20 C 226/2019

Plný text

Okresní soud v Děčíně rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Kvapilem ve věci žalobce: Anonymizováno - Jméno žalobce A, IČO IČO žalobce A sídlem Adresa žalobce A, za nějž jedná Jméno žalobce B sídlem Adresa žalobce B proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 102 696 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 1 184,92 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % z částky 35 117,45 Kč od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019 a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % z částky 1 184,92 Kč od 21. 5. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do zaplacení částky 101 511,08 Kč a zákonného úroku z prodlení ve výši 9,75 % z částky 102 592,55 Kč od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019 a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,5 % z částky 101 511,08 Kč od 21. 5. 2019 do zaplacení se žaloba zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 88 637,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se svojí žalobou domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 201 802 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem pozemku p. č. Anonymizováno, zastavěná plocha, nacházející se v k.ú. adresa, o celkové výměře 1 444 m2, zapsaného na listu vlastnictví č. hodnota pro katastrální území adresa, obec adresa, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště adresa (dále rovněž „Pozemek“). Na Pozemku se nachází budova bez č.p./č.e., zemědělské stavení, zapsaná na listu vlastnictví č. hodnota pro katastrální území adresa, obec adresa, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště adresa (dále rovněž „Budova“), která je ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný užívá Pozemek bez právního důvodu a nehradí za něj žádnou úhradu, když i přes výzvu žalobce nebyla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva. Žalobce proto požadoval vydání bezdůvodného obohacení za období od 1. 10. 2014 do 30. 9. 2018, a to ve výši 41 Kč za m2, tedy ve výši 236 816 Kč, od níž byla žalobcem odečtena částka 35 014 Kč na základě částečné úhrady dluhu žalovaným dne 20. 5. 2019.

2. Žalovaný v podaném vyjádření navrhl zamítnutí žaloby s tím, že pozemek užívá neoprávněně z toho důvodu, že mezi účastníky dosud nedošlo k dohodě o výši nájemného. Žalobce vyzval žalovaného dopisem ze dne 5. 9. 2018 k zaplacení úhrady 236 816 Kč za užívání předmětného pozemku v období od 1. 10. 2014 do 30. 9. 2018 a k uzavření nájemní smlouvy, přičemž žalovanému sdělil, že při určení výše nájemného 59 204 Kč ročně vycházel z vyhlášky Ministerstva financí č. 01/2018, jež dle žalovaného pozbyla účinnosti dne 30. 6. 1995. Tuto částku žalovaný požaduje za nepřiměřenou, a proto uhradil žalobci za období od května 2016 do května 2019 částku 45 000 Kč, tedy 15 000 Kč ročně, přičemž částku v této výši uhradil toliko z opatrnosti, když za přiměřenou a v čase a místě obvyklou považuje částku 10 000 Kč ročně. Ohledně v žalobě uplatněného bezdůvodného obohacení za období do května 2016 žalovaný vznesl námitku promlčení. Žalovaný dále navrhl provedení znaleckého posudku ohledně ceny v místě a čase obvyklé.

3. K námitce promlčení vzal žalobce žalobu částečně zpět, a to v částce 99 106 Kč s příslušenstvím, a nadále požadoval vydání bezdůvodného obohacení za období od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018 v celkové výši 102 696 Kč s příslušenstvím. Pro částečné zpětvzetí žaloby Okresní soud v Děčíně usnesením č. j. 20 C 226/2019-66 ze dne 23. 9. 2019 podle § 96 o. s. ř. řízení zastavil co do částky 99 106 Kč s příslušenstvím.

4. Rozsudkem ze dne 18. 1. 2023, č. j. 20 C 226/2019-247 Okresní soud v Děčíně žalobě vyhověl a ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 102 696 Kč se zákonnými úroky z prodlení specifikovanými v tomto výroku a ve výroku II. uložil žalovanému povinnost nahradit žalobci náklady řízení v částce 2 400 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Usnesením ze dne 18. 3. 2023, č. j. 20 C 226/2019-249 Okresní soud v Děčíně uložil žalovanému povinnost nahradit státu náklady řízení ve výši 11 785 Kč do tří dnů od právní moci shora uvedeného rozsudku.

5. K odvolání žalovaného Krajský soud v Ústí nad Labem, jako soud odvolací, svým usnesením ze dne 28. 11. 2023, č. j. 10 Co 162/2023-263, shora uvedený rozsudek i shora uvedené usnesení zdejšího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Podle odvolacího soudu nebylo možné napadený rozsudek odpovídajícím způsobem přezkoumat z důvodu, že jeho odůvodnění neodpovídalo požadavkům podle ustanovení § 157 odst. 2 o. s. ř. Odvolacího soud soudu prvního stupně vytkl především to, že čerpal skutková zjištění ze znaleckého posudku a jeho doplnění, které k důkazu neprovedl, a že jeho závěr o oprávněnosti nároku je nesrozumitelný, pokud obvyklou výši nájemného posuzoval podle znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO (jímž byla stanovena obvyklá výše nájemného na 20 170 Kč za rok), avšak současně za situace, kdy žalobce požadoval za každý rok užívání Pozemku vydání bezdůvodného obohacení ve výši 59 204 Kč. Odvolací soud uložil soudu prvního stupně v dalším řízení postavit na jisto, o jakých nárocích (po částečném zpětvzetí žaloby) je třeba dále rozhodnout, včetně přesně specifikovaného příslušenství, vést účastníky k vylíčení rozhodujících skutečností a k důkazním návrhům, a to i na okolnosti zaplacení částky 45 000 Kč žalovaným dne 20. 5. 2019, provést důkaz znaleckým posudkem a jeho doplněním, provést případně další potřebné dokazování, a v novém rozhodnutí skutková zjištění a z nich vyplývající právní závěry v souladu s ustan. § 157 odst. 2 o. s. ř. řádně odůvodnit.

