4 C 85/2023

Plný text

Okresní soud v Jindřichově Hradci rozhodl soudkyní JUDr. Janou Pošvářovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A pro zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně , Jméno žalobkyně, , r.č. , RČ, , a žalovaného , Jméno žalovaného, , r.č. , RČ, , k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , Jméno advokátky B, na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, jako pozemek stavební parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 16 m2, jehož součástí je zahradní chata bez čp/če na pozemku stojící, pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zahrada o výměře 246 m2, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zahrada o výměře 259 m2, se zrušuje.

II. Pozemek stavební parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 16 m2, jehož součástí je zahradní chata bez čp/če na pozemku stojící, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zahrada o výměře 246 m2, se přikazují do výlučného vlastnictví žalovaného , Jméno žalovaného, .

III. Pozemek stavební parc. č. , Anonymizováno, , zahrada o výměře 259 m2, se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně , Jméno žalobkyně, .

IV. Žalovaný je povinen na vyrovnání podílu zaplatit žalobkyni částku , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VI. Žalobkyně je povinna zaplatit ČR na účet Okresního soudu v Jindřichově Hradci náklady řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit ČR na účet Okresního soudu v Jindřichově Hradci náklady řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Dne , datum, bylo u Okresního soudu v Jindřichově Hradci zahájeno řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem citovaným ve výroku tohoto rozhodnutí. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky těchto nemovitostí rovným dílem.. Jedná se o dvě sousedící zahrady v zahrádkářské kolonii. Na pozemku p. č. , Anonymizováno, je vystavěna zděná zahradní chata. Po roční známosti jí žalovaný sdělil, že ve , Anonymizováno, je zahrada, kterou z poloviny zdědil. Nevěděl v jakém je stavu. Ona zjistila, že polovina zahrad je v exekuci. Žalovaný neměl peníze, nemohl si dovolit zahradu koupit, sám byl v té době v exekuci. Rodiče jí půjčili peníze a ona zahradu za účasti žalovaného vydražila. Zahrada byla komplet zanedbaná, zarostlá , 6 let nebyla užívaná.. Dávali jí i s pomocí jejích rodičů do pořádku, používali jejich zahradní nářadí. Na zahradu jezdili pravidelně, ona zde trávila čas se svými dětmi, natírala okna, dveře okapy , pomáhala položit dlažbu v chatě, kterou dodali její rodiče. Zahradu užívala stejně intenzivně jako žalovaný. Poté, co se s žalovaným v roce , Anonymizováno, rozešli, na zahradu dále dojížděla, ale vždy se s žalovaným pohádali. Má zájem zahradu i nadále užívat, neboť tam vyrostly její děti, ráda zahradničí a v paneláku, kde bydlí, je pouze malý balkon. Je již domluvené, že až bude mít zahradu parc. č. , Anonymizováno, v držení, bude zde zavedena elektřina. Voda je na tuto zahradu přivedená.

2. Žalovaný navrhnul nemovitosti přikázat do svého vlastnictví, neboť on nemovitosti nabyl v dědickém řízení po svém otci a žalobkyně v exekuci vedené proti jeho matce a on do nich investoval a zhodnotil je. K ocenění těchto nemovitostí zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, má výhrady. Zahradu začal užívat jeho otec v osmdesátých letech, později dokoupil sousední zahradu. Postavil zde chatu, dřevěné stavby, skleník. V roce , Anonymizováno, otec zemřel a on s matkou zdědil každý polovinu zahrad. Následně zahrady nikdo neužíval, zarostly, neboť jezdil kamionem. Jeho matka šla do exekuce, přišli tak o polovinu zahrad a o byt ve , Anonymizováno, . Žalobkyně zjistila jakým způsobem se polovina zahrad dá v exekuci koupit a za pomoci svých rodičů to v roce , Anonymizováno, koupila. Na zahradu jezdil každý víkend, žalobkyně někdy jezdila s ním. V té době bydlel v bytě žalobkyně. Poté, co se rozešli, zahrady užívá pouze on. Žalobkyně o ně neměla zájem. Na jedné zahradě je zástavba a bazén, na druhé je kompost , pět záhonů a dílna. Lze zde postavit další chatu. Na pozemku s chatou byla vybudována kaplička s elektrickou přípojkou, vše financoval sám.

3. Rozsudkem ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , bylo podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem zrušeno, nemovitosti pozemek parc. č. , hodnota, jehož součástí je zahradní chata a pozemek parc. č. , Anonymizováno, byly přikázány do výlučného vlastnictví žalovaného a pozemek parc. č. , Anonymizováno, do výlučného vlastnictví žalobkyně s tím, že žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni na vypořádání podílu částku , částka, .

4. K odvolání žalovaného odvolací soud usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení. Soudu prvního stupně bylo vytknuto, že pominul argumentaci žalovaného vyplývající ze znaleckého posudku , že všechny předmětné nemovitosti tvoří a jsou dlouhodobě užívány jako jeden funkční celek a jejich rozdělení mezi oba účastníky bude spojeno s poklesem hodnoty všech nemovitostí. Důsledkem tohoto pochybení je nepřezkoumatelnost rozsudku. V dalším rozhodnutí se soud prvního stupně bude řádně a podrobně zabývat veškerou argumentací žalovaného týkající se hospodářské účelnosti žalobkyní navrhované podoby vypořádání, otázky spravedlnosti vypořádání s ohledem na historické souvislosti užívání nemovitostí, vztahu účastníků k těmto nemovitostem a důvodů , pro které se žalovaný cítí zvoleným způsobem vypořádání poškozen.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí je zjištěno a mezi stranami je nesporné, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý jednou polovinou. Žalovaný vlastnické právo nabyl v dědickém řízení vedeném u Okresního soudu v Jindřichově Hradci pod sp. zn. , spisová značka, dne , datum, . Žalobkyně se stala jejich spoluvlastníkem na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu dne , datum, .

6. Dle odborného stanoviska , tituly před jménem, , jméno FO, k tržní hodnotě předmětných nemovitostí je hodnota parc. č. st. , částka, a hodnota na této parcele postavené chatky , částka, , parc. č. , částka, a parc. , částka, . Dále byly oceněny i vedlejší stavby , částka, .

7. Ze záznamu ze dne , datum, vyplývá, že v tento den zástupce žalobkyně projednal s žalovaným možnost mimosoudního zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Žalovaný navrhl řešení dle něhož žalobkyně prodá svůj podíl jeho synovi za kupní cenu , částka, . Zda s tímto řešením bude syn souhlasit sdělí zástupci žalobkyně do sedmi dnů. V případě jeho nesouhlasu nezbyde, než přijmout jedno ze čtyř navržených řešení.

8. Dokazování bylo doplněno znaleckým posudkem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Úkolem znalce bylo zjistit zda předmětné nemovitosti jsou reálně dělitelné a dále zjistit jejich obvyklou cenu.

9. Znalec ve znaleckém posudku ze dne , datum, předně dospěl k závěru, že nemovitosti nelze reálně dělit. Obvyklá cena pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č.p./e.č. je , částka, , obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada je , částka, a obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada je , částka, . Pozemky parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou odděleny drátěným plotem na ocelových sloupcích a jsou užívány jako jeden funkční celek. Oba jsou přístupné samostatnými vstupy a vjezdovými bránami z příjezdové nezpevněné cesty.

10. Žalobkyně se závěry znaleckého posudku nesouhlasila a poukázala na odborné stanovisko , tituly před jménem, , jméno FO, , který je praktikem a patří mezi erudované a kvalifikované soudní znalce s nejlepším přehledem cen na nemovitostním trhu na okrese , Jméno advokátky B, . Samotnému posudku, jeho zpracování, výpočtů či použitým vzorkům nebylo vytknuto nic.

11. S ohledem na stanovisko žalobkyně ke znaleckému posudku soud znalce , tituly před jménem, , jméno FO, vyslechl . Znalec uvedl, že byť pozemky mají mezi sebou dílčí oplocení, tak fungují jako jeden funkční celek. Na jednom pozemku se nachází převážná část zastavěnosti ( kůlny, chata, skleník, bazén ) a slouží jako příslušenství druhého pozemku, kde je zahrada. Pokud by se pozemky rozdělily mezi účastníky, je přesvědčen, že hodnota jednotlivých nemovitostí by se změnila. Jeden pozemek by přišel o zahrádku, neboť je zastavěný a druhý pozemek by přišel o příslušenství. Pokud jde o cenu nemovitostí, vycházel z osmi vzorků , jde o zahrádkářskou kolonii, kde je o pozemky velký zájem. Přiklonil se k mírně vyšší než průměrné ceně . Cena chatky je zpracována velice přesně , nemá parametry žádného bydlení, je vytvořena svépomocí z různorodých materiálů z nichž některé jsou na hranici životnosti. Dřevěné kůlny mají mizivou hodnotu, náklady na jejich odstranění by tuto hodnotu převyšovaly.

12. Žalobkyně navrhla vypracování nového znaleckého posudku ohledně hodnoty nemovitostí. Soud tento důkazní návrh z důvodu nadbytečnosti zamítl. Jak je již výše uvedeno žalobkyně samotnému zpracování posudku nic nevytkla a znalec při svém výslechu na závěrech svého posudku setrval a tyto vysvětlil. Soud nezjistil, že by posudek trpěl vadami . Cena zjištěná , tituly před jménem, , jméno FO, je pouze odborným stanoviskem k tržní hodnotě nemovitostí, vycházejícím z popisu nemovitostí a z posouzení jejich výhod a nevýhod.

13. Po zrušení rozsudku ( bod 3 ) soud nařídil doplnění znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , kterým bude aktualizována cena předmětných nemovitostí a dále bylo znalci uloženo zjistit, zda v případě přikázání pozemku parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví jednoho z účastníků a pozemku parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví druhého z účastníků, se změní obvyklá cena těchto pozemků a v kladném případě o kolik by se cena toho kterého pozemku snížila ( zvýšila).

14. Znalec ve znaleckém posudku ze dne , datum, dospěl k závěru, že obvyklá cena pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba chaty činí , částka, , obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, činí , částka, (cena 1 m2 činí , částka, , pozemek je o výměře 246 m2, hodnota pozemku celkem , částka, ), znalec v ceně , částka, zohlednil, že na pozemek je zavedena elektrická energie. Obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, činí , částka, . Dále znalec zjistil, že v případě přikázání pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, do vlastnictví jednoho z účastníků a pozemku parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví druhého z účastníků se nezmění obvyklá cena těchto pozemků, změní se hodnota přikázaných nemovitostí do vlastnictví jednoho resp. druhého účastníka řízení.

15. S ohledem na závěry znaleckého posudku ohledně změny hodnoty nemovitostí soud dále znalce vyslechl při jednání, kde znalec jednoznačně své závěry vysvětlil tak, že v případě, že jeden pozemek bude přikázán jedné straně a druhý pozemek druhé straně, na tom jednom pozemku zůstane nemovitost, což znamená, že hodnota toho pozemku se zvyšuje o cenu té budovy, ale hodnota jednotlivých pozemků za 1 m2 je stejná. Cena pozemků se nemění, ale toho jednoho se zvyšuje o cenu chatky. Znalec dále doplnil, že v průběhu času tam přibyla infrastruktura v podobě přípojky a kapličky což zhodnotil u toho jednoho pozemku, ale jde o nepatrnou věc.

16. Při rozhodování soud vyšel ze závěrů znaleckého posudku, tedy nemovitosti nelze reálně dělit, obvyklá cena pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č.p./e.č. je , částka, , obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada je , částka, ( bez ohledu na zhodnocení pozemku elektrickou přípojkou ) a obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada je , částka, .

17. Žalobkyně navrhla pozemek parc. č. , Anonymizováno, přikázat do svého vlastnictví a pozemek parc. č. , hodnota, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví žalovaného. Žalovaný žádal o přikázání všech těchto nemovitostí do svého vlastnictví s tím, že žalobkyni vyplatí vypořádací podíl a výpisem z účtu prokázal, že disponuje potřebnými finančními prostředky.

18. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ( dále jen oz), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat ( odst. 1 ). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

19. Dle § 1143 oz, nedohodnou.li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

20. Dle § 1144 oz, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit , snížila-li by se tím podstatně její hodnota ( odst. 1 ). Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

21. Dle § 1147 oz, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

22. V daném případě reálné rozdělení společné věci není možné. Pozemek parc. č. , hodnota, jehož součástí je stavba zahradní chaty nelze reálně dělit, neboť jde o malou stavbu , která by jakýmkoli dělením ztratila svou funkčnost a reálné rozdělení pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, není účelné, neboť jde o dvě právně i fakticky samostatné věci , stejné velikosti i kvality a dělit každou z těchto věcí podle výše spoluvlastnického podílu není účelné, když lze tyto samostatné věci mezi účastníky rozdělit, jak je dále uvedeno. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu , spisová značka, jde-li o soubor pozemků na sebe navazujících, je třeba s přihlédnutím k okolnostem věci na ně nahlížet jako celek a vypořádání neprovádět tak, že by se reálně dělil každý pozemek mezi spoluvlastníky, ale tak, že se přikáže některému spoluvlastníku do výlučného vlastnictví.

23. Soudní praxe tedy nevylučuje spoluvlastnictví více samostatných věcí vypořádat tak, že budou mezi spoluvlastníky rozděleny. Při rozhodování o zrušení spoluvlastnictví k souboru prostorově navazujících nemovitostí je nutno dbát na to, aby dělení bylo z hospodářského hlediska účelné, aby bylo spravedlivé a aby některý ze spoluvlastníků nebyl dělením vážně poškozen Nejde tu o reálné rozdělení věci, ale o přikázání do výlučného vlastnictví jednotlivým spoluvlastníkům dle § 1147 věta první o.s. ( rozhodnutí Nejvyššího soudu , spisová značka, ).

24. Pozemky parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, jsou samostatné věci ( historicky měly rozdílné vlastníky), na pozemku , Anonymizováno, je postavena stavba bez č.p./e.č., když pozemek pod chatou je samostatně zaměřen a jedná se o parc. č. , hodnota, . Aby rozdělení věci bylo účelné, musí být pozemek parc. č. , hodnota, jehož součástí je stavba chaty přikázán vlastníkovi pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Soud tak rozhodoval o vypořádání spoluvlastnictví k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, ( spolu s pozemkem parc. č. , hodnota, ) a parc. č. , Anonymizováno, za situace, kdy podíly účastníků k těmto nemovitostem jsou stejné ( každý ½ ).

25. Předmětem vypořádání jsou tři na sebe navazující pozemky, které v době jejich společného užívání účastníci rozdělili tak, že na jednom pozemku se nachází, kromě jiného, stavby ( kůlny, skleník apod.), květinové záhony , travní porost a na druhém pozemku záhony, kompost, travní porost a dílna. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém původním znaleckém posudku uvedl, že pozemky jsou užívány jako jeden funkční celek. Je tomu tak proto, že účastníci si takový způsob užívání svých pozemků zvolili. Ale každý z těchto pozemků může být samostatným předmětem právních vztahů a může být užíván jiným způsobem než si účastníci zvolili v době společného soužití. Není to tak, že by jeden pozemek bez druhého ztratil svou funkčnost. Každý z nich může samostatně plnit funkci zahrady jako ostatně zbývající jednotlivé pozemky v této zahrádkářské kolonii. Pozemky jsou navzájem odděleny plotem, na každý z těchto pozemků je samostatný vchod. Skutečnost, že účastníci v době společného soužití předmětné pozemky užívali jako jeden funkční celek, neznamená , že jejich rozdělení mezi účastníky není možné. Otec žalovaného ostatně zpočátku užíval jako zahradu pouze pozemek parc. č. , Anonymizováno, , druhý z pozemků byl zakoupen později.

26. Oba účastníci chtějí pozemky dál užívat jako zahrady. Každý z pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, samostatně jako zahrada může fungovat ( stejně jako další samostatné pozemky v předmětné zahrádkářské kolonii ). Rozdělení těchto pozemků mezi účastníky je proto z hospodářského hlediska účelné, neboť každý z účastníků může pozemek k zahrádkářským účelům nadále využívat. Pozemek parc. č. , Anonymizováno, není celý zastavěn, jak bylo zjištěno při místním šetření, nachází se zde i květinové záhony a travní porost, na místě nefunkčního bazénu lze zřídit záhony ( ostatně toto místo k těmto účelům bylo otcem žalovaného využíváno ). Pozemek parc. č. , Anonymizováno, lze zastavět zahradní chatkou případně jinými objekty. Jak zjištěno znalcem, v případě rozdělení pozemků mezi účastníky se jejich hodnota nezmění, pouze pozemek parc. č. , Anonymizováno, bude mít vyšší hodnotu o cenu zahradní chaty.

