22 C 160/2023

Plný text

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Krůpovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o zaplacení 41 100 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 19 900 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 19 900 Kč od 7. 3. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. V části, v níž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 21 200 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 21 200 Kč od 7. 3. 2023 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 41 100 Kč s příslušenstvím. Z podané žaloby vyplynulo, že účastníci uzavřeli dne 2. 9. 2021 nájemní smlouvu, kterou žalovaná jakožto pronajímatelka přenechala žalobkyni do užívání nemovitost – rodinný dům č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, (dále též jen „rodinný dům“ nebo „nemovitost“). Bezprostředně po započetí užívání předmětu nájmu žalobkyně zjistila, že rodinný dům trpí nadměrnou vlhkostí, a z tohoto důvodu jej užívala pouze k uskladnění svých věcí. Následně dopisem ze dne 27. 10. 2021 od nájemní smlouvy odstoupila. Součástí zažalované částky tak je v prvé řadě zaplacené nájemné ve výši 7 200 Kč a kauce (jistota) ve výši 16 000 Kč, z níž žalobkyně odečetla (uznala) částku 2 000 Kč, kterou považovala za přiměřené nájemné za užití rodinného domu k uskladnění věcí. Dále jsou součástí zažalované částky náklady, které žalobkyně vynaložila v souvislosti se stěhováním z , adresa, , a odměna advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, , se sídlem , adresa, (dále též jen „advokát“), který žalobkyni poskytl v souvislosti s odstoupením od nájemní smlouvy právní služby v ceně 5 400 Kč. Konečně žalobkyně požaduje po žalované též zákonný úrok z prodlení, a to ze zažalované částky od 7. 3. 2023 do zaplacení.

2. Žalovaná nárok ani částečně neuznala. Ve svém vyjádření v prvé řadě popsala události předcházející uzavření nájemní smlouvy, tedy zejména to, že žalobkyně chtěla financovat nákup rodinného domu částečně z prodeje jiné nemovitosti v , Anonymizováno, , částečně z hypotečního úvěru, a že v době jednání o uzavření kupní smlouvy na rodinný dům nebylo jasné, jak dlouho bude vyřízení všech záležitostí trvat. Žalovaná proto žalobkyni nabídla, že prozatím může rodinný dům užívat jako nájemce, což žalobkyně ráda přijala, neboť nemovitost v , Anonymizováno, bylo třeba před prodejem vyklidit. Rovněž žalobkyni vyšla vstříc v tom směru, že souhlasila se složením jistoty pouze ve výši 8 000 Kč. V průběhu stěhování do rodinného domu však žalobkyně žalovanou upozornila, že v jedné z místností je velká vlhkost pod linoleem, což žalovaná do té doby netušila. Žalobkyně i přes toto zjištění nadále měla zájem o koupi rodinného domu, a proto s žalovanou vstoupily do jednání o případné slevě z kupní ceny, která měla reflektovat náklady na odstranění zjištěné nadměrné vlhkosti; toto jednání však nedospělo ke shodě, neboť každá ze stran měla jiný názor na výši těchto nákladů, potažmo na výši slevy (zatímco žalovaná nabízela slevu ve výši 120 000 Kč nebo zajištění odstranění vlhkosti jí zvolenou firmou, žalobkyně si snížení kupní ceny představovala v rozmezí od 560 000 Kč do 800 000 Kč). Žalovaná tedy především nesouhlasí s tím, že by kauce (jistota) byla složena ve výši 16 000 Kč a opakuje, že ve skutečnosti žalobkyně složila pouze polovinu, kterou jí navíc žalovaná nevrátila proto, že během užívání poškodila podlahovou krytinu (linoleum). Co se týče nájemného, domnívá se žalovaná, že i v ujednané výši bylo nižší než obvyklé nájemné v daném místě a čase, a není jí jasné, jak žalobkyně dospěla právě k částce 2 000 Kč. Konečně stran nákladů na právní pomoc a stěhování žalobkyně z , adresa, trvala žalovaná na tom, že tyto náklady jsou pouze výsledkem neochoty žalobkyně přijmout slevu z kupní ceny ve výši navržené žalovanou. Závěrem svého vyjádření připomněla, že již v minulosti ji kontaktoval advokát žalobkyně s neopodstatněným požadavkem, aby žalobkyni nahradila to, co za žalovanou zaplatila dodavatelům energií; žalovaná tedy i tuto žalobu vnímá jako šikanózní.