6. V dalším průběhu řízení žalovaný ve svém vyjádření ze dne 6. 8. 2024 k výzvě soudu uvedl, že mezi stranami je nesporné, že žalobce je vlastníkem Pozemku a že na části Pozemku stojí Budova, která je ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný užívá, jako vlastník Budovy, část Pozemku, na kterém Budova stojí, bez právního důvodu, neboť v období od 1. 10. 2014 nedošlo mezi žalobcem a žalovaným k dohodě o výši nájemného za Pozemek, tedy nedošlo k uzavření nájemní smlouvy. Pokud jde o dne 20. 5. 2019 jím uhrazenou částku 45 000 Kč, tato je mezi stranami nesporná. Tuto částku žalovaný uhradil žalobci s výslovným uvedením, že se jedná o úhradu ceny za užívání části Pozemku za období od května 2016 do května 2019. Pro rozhodnutí sporu je dle jeho názoru klíčové, jaká byla v rozhodném období obvyklá cena za užívání předmětné části Pozemku. Žalovaný hradí žalobci na základě vlastního odhadu obvyklé ceny za užívání Pozemku částku 15 000 Kč ročně, která je v souladu se znaleckým posudkem vypracovaným tituly před jménem jméno FO ze dne 25. 2. 2021, č. hodnota-Anonymizováno, jehož předmětem bylo zjištění obvyklé ceny nájemného za Pozemek v rozhodném období (dále rovněž „Znalecký posudek“) a podle něhož znalec určil obvyklou cenu ročního nájemného ve výši 12 400 Kč – 14 000 Kč (ve vztahu k části výměry pozemku 1211 m2 ). Žalovaný je proto přesvědčen, že žalobce vůči žalovanému nemá na uhrazení žalované částky nárok. Pokud jde o znalcem Anonymizováno tituly před jménem jméno FO dne 18. 8. 2021 vypracovaný dodatek č. hodnota ke znaleckému posudku č. hodnota-Anonymizováno (dále rovněž „Dodatek“), tento považuje za irelevantní, když při ocenění má být zohledněn právní stav stavby a veřejnoprávně určený způsob jejího využití.

7. Žalobce ve svém podání ze dne 22. 8. 2024 k výzvě soudu uvedl, že úhradu částky ze strany žalovaného ve výši 45 000 Kč dne 20. 5. 2019 zohlednil již v žalobě s tím, že s ohledem na skutečnost, že žalovaný jako dlužník ve vztahu k této částce zároveň určil, že toto plnění je za období 5/16 – 5/19 a vydání bezdůvodného obohacení je požadováno za období do 30. 9. 2018, žalobce uhrazenou částku rozdělil s tím, že na období 5/16 – 9/18 připadá částka ve výši 35 014 Kč a na období 10/18 – 5/19 připadá částka ve výši 9 886 Kč. Vzhledem k částečnému zpětvzetí žaloby žalobce vyčíslil svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení za období od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018 na částku 137 710 Kč, kdy se zohledněním poměrné částky ze žalovaným uhrazené platby (tj. částky ve výši 35 014 Kč) žalobce požaduje zaplacení částky 102 696 Kč a v předmětném řízení je tak třeba rozhodnout o žalobcem uplatněném nároku ve výši 102 696 Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši 9,75 % z částky 137 710 Kč od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019 a ve výši 8,5 % z částky 102 696 Kč od 21. 5. 2019 do zaplacení. Žalobce současně uvedl, že se ztotožňuje se závěry Dodatku.

