12 C 24/2025

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudcem JUDr. Radomírem Kubelkou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená datum bytem adresa zastoupená advokátem advokát sídlem adresa proti žalovanému: právnická osoba , IČO IČO sídlem adresa zastoupený advokátem advokát sídlem adresa o 177 600 Kč s přísl.

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 58 100 Kč s 12,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 58 100 Kč od 28. 12. 2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 4 060 Kč s 12 % úrokem z prodlení ročně z částky 4 060 Kč od 20. 2. 2025 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žaloba se v části, ve které se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 115 440 Kč s 12,75 % úrokem z prodlení ročně z částky od 28. 12. 2024 do zaplacení zamítá.

IV. Žaloba se v části, ve které se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení úroku z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 4 060 Kč od 28. 12. 2024 do 19. 2. 2025, a úroku z prodlení ve výši 0,75 % ročně z částky 4 060 Kč od 20. 2. 2025 do zaplacení, zamítá.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku 9 324 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně je státním občanem Ukrajiny, jedná se proto o věc s cizím prvkem, kdy soud zkoumá, zda je dána jeho mezinárodní příslušnost pro jednání a rozhodnutí dané věci a jakým právním řádem se bude daná věc řídit. Žalovaná je právnickou osobou zřízenou podle práva České republiky se sídlem , adresa, Mezi uvedenými státy nebyla uzavřena smlouva, která by upravovala příslušnost soudů pro rozhodování sporů vyplývajících z mimosmluvních závazkových právních poměrů, které však nejsou nárokem na náhradu škody (srov. znění smlouvy o právní pomoci uzavřené mezi Českou republikou a Ukrajinou, vyhlášené pod č. 123/2002 Sb. m. s.). Mezinárodní příslušnost českých soudů je dána dle č. l. 4 odst. 1 Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012. Aplikace českého práva pak vyplývá z č. l. 4 odst. 1 ve spojení s č. l. 2 odst. 1 Nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 864/2007 o právu rozhodném pro mimosmluvní závazkové vztahy (Řím II).

2. Žalobkyně se žalobou domáhala na žalovaném zaplacení pokuty za prodlení s doručením vyúčtování služeb za rok 2022 a 2023 ohledně jednotek vlastněných, resp. spoluvlastněných žalobkyní v domě na adrese , adresa, , který žalovaný spravuje. Žalobkyně je členem žalovaného, který je poskytovatelem služeb dle zákona č. 67/2013 Sb. Žalobkyni nebylo za období roku 2022 a 2023 doručeno žádné vyúčtování, proto jí vznikl nárok vůči žalovanému za prodlení s doručením vyúčtování služeb za rok 2022 od 1. 5. 2023 do 21. 1. 2025 na zaplacení zákonné pokuty za 627 dnů x 50 Kč x 4 jednotky ve výši 125 400 Kč, za prodlení s doručením vyúčtování služeb za rok 2023 od 1. 5. 2024 do 21. 1. 2025 v počtu 261 dnů x 50 Kč x 4 jednotky ve výši 52 200 Kč. Na výzvu k úhradě pokuty žalovaný nereagoval.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, poukázal na znění č. l. 16 bod 2 stanov žalovaného s účinností od 2. 2. 2021: „Vyúčtování záloh na úhradu za služby provádí společenství jedenkrát za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, nejpozději do 2 kalendářních měsíců po konání shromáždění a schválení výdajů; v souladu se stanoveným způsobem rozúčtování /č. l. VII odst. 3 písm. h)/. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do 7 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období, avšak nejpozději do 1 měsíce poté, co vlastník obdrží vyúčtování s doplatkem (pokud bylo vyúčtování obdrženo déle než do 7 měsíců po uplynutí zúčtovacího období).“. Žalovaný uvedl, že ve smyslu č. l. 16 odst. 2 stanov žalovaného došlo ke schválení výdajů (nákladů) společenství za rok 2022 až (per rollam) dne 5. 2. 2024. Vyúčtování tedy měl žalovaný jednotlivým členům žalovaného doručit do 5. 4. 2024. Žalobkyni bylo vyúčtování za rok 2022 doručeno dne 9. 1. 2025 e-mailem a 16. 1. 2025 jí bylo odesláno doporučenou poštou. K dodání doporučeného dopisu došlo dne 20. 1. 2025. Co se týče vyúčtování za rok 2023, pak teprve v průběhu řízení byly výdaje (náklady) společenství za rok 2023 ze strany shromáždění žalovaného schváleny, žalobkyni bylo vyúčtování zasláno dne 25. 3. 2025 e-mailem, žalobkyni nárok na zaplacení zákonné pokuty za žalované období tudíž nevznikl.

