8 C 128/2024

Plný text

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Radomírem Josiekem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení částky 102 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 99 880 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 9. 11. 2023 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá o částku 2 120 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 9. 11. 2023 do zaplacení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 57 446,32 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

IV. Česká republika nemá proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky 102 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 9. 11. 2023 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že na základě příklepu ve veřejné dražbě ze dne 29. 11. 2022 se žalobkyně stala vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku prac. č. , Anonymizováno, /29 vše v k.ú. , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví číslo , hodnota, . Na základě dohody o užívání nemovitostí ze dne 4. 7. 2013 měla žalovaná právo bezplatného užívání těchto nemovitostí a žalobkyně prostřednictvím svého advokáta dopisem ze 23. 1. 2023 tuto dohodu vypověděla. Právo bezúplatného užívání proto zaniklo ke dni 30. 6. 2023, přesto žalovaná tyto nemovitosti užívala bez právního důvodu od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023, kdy nemovitosti vyklidila. Žalobkyně se proto domáhá vydání bezdůvodného obohacení za toto bezesmluvní užívání nemovitostí, přičemž vychází z částky 25 500 Kč měsíčně, odpovídající nájemnému obvyklému v čase a místě. Žalobkyně přes výzvu bezdůvodné obohacení nevydala.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Namítala, že nemovitosti v žalovaném období neužívala bez právního důvodu, ale na základě dohody o užívání nemovitostí ze dne 30. 5. 2016, která nahradila původní dohodu a sjednanou úplatu ve výši 14 840 Kč za užívání nemovitosti hradila ve prospěch dohodnutého účtu, přičemž tato platba představovala výši splátky úvěru čerpaného , jméno FO, . Navíc namítala, že dům v předmětném období neužívala a měla zde pouze uskladněné věci. Z užívání nemovitostí proto v tomto období nemohla mít žádný prospěch.

3. Žalovaná navíc zpochybňovala vlastnické právo žalobkyně k předmětným nemovitostem, neboť dražbu, která je nabývacím titulem vlastnictví žalobkyně považuje za neplatnou a v rámci řízení vedeném u , adresa, se domáhá určení neplatnosti dražby. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, zjistil soud, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku par. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a to na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 1. 12. 2021, přičemž právní účinky zápisu nastaly dne 23. 2. 20224. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě a dohodě o užívání nemovitosti ze dne 4. 7. 2013 a 30. 5. 2016 zjistil soud, že dne 4. 7. 2013 uzavřela , jméno FO, jako budoucí prodávající a vlastník na straně jedné a žalovaná jako budoucí kupující a uživatel na straně druhé smlouvu o budoucí kupní smlouvě a dohodu o užívání nemovitostí. Obsahem článků I. až III. byla dohoda o budoucí kupní smlouvě, ve které se budoucí prodávající zavázala uzavřít po splnění veškerých závazků žalované, vyplývajících z této smlouvy, s žalovanou nebo jím určeným kupujícím kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou nemovitosti zapsané na LV číslo , hodnota, pro k.ú. , adresa, za blíže neurčenou kupní cenu. Článek IV. dohody v odstavcích 1–7 obsahuje dohodu o užívání nemovitostí, podle které se účastníci smlouvy dohodli, že budoucí kupující jako uživatel je oprávněn předmětné nemovitosti nerušeně užívat, přičemž smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, počínaje měsícem následujícím po měsíci, v němž bude vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo k předmětným nemovitostem ve prospěch , jméno FO, . Žalovaná se zavázala platit vlastníkovi za užívání nemovitosti úplatu, která byla sjednána tak, že činí částku ve výši odpovídající výši splátky úvěru čerpaného budoucím prodávajícím na pořízení nemovitosti a ke dni podpisu smlouvy činí splátka úplaty 14 840 Kč. Část úplaty ve výši 9 700 Kč byla splatná ve prospěch účtu číslo , č. účtu, , a druhá část úplaty ve výši 5 140 Kč byla splatná ve prospěch účtu číslo , č. účtu, . Uživatel se zavázal poukazovat či vkládat platby ve prospěch úvěrující banky a provedení úhrady prokazatelně vlastníkovi doložit. Žalovaná se zavázala platit úhrady za spotřebovanou elektrickou energii, plyn, vodu, stočné a úhradu za odvoz odpadu. V článku IV. je dále uvedeno, že účastníci se zároveň dohodli, že v případě, že vlastník nesplní svou povinnost a nejpozději do dvou let (s možností prodloužení o jeden rok od uzavření této smlouvy) předmětné nemovitosti na budoucí kupující z důvodu na jeho straně nepřevede, je povinen vrátit budoucí kupující veškeré plnění, které bylo v její prospěch uhrazeno a zároveň zaplatit budoucí kupující smluvní pokutu. Dne 30. 5. 2016 podepsali obě smluvní strany (budoucí prodávající již pod příjmením , jméno FO, ) smlouvu o budoucí kupní smlouvě a dohodu o užívání nemovitostí, která obsahuje stejný text jako smlouva ze dne 4. 7. 2013.