8. Soud provedl dokazování, na jehož základě dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: - z výpisů z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je v katastru nemovitostí, na listu vlastnictví č. hodnota pro kat. území adresa, zapsán jako vlastník Pozemku, na němž se nachází Budova zapsaná na LV č. hodnota, a že žalovaný je v katastru nemovitostí, na listu vlastnictví č. hodnota, zapsán jako vlastník Budovy, a to na základě kupní smlouvy ze dne 31. 3. 2014 s právními účinky zápisu ke dni 2. 4. 2014, - z výzvy žalobce k uzavření nájemní smlouvy ze dne 2. 10. 2014 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k uzavření nájemní smlouvy k Pozemku, - z žádosti o užívání nemovité věci ve vlastnictví státu ze dne 3. 11. 2014 soud zjistil, že společnost právnická osoba. zastoupená žalovaným požádala žalobce o užívání Pozemku k nezemědělskému využití (skladovací prostory) a že mu tuto žádost doručila dne 6. 11. 2014, - ze sdělení žalobce k žádosti o užívání nemovité věci ve vlastnictví státu ze dne 4. 12. 2017 soud zjistil, že žádost společnosti právnická osoba. ze dne 6. 11. 2014 o užívání Pozemku byla zamítnuta pro nesoulad žadatele o uzavření nájemní smlouvy a vlastníka stavby stojící na Pozemku, - z výzvy žalobce k zaplacení úhrady ze dne 5. 9. 2018 a doručenky České pošty, s.p. soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k úhradě částky 236 816 Kč (59 204 Kč ročně) za užívání Pozemku bez právního důvodu v období od 1. 10. 2014 do 30. 9. 2018, a to do 7. 12. 2018, a pro případ zájmu žalovaného o užívání Pozemku na základě řádného smluvního vztahu zaslal žalobce žalovanému nájemní smlouvu č. Anonymizováno k podpisu a že tato výzva byla žalovanému doručena dne 20. 9. 2018, - z vyjádření žalovaného ze dne 2. 10. 2018 k výzvě žalobce ze dne 5. 9. 2018 soud zjistil, že žalovaný nečiní sporným, že je vlastníkem Budovy postavené na Pozemku, že má zájem o konsolidaci stávající situace uzavřením nové nájemní smlouvy či kupní smlouvy a že žalobce požádal o změnu výše žalobcem určeného nájemného, která podle žalovaného nemá základ v tržních cenách a je nepřiměřená, - z výzvy žalobce k zaplacení úhrady ze dne 12. 11. 2018 soud zjistil, že žalobce opětovně vyzval žalovaného k úhradě dle dopisu ze dne 5. 9. 2018 a že žalovanému prodloužil termín na zaplacení úhrady za užívání do 70 dnů od převzetí této výzvy, - z vyjádření žalovaného ze dne 22. 1. 2019 k výzvě žalobce ze dne 11. 12. 2018 soud zjistil, že žalovaný projevil nesouhlas se způsobem určení výše nájemného a požádal žalobce doložení výpočtu s tím, že je připraven uhradit částku 30 000 Kč za období od 31. 1. 2017 do 31. 1. 2019, - z výzvy žalobce k zaplacení úhrady ze dne 19. 2. 2019 soud zjistil, že žalobce informoval žalovaného o způsobu výpočtu dlužné částky, jež je v souladu s metodickým pokynem Státního pozemkového úřadu část 2/4/1/a, kapitola 6.2.1, přičemž při výpočtu žalobce vycházel z vyhlášky Ministerstva financí č. 01/2018 o seznamu zboží s regulovanými cenami, která pro obec Děčín činí 40 Kč/m2/rok navýšené v souladu s vnitřním metodickým pokynem o 1Kč/m2/rok, - z upomínky žalobce k zaplacení jistiny a úroku z prodlení – předžalobní výzvy ze dne 1. 4. 2019 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k úhradě částky 236 816 Kč do 15 dnů od doručení upomínky s upozorněním, že v případě neuhrazení dlužné částky bude zahájeno soudní vymáhání pohledávky, - z nájemní smlouvy č. spisová značka ze dne 1. 8. 2011 soud zjistil, že žalobce coby pronajímatel přenechal Pozemek k dočasnému užívání jméno FO coby nájemci za účelem využití Pozemku pod stavbou od 1. 8. 2011 na dobu neurčitou, přičemž nájemné bylo dohodou smluvních stran sjednáno ve výši 2 888 Kč ročně, - z dohody o ukončení nájemní smlouvy č. spisová značka ze dne 30. 9. 2014 soud zjistil, že k uvedenému dni byla ukončena nájemní smlouva č. spisová značka ze dne 1. 8. 2011 uzavřená mezi žalobcem coby pronajímatelem a jméno FO coby nájemcem, - z výpisu z účtu č. č. účtu ze dne 20. 5. 2019, vedeného u České národní banky, soud zjistil, že dne 20. 5. 2019 byla na předmětný účet připsána úhrada ve výši 45 000 Kč s poznámkou „dlužné nájemné/bezd. obohacení poz.pč Anonymizováno KÚ adresa obd. Anonymizováno“, - ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalobce je vlastníkem Pozemku, že žalovaný je vlastníkem Budovy, že Budova je postavena na Pozemku, že pro období od 1. 10. 2014 doposud nedošlo mezi účastníky k uzavření nájemní smlouvy ohledně užívání Pozemku, že žalovaný dne 20. 5. 2019 uhradil žalobci za užívání Pozemku částku 45 000 Kč, že tato částka byla uhrazena za období květen 2016 – květen 2019, že Pozemek se nachází v uzavřeném areálu ve vlastnictví žalovaného, že Budova je součástí uzavřeného areálu a že žalovaný vlastní i pozemky obklopující Pozemek, - ze Znaleckého posudku (tj. znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO č. hodnota-Anonymizováno ze dne 25. 2. 2021) soud zjistil, že obvyklé nájemné z části Pozemku o výměře 1211 m2 činilo (po zaokrouhlení) v roce 2016 12 500 Kč ročně, v roce 2017 12 600 Kč ročně a v roce 2018 12 900 Kč ročně, - z informace o pozemku a z katastrální mapy tvořících přílohu Znaleckého posudku (na č.l. 105 a 109) soud zjistil, že žalovaný je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník pozemku parc.č. Anonymizováno/Anonymizováno v kat. území adresa o výměře 40 413 m2 a že tento pozemek zcela obklopuje části Pozemku nezastavěné Budovou, - z katastrální mapy a ortofotomapy tvořících přílohu Znaleckého posudku (na č.l. 108-110) soud zjistil, že Budovou nezastavěné části Pozemku představují úzký pás přiléhající ke dvěma stranám Budovy a úzký pás za Budovou, - z výslechu znalce tituly před jménem jméno FO (dále rovněž „Znalec“) soud zjistil, že části Pozemku nezastavěné Budovou (tj. přesahující půdorys Budovy) nejsou reálně samostatně využitelné, jsou v uzavřeném areálu, není k nim samostatný přístup, nejsou odděleny fakticky (např. oplocením) ani přirozenou hranicí znatelnou v terénu od sousedních pozemků (se sousedními pozemky tak splývají) a nachází se na nich zpevněná či travnatá plocha. Z dalších shora neuvedených důkazů nebylo pro věc zjištěno nic podstatného.