4. Žalobkyně na výzvu soudu doplnila svá tvrzení a uvedla, že u jednotky č. , číslo, nebyl ustanoven společný zástupce spoluvlastníků pro komunikaci se žalovaným. V případě jednotky č. , číslo, byla ustanovena společným zástupcem spoluvlastníků pro komunikaci se žalovaným žalobkyně v roce 2024, žalovanému to však oznámeno nebylo.

5. Mezi účastníky jsou nesporné tyto skutečnosti: Žalobkyně je vlastníkem jednotky č. , číslo, (byt) v bytovém domě č. p. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, . Žalobkyně je vlastníkem jednotky č. , číslo, (dílna) v bytovém domě č. p. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, . Žalobkyně je spoluvlastníkem jednotky č. , číslo, (garáž) v bytovém domě č. p. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, , a to o velikosti spoluvlastnického podílu 2/21. Žalobkyně je spoluvlastníkem jednotky č. , číslo, (garáž) v bytovém domě č. p. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, , a to o velikosti spoluvlastnického podílu ½. Žalovaný je společenstvím vlastníků jednotek spravující společné části budovy na adrese , adresa, , a je zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném Krajským soudem v Plzni v oddílu S, vložce 6619. Podle předpisu žalovaného měla žalobkyně v roce 2022 zaplatit na zálohách na příspěvcích do fondu oprav a služeb částku 185 568 Kč za všechny jí vlastněné, resp. spoluvlastněné jednotky v domě, zaplatila však toliko částku 107 161 Kč. Žalobkyně doručila žalovanému do jeho datové schránky dne 20. 12. 2024 výzvu k zaplacení pokuty za prodlení s doručením vyúčtování služeb za rok 2022 od 1. 5. 2023 do 20. 12. 2024 v počtu 598 dnů x 50 Kč x 4 jednotky ve výši 119 600 Kč, za prodlení s doručením vyúčtování služeb za rok 2023 od 1. 5. 2024 do 20. 12. 2024 v počtu 232 dnů x 50 Kč x 4 jednotky ve výši 46 400 Kč. V době před 9. 1. 2025 žalovaný běžně oboustranně komunikoval se žalobkyní na jejím e-mailu: , e-mail, .

6. Sporné zůstaly tyto právně významné skutečnosti: 1/ Zda a kdy žalovaný doručil žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2022 ohledně jednotky č. , číslo, . 2/ Zda a kdy žalovaný doručil žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2022 ohledně jednotky č. , číslo, 3/ Zda a kdy žalovaný doručil žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2023 ohledně jednotky č. , číslo, 4/ Zda a kdy žalovaný doručil žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2023 ohledně jednotky č. , číslo, . 5/ Zda a kdy žalovaný doručil žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2022 ohledně jednotky č. , číslo, , č. , číslo, 6/ Zda a kdy žalovaný doručil žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2023 ohledně jednotky č. , číslo, , č. , číslo, .

7. Ke sporným skutečnostem ad 1/ až ad 6/soud provedl dokazování v níže uvedeném rozsahu:

8. Z e-mailu žalovaného ze dne 9. 1. 2025 soud zjistil, že žalovaný doručil toho dne žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2022 ohledně všech jí vlastněných jednotek v domě (zástupce žalobkyně to po provedení důkazu učinil též nesporným).

9. Z relace pošty ze dne 12. 2. 2025 soud zjistil, že dne 20. 1. 2025 byl na poště uložen dopis od žalovaného.

10. Z fotografie poštovní schránky žalobkyně soud zjistil, že má domě na adrese , adresa, , svým jménem označenou poštovní schránku.

11. Z kopie poštovní obálky soud zjistil, že dne 20. 1. 2025 byl na poště uložen dopis od žalovaného12. Z e-mailu žalovaného ze dne 25. 3. 2025 soud zjistil, že žalovaný doručil toho dne žalobkyni na její e-mail: , e-mail, vyúčtování služeb za rok 2023 ohledně všech jí vlastněných jednotek v domě.

13. Z přehledu předepsaných a zaplacených příspěvků do fondu oprav a služeb v roce 2023 soud zjistil, že žalobkyně měla dle předpisu plateb zaplatit do fondu služeb a oprav částku 445 308 Kč a zaplatila toliko částku 156 089 Kč.

14. Z podání žalovaného ze dne 1. 8. 2025 soud zjistil, že v článku VII a VIII je obsaženo hmotně právní jednání ve formě započtení. Žalovaný uvedl, že z částky 89 951,26 Kč (82480 + 316,28 + 4762,66 + 606,70 + 606,70 + 1178,92) započítává vše vůči případně přiznanému nároku žalobkyně. V případě, že by nárok žalobkyně byl nižší než dluh žalobkyně vůči žalovanému, v takovém případě žalovaný započítává veškerou jistinu, zbytek započítává na příslušenství nároku žalobkyně, a pokud bude něco převyšovat, žalovaný uvedl, že se nebude jednat o vzájemný návrh, ale pouze o procesní obranu jen do výše nároku žalobkyně s příslušenstvím.

15. Z podání žalovaného ze dne 6. 2. 2026 soud zjistil, že v článku III je obsaženo hmotně právní jednání ve formě započtení, avšak jen jako obrana proti žalobě (žalovaný neuplatnil vzájemný návrh): Nedoplatek z vyúčtování za rok 2023 činí 82 480 Kč. Nedoplatek z vyúčtování za rok 2024 činí 161 119 Kč. Kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení z neřádně a nevčasně hrazených záloh za rok 2022 činí celkem částku 7 471,26 Kč. Jen z výše uvedeného plyne, žalobkyně má vůči žalovanému dluh nejméně ve výši 251 070,26 Kč. Žalovaný uvedl, že pouze v případě, že bude nárok žalobkyně shledán důvodným, započítává svoji výše uvedenou pohledávku nejprve na jistiny žalobkyní tvrzených nároků, a to v tomto pořadí na: (a) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se bytové jednotky č. , číslo, ve výši 31 350 Kč; (b) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se jednotky č. , číslo, ve výši 31 350 Kč; (c) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ve výši 31 350 Kč; (d) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ve výši 31 350 Kč; (e) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se bytové jednotky č. , číslo, ve výši 13 050 Kč; (f) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se jednotky č. , číslo, ve výši 13 050 Kč; (g) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ve výši 13 050 Kč; (h) Údajnou pohledávku žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ve výši 13 050 Kč; čímž všechny tyto tvrzené nároky zaniknou. Zbylou část své pohledávky ve výši 73 470,26 Kč (251.070,26 – 177.600) započítává na žalobkyní určené příslušenství těchto pohledávek, a to v tomto pořadí: (a) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 31 350 Kč běžící od 28. 12 .2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se bytové jednotky č. , číslo, ; (b) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 31 350 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se jednotky č. , číslo, ; (c) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 31 350 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ; (d) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 31 350 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2022 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ; (e) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 13 050 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se bytové jednotky č. , číslo, ; Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 13 050 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se jednotky č. , číslo, ; (g) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 13 050 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, ; (h) Na zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky ve výši 13 050 Kč běžící od 28. 12. 2024 týkající se údajné pohledávky žalobkyně za nikoliv včasně dodané vyúčtování za rok 2023 týkající se podílu na jednotce č. , číslo, . Dle výpočtu žalovaného by kapitalizovaná výše všech těchto úroků ke dni 6. 2. 2026 činila částku nanejvýš částku ve výši 25 186,89 Kč. Nutně by tedy veškeré příslušenství údajných pohledávek žalobkyně muselo rovněž zaniknout.

16. Vzhledem k tomu, že si jednotlivá skutková zjištění vzájemně neodporují, odkazuje na ně soud jako na dílčí skutkový závěr ve věci.

17. Soud neprovedl důkaz: výpis z KN, stanovy SVJ, předžalobní výzva, vyúčtování služeb ze dne 16. 1. 2025 včetně podacího lístku a doručenky, vrácený dopis s vyúčtováním, vyúčtování objektu č. , číslo, , , číslo, , , číslo, ,, Anonymizováno, , číslo, ,, Anonymizováno, , číslo, za rok 2022, vyúčtování objektu č. , číslo, za rok 2023, výpis z bankovního účtu žalovaného – přehled plateb žalobkyně za rok 2022, předpis plateb pro objekty č. , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, , , číslo, na rok 2023, součty předpisů záloh na rok 2023, vyúčtování za rok 2022, 2023, neboť z těchto důkazů plynou nesporné skutečnosti.

18. Soud neprovedl důkaz: výzva k hlasování ze dne 17. 1. 2021, návrh usnesení ohledně změny stanov včetně jeho přílohy, výsledky schůze ze dne 17. 1. 2021 – 1. 2. 2021, sbírka listin z OR ohledně žalovaného, výsledky shromáždění vlastníků 21. 1. 2024 – 5. 2. 2024, výsledky hlasování mimo shromáždění vlastníků 1. 3. 2025 – 16. 3. 2025, program schůze 21. 1. 2024 – 5. 2. 2024, výzva k hlasování ze dne 21. 1. 2024, návrh usnesení rozhodnutí ze dne 21. 1. 2024, e-mail žalovaného ze dne 21. 1. 2024, zpráva o práci SVJ za rok 2022, úmrtní list , jméno FO, , zápis ze shromáždění žalovaného ze dne 10. 4. 2015, předpis plateb z roku 2017, 2020 vůči jinému členovi, předpis záloh na rok 2024, vyúčtování za rok 2024, předpis záloh na rok 2025, výpis z účtu za rok 2025, neboť těchto důkazů nebylo k rozhodnutí ve věci třeba.

19. Po právní stránce posoudil soud věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

20. Podle § 1180 o. z. vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. (odst. 1). Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. (odst. 2).

21. Podle § 1181 o. z. vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.

22. Dle § 245 o. z. na usnesení členské schůze nebo jiného orgánu, které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato. To platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout.

23. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

24. Podle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

25. Dle § 2 písm. a) bodu 2 zákona č. 67/2013 Sb. se poskytovatelem služeb rozumí společenství vlastníků jednotek podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

26. Dle § 2 písm. b) bodu 2 zákona č. 67/2013 Sb. se příjemcem služeb rozumí vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

27. Podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odst. 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odst. 2). Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku (odst. 3).

28. Podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany (odst. 1). Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení (odst. 2).

29. Soud se nejprve zabýval otázkou včasnosti provedených vyúčtování za rok 2022 a 2023 ve světle tvrzení žalobkyně a žalovaného. Ve shodě s právním názorem vysloveným v pravomocném rozsudku zdejšího soudu ze dne 18. 6. 2025, č. j. 11 C 24/2025-89 se soud neztotožňuje s názorem žalovaného, že ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb. je ustanovením dispozitivním (ust. § 13 o. z.). Soud má naopak za to, že ani rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků jednotek nemůže dojít ke změně znění citovaného kogentního ustanovení zákona, tedy není možné, aby došlo k prodloužení zákonné doby pro vyúčtování záloh předchozího kalendářního (zúčtovacího) období. Vyúčtování záloh na služby spojené užíváním bytu tak musí být provedeno nejpozději do čtyř měsíců každého následujícího roku (zúčtovacím obdobím je v daném případě období kalendářního roku) po roce, ve kterém byly služby poskytovány a zálohy placeny. K tomu srovnej i Metodický pokyn, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty Ministerstva pro místní rozvoj České republiky, dostupný na https://mmr.gov.cz/getmedia/7472e834-9aea-44eb-b7a2-6ef823699cec/METODICKY-POKYN-verze-31-01-2024.pdf.aspx?ext=.pdf, kde je zcela jednoznačně konstatováno, že ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb. je kogentní. S tím pak souvisí závěr soudu, že v dané věci nemůže obstát argumentace žalovaného, že se může jednat nanejvýš o relativní neplatnost změněné části stanov žalovaného a že právo žalobkyně namítnout neplatnost stanov žalovaného je promlčeno, případně že právo žalobkyně namítnout relativní neplatnost změněné části stanov žalovaného je uplatněním práva v rozporu s dobrými mravy. Soudní praxe se již ustálila v závěru, že ust. § 245 o. z., který definuje vady, pro které se na rozhodnutí členské schůze nebo orgánu spolku hledí, jako by nebylo přijato (jde o rozpor rozhodnutí s dobrými mravy, změnu stanov v rozporu s kogentními ustanoveními zákona a rozhodnutí v záležitosti, která nepatří do jeho působnosti), se podle § 1221 o. z. použije i v poměrech společenství vlastníků (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2020, sp. zn. 27 Cdo 4639/2018, uveřejněné pod číslem 84/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2275/2021). Rozhodnutí, na která se hledí, jako by nebyla přijata, jsou označována jako nicotná (nulitní), nevyvolávají žádné právní následky, nikoho nezavazují, nemohou konvalidovat. Na žalovaným dovolávané rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek, kterým mělo dojít ke změně znění článku 16 odst. 2 stanov žalovaného tak, že by tento článek byl v rozporu s kogentním ustanovením § 7 zákona č. 67/2013 Sb. (jak vysvětleno shora), soud aplikoval ust. § 245 o. z. a k takovému rozhodnutí nepřihlížel.

30. Stran tvrzení žalovaného, že by splnění jeho povinnosti včas (v zákonné lhůtě) vyúčtovat služby nebylo spravedlivé po něm požadovat, kdy se žalovaný dovolával skutečnosti, že dne 11. 12. 2024 zemřela předchozí předsedkyně žalovaného a nová předsedkyně se jí stala až s účinností od 1. 1. 2025, přičemž v průběhu této doby žalovaný neměl fakticky žádný statutární orgán (a ani jinou osobu), který by byl schopen vyúčtování zaslat, soud uvádí, že ve shodě názorem soudu ve věci sp. zn. 11 C 24/2025 nemůže být tato skutečnost považována za relevantní důvod, aby povinnost k úhradě smluvní pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. žalovanému nevznikla. Tato okolnost by sice mohla narušit řádný výkon povinností statutárního orgánu žalovaného, nicméně k této došlo až více než 1 rok a 7 měsíců, resp. 7 měsíců poté, kdy zákonná lhůta pro vyúčtování služeb za rok 2022, resp. rok 2023 uplynula, a trvala pouze necelý měsíc.

31. Soud se dále zabýval otázkou, zda se žalovaná ocitla v prodlení s vyúčtováním služeb za rok 2022 a 2023 ve vztahu k jednotkám č. 2134/103 a č. 2134/105, které jsou v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a dalších spoluvlastníků.

32. Podle ust. § 1185 odst. 2 o. z. „spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.“.

33. Soud cituje z odborné komentářové literatury: „V § 1185 odst. 2 o. z. je upraven způsob, jakým spoluvlastníci realizují svá práva vůči společenství vlastníků (správci domu). Jde ustanovení kogentní, proto je-li jednotka ve spoluvlastnictví dvou či více osob nebo ve společném jmění manželů, jsou spoluvlastníci (manželé) povinni zvolit si jednoho společného zástupce, který za ně bude jednat se společenstvím vlastníků (správcem domu).“. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026-2-25]. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X.

34. Soud má za prokázané z tvrzení žalobkyně, že u jednotek ve spoluvlastnictví žalobkyně, konkrétně u jednotky č. , číslo, společný zástupce, který by vykonával práva spoluvlastníků vůči žalovanému zmocněn nebyl a u jednotky č. , číslo, dle jejího tvrzení společný zástupce v osobě žalobkyně zmocněn byl, avšak toto nebylo žalovanému oznámeno. Soud je proto toho názoru, že žalovaný nemohl řádně doručit vyúčtování za rok 2022 a 2023 ohledně těchto spoluvlastněných jednotek jejich společnému zástupci a nemohl se tak ocitnout v prodlení se splněním povinnosti dle ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb. K nesplnění této povinnosti žalovaným tak došlo zaviněním žalobkyně (resp. i dalšími spoluvlastníky uvedených jednotek) a proto se uplatní jedna z výjimek předvídaných ust. § 13 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kdy nelze po žalovaném pokutu požadovat. Pokud žalobkyně sama nesplnila povinnost uloženou jí zákonem (ust. § 1185 odst. 2 o. z.), lze považovat uplatnění jejího nároku na zaplacení pokuty zjevným zneužitím práva, které nepožívá právní ochrany (ust. § 8 o. z.) Soud proto žalobu v části, ve které se žalobkyně domáhala zaplacení pokuty za prodlení s vyúčtováním za rok 2022 a 2023 ve vztahu k jednotkám (ve spoluvlastnictví) č. , číslo, a č. , číslo, v částce 88 800 Kč s přísl. jako nedůvodnou zamítl.

35. Soud se dále zabýval otázkou, zda se žalovaná ocitla v prodlení s vyúčtováním služeb za rok 2022 a 2023 ve vztahu k ostatním jednotkám ve výlučném vlastnictví žalobkyně.

36. Povinností žalovaného jako poskytovatele služeb bylo doručit příjemci služeb, tj. žalobkyni vyúčtování za rok 2022 nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tj. do 30. 4. 2023 a vyúčtování za rok 2023 do 30. 4. 2024. Soud má za prokázané, že vyúčtování služeb za rok 2022 žalovaný doručil žalobkyni do její e-mailové schránky dne 9. 1. 2025 (žalobkyně učinila nesporným) a že vyúčtování služeb za rok 2023 žalovaný doručil žalobkyni do její e-mailové schránky dne 25. 3. 2025. Mezi účastníky je nesporné, že době před 9. 1. 2025 žalovaný běžně oboustranně komunikoval se žalobkyní na jejím e-mailu: , e-mail, . Soud na okraj uvádí, že ve stanovách žalovaného úprava doručování vyúčtování služeb řešena není, proto doručení žalobkyni na do její e-mailové schránky lze s poukazem na rozhodnutí NS 27 Cdo 3499/2023 považovat za řádné.

37. Vzhledem k tomu, že žalovaný nesplnil vůči žalobkyni svoji povinnost dle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období a doručit vyúčtování příjemkyni služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, vznikla mu následujícím dnem po uplynutí této lhůty zákonná povinnost k zaplacení pokuty (a žalobkyni vzniklo právo na uplatnění pokuty) dle ust. § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Výše pokuty za pozdní doručení vyúčtování služeb nebyla ve stanovách žalovaného upravena, proto podle ust. § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

38. Žalobkyně se domáhala zaplacení pokuty za prodlení s doručením řádného vyúčtování za rok 2022 v období od 1. 5. 2023 do 21. 1. 2025, což představuje 632 dnů (vyčíslila pokutu za 627 dnů, čímž je soud vázán), dále se domáhala zaplacení pokuty za prodlení s doručením řádného vyúčtování za rok 2023 v období od 1. 5. 2024 do 21. 1. 2025, což představuje 266 dnů (vyčíslila pokutu za 261 dnů, čímž je soud vázán). Pokuta za prodlení ohledně prodlení s vyúčtováním služeb za rok 2022 činí částku 62 700 Kč (627 dnů x 50 Kč x 2 jednotky ve výlučném vlastnictví žalobkyně výše již uvedené: č. , číslo, , č. , číslo, . Pokuta za prodlení ohledně prodlení s vyúčtováním služeb za rok 2023 činí částku 26 100 Kč (261 dnů x 50 Kč x 2 jednotky ve výlučném vlastnictví žalobkyně výše již uvedené: č. , číslo, , č. , číslo, .

39. Žalovaný uvedl, že považuje jednání žalobkyně požadující zaplacení zákonné pokuty za nepoctivé a v rozporu s dobrými mravy, neboť sama dlouhodobě neplní své povinnosti hradit řádně a včas zálohy na služby a příspěvky do fondu oprav. Navrhoval proto zákonnou pokutu, pokud by ji soud shledal za důvodnou, moderovat nejméně o 30 % s poukazem na právní názor obsažený v rozsudku NS sp. zn. 26 Cdo 1206/2023.

40. Soud má za prokázané (mezi účastníky nesporné), že podle předpisu žalovaného měla žalobkyně v roce 2022 zaplatit na zálohách na příspěvcích do fondu oprav a služeb částku 185 568 Kč za všechny jí vlastněné, resp. spoluvlastněné jednotky v domě, zaplatila však toliko částku 107 161 Kč. Dluh tak představuje částku 78 407 Kč.

41. Z přehledu předepsaných a zaplacených příspěvků do fondu oprav a služeb v roce 2023 má soud za prokázané, že žalobkyně měla dle předpisu plateb zaplatit do fondu služeb a oprav částku 445 308 Kč a zaplatila toliko částku 156 089 Kč. Dluh tak představuje částku 289 219 Kč.

42. V rozsudku NS sp. zn. 26 Cdo 1206/2023 byla řešena obdobná situace jako v tomto řízení, kdy příjemce služeb požadoval po poskytovateli služeb zaplacení zákonné pokuty za prodlení s vyúčtováním služeb za situace, kdy sám příjemce dlouhodobě zálohy na služby neplatil. NS vyslovil právní názor, že povinnosti provést vyúčtování stanovených záloh nezbavuje poskytovatele služeb ani skutečnost, že příjemce služeb sám dlouhodobě tyto zálohy na služby neplatí řádně. Dlouhodobé prodlení s placením záloh však lze přičíst příjemci služeb k tíži při úvaze o moderaci výše pokuty podle § 13 zák. č. 67/2013 Sb., kterou po poskytovateli služeb požaduje za nedoručení vyúčtování služeb, ačkoli sám doposud zálohy za období, které požaduje pokutou sankcionovat, zcela nezaplatil. Za přiměřené snížení pokuty považoval dovolací soud snížení o 30 %. Vzhledem k tomu, že i v projednávané věci je situace skutkově obdobná, tj. i žalobkyně v roce 2022 a 2023 řádně neplatila zálohy na služby (i do fondu oprav), dluh činil částku 78 407 Kč + 289 219 Kč, není důvodu při úvaze o moderaci se od názoru NS odchylovat a soud proto snížil pokutu o 30 %, přičemž co do 70 % nároku vyhověl a ve zbývající části 30 % žalobu zamítl.

43. Soud se dále zabýval otázkou započtení, které provedl žalovaný v podání ze dne 1. 8. 2025 a ze dne 6. 2. 2026.

44. Podle § 97 o. s. ř. žalovaný může za řízení uplatnit svá práva proti žalobci i vzájemným návrhem.

45. Podle § 98 o. s. ř. vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, nebo co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

46. Podle ustanovení § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh (odstavec 1). Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení (odstavec 2).

47. Podle ustanovení § 1987 odst. 1 o. z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.

48. Žalovaný v podání ze dne 1. 8. 2025 uvedl, že z částky 89 951,26 Kč (82480 + 316,28 + 4762,66 + 606,70 + 606,70 + 1178,92) započítává vše vůči případně přiznanému nároku žalobkyně. V případě, že by nárok žalobkyně byl nižší než dluh žalobkyně vůči žalovanému, v takovém případě žalovaný započítává veškerou jistinu, zbytek započítává na příslušenství nároku žalobkyně, a pokud bude něco převyšovat, žalovaný uvedl, že se nebude jednat o vzájemný návrh, ale pouze o procesní obranu jen do výše nároku žalobkyně s příslušenstvím.

49. Soud v rámci usnesení ze dne 30. 1. 2026, č. j. 12 C 24/2025-95, kterým vyzval žalovaného k doplnění tvrzení a důkazů, sdělil žalovanému, že žalovaný patrně přehlédl, že předmětem žaloby je zaplacení částky 177 600 Kč sestávající z řady samostatných pohledávek žalobkyně vzniklých v různém časové období a týkajících se několika jednotek žalobkyně v předmětné budově. Žalovaný započítal svoji pohledávku proti žalované částce, která je nižší než žalovaná částka, která je však tvořená řadou dílčích pohledávek. Žalobkyně vznesla v podání ze dne 2. 1. 2026 námitku neplatnosti započtení žalovaného vůči žalované částce z důvodu její neurčitosti. Soud v rámci předvídatelnosti soudního rozhodnutí seznámil žalovaného s v té době ustálenou judikaturou, konkrétně uvedenou v rozsudku NS sp. zn. 23 Cdo 2901/2021 ze dne 30. 11. 2022.

50. Žalovaný reagoval v podání ze dne 6. 2. 2026, kde vyčíslil svoji pohledávku za žalobkyní v minimální výši 251 070,26 Kč tvořenou řadou dílčích pohledávek, konkrétně nedoplatkem z vyúčtování za rok 2023 ve výši 84 480 Kč, nedoplatkem z vyúčtování za rok 2024 ve výši 161 119 Kč, kapitalizovaným zákonným úrokem z prodlení z jednotlivých zálohových plateb do fondu oprav a služeb v roce 2022 ve výši 7 471,26 Kč, vše ohledně 4 jednotek žalobkyně v domě. Žalovaný pro případ, bude-li nárok žalobkyně důvodný, započetl částku 251 070,26 Kč nejprve na jednotlivé žalované jistiny, následně na jejich příslušenství tvořené zákonným úrokem z prodlení. Přestože pohledávka žalovaného převyšuje pohledávku žalobkyně, žalovaný uplatňuje pouze obranu proti žalobě nikoliv vzájemný návrh.

51. Soud vzal námitku neplatnosti započtení vznesenou žalobkyní za důvodnou. V rozsudku NS sp. zn. 23 Cdo 2901/2021 ze dne 30. 11. 2022 se uvádí: „že při započtení více vzájemných pohledávek musel ten, kdo činil kompenzační úkon, určit, které pohledávky měly provedeným započtením zaniknout. Projev vůle směřující k započtení tedy musel být určitý do té míry, aby z něj bylo možné jednoznačně zjistit, které pohledávky a v jaké výši započtením zanikaly, s tím, že v opačném případě byl daný právní úkon neplatný pro neurčitost ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Tato ustálená rozhodovací praxe je v tomto rozsahu využitelná i na právní vztahy, jež se řídí právní úpravou účinnou od 1. 1. 2014. I nadále je jedním z předpokladů zániku pohledávek jednostranným započtením (srov. ustanovení § 1982 o. z.) kompenzační projev, jenž vyhovuje požadavkům na právní jednání podle ustanovení § 551 až § 553 o. z. U aktivně započítávaných pohledávek (těch, které započítávající strana použije k započtení), jejichž součet převyšuje pasivně započítávanou pohledávku (tu, proti které je započtení uplatněno), je tento požadavek splněn, jestliže kompenzační projev obsahuje prohlášení, v němž je určitě a srozumitelně určeno, které započítávané pohledávky, případně která jejich část, se uplatňuje k započtení (a tedy započtením zanikne). V opačném případě jde o právní jednání neurčité, a tedy zdánlivé ve smyslu ustanovení § 553 odst. 1 o. z., k němuž se ve smyslu ustanovení § 554 o. z. nepřihlíží.“. Žalovaný v prohlášení o započtení sečetl hodnotu řady svých pohledávek a z tohoto součtu bez dalšího rozlišení započítával na jednotlivé pohledávky žalobkyně. Z takového právního jednání žalovaného není zřejmé, která z řady jednotlivých pohledávek žalovaného zcela nebo zčásti zanikne.

52. O úroku z prodlení soud rozhodl dle ust. § 1970 o. z. a přiznal jej u částky 58 100 Kč od data 28. 12. 2024 do zaplacení, přitom vycházel z výzvy k plnění ze dne 20. 12. 2024 doručené žalovanému dne 20. 12. 2024, ve které byla lhůta k plnění uvedena do 7 dnů od odeslání výzvy (ust. § 1958 odst. 2 o. z.). U částky 4 060 Kč soud přiznal úrok z prodlení od 20. 2. 2025, neboť výzvou k plnění byla až žaloba ze dne 21. 1. 2025 doručená žalovanému dne 18. 2. 2025. Den následující měl žalovaný dluh plnit a od 20. 2. 2025 (všední den) se ocitl v prodlení. Soud proto nepřiznal žalobkyni úrok z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 4 060 Kč od 28. 12. 2024 do 19. 2. 2025, a úrok z prodlení ve výši 0,75 % ročně z částky 4 060 Kč od 20. 2. 2025 do zaplacení.

53. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jež byl v řízení převážně úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9 324 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží před krácením podle míry úspěchu a neúspěchu ve věci odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 177 600 Kč sestávající z částky 8 220 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, sepis podání ze dne 3. 4. 2025, 1. 8. 2025, účast při jednání soudu dne 10. 2. 2026 přesahující 2 hodiny včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 10. 2. 2026 náhrada 1 827 Kč za 248 ujetých km (34,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 4,3 l/100 km a 5,90 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. , parkovné ve výši 240 Kč doložené účtenkou a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t. Celkem tak náklady činí částku 46 617 Kč. Žalovaný byl ve věci úspěšný co do 60 % a co do 40 % neúspěšný. Náhrada proto byla přiznána ve výši 20 % (od míry úspěchu odečten neúspěch) v částce 9 324 Kč. Soud nepřiznal žalovanému náhradu nákladů řízení za úkon právní služby jejího zástupce ze dne 6. 2. 2026, neboť nejde o účelně vynaložený náklad řízení. Žalovaný v tomto podání doplnil skutková potřebná skutková tvrzení a důkazy na základě výzvy soudu obsažené v usnesení ze dne 30. 1. 2026, ačkoliv tak mohl učinit již v podání ze dne 1. 8. 2025. Soud dále nepřiznal žalovanému náhradu nákladů řízení za úkon právní služby jejího zástupce ze dne 31. 10. 2025, neboť nejde o podání ve věci samé (ust. § 11 odst. 1 písm. d) vyhl. č. 177/1996 Sb.). V tomto podání žalovaný pouze informoval o tom, že nemůže souhlasit s mimosoudním řešením sporu vycházeje z rozsudku zdejšího soudu ve věci sp. zn. 11 C 24/2025.