5. Z dopisu ze dne 23.1.2023 včetně doručenky zjistil soud, že tento dopis doručovaný , jméno FO, a , Jméno žalované, oznamuje oběma jmenovaným, že žalobkyně se stala výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, a součástí listiny je i výpověď dohody o užívání nemovitostí ze dne 4. 7. 2013, na základě které žalovaná bezúplatně užívá předmětné nemovitosti s tím, že právo bezplatného užívání zanikne ke konci kalendářního čtvrtletí na základě této výpovědi, to je ke dni 30. 6. 2024 a k tomuto dni je žalovaná povinna tyto nemovitosti vyklidit od svých věcí a předat žalobkyni. Žalované byl dopis zaslán prostřednictvím České pošty a zásilka byla vrácena zpět pro odmítnutí přijetí ze strany žalované dne 31. 1. 2023.

6. Z dopisů ze dne 1. 11. 2023 a 10. 11. 2023 zjistil soud, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 1. 11. 2023 vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, v k.ú. u , adresa, žalovanou v období od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023, a to ve výši 102 000 Kč vycházeje z měsíční částky 25 500 Kč, ve lhůtě do 8. 11. 2023. Na tento dopis reagovala žalovaná dopisem z 10. 11. 2023, kde namítá neplatnost dražby z 29. 11. 2022, zpochybňuje vlastnické právo žalobkyně, a proto výzvě k zaplacení bezdůvodného obohacení nevyhoví.

7. Z usnesení Policie ČR, Městské ředitelství policie Ostrava, obvodní oddělení , adresa, ze dne 28. 2. 2024, zjistil soud, že tímto usnesením policejní orgán odložil trestní věc podezření ze spáchání přečinu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru. dle § 208 odst. 1 trestního zákoníku, kterého se měla dopustit žalovaná tím, že v době od 1. 7. 2023 do 17. 11. 2023 neoprávněně užívala nemovitosti v k.ú. , adresa, výlučně ve vlastnictví žalobkyně. V usnesení je konstatováno podání vysvětlení žalované ze dne 15. 11. 2023, dle kterého se na konci roku 2013 nastěhovala do rodinného domu na , adresa, na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě a dohodě o užívání nemovitosti uzavřené ze dne 4. 7. 2013. Rovněž uvedla, že během května 2023 převzala dopis od advokáta zastupujícího společnost , Jméno žalobkyně, ., ve kterém bylo uvedeno, že jí byla vypovězena dohoda o užívání nemovitosti na , adresa, .

8. Ze spisu Okresního soudu ve Frýdku-Místku sp. zn. , spisová značka, zjistil soud, že žalobkyně dne 17. 7. 2023 podala žalobu (s datem 14. 7. 2023) o vyklizení pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, a pozemku parc. č , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, s odůvodněním, že je vlastníkem předmětných nemovitostí a žalovaná užívá předmětné nemovitosti bez právního důvodu poté, co žalobkyně vypověděla dohodu o užívání nemovitosti ze dne 4. 7. 2013. Usnesením ze dne 1. 12. 2023 bylo řízení zastaveno v důsledku zpětvzetí žaloby, ke kterému žalobkyně přistoupila poté, co žalovaná nemovité věci vyklidila a předala dne 17. 11. 2023.

9. Z předávacího protokolu ze dne 17. 11. 2023 zjistil soud, že žalovaná předala žalobkyni pozemek parc. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, včetně všech jejich součástí a příslušenství a z nemovitosti vyklidila všechny movité věci patřící žalované nebo jiným osobám, které zde měly své věci umístěny se souhlasem žalované. Nemovitosti opustily žalovaná a všechny další osoby, které se zde zdržovaly s jejím souhlasem, zejména dcera. Protokol je podepsán jak předávajícím, tak jednatelem vlastníka nemovitostí.

10. Ze sdělení ČSOB stavební spořitelny ze dne 5. 12. 2024 včetně výpisu z účtu stavebního spoření zjistil soud, že bankovní účty číslo , č. účtu, a číslo , č. účtu, souvisí s úvěrovou smlouvou číslo , hodnota, , od které bylo k datu 30. 9. 2019 odstoupeno a v období od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023 na tyto účty nebylo nic hrazeno.

11. Ze sdělení Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 8. 2025, včetně přihlášky pohledávky ze dne 21. 2. 2019, jejíž součástí je smlouva ze dne 4. 7. 2013 a 30. 5. 2016, zjistil soud, že v rámci insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ostravě pod sp. , spisová značka, vedeného proti dlužnici , jméno FO, , podala žalovaná (jako věřitel) přihlášku pohledávky, a to mimo jiné ve výši jistiny 1 064 700 Kč představující závazek dlužnice vrátit žalované plnění, které toto uhradila dle ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě a dohodě o užívání nemovitosti ze dne 4. 7. 2013 a dle ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě a dohodě o užívání nemovitosti ze dne 30. 5. 2016. V přihlášce žalovaná uvedla, že předmětná částka představuje uhrazené splátky , právnická osoba, za období od července 2013 do 31. 1. 2019. Rovněž zde uvedla, že 30. 5. 2016 uzavřela s dlužnicí smlouvu o budoucí kupní smlouvě a dohodu o užívání nemovitostí, na základě, které došlo k prodloužení původního závazku dlužnice převést na věřitele shora specifikované nemovité věci o další dva roky. Přílohou přihlášky byly mimo jiné smlouvy ze dne 4. 7. 2013 a 30. 5. 2016.

12. Ze znaleckého posudku , jméno FO, ze dne 1. 7. 2023 zjistil soud, že tento znalec pro obor ekonomika/ceny a odhady nemovitostí stanovil obvyklou cenu nájmu rodinného domu , Anonymizováno, stojícího na pozemku parc. , Anonymizováno, a pozemku , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , v období od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023, a to ve výši 24 970 Kč měsíčně. Ze znaleckého posudku vyplývá, že pozemek , Anonymizováno, tvoří s rodinným domem č.p. , Anonymizováno, a stavebním pozemkem jeden funkční celek, kdy pozemky jsou oploceny včetně branky a brány.

13. Z usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 30. 7. 2025, č. j. , spisová značka, , zjistil soud, že jde o rozhodnutí odvolacího soudu ve věci určení pravosti a výše popřených pohledávek týkající se žaloby insolvenční správkyně žalované o určení, že , Jméno žalované, má za , jméno FO, dílčí pohledávky vyplývající ze smluv ze dne 4. 7. 2013 a 30. 5. 2016 mezi žalovanou a , jméno FO, . Vrchní soud v Olomouci se jako soud odvolací zabýval odvoláním žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 15. října 2024, který ve svém rozhodnutí vycházel z toho, že žalovaná a , jméno FO, uzavřely dvě smlouvy o budoucí kupní smlouvě a dohodu užívání nemovitostí, jednu s datem 4. 7. 2013 a druhou s datem 30. 5. 2016. Je zde konstatováno, že znaleckým posudkem z oboru písmoznalectví specializace na ruční písmo bylo prokázáno, že i na smlouvě s datem 30. 5. 2016 je podpis , jméno FO, a tedy, že oba smluvní dokumenty uzavřely , Jméno žalované, a , jméno FO, .

14. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, zjistil soud, že s žalovanou uzavřela smlouvu o budoucí kupní smlouvě a dohodu o užívání v roce 2013, na základě kterých bylo dohodnuto, že žalovaná bude její nemovitosti užívat dva roky a následně si je odkoupí. Přes její výzvy svědkyně nemovitost odkoupena nebyla. Ve smlouvě o užívání nemovitosti se žalovaná zavázala platit peníze ve výši splátky úvěru, které si svědkyně vzala u , právnická osoba, a které hradila do roku 2016. Posléze byly splátky hrazeny nepravidelně, a nakonec byla svědkyně nucena podat návrh na vlastní insolvenci z důvodu neplacení úvěru. V rámci insolvenčního řízení, které nadále pokračuje, byla provedena dražba předmětných nemovitostí. Svědkyně tvrdila, že žádná další smlouva o budoucí kupní smlouvě a dohoda o užívání nemovitosti kromě té z roku 2013 uzavřena nebyla. K podpisu na smlouvě ze dne 30. 5. 2016 uvedla, že nejde o její podpis a připustila, že podpisem na této smlouvě se zabývala znalkyně z oboru písmoznalectví , jméno FO, ve znaleckém posudku vyhotoveném v rámci incidenčního sporu vedeném u Krajského soudu v Ostravě.

15. Žalovaná ve své účastnické výpovědi mimo jiné uvedla, že v roce 2013 měla zájem koupit nemovitosti v , adresa, , konkrétně rodinný dům , Anonymizováno, s pozemky, ale protože neměla možnost získat úvěr na tyto nemovitosti, nabídla jí , jméno FO, , že si vezme úvěr u banky na koupi předmětných nemovitostí, dá je žalované do užívání a žalovaná bude splácet úvěr a po nějaké době si nemovitosti odkoupí. Konkrétně byla uzavřena smlouva o užívání nemovitosti, u které byla ještě nějaká smlouva a smlouva předkupní. Bylo dohodnuto, že žalovaná bude bance splácet okolo 15 000 Kč měsíčně, z čehož 10 000 Kč byla splátka úvěru a 5 000 Kč „dospořování“. Žalovaná nemovitostí užívala, ale poté co uplynula sjednaná doba, znovu možnost získat úvěr a nemovitosti si koupit, přestože jí paní , jméno FO, sdělila, že kupní smlouva je připravena u její advokátky. Žalovaná jí řekla, že nemá možnost nemovitosti koupit, proto 30. 5. 2016 uzavřeli další smlouvu o užívaní nemovitosti, která byla totožná se smlouvou z roku 2013. Žalovaná úvěr i „dospořování“ bance platila, byť s prodlevami, a to do ledna 2020. Žalovaná nemovitosti užívala do září 2021. Poté nastoupila do výkonu trestu, takže je užívat nemohla, avšak v domě měla své osobní věci. Měla tam psa, o kterého se chodily starat její dcery, které dům i pozemek udržovaly, topily zde, sekaly trávu, aby nemovitost nechátrala. Dne 16. 1. 2023 byla propuštěna z výkonu trestu. V domě již moc nebydlela, ale měla zde své věci, oblečení a zařízení domu a podobně, a proto občas do domu chodila. Nemovitosti vystěhovala dne 16. 11. 2023 a následujícího dne předala klíče a podepsala předávací protokol.

16. Po zhodnocení výsledků provedeného dokazování vzal soud za prokázaný skutkový stav, dle kterého je žalobkyně vlastníkem pozemků parc.č., Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům , Anonymizováno, a par. č. , Anonymizováno, -orná půda, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , a to s účinností od 23. 2. 2022 na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu. Předchozím vlastníkem těchto nemovitostí (tehdy zapsaných na LV č. , hodnota, ) byla , jméno FO, , nyní , jméno FO, . Ta předmětné nemovitosti koupila za pomoci úvěru získaného od , právnická osoba, . na základě smlouvy o úvěru číslo , hodnota, , se kterou souvisí účty stavebního spoření, a to meziúvěrový účet číslo , č. účtu, a vkladový účet číslo , č. účtu, . , jméno FO, (dříve , jméno FO, ) uzavřela dne 4. 7. 2013 s žalovanou smlouvu nazvanou smlouva o budoucí kupní smlouvě a dohoda užívání nemovitostí. Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě se budoucí prodávající a vlastník těchto nemovitostí zavázal s žalovanou uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem budou výše uvedené nemovitosti dle výše určené kupní ceny a bylo dohodnuto, že v případě, že budoucí prodávající nesplní svou povinnost a nejpozději do dvou let (s možností prodloužení o jeden rok od uzavření smlouvy) předmětné nemovitosti na budoucí kupující z důvodů na její straně nepřevede, je povinna vrátit budoucí kupující veškeré plnění, které bylo v její prospěch uhrazeno a zároveň zaplatit budoucí kupující smluvní pokutu. V článku IV. odst. 1–7 této listiny byla mezi stejnými smluvními stranami uzavřena dohoda o užívání předmětných nemovitostí za účelem bydlení a užívání, přičemž tato smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, počínaje měsícem následujícím po měsíci, v němž bude vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo k předmětným nemovitostem ve prospěch , jméno FO, ). V odst. 3 byl uveden závazek žalované platit vlastníkovi za užívání nemovitostí úplatu, která byla sjednána dohodou smluvních stran tak, že představuje částku ve výši odpovídající výši splátky úvěru čerpaného budoucím prodávajícím na pořízení nemovitostí v celkové výši 14 840 Kč, která měla být hrazena tak, že ve prospěch účtu číslo , č. účtu, bude hrazena částka 9 700 Kč a ve prospěch účtu číslo , č. účtu, bude hrazena částka 5 140 Kč. Žalovaná nemovitosti užívala a splátky úvěru dle dohody platila, byť ne zcela pravidelně a po uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy stále neměla dostatek prostředků na úhradu kupní ceny. Proto žalovaná a , tituly před jménem, , jméno FO, podepsali dne 30. 5. 2016 opět listinu, která měla stejný obsah jako smlouva ze dne 4. 7. 2013 a lišila se pouze datem uzavření. Žalovaná v přihlášce pohledávky v rámci insolvenčního řízení vedené ve věci dlužnice , tituly před jménem, , jméno FO, vysvětlila důvod podpisu této další smlouvy tak, že se s , tituly před jménem, , jméno FO, následně ústně dohodly na prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy o jeden rok a následně 30. 5. 2016 uzavřely smlouvu o budoucí kupní smlouvě a dohodu o užívání nemovitostí, na základě které došlo k prodloužení původního závazku dlužnice převést na věřitele shora specifikované nemovité věci o další dva roky. Žalovaná hradila splátky na výše uvedené účty související se smlouvou o stavebním spoření, byť nepravidelně. V období od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023 již nebylo hrazeno na tyto účty ničeho.

17. Žalovaná s odkazem na článek IV. poslední odstavec smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 4. 7. 2013 uplatnila v insolvenčním řízení vedeném ve věci dlužnice , jméno FO, pohledávku představující její úhrady splátek pro , právnická osoba, . v období od 1. 7. 2013 do 31. 1. 2019.

18. Listinou ze dne 23.1.2023 žalobkyně vypověděla dohodu o užívání nemovitosti ze dne 4. 7. 2013 a s ohledem na zánik této dohody vyzvala žalovanou k vyklizení nemovitosti nejpozději 30. 6. 2023. Výpověď byla doručována Českou poštou dne 30. 1. 2016 a žalovaná odmítla zásilku převzít, jak vyplývá z doručenky této zásilky. To nakonec vyplývá i z podání vysvětlení učiněného dne 15. 11. 2023 před policejním orgánem, kde uvedla, že během roku 2023 jí bylo zasláno několik doporučených dopisů, které odmítla vyzvednout. Protože k uvedenému datu žalovaná předmětné nemovitosti nevyklidila, podala žalobkyně u Okresního soudu ve Frýdku-Místku dne 17. 7. 2023 žalobu na vyklizení těchto nemovitostí. Žalovaná v průběhu řízení dne 17. 11. 2023 nemovitosti vyklidila a tyto předala zástupci žalobkyně. Žalobkyně následně vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení představující bezesmluvní užívání nemovitostí za období od 1. 7.2023 do 31. 10. 2023 ve výši 102 000 Kč ve lhůtě do 8. 11. 2023, což žalovaná odmítla. Znaleckým posudkem znalce z oboru ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí byla stanovena obvyklá cena nájmu rodinného domu , Anonymizováno, stojícího na pozemku , Anonymizováno, a pozemku parc. č, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, v období od 1. 7.2023 do 31. 10. 2023 částkou 24 970 Kč měsíčně.

19. Podle § 51 zákona č. 40/1964 Sb. účinného do 31. 12. 2013 (dále jen obč. zák.) účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.

20. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

21. Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky.

22. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014 (dále jen o. z.) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

23. Podle § 2246 odst. 2 o. z. neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaké je v den uzavření smlouvy v místě obvyklé pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

24. Podle § 1999 odst. 1 o. z. zavazuje-li smlouva ujednaná na dobu neurčitou alespoň jednu stranu k nepřetržité nebo opakované činnosti, anebo zavazuje-li alespoň jednu stranu takovou činnost strpět, lze závazek zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem.

25. Podle § 1902 z. z. dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem; může-li však dosavadní závazek vedle nového závazku obstát, má se za to, že nebyl zrušen.

26. Podle § 1107 odst. 1 o. z. kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolnosti zjistit nebo bylo-li to ujednáno nebo stanoví-li tak zákon.

27. Podle § 1107 odst. 2 o. z. závady, které nepřejdou, zanikají.

28. Na základě výše uvedeného zjištěného skutkového stavu se soud zabýval otázkou, zda žalovaná užívala předmětné nemovitosti v žalované době od 1. 7.2023 do 31. 10. 2023 na základě práva či bez právního důvodu. V souvislosti s tím se v prvé řadě zabýval smlouvou uzavřenou mezi žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně dne 4. 7. 2013. Tato smlouva v sobě obsahuje smlouvu o smlouvě budoucí kupní a dohodu o užívání nemovitostí. Jde tedy o smlouvu smíšenou a dle závěru soudu jsou obě tyto smlouvy na sobě nezávislé. Pokud jde o dohodu o užívání nemovitostí ze dne 4. 7. 2013, tu je nutno posuzovat dle tehdy účinného zákona č. 40/1964 Sb., a to dle ustanovení § 51, tedy jako smlouvu nepojmenovanou, nikoliv smlouvu nájemní. Pojmovým znakem nájemní smlouvy dle občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 je jeho úplatnost. Nájemní smlouva, kterou upravuje ustanovení § 663 a následující obč. zák. je tedy pojmově smlouvou úplatnou. Pokud úplata sjednána není, nelze tuto smlouvu posuzovat jako smlouvu nájemní. Je pravdou, že v článku IV. v odst. 1 a 3 je konstatováno, že se uživatel zavazuje platit vlastníkovi za užívají nemovitostí úplatu, která měla odpovídat výši splátky úvěru čerpaného budoucím prodávajícím na pořízení nemovitosti a měla být hrazena na účty spojené se smlouvou o stavebním spoření, na základě které byl úvěr poskytnut. Současně je však v tomto článku v odst. 7 ujednáno, že v případě, že budoucí prodávající nejpozději do dvou let (s možností prodloužení o jeden rok od uzavření smlouvy) předmětné nemovitosti na budoucí kupující nepřevede, je povinen vrátit budoucí kupující veškeré plnění, které bylo v jeho prospěch hrazeno, čímž se nepochybně míní i předmětná úplata. Skutečnost, že v případě neuzavření budoucí kupní smlouvy ve sjednané lhůtě, bylo úmyslem smluvních stran vrácení částek zaplacených na splátky úvěru, vyplývá i ze skutečnosti, že tyto splátky žalovaná přihlásila jako svoji pohledávku do insolvenčního řízení, vedeného ve věci budoucí prodávající. Navíc bylo ve smlouvě ujednáno, že kupní cena za předmětné nemovitosti bude sjednána ve výši, která bude odpovídat zůstatku nesplacené části úvěru z úvěrové smlouvy uzavřené mezi budoucí prodávající a úvěrující institucí, z čehož nelze učinit jiný závěr než ten, že předmětná úplata nepředstavovala sjednané nájemné, ale zálohu na budoucí kupní cenu, kterou následně žalovaná v rámci insolvenčního řízení uplatnila jako svoji pohledávku poté, co kupní smlouva uzavřena nebyla. Je tedy možno uzavřít, že dohoda o užívání nemovitostí ze dne 4. 7. 2013, která byla uzavřena na dobu neurčitou, byla sjednána bezúplatně jako smlouva, která není v občanském zákoníku účinném do 31.12.2023 zvláště upravena.

29. Dále se soud zabýval otázkou, zda uzavřením smlouvy s datem 30. 5. 2016, která obsahuje totožný text jako smlouva z roku 2013, došlo ke změně obsahu závazku obsaženého v dohodě o užívání nemovitostí ve smyslu stanovení § 1902 o. z., tedy zda se původní závazek vyplývající z dohody o užívání nemovitosti z roku 2013 ruší a nahrazuje se závazkem novým na základě dohody ze dne 30. 5. 2016. Zmiňovaná novace ve smyslu ustanovení § 1902 o. z. je změnou v obsahu závazku a jejím předpokladem je proto odlišnost nového závazku od původního. V daném případě se však dohoda o užívání nemovitostí žádným způsobem nezměnila a mezi závazkem ze smlouvy z roku 2013 a z roku 2016 není žádná odlišnost. Proto dohoda o užívání nemovitostí z 30. 5. 2016 není dohodou novou, ale potvrzením dohody původní, jak nakonec vyplývá i z výše uvedených důkazů. Žalovaná ve své přihlášce pohledávky v rámci insolvenčního řízení vedeného u Krajského soudu v Ostravě sp. zn. , spisová značka, výslovně uvedla, že 30. 5. 2016 uzavřela s , jméno FO, smlouvu o budoucí kupní smlouvě a dohodu o užívání nemovitostí, na základě které došlo k prodloužení původního závazku dlužnice převést na věřitele shora specifikované nemovité věci o další dva roky. Ve své výpovědi pak uvedla, že důvodem pro uzavření této (další) smlouvy byla skutečnost, že ani po uplynutí sjednané doby k uzavření kupní smlouvy uvedené v původní smlouvě o smlouvě budoucí z roku 2013, neměla prostředky na její koupi. Z toho je zřejmé, že úmyslem smluvních stran bylo pouze změnit smlouvu o budoucí kupní smlouvě, a to v části, ve které byla sjednána lhůta k uzavření této budoucí kupní smlouvy, avšak ve vztahu ke smlouvě o užívání nemovitostí, která byla uzavřena na dobu neurčitou, k žádné změně nedošlo a smluvní strany neměly zájem tuto smlouvu jakkoliv měnit.

30. Je tedy možno uzavřít, že smlouva o užívání nemovitostí z 4. 7. 2013 nebyla změněna a závazek vyplývající z této smlouvy nebyl následně nahrazen závazkem novým. Protože 30. 5. 2016 nebyla uzavřena nová dohoda o užívání nemovitostí, nelze jí posuzovat jako podle právní úpravy účinné v roce 2016, tedy dle zákona č. 89/2012 Sb., konkrétně podle ustanovení o nájmu dle § 2201 a následujících tohoto zákona a mezi žalovanou a , jméno FO, tak nevzniknul nájemní vztah. Žalobkyně písemně dopisem s datem 23. 1. 2023 v souladu s ustanovením § 1999 o. z. vypověděla dohodu o užívání nemovitosti ze dne 4. 7. 2013, což s ohledem na závěr soudu o tom, že smlouva z 30. 5. 2016 není smlouvou novou, ale potvrzením smlouvy původní z roku 2013 znamená, že na základě této výpovědi došlo k zániku práva žalované předmětné nemovitosti užívat. Protože žalovaná odmítla zásilku s touto výpovědí převzít 30. 1. 2023, čímž zmařila doručení této výpovědi, platí dle § 570 odst. 1 o. z., že výpověď byla tohoto dne doručena. S ohledem na výše uvedené ustanovení § 1999 odst. 1 o. z. došlo k zániku práva bezplatného užívání nemovitosti dle smlouvy ze dne 4. 7. 2013 ke dni 30. 6. 2023. Protože žalovaná přes výzvu žalobkyně k tomuto datu nemovitosti nevyklidila a učinila tak až 17. 11. 2023, užívala předmětné nemovitosti v žalovaném období od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023 bez právního důvodu.

31. Nelze přitom souhlasit s tvrzením žalované, že předmětné nemovitosti v té době neužívala. Žalovaná ve své výpovědi uvedla, že v předmětné době měla v rodinném domě své osobní věci, oblečení, zařízení domu a podobně, pro tyto věci občas chodila, byť v domě už moc nebydlela a vystěhovala se až 16. 11. 2023 a následujícího dne předala žalobkyni klíče. Z toho lze nepochybně dovodit závěr, že v celé žalované období žalovaná předmětné nemovitosti užívala, kdy je nepodstatné, jestli v domě bydlela málo či více v situaci, kdy dům byl zařízen jejími věcmi. Stejný závěr se vztahuje i na pozemek par. č. číslo , Anonymizováno, , který s domem tvoří funkční celek, jak vyplývá ze znaleckého posudku. Protože žalovaná ve výše uvedeném období užívala předmětné nemovitosti bez právního důvodu, čímž znemožňovala užívat či disponovat s nemovitostí žalobkyni, tedy jejímu vlastníku, v důsledku čehož se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, je ve smyslu ustanovení § 1999 o. z. povinna toto bezdůvodné obohacení žalobkyni vydat. Výše bezdůvodného obohacení v daném případě odpovídá obvyklému nájemnému, které by byl povinen nájemce předmětných nemovitostí pronajímateli zaplatit. Dle výše uvedeného znaleckého posudku činilo v období od 1. 7. 2023 do 31. 10. 2023 obvyklé nájemné 24 970 Kč, což s ohledem na bezesmluvní užívání nemovitostí za 4 měsíce činí celkem 99 880 Kč. Protože žalovaná doposud žalobkyni za bezesmluvní užívání její nemovitosti nezaplatila ničeho, ač k tomu byla vyzvána ve lhůtě do 8. 11. 2023, dostala se 9. 11. 2023 do prodlení s platbou této částky a dle § 1970 O.Z. je vedle částky 99 880 Kč povinna zaplatit i úroky z prodlení z této částky za dobu od prvního dne prodlení do zaplacení, a to ve výši 15 %, jak stanoví prováděcí předpis. S ohledem na výši uvedené soud v této části žalobě jako důvodné vyhověl.

32. Protože se žalobkyně domáhala vydání bezdůvodného obohacení o 2 120 Kč s příslušenstvím vyššího, než bylo přiznáno, ve zbývající části byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.

33. V rámci komplexnosti odůvodnění soud upozorňuje, že nesouhlasí s právním hodnocením žalobkyně týkajícím se (ne)přechodu závady dle § 1107 o. z., obsaženého v podání z 18. 11. 2024.Soud má za to, že obligační práva, tedy ani právo užívání nemovitosti, závadami ve smyslu § 1107 o.z. nejsou. Je však pravdou, že tato obligační práva přecházejí na nabyvatele pouze tehdy, pokud to stanoví zákon. U práva užívání nemovitosti, které vzniklo na základě nepojmenované smlouvy, však zákon přechod práv a povinností na nabyvatele užívané nemovitosti nestanoví.

34. S ohledem na výsledek sporu, kdy žalobkyně byla úspěšná z převážné části a neúspěch měla pouze v části nepatrné. Přiznal ji soud dle ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Tyto náklady představují odměnu advokáta dle vyhlášky 177/96 Sb. za 7 úkonů právní služby po 5 180 Kč, 1 úkon v poloviční sazbě za účast ujednání dne 4. 11. 2024, které neproběhlo, 6 x režijní paušál po 300 Kč, 2 režijní paušály po 450 Kč za právní úkony představující účast u jednání dne 30. 1. 2025 a 4. 9. 2025, cestovní náklady advokáta z Ostravy do Frýdku-Místku a zpět při cestě ke 4 jednáním při použití osobního vozidla s kombinovanou spotřebou 5,6 litru benzínu Natural 95 na 100 km. Cestovní náklady za cestu k jednáním uskutečněným v listopadu 2024 činí s ohledem na vyhláškou cenu, použité pohonné hmoty 38,20 Kč/l a paušální sazbu 5,60 Kč/km celkem 386,96 Kč. Cestovní náklady za cestu k jednáním v roce 2025 činí s ohledem na vyhláškovou cenu pohonné hmoty 35,80 Kč a paušální sazbu 5,80 Kč/km činí 390,24 Kč. Ke každé z těchto 4 cest je nutno připočíst náhradu za promeškaný čas v rozsahu dvou půl hodin, což v roce 2024 činí dvakrát 100 Kč a v roce 2025 dvakrát 150 Kč. Po navýšení DPH a připočtení zaplaceného soudního poplatku v částce 4 080 Kč činí tyto náklady celkem 57 446,32 Kč.

35. Protože žalovaná byla ve sporu z převážné části neúspěšná a žalobkyně byla neúspěšná pouze v nepatrné části, přicházelo v úvahu zavázat žalovanou zaplatit náklady státu v plné výši. Žalovaná je však osvobozena od soudních poplatků, proto v souladu s ustanovením § 148 odst. 1 o. s. ř. rozhodl, že Česká republika nemá proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení.