11 C 7/2024

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Glocem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená opatrovníkem Jméno opatrovníka sídlem Adresa opatrovníka o zaplacení 36 750 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům 36 750 Kč se zákonným ročním úrokem z prodlení od 25. 10. 2023 do zaplacení ve výši 15 %, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 45 208 Kč, a to do tří od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejich právní zástupkyně.

1. Žalobci se domáhají zaplacení částky 36 750 Kč s příslušenstvím jako náhrady škody, která jim podle jejich tvrzení vznikla porušením smluvní povinnosti žalované. Žalobci uvádějí, že dne 15. 7. 2023 uzavřeli se žalovanou rezervační smlouvu a dohodu o společném postupu při prodeji nemovitosti, jejichž předmětem měl být závazek žalované uzavřít kupní smlouvu k těmto nemovitostem:- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – trvalý travní porost o výměře , Anonymizováno, m²,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – trvalý travní porost o výměře , Anonymizováno, m²,- pozemek parc. č. , hodnota, – ostatní plocha o výměře , Anonymizováno, m²,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m²,- pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba bez čísla popisného nebo evidenčního – jiná stavba,- pozemek parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – objekt k bydlení,vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, (dále jen „nemovitosti“). Žalobci dále tvrdí, že kupní smlouva měla být uzavřena do 14. 9. 2023, avšak žalovaná dne 16. 8. 2023 nemovitosti převedla na třetí osobu, čímž měla porušit své smluvní povinnosti. V důsledku uvedeného jednání jim podle jejich tvrzení vznikla škoda spočívající v marně vynaložených nákladech na právní služby ve výši 36 750 Kč, které žalovaná ani přes výzvy neuhradila.

2. Žalovaná ve věci uvedla, že se se žalobci setkala při prodeji své nemovitosti, po dohodě na snížení ceny uzavřeli rezervační smlouvu a následně si opakovaně vyměňovali návrhy kupní smlouvy. Kupní smlouvu odmítla podepsat zejména proto, že žalobci trvali na ponechání určitých ustanovení v návrhu (zejm. bodů označených jako 1.7 a 1.8 v čl. V.), která žalovaná považovala za nevhodná a měla za to, že mohou být v budoucnu použita proti ní, přičemž v dřívější verzi návrhu tato ustanovení nebyla a do textu se dostala až následně. Dále uvedla, že o úmyslu zástavního věřitele uskutečnit prodej jinému zájemci věděla, avšak jelikož na toto neměla vliv, realitního zástupce o tom neinformovala, z tohoto důvodu oznámila realitní kanceláři ukončení jednání a měla za to, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na straně žalobců, nikoli jejím zaviněním, takže jí nevznikla povinnost hradit smluvní sankci či jiné plnění požadované žalobci. Současně uvedla, že prodej probíhal za existence zástavního věřitele (jejího otce), přičemž po neuzavření kupní smlouvy zástavní věřitel své právo uplatnil a nemovitost byla prodána jinému zájemci.

3. Soud ve věci provedl dokazování a zjistil následující rozhodné skutečnosti.

4. Z kupní smlouvy a smlouvy o úschově soud zjistil, že mezi stranami probíhal proces sjednávání jejich znění. Tuto skutečnost dokládají revizní komentáře a poznámky v pracovních verzích textu smluv. Z předložených listin však nevyplývá, kdo a v jakém čase jednotlivé revize provedl.

5. Z e-mailové komunikace mezi účastníky a zprostředkovatelem (dle domény „, Anonymizováno, ., Anonymizováno, “) soud zjistil, že žalovaná dne 23. 8. 2023 uplatnila k upravenému návrhu kupní smlouvy předloženému žalobci výhrady. Právní zástupkyně žalobců na tyto výhrady dne 24. 8. 2023 reagovala „v zastoupení mých klientů…“ (z e-mailové adresy , e-mail, ) s tím, že žalobci některé požadavky žalované akceptují, jiné nikoli. Dne 25. 8. 2023 zaslal žalobce b) žalované další e-mail, na který žalovaná téhož dne odpověděla a setrvala na požadavku odstranění bodu 1.7 v článku V. kupní smlouvy.

6. Z informace o průběhu řízení na katastru nemovitostí ze dne 12. 11. 2025 soud zjistil, že dne , datum, v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, :, Anonymizováno, bylo zahájeno vkladové řízení vedené pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , v němž jako nabyvatel předmětných nemovitostí vystupovala , jméno FO, . Vklad vlastnického práva byl proveden dne , datum, .

