110 C 25/2022

Plný text

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudcem JUDr. Pavlem Vlachem, Ph.D. ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobkyni 50 000 Kč s příslušenstvím se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 28 798 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaného. 1 Žalobkyně se podanou žalobou domáhá po žalovaném zaplacení 50.000 Kč s tím, že ona a její přítel , jméno FO, měli v říjnu 2020 zájem koupit od žalovaného bytovou jednotku č. 627/2 a nebytovou jednotku garáž v budově č.p. 627, která je součástí stavební parcely č. , hodnota, a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci v celkové výši 137/440 vše v k.ú. , adresa, . Dne 5. října spolu s panem , jméno FO, navštívili uvedenou jednotku za účelem její prohlídky, zdůrazňovali, že hledají byt k okamžitému nastěhování a užívání. Žalovaný je opakovaně ujišťoval, že jím nabízené nemovitosti nemají žádné zásadní problémy, byt je způsobilý s drobnými úpravami k okamžitému nastěhování. Nemovitosti nemají problém s plísní, rozvody elektřiny, televize a internetu, odpadů, plynu, plynový kotel a bojler jsou zcela funkční, patrně je nutná revize. Na základě těchto ujištění uzavřela žalobkyně a její přítel se žalovaným dne 6.10.2020 dohodu o depozitu a žalobkyně na účet žalovaného poukázala 50.000 Kč. Depozitum mělo být v případě uzavření smlouvy použito na kupní cenu, bylo ujednáno, že pokud žalovaný neuzavře do 30.11.2020 kupní smlouvu, vrátí depozitum panu , jméno FO, do 5 pracovních dnů od doručení písemné výzvy. Pokud smlouvu neuzavře , jméno FO, , uhradí žalovanému smluvní pokutu ve výši depozita. Žalobkyně s přítelem provedli další prohlídku bytu dne 21.10.2020 za účelem kontroly stavu nemovitostí, a to za účasti jimi přizvaných osob, které mají zkušenosti v oboru stavebnictví, konkrétně šlo o , jméno FO, . , jméno FO, , , právnická osoba, a , jméno FO, . Bylo zjištěno, že ujištění daná žalovaným jsou neopravdivá, obvodové zdivo u bytu č. 627/2 je značně zvlhlé, naměřená vlhkost byla 60 až 70 %, může být příčinou vniku plísní, jež byly v nedávné době odstraněny. Je nutné provést rekonstrukci svislých i ležatých konstrukcí domu, bez které nelze považovat byt za zdravotně nezávadný. Bylo zjištěno, že je nutná rekonstrukce elektrorozvodů, nová pojistková skříň, renovace rozvodů vody, odpadů, výměna plynového kotle, spalinová cesta je nevyhovující. Žalobkyně s přítelem během prohlídky hovořili s dalšími obyvateli domu, konkrétně , adresa, a byli upozorněni, že žalovaný si na vlhkost v bytě stěžoval, chtěl toto řešit, navrhoval podřezání domu. Dle , jméno FO, byt již rok nikdo neužívá. , jméno FO, se pokusil s žalovaným věc vyřešit smírně, avšak neuspěl. , jméno FO, dne 2.11.2020 odeslal žalovanému své oznámení o odstoupení od dohody o depozitu a výzvu k vrácení 50.000 Kč. Důvodem odstoupení bylo podstatné porušení informační povinnosti žalovaného dle § 1728 odst. 2 o.z., zamlčel podstatné informace týkající se stavu nemovitosti. Pokud by , jméno FO, věděl o skutečném stavu uvedených nemovitostí, neměl by o nemovitost zájem. Uplatnil také důvod neplatnosti uzavřené smlouvy o depozitu z důvodu jednání v omylu dle § 583 o.z., když byl výslovně ujištěn o tom, že nemovitosti jsou způsobilé k okamžitému užívání. Odstoupením od smlouvy se tato dle § 2004 odst. 1 o.z. ruší od počátku a tím, zanikla závazek , jméno FO, uzavřít se žalovaným smlouvu o koupi bytu. Tím zaniklo i právo žalovaného požadovat od , jméno FO, zaplacení smluvní pokuty. Naopak , jméno FO, vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení dle § 2991 odst. 2 o.z. Žalobkyně zjistila z katastru nemovitostí, že žalovaný dne 17.2.2021 uzavřel kupní smlouvu s Ing. , jméno FO, , dle uzavřené smlouvy má za to, že žalovaný tuto kupující upozornil na reálný stav bytu, ze spisu stavebního úřadu je zřejmé, že proběhla zásadní rekonstrukce bytu, obě jednotky proměnila na dva byty 3+kk a 2+kk. Rekonstrukce byla dokončena až na začátku října 2022, byla provedena rekonstrukce podlah včetně tepelné izolace, odizolování stěn vnitřní izolací, byla provedena rekonstrukce elektroinstalace, nové připojovací potrubí odpadů a vodovodu, byl vyřešen problém s odvodem spalin. Dne 7. září 2022 pak , jméno FO, uzavřel se žalobkyní smlouvu o postoupení souboru pohledávek, kterou převedl na žalobkyni i pohledávku za žalovaným. Oznámení o postoupení pohledávky bylo žalovanému oznámeno dopisem ze dne 14.9.2022. Byla mu zaslána i předžalobní výzva, bezvýsledně. K žalobě přiložila dohodu o depozitu, výpis z účtu žalobkyně, vyjádření , jméno FO, . , jméno FO, , , adresa, , komunikaci mezi , jméno FO, a žalovaným, odstoupení od dohody o depozitu, kupní smlouvu mezi žalovaným a , jméno FO, . , jméno FO, , Anonymizováno, , výpis z katastru nemovitostí, dohodu vlastníků bytových jednotek, rozhodnutí Magistrátu , adresa, , smlouvu o postoupení pohledávek, oznámení o postoupení pohledávky a předžalobní výzvu.2 V dalších podáních a před soudem žalobkyně uvedla, že předložené fotografie a video nejsou autentické, nejsou z doby prodeje bytu, respektive z doby, kdy se jednalo o prodeji bytu. Jsou pořízeny dva dny po zaslání předžalobní výzvy. V době prohlídky bytu byl byt čistý, uklizený, bez známek plísně, zdivo nebylo flekaté, tapeta byly odloupnutá jen částečně v jednom místě na zdi mezi obývacím pokojem a dětským pokojem, kde byla údajně zaslepena trubka s přívodem vody k původní kuchyňské lince. , jméno FO, a žalobkyně při prohlídce bytu zdůrazňovali, že byt potřebují k okamžitému nastěhování, nemohou dělat velké investice. Žalovaný zamlčel problémy s vlhkostí, že navrhoval podřezání domu. Je nepravdivé tvrzení, že všechny vady byly v době prohlídky 5.10.2020 viditelné. Při další prohlídce byla naměřena vysoká relativní vlhkost s tím že může být příčinou vzniku plísní, že plíseň již byla krátce před prohlídkou omyta, je nutné provést zásadní rekonstrukci izolací, ale i všech rozvodů, toto vyžaduje bourání, renovaci všech povrchů v bytě. , jméno FO, až při druhé prohlídce 21.10.2020 zjistil skutečný a nevyhovující stav bytu, informace od žalovaného byly nepravdivé, i po námitkách , jméno FO, po druhé prohlídce žalovaný ujišťoval, že lze v bytě bydlet, posílal fotografie bytu z doby, kdy v něm bydlel, upozorňuje, že na opravy by přispěli i ostatní spoluvlastníci. To, že žalovaný před podpisem smlouvy o depozitu zaslal , jméno FO, výčet vad není prokázáno. Návrh dohody o depozitu navrhoval sám žalovaný, přinesl ji vytištěnou, , jméno FO, se žalobkyní do tohoto již nemohli zasahovat, přesto tam není uvedeno, že jsou povinni koupit byt s podstatnými vadami. Žalobkyně má za to, že , jméno FO, od smlouvy odstoupil po právu. Na daný případ se vztahuje mimo jiné i ustanovení § 1788 odst. 2 o.z. o změněných okolnostech. Na straně žalovaného se tak jedná o bezdůvodné obohacení. K uzavření kupní smlouvy nedošlo a od smlouvy o depozitu bylo platně odstoupeno.3 Před soudem žalobkyně (její zástupkyně) uvedla, že žalobce chápal inzerát tak, že není třeba nic řešit. K výslovnému dotazu na to, že jedna stěna se jeví vlhká, žalovaný uváděl, že tam byla kuchyňská linka, byl tam přívod vody, ten byl zaslepen, ale došlo k nějakému úniku. Co bylo myšleno tou rekonstrukcí neví, žalobce reagoval na inzerát na Facebooku, který již není k dispozici. Je možné, že byl poněkud jiného znění než citovaný inzerát z Bazoše. Původně chtěl věc žalovat p. , jméno FO, , ale vzhledem k tomu, že 50 tisíc Kč i další náklady s právníky hradila