9. Mezi účastníky byla sporná pouze skutečnost, kolik činí obvyklá výše nájemného za Pozemek v rozhodném období (tj. od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018) a zda žalovaný užívá i části Pozemku nezastavěné Budovou.

10. Pokud jde k důkazu provedený Dodatek vypracovaný Znalcem (tj. dodatek č. hodnota ze dne 18. 8. 2021 nazvaný jako „Znalecký posudek, určení obvyklého nájemného, číslo položky Anonymizováno-Anonymizováno), soud z něj nevycházel, a to z níže uvedených důvodů. Znalec vypracoval Dodatek v reakci na stanovisko žalobce ke Znaleckému posudku, k němuž soud Znalce požádal o vyjádření. Ačkoliv tedy soud nežádal Znalce o vypracování nového znaleckého posudku ani o vypracování dodatku ke Znaleckému posudku (pouze jej žádal o vyjádření ke stanovisku žalobce), Znalec vypracoval Dodatek, který je dle svého obsahu samostatným znaleckým posudkem a v němž Znalec určil cenu nájemného z Pozemku (a to z celé jeho výměry) pro rok 2021 částkou 20 170 Kč (po zaokrouhlení). Tuto částku Znalec stanovil jako 5,5 % z ceny zjištěné podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále rovněž „ZOM“) a oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále rovněž „Vyhláška“), kterou určil částkou 366 689,36 Kč. K použití ceny zjištěné jako základu pro určení nájemného Znalec v Dodatku uvedl pouze to, že tuto použil „v souladu s vyjádřením žalobce“, když nelze nalézt srovnatelné a použitelné údaje o nájemném za stavu, kdy stavba není součástí pozemku. Znalec však v Dodatku nijak nezpochybnil své závěry uvedené ve Znaleckém posudku ani metodu, kterou pro určení obvyklého nájemného použil. Protože soud tak měl od Znalce k dispozici fakticky dva znalecké posudky, když v prvním z nich (tj. ve Znaleckém posudku), Znalec určil obvyklé roční nájemné ve výši 5,5 % z obvyklé ceny Pozemku, a ve druhém z nich (tj. v Dodatku) určil obvyklé nájemné ve výši 5,5 % z ceny zjištěné podle ZOM a Vyhlášky, soud Znalce vyslechl. Znalec však ani v rámci svého výslechu soud nepřesvědčil o nesprávnosti závěrů plynoucích ze Znaleckého posudku, resp. o správnosti závěrů plynoucích z Dodatku, když jako důvod pro vypracování Dodatku označil ve Znaleckém posudku chybně použité hodnoty v rámci indexu trhu a indexu polohy (ty se však týkaly výpočtu ceny zjištěné podle Vyhlášky), dále skutečnost, že ve Znaleckém posudku nezohledňoval celou výměru Pozemku, a konečně to, že nelze nalézt nabídkové ceny nájemného a současně nelze nalézt obvyklé ceny stavebních pozemků zastavěné stavbou jiného vlastníka. Shora uvedené důvody pro vypracování Dodatku Znalec současně označil jako důvody nesprávnosti jím použité metodiky ve Znaleckém posudku (v němž vycházel ze znaleckých standardů AZO /Asociace znalců a odhadců České republiky/).