27. Pokud jde o historické souvislosti užívání nemovitostí, zde soud vychází ze shodných tvrzení obou účastníků, dle nichž nemovitosti v minulosti užíval pouze otec ( s matkou ) žalovaného. Otec žalovaného v roce , Anonymizováno, zemřel a nemovitosti zdědil žalovaný se svou matkou, každý v rozsahu ½. Ani jeden z nich nadále od roku , Anonymizováno, nemovitosti neužíval, nestaral a nezajímal se o ně. Podíl matky žalovaného na nemovitostech byl prodáván v exekuci a zásluhou žalobkyně, která vyvinula úsilí k tomu, aby osud této části nemovitostí vypátrala, nedošlo k jejich převodu na cizí osobu případně na nějakou ze „ ziskuchtivých “ společností. Byla to proto žalobkyně, nikoli žalovaný, kdo se zasloužil o zachování celých nemovitostí a žalovaný se začal o nemovitosti starat až spolu se žalobkyní v době jejich společného soužití. Hluboký citový vztah žalovaného k nemovitostem soud s ohledem na uvedené neshledává. V době společného soužití nemovitosti užívali oba účastníci a oba mají zájem tyto nemovitosti dále užívat a ani jednomu z nich proto nesvědčí „ lepší právo“.

28. Aby vypořádání bylo spravedlivé a vypořádací částka co nejmenší, musí být pozemky mezi účastníky rozděleny. Rozdělení pozemků mezi účastníky je hospodářsky účelné, ( bod 24, 25 ), tímto rozdělením se cena pozemků nezmění ( bod 25 ). S ohledem na historické okolnosti užívání nemovitostí ( bod 26 ) není důvod pro který by se žalovaný tímto vypořádáním mohl cítit poškozen ( poté, co se stal spoluvlastníkem nemovitostí, tyto neužíval, nestaral se o ně. Užívat je začal až spolu se žalobkyní ). Není žádný důvod pro závěr o větší zásluhovosti žalovaného na získání ,udržení a péči o předmětné nemovitosti.

29. Žalobkyně navrhla přikázání pozemku parc. č. , Anonymizováno, do svého vlastnictví a soud tomuto návrhu vyhověl. V úvahu byla vzata skutečnost, že chata byla postavena otcem žalovaného, proto je spravedlivé, aby pozemek parc. č. , hodnota, s chatou byl přikázán do vlastnictví žalovaného a tedy, aby do jeho vlastnictví byl přikázán i pozemek parc. č. , Anonymizováno, .

30. S ohledem na obvyklou cenu předmětných nemovitostí žalobkyně nabývá do svého vlastnictví majetek v hodnotě , částka, a žalovaný majetek v hodnotě , částka, ( v ceně pozemku parc. č. , Anonymizováno, soud nezohlednil její zvýšení o , částka, po zavedení elektřiny, neboť není sporu o tom, že zavedení této elektřiny financoval pouze žalovaný, tedy o zhodnocení pozemku se zasloužil pouze on ) . Vypořádací podíl představuje částku , částka, Kč. Žalovaný v průběhu řízení doložil, že nejméně takovou částkou disponuje, proto mu soud ukládá povinnost vypořádací podíl žalobkyni zaplatit v zákonné třídenní lhůtě.

31. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, neboť žádný z účastníků neměl ve věci výrazný úspěch či neúspěch.

32. Řízení si vyžádalo náklady na znalečné ve výši , částka, . Žalobkyně složila zálohu ve výši , částka, , zbývá uhradit státu částku , částka, . S ohledem na to, že zálohu hradila žalobkyně , soud ukládá žalovanému povinnost uhradit státu polovinu těchto nákladů , částka, a žalobkyni zbývající částku , částka, .