11 C 349/2023

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Glocem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalovanému: Jméno žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 12 000 Kč s přísl.

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 12 000 Kč se zákonným ročním úrokem z prodlení 1. 8. 2022 do zaplacení ve výši 15 %, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení 1 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky 12 000 Kč s přísl. Uvedla, že s žalovaným uzavřela dne 23. 1. 2012 nájemní smlouvu k bytu na adrese , adresa, , na jejíž základě uhradila vratnou kauci ve výši 12 000 Kč. Nájemní smlouva byla ukončena dne 1. 8. 2022 při sepsání předávacího protokolu. Žalovaný žalobkyni kauci dosud nevrátil, ač o to byl upomínán a k tomuto byl vyzýván.V replice žalobkyně uvedla, že byt nebyl vymalován, neboť tak bylo dohodnuto s novou nájemnicí.

2. Žalovaný ve věci uvedl, že nárok zcela neuznává, kdy žalobkyně podepsala dne 23. 1. 2017 smlouvu o nájmu bytu, souhlasila s podmínkami smlouvy, mimo jiné s podmínkou, že při skončení nájmu a předání bytu bude byt vymalován na bílo. Žalobkyně byt vymalován bíle dle smlouvy nepředala, kdy cena výmalby přesahuje částku kauce. Mimo výmalby byly zjištěny další nedostatky, např. poškození toalety.

3. Soud ve věci provedl dokazování, kdy zjistil následující skutkový stav.

4. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 1. 2017 bylo zjištěno, že žalobkyně si pronajala od žalovaného byt na adrese , adresa, , Anonymizováno, , , adresa, nacházející se ve , Anonymizováno, . podlaží s číslem , hodnota, . Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 31. 7. 2017. V čl. VI. Byla sjednána kauce ve výši 12 000 Kč. Vrácení kauce je sjednáno až po vyhotovení konečného vyúčtování za byt, které se provádí ve 2. čtvrtletí následujícího roku za rok předešlý. Pokud nájemník přestane hradit nájemné a nepodepíše směnku na dlužné nájemné, vyúčtuje mu majitel smluvní pokutu, kterou si může z kauce strhnout a nájemník musí kauci do jednoho měsíce vyrovnat. Pronajímatel má právo při neuhrazení nájemného nebo záloh na služby zadržet nájemci movité věci. Dle čl. XVI je při předání bytu nájemník povinný byt vyklidit a vyklizený předat pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Mimo jiné byt musí být bíle vymalován, pokud nebyl byt nedávno vymalován.

5. Z dodatků k nájemní smlouvě ze dne 23. 1. 2017 č. , hodnota, až č. , hodnota, bylo zjištěno, že nájem byl postupně prodloužen až do 30. 6. 2020.

6. Z předávacího protokolu při ukončení nájmu ze dne 1. 8. 2022 bylo dle poznámky zjištěno, že byt byl předán s tím, že v bytě zůstal 1 kýbl bílé barvy na malování, byt není vymalován, dohoda s novým nájemníkem, že tam ponechají nějaké vybavení. Protokol předložený žalobkyní a žalovaným se liší, neboť v protokole předloženém žalobkyní je část poznámka prázdná.

7. Z upomínky ze dne 3. 8. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně žalovaného vyzvala k vrácení kauce ve výši 12 000 Kč, neboť nájem byl ukončen dne 1. 8. 2022, nicméně kauce vrácena nebyla. Lhůta k plnění byla stanovena do 15 dnů. Uvedené potvrzuje dodejka, kdy dne 7. 8. 2023 si žalovaný upomínku převzal.

8. Z předžalobní výzvy ze dne 29. 8. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně žalovaného vyzvala k vrácení kauce ve výši 12 000 Kč pod pohrůžkou podání žaloby, neboť nájem byl ukončen dne 1. 8. 2022, nicméně kauce vrácena nebyla. Lhůta k plnění byla stanovena do 7 dnů. Uvedené potvrzuje dodejka, kdy dne 31. 8. 2023 si žalovaný upomínku převzal.

9. Z žádosti ze dne 6. 5. 2023 bylo zjištěno, že žalovaný dne 8. 8. 2022 slíbil , jméno FO, výmalbu bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , , adresa, , neboť byt vybílen nebyl, ač se jedná o povinnost nájemníka při ukončení nájmu. K nastěhování do bytu došlo s tím, že byt žalovaný vybílí.

10. Z faktury č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – dodavatel , jméno FO, , obchodní a stavební činnost, , adresa, ze dne 29. 7. 2024 bylo zjištěno, že uvedený dodavatel fakturuje žalovanému vymalování v bytě , adresa, (po , Anonymizováno, , jméno FO, ) včetně dopravy a materiálu v částce 15 650 Kč.

11. Z potvrzení o platbě ze dne 17. 10. 2024 bylo zjištěno, že žalovaný uhradil částku 15 650 Kč za výmalbu bytu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, po , Anonymizováno, . , jméno FO, .

12. Z výslechu , jméno FO, ze dne 5. 11. 2024 soud zjistil, že žalobkyni zná od příležitosti, kdy si vyměňovaly byt, ale blíže ji nezná. Žalovaného nezná, nikdy spolu nejednali, ani ho neviděla. Její manžel řekl žalobkyni, že se pokusí byt, který od žalobkyně přebírali, vymalovat sám. Vyfasovali 10 kg kýbl barvy od žalobkyně a jejího manžela. Žalobkyně se chtěla co nejdříve odstěhovat a oni se chtěli co nejdříve nastěhovat. To mohlo být koncem srpna, nebo v srpnu. Týden nebo 14 dnů před nastěhováním, se takto dohodli. Asi po týdnu v bytě zjistili závady, postupně měnili WC, umyvadlo, kuchyň a asi po půl roce požádali někoho, kdo tam sekal trávu, jestli by tam nevymaloval. Uvedené věci nedělali ihned po nastěhování, ale záchod, umyvadlo a kuchyň si dělali hned, neboť tyto věci vykazovaly poškození. Dříve si nemohli vymalovat, tedy před a při stěhování. Poté požádali dceru, která dělá , Anonymizováno, , aby se domluvila s panem , Anonymizováno, , tedy s tím, co spravuje byty, aby ten byt vymaloval. K vymalování došlo před třemi nebo čtyřmi měsíci. Malovali kuchyň, předsíň, obývák, chodbu, druhou chodbu, pokojíček, celý byt na bílou. Malování probíhalo bez jejich přítomnosti, malíř měl náhradní klíče. Týden nebo dva před nastěhováním, nežádali žalobkyni o provedení výmalby z toho důvodu, že si tam už dávali věci a chtěli bydlet a oni se chtěli rychle odstěhovat a vymalováno měli, protože to bylo čisté, malovali před Vánoci. Její žádost o výmalbu psala , Anonymizováno, nebo majitel. Neví, proč byla žádost sepsána. Žádost podepsala, bylo to asi před dvěma nebo třemi měsíci. Žádost určitě nesepisovala. Dcera přišla, aby ji podepsala. Pak pouze podepisovala papír, že je vymalováno. Žádné datum na žádost nepsala. Žalobkyni sdělila, že mají vymalováno. O ničem jiném spolu nehovořili. Mluvily spolu i telefonicky, žalobkyně ji kontaktovala, žádala ji, jestli by jí poslala fotky, že má vymalováno. Řekla jí, že když jde k soudu, že jí žádné fotky posílat nebude, že fotky ukáže u soudu.

13. Z výslechu , jméno FO, soud zjistil, že žalobkyni zná jako nájemníka, želovaného zná jako majitele. Byla přítomna při předání předmětného bytu žalobkyní. Byt prošly, zjistily stavy měřáků, ty byly zapsány do předávacího protokolu. Byt byl předán a odešly. V bytě nebylo nic rozbitého, jen nebyl vymalován. Předání netrvalo více jak 20 minut, žalobkyně sdělila, že v bytě nechali nějakou barvu. Firma, za kterou vystupovala měla s žalovaným smlouvu o správě bytů. Že by se byty předávaly nevymalované není běžná praxe, někdo vymaluje, někdo ne. Neměla pověření k tomu, jednat za majitele, případně uzavírat nějaké dohody, to měl majitel sám.

14. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé.

15. Mezi účastníky řízení byla uzavřena nájemní smlouva ze dne 23. 1. 2017 na jejímž základě byl žalobkyni žalovaným pronajat byt na adrese , adresa, , Anonymizováno, , , adresa, nacházející se ve , Anonymizováno, . podlaží s číslem , hodnota, . Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 31. 7. 2017, kdy byla následně prodloužena dodatky do 30. 6. 2020. V citované smlouvě byla sjednána kauce ve výši 12 000 Kč, kterou žalobkyně žalovanému předala. Žalovaný se předmětnou smlouvou zavázal kauci vrátit po vyhotovení konečného vyúčtování za byt. Smlouva byla ukončena k 1. 8. 2022, kdy dle předávacího protokolu nebyl byt bíle vymalován, ačkoli se žalovaná zavázala byt vyklidit a vyklizený předat pronajímateli bíle vymalovaný, pokud nebyl byt nedávno vymalován. Co se týče kauce, dle předmětné smlouvy lze kauci použít na úhradu dlužného nájemného a dále může pronajímatel při neuhrazení nájemného nebo záloh na služby zadržet nájemci movité věci. Co se týče výmalby, nová nájemnice v rámci výslechu uvedla, že její manžel řekl žalobkyni, že se pokusí byt, který od žalobkyně přebírali, vymalovat sám, proto od ní získal 10 kg kýbl barvy, což odpovídá předávacímu protokolu. Žalovaný nechal byt dne 29. 7. 2024 vymalovat za částku 15 650 Kč, kdy v této souvislosti oproti žalované částce uplatnil v rámci řízení kompenzační námitku.

16. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto.

17. Podle § 2021 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle § 2225 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

19. Podle § 2254 odst. 1 o. z. ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Dle odst. 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

20. Žalobkyně má právo na zaplacení částky 12 000 Kč s přísl. Mezi účastníky řízení byla dne 23. 1. 2017 uzavřena nájemní smlouva k bytu na adrese , adresa, , Anonymizováno, , , adresa, nacházející se ve , Anonymizováno, . podlaží s číslem , hodnota, . Žalobkyně v souladu se smluvními ujednáními předala žalovanému jistotu ve výši 12 000 Kč, kterou byl žalovaný dle § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu povinný žalobkyni vrátit, přičemž si může započíst, co mu nájemce případně z nájmu dluží. O tomtéž vypovídá smluvní ujednání, dle kterých lze kauci použít na úhradu dlužného nájemného. Žalovaná na nájemném nedluží ničeho, proto žalovaný převzatou jistotu zadržuje bez zákonného zmocnění, a tedy je povinný částku jistoty žalobkyni vydat. Na tomto nic nemění ani žalovaným uplatněná obrana, že byt nebyl bíle vymalován, ačkoli dle předmětné smlouvy vymalován být měl. V tomtéž duchu žalovaný uplatnil kompenzační námitku, co do výše žalované částky za vymalování uvedeného bytu. K této námitce však nemohlo být přihlédnuto, neboť tato nebyla správně uplatněna. U dané (údajné) pohledávky žalovaného za žalobkyní není splatnost ujednána či jinak stanovena a žalovaný tuto pohledávku rovnou uplatnil u soudu, aniž by předtím vyzval žalobkyni k plnění. V tomto případě je nutné nejdříve vyvolat splatnost pohledávky, a to doručením výzvy k plnění jakožto hmotněprávního úkonu do dispoziční sféry žalobkyně (viz § 570 ve spojení s § 1958 o. z.). V řízení nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by žalovaný žalobkyni k plnění vyzval. Uvedené potvrzuje usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. , spisová značka, který uvádí, že „úkon započtení pohledávky splatné na požádání věřitele nemá žádné právní účinky, jestliže jej věřitel učinil, aniž předtím vyzval dlužníka k zaplacení pohledávky; takový kompenzační projev účinků nenabude ani v okamžiku, kdy se pohledávka později stane splatnou. Podmínka splatnosti započítávané pohledávky přitom není splněna, jestliže věřitel v jedné listině vyzve dlužníka k zaplacení pohledávky a zároveň v ní učiní projev započtení této pohledávky“. Jelikož žalovaný jistotu žalobkyni nevrátil, a to ani přes pakované výzvy, a pro uplatnění kompenzační námitky nebyly splněny předpoklady, je povinný uhradit žalobkyni mimo částky jistoty též úroky z prodlení v souladu s § 1970 o. z., ve výši vyplývající z nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Proto soud žalobě vyhověl, neboť dle shora uvedeného zákonného ustanovení je pronajímatel povinen jistotu při skončení nájmu vrátit nájemci, což tento neučinil a prodlení počíná ode dne následujícího po dni, kdy byl nájem mezi účastníky skončen.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1 900 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 000 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 900 Kč představující 300 Kč za každý ze tří úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.

22. O lhůtě k plnění rozhodl soud podle § 160 odst. 1 o. s. ř. tak, že stanovené povinnosti uložil splnit ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, soud takto rozhodl vzhledem k tomu, že neshledal podmínky pro stanovení lhůty delší.