11. Znalec v rámci svého výslechu však současně uvedl, že metodika AZO se neměnila a že ke stanovení obvyklé ceny Pozemku (ve Znaleckém posudku) použil ceny srovnatelných pozemků, když vzhledem k tomu, že se jednalo o pozemky nezastavěné stavbou, redukoval cenu příslušnými koeficienty (koeficientem K4 ve výši 0,90, který považuje za správný) a protože ve Znaleckém posudku se u srovnatelných pozemků jednalo o ceny nabídkové (z inzertních nabídek realitních kanceláří), pracoval s tržní hodnotou. Ze Znaleckého posudku vyplývá, že z důvodu, že Znalec neměl k dispozici obdobné nájemní smlouvy v uvedené lokalitě (jež by mu umožnily cenové porovnání), použil náhradní metodiku dle doporučených standardů AZO. Ze znaleckého standardu AZO č. 4 (uvedeného v příloze Znaleckého posudku) vyplývá, že jedním ze způsobů stanovení obvyklého nájemného je odvození procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku a že vliv na výši nájemného má druh podnikání, kdy v případě drobného podnikání, skladů či výroby se roční podíl z ceny pozemku pohybuje mezi 5 % - 10 %, kdy obvyklá cena pozemku se stanoví srovnávacím způsobem (dle databáze realizovaných prodejů a nemovitostí nabízených v realitní inzerci k prodeji). Pokud Znalec (jak plyne ze Znaleckého posudku) použil jako roční podíl z ceny pozemku sazbu 5,5 % jako průměr jím stanovené výše rozmezí 4-7 %, odpovídá tato hodnota jak znaleckému standardu AZO, tak doporučené sazbě MF ČR (rovněž v příloze Znaleckého posudku), když Budova stojící na Pozemku slouží k různým účelům, např. ke skladování nebo kovovýrobě (tuto skutečnost v řízení potvrdil žalovaný, současně je v souladu se zjištěním Znalce v rámci místního šetření i se žádostí společnosti právnická osoba. o užívání Pozemku ze dne 3. 11. 2014).

12. Soud má proto za to, že závěry Znalce o obvyklé výši nájemného jsou ve Znaleckém posudku náležitě vysvětleny a odůvodněny a Znalcem použitá metoda ke zjištění obvyklé výše nájemného (při absenci obdobných nájemních smluv), tj. jeho stanovení procentní sazbou z tržní hodnoty Pozemku je logická a relevantní. Protože Znalec (jak plyne ze Znaleckého posudku i z jeho výslechu) ve Znaleckém posudku zohledňoval skutečnost, že Pozemek je zastavěn stavbou (zatímco srovnatelné pozemky nikoliv), jsou důvody uváděné Znalcem pro zpracování Dodatku, resp. působící nesprávnost Znaleckého posudku, nepřesvědčivé. Pochybnosti o správnosti závěrů Znaleckého posudku nemůže rozumně založit ani případně ve Znaleckém posudku chybně stanovená hodnota indexů trhu a polohy, použitá k určení ceny zjištěné, když cena zjištěná je administrativní (úřední) cena stanovená dle ZOM a Vyhlášky a nejedná se tak o obvyklou cenu a její použití proto není relevantní. Konečně nesprávnost Znalcem použité metody ve Znaleckém posudku, resp. správnost metody použité v Dodatku (tj. stanovení obvyklého nájemného procentním podílem z ceny zjištěné) logicky nemůže založit ani skutečnost, že Znalec ve Znaleckém posudku nájemné určil pouze k části Pozemku. Nabízí se samozřejmě otázka, proč vlastně Znalec Znalecký posudek vůbec vypracoval s použitím metody (vycházející ze znaleckého standardu AZO), pokud tuto metodu záhy zpochybnil. Pokud jej ke zpochybnění (a k vypracování Dodatku) vedl pouze názor žalobce (jak z výslechu Znalce vyplynulo), působí tento následný postoj Znalce ke Znaleckému posudku sám o sobě značně nepřesvědčivě.

13. Pokud jde o rozsah užívání Pozemku žalovaným (kdy žalovaný tvrdil, že části Pozemku nenacházející se pod Budovou neužívá), soud má vzhledem k výše uvedeným skutkovým zjištěním (zejména o tom, že Pozemek se nachází v uzavřeném areálu ve vlastnictví žalovaného, je zcela obklopen pozemky ve vlastnictví žalovaného, části Pozemku nezastavěné Budovou nejsou od sousedních pozemků žalovaného jakkoli odděleny fakticky, např. oplocením, ani přirozenou hranicí, a s těmito pozemky tak splývají, nachází se na nich zpevněná či travnatá plocha, není na ně samostatný přístup, tyto části představují pouze úzký pás přiléhající ke dvěma stranám Budovy a úzký pás za Budovou), vzhledem k tomu, že dle vyjádření žalovaného (při jednání dne 23. 4. 2025) je přístup k Budově možný pouze přes jeho pozemky, u vstupu do areálu je vrátnice a brána a přístup do předmětného areálu (v němž se Budova a Pozemek) nachází, je závislý na souhlasu žalovaného, jakož i vzhledem k tomu, že žalovaný dle svého vyjádření (při jednání dne 23. 4. 2025) Budovu pronajímá třetím osobám např. za účelem skladování či ke kovovýrobě, a z příloh Znaleckého posudku (na č.l. 113 – 114 a č.l. 117 - 118) je patrné, že v blízkosti (kolem) Budovy se nacházejí zaparkovaná vozidla a že okolí Budovy tvoří buď zpevněná či udržovaná travnatá plocha, za prokázané, že žalovaný užívá i části Pozemku nezastavěné Budovou (přičemž je nerozhodné, zda tyto části užívá sám či zda jej užívají osoby, jimž žalovaný umožnil do svého areálu přístup). Představa, že by se žalovaný či osoby vstupující do areálu žalovaného či užívající jako nájemci Budovu důsledně vyhýbali nezastavěným (a jakkoli neodděleným a s okolními pozemky splývajícím) částem Pozemku, je zcela absurdní a tvrzení žalovaného o neužívání těchto částí Pozemku tak nelze rozumně uvěřit.