3. Z provedených důkazů a shodných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalobkyně a žalovaná vstoupily v roce 2021 do jednání o uzavření kupní smlouvy na předmětný rodinný dům č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, . Ještě před jejím uzavřením se strany, s ohledem na čas potřebný k vyřízení všech záležitostí spojených s prodejem, dohodly na tom, že žalovaná jakožto vlastník předmětného rodinného domu umožní žalobkyni jeho užívání, a to z titulu nájemní smlouvy, kterou strany uzavřely dne 2. 9. 2021. Rozpor čl. II.1 nájemní smlouvy, v němž se hovoří o „nemovitosti určené k bydlení“, a čl. III.1 nájemní smlouvy, kde se naopak uvádí „nebytový prostor“, objasnili účastníci při jednání a učinili nesporným, že rodinný dům měl sloužit k bydlení žalobkyně. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou od 4. 9. 2021 do 31. 12. 2021 za nájemné ve výši 8 000 Kč (s tím, že první nájemné bude uhrazeno v poměrné části s ohledem na datum zahájení nájmu), a to ke každému 25. dni předcházejícího měsíce na zde uvedený bankovní účet žalované. Úhradu poměrné části nájemného žalobkyní prokazuje výpis z účtu č. , č. účtu, , z něhož dne 6. 10. 2021 odešla na bankovní účet žalované uvedený v nájemní smlouvě částka 7 200 Kč. Kromě toho si strany ujednaly, že žalobkyně jakožto nájemce složí ve prospěch žalované jakožto pronajímateli též jistotu (kauci) ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného ve výši 16 000 Kč, což mělo být potvrzeno podpisem nájemní smlouvy. Převzetí předmětu nájmu žalobkyní prokazuje „Předávací protokol“ datovaný k 4. 9. 2021, který kromě soupisu vybavení domu, stavu měřidel a počtu předaných klíčů obsahuje v místě, kde se nachází podpisy žalobkyně a žalované, rukou psaný dovětek: „Smluvní strany se dohodly, že vezmou 8 000 Kč kauce na pokrytí 1 měsíce nájmu. Tím pádem kauce byla složena v částce 8 000 Kč.“.

4. Svědkyně , jméno FO, , která je matkou žalobkyně, potvrdila, že v době jednání o uzavření kupní smlouvy o prodeji rodinného domu bydlela žalobkyně (spolu se svým manželem a dcerou) v bytě o velikosti 2+1 na adrese , adresa, , který je, respektive byl, ve vlastnictví svědkyně. Shodně s obsahem svého čestného prohlášení ze dne 9. 11. 2023 uvedla, že bydlení v tomto bytě žalobkyni umožnila bezplatně a časově neomezeně. Poté, co jí žalobkyně oznámila záměr osamostatnit se a koupit si rodinný dům v , adresa, , svědkyně žalobkyni nabídla, že byt prodá a utržené peníze jí daruje na koupi jiné nemovitosti. Prodej bytu byl nicméně vázán na podmínku, že k jeho vyklizení dojde teprve poté, co si žalobkyně takovou nemovitost, kterou by chtěla zakoupit a do níž by se mohla přestěhovat, najde; podle svědkyně tedy teoreticky mohla žalobkyně v bytě bydlet dodnes. Žalobkyně pak našla ke koupi předmětný rodinný dům na začátku září roku 2021, byt v , Anonymizováno, tedy vyklidila, ale poté, co se uzavření kupní smlouvy zmařilo, se neměla kam vrátit, neboť do bytu se již nastěhoval jeho nový vlastník.

5. Podle obsahu dvou pokladních dokladů ze dne 4. 9. 2021 a 11. 9. 2021 zaplatila žalobkyně panu , jméno FO, (Stěhování – autodoprava), IČ , IČO, , se sídlem , adresa, , částky 10 500 Kč a 4 000 Kč za stěhování z , adresa, .

6. Soud dále vyšel ze shodných tvrzení účastnic o tom, že v průběhu předání rodinného domu a stěhování věcí do něj žalobkyně žalovanou upozornila na nadměrnou vlhkost vyskytující se v jedné z místností pod podlahovou krytinou. Nesporné mezi nimi bylo i to, že se tuto záležitost pokoušely vyřešit jednáním o slevě z kupní ceny, která měla reflektovat náklady na odstranění této vady, avšak nebyly schopné dospět k dohodě. Zatímco žalovaná byla přesvědčená, že vlhkost lze odstranit za max. 120 000 Kč (v čemž se opírala o ocenění provedené , jméno FO, , IČ , IČO, , se sídlem , adresa, ), žalobkyni se tato částka zdála nízká, neboť podle informací dodavatelů, které oslovila ona, by pro odstranění vlhkosti bylo zapotřebí přinejmenším 500 000 Kč. Existenci vlhkosti v rodinném domě potvrdily i svědkyně , jméno FO, a , jméno FO, . Posledně jmenovaná upřesnila, že v jedné ze dvou místností s okny do ulice byla pod nepřilepenou podlahovou krytinou dřevěná podlaha, která byla vlhká v některých místech až do černa. Nemožnost dospět k dohodě vyústila v rozhodnutí účastníků kupní smlouvu neuzavřít, což indikuje mj. i „Dohoda o narovnání“, uzavřená mezi společností , právnická osoba, ., žalovanou jako prodávající a žalobkyní a jejím manželem jako kupujícími dne 19. 10. 2021.

7. Dopisem ze dne 27. 10. 2021 odstoupila žalobkyně, zastoupená toho času advokátem , tituly před jménem, , jméno FO, , od nájemní smlouvy. Podle připojené doručenky obdržela žalovaná tento dopis dne 29. 10. 2021. Za právní služby advokát žalobkyni vyúčtoval 5 400 Kč fakturou č. , hodnota, ze dne 11. 10. 2021, splatnou ke dni 18. 10. 2021, ve spojení s vyúčtováním č. , hodnota, ; výše odměny vyplývá též ze „Smlouvy o právní pomoci“ (respektive jejího čl. 3.1), kterou advokát s žalobkyní uzavřel dne 11. 10. 2021. V souvislosti s ukončením nájmu sepsaly smluvní strany v pořadí další „Předávací protokol“, datovaný 30. 10. 2021, v němž se mj. uvádí: „Klíče byly předány, linoleum je v pravé místnosti nahoře poškozeno, bude krácena záloha.“. K úhradě částky 33 900 Kč vyzvala žalobkyně žalovanou předžalobní výzvou ze dne 22. 2. 2023, podanou k poštovní přepravě následujícího dne a doručenou žalované dne 27. 2. 2023, a to v dodatečné lhůtě 7 dnů od doručení výzvy.

8. Co se týče poškození podlahové krytiny a výše náhrady škody za toto poškození, předložila žalovaná daňový doklad č. , hodnota, ze dne 29. 1. 2021 vydaný společností , právnická osoba, (provozovna , Anonymizováno, ), z něhož je patrno, že zakoupila podlahové krytiny (PVC) s názvem „VECTOR š. 400“ o množství 19,800 m2 za cenu 4 732 Kč a „GERFLOR Booster 400 cm“ o množství 30 m2 za 5 970 Kč, spolu se zbožím „MIRELON 5mm/1,1m“ v množství 8 m za 280 Kč a „PÁSKA OBOUSTR.LEPÍCÍ 50x20 BATIZOL 0740-0“ v množství 2 ks za 700 Kč. Z daňového dokladu č. , hodnota, vydaného týmž dodavatelem dále vyplývá, že dne 25. 1. 2021 zakoupila žalovaná též podlahovou krytinu s názvem „STIMUL PVC 300 cm“ o množství 17,510 m2 za cenu 4 184,89 Kč a „STIMUL PVC 400 cm“ o množství 55,400 m2 za cenu 13 240,66 Kč a dále fixační lepidlo s názvem „ART WB-983“ o množství 1 kg za cenu 197,47 Kč. Svědek , jméno FO, , který je synem žalované a který byl přítomen pokládání podlahové krytiny v rodinném domě, uvedl, že dokonce sám betonoval podlahu v tzv. „horní části domu“ (v níž se nachází dva pokoje s okny do ulice), provedl vývoz hlíny a písku, aplikoval izolaci, polystyren, kari síť, štěrk a beton a poté na tento betonový základ někdo jiný položil podlahovou krytinu. Linoleum bylo položeno i v tzv. dolní části domu, která si nevyžadovala tak zásadní rekonstrukci, neboť podle vzpomínek svědka zde již betonový základ podlahy byl. Svědek tedy popřel, že by linoleum po položení touto jinou osobou vykazovalo jakékoli poškození. Natržení a poškrábání v rozsahu, který neujde běžné pozornosti, si poprvé všiml až v roce 2022, kdy ho žalovaná požádala o pomoc při prodeji rodinného domu jinému zájemci než žalobkyni; zde doplnil, že od doby, kdy se žalobkyně z domu odstěhovala, do okamžiku koupě domu jiným zájemcem, zde nikdo nebydlel. Na tuto svědeckou výpověď navazují čestná prohlášení tohoto svědka (ze dne 12. 12. 2023) a , jméno FO, , jež je dcerou žalované (ze dne 11. 12. 2023); oba v nich shodně potvrdili, že podlahová krytina (v ložnici, což je samostatný pokoj na konci chodby vpravo) nevykazovala žádné poškození předtím, než se do rodinného domu žalobkyně nastěhovala. Svědci , jméno FO, , , jméno FO, (teta žalobkyně) a , jméno FO, (kamarád žalobkyně), kteří pomáhali žalobkyni, jež byla v době stěhování ve vysokém stupni těhotenství, nastěhovat věci do rodinného domu dne 2. 9. 2021, nicméně popřeli, že by při stěhování došlo k poškození podlahové krytiny a trvali na tom, že si všichni přítomní počínali opatrně. Věci žalobkyně uložili do pokoje, který se nacházel hned naproti vchodu (v tzv. „dolní části“ rodinného domu), a přestože později uvažovali o tom, že by věci rozložili do více místností, toto řešení nakonec zavrhli, protože se ukázalo, že v jedné místnosti s oknem do ulice (v tzv. „horní části“ rodinného domu) je nadměrná vlhkost a v druhé měla své věci uskladněny žalovaná. Tuto vlhkou místnost nazývala svědkyně , jméno FO, jako „dětský pokoj“, z něhož vedly dveře do „ložnice“, kde se právě nacházely věci žalované; svědek , jméno FO, v této souvislosti poznamenal, že nastěhováním věcí do „dětského pokoje“ by představovalo komplikaci pro vystěhování věcí žalované z „ložnice“; jako „ložnice“ však byla v průběhu řízení označována též jiná místnost v tzv. „dolní části“ domu s oknem do chodby. Shoda ve svědeckých výpovědích (s výjimkou výpovědi , jméno FO, ) se týkala i toho, jak byl dům dispozičně řešen a jak na svědky působil; stručně řečeno nabyli obdobného dojmu, že v něm neproběhla žádná zásadní rekonstrukce a že si veškeré úpravy kladly za cíl, aby dům vypadal především pěkně na první pohled pro případného zájemce o jeho koupi. K samotné podlahové krytině více méně shodně uvedli (pokud jí tedy věnovali větší pozornost), že na ně působila v zásadě jako nová, byť byla technicky ne zcela správným způsobem realizovaná (o způsobu položení v podrobnostech hovořila svědkyně , jméno FO, a částečně též svědek , jméno FO, ). Žádný ze svědků (a to ani svědek , jméno FO, ) však nebyl přítomen vystěhování žalobkyně z rodinného domu.