7. Z listiny označené jako dohoda o koupi nemovitosti ze dne 15. 7. 2023, č. , hodnota, , soud zjistil, že je svým předmětem koncipována jako smlouva o smlouvě budoucí. Na jejím základě se žalovaná zavázala uzavřít se žalobci kupní smlouvu k předmětným nemovitostem za kupní cenu 5 300 000 Kč, a to při době trvání dohody do 14. 9. 2023. Žalovaná se zavázala uzavřít kupní smlouvu na výzvu žalobců nejpozději do uplynutí doby trvání této dohody. Listina je podepsána žalovanou, žalobci i zprostředkovatelem.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 14. 7. 2023 soud zjistil, že vlastníkem předmětných nemovitostí byla žalovaná.

9. Z dohody o společném postupu při prodeji nemovitosti ze dne 15. 7. 2023 soud zjistil, že žalovaná, zástavní věřitel a žalobci měli společný zájem na převodu předmětných nemovitostí ze žalované na žalobce za částku 5 300 000 Kč. Zástavní věřitel s převodem souhlasil s tím, že z kupní ceny bude uhrazen jeho dluh. Účastníci se dále dohodli, že nejpozději do 26. 8. 2023 uzavřou kupní smlouvu a po zaplacení kupní ceny budou nemovitosti převedeny na žalobce. Dohoda je podepsána všemi účastníky.

10. Z výzvy k uzavření kupní smlouvy soud zjistil, že právní zástupkyně žalobců dne 29. 8. 2023 odeslala žalované a zástavnímu věřiteli výzvu k uzavření kupní smlouvy, a to na termín dne 9. 9. 2023 v 10:00 hodin na poště na adrese , adresa, . Součástí zásilky byla též plná moc, návrh kupní smlouvy a výpis z účtu žalobců. Odeslání výzvy potvrzuje i doručenka z téhož dne.

11. Z kupní smlouvy označené jako , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, (, Anonymizováno, , Anonymizováno, ) ze dne 16. 8. 2023 soud zjistil, že žalovaná převedla vlastnické právo k předmětným nemovitostem na , jméno FO, . Shodná skutečnost vyplývá rovněž z dodatku č. , hodnota, k této smlouvě ze dne 11. 9. 2023.

12. Ze smlouvy o poskytování právních služeb ze dne 25. 5. 2023 soud zjistil, že mezi žalobci a jejich právní zástupkyní byla uzavřena smlouva o poskytování právních služeb, zejména právních rad, revize podkladů a právních dokumentů. Smluvní odměna byla sjednána ve výši 3 500 Kč bez DPH za každou započatou hodinu.

13. Z faktury č. , hodnota, ze dne 17. 10. 2023 soud zjistil, že právní zástupkyně vyúčtovala žalobcům za poskytování právních služeb v červenci a srpnu 2023 v rozsahu 10,5 hodiny částku 36 750 Kč. Současně z přiloženého výpisu právních služeb vyplývá specifikace jednotlivých úkonů:- úkon dne 21. 7. 2023 – revize kupní smlouvy a konzultace s klientem v rozsahu 3 h,- úkon dne 1. 8. 2023 – konzultace s klientem ohledně změn v kupní smlouvě v rozsahu 0,5 h,- úkon dne 16. 8. 2023 – rešerše, revize podkladů a konzultace s klientem v rozsahu 1 h,- úkon dne 24. 8. 2023 – konzultace s klientem ohledně změn a reakce na návrhy v rozsahu 2 h,- úkon dne 29. 8. 2023 – telefonická konzultace s klientem v rozsahu 0,5 h a příprava a odeslání výzev k uzavření smlouvy v rozsahu 3 h,- úkon dne 31. 8. 2023 – e-mail a zaslání podkladů realitnímu makléři k vrácení rezervačního poplatku v rozsahu 0,5 h.

14. Z potvrzení o provedení transakce ze dne 3. 12. 2023 soud zjistil, že žalobce b) uhradil částku 36 750 Kč na účet uvedený ve faktuře č. , hodnota, .

15. Z předžalobní výzvy ze dne 7. 11. 2023 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě škody, kterou dovozovali z porušení jejího závazku, a to ve výši 36 750 Kč představující náklady právních služeb vynaložené v souvislosti s plánovaným převodem nemovitostí do vlastnictví žalobců. Současně ji vyzvali k úhradě částky 5 760 Kč jako účelně vynaložených nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Doručení výzvy je doloženo doručenkou z téhož dne.

