22 C 207/2024

Plný text

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Novotnou Krtoušovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení bytu a skladovacích prostor

I. Žalovaný je povinen vyklidit byt č. , hodnota, v prvním nadzemním podlaží a skladovací prostory ve stavbě v obci , adresa, v , adresa, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 14 100 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobou se žalobkyně domáhala vyklizení bytu č. , hodnota, umístěného v prvním nadzemním podlaží a skladovacích prostor ve stavbě v obci , adresa, v , adresa, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, , jejíž je vlastníkem. Uvedla, že účastníci uzavřeli dne , datum, a dne , datum, nájemní smlouvu k předmětnému bytu a skladovacím prostorám na dobu určitou do , datum, , následně došlo k jejímu automatickému prodlužování vždy o 6 měsíců. Dále uvedla, že zaslala žalovanému dne , datum, písemnost nazvanou „Ukončení nájemní smlouvy“, kdy ukončila nájemní smlouvu k předmětnému bytu ke dni , datum, . Listina byla žalobci doručena dne , datum, . Žalovaný se proti výpovědi bránil žalobou, která byla zdejším soudem dosud nepravomocně zamítnuta rozsudkem ze dne , datum, , čj. , spisová značka, , v němž soud uzavřel, že nájemní vztah skončil dne , datum, . Žalovaný užívá předmětný byt a skladovací prostory bez právního důvodu. Dne , datum, byl žalovaný vyzván k vyklizení a předání bytu a skladovacích prostor, což dosud neučinil.

2. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta, neboť petit považuje za neurčitý, protože v domě žádná bytová jednotka neexistuje, není zřejmé, zda se žalovaná domáhá vyklizení bytu, domu či skladovacích prostor. Předmětná budova je dle katastru nemovitostí evidována jako stavba pro výrobu a skladování. Nebylo provedeno dokazování k tomu, zda se žalovaný v nemovitosti zdržuje.

3. Soud ve věci rozhodl na základě provedených listinných důkazů, které hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle § 132 zákona č. 99/ 1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), z nichž zjistil následující skutkový stav věci:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem stavby v obci , adresa, , způsob využití výroba, která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, .

5. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi , Jméno žalobkyně, , označenou jako majitel objektu a , jméno FO, , jako nájemníkem. Předmětem nájmu byl byt v prvním nadpodlaží č. , hodnota, a skladovací prostory na adrese , adresa, . Ve smlouvě byla v čl. 1. sjednána výše nájemného za byt , částka, měsíčně, spatná vždy zpětně k 25. v měsíci, a převodem na označené číslo účtu s tím, že akontace ve výši 4 000 Kč byla uhrazena dne , datum, , a v čl. 14 výše nájemného za skladovací prostory , částka, . Dle čl. 17. byla smlouva uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, , kdy bude při bezdlužnosti prodloužena dle dohody vždy na dalších 6 měsíců. Smlouva byla podepsána, jak u kolonky označené jménem a příjmením žalobce (nájemník), tak u kolonky označené jménem a příjmením žalované (majitelka objektu).

6. Z listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že jako nájemní smlouva byla označena nájemní smlouva uzavřená dne , datum, mezi účastníky řízení, která obsahovala text, že žalobkyně „tímto vypovídá pro opakované nezajištění smluvených podmínek ze své strany jako majitele nemovitosti na základě písemných stížností nájemce. Výpověď z pronajatých prostor platí pro byt v 1. patře na adrese , adresa, a skladové prostory v přízemí.“ Pronajímatel se zároveň zavázal uhradit nájemci kauci, kterou složil, a to ve výši , částka, . Konečně, že výpověď nájemní smlouvy je k , datum, dle nájemní smlouvy v bodě 12. Listina neobsahovala podpis žalobkyně ani nebyl předložen soudu doklad o jejím doručení žalovanému.

7. Z žaloby ze dne , datum, doručené soudu dle záznamu z informačního systému datových schránek téhož dne, o níž je vedeno u zdejšího soudu řízení pod sp. zn. , spisová značka, , soud zjistil, že se žalovaný zastoupený na základě plné moci právním zástupcem domáhal určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu v 1. patře domu na adrese , adresa, ze dne , datum, adresované žalobkyní žalovanému.

8. Z vyjádření právního zástupce žalobkyně ze dne , datum, v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , které bylo doručeno soudu dle záznamu z informačního systému datových schránek téhož dne, soud zjistil, že žalobkyně sdělila žalovanému, že jeho nájemní vztah končí dne , datum, a další nájem již nebude prodlužován. Z potvrzení o dodání a doručení do datové schránky plyne, že soudem byla tato listina doručena právnímu zástupci žalovaného do datové schránky dne , datum, .

9. Z listiny označené jako Výzva k vyklizení a předání bytu ze dne , datum, soud zjistil, že ji zástupce žalobkyně adresoval žalovanému, který byl upozorněn, že nájem bytu a nebytových prostor byl sjednán na dobu určitou 6 měsíců a nájem tak žalobci zanikl uplynutím času dne , datum, . Žalovaný byl současně vyzván k předání bytu a nebytových prostor do , datum, . K tomu žalobkyně předložila doručenku datové zprávy označenou jako Výzva k předání bytu, ze které vyplývá, že odesílatelem datové zprávy byl zástupce žalobkyně, jako příjemce byl označen , Jméno žalovaného, , , adresa, , datová zpráva byl dodána do DS dne , datum, a doručena byla dne , datum, uplynutím 10 dní od dodání datové zprávy do datové schránky příjemce. Z lustrace soud zjistil, že se jedná o datovou schránku žalovaného typu datová schránka podnikající fyzické osoby. Z protokolu o jednání konaném dne , datum, před zdejším soudem ve věci sp. zn. , spisová značka, soud zjistil, že právní zástupce žalovaného mu byl přítomen a tato listina byla provedena k důkazu.

10. Z dosud nepravomocného rozsudku zdejšího soudu ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, soud zjistil, že žaloba, kterou se žalovaný domáhal určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu v , Anonymizováno, . patře domu na adrese , adresa, ze dne , datum, adresované žalobkyní žalovanému, byla zamítnuta.

11. Na základě zjištěného skutkového stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

12. Podle § 2225 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

13. Podle § 2230 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 citovaného ustanovení se odstavec 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

14. Podle § 2236 odst. o. z. se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odst. 2 citovaného ustanovení skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

15. Podle ustanovení § 2285 o. z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

16. K tomu je třeba uvést, že ustanovení § 2285 o. z. o obnovení nájmu bytu je speciálním ustanovením ve vztahu k obecnému § 2230 o .z., který se zde použije podpůrně, přičemž tedy k obnovení nájmu nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla (viz komentář ASPI k § 2285 o. z., komentátor: JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. a doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D.).

17. Podle ustanovení § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

18. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

19. Jde o tzv. reivindikační žalobu, jíž se vlastník věci může domáhat jejího vydání proti tomu, kdo mu ji neprávem zadržuje. U nemovitostí je třeba žalovat o jejich vyklizení, což je odůvodněno potřebou uložit takové plnění, kterému odpovídá zákonem upravený způsob výkonu rozhodnutí (exekuce); tím je u nemovitých věcí jen vyklizení (§ 340 a násl. o. s. ř., § 73 zákona č. 121/2001 Sb., exekuční řád). Žalobní petit musí odpovídat nároku vyplývajícímu z hmotného práva, přičemž judikatura dlouhodobě zastává názor, že ochrany vlastnického práva, jde-li o nemovitost, je třeba se domáhat žalobou na vyklizení nemovitosti, nikoli žalobou na její vydání.

20. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena dne , datum, nájemní smlouva, nájem byl sjednán na dobu určitou do , datum, s možností jeho prodloužení, a to na základě dohody vždy o dalších 6 měsíců. Předmětem nájmu byl soubor místností určený k bydlení označený jako byt č. , hodnota, v prvním nadpodlaží a skladovací prostory na adrese , adresa, . Ač stavba v níž se uvedený byt nachází je vedena v katastru nemovitostí jako stavba pro výrobu a nejsou v ní vymezené bytové jednotky, nic to nemění na určitosti vymezení předmětného bytu jako předmětu nájmu a tím i předmětu vyklizení, kterým je soubor místností určený a užívaný k bydlení specifikovaný dostatečně určitě označením obce, ulice, číslem domu, číslem bytu a jeho umístěním v domu. Stejně tak byla dostatečně specifikována část nemovitosti - skladovací prostory svým účelem užití a označením obce, ulice a číslem domu, kde se nachází.

