108 C 21/2022

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiekem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený obecným zmocněncem Jméno zmocněnce bytem Adresa zmocněnce o částku 168 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 168 000 Kč a úrok z prodlení:- z částky 14 000 Kč od 6. 11. 2020 do 5. 12. 2020, kapitalizovaný ve výši 94 Kč,- z částky 28 000 Kč od 6. 12. 2020 do 5. 1. 2021, kapitalizovaný ve výši 183 Kč,- z částky 42 000 Kč od 6. 1. 2021 do 5. 2. 2021, kapitalizovaný ve výši 294 Kč,- z částky 56 000 Kč od 6. 2. 2021 do 5. 3. 2021, kapitalizovaný ve výši 354 Kč,- z částky 70 000 Kč od 6. 3. 2021 do 5. 4. 2021, kapitalizovaný ve výši 490 Kč,- z částky 84 000 Kč od 6. 4. 2021 do 5. 5. 2021, kapitalizovaný ve výši 550 Kč,- z částky 98 000 Kč od 6. 5. 2021 do 5. 6. 2021, kapitalizovaný ve výši 686 Kč,- z částky 112 000 Kč od 6. 6. 2021 do 5. 7. 2021, kapitalizovaný ve výši 708 Kč,- z částky 126 000 Kč od 6. 7. 2021 do 5. 8. 2021, kapitalizovaný ve výši 850 Kč,- z částky 140 000 Kč od 6. 8. 2021 do 5. 9. 2021, kapitalizovaný ve výši 1 010 Kč,- z částky 154 000 Kč od 6. 9. 2021 do 5. 10. 2021, kapitalizovaný ve výši 1 075 Kč aa ve výši 8,5 % ročně z částky 168 000 Kč od 6. 10. 2021 do zaplacení,vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 57 120 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se svou žalobou domáhá proti žalovanému zaplacení částky 168 000 Kč, představující ušlé nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, za nájem budovy č. p. , Anonymizováno, v k.ú. , právnická osoba, za dobu od 20. 10. 2020 do 20. 10. 2021. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, v k.ú. , právnická osoba, , jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, . Žalovaný je vlastníkem sousedních pozemků parc. č. , Anonymizováno, , které jsou zatíženy věcným břemenem průchodu zřízeným ve prospěch žalobce na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 6. 3. 2018. Žalobce nemá jinou možnost, jak se z veřejné cesty dostat ke svému rodinnému domu než přes předmětné pozemky žalovaného a pozemky ve vlastnictví manželů , Anonymizováno, , k nimž má rovněž právo průchodu i průjezdu na základě zřízeného věcného břemene. Žalobce pobýval delší dobu v zahraničí, rodinný dům neužíval, a proto se jej v roce 2020 rozhodl pronajmout, aby se mu lépe umořoval hypoteční úvěr, který na tomto domě vázne. K zajištění nájmu pověřil realitní kancelář , právnická osoba, ., se sídlem ve , adresa, , která našla potenciálního nájemce , jméno FO, , se kterým byla dne 20. 10. 2020 uzavřena nájemní smlouva, a to na dobu 1 roku. Nájemné bylo sjednáno ve výši 14 000 Kč se splatností do 5. dne příslušného měsíce. Dne 20. 10. 2020 měl být dům předán nájemci k užívání. V rámci pokusu o předání nemovitostí k užívání se žalobce dozvěděl, že ve vstupní brance na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalovaného je vyměněn zámek, což znemožňuje průchod přes tento pozemek a tím i přístup k pronajatému domu. Uzamčením branky žalovaný znemožnil žalobci užívat rodinný dům, tedy nemohl jej ani pronajmout, a protože žalovaný na výzvu k vydání klíčů případně nezamykání branky reagoval požadavky na finanční či jiná protiplnění a mezi účastníky nedošlo ke smírnému řešení, nezbylo žalobci než se práva přístupu domáhat prostřednictvím občanskoprávního řízení. Okresní soud ve Frýdku-Místku dne , datum, č.j. , spisová značka, vydal předběžné opatření, kterým žalovaného zavázal, aby se zdržel zásahu do práva žalobce z věcného břemene a žalovaný předal klíče od vstupní branky žalobci až 19. 11. 2021 v rámci exekučního řízení na základě výzvy soudního exekutora. V důsledku tohoto jednání žalovaného, který znemožnil žalobci užívat a pronajímat předmětný dům došlo k tomu, že žalobci vznikla škoda za ušlé nájemné v období od 20.10.2020 do 20. 10. 2021 v celkové výši 168 000 Kč. Žalovaný přes výzvu tuto škodu nenahradil.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí v celém rozsahu. Nezpochybňoval tvrzenou skutečnost, že výše uvedené pozemky jsou zatíženy věcným břemenem ve prospěch žalobce ani to, že provedl výměnu zámků u vstupní branky, což odůvodňoval účelnou ochranou svého majetku. Namítal však, že věcné břemeno bylo zřízeno toliko ve prospěch žalobce, nikoliv jiné osoby, a proto v příčinné souvislosti s uzamčení branky nemohlo na straně žalobce dojít ke škodě představující ušlé nájemné. Rovněž namítal, že předmětný dům byl odpojen od dodávek elektřiny a vody, a proto od konce roku 2019 nebyl způsobilý k běžnému užívání. Tedy ani z tohoto důvodu nemohla žalobci v souvislosti s jednáním žalovaného vzniknout výše uvedená škoda.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj LV , Anonymizováno, pro k.ú. , adresa, a smlouvy o zřízení služebnosti ze dne 6. 3. 2018 bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Žalovaný je vlastníkem mj. pozemků parc. č. , Anonymizováno, ve stejném katastrální území, které jsou zatíženy služebností chůze a vstupu za účelem přístupu k domu č.p. , Anonymizováno, ve prospěch žalobce na základě smlouvy o zřízení služebnosti ze dne 6. 3. 2018.