14. Z výše uvedených skutkových zjištění soud učinil skutkový závěr, že žalobce je vlastníkem Pozemku, žalovaný je vlastníkem Budovy stojící na Pozemku a rovněž vlastníkem uzavřeného areálu, v němž se Pozemek a Budova nachází, a v rozhodném období (tj. od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018) žalovaný Pozemek užíval, aniž mu k jeho užívání svědčil právní titul, neboť mezi účastníky nedošlo k uzavření nájemní smlouvy. Žalovaný uhradil žalobci za užívání Pozemku dne 20. 5. 2019 částku 45 000 Kč za období od května 2016 do května 2019. Obvyklé nájemné z části Pozemku o výměře 1211 m2 činilo v roce 2016 12 500 Kč ročně, v roce 2017 12 600 Kč ročně a v roce 2018 12 900 Kč ročně.

15. Po právní stránce soud věc posoudil podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) o bezdůvodném obohacení.

16. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

17. Podle § 2991 odst. 2 o. z. se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

18. Podle § 2999 odst. 1 o. z., věty první, není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

19. V rozsudku ze dne 6. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1207/2007 Nejvyšší soud ČR uvedl, že výše bezdůvodného obohacení za užívání věci bez právního důvodu odpovídá částce, „ kterou by nájemce byl za běžných okolnosti povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného.“ V usnesení ze dne 24. 3.2009, sp. zn. 30 Cdo 5441/2007 Nejvyšší soud dovozuje, že: „ výše bezdůvodného obohacení získaného užíváním bytu bez právního důvodu odpovídá ceně obvyklé v daném místě a čase, která se vytváří na trhu s byty s neregulovaným nájemným (tzv. tržní nájemné), a je dána nabídkou a poptávkou…“. V rozsudku ze dne 27. dubna 2011, sp. zn. 29 Cdo 1786/2009 Nejvyšší soud opět zdůrazňuje, že majetkovým vyjádřením prospěchu získaného užíváním věci bez právního důvodu „ je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného.“ 20. V rozsudku ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 337/2011, Nejvyšší soud uvedl: „ Soudy nižšího stupně totiž náležitě odůvodnily, že tento znalecký posudek není relevantní, neboť při stanovení výše nájemného vychází z ceny pozemků v úřední výši, tedy výši dané zákonem č. 151/1997 Sb. a dále zejména vyhláškou č. 279/1999 Sb. Takovýto způsob vyčíslení je ovšem v dané situaci v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu (srov. např. jeho rozsudek ze dne 20.3.2011, sp. zn. 25 Cdo 849/99, rozsudek ze dne 15.4.2004, sp. zn. 33 Odo 668/2022, nebo usnesení ze dne 13.4.2005, sp. zn. 33 Odo 335/2004), dle které se bezdůvodné obohacení za užívání cizí věci vyčíslí obvyklou výší nájemného, tedy peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla právě formou nájmu. Přitom je legitimní, aby znalec stanovil obvyklou cenu nájemného určitým (správně určeným) procentem z obvyklé kupní ceny užívané věci; znalecký ústav […] však stanovil nájemné za užívání předmětných pozemků procentem z jejich úřední ceny, a tedy výši nájemného - v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu - vyčíslil v kvaziúřední výši nereflektující poměry na trhu.“.

21. Z uvedeného lze dovodit, že bezdůvodné obohacení je ocenitelné peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla právě formou nájmu (tj. nájemné, které se vytváří na trhu s nájmy a je dáno stavem místní a časové nabídky a poptávky).

22. Zjištěný skutkový stav soud posoudil podle shora citovaných zákonných ustanovení a dospěl k následujícímu právnímu závěru.

23. Žalobce je vlastníkem Pozemku, čímž je dle ustanovení § 1012 o. z. dána jeho aktivní věcná legitimace ve věci. Tím, že žalovaný užíval Pozemek bez právního důvodu, je dána jeho pasivní věcná legitimace ve věci a vzniklo na jeho straně dle ustanovení § 2991 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2999 odst. 1, věty první, o. z. bezdůvodné obohacení, jehož předmět nelze žalobci vydat, proto je povinen poskytnout žalobci peněžitou náhradu odpovídající v daném místě a čase obvyklému nájemnému.

24. Výši dlužné částky vypočetl soud následujícím způsobem. Podle Znaleckého posudku činilo obvyklé nájemné z části Pozemku o výměře 1211 m2 po zaokrouhlení v roce 2016 12 500 Kč ročně, v roce 2017 12 600 Kč ročně a v roce 2018 12 900 Kč ročně. Znalec toto nájemné stanovil procentní sazbou (5,5 %) z obvyklé ceny Pozemku, kterou určil porovnávací metodou částkou 254 310 Kč, tj. 210 Kč/m2, nájemné k datu zpracování Znaleckého posudku (25. 2. 2021) tak bylo Znalcem určeno ve výši 13 987,05 Kč (po zaokrouhlení 14 000 Kč), a ve vztahu k rokům 2016 - 2018 bylo Znalcem nájemné redukováno podle průměrné míry inflace na částky shora uvedené (viz str. 13, 16 a 52 Znaleckého posudku). Vzhledem k tomu, že žalovaný užíval celý Pozemek, je třeba při stanovení obvyklého nájemného zohlednit celou výměru Pozemku (1 444 m2 ). Při jejím zohlednění činila obvyklá cena Pozemku k datu vypracování Znaleckého posudku dle metody použité Znalcem částku 303 240 Kč (tj. 1 444 x 210 Kč), obvyklé nájemné za celý Pozemek k datu vypracování Znaleckého posudku pak vychází na částku 16 678,20 Kč ročně (tj. 5,5 % z částky 303 240 Kč). Se zohledněním inflace, resp. redukce provedené Znalcem ve Znaleckém posudku dle míry inflace vychází roční nájemné za Pozemek v roce 2020 (míra inflace 3,2 %) na částku 16 144,49 Kč, v roce 2019 (míra inflace 2,8 %) na částku 15 692,44 Kč, v roce 2018 (míra inflace 2,1 %) na částku 15 362,89 Kč, v roce 2017 (míra inflace 2,5 %) na částku 14 978,81 Kč a v roce 2016 (míra inflace 0,7 %) na částku 14 873,95 Kč. Po zaokrouhlení pak obvyklé roční nájemné v roce 2016 činilo 14 900 Kč (tj. 1 241,66 Kč/měsíc), v roce 2017 15 000 Kč a v roce 2018 15 400 Kč (tj. 1 283,33 Kč/měsíc). Za rozhodné období (tj. od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018) obvyklé nájemné činí celkem 35 117,45 Kč (rok 2016 - 6 x 1 241,66 Kč + 1 117,49 Kč /tj. poměrná část za 27 dnů v červnu 2016/ = 8 567,45 Kč, rok 2017 - 15 000 Kč, rok 2018 - 9 x 1 283,33 Kč = 11 550 Kč).

25. Protože žalovaný dne 20. 5. 2019 zaplatil žalobci za užívání Pozemku 45 000 Kč a v rámci úhrady této částky určil (§ 1933 odst. 1 o. z.), že se jedná o dlužné nájemné/bezdůvodné obohacení za období květen 2016 až květen 2019, tj. období zahrnující 37 měsíců, uhradil žalovaný na každý měsíc tohoto období částku 1 216,22 Kč. Na rozhodné období (tj. od 4. 6. 2016 do 30. 9. 2018) tak žalovaný uhradil 33 932,53 Kč (tj. 27 měsíců x 1 216,22 Kč + 1 094,59 Kč /poměrná část za 27 dnů v červnu 2016/). Rozdíl mezi obvyklým nájemným za rozhodné období (35 117,45 Kč) a částkou uhrazenou žalovaným dne 20. 5. 2019 na toto období (33 932,53 Kč) představuje částku 1 184,92 Kč, kterou žalovaný z titulu bezdůvodného obohacení žalobci za užívání Pozemku dluží a kterou proto soud žalobci dle výroku I. přiznal.

26. Vzhledem k tomu, že žalobce žalovaného opakovaně vyzýval k zaplacení dlužné částky za užívání Pozemku (výzvou ze dne 5. 9. 2018, v níž stanovil termín pro zaplacení 7. 12. 2018, následně výzvou ze dne 12. 11. 2018, v níž žádal o zaplacení do 70 dnů), ocitl se žalovaný nejpozději dne 1. 2. 2019 v prodlení s úhradou částky 35 117,45 Kč, po částečné úhradě ve (výši 33 932,53 Kč) je žalovaný od 21. 5. 2019 v prodlení s úhradou zbývající dlužné částky ve výši 1 184,92 Kč. Soud proto žalobci (ve výroku I.) přiznal i zákonné úroky z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., tj. dle návrhu žalobce ve výši 9,75 %, resp. 8,5 % ročně.

27. Protože nárok ve výši uvedené ve výroku II. nebyl po právu, soud v této části žalobu zamítl (102 696 Kč – 1 184,92 Kč = 101 511,08 Kč, tedy žalovaná částka – částka, ve které byl nárok žalobce po právu, resp. 137 710 Kč – 35 117,45 Kč = 102 592,55 Kč, pokud jde o dlužnou částku v období od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019).

28. Pro úplnost soud uvádí, že pokud jde o v řízení provedený důkaz sdělením Českých drah, a.s. ze dne 16. 5. 2025 (na č.l. 295) k výši nájemného za pozemek p.č. hodnota v k.ú. adresa, soud k tomuto důkazu při stanovení obvyklého nájemného nepřihlédl a neučinil z něj žádné skutkové zjištění, neboť má za to, že dle jediné informace („vzorku“) o výši nájemného za jiný pozemek nelze obvyklé nájemné spolehlivě určit. Tuto skutečnost potvrdil při svém výslechu i Znalec a oba účastníci se s jeho názorem o nepoužitelnosti předmětné jediné informace ztotožnili. Konečně pokud jde o v řízení provedený důkaz inzerátem na prodej skladového prostoru (na č.l. 296), jež se týkal objektu postaveného na shora uvedeném pozemku Českých drah, a.s. a obsahoval informaci o ročním nájemném z tohoto pozemku, jež se lišila od informace uvedené v předmětném sdělení Českých drah, a.s., soud ze stejných důvodů nepřihlédl ani k tomuto důkazu (žalovaný navíc informaci Českých drah, a.s. nezpochybňoval a uvedl, že si sám ověřoval tuto skutečnost a že dle jeho zjištění byl údaj o nájemném uveden v předmětném inzerátu chybně).

29. Pokud jde o v řízení provedený důkazem Dodatkem, soud k tomuto důkazu při stanovení obvyklého nájemného nepřihlédl nejen z důvodů, že toto je podloženo Znaleckým posudkem, ale rovněž z důvodu, že Znalec v Dodatku určil nájemné za Pozemek z ceny zjištěné, tj. ceny stanovené podle ZOM a Vyhlášky, která je cenou úřední (administrativní) nereflektující poměry na trhu a tedy irelevantní pro stanovení ceny obvyklé (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 337/2011).

30. Soud proto po provedeném řízení rozhodl tak, jak je shora uvedeno. Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 o. s. ř.

31. V souladu s § 142 odst. 3 (§ 151 odst. 1) o. s. ř. zavázal soud procesně neúspěšného žalobce k náhradě nákladů řízení, které vznikly žalovanému, když žalovaný měl neúspěch jen v poměrně nepatrné části (tj. 1 184,92 Kč přiznaných žalobci na jistině, když žalobce se původně domáhal zaplacení částky 201 802 Kč a žalobu vzal vzhledem k námitce promlčení uplatněné žalovaným co do částky 99 106 Kč následně zpět a řízení bylo z důvodu částečného zpětvzetí žaloby zastaveno, žalobce tak měl neúspěch i v rozsahu částečného zpětvzetí, úspěch žalobce, resp. neúspěch žalovaného na jistině tak činí pouze cca 0,58 %; domáhal-li se žalobce původně /tj. před částečným zpětvzetím žaloby/zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 236 816 Kč za dobu od 1. 2. 2019 do 20. 5. 2019, který za toto období činí 6 895,24 Kč, a měl-li úspěch pouze ohledně úroku z prodlení za předmětné období z částky 35 117,45 Kč, který za toto období činí 1 080,73 Kč, pak spolu s jistinou činí úspěch žalobce, resp. neúspěch žalovaného pouze cca 1 % /2 265,65 Kč/208 697,24 Kč/). Náklady řízení sestávají z nákladů právního zastoupení podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) (dále jen „AT“). Zástupce žalovaného učinil v řízení 11 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne 19. 8. 2022, účast při jednání dne 27. 4. 2022, vyjádření ze dne 30. 8. 2022, účast při jednání dne 2. 11. 2022, odvolání proti rozsudku, vyjádření ze dne 6. 8. 2024, účast při jednání dne 23. 4. 2025 a účast při jednání dne 18. 6. 2025 /v délce 2,7 hod., tj. 2 úkony/), z čehož za každý ze 2 úkonů učiněných před částečným zpětvzetím žaloby (předmět řízení 201 802 Kč) mu náleží odměna podle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 AT ve výši 9 140 Kč a paušální částka náhrady hotových výdajů ve výši 300 Kč (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 4 AT ve znění do 31. 12. 2024), za každý ze 6 úkonů učiněných do 31. 12. 2024 po částečném zpětvzetí žaloby (předmět řízení 102 696 Kč) mu náleží odměna podle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 AT ve výši 5 220 Kč a paušální částka náhrady hotových výdajů ve výši 300 Kč (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 4 AT ve znění do 31. 12. 2024) a za každý ze 3 úkonů učiněných po 31. 12. 2024 mu náleží odměna podle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 AT ve výši 5 220 Kč a paušální částka náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 4 AT ve znění od 1. 1. 2025). Žalovanému dále náleží podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. náhrada za DPH ve výši 21 % z odměny a z náhrad (v celkové výši 69 010 Kč), tj. náhrada ve výši 14 492,10 Kč. Žalovanému dále vznikly náklady sestávající ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání proti rozsudku ve výši 5 135 Kč. Celkem činí náklady řízení žalovaného částku 88 637,10 Kč.

32. Soud proto žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 88 637,10 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho zástupce, a to ve smyslu § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.

33. O náhradě nákladů řízení státu soud nerozhodoval, neboť podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, a procesně neúspěšný žalobce – Česká republika, je podle ustan. § 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, od soudních poplatků osvobozen. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem prostřednictvím Okresního soudu v Děčíně. Nesplní-li žalobce povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalovaný domáhat jejich splnění výkonem rozhodnutí nebo exekucí.