116 C 16/2022

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní JUDr. Ing. Marcelou Vlčkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení částky 1 355 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1 179 936,10 Kč s 15% p. a. úrokem z prodlení z částky 1 179 936,10 Kč od 27. 6. 2022 do zaplacení, částku ve výši 96 250 Kč s 15% p. a. úrokem z prodlení z částky 96 250 Kč od 13. 4. 2023 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se v části, jíž se žalobkyně domáhá po žalovaném zaplacení částky 62 063,90 Kč s 15% p. a. úrokem z prodlení z částky 62 063,90 Kč od 27. 6. 2022 do zaplacení, částky 16 750 Kč s 15% p. a. úrokem z prodlení z částky 16 750 Kč od 13. 4. 2023 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 474 499,95 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku – Místku na náhradě nákladů řízení částku 2 688 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku – Místku na náhradě nákladů řízení částku 40 945 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 1 242 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně je fyzickou osobou, v předmětné věci není v postavení podnikatelky. Žalovaný je fyzickou osobou, živnostensky oprávněnou jako osoba samostatně výdělečně činná pro předmět činností: - truhlářství, podlahářství - výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona - zámečnictví, nástrojářství - poskytování služeb pro hospodaření v lesích a pro myslivost. Strany sporu, žalobkyně v postavení kupující a žalovaný v postavení prodávajícího, měly mezi sebou uzavřeny následující smlouvy: - rezervační ze dne 8. května 2020; - o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva ze dne 19. října 2020; - o zřízení zástavního práva ze dne 19. října 2020; - kupní a o advokátní úschově ze dne 8. září 2021, včetně dodatku č. 1 ze dne 26. října 2021 a dodatku č. 2 ze dne 20. listopadu 2021; podle nichž žalovaný za dohodnutou kupní cenu ve výši 3 050 000 Kč prodal žalobkyni pozemek p. č. St. číslo, o plošné výměře 131 m², jehož součástí je rodinný dům č. p. číslo, a pozemek p. č. číslo, o plošné výměře 871 m², vše v katastrálním území adresa, obec adresa, zapsáno v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro adresa, katastrální pracoviště adresa, na LV č. číslo. Předmět prodeje, který za úplatu výše uvedenou žalobkyně převzala od žalovaného, při jeho předání a převzetí vykazoval vady a nedodělky, které byly žalobkyni patrné ihned, takže následně je nechala přesně zjistit a konkretizovat soudním znalcem jméno FO, bytem: adresa, v jehož posudku č. číslo ze dne 30. dubna 2022, o vadách a nedodělcích novostavby rodinného domu č. p. číslo, vybudovaného na pozemku p. č. St. číslo, v katastrálním území adresa a jejího příslušenství, jsou zachyceny, a to: Vady plnění:

1. Práh vstupních dveří je umístěn 45 mm nad podlahou 1. NP.

2. Nevhodně umístěný stupínek.

3. Chybná výška patek pod dřevěnými sloupy závětří.

4. Schází plechová zakládací lišta zateplovacího systému.

5. Krátký venkovní parapet u okna v m. č. 1.11.

6. Ulomený roh rámu u okna v m. č. 1.07.

7. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.07.

8. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.08.

9. Krátký venkovní parapet u okna v m. č. 1.08.

10. Chybná výška potrubí – přívodu vzduchu.

11. Nezateplený půdní výlez.

12. Schází nehořlavá úprava podlahy před krbem.

13. Nedostatečné kotvení bojleru ke stěně v m. č. 1.10.

14. Schází elektrické otopné těleso v m. č. 1.04 – Koupelna.

15. Nedostatečný přesah parapetního plechu – okno v půdním prostoru.

16. Krátké plastové bočnice v parapetu okna v půdním prostoru.

17. Chybné osazení parapetního plechu do rámu okna v půdním prostoru.

18. Schází větrací mezera u pozednice.

19. Schází větrací mezera v hřebeni střechy.

20. Nesprávný spoj dvou pásů střešní folie.

21. Není doklad o projednání změny nosné konstrukce nad m. č. 1.02 – Závětří.

22. Není doklad o projednání změny nosné konstrukce hlavní části krovu. Nedodělky:

1. Krátký dešťový svod.

2. Schází svítidlo nad hlavními vstupními dveřmi.

3. Schází předložené schodiště u hlavního vstupu.

4. Schází úprava terénu navazujícího na dům.

5. Schází konečná povrchová úprava soklu.

6. Schází předložení schodiště u bočního vstupu.

7. Schází svítidlo nad bočními vstupními dveřmi.

8. Není proveden svislý dešťový svod u jižního rohu domu.

9. Není proveden svislý dešťový svod u západního rohu domu.

10. Schází střešní stupadla a lávka vedoucí ke komínovému tělesu.

11. Schází provedení montáže umývadla v m. č. 1.01 – WC.

12. Schází 5 ks stropních svítidel v m. č. 1.05 – Kuchyně.

13. Schází provedení montáže soklových lišt k vinylové podlaze.

14. Schází interiérová úprava u komínových dvířek a nádoby na kondenzát.

15. Schází 7 ks stropních svítidel v m. č. 1.07 – Obývací pokoj.

16. Je nedokončená část podlahy v m. č. 1.10 – Technická místnost.

17. Není ukončen kabel elektro v m. č. 1.03 – Zádveří.

18. Částečně nejsou provedeny malby stěn a stropů.

19. Schází omítka komínového tělesa v půdním prostoru.

20. Schází žebřík z půdního prostoru ke střešnímu výlezu.

21. Není proveden sjezd z komunikace a přístupový chodník.

22. Nebyly předány doklady ke komínovému tělesu.

23. Nebyla předána dokumentace skutečného provedení stavby.

24. Jsou nesrovnalosti v evidenci Katastru nemovitostí.

25. Chybí označení domu číslem popisným. Dopisem svého právního zástupce ze dne 23. května 2022 uplatnila vůči žalovanému právo na odstranění vad, a to tak, že podle ust. § 2169 odst. 3 OZ neodstoupila od smlouvy a rovněž tak neuplatnila právo na opravu věci, nýbrž zvolila eventualitu přiměřené slevy, jejíž výši specifikovala částkou 350 000 Kč, kterou mu zúčtovala. Podle čl. III., odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 19. října 2020, se žalovaný zavázal mimo jiné, že žalobkyni prodávaný rodinný dům bude zapsán do katastru nemovitostí nejpozději do 30. května 2021, přičemž podle čl. VI., odst. 2 této smlouvy se zavázal, porušili některou ze sjednaných povinností v čl. III., odst. 1 této smlouvy, zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení se splněním jeho sjednané povinnosti. Ke splnění sjednané povinnosti žalovaného, zajistit zápis předmětného domu do katastru nemovitostí došlo až dne 19. listopadu 2021, tedy při prodlení 173 dní. Dále tedy žalobkyně ve vztahu k výše uvedenému porušení závazku žalovaného zmíněným dopisem svého právního zástupce ze dne 23. května 2022 zúčtovala žalovanému smluvní pokutu dle čl. III., odst. 1 a čl. VI., odst. 2 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 19. října 2020, a to ve výši Kč 2 000 Kč denně, za pozdní zajištění vkladu do katastru nemovitostí, prodlení mezi daty 30. května 2021 a 19. listopadu 2021, tedy za 173 dní prodlení á 2 000 Kč, tedy 346 000 Kč. V čl. V., odstavec 8 kupní smlouvy ze dne 8. září 2021 je výslovně konstatováno a ze strany stran žalobkyně i žalovaného potvrzeno, že stavba rodinného domu není k tomuto datu zcela dokončena, neboť chybí: - usazení některých interiérových obložek a dveří; - dokončení pokládky podlahové krytiny; - zapojení dešťové kanalizace, včetně provedení odvodňovacích svodů kolem stavby rodinného domu; - zapojení kanalizační přípojky do čističky odpadních vod a její zprovoznění; - dodávka a montáž záchodové mísy; - dodávka a montáž schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu. Tyto závady se žalovaný podle čl. V., odstavci 9 kupní smlouvy ze dne 8. září 2021 zavázal odstranit ve lhůtě deseti dnů od uvedeného data a stavbu tedy řádně dokončit. Ke splnění tohoto závazku v dohodnutém termínu v plném rozsahu nedošlo, a to nejenom do data 20. května 2022, k němuž byla smluvní pokuta zúčtována, ale ani do data podání této žaloby. Konkrétně ze strany žalovaného nedošlo k odstranění následujících vad, které byly konstatovány v čl. V., odst. 8 kupní smlouvy, a to zejména: - k celkovému dokončení pokládky podlahové krytiny; - k zapojení dešťové kanalizace, včetně provedení odvodňovacích svodů kolem stavby rodinného domu; - k dodávce a montáži záchodové mísy; - k dodávce a montáži schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu. Konečně tedy, ve vztahu k výše uvedenému, žalobkyně zmíněným dopisem svého právního zástupce ze dne 23. května 2022 zúčtovala žalovanému smluvní pokutu dle čl. V., odst. 9 a čl. VI., odst. 2 smlouvy kupní ze dne 8. září 2021, za neodstranění v této smlouvě deklarovaných vad, a to částkou 3 000 Kč denně při prodlení ode dne 19. listopadu 2021 do dne 20. května 2022, tedy celkem v rozsahu 182 dní á 3 000 Kč, tedy 546 000 Kč. Žalobkyně v této souvislosti sděluje soudu, že v čl. VI., odstavci 2 kupní smlouvy ze dne 8. září 2021 je výslovně konstatováno a ze strany žalobkyně i žalovaného potvrzeno, že při prodlení se závazkem žalovaného odstranit uvedené vady ve lhůtě deseti dnů se žalovaný zavazuje zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 3 000 Kč každý den prodlení. Aby nedošlo k duplicitě sjednaných smluvních pokut, jak byly žalovanému ze strany žalobkyně zúčtovány k zaplacení, žalobkyně tuto smluvní pokutu zúčtovala k jeho tíži až od data 19. listopadu 2021 a nikoliv, jak by byla formálně oprávněna, již od data 19. září 2021. Žalobkyně rovněž v této souvislosti sděluje soudu, že v důsledku prodlení se splněním závazků ze strany žalovaného byla financující bankou, Raiffeisen stavení spořitelna, a.s., zatížena smluvní pokutou ve výši 75 000 Kč za pozdní vyčerpání hypotéky. Náhradu této škody žalobkyně žalovanému nezúčtovala, neboť dle jejího přesvědčení by měla být pokryta zúčtovanými smluvními pokutami. Tento peněžní ústav, Raiffeisen stavení spořitelna, a.s., má současně ve vztahu k nemovitostem žalobkyně na příslušném listu vlastnictví zapsáno zástavní právo smluvní. S ohledem na vše výše uvedené vyplývá, že žalobkyně doporučeným dopisem svého právního zástupce, odeslaného žalovanému dne 23. května 2022, zúčtovala k jeho tíži částku 1 242 000 Kč, složenou z výše uvedených položek, a to: - 350 000 Kč - 346 000 Kč - 546 000 Kč k jejíž úhradě ho vyzvala ve lhůtě patnácti dnů. K níže navrhovanému důkazu, sdělení katastrálního úřadu o dni provedení vkladu, žalobkyně konstatuje, že v řízení by o tento dotaz požádala soud, neboť tato informace není z veřejně dostupných částí katastru nemovitostí patrná. Žalobkyně, jak uvedeno výše, zúčtovala žalovanému doporučeným dopisem ze dne23. května 2022 k zaplacení částku 1 242 000 Kč. Žalovaný si tento dopis nevyzvednul, ač mu jeho uložení bylo poštou dne 25. května 2022 při jeho nezastižení oznámeno, takže 20. června 2022 byl právnímu zástupci žalobkyně vrácen zpět. Doporučeným dopisem ze dne 10. června 2022 vyzvala žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce žalovaného formou předžalobní výzvy dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. k zaplacení zúčtovaných plateb v termínu do 25. června 2022. Tuto výzvu již žalovaný převzal, neboť dopisem ze dne 16. června 2022 zaslaným právnímu zástupci žalobkyně na tuto výzvu reagoval. Žalobkyně se snažila spor mezi ní a žalovaným vzniklý z jeho podnětu řešit smírně, tedy kompromisním způsobem, a to svými návrhy: - ze dne 17. června 2022 a - ze dne 18. června 2022. Vzhledem k tomu, že do dne 27. června 2022 k uzavření smírnou cestou nedošlo, byla žalobkyně nucena domáhat se svého práva soudně.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 20. 9. 2022 č.l. 59 s tím, že žalobní nárok neuznává. Uvedl, že je pravdou, že mezi žalobkyní a žalovaným došlo k uzavření kupní smlouvy tak, jak je uvedeno v žalobním návrhu. Po celou dobu výstavby domu kontrolovala žalobkyně průběh stavby. Žalovaný by chtěl uvést pár základních informací o tom, jak celý stavební proces a domluva s žalobkyní probíhal. Žalovaný měl zakoupený pozemek, na kterém se rozhodl postavit rodinný dům takový, jaký již sám má, tedy dřevostavbu. Tento dům plánoval postavit pro svou dceru, avšak tato se nastěhovala do domu, který dostala s manželem od manželových rodičů. Proto se rozhodl, že postupně bude stavět svépomocí dům, který v budoucnu nabude jeho syn, tento nyní studuje VŠ, aby měl zajištěno bydlení po ukončení studia. Žalovaný u žalobkyně v jejím bytě v adresa dělal vestavěné skříně, kdy se o projektu zmínil žalobkyni. Tato projevila o projekt zájem, byla se i několikrát osobně podívat na dům žalovaného. Projevila vážný zájem o koupi, takže se dohodla s žalovaným, že dům bude postaven podle domu, ve kterém bydlí žalovaný. Žalovaný tedy dům nacenil dle svého domu, původně požadoval 2 900 000 Kč, včetně elektrického topení. Domluva byla, že dům bude postaven svépomocí žalovaného v základní standardu. Žalobkyně požadovala změnu topení, kdy chtěla udělat topení vodní podlahové s tepelným čerpadlem místo elektrických rohoží, které má doma sám žalovaný a se kterými má zkušenost. Cenu topení žalovaný nacenil podle informací od svého známého, který také montáž topení realizoval. Původně chtěl tedy po nacenění žalovaný stanovit kupní cenu na 3 200 000 Kč, nakonec však po opakovaných žádostech žalobkyně snížil cenu na 3 100 000 Kč (následně slevil ještě dalších 50 000 Kč). Od začátku žalobkyně věděla, že její budoucí dům je stavěn podle domu žalovaného a podle toho je i naceňován. Také věděla, že dům bude stavěn převážně svépomocí. V průběhu však na žádost žalobkyně došlo ke mnoha změnám, které znamenaly vícenáklady a vícepráce pro žalovaného, avšak nebyly zohledněny v kupní ceně. Jednalo se o dobrou vůli žalovaného, který chtěl žalobkyni vyjít co nejvíce vstříc, aby byla s domem spokojená. Také si chtěl žalovaný zachovat dobrou pověst v obci adresa, kde jej všichni znají. Veškerá smluvní dokumentace byla připravena advokátkou, kterou si najala žalobkyně. Žalovaný nesouhlasil se smluvními pokutami, avšak byl ujištěn, že se jedná pouze o formality. Zpětně si žalovaný uvědomuje, že byl vůči žalobkyni příliš důvěřivý, smlouvy podepisoval na lavičce v obchodním centru před poštou, a to i za přítomnosti této advokátky. První smlouvy přitom byly podepisovány u advokátky v kanceláři. K průběhu stavení žalovaný uvádí alespoň rámcově základní skutečnosti:  Žalovaný místo naceněných dvou řad základových cihel namontoval čtyři řady, aby se předešlo jakémukoli riziku zatečení, ačkoliv dvě řady jsou zcela standardní. Z tohoto důvodu došlo ke vzniku vyššího prahu a schodů do domu.  Beton byl zakoupen nikoliv v Polsku, aby bylo ušetřeno na ceně, ale byl zakoupen kvalitní beton od společnosti SKANSKA, který byl samozřejmě i dražší (opět nezohledněno v ceně). Beton na podlahu si přála žalobkyně.  Žalovaný nerealizoval žádné venkovní úpravy, jelikož domluva s žalovanou byla, že tyto si následně bude realizovat již sama – venkovní úpravy nebyly zohledněny v kupní ceně.  Na střechu byl použit nejkvalitnější a nejdražší plech dostupný na trhu – toto udělal opět žalovaný z dobré vůle.  V kupní ceně bylo zohledněno to, že každý pokoj bude mít pouze jeden vývod na světlo. Následně v průběhu stavby však žalobkyně požádala o bodová světla a osvětlovací rampu v obýváku, což byl opět další materiál, ale hlavně čas a práce navíc.  V domě je nakonec udělán podvojený rozvod vody (kvůli užívání i užitkové vody), toto také nebylo původně domluveno a nebylo to zohledněno v kupní ceně.  Na žádost žalobkyně došlo i k snížení polystyrenu okolo dveří a oken, z důvodu toho, že si chtěla obložit tato místa kamenem místo pouze klasickou omítkou.  Vnitřní dveře si vybrala sama žalobkyně, opět se jednalo o dražší variantu než základní standard, se kterým původně žalovaný počítal.  Původně bylo topení dle projektu domluveno jako tzv. elektrické rohože, ale na základě dalšího požadavku žalobkyně bylo navíc zřízeno tepelné čerpadlo, což znamenalo další vyřizování.  S elektroinstalací na půdě nebylo vůbec počítáno, žalobkyně si však zcela bez vědomí žalobce nechala elektroinstalaci naistalovat, když se sama dohodla s elektrikáři, které objednal žalovaný. Avšak elektrikáře hradil žalovaný sám. On sám na půdě rozvody elektřiny ve svém domě nemá.  Oproti původnímu projektu bylo přidáno na žádost žalobkyně okno na půdě, kdy okno sice žalobkyně zaplatila, ale montáž, konstrukce apod. nebyla v ceně nijak zohledněna.  Žalobkyně si sama zřídila krb na své náklady, žalovaný ji kontaktoval prostřednictvím sms zprávy, jak to má udělat s položením podlahy u krbu, žalobkyně mu odepsala, že má podlahu položit až ke krbu. Ohledně toho, že má dodat skleněnou desku nebo jinou krytinu před krb, domluva nebyla, toto si měla zřídit sama žalobkyně.  Navíc dodal umyvadlo na WC, které nebyl povinen dodat.  Další práce navíc byla příprava na obložení kolem okna a vstupních dveří – obložení původně vůbec být nemělo, ale žalovaný se s žalovanou domluvil, že provede alespoň přípravu. V naceněni ani projektu obložení není, nelze tedy žalovaného penalizovat.  V projektu byl plánován na zateplení polystyrenem 14 cm, žalovaný dodal 15 cm, aby bylo kvalitnější zateplení.  Žalobkyně také žádala výměnu 3 oken, jelikož chtěla okna bez středového sloupku – bylo jí vyhověno.  ČOV byla zasazena níže, jelikož to požadovala žalobkyně. Tento požadavek však sdělila až když už bylo vše hotovo. Tímto se žalovaný opět dostal do prodlení, jelikož chtěl vyhovět jejím požadavkům.  V sms, kterou žalovaný dokládá, se žalobkyně jasně ptal, do jaké výšky bude terén, kvůli svodům.  Žalobkyně mu odepsala „tak jak bude tepelné čerpadlo postaveno na úrovni té desky“. Z tohoto ty žalovaný při stavbě vycházel. Nyní si žalobkyně usmyslela, že výšku terénu upraví jinak, toto však již není vina žalovaného, který vše stavěl s ohledem na původní požadavek žalobkyně.  Žalobkyně podepisovala první smlouvu až v okamžiku, kdy již byla hotová základová deska, věděla, tedy, v jakém terénu se staví a jak to vypadá. Žalovaný nesouhlasí se znaleckým posudkem předloženým žalobkyní, kdy tento bohužel není relevantní, jelikož zachycuje stav stavby, ale nezohledňuje to, co bylo smluveno mezi žalobkyní a žalovaným. Žalovaný tedy k určitým bodům sděluje: Vady plnění:

1. S tímto byla žalobkyně plně srozuměna, umístěná prahu ovlivnilo to, že žalovaný použil 4 řady základových cihle. Nejedná se o vadu. Tato skutečnost byla zjevná a žalobkyně bez výhrad dům převzala při předání. Nejedná se o vadu, i dle znaleckého posudku je jediné negativum narušení pohodlí. Neovlivňuje to kvalitu ani užívání stavby.

2. Pokud se jedná o nevhodně umístěný stupínek, odkazuje žalovaný na vyjádření k 01. Nevhodně umístěný stupínek nelze považovat za vadu, je to pouhé narušení 100% komfortu, ale nikterak to neovlivňuje užívání a kvalitu stavby jako takové.

3. Žalovaný odmítá, že se jedná o vadu. Úprava terénu měla být činěna již žalobkyní, žalovaný patky zrealizoval dle projektu. Esteticky lze vše vyřešit správnou úpravou terénu, pokud o to žalobkyně stojí.

4. Lišta být může i nemusí, nejedná se o vadu.

5. Žalovaný odmítá, že se jedná o vadu. K žádnému zatékání docházet nebude, doposud jistě ani nedošlo. Nejedná se o vadné provedení.

6. Žalobkyně převzala stavbu bez vytknutí vad, byť si ji prohlédla. Této vady si žalovaný není vědom, a je tedy možné, že k vadě došlo až po převzetí.

7. Zde se žalovaný nevyjadřuje 08. Zde se žalovaný nevyjadřuje 09. Žalovaný odmítá, že se jedná o vadu. K žádnému zatékání docházet nebude, doposud jistě ani nedošlo. Nejedná se o vadné provedení. 10. lze zohlednit při dělání úprav terénu 11. Žalovaný toto neshledává jako vadu, je to v souladu s projektem.

12. Zde žalovaný uvádí, že krb nemontoval, nebyl ani v projektu. Tento byl pořízen žalobkyní, a tato tedy měla zajistit nehořlavou úpravu podlahy před krbem. Při pokládání podlah nebylo s krbem počítáno.

13. Žalovaný považuje ukotvení za dostatečné. Původně měl být bojler na zemi, ale jelikož si žalobkyně pořídila tepelné čerpadlo, bylo nutné jej přidělat ke zdi, jelikož v místnosti nebyl dostatek místa 14. Topné těleso nebylo v koupelně smluveno, toto nemá ani žalovaný u sebe doma, s tímto byla žalobkyně srozuměna. Nejedná se o vadu.

15. Zde se žalovaný nevyjadřuje 16. Vše provedeno v souladu s projektem. K zatékání docházet nebude, nejedná se o vadu. Nebyla způsobena ani žádná škoda, která by nasvědčovala tomu, že se o vadu skutečně jedná.

17. Žalovaný odmítá, že se jedná o vadu. K žádnému zatékání docházet nebude, doposud jistě ani nedošlo. Nejedná se o vadné provedení.

18. V půdním prostoru je zřízeno okno, kterým lze prostor větrat. Nejedná se o vadu.

19. V půdním prostoru je zřízeno okno, kterým lze prostor větrat. Nejedná se o vadu.

20. Ke stavbě bylo vydáno kladné kolaudační rozhodnutí, podklady tedy musely být kompletní 21. Ke stavbě bylo vydáno kladné kolaudační rozhodnutí, podklady tedy musely být kompletní 22. Ke stavbě bylo vydáno kladné kolaudační rozhodnutí, podklady tedy musely být kompletní Nedodělky:

1. Nesouhlasí, lze vyřešit správným provedením ležaté dešťové kanalizace 02. Svítidlo si dle domluvy měla zajistit již dle svých představ sama žalobkyně 03. Žalobkyně stavbu převzala, s tímto stavem byla zcela srozuměna. Je tam provizorní schodiště dle domluvy, což je podloženo sms zprávou. Žalobkyně podepsala předávací protokol, kam ručně dopsala vytknuté vady – tyto byly všechny žalovaným již odstraněny 04. Veškeré terénní úpravy měla zajišťovat již sama žalobkyně, tyto nebyly součástí domluvy mezi stranami.

5. Na základě domluvy byla udělaná příprava, jelikož obložení kamenem nebylo v projektu a nebylo smluvené. Žalovaný tedy po domluvě udělal alespoň přípravu na obložení, které nad rámec kupní ceny požadovala žalobkyně s tím, že si obložení zajistí sama.

6. Výstup z obývacího pokoje měla dle domluvy spolu s terénními úpravami realizovat sama žalobkyně.

7. Svítidlo si dle domluvy měla zajistit již dle svých představ sama žalobkyně 08. Žalobkyně s tímto byla srozuměna, tento stav bez výhrad akceptovala 09. Svody byly řádně namontovány, byly odmontovány po převzetí stavby žalobkyní.

10. Přímo u komína je vybudováno střešní okno, kterým lze na střechu vylézt.

11. Jedná se o interiérové úpravy, žalobkyně chtěla umyvadlo dle svého výběru s tím, že montáž si zajistí sama. Původně v daném místě dle projektu vůbec umyvadlo být nemělo, opět pouze z dobré vůle žalovaný vyvedl vodu až do tohoto místa dle žádosti žalobkyně, aby byla spokojena.

12. Dle projektu měla každá místnost mít jedno světlo, na žádost však žalovaný umístil vývody na bodová světla. Tato si měla již zajistit žalobkyně.

13. Domluva byla, že toto bude provedeno až po nastěhování nábytku. Avšak toto již nebylo žalovanému umožněno.

14. Jak již žalovaný uvedl, krb vůbec neřešil on. Dvířka jsou na tělese u krbu. Vše si řešila žalobkyně sama.

15. Dle projektu měla každá místnost mít jedno světlo, na žádost však žalovaný umístil vývody na bodová světla. Tato si měla již zajistit žalobkyně.

16. Nejedná se o nedodělek, podlaha nebyla dodělaná na základě domluvy mezi žalobcem a žalovanou, jelikož tato si musela ještě přívod užitkové vody zvenku s tím, že podlahu si již dokončí sama žalobkyně.

17. Nyní si žalovaný neuvědomuje, o co se jedná.

18. Žalovaný pouze zakoupil barvu, malbu si již prováděla sama žalobkyně 19. Toto nemá doma ani žalovaný, nebylo to tedy v ceně. Je to jen estetická záležitost. Pokud bude mít žalobkyně zájem, žalovaný toto dodělá.

20. Toto nebylo naceněno, jelikož toto žalovaný doma nemá, s tímto byla žalobkyně seznámena při prohlídce domu žalovaného.

21. Veškeré úpravy mimo rodinný dům měla zajišťovat na své náklady již sama žalobkyně. Toto nebylo dohodnuto.

22. K tomuto se nyní žalovaný není schopen vyjádřit.

23. K tomuto se nyní žalovaný není schopen vyjádřit.

24. K tomuto se nyní žalovaný není schopen vyjádřit.

25. Žalovaný obratem po žádosti žalobkyně dodá. Dále žalovaný sděluje, že po celou dobu realizace stavby měla žalobkyně k dispozici klíče, do nemovitosti vstupovala i bez vědomí žalovaného a činila některé úpravy na náklady žalovaného bez předchozího schválení. Žalovaný tuto skutečnost dokládá sms zprávou, ze které je patrné, že klíče k dispozici skutečně měla. Bohužel z důvodu dobrých vztahů s žalobkyní byl žalovaný důvěřivý a veškeré domluvy mezi ním a žalobkyní probíhali ústně či skrze sms zprávy. Žalovaného také uráží tvrzení žalobkyně, že se na ní chce obohatit, jelikož již cena, za kterou nemovitost prodal žalobkyni, je zcela směšná. To, že žalobkyně požaduje slevu 350 000 Kč považuje žalovaný ze zcela neadekvátní, jelikož takto by stavěl celý dům za velmi nízkou (nereálně nízkou) cenu. Žalovaný opakovaně sděloval žalobkyni, že z důvodu neustálých změn a rostoucích nákladů chce odstoupit od smlouvy a uhradit smluvní pokutu, ale žalobkyně jej opakovaně ujišťovala, že chce, aby dům dostavěl a vždy jej přesvědčila, ať pokračuje. Žalobkyně při předání, resp. převzetí stavby tuto prohlédla a neshledala žádných zjevných vad, se stavem byla spokojená, jelikož stavba byla ve stavu, na němž se s žalovaným předem domluvila. Podepsala i předávací protokol. Pokud by se měl žalobce vyjádřit k nedodržení termínu zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí, který byl stanoven ve smlouvě, tak zde žalovaný uznává, že k prodlení skutečně došlo, avšak toto bylo způsobeno nejen tím, že žalobkyni vycházel vstříc v jejích požadavcích na úpravy apod., což znamenalo vícepráce, které zabraly čas, ale také s ohledem na pandemii koronaviru došlo k omezení dodávek zboží, materiálu, měl problém materiál i zakoupit, kdy převážně kupoval z důvodu lepší ceny materiál v Polsku, dalším faktorem bylo počasí, kdy ne každý den bylo možné z důvodu počasí na stavbě pracovat, s čímž žalobkyně vyjádřila skrze sms pochopení. Samozřejmě i změna způsobu topení a vyřizování této skutečnosti na úřadech v době koronaviru nepříznivě ovlivnilo dokončení stavby. Jelikož však žalobkyně nijak na žalovaného netlačila a se vším byla srozuměna a vyjádřila pochopení této situace, neřešil žalovaný toto prodlení písemným dodatkem či jiným způsobem tak, aby se vyhnul hrozbě smluvní pokuty. Bohužel i zde byl žalovaný velmi důvěřivý a měl za to, že s žalobkyní je veškerá domluva bezproblémová. Nadto je nutno upozornit, že i žalobkyně byla v prodlení, když např. podlahy objednávala v době, když již mělo být dle smlouvy zkolaudováno. Také žalobkyně odkopávala základy okolo domu, jelikož se rozhodla pro vyšší izolaci, ačkoli žalovaný měl izolaci již hotovou. Tímto došlo také ke zpoždění v určitých věcech. Dále je nutno uvést, že žalovaný chtěl vše řádně dokončit a dodělat, ale žalobkyně mu zcela zamezila přístup k nemovitosti. Pokud tedy žalobkyně požaduje smluvní pokutu z důvodu nedodělků, je tato proti dobrým mravům, když reálně žalovanému zamezila v tom, aby jakékoli nedodělky dokončil. Žalovaný se pokoušel s žalobkyní dohodnout na smírném vyřešení sporu, avšak tato po něm požadovala částku, kterou není schopen uhradit. Žalovaný se nebyl schopen s žalobkyní domluvit ani na částce nižší ani na splátkách. Žalovaný nemá majetek vysoké hodnoty, splácí vlastní hypotéku a už tak prodal nemovitost žalované za nepřiměřeně nízkou cenu. Žalovaný rozporuje vytknuté vady a nedodělky, považuje nárok žalobkyně za neoprávněný ve výši, kterou žalobkyně požaduje, a proto navrhuje, nechť je žaloba zamítnuta. Úplným závěrem žalovaný sděluje, že pokud je žalobkyně takto silně nespokojena se stavbou, bylo by nejlepší pro oba, aby odstoupili od kupní smlouvy, kdy žalovaný by nabyl zpět nemovitost a vrátil by žalobkyni jí uhrazenou kupní cenu v plné výši. Co se údajné smluvní pokuty, kterou uhradila žalobkyně bance týče, tak zde žalovaný poukazuje na skutečnost, že doposud tato byla pouze tvrzena, její výše nebyla nijak podložena.

3. Podáním ze dne 28. 6. 2022 č.l. 34 upřesnila žalobkyně žalobní petit stran navýšení výše příslušenství v podobě 15 % p.a. úroků z prodlení. Dále žalobkyně rozšířila svou žalobu podáním ze dne 20. 10. 2022 a 1. 12. 2022, 26. 2. 2022 a zejména 13. 4. 2023 o částku 108 000 Kč v souvislosti s opravou tepelného čerpadla LG a částku 5 000 Kč v souvislosti s ČOV. Soud připustil změnu žaloby usnesením ze dne 12. 5. 2023, č.j. 116 C 16/2022-165. Žalobkyně se tak domáhá po žalovaném zaplacení částky 350 000 Kč z titulu slevy z kupní ceny, částky 108 000 Kč a 5000 Kč rovněž z titulu slevy z kupní ceny, dále částky 546 000 Kč a 346 000 Kč jako smluvních pokut.

4. Soud provedl dokazování a vzal za prokázané následující skutečnosti:  Rezervační smlouvou v souvislosti s prodejem věci nemovitých ze dne 8. 5. 2020, že tato byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako zájemcem, kdy předmětem této smlouvy byl mimo jiné závazek žalovaného (čl. I), jako výlučného vlastníka nemovitostí, a to pozemku parc. č. číslo, zapsaného na LV č. číslo pro k.ú. adresa, u Katastrálního úřadu pro adresa, KP adresa (dále jen Nemovitosti) po splnění podmínek stanovených v této smlouvě, že uzavře s žalobkyní jako zájemkyní Kupní smlouvu na převod těchto nemovitostí. Zároveň pak prohlásil, že má v úmyslu dostavět Novostavbu rodinného domu o 1 bj, domovní vedení elektro, vodovodní přípojku a dešťovou kanalizaci se vsakovací jámou, jak bylo povoleno společným souhlasem č. j. číslo jednací, ze dne 31. 8. 2018, to vše na pozemku parc. č. číslo v k.ú. adresa. Dále v čl. II., že zájemce, tudíž žalobkyně má v úmyslu s Prodávajícím uzavřít kupní smlouvu, na základě, které by se měla stát vlastníkem Nemovitostí popsaných v čl. I. a smlouvu o dílo, na základě, které prodávajíc dostaví Novostavbu. Konečná cena Nemovitostí a Novostavby se všemi jejich součástmi a příslušenstvím byla stanovena na částku 3 100 000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to dne 30. 6. 2020.  Smlouvou o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva ze dne 19. 10. 2020, že tato byla uzavřena mezi žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobkyní jako budoucí kupující, na základě, níž uzavřeli Smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. číslo v k.ú. adresa, obec adresa, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro adresa, katastrální pracovitě adresa na LV č. číslo a Rodinnému domu, který se stane součástí tohoto pozemku. V čl. I. bodu 1) žalovaný jako budoucí prodávající výslovně prohlašuje, že řádně nabyl a je vlastníkem pozemku, na kterém staví rodinný dům, který se stane součástí pozemku s tím, že má zájem prodat Pozemek a Rodinný dům žalobkyní jako budoucí kupující se všemi součástmi a příslušenstvím, a to za podmínek specifikovaných touto Smlouvou a Kupní smlouvou. V čl. I. bodu 2. pak žalobkyně jako budoucí kupující prohlásila, že má zájem koupit od Budoucího prodávajícího Pozemek a Rodinný dům, a to to za podmínek specifikovaných touto Smlouvou a Kupní smlouvou. V čl. II. bodu d) smlouvy pak účastníci smlouvy vymezili pojem „Rodinný dům“ jako Stavbu, kterou se budoucí prodávající zavazuje vystavět v souladu se schválenou projektovou dokumentací a uděleným Společným souhlasem (Magistrátu adresa č.j. číslo jednací ze dne 31.8.2018), a která se stane součástí Pozemku. Bude se jednat o stavbu se způsobem využití jako rodinný dům, s vodovodní přípojkou, kanalizační přípojkou do ČOV, včetně ní a vsakovací jamy, s dešťovou kanalizací napojenou do vsakovací jamy a zpevněnými plochami. V čl. III. Povinnosti smluvních stran pak bylo mezi účastníky smlouvy dohodnuto pod bodem 1), že budoucí prodávající je povinen: - Na základě uděleného Společného souhlasu v souladu s projektovou dokumentací dostavět Rodinný dům a zajistit kolaudaci Rodinného domu, budou-li platné právní předpisy k užívání Rodinného domu kolaudaci vyžadovat - Zajistit, že Rodinnému domu bude uděleno číslo popisné - Zajistit, že Rodinný dům bude zapsán do katastru nemovitostí, a to vše nejpozději do 30. 5. 2021. Účastníci smlouvy se pak dohodli na kupní ceně za budoucí převod vlastnického práva k Pozemku a Rodinnému domu ve výši 3 100 000 Kč a způsobu úhrady kupní ceny. V čl. VI. pod bodem 2) pak bylo mezi účastníky ujednáno, že poruší-li strana budoucí Prodávající některou svou povinnost uvedenou v čl. III. odst. 1 této Smlouvy, je povinna uhradit straně Budoucí kupující smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení se splněním své povinnosti.  Smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne 19. 10. 2020, že tato byla uzavřena mezi žalovaným jako zástavcem nebo zástavním dlužníkem a žalobkyní jako zástavní věřitelkou k zajištění pohledávek Budoucí kupující za Budoucím prodávajícím vyplývající ze Smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva ze dne 19. 10. 2020, když předmětem zástavního práva byly nemovité věci včetně všech součástí a příslušenství, a to pozemek parc. č. číslo, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu v k. ú. adresa, obec adresa, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro adresa, Katastrální pracoviště adresa, na LV číslo.  Kupní smlouvou a smlouvou o advokátní úschově ze dne 8. 9. 2021, že tato byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující, jejíž předmětem byl pozemek parc. č. číslo o výměře 1 002 m², orná půda, jehož součástí je tavba rodinného dmou, která ke dni podpisu této smlouvy nebyla kolaudována a které ke dni podpisu této smlouvy dosud nebylo přiděleno číslo popisné, v k. ú. adresa, obec adresa, zapsáno v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro adresa, Katastrální pracoviště adresa, na LV číslo, a to za kupní cenu 3 050 000 Kč. Z čl. III. bodu 4. smlouvy pak vyplývá, že strany smlouvy se v otázce výše kupní ceny odchýlily od ujednání ve smlouvě o smlouvě budoucí, kterou uzavřely dne 19. 10. 2020, kdy z původně sjednané kupní ceny poskytuje strana prodávající straně kupující slevu z důvodu, že kupující hradila nálady spojené s pořízením krbu, s pořízením kuchyňského nábytku včetně spotřebičů, s pořízením obkladů a sanitárního vybavení do koupelny a toalety, s pořízením a montáží hromosvodu, s pořízením dešťové kanalizace včetně retenční nádoby, s pořízením a montáží izolace a základů stavby, provedením odvodnění základů stavby a s pořízením podlahových krytin do stavby rodinného domu, která je součástí předmětu prodeje. V čl. V. bodu 6. smlouvy pak strana kupující, tedy žalobkyně, prohlásila, že si předmět prodeje před podpisem této smlouvy prohlédla a že je s jeho faktickým stavem seznámena. Dále pod bodem 8, že strana prodávající prohlašuje, že stavba rodinného domu, která je součástí předmětu prodeje, je vystavěna v souladu s projektovou dokumentací a společným souhlasem uděleným Magistrátem města adresa č. j. číslo jednací ze dne 31. 8. 2018 a splňuje všechny hygienické, bezpečnostní a technické normy a požadavky kladené na ni platnými právními předpisy, nicméně k dnešnímu dni není zcela dokončena, kdy dosud mj. chybí dokončit: - Usazení některých interiérových obložek a dveří - Dokončit pokládku podlahové krytiny vč. přechodových lišt - Zapojení dešťové kanalizace včetně provedení odvodňovacích svodů kolem stavby rodinného domu - Zapojení kanalizační přípojky do čističky odpadních vod a její zprovoznění - Dodávka a montáž záchodové mísy - Dodávka a montáž schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu A dále pod bodem 9, že prodávající se zavazuje nejpozději do 10 dnů ode dne uzavření této smlouvy odstranit výše uvedené nedodělky stavby rodinného domu a stavbu rodinného domu řádně dokončit. Současně se prodávající zavazuje učinit všechny nezbytné kroky a poskytnout veškerou potřebnou součinnost k tomu, aby došlo ke kolaudaci a udělení čísla popisného stavbě rodinného domu a k zápisu stavby rodinného domu do katastru nemovitostí, a to bez zbytečného odkladu po podpisu této smlouvy, když k udělení čísla popisného a zápisu stavby do katastru nemovitostí mělo dojít již ve lhůtě do 30. 5. 2021 a prodávající je od té doby v prodlení. Za tímto účelem se prodávající zavazuje zejména (nikoli však výlučně) podat žádost o udělení čísla popisného a v takto zahájeném řízení řádně pokračovat a zajistit všechny podklady, které jsou pro udělení čísla popisného nezbytné (zejména příslušné revizní zprávy a zmíněný geometrický plán). V případě, kdy budou ze strany příslušného stavebního úřadu nebo jiného správního orgánu zjištěny jakékoli vady či nedodělky stavby rodinného domu, zavazuje se je prodávající odstranit bez zbytečného odkladu – nejpozději do 10 dnů ode dne, kdy se o takových vadách a nedodělcích dozvěděl. Současně se prodávající zavazuje neprodleně po udělení čísla popisného zajistit zápis stavby rodinného domu do katastru nemovitostí a za tímto účelem podat příslušnému katastrálnímu úřadu ohlášení změny údajů o pozemku, jehož součástí se stala stavba, a v takto zahájeném řízení řádně pokračovat. V bodě VI. bodu 2) smlouvy pak bylo mezi účastníky ujednáno, že poruší-li prodávající některou svou povinnost uvedenou v čl. V. odst. 9 této smlouvy nebo čl. IX. odst. 3 této smlouvy, je povinna uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 3 000 Kč za každý dne prodlení se splněním této povinnosti. V čl. VII. pod bodem 1) Bylo dále mezi účastníky ujednáno, že předmět prodeje předá strana prodávající straně kupující po vzájemné dohodě smluvních stran, nejpozději však do 15 dnů po doručení vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí. O předání předmětu prodeje bude smluvními stranami sepsán předávací protokol, kde bude zaznamenán stav předmětu prodeje a stavy měřidel (voda, elektřina, plyn). Nebude-li předmět prodeje předán v této lhůtě, je ta strana, která bude v prodlení s předáním, povinna zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení, nedohodnou-li se strany písemně jinak. A dále pod bodem 2), že do doby protokolárního předání předmětu prodeje nese prodávající nebezpeční škody na věci.  Účastníky pak byl uzavřen dodatek č. 1 ke kupní smlouvě a smlouvě o advokátní úschově ze dne 26. 10. 2021, z něhož pak vyplývá z bodu 4), že vzhledem k tomu, že nastala skutečnost předpokládaná v čl. IX odst. 3 kupní smlouvy a stavbě rodinného domu bylo v mezidobí od uzavření kupní smlouvy přiděleno číslo popisné a tento údaj byl přenesen do katastru nemovitostí, dohodly se smluvní strany, že uzavírají tento dodatek č. 1 ke kupní smlouvě, který po odstranění všech pochybností nově konstatují, že předmětem prodeje dle kupní smlouvy jsou: - pozemek parc. č. číslo, o výměře 871 m², orná půda, - pozemek parc. č. st. číslo, o výměře 131 m², zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. číslo, adresa, vše v k. ú. adresa, obec adresa, zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro adresa, Katastrální pracoviště adresa, na LV číslo (dále jen „předmět prodeje“).  Z fotodokumentace z místního šetření ze dne 22. 3. 2022 na č. l. 16 pak vyplývá stav Rodinného domu ke dni 22. 3. 2022 a žalobkyní namítané vady a nedodělky. Tento listinný dokument pak sloužil jako podklad pro znalecký posudek ve věci. V podrobnostech pak soud odkazuje na závěry znaleckých posudků jméno FO a jméno FO a stran povahy těchto vad pak na hodnocení soudu uvedené níže.  Listinou ze dne 17. 6. 2022 č.l. 17 spisu, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce reagovala na emailovou zprávu žalovaného zřejmě z 16. 6. 2022, kdy opětovně ze strany žalobkyně došlo k vytknutí vad plnění a nedodělků, když žalovaný dle žalobkyně na dopis s uplatněním práva na odstranění vad a vyúčtování smluvní pokuty nereagoval.  Listina vedená na č.l. 24 (Situační nákres) pak dokumentuje celkovou situaci stavby, místo stavby adresa, parc. č. číslo, rovněž tento důkaz sloužil k vypracování znaleckého posudku, stejně jako Projektová dokumentace ke stavbě rodinného domu na parc. č. číslo v k. ú. adresa, založená do přílohové obálky spisu a dále vedená i na č.l. 25-31.  Součástí listinných důkazů je pak projektová dokumentace v rámci textové a výkresové části, jež tvořila základ pro odborné posouzení vad znalci a vypracování znaleckého posudku.  Výpisem z registru živnostenského podnikání žalovaného, že tento má živnostenské oprávnění k předmětu podnikání a) Truhlářství a podlahářství, b) Výroba a obchod a služby neuvedené v přílohách 1 ž 3 živnostenského zákona, c) Zámečnictví a nástrojářství d) Montáž, opravy a rekonstrukce chladících zařízení a tepelných čerpadel, e) Poskytování služeb pro hospodaření v lesích a pro myslivost.  Výpisem z katastru nemovitostí pro kat. území adresa, LV č. číslo v části E vyplývá, že zápis nabývacího titulu, a to Kupní smlouvy ze dne 8. 9. 2021 ve znění dodatku č. 1 ze dne 25. 10. 2021 byl proveden dne 19. 11. 2021.  Zápisem o odevzdání a převzetí dokončené stavby ev. č. (26. 11. 2021), že dne 12. 12. 2021 proběhlo přejímající řízení s názvem stavby: Novostavba RD adresa číslo, přejímající p. jméno FO, zhotovitel Jméno žalovaného, s uvedením údaje Smlouva o dílo ze dne 19. 10. 2020, když z tohoto vyplývá v části soupisu ojedinělých drobných nedodělků a vad zjištěných při odevzdání a převzetí na odkaz na listinu Soupis vad a nedodělků z 27. 11. 2021 a dále v rámci dohody o opatřeních a lhůtách k odstranění nedodělků a vad termín do 30. 1. 2022 a termín konečného vyklizení staveniště na 31. 1. 2021. V rámci vyjádření účastníků přejímajícího řízení je zde uveden údaj za objednatele: Viz seznam nedokončených prací, dodá roháčky v kuchyni, koupelna stěna a dodělat dle domluvy objednatele a údaj za zhotovitele: oprava sádrokartonu, topení čerpadlo, čistička odpadních vod, doklady k domu, veškeré revize. Zápis byl podepsán oběma účastníky přejímajícího řízení.  Listinou nazvanou Posouzení technického stavu konstrukcí rodinného domu před dokončením a popis nedokončených částí ke dni 27. 11. 2021 vypracovaný jméno FO dne 27. 11. 2021, autorizovaným technikem pro posouzení stavby, že tento na základě odborně – technické prohlídky nemovitostí zjistil následující nedostatky: Exteriér 1) Nejsou dokončeny terénní úpravy okolí domu a příjezdová komunikace, na pozemku je deponie hlíny. Není napojena ČOV na čerpadlo. 2) Nejsou dokončeny omítky soklové části, je pouze vylepen izolant. 3) Na spodní hraně zateplovacího systému není osazen okapní profil. 4) Okenní parapety nemají zatmelen styk parapetu s rámem okna, v tomto detailu může dojít k zatečení, parapet ve štítové stěně nemá téměř žádný přesah (přesah musí být 3-4 cm), chybí parapet francouzského okna. Jeden rám je poškozen zvenčí – ulomen. 5) Není provedeno přístupové schodiště do domu a okapový chodník po obvodu. 6) Není proveden okapový systém – svislé svody, dtto svislé hromosvody. 7) Chybí světlo nad vstupem do domu. 8) Vstupní dveře a francouzské okno je sazeno nad podlahou a tvoří nepřípustný schod, dtto úrovně podlah jednotlivých místností nejsou v jedné rovině a výškové přechody jsou opatřeny lištami. Interiér 9) Na oknech není dokončeno ostění – v rozích praskliny, chybí zatěsnění tmelem a výmalba. Oprava sádrokartonových podhledů a stěn (katastrofálně odvedená práce, viditelnost spojů mezi SDK deskami), po této opravě výmalba všech opravovaných pokojů. 10) Nejsou osazeny světla, volně visí na kabeláži. Kompletně chybí olištování podlah. 11) V koupelně není zatmelen detail tlačítka a LED pásku. Doplnit sprchovou zástěnu v koupelně. 12) V kuchyni není dopojena myčka a dřez. Dva obložené sloupy nejsou provedeny v pravém úhlu. Odstranění špíny ze stropů a stěn (kuchyně, předsíň). 13) Na komíně krbu nejsou osazena dvířka odkapu kondenzátu a čistícího otvoru, mřížky pro výfuky vzduchu. Chybí sklo nebo nehořlavý materiál před dvířky krbu na podlaze. 14) U zásuvek nutno dotmelit a zamalovat přesahy instalačních krabic, na WC chybí umyvadlo a zkompletovat 1 zásuvku – hrozí úraz elektrickým proudem!! 15) 2 ks interiérových obložkových zárubní jsou prohnuté, a proto nelze dovřít dveře, v jednom místě jsou poškozeny. 16) V technické místnosti není dokončena podlaha, osazení bojleru je vytrženo z obvodové zdi a amatérsky zabezpečeno proti vyvrácení, hrozí vytržení a zranění osob!! 17) Nutno zregulovat topnou soustavu a vyměnit vadný tlakoměr. 18) Půdní prostor není dokonale utěsněn (průzory ven), chybí přivětrávací hlavice na kanalizaci a střešní fólie je v případě přesahu přes vrchol osazena chybně – proti vodě. U pozednic je fólie prověšena a pojistná páska uvolněna. Difúzní folie je na několika místech poškozena. Komín není omítnut. 19) Přívodní kabel celého domu je odpovídající? Není veden v chráničce. 20) Odstranění věcí po výstavbě (dřevěné WC, betonové slitky).  Dopisem zástupce žalobkyně ze dne 23. května 2022 uplatnila žalobkyně vůči žalovanému právo na odstranění vad, a to tak, že podle ust. § 2169 odst. 3 OZ neodstoupila od smlouvy a rovněž tak neuplatnila právo na opravu věci, nýbrž zvolila eventualitu přiměřené slevy, jejíž výši specifikovala částkou 350 000 Kč.  Sdělením Magistrátu města adresa, odboru stavebního řádu a územního plánování ze dne 12. 12. 2024, že žalovaný podal dne 12. 8. 2021 žádost o přidělení čísla popisného. Na kontrolní prohlídce na místě stavby dne 2. 9. 2021 byla stavebnímu úřadu předložena mimo jiné revize spalinové cesty. Předložené revizní zprávy a tlakové zkoušky byly stavebníkovi vráceny.  Sdělením Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrální pracoviště adresa ze dne 4. 12. 2024, že požadovaný návrh na vklad do katastru nemovitostí předmětného domu č.p. číslo v k.ú. adresa byl podán pod spisovou značkou spisová značka dne 27. 10. 2021.  Nespornými tvrzeními stran tepelného čerpadla LG (viz str. 203 spisu), že účastníci učinili nesporným, že žalobkyně oslovila žalovaného s tím, že nechce topné rohože a že trvá na tepelném čerpadle.  Ve věci byla slyšena řada svědků, když z obsahu jejich výpovědi stran skutečností rozhodných pro posouzení věci soud uvádí tyto podstatné skutečnosti: Svědek Čmiel vypověděl, že myslí, že, okapy na stavbě musely být namontované, a to ve výšce cca 10 cm pod úrovní terénu, došlo k výtce stran špatně přesazené parozábrany. Svědek jméno FO uvedl stran venkovních parapetů, že tyto byly stran přesahu a sklonu správně, když voda bude odtékat. V rozích je možné, že se ztratil silikon, postačí ho doplnit. Pokud je přesah 3 cm a sklon 2-3%, pak tento je postačující k odvodu vody. Dále připustil vadu v krátkých bočnicích parapetu v půdním prostoru. Svědek jméno FO uvedl, že prováděl sádrokartonářské práce, stropy a podhledy, když připravovali otvory pro světla s tím, že žalobkyně si vymyslela, jak ty světla chce, oni vše rozměřili, vyřezali a do každého otvoru zkoušeli světlo vložit. Následně jim byla řečeno, že to světlo tam nemají nechávat, že se nejdříve vymaluje a pak až se zapojí. Svědek jméno FO vypověděl, že světla si dodávala žalobkyně. Jednalo se o 5 a 7 světel, nějaké v kuchyni, veškeré osvětlení, pásky. Pokud se jedná o světlo u hlavních a vstupních dveří, tam byla umístěna pouze objímka se žárovkou. Dle něho pak vzhledem k tomu, že žalobkyně dodávala všechny světla, je předpokládá, že si vybere i světla nad vchody. Pokud se jedná o kabel v zádveří, bylo domluveno s žalobkyní, že tam nechá jen vyvedený kabel s tím, že bez skříně není schopen dodělat LED pásek s čidlem. Svědek jméno FO, přítel žalobkyně, stran výmalby uvedl, že žalovaný dovezl 4-5 balíků barvy s tím, že on už na domě nic dělat nebude a že nehne ani prstem, že se má dům vymalovat, tudíž řekl, že prostě vymalují a začalo se připravovat k výmalbě, která se provedla. Okapové svody leží na zemi. Na některých místech byly umístěny, ale byly krátké. Pokud byli slyšení další svědkové, a to jméno FO, jméno FO, jméno FO, jméno FO, jméno FO, z obsahu jejich výpovědi pak soud nezjistil rozhodné skutečnosti pro věc samu a uvádět obsah jejich výpovědi tak považuje soud za nadbytečné.  Listinou nazvanou soupis nákladů na výstavbu rodinného domu č.l. 96, že náklady na výstavbu rodinného domu na pozemku parc. č. číslo, adresa zahrnovaly: pozemek, stav. Povolení, inženýrské sítě, základy, zemí práce, svislé konstrukce obvodové, vodorovné konstrukce, konstrukce střechy věčně podbití palubkami, plechová krytina včetně svodu, okna + vchodové dveře, stropní konstrukce včetně izolace, vnitřní stěny, elektroinstalace včetně hromosvodu, topení včetně vodoinstalace, odpady, izolace podlah + krytiny, hybridová stěrka, obklady + sanita + wc, čistička + napojení, 8 m³ retenční nádrž + napojení, komín, venkovní zateplení + omítka a vnitřní dveře za celkovou cenu 3 100 000 Kč.  Znaleckým posudkem č. číslo vadách a nedodělcích novostavby rodinného domu č.p. číslo znalce jméno FO ze dne 30. 4. 2022, že tento prostřednictvím tohoto znaleckého posudku posoudil ke dni 27. 10. 2021 rodinný dům v č.p. číslo z hlediska vad a nedodělků a zjistil tyto vady a nedodělky: Vady: V.

1. Práh vstupních dveří umístěn 45 mm nad podlahou 1.NP V.

2. Nevhodně umístěný stupínek V.

3. Chybná výška patek pod dřevěnými sloupy závětří V.

4. Schází plechová základní lišta zateplovacího systému V.

5. Krátký venkovní parapet u okna v m.č. 1.11 V.

6. Ulomený roh rámu u okna v m. č. 1.07 V.

7. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.07 V.

8. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.

8. V.

9. Krátký venkovní parapet u okna v m. č. 1.

8. V.

10. Chybná výška potrubí – přívodu vzduchu. V.

11. Nezateplený půdní výlez. V.

12. Schází nehořlavá úprava podlahy před krbem. V.

13. Nedostatečné kotvení bojleru ke stěně v m. č. 1.

10. V.

14. Schází elektrické otopné těleso v m. č. 1.04 – Koupelna. V.

15. Nedostatečný přesah parapetního plechu – okno v půdním prostoru. V.

16. Krátké plastové bočnice v parapetu okna v půdním prostoru. V.

17. Chybné osazení parapetního plechu do rámu okna v půdním prostoru. V.

18. Schází větrací mezera u pozednice. V.

19. Schází větrací mezera v hřebeni střechy. V.

20. Nesprávný spoj dvou pásů střešní folie. V. 21 Není doklad o projednání změny nosné konstrukce nad m. č. 1.02 – Závětří. V. 22 Není doklad o projednání změny nosné konstrukce hlavní části krovu. Nedodělky:

1. Krátký dešťový svod.

2. Schází svítidlo nad hlavními vstupními dveřmi.

3. Schází předložené schodiště u hlavního vstupu.

4. Schází úprava terénu navazujícího na dům.

5. Schází konečná povrchová úprava soklu.

6. Schází předložení schodiště u bočního vstupu.

7. Schází svítidlo nad bočními vstupními dveřmi.

8. Není proveden svislý dešťový svod u jižního rohu domu.

9. Není proveden svislý dešťový svod u západního rohu domu.

10. Schází střešní stupadla a lávka vedoucí ke komínovému tělesu.

11. Schází provedení montáže umývadla v m. č. 1.01 – WC.

12. Schází 5 ks stropních svítidel v m. č. 1.05 – Kuchyně.

13. Schází provedení montáže soklových lišt k vinylové podlaze.

14. Schází interiérová úprava u komínových dvířek a nádoby na kondenzát.

15. Schází 7 ks stropních svítidel v m. č. 1.07 – Obývací pokoj.

16. Je nedokončená část podlahy v m. č. 1.10 – Technická místnost.

17. Není ukončen kabel elektro v m. č. 1.03 – Zádveří.

18. Částečně nejsou provedeny malby stěn a stropů.

19. Schází omítka komínového tělesa v půdním prostoru.

20. Schází žebřík z půdního prostoru ke střešnímu výlezu.

21. Není proveden sjezd z komunikace a přístupový chodník.

22. Nebyly předány doklady ke komínovému tělesu.

23. Nebyla předána dokumentace skutečného provedení stavby.

24. Jsou nesrovnalosti v evidenci Katastru nemovitostí.

25. Chybí označení domu číslem popisným.  Znaleckým posudkem č. číslo jméno FO ze dne 11. 6. 2024 (č.l. 380an spisu), že tento vyčíslil slevu z kupní cenu stran zjištěných vad na částku 283 784 Kč včetně 15 % DPH, když součástí této částky je i oprava tepelného čerpadla LG vyčíslená částkou 75 000 Kč, a stran zjištěných nedodělků na částku 79086 Kč včetně 15 % DPH. V podrobnostech pak soud odkazuje na podrobný rozbor zjištěných vad (nedodělků) – viz níže.

5. Pokud byly v průběhu řízení čteny k důkazy další listiny, z těchto soud nevyvodil již žádné podstatné skutečnosti mající vliv na rozhodnutí ve věci samé. Pokud účastníci ve věci navrhovali provedení dalších důkazů, tyto soud pro nadbytečnost, vycházeje zejména ze znaleckých posudků, neprováděl.

6. Na základě provedeného dokazování soud vzal za prokázaný následující skutkový stav: Mezi žalobkyní jako fyzickou osobou a žalovaným jako fyzickou osobou (žalovaný ve smluvním vztahu nevystupoval jako podnikatel, když předmět jeho živnostenského oprávnění je toliko jen v oboru truhlářství, podlahářství, výroba a obchod, zámečnictví a nástrojářství a poskytování služeb pro hospodaření v lesích a pro myslivost, nikoliv tedy stavebnictví apod.) byla uzavřena dne 8. 5. 2020 výše citovaná rezervační smlouva, dne 19. 10. 2020 Smlouva o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva a smlouva o zřízení zástavního práva a následně dne 8. 9. 2021 smlouva kupní a o advokátní úschově , včetně dodatku č. 1 ze dne 26. 10. 2021 a dodatku č. 2 ze dne 20. 11. 2021. Na základě výše uvedené smlouvy ve spojení s ostatními smlouvami pak žalovaný prodal žalobkyni za kupní cenu ve výši 3 050 000 Kč pozemek parc. č. St. číslo, jehož součástí je rodinný dům č.p. číslo a dále pozemek parc. č. číslo, vše nacházející se v katastrálním území adresa, obec adresa, zapsaných v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro adresa, katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví číslo. Dne 12. 12. 2021 proběhlo přejímající řízení s názvem stavby: Novostavba RD adresa číslo, přejímající p. jméno FO, zhotovitel Jméno žalovaného, v rámci něhož je evidován zápis ze dne 27. 11. 2021. V části soupisu ojedinělých drobných nedodělků a vad zjištěných při odevzdání a převzetí je odkaz na listinu Soupis vad a nedodělků z 27. 11. 2021 jméno FO a dále v rámci dohody o opatřeních a lhůtách k odstranění nedodělků a vad termín do 30. 1. 2022 a termín konečného vyklizení staveniště na 31. 1. 2021. Převážná část vad a nedodělků nebyly žalovaným odstraněny. Následně si žalobkyně nechala vypracovat znalecký posudek stran zjištění vad a nedodělků předmětu koupě s tím, že znalec jméno FO vypracoval znalecký posudek č. číslo ze dne 30. 4. 2022. Následně dopisem svého právního zástupce ze dne 23. 5. 2022 žalobkyně uplatnila vůči žalovanému právo na odstranění vad, a to přiměřenou slevou z kupní ceny ve výši 350 000 Kč s tím, že vzhledem k tomu, že žalovaný nereagoval, žalobkyně opakovala výzvu k plnění výzvou ze dne 10. 6. 2022, k níž byl připojen znalecký posudek jméno FO.

7. Po právní stránce soud výše uvedené posoudil dle následujících zákonných ustanovení: Dle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Dle § 2128 odst. 1 o.z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo. Dle § 2129 odst. 2 o.z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Dle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí Dle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. Dle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Dle § 2106 odst.1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Dle odst. 2) Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Dle § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dle odst. 2 dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Dle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího. Dle § 2112 odst. 1) o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Dle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

8. V posuzovaném případě se soud nejdříve zabýval existencí vad v souvislosti s uplatněnou slevou z kupní ceny. A) Žalobkyně uplatnila slevu z kupní ceny ve výši 350 000 Kč (v rámci existence vad a nedodělků v žalobě specifikovaných) V rámci posouzení žalobou vytýkaných vad (některé nazvané jak v žalobě, tak ve znaleckých posudcích nedodělky) se soud u každé jednotlivé vady zabýval pod body a) - c) tím, zda: a) Zda se jedná o vadu (na základě znaleckých posudků či vyjádření znalce(ů)) b) Zda se jedná o skrytou či zjevnou vadu c) Zda byla vada řádným a včasným způsobem vytknuta d) + případná poznámka stran ev. posouzení vady, slevy atd. Dále má soud za to, že v případě skrytých vad vyžadujících odborné posouzení se o těchto vadách dozvěděla žalobkyně prostřednictvím znaleckého posudku jméno FO a následně je uplatnila u žalovaného výzvou ze dne 23. 5. 2021 a 10. 6. 2022. Zjevné vady (vyjma N.14 a N.5, N.23, N.25) pak byly vytknuty prostřednictvím soupisu vad ze dne 27. 11. 2021). Pro posouzení dané věci pak soud vycházel z obou znaleckých posudků stran existence vad včetně konfrontace znalců jméno FO a jméno FO. Pro stanovení slevy z kupní ceny pak vycházel ze znaleckého posudku jméno FO při zadání znaleckého úkolu zejména pod body část A) bod 5 a část B) bod 9), strana 10-11 znaleckého posudku (str. 384-385 spisu ve spojení se str. 14-17 znaleckého posudku). V.

1. Práh vstupních dveří je umístěn 45 mm nad podlahou 1. NP. a) Jedná se o vadu (nesprávné výškové osazení vstupních dveří nebo v důsledku osazení dveří s jejich menší výškou) b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) Poznámka: Sleva vyčíslena na str. 11 znaleckého posudku na 5 000 Kč Pokud žalovaný namítá, že mu žalobkyně sdělila, aby to nechal tak, toto tvrzení se nepodařilo žalovanému prokázat V.

2. Nevhodně umístěný stupínek. Shodně jako u V.1., sleva je zahrnuta již 1 V.

1. V.

3. Chybná výška patek pod dřevěnými sloupy závětří. a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada – k posouzení výšky je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO d) Poznámka: Sleva vyčíslena na str. 11 znaleckého posudku na 5 000 Kč V.

4. Schází plechová zakládací lišta zateplovacího systému a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada, c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 V.

5. Krátký venkovní parapet u okna v místnosti č. 1.11. - pokoj c)Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) poznámka – znalec jméno FO Fiedler za vadu nepovažuje, nezahrnul do ocenění V.

6. Ulomený roh rámu u okna v m. č. 1.

7. Foto č. 15 a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada, c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 Poznámka: pokud žalovaný uvádí, že nebylo vytýkáno při převzetí a o této vadě neví, pak v soupisu ze dne 26. 11. 2021 vytknuto bylo V.

7. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.

7. Foto č. 16 Vada byla vytknuta v soupise ze dne 27. 11. 2021. jméno FO ve svém znaleckém posudku uvedl, že se nejedná se vadu a neprovedl její ocenění v rámci slevy z kupní ceny. V.

8. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.

8. Foto č. 18 Vada byla vytknuta v soupise ze dne 27. 11. 2021. jméno FO ve svém znaleckém posudku uvedl, že se nejedná se vadu a neprovedl její ocenění v rámci slevy z kupní ceny. V.9 Krátký venkovní parapet u okna v m. č. 1.08. c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) poznámka – znalec jméno FO za vadu nepovažuje, nezahrnul do ocenění V.

10. Chybná výška potrubí – přívodu vzduchu. Foto č. 20 a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada - k posouzení výšky je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO V.

11. Nezateplený půdní výlez. Foto č. 25 a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada – odborná záležitost, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23.5.2022, na základě znaleckého posudku jméno FO V.

12. Schází nehořlavá úprava podlahy před krbem Žalobkyní byla tato tvrzená vada vytknuta v soupisu ze dne 27. 11. 2021. Znalec jméno FO nezahrnul tuto položku do vyčíslení slevy z kupní ceny. V souvislosti s touto položkou pak soud má za to, že se nejedná o vadu, když z SMS komunikace ze dne 20. 12. 2022 vyplývá, že sama žalobkyně sdělila žalovanému, že má podlahu dát až ke krbu s tím, že na podlahu půjde sklo. Soud se pak přiklání k tvrzení žalovaného, že nehořlavá podložka ke krbu je pak příslušenstvím krbu, nikoliv podlahy. Vzhledem k tomu, že krb byl v režii žalobkyně a za situace, kdy žalobkyně nedoložila žádné důkazy k případné dohodě o dodávce a montáži skleněné podložky žalovaným, pak soud tvrzené nedodání nehořlavé podložky nepovažuje za vadu a do slevy z ceny díla ji pak nepromítl. V.

13. Nedostatečné kotvení bojleru ke stěně v m. č. 1.10. a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada, c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 V.

14. Schází elektrické otopné těleso v m. č. 1.04 – Koupelna. a) Jedná se o vadu (topné těleso mělo být, je uvedeno v projektu – výkres č. D. 1.4.-11 TZB) b) Zjevná vada c) Řádně nevytknuto d) Poznámka - není možno započíst do slevy z kupní ceny. Z celkové výše slevy z kupní ceny stanovené ve znaleckém posudku znalce jméno FO byla tak odečtena částka 4 210 Kč + DPH (viz níže výpočet dlužných částek. V.

15. Nedostatečný přesah parapetního plechu – okno v půdním prostoru. a) Vada b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 V.

16. Krátké plastové bočnice v parapetu okna v půdním prostoru a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 V.

17. Chybné osazení parapetního plechu do rámu okna v půdním prostoru. a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada - k posouzení třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO V.

18. Schází větrací mezera u pozednice. a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada – - k posouzení je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23.5.2022, na základě znaleckého posudku jméno FO V.

19. Schází větrací mezera v hřebeni střechy. a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada – k posouzení výšky je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO V.

20. Nesprávný spoj dvou pásů střešní folie. a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada, c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 V.

21. Není doklad o projednání změny nosné konstrukce nad m. č. 1.02 – Závětří. a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada - k posouzení je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO d) Poznámka – zahrnuto v ZP pro položku V.21 a V.22 V.

22. Není doklad o projednání změny nosné konstrukce hlavní části krovu. a) Jedná se o vadu b) k posouzení výšky je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c)Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO N.

1. Krátký dešťový svod. a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27.11.2021 Žalovaný namítá, že mezi účastníky byla dohoda, kdy v SMS žalobkyně uvedla, ať ho udělá ještě o 10 cm delší tak, jak je základ pro TČ. Tato tvrzení pak vyvrací skutečnost, že dešťový svod není toliko delší, avšak kratší. N.

2. Schází svítidlo nad hlavními vstupními dveřmi. jméno FO ve svém znaleckém posudku uzavřel, že se o vadu nejedná, když si objednavatel dodává světla sám dle svého výběru. Do ocenění nebyla tato položka zahrnuta. Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 N.

3. Schází přeložené schodiště u hlavního vstupu. Žalobkyní vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 Dle jméno FO se jedná o nedodělek, když dle projektu mělo být max. ve do výšky 35 cm, dosavadní schodiště je toliko pouze provizorní. Dle jméno FO se nejedná o nedodělek, neoceňováno. Soud při posouzení této vytýkané vady vyšel z dohody tvrzené žalovaným a doložené SMS komunikací č.l. 134 an. s tím, že žalovaný má umístit toliko pouze provizorní schody kvůli kolaudaci. N.

4. Schází úprava terénu navazujícího na dům. Žalobkyně vytkla prostřednictvím soupisu ze dne 27. 11. 2021. Znalec jméno FO uvedl, že výškový rozdíl s terénem měl být max. 35 cm, kolem domu se měl nacházet okapový chodník - dlažba. Nic takového se kolem domu nenachází. Žalovaný namítal, že mezi účastníky bylo dohodnuto, že to žalovaný dělat nebude. V této souvislosti pak soud odkazuje na text sms zpráv z č. 135 s tím, že žalobkyně výslovně žalovanému prostřednictvím sms sdělila, že terénní práce nebudou. V této souvislosti pak soud poukazuje na listinu nazvanou soupis nákladů na výstavbu rodinného domu č.l. 96 spisu, ve kterém není o terénních úpravách zmínka. V jejím rámci pak soud dále odkazuje i na znalecký posudek jméno FO, který uvedl, že úpravu terénu a zpevněných ploch nelze hodnotit, když nejsou známy výměry, stejně tak jako přístupový chodník a plocha parkoviště, když nejsou známy parametry. Na stránce 13 znaleckého posudku znalce uvádí, že venkovní úpravy nejsou naceněny, když si je obvykle zajištuje stavebník sám podle svých představ, a tak určitě nebyly předmětem nabídky. Námitku tak soud posoudil jako důvodnou. N.

5. Schází konečná povrchová úprava soklu a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) Poznámka: S ohledem na tu skutečnost, že žalobkyně u jednání dne 21. 2. 2025, č.l. 331 navrhla vypustit tuto položku, soud tedy ze znaleckého posudku jméno FO v rámci ocenění slevy z kupní ceny odečetl částku 5 629,50 Kč + 15 % DPH (viz níže celkový výpočet dlužné částky) N.

6. Schází předložené schodiště u bočního vstupu. Žalobkyní vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021. Soud zaujímá stejné stanovisko jako u N.

3. Znalec jméno FO v rámci znaleckého zkoumání uzavřel, že se nejedná o vadu, když poukázal na souvislost s terénními pracemi. Dle jméno FO se jedná o nedodělek, když dle projektu mělo být max. 350 cm, dosavadní schodiště to toliko pouze provizorní. Dle jméno FO se nejedná o nedodělek, neoceňováno. Soud při posouzení této vytýkané vady vyšel z dohody tvrzené žalovaným a doložené SMS komunikací s tím, že žalovaný má umístit toliko pouze provizorní schody kvůli kolaudaci. – viz SMS komunikace na str.134 an. N.

7. Schází svítidlo nad bočními vstupními dveřmi jméno FO ve svém znaleckém posudku uzavřel, že se o vadu nejedná, když si objednavatel dodává světla sám dle svého výběru. Do ocenění nebyla tato položka zahrnuta. Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021. N.

8. Není proveden svislý dešťový svod u jižního rohu domu. a) Vada b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) Znalec se v posudku vyjádřil tak, že chybí dva svislé dešťové svody (tj. žalobkyní vytýkaný jižní a západní svod. Ve znaleckém posudku oceněno. N.

9. Není proveden svislý dešťový svod u západního rohu domu. a) Vada b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) Znalec se v posudku vyjádřil tak, že chybí dva svislé dešťové svody (tj. žalobkyní vytýkaný jižní a západní svod. Ve znaleckém posudku oceněno. N.

10. Schází střešní stupadla a lávka vedoucí ke komínovému tělesu. a) Jedná se o vadu (jak dle jméno FO, tak s vyjádřením jméno FO na straně 11 posudku ve spojení s kalkulací a konfrontací znalců b) Skrytá vada - k posouzení potřebnosti a souladu s normou je třeba odborných znalostí, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, na základě znaleckého posudku jméno FO N.

11. Schází provedení montáže umývadla v m. č. 1.01 – WC. a) Vada (mezi účastníky bylo dohodnuto, že tam žalovaný umístí umyvadlo) b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 N.

12. Schází 5 ks stropních svítidel v m. č. 1.05 – Kuchyně. a) Vada (jsou patrné otvory v podhledu a přívody elektro, světla nejsou namontovány, jméno FO sdělil, že je umístěno trafo, tudíž existovaly a oceněna byla tudíž jejich montáž. K dotazu soudu sděleno, že se účastníci se dohodli, že tam nebude 1 světlo, nýbrž umístěny bodovky) b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 N.

13. Schází provedení montáže soklových lišt k vinylové podlaze. a) Vada (dle žalovaného byla dohoda taková, že žalobkyně si dodá vinylovou podlahu a lišty (a žalovaný odečte z ceny 30 000 Kč) a žalovaný pak tuto podlahu včetně lišt instaluje. Žalovaný připouští, že lišty nebyly dodělány, jsou někde v rodinném domě, nicméně nebyly v rodinném domě v okamžiku, kdy byla dodělána podlaha.) b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 N.

14. Schází interiérová úprava u komínových dvířek a nádoby na kondenzát. a) Vada b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 d) Pokud žalovaný uvádí, že se jedná se o dvířka, která jsou na tělese krbu, který on nestavěl (měl stavět jen komín…), tudíž v jeho režii to nebylo, k tomu soud uvádí, že se jedná o komínová dvířka, tudíž námitka je nedůvodná. N.

15. Schází 7 ks stropních svítidel v m. č. 1.07- Obývací pokoj a) Vada – odůvodnění shodně jako u N.12 b) Zjevná c) Vytknuto v soupise ze dne 27. 11. 2021 Tvrzení žalovaného, že světla namontoval a že žalobkyně sundala a zpět neinstalovala se mu nepodařilo prokázat. N.

16. Je nedokončená část podlahy v m. č. 1.10 – Technická místnost a) Vada b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 N.

17. Není ukončen kabel elektro v m. č. 1.03 – Zádveří. Dle jméno FO se o vadu nejedná s tím, že pokud nebyla dodána vestavěná skříň, nemohl být dokončen kabel. Vestavěná skříň nebyla předmětem prodeje. Sleva neoceňována. N.

18. Částečně nejsou provedeny malby stěn a stropů. a) Vada b) Zjevná vada c) Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021 Tvrzení žalovaného o tom, že mezi účastníky byla domluva, že si žalobkyně a přítel provedenou výmalbu sami a žalovaný pouze koupí barvu se nepodařilo žalovanému prokázat. N.

19. Schází omítka komínového tělesa v půdním prostoru Vytknuto v soupisu ze dne 27. 11. 2021. Dle jméno FO se o vadu nejedná, když omítnutí v půdním prostoru není nutné k dokončení stavby, znalec do ocenění slevy nezahrnul N.

20. Schází žebřík z půdního prostoru ke střešnímu výlezu. Dle jméno FO se o vadu nejedná, když je požadavek pouze na bezpečný výlez, jímž je v daném případě střešní okno. Znalec do ocenění slevy nezahrnul. Navíc je nutné konstatovat, že pokud by byl tento tvrzený nedostatek posouzen jako vada, jednalo by se o zjevnou vadu a ta jako taková nebyla včas (tj. již prostřednictvím soupisu ze dne 27. 11. 2021 vytknuta, tudíž by k ní soud nepřihlížel). N.

21. Není proveden sjezd z komunikace a přístupový chodník. a) Jedná se o vadu b) Zjevná vada c) Žalobkyně vadu vytkla v soupisu ze dne 27. 11. 2021. d) Poznámka: Znalec jméno FO označil uvedené jako vadu, když v projektu je vyznačen rozsah zpevněných ploch, které tvoří sjezd z komunikace včetně parkovacích stání pro 2 automobily a přístupový chodník. Nic z toho nebylo provedeno. jméno FO se k závěru znalce jméno FO připojil. Soud však při posouzení otázky zpevněných ploch vycházel jednak z tvrzené a prostřednictvím sms komunikace prokázané „dohody“ mezi účastníky s tím, že žalobkyně žalovanému výslovně uvedla, že „plot a zpevněné plochy tam nebudou“. Tvrzení žalobkyně s tím, že žalovaný měl srovnat pozemek a udělat pochozí a pojezdové plochy dle situačního plánu a srovnat pozemek soud nevzal za prokázané, navíc za situace, kdy z žádného provedeného důkazu nevyplývá, z jakého materiálu měly být pochozí a pojezdové plochy provedeny, v jakém tvaru, kvalitě, metráži apod. s tím, že ve stejné relaci se vyjádřil i znalec jméno FO na straně 11 znaleckého posudku, kdy uvedl, že s ohledem na neznámé výměry zpevněných ploch a terénu a parametrů přístupového chodníku a plochy parkoviště nelze finančně ohodnotit N.

22. Nebyly předány doklady ke komínovému tělesu. Dle jméno FO se nejedná o vadu, když předložení těchto dokladů je podmínkou pro vydání kolaudačního rozhodnutí. Doklady byly v rámci kolaudačního řízení doloženy, tudíž existují. Na slevu z kupní ceny tudíž nemá vliv. Zda doklady předány žalovaným žalobkyni není zřejmé. N.

23. Nebyla předána dokumentace skutečného provedení stavby. a) Jedná se o vadu b) Skrytá vada – k jejím zjištění je třeba odborných znalostí stran potřebnosti, vada zjištěna prostřednictvím ZP znalce jméno FO v dubnu 2022 c) Vytknuto výzvou ze dne 23. 5. 2022, jejíž součástí byl znalecký posudek jméno FO d) Poznámka: Oba znalci se vyjádřili tak, že se o vadu jedná. Vzhledem k tomu, že v případě předmětu prodeje došlo k zásadní změně oproti projektové dokumentaci (zejména v části nosné konstrukce - krov) a žalovaným jako stavebníkem takováto změna nebyla se stavebním úřadem řešena, je pak k tíži žalobního nést náklady na vypracování dokumentace skutečného provedení stavby. S ohledem na vyjádření znalců (č.l. 479) pak soud vycházel z částky 20 000 Kč + 15 % DPH, tj. 23 000 Kč a tuto částku připočetl k výši slevy vyčíslené znalcem jméno FO. V podrobnostech opět viz níže – výpočet dlužné částky. Pokud pak žalovaný tvrdí, že dokumentace skutečného provedení stavby neexistuje a jednalo se o změny vymíněné žalobkyní, pak je nutné uvést, že bylo na odpovědnosti žalovaného jako stavebníka zajistit v případě změn v projektové dokumentaci listiny potřebné k doložení skutečného stavu, na tuto skutečnost měl žalobkyni upozornit a případně se dohodnout na nákladech souvisejících s jejich zajištěním. N.

24. Jsou nesrovnalosti v evidenci Katastru nemovitostí. Dle jméno FO se nejedná se o vadu, je záležitostí žalobkyně jako vlastnicí nemovitostí uvést skutečný stav do shody se zápisem v katastru nemovitostí N.

25. Chybí označení domu číslem popisným. a) Vada b) Zjevná vada c) Řádně nevytknuto B) Žalobkyně dále rozšířila svou žalobu o částku 5 000 Kč v rámci slevy z kupní ceny v souvislosti s ČOV (umístění a provedení vsaku), (č.l. 129). Vada v souvislosti s čističkou odpadních vod vytknuta v soupisu ze dne 27. 11. 2021, že není napojena ČOV na čerpadlo. Na základě zjištění dle vyjádření jméno FO ze dne 1. 12. 2022 pak žalobkyně zjistila, že stavba ČOV není provedena dle původní dokumentace stran umístění a způsobu provedení vsaku. Vada pak byla uplatněna výzvou ze dne 23. 5. 2022. Z rozhodnutí Magistrátu města adresa, odboru životního prostředí a zemědělství ze dne 2. 5. 2023 vyplývá, že na základě tohoto rozhodnutí bylo vydáno dodatečné povolení vodního díla – Výstavby ČOV, kanalizačního potrubí a vsakovací studny. Znaleckým posudkem jméno FO pak byla sleva z kupní ceny stran ČOV (čističky odpadních vod) v souvislosti s umístěním vsaku vyčíslena na částku 5 000 Kč, když tuto částku vynaložila žalobkyně za vypracování nového hydrogeologického posudku a přepracování projektu jméno FO. A) Žalobkyně dále rozšířila svou žalobu o částku 108 000 Kč v rámci slevy z kupní ceny v souvislosti s vadami tepelného čerpadla (č.l. 129). Vady vytknuty v soupisu ze dne 27. 11. 2021, podrobně pak výzvou ze dne 23. 5. 2022 na základě posudku jméno FO. U tepelného čerpadla byly prostřednictvím znaleckého posudku jméno FO a následně jméno FO zjištěny následující vady: TP 1) U připojení expanzní nádoby na ÚT je poškozena přívodní trubka. TP 2) Zásobník TV je nevhodně navržen, pro TČ malý objem a malá plocha výměníku. jméno FO: v technické zprávě projektu - příprava TUV je uveden objem zásobníku 200 l. TP 3) chybní nainstalovaný magnetický filtr, který je LG doporučován nainstalovat. jméno FO: pouze doporučení, avšak bez něho se za tři roky čerpadlo poškodí a přestane fungovat. TP 4) Chladivové potrubí je delší než 10 m, které jsou limitní pro doplnění chladiva. Nikde není záznam o tom, zda bylo chladivo doplněno a kolik ho bylo doplněno. jméno FO: Je delší než doporučené, nikde není předepsané, že je nutné štítek připevnit. Z důvodů informací pro evidenci instalačního technika je pak dobré mít tento štítek připevněný z důvodu zjištění množství doplněného chladiva. TP 6) Není doložen originální protokol u uvedení do provozu servisním partnerem LG, na čerpadlo není možné poskytnout prodlouženou záruku. TP 7) Protokol o instalaci pro ČEZ je opatřen razítkem firmy právnická osoba., toto jí bylo zcizeno a použito neoprávněně. TP8) Tepelné čerpadlo je nefunkční a v řídící jednotce je obsažen údaj: požadavek servisní inspekce, číslo chyby CH 14. Znaleckým posudkem jméno FO pak byla sleva z kupní ceny stran vad tepelného čerpadla stanovena na částku 75 000 Kč + 15 % DPH (11 250 Kč), tj. celkem 11 250 Kč. V předmětné věci pak po provedeném dokazování, a to zejména z obou znaleckých posudků vyplývá, že předmět prodeje ke dni uzavření kupní smlouvy dne 8. 9. 2021 vykazoval vady, a to jak vady zjevné, tak vady skryté, stran jejichž existence, povahy, uplatnění a ocenění pak soud učinil v rámci podrobného rozboru, viz jeho znění výše. Vzhledem k existenci těchto vad pak žalobkyně řádně uplatnila nárok z vadného plnění, spočívajícím ve slevě z kupní ceny ve výši 350 000 Kč výzvou ze dne 23. 5. 2022 a ve výši 108 000 Kč a 5 000 Kč prostřednictvím návrhu na rozšíření žaloby k 1. 12. 2022. Soud posoudil nárok žalobkyně na slevu z kupní ceny co do výše stanovené znaleckým posudkem jako důvodný. D) Žalobou pak žalobkyně uplatnila požadavek na zaplacení smluvní pokuty ve výši 346 000 Kč, a to dle čl. III., odst. 1 a čl. VI., odst.2 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 19. 10. 2020, a to ve výši 2 000 Kč denně, za pozdní zajištění vkladu do katastru nemovitostí, tedy prodlení mezi daty 30. 5. 2021 – 19. 11. 2021, za 173 dnů prodlení po 2000 Kč tj. 346 000 Kč a dále dle čl. V odst. 9. a VI odst. 2 Kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově ze dne 8. 9. 2021 za neodstranění v této smlouvě deklarovaných vad, a to ve výši 3 000 Kč denně při prodlení od 19. 11. 2021 do 20. 5. 2022 v počtu 182 dní, tj. 546 000 Kč. Ze smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva ze dne 19. 10. 2020 uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným, a to z článku III., odstavce 1 vyplývá, že žalovaný se zavázal, že na základě uděleného Společného souhlasu v souladu s projektovou dokumentací dostavět Rodinný dům a zajistit kolaudaci Rodinného domu, budou-li platné právní předpisy k užívání Rodinného domu kolaudaci vyžadovat, dále zajistit, že rodinnému domu bude uděleno číslo popisné a zajistit, že Rodinný dům bude zapsán do katastru nemovitostí, a to vše nejpozději do 30. 5. 2021. Dle čl. VI. bodu 2 věta první této smlouvy pak poruší-li strana Budoucí prodávající některou svou povinnost uvedenou v čl. III odst. 1 této smlouvy, je povinna uhradit straně Budoucí kupující smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení se splněním své povinnosti. Ze sdělení Katastrálního úřadu pro adresa, Katastrální pracoviště adresa vyplývá, že požadovaný návrh na vklad do katastru nemovitostí předmětného domu č.p. číslo v k. ú. adresa byl podán pod spisovou značkou spisová značka dne 27. 10. 2021 a z výpisu z katastru nemovitostí pro kat. území adresa, LV č. číslo v části E vyplývá, že zápis nabývacího titulu, a to Kupní smlouvy ze dne 8. 9. 2021 ve znění dodatku č. 1 ze dne 25. 10. 2021 byl proveden dne 19. 11. 2021. Z kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově ze dne 8. 9. 2021 v bodě 8 došlo k prohlášení žalovaného jako prodávajícího, že k datu 8. 9. 2021 není stavba rodinného domu zcela dokončena, kdy dosud chybí mj. dokončit: - Usazení některých interiérových obložek a dveří - Dokončit pokládku podlahové krytiny včetně přechodových lišt - Zapojení dešťové kanalizace včetně provedení odvodňovacích svodů kolem stavby rodinného domu - Zapojení kanalizační přípojky do čističky odpadních vod a její zprovoznění - Dodávka a montáž záchodové mísy - Dodávka a montáž schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu A dále se žalovaný zavázal, nejpozději do 10 dnů ode dne uzavření této smlouvy odstranit výše uvedené nedodělky stavby rodinného domu a stavbu rodinného domu řádně dokončit. Dále se zavázal učinit všechny nezbytné kroky a poskytnout veškerou potřebnou součinnost k tomu, aby došlo ke kolaudaci a udělení čísla popisného stavbě rodinného domu a k zápisu stavby rodinného domu do katastru nemovitostí, a to bez zbytečného odkladu po podpisu této smlouvy, když k udělení čísla popisného a zápisu stavby do katastru nemovitostí mělo dojít již ve lhůtě do 30. 5. 2021 a prodávající je od té doby v prodlení. Za tímto účelem se prodávající zavazuje zejména (nikoli však výlučně) podat žádost o udělení čísla popisného a v takto zahájeném řízení řádně pokračovat a zajistit všechny podklady, které jsou pro udělení čísla popisného nezbytné (zejména příslušné revizní zprávy a zmíněný geometrický plán). V případě, kdy budou ze strany příslušného stavebního úřadu nebo jiného správního orgánu zjištěny jakékoli vady či nedodělky stavby rodinného domu, zavazuje se je prodávající odstranit bez zbytečného odkladu – nejpozději do 10 dnů ode dne, kdy se o takových vadách a nedodělcích dozvěděl. Současně se prodávající zavazuje neprodleně po udělení čísla popisného zajistit zápis stavby rodinného domu do katastru nemovitostí a za tímto účelem podat příslušnému katastrálnímu úřadu ohlášení změny údajů o pozemku, jehož součástí se stala stavba, a v takto zahájeném řízení řádně pokračovat. Dle čl. VI. bodu 2 kupní smlouvy ze dne 8. 9. 2021 vyplývá, že v případě, že poruší-li prodávající, tudíž žalovaný některou svou povinnost uvedenou v čl. V odst. 9 smlouvy nebo v čl. IX. odst. 3 této smlouvy, je povinen uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 3000 Kč za každý den prodlení se splněním této povinnosti. Zaúčtování obou smluvních pokut proběhlo výzvou právního zástupce žalobkyně ze dne 23. 5. 2021. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Dle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. V souvislosti s požadavkem žalobkyně na zaplacení smluvních pokut se pak soud v souladu s přijatou judikaturou (např. 31 Cdo 2273/2022) zabýval přiměřeností výše smluvních pokut a následně i dále k návrhu žalovaného i případnou moderací smluvních pokut. K požadavku na zaplacení smluvní pokuty ve výši 346 000 Kč v souvislosti s nedodržením termínu zápisu nemovitostí do katastru nemovitostí žalovaný uvedl, že uznává, že k prodlení skutečně došlo, avšak bylo to způsobeno: - tím, že vycházel žalobkyni vstříc v jejich požadavcích na úpravy, což znamenalo vícepráce, které zabraly čas - S ohledem na pandemii koronaviru došlo k omezení dodávek zboží, materiálu, když žalovaný měl problém materiál i zakoupit kdy převážně kupoval z důvodu lepší ceny materiál v Polsku - Dalším faktorem bylo počasí, kdy každý den nebylo možno na stavbě pracovat - I změna způsobu vytápění a vyřizování této skutečnosti na úřadech v době koronaviru nepříznivě ovlivnilo dokončení stavby - Žalovaný chtěl vše dodělat a dokončit, ale žalobkyně mu zcela zamezila přístup do nemovitosti, z toho důvodu je požadavek na zaplacení smluvní pokuty proti dobrým mravům Žalovaný byl následně soudem vyzván prostřednictvím výzvy ze dne 16. 10. 2023, č.j. 116 C 16/2022-180 k dotvrzení výše uvedených skutečností. Na tuto výzvu reagoval žalovaný prostřednictvím své právní zástupkyně podáním ze dne 1. 11. 2023 č.l. 237, kdy uvedl, že k vícepracím žalovaný uvádí, že provedl následující vícepráce:  Z důvodu spádu stavebního pozemku byla potřeba místo 2 na výšku základových cihel udělat základy ze 4 cihel na výšku. Základová deska byla hotová v dubnu 2020. Pokud by žalovaný užil pouze na výšku dvě základové cihly, byla by základová deska chybně vzhledem ke spádu pozemku postavená, a opětovně by toto bylo jistě uplatněno jako vada ze strany žalobkyně.  Okno ve štítu domu – toto bylo oproti původnímu projektu provedeno na žádost žalobkyně. Tato vícepráce si vyžádala 3 dny a byla realizována v září 2020.  Podvojný rozvod vody v domě (tzv. dešťovka) – opět na žádost žalobkyně, původně s tímto nebylo počítáno, avšak žalovaný chtěl žalobkyni vyjít vstříc. Tato vícepráce si vyžádala 2 dny a byla realizována v březnu 2021.  Příprava na kamenný obklad okolo oken a dveří – žalobkyně si chtěla okna a dveře obložit kamenným obkladem, ačkoliv původně zde měla být klasická venkovní omítka. Opět žalovaný chtěl žalobkyni vyjít vstříc, a tak podklad pro tento kamenný obklad připravil. Tato vícepráce si vyžádala 2 dny a byla realizována v květnu 2021.  Vytvoření sprchové vaničky z obkladu namísto volně stojící vaničky – opět na žádost žalobkyně, původně měla být volně stojící vanička, což byla levnější a jednodušší varianta. Tato vícepráce si vyžádala 3 dny a byla realizována v květnu 2021.  Zabudování vany, včetně instalace LED osvětlení (LED pásky) – vana měla být původně neobložená, s osvícením se nepočítalo, opět na žádost žalobkyně. Tato vícepráce si vyžádala 3 dny a byla realizována v květnu 2021.  Vybudování LED světelného panelu v obývacím pokoji – na žádost žalobkyně, opět nad rámec původní domluvy a projektu. Tato vícepráce si vyžádala 2 dny a byla realizována v červnu 2021.  Rozvod elektrického vedení na půdě rodinného domu – na půdě neměla být vedena elektřina, avšak bez vědomí žalovaného si žalobkyně u subdodavatele, který dělal elektřinu v domě, rozvody na půdě objednala a tyto uhradil žalovaný. Tato vícepráce si vyžádala 3 dny a byla realizována v červnu roku 2021. Ohledně výše platby se již žalovaný vyjadřoval dříve. Prodlení ve výstavbě bylo způsobeno hned několika faktory. Základová deska byla hotová již v dubnu 2020, avšak se stavbou se dalo z důvodu nepříznivého počasí začít až 7. 7. 2020, jelikož se jednalo o dřevostavbu a ta potřebuje vhodné podmínky pro realizaci. Dalším důvodem prodlení dle žalovaného bylo:  Napojení elektro čerpadla na dešťovou nádrž, která nebyla původně v plánu – zdržení v dokončení stavby cca o 2 dny. K tomuto došlo v červenci 2021.  Zapuštění ČOV hlouběji na žádost žalobkyně – zdržení o cca 14 dní. K tomuto došlo v červenci 2021.  Výměna tří oken, jelikož žalobkyně si nepřála tato okna se středovým sloupkem – hrazeno žalovaným a zdržení o cca 5 týdnů. K tomuto došlo v říjnu 2020.  Změna způsobu vytápění stavby z elektrických rohoží na tepelné čerpadlo na žádost žalobkyně. S tímto bylo spojeno vyřizování potřebných povolení, kdy i s ohledem na to, že bylo období Covidu, úřady fungovali omezeně a docházelo k průtahům. Zdržení o 3 týdny v červenci a srpnu 2021.  Rozvody podlahového vytápění z důvodu tepelného čerpadla – s tímto nebylo opět počítáno, došlo tedy ke zdržení 3 dny a práce byla realizována v dubnu 2021. Dalším důvodem prodlení bylo, že v době Covidu byly uzavřené hranice s Polskem, kde nakupoval žalovaný veškerý materiál z důvodu výrazně výhodnější ceny, kdy právě s těmito cenami počítal při realizaci stavby a rozpočtu na stavbu. Je obecně známo, že stavebniny v Polsku mají výrazně výhodnější ceny u shodného zboží jako je v ČR. Jelikož byly zavřeny hranice, nemohl materiál sehnat, stavebniny byly zavřeny i v ČR, nemohl tedy nakoupit materiál ani zde a docházelo k průtahům. Přímo žalobkyně se podílela na průtazích a opoždění dokončení stavby následovně:  Žalobkyně a žalovaný byli dohodnuti, že z kupní ceny bude poskytnuta záloha, což je potvrzeno i doloženými sms zprávami. Žalobkyně dala žalovanému zálohu až 5 měsíců po uzavření smlouvy (kdy je nutno zdůraznit, že i samotné podepsání smlouvy, kde byly uvedeny všechny lhůty apod. se zpozdilo kvůli covidu). Sama žalobkyně v sms přiznala, že zálohu ještě neuhradila, zálohu po 5 měsících po podepsání smlouvy poskytla pouze ve výši 850 000 Kč místo dohodnutých 1 600 000 Kč (doloženo sms). Přestože slíbila, že zbytek zálohy dá, tak se tak nestalo a zbytek doplatila až při konečném zaplacení 23. 11. 2021. Žalovaný zálohu potřeboval k realizaci stavby, kdy si z důvodu neposkytnutí zálohy musel půjčovat peníze u přátel a známých.  Žalobkyně si sama zajišťovala dodání vinylové podlahy, kdy tato byla dovezena až v červenci 2021. Pokládka tedy mohla proběhnout až poté.  Žalobkyně si sama zajišťovala obkopávání stavby, kdy ještě na konci srpna 2021 byl před vchodem do domu nezaházený příkop. Z tvrzení žalovaného lze pak dovodit, že základová deska byla hotová již v dubnu 2020, vlivem počasí bylo možno se stavbou dřevostavby začít v červenci 2020. Předmětná smlouva, jíž se žalovaný zavázal ke splnění povinnosti dostavět rodinný dům a zajistit kolaudaci, pak byla uzavřena dne 19. 10. 2020, když splnění povinnosti mělo být do 30. 5. 2021. Pokud žalovaný namítá vícepráce, které byly pro žalobkyni provedeny, pak v daném případě bylo na žalovaném, aby si jejich realizaci a v souvislosti s těmito vícepracemi ošetřil tyto jak věcně, tak časově smluvně prostřednictvím dodatku smlouvy, což neučinil. Pokud byly vícepráce učiněny na základě ústní dohody se žalobkyní, přistoupil k nim zcela dobrovolně, a to s vědomím, že si tyto vyžádají určitý čas. Tuto skutečnost pak žalovaný neřešil, byť by bylo namístě věc smluvně ošetřit i z hlediska případné úhrady provedených víceprací žalobkyní žalovanému. Pokud tedy provedení těchto víceprací znamenalo pro žalovaného časové zatížení, vědom si limitace zápisu do katastru nemovitostí a zajištění kolaudace, pak měl tyto odmítnout či ošetřit časové hledisko se žalobkyní smluvně. Tak se však nestalo a je nutné tuto skutečnost přičíst k tíži žalovaného, který nejednal s náležitou obezřetností. Pokud pak žalovaný namítá, že se započetím stavby po vybudování základů bylo možno začíst až v červenci 2020 (namísto dubna 2020) vlivem špatného počasí, stejně jako pozdržení se vlivem výměny oken v říjnu 2020, pak tato skutečnost podmínky pro případnou moderaci smluvní pokuty nezakládá, když k podpisu smlouvy došlo až v říjnu 2020, tedy poté, a pokud si byl žalovaný vědom tzv. „časového skluzu“, neměl na ujednání o smluvní pokutě a založení povinnosti do 30. 5. 2021 přistoupit a ev. žádat termín delší. Skutečnosti stran napojení elektro čerpadla na dešťovou nádrž (červenec 2021), zapuštění ČOV hlouběji na žádost žalobkyně v červenci 2021, změna způsobu vytápění stavby na žádost žalobkyně v červenci a srpnu 2021 pak nejsou rozhodné, když ke kolaudaci mělo dojít do 30. 5. 2021, k této nedošlo a práce provedené po tomto datu jsou s ohledem na neexistenci případné dohody (dodatku) o prodloužení termínu kolaudace jako případné podmínky pro jejich realizace podstatné. Pokud pak žalovaný namítá, že z důvodu pandemie koronaviru byly uzavřeny hranice s Polskem, kdy nemohl nakoupit materiál, stejně jako stavebniny v ČR, pak soud uvádí, že předmětnou smlouvu, která zakládá smluvní pokutu, žalovaný podepisoval v říjnu 2020, tudíž v době, kdy Covid-19 byl již rozšířen v ČR, tudíž si musel být vědom případného rizika problémů s realizací a dodávkou materiálu. Tento pak byl dostupný ve stavebninách v ČR, které byly i přes pandemii otevřeny a umožňovaly nákup materiálu, byť ve srovnání s polskými cenami, dražšího. Skutečnosti stran jednání žalobkyně kooperujících na průtazích s dokončením a kolaudací stavby (červenec 2021, srpen 2021) pak vzhledem k tomu, že kolaudováno mělo být do 30. 5. 2021 nepovažuje soud za podstatné. Pokud pak žalobkyně neuhradila řádně a včas zálohu, žalovaný neměl přistoupit k realizaci stavby ev. ve stavbě pokračovat za současného ošetření smluvního vztahu případným dodatkem smlouvy. V souvislosti s požadavkem žalobkyně na odstranění vad a nedodělků v termínu do 30. 1. 2022 a vyklizení staveniště do 31. 1. 2022 tak, jak je uvedeno v zápisu o odevzdání a převzetí dokončené stavby ze dne 26. 11. 2021 je pak znepřístupnění domu a neposkytnutí klíčů od domu žalovanému v únoru 2022 zcela v gesci žalobkyně. V souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi možno uzavřít, že žalovaný nejednal obezřetně a i přesto, že si byl vědom časové proluky s počátkem výstavby dřevostavby, přistoupil k uzavření smlouvy ze dne 19. 10. 2021 včetně ujednání o smluvní pokutě, na požadavky žalobkyně týkající se víceprací pak reagoval kladně, avšak bez náležité obezřetnosti k uzavření dodatků smlouvy apod. Účelem smluvní pokuty, založené čl. III., odst. 1 a čl. VI., odst. 2 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 19. 10. 2020, a to ve výši 2 000 Kč denně, pak bylo zajištění termínu dostavby rodinného domu a jeho kolaudace k zajištění bytové potřeby žalobkyně. Na základě výše uvedeného pak soud uzavírá, že výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k zájmům žalobkyně na dostavbě a kolaudaci rodinného domu a možnosti jejího užívání, a skutečnosti toliko a pouze tvrzené žalovaným, v podstatě nijak důkazně nepodložené, nezakládají podmínky pro moderaci smluvní pokuty tak, jak má na mysli ust. § 2051 o. z.

9. K požadavku na zaplacení smluvní pokuty ve výši 546 000 Kč v souvislosti s neodstraněním vad uvedených ve smlouvě kupní a o advokátní úschově ze dne 8. 9. 2021 do 10 dnů od podpisu smlouvy soud uvádí, že z provedeného dokazování vyplynulo, že ke splnění závazku žalovaného ve lhůtě 10 dnů nedošlo, a nedošlo k němu ani následně poté, jak vyplývá ze znaleckého posudku jméno FO na straně 12 znaleckého posudku, když k datu 8. 9. 2021 vyplývá, že stavba rodinného domu nebyla dokončena a tato není dokončena ani k datu podání znaleckého posudku. K vadám konstatovaným v předmětné kupní smlouvě uvedl, že k celkovému dokončení pokládky podlahové krytiny nedošlo, rovněž ani k zapojení dešťové kanalizace, včetně provedení střešních svodů kolem, ani k dodávce a montáží záchodové mísy či k dodávce a montáži schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu (tam však je třeba vycházet z dohody účastníků stran toliko provizorního schodiště). V tomto směru je pak nutné odkázat na zápis o odevzdání a převzetí dokončené stavby ze dne 26. 11. 2021 a soupis nedodělků ze dne 27. 11. 2021 p. jméno FO, když i k tomuto dni nebyly vytýkané vady odstraněny, a to ani v termínu do 30. 1. 2022, který byl mezi účastníky dohodnut s tím, že termín vyklizení staveniště byl do 31. 1. 2021 (zřejmě písařská chyba - správně 2022), když od tohoto data skutečně žalobkyně odejmula žalovanému klíče. Tato skutečnost však nezakládá podmínky pro to, aby soud smluvní pokutu žalobkyni do 20. 5. 2022 (23. 5. 2022 výzva) nepřiznal, když žalovaný ve lhůtě 10 dnů ode dne 8. 9. 2021 deklarované vady neodstranil, a to ani v dostatečně dlouhém termínu cca do 30. 1. 2022. Skutečnost, že žalovaný od února 2022 nedisponoval klíči od nemovitosti žalobkyně, pak podmínky pro nepřiznání smluvní pokuty nezakládá, když v případě, že byl připraven stavbu dokončit, mohl o zapůjčení klíčů žalobkyni požádat, a to jak ústně, tak písemně, což se však nestalo. Stran přiměřenosti smluvní pokuty a její případné moderace soud zaujímá stejné stanovisko jak u smluvní pokuty ve výši 346 000 Kč odůvodněné výše. V souvislosti s oběma smluvními pokutami je pak třeba uvést, že se jedná o sankční prostředek, který postihuje účastníka smlouvy, který neplní to, k čemu se smluvně zavázal. Zároveň je to i prostředek zajišťující včasné a řádné splnění povinností, jímž je žalovaný povinován, což se v případě žalovaného nestalo, když tento porušil podmínky smluv, předmět prodeje vykazoval a dodnes vykazuje vady, které nebyly, a to ani přes výzvy žalobkyně odstraněny. Za výše uvedeného stavu pak soud uzavírá, že obě smluvní pokuty soud vyhodnotil s ohledem na okolnosti případu jako přiměřené s tím, že podmínky pro moderaci smluvních pokut v obou případech neshledal. V případě výpočtu celkové slevy z kupní ceny pak soud uvádí: a) Žalobkyně požaduje v žalobě částku 350 000 Kč jako slevu z kupní ceny b) Dále částku 108 000 Kč jako slevu z kupní ceny v souvislosti s vadami tepelného čerpadla a částku 5 000 Kč v souvislosti s ČOV c) Smluvní pokuty ve výši 346 000 Kč a ve výši 546 000 Kč K a) Soud při stanovení výše slevy z kupní ceny vyšel ze znaleckého posudku jméno FO, který tuto vyčíslil v částce 246 769 Kč bez DPH (označené jako vady). Z této částky soud odečetl částku 75 000 Kč (za tepelné čerpadlo, tj. 171 769 Kč + 15 % DPH - výpočet viz bod b) a výrok II. rozsudku), tj. 197 534,35 Kč. Dále znalec vyčíslil slevu z ceny díla na částku 68 770 Kč + 15 % DPH, tj. 79 086 Kč (nedodělky). Celkem tedy 276 620,70 Kč. K této částce pak soud připočet částku 20 000 Kč + 15 % DPH, tj. 23 000 Kč (za doplnění dokumentace skutečného provedení stavby N23), tj. 299 620,70 Kč. Od této částky je pak nutné odečíst částku 4 210 Kč (nevytknuta vada V14) a částku 5 629,50 Kč (N5, ve znaleckém posudku zahrnuta, avšak žalobkyní vypuštěna) a 15 % DPH z těchto částek tj. 11 315,425 Kč, tj. celková částka 288 305,27 Kč. K b) Soud vycházel v rámci posouzení části výši slevy z kupní ceny stran tepelného čerpadla ze znaleckého posudku jméno FO, který výši slevy z kupní ceny (stran tepelného čerpadla) ocenil v částce 75 000 Kč + 15 % DPH tj. 11 250 Kč + 5 000 Kč (ČOV), tj. celkem 91 250 Kč. K c) – smluvní pokuty byly v plném rozsahu ve výši 346 000 Kč a 546 000 Kč přiznány.

10. Výrokem I. rozsudku soud tedy žalobě vyhověl co do částky 1 180 305,20 Kč (součet částky 288 305,27 Kč + 346 000 Kč + 546 000 Kč) a částky 91 250 Kč spolu s příslušenstvím, majícím oporu v ust. §§1968,1970 o.s.ř, odvíjející se od výzev k plnění.

11. Ve zbytku pak byla žaloba výrokem II. o částku 61 694,80 Kč s příslušenstvím a o částku 21 750 Kč spolu s příslušenstvím zamítnuta.

12. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 3 o.s.ř., dle kterého i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Žalobkyně byla ve sporu právně zastoupena. Soud žalobkyni přiznal na náhradě účelně vynaložených nákladů celkovou částku 474 499,95 Kč. Tato částka představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 67 750 Kč, dále odměnu za 20 úkonů právní služby po 13 300 Kč/úkon dle § 7 bod 6) vyhl. č. 177/1996 Sb. a 3 úkony právní služby po 13 740 Kč, tj. 307 220 Kč, k těmto náleží 20 režijních paušálů po 300 Kč a tři režijní paušály 450 Kč dle § 13 advokátního tarifu, tj. 7 350 Kč. Pokud jde o přiznané úkony právní služby, soud odkazuje na vyúčtování právního zástupce žalobkyně vedené na č.l. 539 spisu, když přiznal úkony právní služby účelně využité, a to pod bodem: 1, 3, 6, 9, 14, 15, 23, 24, 25, 28, 30, 32, 33, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 46 a 48. Ostatní účtované úkony právní služby soud nepřiznal, když se jednalo především o úkony procesní povahy, o doplnění již provedených úkonů, opakující se a nadbytečné úkony. Dále soud přiznal v rámci vyúčtovaných nákladů řízení částku 4 000 Kč jako zálohu na provedení důkazu v podobě znaleckého posudku, částku 35 800 Kč za odborné vyjádření znalce jméno FO, částku 30 339,54 Kč na jízdném, dále částku 13 794 Kč jako náhradu za ztrátu času a částku 8 246,41 Kč za ubytování právního zástupce žalobkyně v ubytovacím zařízení ve adresa, když advokát má sídlo advokátní kanceláře v Praze a jednání byla nařizována v ranních hodinách. V podrobnostech soud odkazuje na precizním způsobem vyčíslené náklady řízení, když vyjma účtovaných nákladů právní služby a k nim náležejících režijních paušálů nemá k vyčíslení nákladů právního zastoupení výhrad a s těmito souhlasí.

13. Výrokem IV. a V. rozsudku pak soud rozhodl o náhradě nákladů státu, které mu v souvislosti s řízením vznikly. Tyto představují zaplacené znalečné jméno FO ve výši 32 966 Kč, dále svědečné jméno FO ve výši 458 Kč a svědkyně jméno FO ve výši 1 959 Kč a dále znalečné vyplacené znalci jméno FO ve Anonymizováno výši 3 800 Kč a 4 450 Kč. Celkové náklady tak činí 43 633 Kč. S ohledem na výsledek sporu, když žalobkyně byla úspěšná co do 93,84 % a žalovaný co do 6,16 %, pak soud výrokem IV. rozsudku zavázal žalobkyni k úhradě 6,16 % státu vzniklých nákladů, což představuje částku 2 688 Kč a žalovaného výrokem V. rozsudku k úhradě 93,84 % těchto vzniklých nákladů, což činí 40 945 Kč.

14. Soudem stanovená lhůta k plnění vychází z ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř. a činí tři dny od právní moci rozsudku Proti tomuto rozhodnutí je možno podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení prostřednictvím zdejšího soudu ke Krajskému soudu v Ostravě, písemně ve dvojím vyhotovení. Neplní-li povinný dobrovolně to, co mu ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon tohoto rozhodnutí.