4. Ze smlouvy o nájmu budovy ze dne 20. 10. 2020 a úředního záznamu Policie ČR ze dne 20. 10. 2020 bylo zjištěno, že dne 20. 10. 2020 byla mezi žalobcem a , jméno FO, , bytem , adresa, , uzavřena smlouva o nájmu, jejímž předmětem byla budova č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , doba nájmu byla sjednána do 20. 10. 2021 a nájemné bylo sjednáno ve výši 14 000 Kč, splatné vždy do 5. dne příslušného měsíce. Dne 20. 10. 2020 se realitní specialista , právnická osoba, ., , jméno FO, a , jméno FO, dostavili k předmětnému domu č.p. , Anonymizováno, v , právnická osoba, za účelem představení domu novému nájemci , jméno FO, a zjistili, že vstupní branka, která odděluje pozemek od příjezdové komunikace má vyměněný zámek FAB a nemohou se dostat přes pozemek, který je zatížen věcným břemenem k předmětnému domu. Proto přivolali Policii ČR, která k události sepsala úřední záznam.

5. Z úředního záznamu o podání vysvětlení ze dne 9. 4. 2021 bylo zjištěno, že žalovaný dne 9. 4. 2021 Policii ČR, OO , adresa, , podal vysvětlení dle § 158 odst. 6 tr. řádu, ve kterém uvedl, že na jaře roku 2020, a to v lednu nebo v únoru, z důvodů obtíží s , jméno FO, , které blíže nerozvedl, osobně vyměnil zámek přístupové branky, avšak ne proto, aby bránil přístupu k užívání , Jméno žalobce, , který má zřízeno věcné břemeno, ale aby zamezil přístupu jeho bratra , jméno FO, , kterého se břemeno netýká. Uvedl, že s žalobcem se chtěl domluvit ohledně jeho přístupu, příp. předání nových klíčů, ovšem z důvodu vytížení žalobce k tomu dosud nedošlo.

6. Z e-mailové korespondence zástupců účastníků v období od 20. 5. 2021 do 10. 9. 2021 bylo zjištěno, že zástupce žalobce v těchto e-mailech opakovaně vyzýval zástupce žalovaného k vydání klíče od branky k pozemkům, přes které má žalobce zřízeno věcné břemeno, přičemž žalovaný prostřednictvím svého zástupce nikdy nereagoval tak, že má zájem předmětné klíče vydat.