paní , jméno FO, , došlo k tomu, že , jméno FO, pohledávku převedl a až pak se začala vyjadřovat žalobkyně. Proto se zdá, že své vyjádření činila až v srpnu 2021. Pokud jde o jména , právnická osoba, , jedná se o shodu jmen, nebyli manželé. K výpovědi žalovaného uvádí, že žalovaný , jméno FO, potvrdil, že se žalobkyně s přítelem chtěli okamžitě nastěhovat a dále potvrdil, že byt je vhodný k okamžitému nastěhování, že byt je k tomu způsobilý. Má tedy za to, že jsou to shodná tvrzení a není třeba je dokazovat. Žalovaný dále na několika místech ve své účastnické výpovědi uvedl, že v bytě byly plísně. Má tedy za to, že žalobkyni s panem , jméno FO, uvedl v omyl. Pokud zde byla předložena FB komunikace, tak tam žalovaný plísně žádné nezmiňuje. Svědek , jméno FO, panu , jméno FO, uváděl, že tu vlhkost nelze jen tak odstranit, vlhkost může být příčinou plísní a tyto plísně byly zřejmě někým opláchnuty. Nato žalovaný reaguje na FB, že odmítá nařčení pana , jméno FO, o nějakém oplachování zdí a opakuje, že v bytě strávil dva roky, tedy dvě zimy a žilo se jim tam dobře a bez nějaký omezení. Má za to, že se účastníci vcelku shodli na vlhkosti u té jedné zdi, kterou žalovaný zdůvodňoval zazděnou a snad prasklou trubkou. Žalovaný však vypověděl, že tam byla ještě jedna zeď, na které se dělala plíseň, zdůvodňoval to tím, že se zavírají dveře na schodiště a nevětrá to, uváděl, že když byt kupoval on, že tam plísně nebyly, pak se tam začaly vyskytovat, zdůvodňoval to tím, že ta místnost za zdí není odvětrávána. Pokud zmiňoval dvě zdi, tak je to v rozporu s tím, že by mluvil o nějaké zásadní rekonstrukci. Je lživé tvrzení žalovaného, že mu , adresa, navrhoval podřezání zdí. , jméno FO, jako svědek to popřel. Stejně tak je nepravdivé tvrzení žalovaného, že se na opravách budou podílet všichni spolumajitelé, přitom to byl on, kdo blokoval vznik fondu oprav. Není také pravdou, že byl rezervační poplatek 100.000 Kč a on ho snížil , jméno FO, na 50.000 Kč, když tam od počátku bylo 50.000 Kč. Není pravdou, že by mu p. , jméno FO, nabízel 1.000 Kč, které si může ponechat. , jméno FO, mu nabízel 5.000 Kč. Žalovaný sděloval, že je rád, že se věc řeší mimosoudně, ale pak přesto trval na 50.000 Kč.4 Žalobkyně , Jméno žalobkyně, jako účastnice řízení vypověděla, že prohlídky se zúčastnila spolu se svým přítelem a se žalovaným. Jedna vnitřní zeď byla otapetovaná z obou stran, na té jedné straně byl jeden pruh tapety částečně odtržený, když se ptali o co jde, tak žalovaný řekl, že jak tam chodí zájemci, tak se chtějí podívat, co je pod tou tapetou. Oni tam žádnou vlhkost neviděli, ani plíseň, na výslovný dotaz žalovaný říkal, že tam žádná vlhkost ani plíseň není. V té zdi byla údajně zazděná trubka s přívodem vody, neboť z druhé strany zdi, než byla tapeta, byla prý dříve kuchyňská linka a že tato trubka se orosuje. Oni žádnou vlhkost na zdi neviděli, neví či nepamatuje se, jestli byly tapety v jiných místnostech, myslí, že byly ještě v dětském pokoji. Pokud je jí předložen plánek na č.l. 91 p.v., tak na plánku je vidět koupelna, kde je nápis WC a vana, vlevo od ní je pokoj, kde byla částečně odtržena tapeta a vlevo od pokoje byl dětský pokoj, o kterém žalovaný říkal, že tam dříve byla kuchyň. Nad tímto pokojem je místnost, o které říkal, že je nejchladnější, že to asi kotel neutáhne a říkal, ať si tam zřídí ložnici. Kuchyň byla jakoby nad tou koupelnou a nad obývákem, a ještě nad kuchyní byla garáž. Ptali se na vlhkost v té místnosti, kde doporučoval zřídit ložnici. Ostatně ptala se ho v každé místnosti na vlhkost a na plísně a bylo sdělováno, že tam vlhkost ani plísně nejsou. V té kuchyni byla vidět částečně opadaná zeď. Ptala se ho na to, on říkal, že to tam takhle už bylo, že to neopravoval, opět uváděl, že to není od vlhkosti. Šli do garáže, z garáže se dalo vyjít ven a venkem pak šli ke vchodovým dveřím, které jsou mezi koupelnou a kuchyní. Ptala se, jestli tam nezatéká, protože se jednalo o suterénní byt a od vchodu se šlo mírně do kopce. On říkal, že tam neteče, ale to nemluvil pravdu, neboť svědek , jméno FO, vypovídal, že tam našel prasklinu a že tam muselo zatékat. Pokud jde o depozitum, tak tam někde bylo napsáno že je to 100.000 Kč, resp. to uváděl žalovaný, ale platili 50.000 Kč. Pokud jde vůbec o nějaké depozitum, tak uváděl., že původně to bylo 10.000 Kč, ale že měl nějakou vážnou zájemkyni a ta si to rozmyslela těsně před podpisem, proto se rozhodl částku zvýšit. Pokud jde o fond oprav, tak žalovaný říkal, že není zřízen, že tam nemají SVJ, že bude zřízeno až bude nový majitel. Zároveň říkal, že dosud nebylo co opravovat. Vůbec se nezmínil o tom, že s panem , jméno FO, probíral otázku odizolování zdí, tedy nějaké podřezávání. Kdyby věděli, že je potřeba dům nějak podřezávat, nebo dělat injektáže, tak by do toho rozhodně nešli. Žádné plísně v bytě neviděli, v tom případě by byt nechtěli za žádnou cenu. Uváděli, že se chtějí hned nastěhovat, končil jim pronájem, on říkal, že stačí vymalovat a že není třeba dělat nějaké větší zásahy, či opravy. Nezmiňoval žádné konflikty se sousedy, výslovně se ho na to ptala, on říkal, že jsou to mladé páry a vše je v pořádku. Nemluvil o žádné havárii, že by mu do bytu nějak zateklo. Žalovaný na ně tlačil, spěchal na to. Pokud jde o ta jeho upozornění na rozvody elektřiny či zvýšenou vlhkost tak neví, jestli to chtěl mít už v té smlouvě o depozitu anebo jestli to chtěl mít až v kupní smlouvě, to chtěl po právničce.5 V závěrečném návrhu zástupkyně žalobkyně uvedla, že žalobkyně si dovoluje zdůraznit, že předmětem žaloby je nárok na vydání bezdůvodného obohacení a tím je vrácení depozita ve výši 50 tisíc Kč, které žalobkyně po dohodě s panem , jméno FO, převedla 6.10.2020 na účet žalovaného jako zálohu na kupní cenu prodávaných nemovitostí tedy dvou jednotek ve Zlínské ulici v Liberci. Účelem depozita byla záloha na kupní cenu prodávaných nemovitostí. , jméno FO, stranami není sporu o tom, že kupní smlouva mezi žalovaným a M. , jméno FO, nebyla uzavřena a nyní už ani uzavřena být nemůže. Je tedy nepochybné, že panu , jméno FO, vznikl vůči žalovanému nárok na složení zálohy na kupní cenu nemovitých věcí ve výši 50.000 Kč s příslušenstvím. Vzhledem k tomu, že prostředky ze svého účtu fakticky uhradila žalobkyně dohodl se následně pan , jméno FO, se žalobkyní, že pohledávku na vydání bezdůvodného obohacení postoupí žalobkyni, aby tuto pohledávku mohla po žalovaném nadále vymáhat sama svým jménem a na své náklady. Pokud by žalovaný v rámci své obrany uplatnit námitku započtení pohledávky žalovaného na zaplacení pokuty vůči p. , jméno FO, proti žalovanému nároku, pak žalobkyně upozorňuje, že k platnému započtení pohledávek nemohlo a ani nemůže dojít, neboť vzhledem k zániku závazku p. , jméno FO, uzavřít budoucí smlouvu s žalovaným nemohl vzniknout nárok žalovaného na smluvní pokutu z důvodu porušení tohoto závazku. Dohoda o smluvní pokutě je totiž akcesorickým závazkem, jehož existence je závislá na existenci potvrzeného dluhu. Pokud by chtěl žalovaný s námitkou započtení uspět, pak by žalovaný musel unést břemeno tvrzení a břemeno důkazní ve vztahu k platnému sjednání, závazku pana , jméno FO, koupit od žalovaného předmět prodeje s podstatnými vadami a nároku žalovaného na smluvní pokutu pro případ porušení takového závazku. Takový závazek však sjednán nebyl a ani žalobkyně s p. , jméno FO, neměli v úmyslu sjednat. Naopak byly výslovnými ujištěními ze strany žalovaného při první prohlídce uvedeni v omyl. Dovoluje si upozornit, že