16. Návrh na výslech svědka , jméno FO, soud zamítl, neboť jej nepovažoval za relevantní a způsobilý přispět k objasnění rozhodných skutečností ve věci.

17. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé. Mezi žalobci a žalovanou probíhala od července 2023 jednání směřující k převodu předmětných nemovitostí z vlastnictví žalované na žalobce za kupní cenu 5 300 000 Kč. Účastníci dosáhli shody na základních parametrech zamýšleného převodu, včetně souhlasu zástavního věřitele s tím, že z kupní ceny bude uhrazen zajištěný dluh, a byla nastavena časová osa k uzavření kupní smlouvy. V průběhu sjednávání docházelo k připomínkování a úpravám textu kupní smlouvy, přičemž žalovaná uplatňovala výhrady k jednotlivým ustanovením a požadovala změny konkrétních ujednání. Současně však žalovaná již dne 16. 8. 2023 uzavřela kupní smlouvu k předmětným nemovitostem s jinou osobou a bylo zahájeno řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, které bylo následně povoleno a provedeno dne 13. 9. 2023. I v době probíhajícího vkladového řízení žalovaná nadále komunikovala se žalobci a jejich zástupcem, pokračovala v jednání o znění kupní smlouvy a k návrhům žalobců uplatňovala připomínky. Žalobci následně žalovanou a zástavního věřitele vyzvali k uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu, avšak k uzavření kupní smlouvy mezi žalobci a žalovanou nedošlo. Žalobcům v souvislosti s přípravou zamýšleného převodu vznikly a byly uhrazeny náklady na právní služby, načež žalovanou předžalobní výzvou vyzvali k náhradě škody odpovídající těmto nákladům a k úhradě nákladů spojených s uplatněním pohledávky.

18. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

19. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Dle odst. 2 se povinnosti k náhradě škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

20. Podle § 2894 odst. 1 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

21. Podle § 2952 o. z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

22. V projednávané věci měl soud za prokázané, že mezi účastníky vznikl smluvní závazek žalované uzavřít s žalobci kupní smlouvu k předmětným nemovitostem, a to nejpozději do 14. 9. 2023, přičemž základní parametry zamýšleného převodu (zejména předmět převodu a kupní cena 5 300 000 Kč) byly mezi účastníky konsenzuálně nastaveny a v průběhu času probíhalo připomínkování a úpravy textu kupní smlouvy. Závazek uzavřít kupní smlouvu byl vymezen dostatečně určitě určením předmětu převodu, kupní ceny a doby trvání; skutečnost, že účastníci dále připomínkovali a upravovali dílčí ustanovení návrhu kupní smlouvy, existenci tohoto závazku nezpochybňuje.

23. Žalovaná uvedený smluvní závazek nesplnila. Soud zjistil, že žalovaná již dne 16. 8. 2023 uzavřela kupní smlouvu, na jejímž základě převedla vlastnické právo k předmětným nemovitostem na třetí osobu, a současně bylo zahájeno řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, které bylo dne 13. 9. 2023 povoleno a provedeno. Tím žalovaná objektivně zmařila možnost splnit svůj závazek převést nemovitosti na žalobce, a porušila tak povinnost ze smlouvy ve smyslu § 2913 odst. 1 o. z.

24. Obrana žalované, podle níž kupní smlouvu odmítla podepsat z důvodu nesouhlasu s určitými ustanoveními návrhu kupní smlouvy, nemůže její odpovědnost vyloučit. I pokud mezi účastníky přetrvávaly dílčí spory o konkrétní znění některých smluvních ujednání, nic to nemění na tom, že žalovaná byla smluvně vázána uzavřít kupní smlouvu s žalobci a svůj závazek nesměla mařit tím, že předmět převodu převede na jinou osobu. K tomu soud doplňuje, že žalovaná nadále s žalobci komunikovala a uplatňovala připomínky k návrhům kupní smlouvy i poté, co již uzavřela kupní smlouvu s třetí osobou a probíhalo vkladové řízení, tedy poté, co učinila kroky, jimiž objektivně zmařila možnost dokončení převodu na žalobce. Pokračujícím vyjednáváním naopak žalobce utvrzovala o možné realizaci převodu nemovitostí mezi účastníky.

25. Žalovaná se odpovědnosti podle § 2913 odst. 2 o. z. nezprostila. V řízení netvrdila ani neprokázala existenci mimořádné, nepředvídatelné a nepřekonatelné překážky vzniklé nezávisle na její vůli, která by jí dočasně nebo trvale zabránila ve splnění povinnosti ze smlouvy. Okolnosti uváděné žalovanou (nesouhlas s některými ustanoveními návrhu kupní smlouvy, resp. postup zástavního věřitele) nelze podřadit pod liberační důvod dle § 2913 odst. 2 o. z.

26. Žalobci v této věci uplatňují náhradu majetkové újmy vzniklé v souvislosti se sjednáváním a přípravou zamýšleného převodu nemovitostí. Částka 36 750 Kč představuje náklady na právní služby poskytnuté žalobcům jejich právní zástupkyní při revizi smluvní dokumentace, konzultacích a přípravě výzvy k uzavření kupní smlouvy, a jako taková je způsobilým předmětem náhrady škody ve smyslu § 2894 odst. 1 a § 2952 o. z., jestliže byla vynaložena v příčinné souvislosti s porušením smluvní povinnosti žalované.

27. Soud má za to, že vynaložení uvedených nákladů bylo objektivně účelné a rozumně předvídatelné. Jednalo se o právní služby bezprostředně navázané na sjednávání a finalizaci kupní smlouvy k převodu nemovitostí, a to v době, kdy mezi účastníky probíhala intenzivní smluvní jednání, docházelo k opakovaným úpravám návrhu smlouvy a žalobci podnikali kroky směřující k uzavření kupní smlouvy ve sjednaném časovém rámci. Tyto náklady se staly marně vynaloženými následkem toho, že žalovaná převedla předmětné nemovitosti na třetí osobu, čímž zmařila realizaci zamýšleného převodu ve prospěch žalobců; mezi porušením smluvní povinnosti žalované a vznikem škody je proto dána příčinná souvislost.

28. Žalobcům porušením smluvní povinnosti žalované vznikla škoda ve smyslu § 2894 odst. 1 o. z., představovaná účelně vynaloženými náklady na právní služby spojené s přípravou zamýšleného převodu nemovitostí. Tyto náklady se projevily jako majetková újma na straně žalobců, a to v částce 36 750 Kč, kterážto částka byla žalobcům vyúčtována a jimi uhrazena; jedná se tak o skutečnou škodu ve smyslu § 2952 o. z.

29. Mezi porušením smluvní povinnosti žalované a vznikem uvedené škody je tak dána příčinná souvislost. Žalobci vynaložili náklady na právní služby v přímé souvislosti se sjednáváním a přípravou kupní smlouvy, tedy v návaznosti na proces realizace převodu, který žalovaná svou dispozicí s předmětem převodu ve prospěch třetí osoby zmařila. Bez tohoto porušení závazku žalované by žalobcům náklady vynaložené na právní služby nevznikly jako marné.

30. Výše škody byla v řízení prokázána fakturou právní zástupkyně žalobců včetně specifikace jednotlivých úkonů a potvrzením o úhradě částky 36 750 Kč. Soud nepřistoupil ke snížení náhrady, neboť pro takový postup nebyly zjištěny předpoklady a náklady na právní služby soud shledal jako účelně vynaložené.

31. S ohledem na shora uvedené soud uzavřel, že žaloba je co do jistiny ve výši 36 750 Kč důvodná, a žalované uložil povinnost tuto částku žalobcům nahradit jako škodu vzniklou porušením smluvní povinnosti podle § 2913 odst. 1 o. z. O úrocích z prodlení soud rozhodl v souladu s § 1970 o. z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v zaokrouhlené částce 45 208 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 470 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 36 750 Kč (za druhého žalobce ponížená o 20 %) sestávající:- z částky 4 644 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t.,- z částky 4 644 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 17. 10. 2023,- z částky 4 644 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 5. 12. 2023,- z částky 4 644 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 20. 2. 2024,- z částky 4 644 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 14. 10. 2025,- z částky 4 644 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 17. 10. 2025,- z částky 9 288 Kč (2 x 4 644 Kč) za účast na jednání soudu delší než 2 hodiny dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 11. 2025,včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t.Dále žalobcům náleží cestovní náhrada v celkové výši 3 186,26 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 14. 10. 2025 náhrada 2 640,26 Kč za 224 ujetých km v částce 1 740,26 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,5 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 900 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 13. 11. 2025 náhrada 546 Kč za cestovné vlakem.

33. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o. s. ř.