7. Z usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku č.j. , spisová značka, , vyrozumění o zahájení exekuce č.j. , spisová značka, a protokolu o předání klíčů ze dne 19. 11. 2021 bylo zjištěno, že Okresní soud ve Frýdku-Místku výše uvedeným usnesením ze dne 23. 9. 2021 nařídil předběžné opatření spočívající v tom, že žalovaný je povinen zdržet se zásahu do práva žalobce odpovídající věcnému břemeni na základě smlouvy o zřízení služebnosti ze dne 6. 3. 2018, kdy tento zásah spočíval v tom, že žalovaný navrhovateli fakticky znemožňuje vstup na služebné pozemky parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Na základě tohoto usnesení byl soudní exekutor , tituly před jménem, , jméno FO, pověřen vedením exekuce proti žalovanému rozhodnutím Okresního soudu ve Frýdku-Místku č.j. , spisová značka, , o čemž byl žalovaný vyrozuměn exekutorem 12. 11. 2021 a dne 19. 11. 2021 žalovaný předal žalobci klíče od vstupní branky na pozemku parc. č. , Anonymizováno, .

8. Z předžalobní výzvy ze dne 7. 1. 2022 bylo zjištěno, že zástupce žalobce vyzval žalovaného dopisem ze 7. 1. 2022 k úhradě částky 168 000 Kč na účet žalobce ve lhůtě 7 dnů, kdy předmětná částka představuje škodu způsobenou zamezením přístupu k nemovitosti žalobce.

9. Ze sdělení , právnická osoba, . ze dne 26. 4. 2023 bylo zjištěno, že dne 6. 12. 2019 bylo odpojeno odběrné místo na adrese , adresa, evidované na jméno , jméno FO, s demontáží hodin a tento stav stále trvá.

10. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého je žalobce výlučným vlastníkem parc. č. St. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, . Protože k tomuto domu nemá umožněný vstup z veřejné komunikace, má k němu zajištěn přístup přes pozemky žalovaného parc. č. , Anonymizováno, na základě smlouvy o zřízení služebnosti chůze a vstupu za účelem přístupu k tomuto domu na základě smlouvy ze dne 6. 3. 2018 a toto oprávnění je zřízeno pro osobu žalobce. V lednu nebo únoru roku 2020 žalovaný vyměnil zámek přístupové branky k zatíženým pozemkům parc. č. , Anonymizováno, , tuto skutečnost nesdělil žalobci, který následně uzavřel dne 20. 10. 2020 jako pronajímatel s , jméno FO, jako nájemcem smlouvu o nájmu, jejímž předmětem byla právě budova č.p. , Anonymizováno, , a to na dobu 1 roku s nájemným sjednaným ve výši 14 000 Kč měsíčně. Téhož dne 20. 10. 2020 realitní specialisté spol. , právnická osoba, . šli nájemci předmětný dům představit a zjistili, že je předmětná branka zamčená a má vyměněný zámek FAB, proto se nemohli dostat k předmětu nájmu. Nájemní vztah dle výše uvedené nájemní smlouvy tedy nebyl realizován a účastníci poté prostřednictvím svých zástupců vedli jednání, ve kterém se žalobce domáhal vydání klíčů od branky. Na základě návrhu žalobce bylo nařízeno předběžné opatření usnesením Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 23. 9. 2021, kterým byl žalovaný zavázán zdržet se zásahu do práva žalobce odpovídající věcnému břemeni a po zahájení exekučního řízení žalovaný žalobci klíče od branky vydal, a to dne 19. 11. 2021. V době uzavření nájemní smlouvy nebyla do předmětného domu zajištěna dodávka elektřiny, neboť 6. 12. 2019 bylo odpojeno toto odběrné místo s demontáží hodin a tento stav nadále trvá.

