinnost k náhradě tak činí 17 890,04 Kč.

75. O lhůtě plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o. s. ř.