9. Soud neučinil žádné pro věc relevantní skutkové zjištění z „Předžalobní výzvy“ ze dne 27. 7. 2022, kterou žalobkyně zaslala prostřednictvím advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, žalované a v níž žalovanou vyzývala k úhradě částky 10 608 Kč za dodávku plynu a částky 1 046 Kč za dodávku elektřiny. Tato listina sice potvrzuje, že mezi žalobkyní a žalovanou existoval v minulosti spor týkající se úhrady cen energií souvisejících s provozem rodinného domu, avšak z provedeného dokazování nevyplynulo, že by tento dřívější spor měl bezprostřední vazbu na nyní souzenou věc a na nároky v něm uplatňované. Soud dále neučinil zásadní skutková zjištění ani z předložených fotografií, a to s ohledem na jejich nepříliš kvalitní rozlišení; soudu nicméně pomohly učinit si alespoň částečný obraz o situaci na místě samém.

10. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) se nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Jelikož smlouvu o nájmu rodinného domu uzavřela žalobkyně (jako nájemce) se žalovanou (pronajímatelkou) za účelem bydlení (viz čl. II odst. 1 nájemní smlouvy), jednalo se fakticky o nájem bytu podle § 2235 a následujících občanského zákoníku; je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně (§ 2236 odst. 3 občanského zákoníku). Mezi účastníky přitom bylo nesporné, že nájemní smlouvu dne 2. 9. 2021 skutečně uzavřeli a že žalobkyni byl předmět nájmu (tj. rodinný dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, ) předán k užívání dne 4. 9. 2021.

11. Ustanovení § 2244 odst. 1 občanského zákoníku uvádí, že není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká. Dále podle § 2245 občanského zákoníku platí, že využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu. V souzené spočívala obrana žalované mj. v tvrzení, že ačkoli žalobkyně zjistila nadměrnou vlhkost pod podlahovou krytinou již při nastěhování, trvala na tom, že nemovitost chce nejen užívat, ale i zakoupit, a názor změnila očividně až v průběhu října roku 2021, kdy uzavřela „Dohodu o narovnání“ se zprostředkovatelem prodeje a s žalovanou a kdy od nájemní smlouvy odstoupila. Neučinila tedy bezprostředně po zjištění vady žádný krok ve smyslu výše citovaných ustanovení. Soud samozřejmě chápe, že pokud žalobkyně zjistila vlhkost až v průběhu nastěhování, z logiky věci bylo již obtížné využít práva se do rodinného domu nenastěhovat (respektive se z něj zase obratem vystěhovat), nicméně v průběhu řízení netvrdila, že by po žalované požadovala odstranění vady či slevu z nájemného. Poprvé se požadavek na snížení nájemného nepřímo objevil v předžalobní výzvě, v níž si žalobkyně sama nájemné (za využívání jedné z místností rodinného domu pro uskladnění svých věcí) určila subjektivním odhadem ve výši 2 000 Kč a započetla si ho vůči jistotě (k té se soud dostane v dalších částech odůvodnění tohoto rozhodnutí). Soud přesto nemůže dospět k jinému závěru než k tomu, že žalobkyně i přes vadu spočívající v nadměrné vlhkosti rodinný dům užívala, byť se tak pravděpodobně skutečně dělo pouze k uskladnění věcí a nábytku. Způsob využití rodinného domu je však z hlediska povinnosti hradit ujednané nájemné zcela irelevantní, pokud ze strany žalobkyně nedošlo k včasnému (bezodkladnému) vytknutí vady (vlhkosti) a požadavku na slevu z nájemného způsobem předvídaným v § 2245 odst. 1 a 2 občanského zákoníku. Zcela stranou ponechává soud i to, že žalobkyně ničím nepodložila své tvrzení, že obvyklá cena nájemného pro (nebytový) prostor určený k uskladnění věcí by v daném místě a čase skutečně činila právě oněch 2 000 Kč měsíčně. Soud proto nedospěl k závěru, že by žalovaná byla povinna žalobkyni částku 7 200 Kč vracet či jakkoli krátit.

12. Pouze pro úplnost soud dodává, že z tvrzení žalobkyně, ve spojení s provedenými důkazy, nebylo zcela zřejmé, jaké období mělo nájemné ve výši 7 200 Kč, odeslané z účtu žalobkyně na účet žalované dne 6. 10. 2021, pokrývat. Došlo-li k úhradě této částky až v říjnu, pak by v souladu s obsahem smlouvy stanovící splatnost nájemného ke každému 25. dni v měsíci předem, mělo jednat o nájemné (respektive jeho část) za měsíc listopad 2021, avšak okolnosti případu směřují k závěru, že se jedná o nájemné za měsíc září 2021, protože částka 7 200 Kč odpovídá nájemnému za 27 dnů měsíce, který má 30 dnů, mezi které patří měsíc září i měsíc listopad. V měsíci listopadu však již nájemní vztah mezi účastníky neexistoval. K úhradě nájemného za září 2021 tedy došlo fakticky až po splatnosti nájemného za měsíc říjen 2021 (tj. po 25. 9. 2021).

13. Dále měla žalobkyně podle čl. V odst. 2 nájemní smlouvy složit ve prospěch žalované celkem 16 000 Kč jako jistotu (kauci). Tento institut je upraven v § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého „[u]jednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.“. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku „[p]ři skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“.

14. Ve vztahu k námitce žalované, že kauce byla ve skutečnosti složena jen ve výši 8 000 Kč a nikoli 16 000 Kč soud vycházel z prohlášení na „Předávacím protokolu“ ze dne 4. 9. 2021, že z původně dohodnuté kauce 16 000 Kč bylo 8 000 Kč použito na úhradu blíže neurčeného nájemného, což žalobkyně žádnými tvrzeními či důkazními návrhy nezpochybnila, ač se jí v tomto směru dostalo poučení podle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. Žalobkyně současně neuplatnila nárok na vrácení oněch 8 000 Kč, které se měly stát nájemným, z tohoto či jiného právního titulu; nijak tedy nereagovala na procesní obranu žalované a původní své žalobní tvrzení nezměnila. O složené kauci (jistotě) tedy lze uvažovat pouze co do částky 8 000 Kč, které si žalovaná ponechala proto, že žalobkyně (údajně) poškodila podlahovou krytinu.