11. Podle § 1257 odst. 1 občanského zákoníku, věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet.

12. Podle § 1274 odst. 1 občanského zákoníku, služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali.

13. Podle § 2913 odst. 1 občanského zákoníku, poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

14. Podle § 2952 občanského zákoníku, hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

15. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný v lednu nebo únoru roku 2020 vyměnil zámek z přístupové branky ke svým pozemkům, k nímž zřídil ve prospěch žalobce osobní služebnost spočívající v právu chůze za účelem přístupu k domu č.p. , Anonymizováno, , čímž porušil svoji smluvní povinnost vyplývající z této smlouvy a žalobci znemožnil přístup k jeho domu. S ohledem na předmět žaloby se proto soud v prvé řadě zabýval otázkou, zda právo odpovídající věcnému břemenu chůze vedle žalobce jako osoby, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena, je oprávněn vykonávat také nájemce domu, k jehož zpřístupnění byla služebnost zřízena. Předmětnou otázkou, vztahující se však na služebnost zřízenou ve prospěch pozemku (každého vlastníka pozemku), se zabýval Nejvyššího soud České republiky v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 328/2005, které vycházelo ze starší judikatury, a to rozsudku Nejvyššího soudu ČSR publikovaného ve sbírce Vážného pod č. 3549. Soudy tehdy došly k závěru, že nájemce bytu v domě vlastníka, který je osobou oprávněnou z věcného břemene chůze po zatíženém pozemku, je osobou, která odvozuje právo užívat zatížený pozemek k chůzi od vlastníka domu a že odvozeným výkonem práva věcného břemene chůze nájemcem nedochází k rozšiřování věcného břemene. Soud I. stupně je přesvědčený o tom, že tento závěr je možno vztáhnout i na tento souzený případ, neboť výkon služebnosti je určován potřebami domu č.p. , Anonymizováno, , když služebnost byla zřízena na účelem přístupu k tomuto domu bez ohledu na to, zda je dům obýván žalobcem jako jeho vlastníkem či nájemcem. Na základě toho soud uzavřel, že případný nájemce předmětného domu č.p. , Anonymizováno, by měl právo chůze a vstupu na pozemky parc. č. , Anonymizováno, odvozené od práva žalobce dle smlouvy o zřízení služebnosti z 6. 3. 2018.

16. S ohledem na výše uvedené učinil soud závěr, že v příčinné souvislosti s porušením povinnosti žalovaného z předmětné smlouvy o zřízení služebnosti, v důsledku které bylo nájemci předmětného domu zabráněno nájemní vztah realizovat, vznikla žalobci škoda ve formě ušlého zisku představující ušlé nájemné za dobu od 20. 10. 2020 do 20. 10. 2021, což při sjednané ceně nájemného 14 000 Kč měsíčně činí celkem 168 000 Kč. Protože platba nájemného byla sjednána vždy do 5. dne příslušného měsíce, dostal do žalovaný do prodlení s náhradou škody vždy 6. dne v měsíci, ve kterých měla doba nájmu trvat a proto dle § 1970 občanského zákoníku je povinna zaplatit vedle ušlého zisku žalobci i úroky z prodlení ve výši 8,5 % ročně vždy od 6. dne příslušného měsíce, ve kterém měl nájem trvat. Protože žalovaný přes výzvu žalobce na náhradě škody neuhradil ničeho, bylo žalobě jako důvodné vyhověno.

17. Soud neshledal důvodnými námitky žalovaného, že předmětný dům byl odpojen od elektrické energie, což bylo v řízení prokázáno, případně od dodávek vody. Pokud by žalobce měl do domu přístup, jistě by nebyl problém zajistit dodávku elektřiny i vody do tohoto odběrného místa, tak aby případný nájemce mohl nemovitost užívat plnohodnotně. Z toho důvodu nebyl proveden důkaz dotazem na dodavatele el. energie ke zjištění důvodu odpojení odběrného místa.

18. S ohledem na výsledek řízení přiznal soud žalobci právo na náhradu nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř. v plné výši. Náklady představují odměnu advokáta dle vyhl. č. 177/1996 Sb. za 6 úkonů právní služby po 7 820 Kč, 6x režijní paušál po 300 Kč a což po navýšení o zaplacený soudní poplatek ve výši 8 400 Kč činí celkem 57 120 Kč.