podle platné úpravy je k platnému vzdání se práv z vadného plnění vyžadována zákonem písemná forma právního jednání. V této souvislosti odkazuji na § 1916 odst. 2 OZ. SMS zprávu z FC komunikace, kterou se žalovaný snaží při své procesní obraně bránit, za tuto písemnou formu považovat nelze. V této souvislosti odkazuje na ustálenou soudní judikaturu např. rozs. NS 26 Cdo 1230/2019 nebo 20 Cdo 1741/2017. Žalovaný se při své obraně snažil namítat, že cena nabízených nemovitostí odpovídala jejich stavu. To ale není pro předmět sporu podstatné. Jak sama žalobkyně při své účastnické výpovědi uvedla, při znalosti skutečného stavu věci by nebyli ochotni jednat o koupi bytu za žádnou cenu. Co je podstatné, je to, že nabízený byt objektivně neodpovídal zájmu kupujících, který byl oběma stranám znám od samého počátku a tím je možnost okamžitého nastěhování bez nutnosti provádět složité rekonstrukce bytu. Podstatné také je, že prodávající přesto žalobkyni a p. , jméno FO, opakovaně ujistil, že byt je způsobilý k okamžitému nastěhováni. Skutečnost, že byl žalovanému znám účel koupě již při prvé prohlídce bytu, má za prokázanou, neboť ji potvrdil žalovaný ve své výpovědi. Skutečnost, že žalovaný opakovaně ujišťoval žalobkyni a pana , jméno FO, o způsobilosti nabízeného bytu k okamžitému nastěhování pak vyplynula z výslechu svědka M. , jméno FO, , z účastnické výpovědi paní , jméno FO, , konec konců potvrdil to i žalovaný, vyplynulo to i z textu inzerátu předloženého žalovaným a vyplývá to také z FC korespondence mezi žalovaným a panem , jméno FO, . Odkazuje na zprávu z 27.10.2020 ve znění ještě posílám fotky zabydleného bytu, abyste viděl, že se tam dá pěkně žít i bez nějakých velkých investic, třeba vám to pomůže v rozhodování. Opět si v této souvislosti dovolí odkázat na § 1722, 1914 a 1916 odst. 1 písm. c) OZ. Právní zástupkyně žalovaného se snažila v řízení dokázat, že žalobkyně s panem , jméno FO, měli možné závady bytu předvídat, neboť se jednalo o polosuterenní byt ve starém domě. Žalobkyně ani pan , jméno FO, nepracují ve stavebnictví, nemají k tomu potřebné vzdělání. Na možné problémy s bytem se žalovaného při prvé prohlídce bytu opakovaně vyptával, jak již bylo uvedeno na jejich dotazy se jim dostalo výslovného ujištění, že byt nemá závažné problémy a že je způsobilý k okamžitému nastěhování. To vyplývá ze svědecké výpovědi , jméno FO, , z výpovědi žalobkyně a písemných důkazů zejména z textu odstoupení od smlouvy. Pokud by se tedy jednalo o vady zjevné, což však žalobkyně popírá, uplatnila by se právní úprava obsažená ust. 1917 OZ. V tomto ustanovení je uvedeno, že k tíži nabyvatele nejdou z jedné vady, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatelé výslovně ujistil, že takovou vadu věc nemá nebo že je vůbec bez vad. Žalovaný se neustále dovolává z FC komunikace, ve které byla obsažena zmínka o vlhkosti zdiva. Žalovaný sám ve své výpovědi uvedl, že při prvé prohlídce s , jméno FO, řešil jen dvě zdi, zde se tvrzení účastníků částečně shodují. Shodující se v jedné zdi v obývacím pokoji, u které k výslechu svědka , jméno FO, i z výpovědi žalobkyně vyplynulo, že se jim dostalo ujištění, že kromě tohoto místa, kde měla být údajně prasklá vodovodní trubka, byt s vlhkostí problém nemá. Naopak z výslechu svědka pana , jméno FO, , , jméno FO, a , adresa, vyplynulo, že problém vyžadoval mnohem komplexnější opravy společných částí domu zahrnující podřezávku domu a provedení izolací, že si tohoto byl pan , jméno FO, vědom a že tento problém aktivně řešil se svými sousedy. Žalobkyně namítá, že tuto skutečnost jim tuto skutečnost při prvé prohlídce bytu zamlčel. To žalobkyně s panem , jméno FO, zjistili až při druhé prohlídce bytu, kterou si vyžádali pro svůj klid za účasti přizvaných stavařů. Jak sám uvedl svědek RK pan , jméno FO, , on sám by stejný postup, tedy absolvování druhé prohlídky s přizvanými stavaři doporučil i ostatním zájemcům o koupi takového bytu. Pojem vlhkost zdiva je tedy nutné vykládat v tomto kontextu, jak jej chápali jeho adresáti. K tomu odkazuje na § 556 odst. 2 OZ. Žalobkyně dále namítá, že vedle problému s vlhkostí bytu jako takového s dodatečně zjištěného důvodu nefunkčních konstrukcí, o kterém se žalovaný při první prohlídce nezmínil, bylo při druhé prohlídce bytu zjištěno, že je třeba provést kompletní rekonstrukci všech rozvodů a také vybudovat nové připojení na spalinové cesty, neboť kotel byl v rozporu s právními předpisy odvětráván na fasádu dobu na místo do komína. Na problém s vnitřními rozvody žalovaný rovněž neupozornil ačkoliv mu tento problém musel být znám. Naopak ve zmiňované SMS komunikaci ujisti pana , jméno FO, a žalobkyni, že je vše funkční. Z výslechu svědka p. , jméno FO, i z předložené dokumentace ze stavebního řízení vyplývá, že nová vlastnice nemovitých věcí , jméno FO, . , jméno FO, provedla rozsáhlou rekonstrukci bytu včetně rekonstrukce všech rozvodů, nových podlah, hydroizolací, jakož i vybudování nového připojení otopného systému na spalinové cesty. Pokud jde o FC komunikaci pak je třeba upozornit, že z této komunikace vyplývá i skutečnost, že žalovaný ujišťoval žalobkyni a pana , jméno FO, , že byt je způsobilý k okamžitému bydlení bez nutné rekonstrukce, jak již bylo zmíněno a dále také skutečnost, že žalovaný na žalobkyni a p. , jméno FO, vyvíjel nátlak směřující k rychlému uzavření dohody o složení blokovacího depozita. Ačkoliv výslech pana , jméno FO, jako celek vnímáme jako nevěrohodný a měl by být hodnocen jako tendenční, vedený ve snaze dosáhnout úspěchu ve sporu, neboť je ve sporu s ostatním důkazním materiálem. Velmi je zaujalo konstatování, že ve svém výslechu pan , jméno FO, zmínil, že se se sám potýkal s problémem výskytu plísní v bytě. Soud při minulém jednání uzavřel, že v době prohlídky plísně v bytě nebyly. Pokud tedy pan , jméno FO, problém s plísněmi měl, avšak nebyly při prohlídce zjevné, jedná se v takovém případě o vadu lstivě zastřenou a je zde na místě uplatit i ust. o podstatném omylu vyvolaném protistranou. Zde odkazuje na již citované § 1917 OZ a také § 583 OZ. Podle druhého zmíněného ustanovení platí, že jedná-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou je takové jednání neplatné. , jméno FO, se relativní neplatnosti dohody z důvodu podstatného omylu ve svém oznámení od odstoupení od smlouvy dovolal. Žalobkyně má za to, že pan M. , jméno FO, poté, co se mu nepodařilo s žalovaným dohodnout na smírném vyřešení vzniklé situaci odstoupil od dohody – složení blokovacího depozita po právu. Doručením oznámením pana , jméno FO, o odstoupení od dohody žalovanému dne 5.11.2020 tak zanikl závazek pana , jméno FO, uzavřít s žalovaným kupní smlouvu o převodu vlastnického práva ve Zlínské ulici. Žalobkyně navíc upozorňuje, že na daný případ by dle jejího názoru mělo dopadat i ust. § 1788 odst. 2 OZ týkající se zániku závazku uzavřít budoucí smlouvu při podstatné změně poměrů. Dle dostupné literatury i soudní judikatury může k zániku závazku uzavřít budoucí smlouvu, dojít mimo jiné i tím, že se po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, zjistí, že okolnosti, v nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, byly nepravdivé nebo neúplné. K zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu dochází ze zákona již změnou okolnosti. V této souvislosti odkazuji např. na rozs. NS sp. zn. , spisová značka, .6 Žalovaný v odporu k platebnímu rozkazu a v dalších podáních uvedl, že v bytě od roku 2019 nebydlel, nabízel ho k prodeji, byt byl vyklizený, prázdný, všechny vady byly viditelné, byt byl ihned obyvatelný nebo k rekonstrukci. , jméno FO, se s žalovaným dohodl na prohlídce na 5.10.2020, byl upozorněn, že vzhledem ke zkušenostem s předchozími zájemci požaduje rezervační smlouvu a poplatek. Po prohlídce , jméno FO, přes messenger potvrdil svůj zájem, požádal o zrušení dalších prohlídek a hledání zájemců. , jméno FO, byl žalovaným upozorněn na nedostatky a technický stav bytu právě v souvislosti s tím, že byt je suterénní, nebyl po dobu 1 roku užíván, vymínil si, že v kupní smlouvě budou uvedeny vady, konkrétně „rozvody elektřiny, televize + internetu, vodoinstalace, odpady, plynové vedení, komíny, plynový kotel, bojlery. Vše funkční, ale před prohlídkou odborníka k posouzení stavu a životnosti či k provedení revize – elektroměr a plynoměr vlastní, rozúčtování vody společné s bytem 627/4 – zvýšená vlhkost zdiva, na některých místech viditelně (opadaná omítka, poškozené tapety) – nedokončené zapravení oken z vnitřní strany bytu – podlahová krytina (plovoucí podlaha) v obývacím pokoji na konci životnosti. To píšu takhle předem před podpisem rezervační smlouvy, abyste souhlasili. Další nároky na kupní smlouvu asi nemám.“ , jméno FO, se vyjádřil souhlasně. Souhlasil s uzavřením rezervační smlouvy a se složením depozita. Smlouvou se žalovaný zavázal nenabízet byt dalším zájemcům až do 30.11.2020, depozitum bude započteno na kupní cenu, v případě neuzavření smlouvy pak na smluvní pokutu. , jméno FO, se s žalovaným dohodl na další prohlídce bytu, na 21.10.2020, kdy se , jméno FO, dostavil s dalšími osobami, které žalovanému nebyly představeny, následně zjistil, že se mělo jednat o odborníky, kteří měli zkoumat technický stav bytu. Následně , jméno FO, žalovanému oznámil, že si věc rozmyslel, byte nechce, požaduje vrácení 50.000 Kč. Na to žalovaný reagoval tak, že on podmínky pro realizaci prodeje splnil, byt nebude až do 30.11.2020 nabízet. , jméno FO, již nereagoval a dne 1.12.2020 oznámil, , jméno FO, , že požaduje smluvní pokutu a depozitum započítává na tuto pokutu. Žalovaný byt bez potíží užíval až do roku 2019, byt se nachází ve starém domě, tomu odpovídá celkový technický stav včetně zchátralých nebo i chybějících izolací, žalovaný toto řešil v minulosti s ostatními spoluvlastníky, navrhoval technická řešení včetně podřezání domu, v tomto směru žalovaný nic netajil. Vlhkost byla viditelná i pouhým okem, nijak ji nezakrýval. Žalovaný zpochybňuje vyjádření , jméno FO, , se kterým měl v minulosti problémy, byl jím fyzicky napaden, věc byla projednána jako přestupek. Žalovaný skutečně dne 17.2.2021 uzavřel kupní smlouvu s paní , jméno FO, . , jméno FO, , která uváděla, že byt nekupuje pro sebe, že tam vybuduje dvě bytové jednotky, které bude pronajímat. V důsledku toho tam proběhly rozsáhlé stavební práce, toto však nijak nesouvisí s žalobou. Ze strany , jméno FO, nedošlo k platnému odstoupení od dohody o depozitu. Dohodu uzavřel až po prohlídce bytu a po upozornění žalovaným na závady a technický stav bytu7 Před soudem žalovaný uvedl, že žalobkyně se až v srpnu 2021 vyjadřuje k okolnostem prohlídky, která se uskutečnila v říjnu 2020. Jedná se zde o velký čas. odstup a i už z tohoto důvodu může dojít ke zkreslení, předložil komunikaci mezi panem , jméno FO, a žalovaným, která byla uskutečněna před prohlídkou bytu a před rezervací, resp. složením depozitní částky. Žalovaný zde výslovně žalobkyni upozornil na vady, které byt má. Žalobci chtěli byt pro bydlení. , jméno FO, . , jméno FO, chtěla jednotky za účelem dalšího pronájmu a z tohoto důvodu prováděla rekonstrukci. Myslí, že způsob a kvalita rekonstrukce nijak nesouvisí s tímto sporem. U inzerátu k prodeji bytu byly přiloženy fotografie, žalovaný se netajil, že byt je již jeden rok neužívaný, že je pouze větrán a temperován. Pokud jde o pana , jméno FO, , tak jeho tvrzení jsou neobjektivní. , jméno FO, , adresa, byla dlouhodobá nevraživost. V říjnu 2019 došlo i k potyčce, kterou řešila policie. Žalovaný nevěděl, že 21.10.2020 při prohlídce budou nějací odborníci z oboru stavebnictví. Dle domluvy se mělo jednat o finanční poradkyni. Žalovaný až následně zjistil, že se jednalo o nějaké stavaře. Žalovaný s manželkou a dvěma dětmi byt užívali, byli tam spokojení a pak se odstěhovali do Rychnova. Žalovaný měl za to, že byt je plně funkční, všechny přípojky fungují. Stačí se nastěhovat anebo je možné provést rekonstrukce za účelem zvýšení komfortu bydlení. . Má k dispozici korespondenci mezi účastníky ještě před podpisem smlouvy, věc byla postavena tak, ať žalobkyně byt koupí nebo ho nechá být, rozhodně nešlo o nějaký nátlak. Žalovaný byt nejdříve prodával přes RK, která ho nabízela za 3,2 mil. Kč, následně byt začal žalovaný nabízet sám přes různé realitní servery, byl si vědom toho, že se jedná o suterénní byt, nabízel cenu 2,3 mil. Kč. Inzerát již založil do spisu, nyní znovu zakládá korespondenci mezi účastníky a smlouvu zprostředkování.8 Žalovaný jako účastník řízení vypověděl, že byt koupil v roce 2017 od pana Kracera, říkal, že byt je z roku 1920, že tam bydlela služebná a řidič. Plíseň tam není, ale je třeba byt vytápět a větrat a že v bytě 10 let bydlela jeho dcera. Dne 5.10. proběhla prohlídka bytu, zúčastnila se jí žalobkyně a pan , jméno FO, , vše jim ukázal a řekl. Vysvětlovat i různou výšku podlah, že pan Kracer tam dělal rozvody vody, pak tam dal polystyrén a zabetonoval to. Na dvou zdech byla vidět vlhkost, měl za to, že u jedné zdi to bylo způsobeno prostupem plynové přípojky z venku nebo, že je to z vodoinstalace z trubky, která byla zazděná a zaslepená. Chybou bylo také to, že manželka zdi otapetovala. Pokud jde o druhou zeď, ta sousedila z druhé strany s prostorem pod schodištěm, pan Kracer do toho prostoru měl otevřené dveře, aby to stále větralo, ale , adresa, a Šolc si tam dali nějaké věci a pak místnost zavírali a začalo to vlhnout. To jim říkal. Oni chtěli založit SVJ, ale on říkal, ž byt prodává, ať ho založí s tím novým majitelem. Ptal se pana , jméno FO, , co dělat proti té vlhkosti, zda to podříznout, nebo nějakou injektáž, , adresa, říkal, že je potřeba zjistit zdroj vlhkosti. , právnická osoba, vedla ještě jedna zeď, mezi zdmi byl volný prostor asi 30 – 40 cm právě proto, aby to větralo. S panem , jméno FO, na to koukali, bylo vidět tu vzduchovou kapsu, ale nebylo vidět za roh, takže neví, v jaké to tam bylo stavu. , jméno FO, se ptal, zda byt lze ihned obývat, řekl mu, že je to věcí rozhodnutí, někdo že by bydlel hned a někdo by prováděl rekonstrukci. Chtěl rezervaci 100 tisíc Kč, pan , jméno FO, ho umluvil na 50 tisíc, po té prohlídce ale ještě před podpisem rezervační smlouvy jim psal, co chce ve smlouvě uvést, upozorňoval je na ty vady, jak tady bylo čteno. Dne 21.10. 2020 přišel pan , jméno FO, zase na prohlídku i s nějakými lidmi, pak tam byl ještě on a nějaká odhadkyně kvůli hypotéce, která to chtěla vidět, tak se věnoval jí. Dne 23.10.2020 mu pan , jméno FO, volal, že má jiný byt, že mu dá 1.000 Kč, ať mu vrátí 49 tisíc Kč, pak mu nabízel 5.000 Kč, on na to nepřistoupil, nic nezamlčel. V roce 2018 měnil okna a dával tam mříže. Není odborníkem na stavebnictví. Byt normálně užíval. , adresa, prázdnin roku 2019 se odstěhoval, pak tam již nebydlel, ale jezdil tam větrat a pustit kotel, aby mráz nepoškodil radiátory. RK nabízela, ať strhá tapety, vymaluje, zatopí tam a oni dodají nábytek, že to půjde lépe prodat. To odmítl právě proto, aby se pak nemusel s nikým dohadovat. Byt kupoval v roce 2017 od pana Kracera, žádnou plíseň tam neviděl, ptal se tehdy p. Kracera, zda je tam plíseň, a on se ho optal, jestli nějakou vidí, on že nevidím, říkal, ať v bytě topí a větrá. Říkal , jméno FO, a Šolcovi, že mu tam vlhnou zdi, ptal se pana , jméno FO, , co s tím má dělat, on říkal, že je třeba zjistit zdroj vlhkosti. Upozornil ho, že mu žádné peníze na opravy nedají, nejdříve že je třeba založit SVJ a fond oprav. To vše , jméno FO, říkal. Říkal jim i to, že společné části domu, respektive již případné opravy, budou hradit všichni spoluvlastníci. Myslí, že žalobci říkali, že tam chtějí bydlet co nejdříve. On neodmítl založit SVJ, pouze říkal, že už to nemá cenu, že byt prodává, ať si to založí s novým majitelem. Pokud jde o zatečení na stropě, tak se tam 1x objevila mapa, nad ním bydlel , adresa, , říkal mu to, už neví, co odpověděl, pak to zmizelo, neví přesně, kdy to bylo, nepovažoval za nutné to žalobcům říkat. Byt koupil s funkčním kotlem, nic s ním nedělal, ani s komínem, vyvedení spalin bylo na fasádu. Na dotaz, proč svědkům nepoložil otázky, když vypovídali něco jiného, než byla skutečnost uvádí, že měl za to, že si každý řekne svoje a pak se to vyhodnotí, např. , jméno FO, v předžalobní výzvě uváděli, že tam probíhalo měření vlhkosti, dnes vypovídali, že nic neměřili apod.9 V závěrečném návrhu zástupkyně žalovaného uvedla, že mezi účastníky sporu je nespornou skutečností, že žalovaný byl vlastníkem bytu na adrese Zlínská, , adresa, , tento byt užíval k bydlení pro sebe a svou rodinu až do roku 2019, kdy se z bytu odstěhoval a začal jej nabízet k prodeji. Prodej realizoval nejprve prostřednictvím RK pana , adresa, , po skončení zprostředkovatelské smlouvy byt nabízel k prodeji sám prostřednictvím serveru Bazoš CZ a FC. Nutno podotknout, že se jednalo o suterénní byt v domě, kde se nacházely celkem , hodnota, bytové jednotky. O byt projevil zájem pan , jméno FO, , kdy kontaktoval žalovaného a dohodl se s ním na prohlídce bytu. Před uskutečněním prohlídky byl pan , jméno FO, , respektive paní , jméno FO, jako družka, upozorněn na podmínky prodeje, tedy na skutečnost, že žalovaný již o několik zájemců o byt přišel a proto s vážným zájemcem chce uzavřít smlouvu o depozitu na základě které by zájemce o koupi bytu uhradil dohodnutou částku, která bude započtena na kupní cenu za byt. , jméno FO, byl seznán s obsahem této dohody o depozitu, když mu jí žalovaný předem zaslal, před jejím podpisem také žalovaný upozornil na vady, které byt může mít. Jedná se o komunikaci z 6.10.2020, kde žalovaný výslovně píše, že toto sděluje předem před podpisem rezervační smlouvy, jako požadavky či vady, které chce uvést v textu kupní smlouvy. Reakcí pana , jméno FO, bylo potvrzení, že takto to je v pořádku a souhlasí. Žalovaný byt nabízel ve stavu k rekonstrukci či nastěhování dle uvážení nájemce či budoucího kupujícího. Ostatně i RK makléř pan , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že zájemci o koupi nemovitostí mají na stav nemovitosti různé nároky, někdo rekonstruuje, někdo se ihned nastěhuje. Žalovaný stav bytu deklaroval fotografiemi, které pořídil pro jiného zájemce, přibližně jeden měsíc po tom, co byt navštívil pan , jméno FO, a paní žalobkyně. Z fotografií jsou zřejmé viditelné vady způsobené vlhkostí a celkovým stavem domu. Žalovaný chtěl od počátku předejít veškerým potížím, a proto tyto vady nikterak nezakrýval. Byt byl zcela vyklizený, pro jasnou představu zájemců byly ponechány i odlupující se tapety, To, že byt byl po celou dobu nabízen v neměnném stavu potvrdil i RK makléř. Žalovaní zrovna tak jako žalobkyně a pan , jméno FO, není odborníkem na stavebnictví ani konstrukční vady nemovitostí, nicméně svědci navrhovaní stranou žalující zejména , jméno FO, a , jméno FO, starší uvedli, že i laik je schopen na první pohled rozpoznat nedostatky přízemního nebo suterénního bytu, a i takový člověk musí počítat s tím, že byt ve starém domě v původním stavu bude ztížen takovými problémy jako může být třeba vlhkost. Co se týče rekonstrukčních prací je zmiňovaná podřezávka bytu jednou z možností řešení vlhkosti domu a žalovaný ponechával na možnostech budoucího kupujícího, jak bude situaci řešit s ostatními spoluvlastníky domu. Co se týče dalších vad, které strana žalující vytýká: rekonstrukce rozvodů, rekonstrukce spalinových cest žalovaní komunikaci s panem , jméno FO, upozornil, že se jedná o instalace funkční a ponechává na uvážení jejich prohlídku odborníkem. Žalovaný ve vztahu k nabízenému bytu nečinil nic, co by mělo zakrýt vady způsobené vlhkostí, jeho cíl byl zřejmý a to prodat nabízený byt ve stavu jak stojí a leží, neboť ho v takovém stavu sám užíval a v tomto ohledu tedy nic netajil ani lstivě nezakýval. Pokud pan , jméno FO, nebo žalobkyně tvrdí, že na ně byl ze strany žalovaného vyvíjen nátlak, aby uzavřeli dohodu o depozitu, žalovaný je upozornil na podmínky prodeje, neboť vůči němu vznášeli dotazy, zda s nimi skutečně bude prodej realizován, opět zachyceno v komunikaci mezi žalovaným a panem , jméno FO, . Skutečnost, že pan , jméno FO, si následně koupi bytu rozmyslel nelze klást k tíži žalovanému, a proto žalovaný navrhuje, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl a žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení.10 Svědek , jméno FO, vypověděl, že žalobkyně byla jeho partnerkou. Nabídku na prodej bytu našel a facebooku (dále FC), ale je to již dlouhou dobu, je možné, že byl nějaký portál, kde se nabízejí nemovitosti. On inzerát pochopil tak, že byt je ihned k nastěhování, že není potřeba provádět nějaké rekonstrukce. Sjednali si schůzku, kde byl on a žalobkyně a žalovaný. Byt se jim líbil, ale je laik, je kuchař, tak případné závady neviděl. Byla tam jedna vlhká zeď mezi dvěma pokoji, k tomu žalovaný říkal, že tam byla kuchyňská linka a špatně byla zaslepena trubka s přívodem vody. O žádných jiných závadách nemluvil. Uváděl, že stačí vymalovat a mohou se nastěhovat. Říkal, že má další zájemce, tím se dostali do jakéhosi tlaku, a podepsali rezervační smlouvu. Přesto chtěl, aby to viděl nějaký odborník, řekl svému otci, který je tesař a má zkušenosti. Další prohlídky se tedy zúčastnil otec a přítel sestry pan , jméno FO, , který měl s sebou termo kameru, po této prohlídce otec říkal, ať do toho nejdou, že byt je ve špatném stavu. Po té druhé schůzce zkusil zazvonit na sousedy, kteří mají byt nad tím bytem, který byl na prodej, myslí, že se jmenovali , jméno FO, , říkali, že ten byt není v pořádku, že byt je dlouho na prodej, že by byla potřeba rekonstrukce a že jsou tam nějaké problémy s rozvody vody. Byt je v přízemí a že z těch všech důvodů ho žalovaný koupil nějak levně. Žalovaný ho neinformoval, že je potřeba provést rekonstrukci rozvodů elektřiny, vody, odpadů, že tam je nevyhovující odvod spalin od kotle a že v té zdi, ve které měla být špatně zaslepená vodovodní trubka, je páteřní rozvod vody pro dům. Opakuje, že uváděl, že tam nejsou žádné problémy, vyjma té jedné zdi, jak uváděl výše. Neříkal, že by měl nějaké problémy s ostatními spoluvlastníky. Komunikoval se žalovaným pomoci mesengeru, je to již dlouho, přesně si nepamatuje. Po té první prohlídce probíhala mezi nimi komunikace, zpětně má z toho takový dojem, že do koupě byli tlačeni. Nedokáže odhadnout stáří domu, byla to taková starší vila, působila zachovalým dojmem. O fondu oprav nic neví. Na čl. 67 – 69 je ta korespondence mezi nimi, neví, proč některé části jsou začerněné, myslí, že tu korespondenci má ještě v mobilu, pokud ji už nesmazal. Zástupkyně žalovaného k tomu uvedla, že ty začerněné pasáže byly původně zvýrazněné, ale v důsledku nebarevného tisku zčernaly. K dotazu, zda mu přišla zpráva, ve které se uvádí, že žalovaný chce mít v kupní smlouvě informace o nutné rekonstrukci rozvodů a o vlhkosti zdiva, uvádí, že mu tato zpráva přišla, ale jak jednali pod vlivem toho, že buď smlouvu podepíší hned, nebo to prodá někomu jinému, to v tu chvíli neřešili. Pokud mluvil o vlhkosti zdiva, stále měl na mysli tu jednu zeď mezi pokoji.11 Svědek , právnická osoba, vypověděl, že je otcem , jméno FO, , zná žalobkyni, žalovaného viděl jen jednou v tom bytě. Syn ho požádal, aby se šel podívat do bytu, který kupovali, byl tam on, syn, žalobkyně, žalovaný a pan , jméno FO, . Hned, jak vešel do bytu, tak říkal, že tohle ne, nic horšího neviděl. Podlahy byly v různé výši, stěny byly vlhké, některé byly přikryté tapetami, když na zdi zaťukal, tak bylo jasné, že je odfouklý štuk a že bude potřeba udělat nové omítky. K bytu měla připadnout ještě garáž, ta měla podlahu hliněnou, celkově to na něj dělalo špatný dojem. Při vejití do místnosti to bylo jako když vejdete do sklepa, zdi byly na pohmat vlhké, vlhkost ale nebyla vidět, už proto, že některé zdi byly za tapetou. Rozvody elektřiny nezkoumali, pokud jde o kanalizaci a vodu, tak tam byl takový poklop, když se nadzvedl, tak byla vidět kanalizace, ale bylo to jako z první republiky, je jasné, že kdyby se tam mělo bydlet, byla by nutná velká rekonstrukce. Byl tam s nimi pan , jméno FO, , to je známý, je to elektrikář, měl s sebou nějaké foťáky na měření vlhkosti. Říkal, že by bylo potřeba odkopat zeminu od obvodové zdi, aby vyschla a dát tam izolace. , jméno FO, tam byl s nimi, v těchto věcech se vyzná a již pohledem zjistil, že byt je vlhký, má k dispozici různé přístroje, živí se tím, ale s sebou je neměl, nic neměřil. Rozvody elektřiny nezkoumali. Z venku budova vypadala dobře, byla to taková prvorepubliková vila, tedy stáří asi 100 let. Ty místnosti určené k prodeji byly takové nesourodé, asi to dříve byly sklepy, dělalo to dojem, že byly postupně vybudován záchod, koupelna apod. Tyto místnosti nebyly po rekonstrukci. Neví, za kolik měla žalobkyně byt koupit, neví ani, jak se v tu dobu pohybovaly ceny.12 Svědek , jméno FO, vypověděl, že profesně se zabývá fyzikou tepla a měřením vlhkosti. Byl přítomen v tom bytě, na první pohled bylo vidět, že zdi jsou vlhké, a to na několika místech. Díval se i zvenčí, našli začátek odvětrávacího kanálku, ale ten byl buď zavezený nebo pobořený, v každém případě byl nefunkční. Dům mohl být starý cca 100 let. Na jednom místě bylo vidět, že tam zatéká dešťová voda. Říkal, že vše je možné, vše lze opravit, ale je to otázka nákladů a času. Měl s sebou termo kameru, ale nebylo potřeba jí použít, bylo to poznat i bez ní. Neví, jestli naprostý laik, nezkušený člověk, by poznal, že byt je vlhký. Řešení by bylo vnější zeminu odkopat, dát tam svislou izolaci a to napojit na vodorovnou, což je u suterénního bytu problém. Je také elektrikář, ale elektřinu neřešili. Má za to, když na první prohlídku bytu přijde naprostý laik, tak se spíše zajímá o velkost místností a jejich dispozici, než technickým stavem. Je možné, že si pak vlhkosti nevšimne. On vlhkost postřehnul a snažil se hledat příčinu. Neviděl odkryté zdivo na úrovni podlah, tak neví, jestli tam byla nějaká izolace. Má zkušenost z jiných staveb, že se to před těmi 100 lety řešilo buď břidlicí nebo již začínaly lepenky, ale jejich kvalita nebyla velká a nemohly dlouhodobě vydržet, mohlo se jednat maximálně o desítky let. V jedné místnosti byla vyvýšená podlaha, je tedy možné, že pod ní někdo dával vodorovnou izolaci, ale neví. Byt je z části zapuštěn v terénu. Má za to, že se původně jednalo o byt pro služku. Od doby výstavby vily tato určitě prošla rekonstrukcí, myslí, že tam všude byla , právnická osoba, . Nezarazilo ho, že by byla špatná střecha. V jednom místě byl šikmý beton od fasády směrem od domu prasklý, má tedy za to, že tam také muselo při dešti zatékat.13 Svědek , jméno FO, vypověděl, že žalobkyni nezná, žalovaný je jeho bývalý soused. Já byt v celém domě kupoval jako první, takže si prošel všechny byty, byl i v tom bytě v suterénu. Byt byl před rekonstrukcí, možná to původně ani nebyl byt. Jeho cena byla výrazně nižší, a to asi o 1 miliónu Kč oproti jeho bytu. Ví, že žalovaný byt nabízel delší dobu, a to asi jeden rok. Nějakou dobu, co byt nabízel, v něm bydlel, ale pak už měl jiný byt, a v tomto nebydlel, jen tam docházel. Proběhla schůze vlastníků jednotek, pak , jméno FO, uváděl, že je třeba dům tzv. podřezat, aby se odizoloval od vlhkosti. Ostatní spoluvlastníci s tím nesouhlasili, bylo třeba řešit střechu a komíny, takže se dům nepodřezával. Jednou za nimi žalovaný byl, že mu vlhne strop, že to asi jde od nich, ale nic nenašli. Nová vlastnice bytu po žalovaném se dohodla s nimi na rekonstrukci rozvodů vody a na tom, že hlavní vodoměr bude z tohoto suterénu přesunut před dům. Nová majitelka provedla celkovou rekonstrukci, takže provedla rozvody vody, elektřiny, nechala otlouct omítky, odstranit původní podlahu, provedla hydroizolace. Zda provedla tepelnou izolaci zevnitř bytu neví, spíš tam dávala polystyrén, aby vyrovnala nerovnosti zdí. Odvod spalin z kotle byl nevyhovující proti normám, tak ho také předělala, to měla nařízeno od úřadu. On si vybíral a kupoval svůj byt v roce 2017, ten v přízemí nechtěl, podle něj tam šlo málo slunce, také je to sklepní byt a kvůli plísním a tomu, že má malé děti ho nechtěl. Je stavební technik, pohybuje se tedy ve stavebnictví a je schopen odhadnout případné problémy, v domě jsou tři byty, každý si provedl rekonstrukci na své náklady. Předtím tam žádná zásadní rekonstrukce neproběhla, ale v přízemí a v bytě nade ním byla vyměněna okna, vila je celkem v zachovalém stavu. Není schopen říct, jaké byly ceny bytů v roce 2020, ale to byla doba ještě předtím prudkým nárůstem cen.14 Svědek , jméno FO, vypověděl, že si na ten byt pamatuje, navíc se díval i do podkladů, hledal fotografie, ale nenalezl je. Byt nabízeli v roce 2020, v září žalovaný s námi již neprodloužil smlouvu, tak si to potom asi nabízel sám. Jednalo se o suterénní byt, takže okna byla jen částečně nad terénem a částečně byla pod úrovní terénu. Dům stál v podstatě na rovině. Byt byl hodně vlhký, když vešli dovnitř, tak byla vidět vlhkost na zdi až do pasu. Byl to jeden ze dvou nejvíce vlhkých bytů, které prodával. Nevlhčí místo bylo v ložnici, když je mu předložen plánek na č.l. 91, tak je to ta místnost vlevo nahoře, vedle ní jsou namalované schody. V době nabídky byl byt prázdný, byla tam jen kuchyňská linka. Vlhkost byla v bytě i cítit, zda tam byly již plísně neví, nepamatuje si. Na jedné stěně se i odlupovala tapeta, upozorňoval zájemce, že byt je vlhký. Je možné, že v době, kdy byl byt obývaný, topilo se tam a větralo, byla situace podstatně lepší. Nemyslí si, že by v době od září, kdy byt nabízel on k prodeji, do října 2020 by byt mohl vyschnout tak, že by vlhkost nebyla seznatelná na první pohled. Není si jistý, zda by byt vyschnul, není stavař. Nepamatuje si již, za jakou cenu to nabízeli, nenalezl ani fotografie. Byt se jim prodat nepodařilo, určitě vždy jde o poměr cena/výkon či nabídka. Byt byl bez nábytku, žádné úpravy nedělali, neví, zda tam bylo čerstvě vymalováno. Celý dům byl také spíše v původním stavu. On některý z těch dalších spoluvlastníků do domu nechtěl investovat. Vzpomíná si, že se čekalo na ten prodej toho bytu, než byli ti další dva ochotni mluvit o nějakých investicích či rekonstrukci. Neví, jestli byt byl nabízen k rekonstrukci nebo již hned k bydlení. Má takovou zkušenost, že jsou zájemci, kteří byt chtějí rekonstruovat, ale jsou i zájemci, kteří se nastěhují do bytu tak, jak je. Myslí, že to byly dokonce dva byty. Opakuje, že upozorňoval zájemce na vlhkost, ta byla i viditelná, ptali si i po příčině, nepamatuje si, co jim říkal. Zajisté zmiňoval, že to je i tím, že je to suterénní byt. Není však stavař, pokud by se zajímali detailně, případně kolik by stálo to odstranit, tak by jim doporučil prohlídku se stavařem. Žalovaný říkal, že s dalšími spoluvlastníky něco řešil, ale nepamatuje si, co konkrétně. Myslí si, že v ložnici tapety nebyly, neví, zda se tam loupal štuk, možná, že ano, že v kuchyni. Na nějaké zdi byly tapety a myslí, že jedna se rolovala dolů. Svědkovi je přehráváno CD z přílohy – k plánku bytu uvádí, že tapeta byla v obývacím pokoji. Barevně vytapetovaný je dětský pokoj, je zde vidět ta tapeta, která se odchlipovala. Při dalších fotografiích svědek uvádí, že se odkupovala ta tapeta u okna v obývacím pokoji. U jedné z dalších fotografií svědek uvádí, že si pamatuje červenou podlahu a u toho okna se odlupoval štuk. Jedná se o kuchyň. Pokud na vnitřním parapetu okna jsou vidět černé tečky a byt je vlhký, tak to bude zřejmě plíseň, ale neví, jestli to tam bylo v tu dobu, kdy byt nabízel on, nepamatuje se na to. Vzpomíná si, že kuchyní se dalo projít do garáže. Může shrnout, že je to již delší dobu, od té doby viděl přes sto nemovitostí, ale má za to, že stav toho bytu v době, kdy ho nabízel k prodeji, byl přibližně stejný jako ten, co je na fotografiích, které mu jsou dnes přehrávány. Pokud je mu přehrávána část disku s fotografiemi označenými nápisem zabydlený byt, tak ta místnost s částečně fialovou zdí je ložnice, myslí si, že to fialové byla barva, myslí, že tam nebyly tapety. Ta vlhkost byla od spodu. Opakuje, že vlhkost byla asi do výše ani ne jednoho metru, takže by to odpovídalo bílé zdi pod tou fialovou. Byla tam vidět taková ta vlnovka nebo jak se říká mapa. Pokud je mu ukázána fotografie celého domu, tak toho bytu se týkající okna v nejspodnější části, která jsou zamřížovaná. Dům se nachází na Zlínské ulici, což není nijak atraktivní místo v Liberci, ale není to ani nějaká vyloučená čtvrť. Pokud je mu znovu předložena fotografie z ložnice z doby prodeje, tak fotografie je nekvalitní, takový ten velký rozdíl světlé a tmavé bude spíš světlo a stín, ale při přiblížení nízko nad zemí je vidět poškození zdi, je to takové to odlupování barvy, které bývá způsobeno vlhkostí.15 Z dohody o složení blokovacího deposita soud zjistil, že , jméno FO, a , jméno FO, dohodu uzavřeli 6.10.2020, v dohodě jsou označeny nemovitosti, výše depozita je 50.000 Kč a je zde dohoda, že do 30.11.2020 bude uzavřena kupní smlouva, žalovaný po tuto dobu nebude nabízet nemovitosti k prodeji, v případě uzavření smlouvy bude částka použita na kupní cenu, pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně žalovaného, tento depozitum vrátí , jméno FO, do pěti dnů. V případě, že kupující neuzavře kupní smlouvu v rezervační době, je kupující povinen zaplatit prodávajícím u smluvní pokutu ve výši depozita. Smluvní pokuta je splatná do pěti pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy. Prodávající je oprávněn započíst nárok na smluvní pokutu oproti nároku kupujícího na vrácení depozita.16 , jméno FO, . , jméno FO, v písemném vyjádření uvedl, že 21.10.2020 byl přizván k prohlídce nemovitostí, ke kontrole stavu izolací, následné měření ukázalo vlhkost 60 až 70 %, obvodové zdi jsou prochladlé, dochází ke kondenzaci par, je nutné odstranit zdroj vlhka. Vysychání bude probíhat řadu let, jedná se o zdravotní riziko. Venkovní vzduchová mezera je zavalená, je zde i porucha vodorovných izolací, které mají odvádět dešťovou vodu od stavby.17 , jméno FO, se vyjádřil písemně tak, že byt viděl ještě před tím, než jej koupil pan , jméno FO, , byl nadměrně vlhký, pro rodinu nevyhovující. , jméno FO, si po koupi také stěžoval na vlhkost, navrhoval podřezání domu. Byt přes rok neužívá.18 Ve spise je založena komunikace přes Messenger, , jméno FO, s přítelkyní a žalovaný si sjednávají termín prohlídky na 5.10.2020 na 14.00 hodin, , jméno FO, zmiňuje, že byt viděli zvenčí, že se jim líbí, ptá se na pravděpodobnost, že byt bude prodán právě jim, na to , jméno FO, odpovídá, že kdo podepíše rezervačku, ten byt dostane. Pak 5.10.2020 v 16.13 (tedy po prohlídce bytu) , jméno FO, píše, že byt berou, má schůzku s finančním poradcem, žalovaný upozorňuje, že kdyby byl jiný zájemce, který podepíše rezervační smlouvu, tak to prodá jemu, na což , jméno FO, reaguje, že to chápe. , jméno FO, posílá vzorovou smlouvu o depozitu z internetu, dne 6.10.2020 , Jméno žalovaného, píše, co by chtěl v kupní smlouvě, zmiňuje rozvody elektřiny, televize + internetu, vodoinstalace, odpady, plynové vedení, komíny, plynový kotel, bojlery. Vše funkční, ale před prohlídkou odborníka k posouzení stavu a životnosti či k provedení revize – elektroměr a plynoměr vlastní, rozúčtování vody společné s bytem 627/4 – zvýšená vlhkost zdiva, na některých místech viditelně (opadaná omítka, poškozené tapety) – nedokončené zapravení oken z vnitřní strany bytu – podlahová krytina (plovoucí podlaha) v obývacím pokoji na konci životnosti. Uvádí, že to píše před podpisem rezervační smlouvy. Následně , jméno FO, reaguje, že takhle je to super, souhlasí s tím. Následně až do 20.10.2020 probíhá komunikace v tom smyslu, že vše je v pořádku, jedná se s finanční poradkyní. Dne 23.10.2020 je komunikace již o právnících a o vracení depozita, , jméno FO, nabízí částku pro žalovaného 5 tisíc korun, zbytek požaduje vrátit, žalovaný reaguje tak, že nic neporušil, radil se s právníkem, požaduje těch 50.000 Kč. Dne 27.10.2020 žalovaný posílá , jméno FO, fotografie bytu z doby, kdy jej žalovaný s rodinou užívali. Odmítá nařčení o tom, že oplachoval zdi.19 Dne 2.11.2020 je datována listina nazvaná Odstoupení od blokovacího depozita a výzva k vrácení složeného depozita ve výši 50.000 Kč, ve které , jméno FO, vyzývá žalovaného k vrácení částky 50.000 Kč, které zdůvodňuje mylnými informacemi, které od žalovaného obdržel a měl k dispozici v době uzavírání dohody.20 Do spisu byla založena i kupní smlouva mezi žalovaným a , jméno FO, . , jméno FO, ze dne 17.2.2021, dohoda vlastníků jednotek domu na adrese , adresa, III ze dne 27.4.2021, rozhodnutí Magistrátu , adresa, o dodatečném povolení stavby ze dne 5.9.2022, technická zpráva.21 Ve spise je inzerát o nabídce k prodeji bytu, je ze dne 10.9.2020, není zde uveden technický stav, uvádí se, že je ihned k nastěhování nebo k rekonstrukci. Je uvedena cena 2.300.000 Kč.22 Do spisu byla založena i smlouva o zprostředkování ze dne 22.1.2020, kde se žalovaný snažil byt prodat přes zprostředkovatele, firmu Traficon reality sales s.r.o., o stavu bytu se nic neuvádí, cena k prodeji je 3.200.000 Kč.23 Ze dne 1.12.2020 je listina nazvaná Oznámení o zesplatnění deposita, kde žalovaný odkazuje na smlouvu o depozitu, že on svoje závazky splnil, ne tak , jméno FO, , proto depozitum zesplatňuje do podoby smluvní pokuty.24 Z přiloženého flashdisku byly přehrány fotografie založené žalovaným.25 Dle § 1914 o.z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.26 Dle § 1916 odst. 1 písm. a), b) a c) o.z. dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užíván.27 Dle § 1917 o.z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.28 Dle § 1788 odst. 2 o.z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.29 Z žaloby a z provedených důkazů je zřejmé, že , jméno FO, se svojí tehdejší přítelkyní , Jméno žalobkyně, sháněli pro svoji potřebu byt a reagovali na nabídku žalovaného. Inzerát našli na nějakém realitním serveru nebo na facebooku, začali si psát přes messenger a domluvili si prohlídku na 5.10.2020. Žalobkyni i , jméno FO, tvrdí, že byt chtěli v podstatě k okamžitému nastěhování, bez větších rekonstrukcí. Toto žalovaný nijak nezpochybňuje. , jméno FO, se ptal přes messenger, jaká je pravděpodobnost, že byt bude jejich, na to žalovaný reagoval tak, že má špatnou zkušenost, že byt prodá tomu, kdo uzavře rezervační smlouvu (smlouvu o depozitu). Dne 5.10.2020 se uskutečnila schůzka, té se zúčastnila žalobkyně a , jméno FO, na straně jedné a žalovaný na straně druhé. Byt se , jméno FO, líbil a pan , jméno FO, hned 6.10.2020 píše, že byt berou. Soud zde nespatřuje žádný nátlak žalovaného na to, aby pan , jméno FO, uzavřel smlouvu o depozitu a složil 50.000 Kč, nikdo , jméno FO, k tomu nenutil, žalovaný svým postojem dával najevo, že mu je jedno, kdo si byt koupí, akorát že nikomu byt nerezervuje nebo nikoho neupřednostňuje, dokud nebude uzavřena smlouva o depozitu a zaplacena záloha, neboť má špatnou zkušenost, kdy mu zájemce na poslední chvíli odmítnul a on přišel mezi tím o dalšího zájemce.30 Dne 21.10.2020 se uskutečnila další schůzka s prohlídkou, přišla finanční poradkyně, ale , jméno FO, požádal o přítomnost i pana , jméno FO, . , jméno FO, a svého otce, aby se na byt koukli s jejich zkušenostmi. Toto však žalovanému neřekl, ale to pro věc nemá význam.31 , jméno FO, . , jméno FO, je odborníkem, profesně se zabývá fyzikou tepla a měřením vlhkosti. Byl přítomen v tom bytě a dle něj na první pohled bylo vidět, že zdi jsou vlhké, a to na několika místech. Díval se i zvenčí, našli začátek odvětrávacího kanálku, ale ten byl buď zavezený nebo pobořený, v každém případě byl nefunkční. Dům mohl být starý cca 100 let. Na jednom místě bylo vidět, že tam zatéká dešťová voda. Měl s sebou termo kameru, ale nebylo potřeba jí použít, bylo to poznat i bez ní (zde je rozpor s písemným prohlášením svědka i s tvrzením žaloby, dle kterých byla prováděna měření a byla naměřena vlhkost 60 – 70 %). Neví, jestli naprostý laik, nezkušený člověk, by poznal, že byt je vlhký. Stejně tak svědek , právnická osoba, vypověděl, že hned, jak vešel do bytu, tak říkal, že tohle ne, nic horšího neviděl. Podlahy byly v různé výši, stěny byly vlhké, některé byly přikryté tapetami, když na zdi zaťukal, tak bylo jasné, že je odfouklý štuk a že bude potřeba udělat nové omítky. K bytu měla připadnout ještě garáž, ta měla podlahu hliněnou, celkově to na něj dělalo špatný dojem. Při vejití do místnosti to bylo jako když vejdete do sklepa, zdi byly na pohmat vlhké, vlhkost ale nebyla vidět, už proto, že některé zdi byly za tapetou. Svědek , jméno FO, , realitní makléř vypověděl, že si na ten byt pamatuje, navíc se díval i do podkladů, hledal fotografie, ale nenalezl je. Byt nabízeli v roce 2020, v září žalovaný s námi již neprodloužil smlouvu, tak si to potom asi nabízel sám. Jednalo se o suterénní byt, takže okna byla jen částečně nad terénem a částečně byla pod úrovní terénu. Dům stál v podstatě na rovině. Byt byl hodně vlhký, když vešli dovnitř, tak byla vidět vlhkost na zdi až do pasu. Byl to jeden ze dvou nejvíce vlhkých bytů, které prodával. Nevlhčí místo bylo v ložnici. Nemyslí si, že by v době od září, kdy byt nabízel on k prodeji, do 5. října 2020 by byt mohl vyschnout tak, že by vlhkost nebyla seznatelná na první pohled. Není si jistý, zda by byt vyschnul, není stavař. Nepamatuje si již, za jakou cenu to nabízeli, nenalezl ani fotografie. Byt se jim prodat nepodařilo. Na přiložených fotografiích je v na některých zdech vidět vlhkost. Byt byl vyklizený, prázdný. Žalovaný vlhkost nijak nezakrýval, nemaskoval, neomýval ze zdi plíseň, toto jsou jen tvrzení žalobkyně, které se jí nepodařilo prokázat. Ostatně plíseň vzniká v důsledku dlouhodobé vlhkosti a nevětrání.32 Z uvedených skutečností má soud za to, že žalovaný vlhkost nijak nemaskoval, nazakrýval, a tato byla zřejmá při prvním vejití do bytu. Toto shodně uvedli , jméno FO, , , právnická osoba, (nic horšího jsem neviděl), makléř , jméno FO, (jeden ze dvou nejvlhčejších bytů co jsem prodával), který nabízel stovky bytů, i , jméno FO, .33 Žalovaný byt nabízel s tím, že v něm lze ihned bydlet nebo ho je možné celkově rekonstruovat, ostatně sám žalovaný v něm do roku 2019 bydlel, i on měl v době, kdy byt kupoval obavy z plísní a byl dotázán, zda nějakou vlhkost či plíseň vidí, což neviděl a byl poučen, že je třeba v bytě větrat. Je zřejmé, že nároky či požadavky lidí na kvalitu či úroveň bydlení jsou různé. Byt koupila paní , jméno FO, . , jméno FO, v únoru 2021 (tedy o 4 měsíce později) za 2.500.000 Kč, tedy o 200.000 Kč dráž, než ho mohli koupit , jméno FO, a provedla rozsáhlou rekonstrukci, když vybudovala dvě bytové jednotky za účelem pronájmu. To ale nijak nevypovídá o tom, že by žalovaný uváděl žalobce v omyl nebo mu zatajoval nějaké skutečnosti.34 Žalovaný dokonce před podpisem smlouvy o depozitu upozorňoval písemně přes messenger, že chce mít v následující kupní smlouvě ustanovení o tom, že je upozornil na stav bytu → zmiňuje rozvody elektřiny, televize + internetu, vodoinstalace, odpady, plynové vedení, komíny, plynový kotel, bojlery. Vše funkční, ale před prohlídkou odborníka k posouzení stavu a životnosti či k provedení revize – elektroměr a plynoměr vlastní, rozúčtování vody společné s bytem 627/4 – zvýšená vlhkost zdiva, na některých místech viditelně (opadaná omítka, poškozené tapety) – nedokončené zapravení oken z vnitřní strany bytu – podlahová krytina (plovoucí podlaha) v obývacím pokoji na konci životnosti. , jméno FO, , který se žalovaným jednal a pak svůj nárok převedl smlouvou na žalobkyni, potvrdil, že toto upozornění dostal. Kdyby tedy snad skutečně nepostřehl stav bytu, tak toto bylo upozornění, že se nejedná o žádnou novostavbu, čemuž ostatně odpovídala i cena, která byla oproti ceně požadované realitní kanceláří snížena o milion korun.35 Soud tak má za to, že žalovaný bez nátlaku a bez uvádění , jméno FO, v omyl uzavřel s , jméno FO, „Dohodu o složení blokovacího deposita“, tato smlouva byla i s odkazem na zásady občanského práva (§3 odst. 2 písm. d) a § 4, ale i dalších o.z.) uzavřena platně a strany se jí měly povinnost řídit. Soud neshledává odstoupení od této smlouvy , jméno FO, dopisem ze dne 2.11.2020 platným, nenastal tady žádný důvod neplatnosti smlouvy ani důvod spočívající ve změně okolností od okolností, které zde byly v době podpisu smlouvy o depozitu.36 Je nesporné, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně , jméno FO, (žalobkyně) v dohodnuté lhůtě do 30.10.2020 a žalovaný písemně oznámil žalovanému, že dle čl. II. odst. 1 a čl. III. odst. 3 dohody zesplatňuje depozitum do podoby smluvní pokuty.37 Vzhledem k uvedeným skutečnostem soud žalobu zamítnul.38 Dle § 142 odst. 1 o.s.ř. má žalovaný právo na náhradu nákladů řízení, což jsou náklady právního zastoupení dle vyhl. č. 177/96 Sb., jeden úkon za 3.100 Kč, jde o sedm úkonů vyjádření k žalobě, účast na jednání dne 4.7.2023, 2x účast na jednání dne 5.9.2023 (jednání překročilo dvě hodiny), účast na jednání dne 19.12.2023, účast najednání dne 30.1.2024 a účast na jednání dne 19.3.2024 a sedm režijních paušálů po 300 Kč, tedy 23.800 Kč a 21 % DPH, celkem 28.798 Kč.