15. V obecné rovině soud uvádí, že v nájemních vztazích je zajištění dluhů nájemce sjednáním jistoty (kauce) běžné a tradičně má zajišťovací a uhrazovací funkci. Již za předcházející právní úpravy se tento institut zpravidla realizoval tak, že nájemce uhradil pronajímateli peněžitou částku a tato částka sloužila ke krytí nedoplatků vzniklých tím, že nájemce neplnil sjednané platební povinnosti řádně. Není-li tedy stranami ujednáno něco jiného, pronajímatel, který je osobou, v jejíž prospěch se kauce skládá (osobou, jejíž případná pohledávka se zajišťuje), započítá při skončení nájmu na složenou kauci, co mu nájemce z nájmu dluží (co nesplnil řádně a včas), a zbytek kauce mu vrátí. Ustanovení § 2012 a násl. občanského zákoníku nestanoví žádná zvláštní pravidla pro započtení dluhů na kauci, je proto třeba použít obecná ustanovení o započtení závazků. Započtení tak pronajímatel realizuje jednostranným právním jednáním, z něhož by nájemci mělo být patrné, proč mu není kauce (zcela či zčásti) při skončení nájmu vrácena. Pronajímatel by tedy měl nájemci specifikovat, na jaké dluhy (které vznikly do skončení nájmu; např. dlužné nájemné, nedoplatek úhrady za plnění spojená s užíváním předmětu nájmu, škoda na předmětu nájmu apod.) a v jaké výši kauci použil. Zákon rovněž nevyžaduje, aby dluhy z nájmu, které si pronajímatel započítává na složenou kauci, byly již vykonatelné či je nájemce uznal. Nájemci, který bude mít za to, že z nájmu nic nedlužil (případně dlužil méně) a pronajímatel mu kauci (celou či její část) nevrátil neoprávněně, nezbývá, než se po pronajímateli domáhat jejího vrácení u soudu. Obdobně i v situaci, kdy by škoda anebo nedoplatek nájemného či plateb za služby výši kauce převyšovaly, musel by (v části, v níž se na ně plnění z kauce nedostalo) pronajímatel tuto pohledávku uplatnit standardní cestou; nejprve ji nájemci vyúčtovat, a když ji nájemce neuhradí, může ho zažalovat a následně vymáhat.

16. V souzené věci avizovala žalovaná poškození podlahové krytiny písemnou formou v „Předávacím protokolu“ ze dne 30. 10. 2021, který byl pořízen při vystěhování žalobkyně z rodinného domu. Tuto listinu ostatně učinila přílohou žaloby samotná žalobkyně, a proto soudu nevznikly pochybnosti o tom, že předávací protokol ve vyhotovení, který žalobkyně obdržela, skutečně poznámku o poškozeném linoleu v místnosti „vpravo nahoře“ obsahoval, a že tedy žalobkyně byla s důvody nevrácení kauce seznámena (byť stručně) a měla možnost s nimi nějak naložit. Pokud snad něčeho vůči propadnutí kauce namítala, nepromítlo se to přímo do naposledy zmíněného předávacího protokolu; žalobkyně dále ani v tomto řízení netvrdila, že by v okamžiku předání předmětu nájmu nebo později poškození podlahové krytiny, které jí žalovaná kladla za vinu, nějakým způsobem rozporovala.

17. Soud tedy vedl dokazování prvotně ke zjištění, zda skutečně žalobkyně podlahovou krytinu poškodila, či nikoli. Veškeré svědecké výpovědi, které jakékoli poškození linolea popíraly, se nicméně upínaly k okamžiku nastěhování žalobkyně do rodinného domu, ale žádný ze svědků nebyl přítomen též vystěhování žalobkyně. Ze svědeckých výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , kteří výslovně popřeli, že by při nastěhování linoleum již poškozeno bylo nebo že by ho dokonce snad poškodili oni, ve spojení s obsahem předávacího protokolu ze dne 30. 10. 2021, který se o poškození linolea naopak již výslovně zmiňuje, nebylo možné učinit jiný závěr než ten, že k poškození muselo dojít v době, kdy rodinný dům užívala žalobkyně (byť se tak dělo pravděpodobně jen k uskladnění věcí a nábytku). Právní rámec náhrady škody je vymezen ustanoveními § 2913 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož platí, že „[p]oruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.“, a dále též § 2894 občanského zákoníku, z něhož vyplývá, že „[p]ovinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).“. Možné způsoby náhrady upravuje § 2951 téhož zákona, podle něhož se „[š]koda (…) nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.“18. Co se týče rozsahu škody, uvádí soud v prvé řadě, že žalovaná netvrdila, že by opravu či výměnu podlahové krytiny skutečně provedla, a tedy ani nepředložila soudu jednoznačné důkazy o tom, kolik v této souvislosti vynaložila. Soudu předložila pouze doklady, které se vztahují k nákladům spojeným s koupí a položením podlahové krytiny, tedy výši škody vyčíslila spíše v hypotetické rovině tak, že nové linoleum by stálo 6 000 Kč a pokládka dalších 2 000 Kč. Soud nicméně chápe, že faktické neprovedení výměny či opravy linolea úzce souvisí s tím, že nemovitost byla určena k prodeji a že také v době rozhodování již žalovaná jejím vlastníkem nebyla. Dále soud poznamenává, že fotografie, které žalovaná předložila, sice indikují, že v jedné z místností k poškození (natržení) podlahové krytiny skutečně došlo, avšak vzhledem k nepříliš kvalitnímu rozlišení těchto fotografií nebylo možné učinit naprosto spolehlivý závěr o tom, zda by postačovala pouhá výměna (oprava) části linolea, či zda by naopak byla nutná kompletní výměna krytiny v celé ploše místnosti. Soud předkládá, že pouhá oprava by patrně byla problematická už jen z toho důvodu, že by nemusela být k dispozici tatáž podlahová krytina. Soud se zabýval tedy otázkou, zda potenciální náklady na výměnu podlahové krytiny dosahují výše složené a propadnuté kauce (tj. 8 000 Kč). Na podkladě předložených faktur dospěl k závěru, že cena nového linolea včetně spojovacího materiálu by se skutečně mohla pohybovat v rozmezí 5 000 Kč až 6 000 Kč a rovněž ohodnocení ceny prací spojených s pokládkou nové podlahové krytiny se soudu nejevilo jako nepřiměřené. Jelikož žalobkyně nepřišla s alternativou, kolik by případná výměna podlahové krytiny mohla či měla stát, a setrvala pouze na tvrzení, že poškození nezpůsobila ona (což nebyla s to přesvědčivě vyvrátit), soud dal stran rozsahu škody za pravdu žalované, a to rovněž s přihlédnutím k tomu, že by podrobnější dokazování (například formou znaleckého posudku) bylo problematické a nehospodárné nejen s ohledem na výši zažalované částky, ale i na fakt, že nemovitost v tuto chvíli vlastní jiný subjekt.

19. Ve vztahu k nájemnému i složené kauci se soud nicméně ještě musí zastavit u účinků odstoupení od smlouvy, které nepředstavuje standardní způsob, jak nájemní vztah ukončit, neboť speciální ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu jej výslovně nezmiňují a s ohledem na dikci § 2001 občanského zákoníku je v zásadě přípustné jen, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon; nájemní smlouva však o možnosti odstoupení výslovně nehovoří. Odstoupení od smlouvy totiž způsobuje zánik právního vztahu, na který se hledí jako by nikdy nebyl sjednán (viz § 2004 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého se odstoupením od smlouvy závazek ruší od počátku), tedy výrazně ovlivňuje práva a povinnosti obou stran, a proto se používá jen v případě, že strany poruší smlouvu zvlášť závažným způsobem (viz § 2002 odst. 1 téhož zákona: „Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvy již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatním případech se má za to, že porušení podstatné není.“). Jak stanoví § 2004 odst. 3 téhož zákona, „zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna, ledaže nemají již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam.“.

20. Soud proto nedospěl k závěru, že by žalovaná byla povinna žalobkyni po odstoupení od nájemní smlouvy na nájemném čehokoli vrátit, mohlo-li odstoupení vzhledem k povaze nájemní smlouvy působit pouze do budoucna, a to ani z titulu bezdůvodného obohacení z právního důvodu, který odpadl (§ 2991 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám), a už vůbec ne z toho důvodu, že žalobkyně předmět nájmu neužívala k bydlení, ale pouze ke skladování věcí. To samé platí též o vrácení složené kauce ve výši 8 000 Kč; zadržení této částky žalovanou navíc navazuje na způsobenou škodu.

21. Žalobkyně dále žalobou uplatnila dva nároky z titulu náhrady škody, a to jednak částku 5 400 Kč odpovídající odměně za právní služby advokáta, jednak částku 14 500 Kč představující náklady na stěhování z , adresa, na začátku září roku 2021. Právní rámec těchto nároků je opět vymezen ustanoveními § 2913 odst. 1, § 2894 a § 2951 občanského zákoníku.

22. Soud nároku žalobkyně na zaplacení částky 5 400 Kč, představující odměnu advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, za právní zastoupení ve věci odstoupení od nájemní smlouvy, vyhověl, neboť má za to, že byly naplněny všechny prvky odpovědnosti za škodu porušením smluvní povinnosti. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že nájemní vztah mezi účastníky byl podmíněn budoucím uzavřením kupní smlouvy o prodeji rodinného domu žalobkyni; nebýt tohoto záměru, je vysoce pravděpodobné, že by k uzavření nájemní smlouvy nedošlo. Z prodeje rodinného domu sešlo jak pro zjištěnou vadu spočívající v nadměrné vlhkosti, tak proto, že se žalobkyně s žalovanou nebyly schopna dohodnout na výši slevy z kupní ceny, která by tuto vadu odrážela. Samotný fakt, že se žalobkyně a žalovaná nebyly schopny na výši slevy domluvit, přitom nelze klást k tíži ani jedné z nich; situace, že vyjednávání nakonec v uzavření kupní smlouvy nevyústí, není nikterak neobvyklá a riziko tohoto výsledku nejde nikdy zcela eliminovat. Co je však podstatné, paralelně s vyjednáváním o podobě budoucí kupní smlouvy existoval mezi účastníky nájemní vztah, který pozbyl pro žalobkyni na významu v okamžiku, kdy bylo jasné, že kupní smlouva uzavřena nebude pro existenci (podstatné) vady této nemovitosti. Lze přitom pochopit, proč se žalobkyně jako laik rozhodla vyhledat odborníka (advokáta), který by jí pomohl nájemní vztah s žalovanou ukončit; advokát si logicky za poskytnuté právní služby vyúčtoval odměnu.

23. Zde soud pro úplnost dodává, že žalovaná nerozporovala, že rodinný dům nadměrnou vlhkostí skutečně trpěl (tuto skutečnost ostatně potvrdili i svědci), ani relevantně nenapadala odstoupení od nájemní smlouvy jako takové. Byť se řešení za pomoci institutu odstoupení od smlouvy soudu jeví přinejmenším jako problematické z důvodů výše předestřených, žalovaná jej ani před, ani po podání žaloby nenapadla ani z hlediska naplnění zákonných předpokladů pro jeho užití, ani z hlediska jeho prosté vhodnosti, ale zpochybňovala odstoupení od nájemní smlouvy a konsekventní vznik nákladů právního zastoupení pouze argumentací, že kdyby žalobkyně přistoupila na jí navrženou výši slevy z kupní ceny, nebylo by nutné od nájemní smlouvy odstupovat. K tomu opět nezbývá než uvést, že i žalobkyně by mohla tvrdit, že by od nájemní smlouvy nemusela odstoupit, kdyby naopak žalovaná stran slevy z kupní ceny přistoupila na návrhy její, případně kdyby vada spočívající ve nadměrné vlhkosti neexistovala. Podstatné proto je, že k dohodě mezi účastníky nedošlo a žalobkyně po uzavření „Dohody o narovnání“ již neměla potřebu nadále setrvávat v nájemním vztahu, který byl na tuto koupi navázán.

24. Soud žalobkyni přiznal i náklady na stěhování z , adresa, ve výši 14 500 Kč (podle pokladních dokladů vystavených stěhovací službou dne 4. 9. 2021 a 11. 9. 2021), neboť z provedeného dokazování měl za prokázané, že toto stěhování úzce navazovalo na jednání účastnic o uzavření (budoucí) kupní smlouvy na prodej rodinného domu. Soud uvěřil tvrzení žalobkyně, že by byt své matky alespoň prozatím nevyklidila (nebyla k takovému kroku ničím nucena), kdyby věděla, že z koupě rodinného domu nakonec sejde pro vadu, která se projevila teprve v okamžiku nastěhování se do předmětné nemovitosti (lhostejno, že užívání nemovitosti se v té době ještě dělo v režimu v nájemním vztahu) a jejíž existenci nebylo možné překlenout dohodou o výši slevy z kupní ceny. Zde soud znovu poukazuje na skutečnost, že žalovaná existenci nadměrné vlhkosti v nemovitosti sama připustila a že ji potvrdily i výpovědi svědků.

25. Podle ustanovení § 1970 občanského zákoníku platí, že po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Úrok z prodlení přitom žalobkyně požadovala od 7. 3. 2023 (tj. od prvního dne prodlení, které je odvozené od dodatečné lhůty k zaplacení, stanovené v předžalobní výzvě). Soud ve vztahu k přiznané částce tedy vyhověl i nároku žalobkyně na úhradu zákonného úroku z prodlení.

26. Co do 21 200 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 21 200 Kč od 7. 3. 2023 do zaplacení, soud žalobu zamítl.

27. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Poměr úspěchu a neúspěchu žalobkyně a žalované byl přibližně stejný, tj. z 52 % byla úspěšná žalovaná a z 48 % žalobkyně; soud proto rozhodl o nákladech řízení tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu. Soud pro úplnost uvádí, že žalovaná se stavěla odmítavě k nařízené mediaci, a to nejen pro skepsi ohledně ochoty žalobkyně se mimosoudně dohodnout, ale i proto, že dlouhodobě pobývá ve Velké Británii a do České republiky se plánovaně vrací pouze cca jednou ročně. Soud tedy s ohledem na postoj žalované nařízenou mediaci zrušil. Přesto připomíná, že dlouhodobý pobyt účastníka v zahraničí, nemůže zabránit následkům, s nimiž počítá § 100 odst. 2 ve spojení s § 150 o. s. ř. Tato rovina projednávané věci se nicméně s ohledem na výsledek sporu (respektive poměr úspěchu a neúspěchu účastníků) stala irelevantní.