21. Listina Ukončení nájemní smlouvy ze dne , datum, , kterou žalobkyně projevila vůli vypovědět nájemní smlouvu ke dni , datum, , nebyla žalobkyní podepsána ani neobsahovala poučení dle § 2286 odst. 2 o. z. o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, ani o lhůtě, ve které má nájemce právo podat návrh soudu. Je tedy zřejmé, že na základě listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne , datum, nemohlo dojít k platnému ukončení nájemního vztahu mezi účastníky. Od , datum, došlo na dobu do , datum, k opětovnému obnovení nájmu, kdy má soud za to, že v čl. 17. uzavřené nájemní smlouvy účastníci dohodli automatické prodlužování doby nájmu vždy na dalších 6 měsíců, kdy tímto ujednáním se účastníci odchýlili od dispozitivní právní úpravy § 2285 o. z., ve kterém je limitováno automatické obnovení doby nájmu dobou dvou let. V podání ze dne , datum, učiněném v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, žalobkyně uvedla, že sděluje nájemci, že jeho nájemní vztah končí dne , datum, a další nájem již nebude prodlužován. Toto podání žalobkyně bylo žalovanému doručeno dne , datum, . Nájem byl tedy celkem od , datum, obnoven pětkrát vždy o šest měsíců, naposledy od , datum, do , datum, .

22. Lze tedy uzavřít, že žalobkyně v podání ze dne , datum, v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, (tedy v době přiměřené předem - zde v době před , datum, - v souladu s § 2230 odst. 2 o. z.) dala jednoznačně žalovanému najevo, že nájem končí dne , datum, a další již nebude obnovován, proto také nájemní vztah mezi účastníky ke dni , datum, skončil, a od , datum, tedy již žalovaný není oprávněným nájemcem předmětného bytu a skladovacích prostor. Žalovaný v řízení netvrdil ani neprokazoval, že by předmětný byt a skladovací prostory žalobkyni odevzdal (§ 2225, § 2292 o. z.), ani netvrdil a neprokazoval žádné skutečnosti, které by odůvodňovaly trvání nájemního práva nebo existenci jiného užívacího práva k předmětnému bytu a skladovacím prostorám. Žalovaný užívá byt a skladovací prostory bez toho, aby mu k tomu svědčil právní důvod, čímž neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně k předmětnému bytu a skladovacím prostorám, žalobkyni omezuje ve volné dispozici s bytem a skladovacími prostory, která jí jako vlastnici náleží. Je proto důvodná žaloba o vyklizení bytu a skladovacích prostor, která nachází oporu v ustanovení § 1040 odst. 1 o. z., soud žalobě vyhověl a žalovanému uložil povinnost k vyklizení bytu a skladovacích prostor, pojmově zahrnující i předání bytu a skladovacích prostor žalobkyni.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 14 100 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve znění účinném do , datum, z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne , datum, , z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 odst. 5 a. t. ve znění účinném od , datum, z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne , datum, a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne , datum, včetně dvou paušálních náhrad výdajů 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Náhradu jiných nákladů řízení žalobkyně nežádala.

24. Lhůtu k plnění rozsudkem uložených povinností stanovil soud podle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř. část věty před středníkem. Obecnou zákonnou lhůtu k dobrovolnému vyklizení předmětného bytu a skladovacích prostor stanovil soud s ohledem na způsob skončení nájmu, a to uplynutím doby, na kterou byl sjednán, jakož i na dobu, která již od skončení nájmu uplynula, kdy žalovaný měl dostatek časového prostoru k řešení své bytové situace.

25. Údaj o místu plnění náhrady nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř.