12 C 373/2021

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudcem JUDr. Radomírem Kubelkou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro 205.000 Kč s přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 184.839 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení ročně od 18.06.2021 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, ve které se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 20.161 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení ročně od 18.06.2021 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 163.920 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech na nákladech řízení částku 1.032 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech na nákladech řízení částku 9.288 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení. Dle tvrzení strany žalující tento nárok vznikl z titulu dlužného nájemného za pronajaté prostory sloužící k podnikání ve IV. nadzemním podlaží domu [adresa] v k. ú. a obci [obec] (dále jen: NP) za období od března 2020 do ledna 2021 včetně. V tomto období byla žalobkyně vlastníkem a pronajímatelem NP a žalovaná jejich nájemcem.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, v podání ze dne 08.12.2021 (č.l. 12) uvedla, že je otázkou, zda došlo k uzavření konkrétní nájemní smlouvy. Podle ní došlo k uzavření ústní dohody o užívání NP ve IV. nadzemním podlaží domu. Žalovaná platila od června 2019 žalobkyni částku 25.000 Kč a předpokládala uzavření nájemní smlouvy. Žalobkyně započala v NP provádět od jara 2019 rekonstrukci a se žalobkyní se dohodla, že investice bude po jejím dokončení započtena na úhradu nájemného v plné výši. V březnu 2020 došlo v důsledku pandemie COVID 19 k ústní dohodě účastníků o snížení úhrady za užívání NP na částku 15.000 Kč měsíčně. Žalobkyně platila sjednanou náhradu za užívání NP ve výši 25.000 Kč do února 2020, od března 2020 ve výši 15.000 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že žalobkyně odmítala uzavřít nájemní smlouvu a proplatit náklady za rekonstrukci NP, byla žalovaná nucena NP vyklidit ke dni 22.10.2020. Od této doby nemá žalobkyně žádné právo na úhradu za užívání NP.

3. Žalobkyně v podání ze dne 13.01.2022 (č.l. 53) uvedla, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná dohoda o tom, že by měla žalovaná se souhlasem žalobkyně provést na vlastní náklad rekonstrukci NP a že by měla být investovaná částka odečtena od sjednaného nájemného. Jakákoliv rekonstrukce a investice do NP byly prováděny bez souhlasu žalobkyně. Není proto žádného důvodu k započtení údajné pohledávky proti žalované částce. Žalobkyně se nikdy nedohodla se žalovanou na snížení nájemného z částky 25.000 Kč měsíčně na částku 15.000 Kč měsíčně. Není pravdivé tvrzení žalované, že NP od listopadu 2022 neužívá, ba naopak je užívá i nadále, nyní na základě nájemní smlouvy uzavřené s novým vlastníkem domu.

4. Žalovaná v podání ze dne 06.02.2022 (č.l. 70) uvedla, že mezi účastníky bylo ujednání o tom, že žalovaná proinvestuje v rámci rekonstrukce NP částku 400.000 Kč, doba nájmu byla sjednána na 5 let s tím, že pokud by došlo k dřívějšímu ukončení nájemního vztahu, tak žalobkyně tuto částku žalované uhradí. Žalovaná dále v podání uvedla, že nájemní vztah byl ukončen bez dohody stran tak, že žalovaná [příjmení] dne 22.10.2020 vyklidila, když jí žalobkyně zablokovala elektroměr a NP nebylo možné užívat. O vyklizení NP žalovaná informovala správce domu [jméno] [příjmení], který věděl, že se NP vyklízí. Při ústním jednání soudu dne 14.06.2022 (č.l. 113) žalovaná dále doplnila tvrzení, že prostřednictvím tohoto správce NP žalobkyni odevzdala a ten je převzal.

5. V podání ze dne 20.02.2022 (č.l. 80) žalovaná uvedla, že zjistila, že je na žalobkyni uvalena exekuce. Exekutorský úřad ji informoval, že nájemní smlouvu by mohla žalobkyně uzavřít jen se souhlasem exekutora. Žalovaná, pokud by toto věděla, tak by si NP nepronajala a neinvestovala by do nich své prostředky. 6. [příjmení] mezi účastníky jsou právně významné skutečnosti, které soud vzal s poukazem na ust. 120 odst. 3 o.s.ř. za svá skutková zjištění a odkazuje na ně jako na dílčí skutkový závěr ve věci: 1/ Účastníci řízení jsou společnosti s ručením omezeným zapsané v obchodním rejstříku. 2/ Mezi účastníky byla v roce 2019 uzavřena ústní smlouva, na základě které žalobkyně přenechala žalované k užívání NP sloužící k podnikání o velikosti 124,7 m2 ve 4. NP budovy [adresa] v k. ú. a obci [obec] a žalovaná se zavázala platit žalobkyni za užívání částku ve výši 25.000 Kč měsíčně. 3/ Mezi účastníky nebyla v písemné formě uzavřena nájemní smlouva ohledně nájmu předmětného NP. 4/ Žalovaná platila žalobkyni nejpozději od října 2019 za užívání předmětného NP částku 25.000 Kč měsíčně. 5/ Žalovaná zaplatila žalobkyni úhradu za užívání předmětného NP ve výši 15.000 Kč za každý z měsíců březen až červen 2020, a ve výši 10.000 Kč za měsíc červenec 2020 6/ Žalobkyně před podáním žaloby upomenula žalovanou o zaplacení dluhu v dopise ze dne 09.06.2021.

7. Sporné mezi účastníky zůstaly tyto skutečnosti: 1/ Zda žalobkyně byla vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. a obci [obec], a to od 04.03.1994 do 31.01.2021 2/ Zda byla mezi účastníky uzavřena ústní dohoda o tom, že od března 2020 bude snížena úplata za užívání předmětného NP z částky 25.000 Kč měsíčně na částku 15.000 Kč měsíčně. 3/ Zda byla mezi účastníky uzavřena dohoda o tom, že žalovaná provede se souhlasem žalobkyně konkrétní změny na pronajaté věci (představující rekonstrukci předmětného NP) a po jejím dokončení bude hodnota provedených změn na pronajaté věci započtena na úhradu nájemného v plné výši. 4/ Zda žalovaná předmětný NP vyklidila a vyklizený spolu s klíči předala žalobkyni dne 22.10.2020.

8. Při prvním ústním jednání dne 14.06.2022 soud informoval účastníky, že další sporná skutečnost mezi účastníky je otázka výše vynaložených nákladů na provedení změn na pronajaté věci (rekonstrukce tvrzenou žalovanou). Soud informoval účastníky, že dokazování k této sporné skutečnosti bude provedeno po provedení dokazování ke sporné skutečnosti [číslo] to pokud soud dospěje k závěru, že žalovaná prokázala své tvrzení o existenci dohody účastníků o tom, že žalovaná provede se souhlasem žalobkyně konkrétní změny na pronajaté věci (představující rekonstrukci předmětného NP) a dohodu účastníků o tom, že po jejím dokončení bude hodnota provedených změn na pronajaté věci započtena na úhradu nájemného v plné výši.

9. Ke sporné skutečnosti ad 1/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výpisu z katastru nemovitostí (č.l. 105-110) soud zjistil, že žalobkyně byla vlastníkem domu [adresa] v k.ú. a obci [obec], ve kterém je předmětný NP, od 03.03.1994. Vlastnické právo pozbyla na základě kupní smlouvy ze dne 06.01.2021, přičemž právní účinky vkladu vlastnického práva vznikly dne 07.01.2021.

10. Ke sporné skutečnosti ad 2/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výslechu jednatele žalobkyně [jméno] [jméno] soud zjistil, že žalobkyně nejednala se žalovanou ve věci snížení nájemného. V době COVIDU 19 se na žalobkyni obrátili někteří z nájemců v domě se žádostí o snížení nájemného, žalobkyně jim sdělila, že jim pouze potvrdí jejich případnou žádost o finanční kompenzaci od státu. Z výslechu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] soud zjistil, že koncem února 2020 žádala jednatele žalobkyně telefonicky i osobně o snížení nájemného. Navrhovala snížení na částku 15.000 Kč od března 2020 a jednatel žalobkyně jí v telefonátu snížení odsouhlasil. Hovor vedla ze své kanceláře, kde sedával pan [příjmení] a další kolegyně, neměla telefon na hlasitý odposlech, ale tyto soby musely slyšet, o čem jednatelka žalované hovoří. Z e-komunikace mezi jednateli účastníků (příl. 7) soud zjistil, že neobsahuje jednání o snížení nájemného. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení], dříve [příjmení] soud zjistil, že nebyla přítomna žádnému jednání účastníků ohledně slevy nájemného v předmětných NP. Svědkyně uvedla, že někteří nájemci z domu včetně provozovny parfumerie, kde působí jako vedoucí, v době COVIDU 19 žádali žalobkyni o potvrzení nájemního práva za účelem žádosti o státní příspěvek, avšak žalobkyně jim v e-mailu odepsala, že ji to nezajímá. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že sdílel s jednatelkou žalované jednu kancelář. V březnu 2020 byl přítomen telefonickému hovoru jednatelky žalované, kdy měla hovořit s jednatelem žalobkyně. Co bylo případně ujednáno, neví, neboť hovoru nebyl účasten a proto neví, zda a v jaké výši byla sjednána sleva z nájemného. Jednatelka žalované mu tehdy sdělila, že se dohodla s jednatelem žalobkyně na snížení nájemného v souvislosti s problémy spojenými s COVIDEM 19. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracuje jako externí účetní žalované. U žádného jednání jednatelů účastníků ohledně slevy na nájemném v době COVIDU 19 přítomna nebyla. Informaci o poskytnuté slevě na nájemném získala od jednatelky žalované. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že z obsahu důkazů výše uvedených plyne, že žalovaná neprokázala své tvrzení o sjednání slevy ve výši 10.000 Kč z nájemného za NP od března 2020. Jediným důkazem pro verzi žalované byla výpověď jednatelky žalované, avšak jednatel žalobkyně ve své výpovědi tu verzi popřel a nepotvrdily ji ani žalovanou k důkazu navržené listiny a ani jí navržení svědci. Soud proto výpovědi jednatelky žalované neuvěřil.

11. Ke sporné skutečnosti ad 3/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výslechu jednatele žalobkyně [jméno] [jméno] soud zjistil, že žalobkyně nedala žalované souhlas s provedením změny na pronajaté věci spočívající v její rekonstrukci, neboť k tomu ani nebyl důvod. V 90. letech byly NP vybaveny jako apartmány a v době sjednání nájmu se žalovanou byly schopny řádného užívání, částečně vybavené kuchyňskou linkou, nábytkem a sociálním zařízením. Žalobkyně by nesouhlasila s rekonstrukcí i z toho důvodu, že pozdější vlastník uvažoval o zřízení kliniky v prostorách domu. Jednatel žalobkyně pouze jednatelce žalované sdělil, že pokud potřebuje, může si dovybavit prostory nějakým nábytkem na vlastní náklady, stavební práce by však neodsouhlasil z důvodu výše již uvedeného. Z e-komunikace mezi jednateli účastníků (příl. 7) soud zjistil, že neobsahuje souhlas žalobkyně s provedením změn na pronajaté věci ani dohodu o kompenzaci investice žalované do NP. Z e-komunikace mezi jednateli účastníků (č.l. 32 – 38) soud zjistil, že neobsahuje souhlas žalobkyně s provedením změn na pronajaté věci ani dohodu o kompenzaci investice žalované do NP. Z návrhu smlouvy o nájmu bez data (příl. 2) soud zjistil, že neobsahuje souhlas žalobkyně s provedením změn na pronajaté věci ani dohodu o kompenzaci investice žalované do NP. Z výslechu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] soud zjistil, že před započetím užívání NP měla 2 či 3 schůzky s jednatelem žalobkyně za účasti [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] (bratra jednatele žalobkyně) a dále pár schůzek pouze s jednatelem žalobkyně, při kterých se probíraly podmínky nájmu NP, hovořilo se o tom, co je potřeba v NP předělat a o tom, že se náklady s tím spojené zohlední v nájemném. O částce 400.000 Kč se nehovořilo, to uvedla jednatelka žalované až v následné e-komunikaci s jednatelem žalobkyně, což podle ní vzal na vědomí, avšak výslovně nic neodsouhlasil. Z e-komunikace jednatelky a advokátky [anonymizována tři slova] (příl. 9) soud nezjistil žádné informace ke sporné skutečnosti ad 3/. Z výslechu Ing. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že nebyl nikdy přítomen žádnému jednání jednatelů účastníků, při kterém by jednatel žalobkyně udělil žalované souhlas k provedení rekonstrukce NP. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že někdy v roce 2017 nebo 2018 nebo 2019 (přesněji si nevzpomněl) procházel dům, kde se nachází NP, s jednateli účastníků, neboť se zajímal v té době o projekty vztahující se k bydlení seniorů. Byla řeč o odkoupení celého domu, jeho celkové stavebně – technické úpravě a o možnosti zajištění zdravotních služeb. Jednatelka žalované tehdy hovořila o tom, že by mohla získat investora z Ruské federace. Žádnému jinému jednání mezi jednateli účastníků nebyl svědek přítomen. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že z obsahu důkazů výše uvedených plyne, že žalovaná neprokázala své tvrzení, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o tom, že žalovaná provede se souhlasem žalobkyně konkrétní změny na pronajaté věci (představující rekonstrukci předmětného prostoru) a po jejím dokončení bude hodnota provedených změn na pronajaté věci započtena na úhradu nájemného v plné výši. Výpověď jednatelky zůstala osamocena, jednatel žalobkyně ve své výpovědi její verzi popřel a nepotvrdil ji ani žalovanou navržený svědek [jméno] [příjmení]. Soud proto výpovědi jednatelky žalované neuvěřil.

12. Ke sporné skutečnosti ad 4/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výslechu jednatele žalobkyně [jméno] [jméno] soud zjistil, že žalovaný [příjmení] nikdy nevyklidila a ani jej žalobkyni spolu s klíči neodevzdala. O tom informoval i nového vlastníka dr. [příjmení], stejně tak o tom, že nájemní poměr žalované trvá. Z výslechu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalovaná dne 22.10.2020 a možná ještě 2 další dny vyklízela NP, odvezla nábytek a osvětlení. Důvodem toho byly výhrůžky žalobkyně odpojením elektřiny. Vzhledem k tomu, že NP přebírala na počátku nájmu bez sepsání jakýchkoliv písemností, tak stejným způsobem je chtěla odevzdat, žalobkyně s ní však nekomunikovala. Jednatelka žalované v tomto směru dále již nic nepodnikala,„ nechala to jednoduše být“. V květnu 2021 žalovaná oslovila nového majitele domu, resp. NP a navrhla mu, že by si NP pronajala, s čímž souhlasil a byla uzavřena nová nájemní smlouva. Po výzvě soudu s poučením dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. učiněné při ústním jednání dne 30.03.2023 jednatelka žalované doplnila tvrzení žalované, že po vystěhování NP vhodila klíče od NP do schránky žalobkyně na chodbě domu. Novému majiteli domu dr. [příjmení] otevřela NP dalšími klíči, které získala po vyklizení NP od bývalých obyvatel NP. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že vykonával řadu let pro žalobkyni správce několika domů a též toho, kde se nachází předmětný NP. Svědek uvedl, že mu není známo, že by žalovaná [příjmení] dne 22.10.2020 předala zpět žalobkyni. Tehdy byla doba COVIDU 19 a do domu se kromě nájemců moc nechodilo. Svědek nevěděl nic o tom, že by došlo k vyklizení a odevzdání NP žalobkyni do konce roku 2020, do kdy trval jeho smluvní vztah jako správce u žalobkyně. Svědek nevěděl nic o (žalovanou) tvrzeném odpojení elektřiny do NP. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že věděl o tom, že na podzim roku 2020 začala žalovaná v souvislosti s přerušením dodávky elektrické energie NP vyklízet, půjčil jí dodávku, na samotném vyklízení se nepodílel, avšak je mu známo, že až na pár věcí byl NP vyklizen. Od jednatelky žalované věděl, že jednatel žalobkyně nebyl kontaktní, proto nebylo možné provést oficiální předání NP a ona proto vhodila klíče od NP do domovní schránky žalobkyně. Svědek uvedl, že nebyl přítomen žádnému jednání účastníků ohledně skončení nájmu NP, domnívá se, že k němu nedošlo. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] soud zjistil, že v NP bydlel spolu s manželkou asi jeden týden ve druhé polovině října 2020, odstěhoval se z důvodu přerušení dodávky elektřiny a vody. Poté svědek pomáhal jeden den NP vyklízet, odváželi spolu s dalším mužem nábytek z kuchyně, nějaké skříně, garnyže, nějaké věci však v NP ještě zůstaly. Z SMS zprávy jednatele žalobkyně ze dne 20.10.2020 soud zjistil, že jednatelce žalované sdělil, že se s ní scházet nebude, že dluh žalované činí 140 tisíc a pokud je nebude mít do zítra na účtu, bude odpojena energie, vyměněn zámek a žalovaná se vystěhuje. Z výslechu svědka dr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že na základě kupní smlouvy ze dne 06.01.2021 koupil od žalobkyně dům, ve kterém se nachází předmětný NP. Při fyzickém předávání domu žalobkyní v únoru 2021 mu byly zpřístupněny prostory v domě a předány klíče kromě bytů nájemníků a NP žalované, ke kterému sdělil jednatel žalobkyně, že tam nikdo není a že může klidně rozbít dveře. Někdy v březnu 2021 svědka kontaktovala jednatelka žalované a sdělila mu, že má zájem o pronájem předmětného NP v domě, později se sešli a ona mu NP odemkla svými klíči. Po vstupu do NP to na něj udělalo dojem, že prostor je vybydlený, nebyl tam žádný nábytek, jen nějaká stará kuchyň. Jednatelka žalované si klíče od NP ponechala a posléze byla uzavřena písemná nájemní smlouva. Z nájemní smlouvy ze dne 10.06.2021 soud zjistil, že nový vlastník domu dr. [příjmení] uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu na předmětný NP na dobu určitou od 01.06.2021 do 31.12.2021. Z předávacího protokolu ze dne 07.06.2021 soud nezjistil žádné skutečnosti pro rozhodnutí ve věci. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že z obsahu důkazů výše uvedených plyne, že žalovaná neprokázala své tvrzení, že ke dni 22.10.2020 předmětný NP vyklidila (4. strana podání ze dne 08.12.2021, č.l. 15). Jednatelka žalované ve své výpovědi toto tvrzení žalované zpochybnila, když uvedla, že dne 22.10.2022, možná ještě den, dva následující dny zajistila rozebrání nábytku, odmontování osvětlení a toto nechala odvézt. Svědci [příjmení] [jméno] a [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] nepotvrdili tvrzení žalované o vyklizení NP, oba uvedli, že tam po stěhování ještě nějaké věci zůstaly. Z tvrzení žalované a výpovědi svědka dr. [příjmení] má soud za zjištěné a prokázané, že žalovaná ke dni 22.10.2020 ani později neodevzdala žalobkyni klíče od NP, neboť byť tvrdila, že je hodila do domovní schránky žalobkyně, současně uvedla, že jí další klíče postupně vraceli ubytovaní v NP a takovými klíči odemkla v březnu 2021 dr. [příjmení] předmětný NP. Tuto skutečnost potvrdil i [anonymizováno]. [příjmení] ve své výpovědi. Lze proto uzavřít, že NP k tvrzenému datu 22.10.2020 ani později odevzdán žalobkyni nebyl.

13. Soud neprovedl důkazy navržené žalobkyní: 2x výpis z katastru nemovitostí, výpisy z obchodního rejstříku účastníků, výpis z účtu žalobkyně, předžalobní výzva z 09.06.2021 s doručenkou, neboť z nich vyplývají nesporné skutečnosti.

14. Soud neprovedl důkazy navržené žalovanou: vyrozumění PČR z 16.01.2021, nájemní smlouva z 10.07.2019, SMS konverzace rok 2019 2020, dražební vyhláška Mgr. [jméno] [příjmení] z 12.03.2020, faktura [jméno] [příjmení] z 05.11.2019, faktura [jméno] [příjmení] z 28.04.2019 a 17.12.2019, faktura [jméno] [příjmení] z 30.05.2019, 2x faktura firmy [právnická osoba] z 09.05.2019, výpis plateb žalobkyni, návrh nájemní smlouvy, znalecký posudek o zhodnocení nebytového prostoru, výslech [jméno] [příjmení], faktura [jméno] [příjmení] z 20.06.2019, fotodokumentace po rekonstrukci, dotaz na [právnická osoba], exekuční spis [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sp. zn. 94 EX 3338/19, výslech [jméno] [příjmení], výslech [jméno] [příjmení], čestné prohlášení [příjmení] [jméno], zpráva [právnická osoba] a.s., neboť jich nebylo k rozhodnutí soudu třeba.

15. Soud neprovedl důkaz navržený žalobkyní: předávací protokol z 16.02.2021, neboť jej nebylo k rozhodnutí soudu třeba.

16. Na základě shora uvedených nesporných skutečností a dílčích skutkových závěrů posoudil soud věc po právní stránce takto: Podle ust. § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle ust. § 2217 odst. 1 o.z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

18. Podle ust. § 2225 odst. 1 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

19. Soud má za prokázané a mezi účastníky nesporné, že mezi nimi došlo v roce 2019 k uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou v ústní formě, kdy předmětem nájmu byly nebytové prostory o velikosti 124,7 m2 ve 4. NP budovy [adresa] v k. ú. a obci [obec] (dále jen: NP) za sjednané měsíční nájemné ve výši 25.000 Kč, a to v souladu s ust. § 2201 o.z. Pakliže žalovaná v průběhu řízení namítala, že žalobkyně nemohla bez souhlasu soudního exekutora uzavřít nájemní smlouvu, neboť v té době proti ní probíhalo exekuční řízení, je třeba uvést, že po novele exekučního řádu provedené zák. č. 186/2009 Sb. s účinností od 01.11.2009 platí, že neplatnost takového právního jednání je pouze relativní. Právní jednání je tak považováno za platné, pokud se jeho neplatnosti nedovolá soudní exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel, aby zajistili uspokojení vymáhané pohledávky. Dovolat se neplatnosti právního jednání se mohou jmenovaní v obecné tříleté promlčecí lhůtě. V posuzovaném případě nikdo z účastníků shora uvedené netvrdil ani neprokazoval. Uvedené právní jednání tak soud považuje z tohoto pohledu za platné a z toho plynoucí existenci nájemního vztahu v žalovaném období, resp. do doby pozbytí vlastnického práva žalobkyně k domu dne 07.01.2021 (k tomuto datu nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva na základě kupní smlouvy ze dne 06.01.2021 pro nového vlastníka dr. [příjmení]). Žalovaná považuje nesdělení žalobkyně o nemožnosti uzavření nájemní smlouvy a nesdělení existence exekučního řízení vedeného proti žalobkyni za uvedení v omyl ve vztahu k předmětu nájmu, neboť kdyby o těchto okolnostech věděla, smlouvu o nájmu by neuzavřela. Vzhledem k tomu, že již bylo žalobkyní plněno (tj. umožnila žalované [příjmení] užívat), soud se touto námitkou dále nezabýval, neboť i pro případ neplatné smlouvy by muselo dojít k vypořádání bezdůvodného obohacení na straně žalované za dobu, kdy mohla předmět nájmu užívat (ust. § 2991 o.z.). Mezi účastníky je nesporné a soud má za prokázané, že žalovaná zaplatila žalobkyni na nájemném za užívání NP částku ve výši 15.000 Kč za každý z měsíců březen až červen 2020, a ve výši 10.000 Kč za měsíc červenec 2020. Za situace, kdy žalovaná neprokázala existenci jí tvrzené dohody o snížení nájemného na částku 15.000 Kč, zůstala dlužna na nájemném za měsíc březen až červen 2020 částku 40.000 Kč (4 x 10.000 Kč), za měsíc červenec 2020 částku 15.000 Kč a za měsíc srpen až říjen 2020 částku 75.000 Kč (3 x 25.000 Kč). Pokud jde o dlužné nájemné za měsíc listopad 2020 až leden 2021, soud uzavřel, že nájemní vztah žalované k NP trval po celou zbývající dobu, kdy měla žalobkyně dům s NP ve svém vlastnictví, tj. do 07.01.2021. Žalovaná netvrdila a neprokazovala skončení nájemního vztahu k NP některým ze zákonných způsobů, tj. uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, či výpovědí nájmu. Z jejích tvrzení plyne, že byla nucena NP opustit z důvodu přerušení dodávky elektřiny, což však není zákonný způsob ukončení nájemního vztahu. Žalované nic nebránilo domáhat se po žalobkyni obnovení dodávek elektřiny byť i soudní cestou. Z tohoto pohledu tak i případné vyklizení NP žalovanou, pokud by k němu došlo, by nepředstavovalo zánik nájemního vztahu a povinnost platit sjednané nájemné. K tomu však nedošlo, neboť bylo v řízení prokázáno, že žalovaná [příjmení] žalobkyni neodevzdala, když ještě v březnu 2021 měla od NP klíče (srovnej: 30 Cdo 5390/2008, 26 Cdo 2037/2009). Žalovaná tak zůstala dlužna i na nájemném za období od 01.11.2020 do 06.01.2021 včetně částku 54.839 Kč (za měsíc listopad 2020 částku 25.000 Kč, za měsíc prosinec 2020 částku 25.000 Kč a za poměrnou část měsíce ledna 2021, tj. za prvních 6 dnů tohoto měsíce částku 4.839 Kč). Žalovaná nemá s poukazem na shora uvedené žádnou splatnou a započitatelnou pohledávku za žalobkyní. Soud proto uložil žalované zaplatit na dlužném nájemném za shora uvedené období celkem částku 184.839 Kč a ve zbývající žalované částce 20.161 Kč s příslušenstvím žalobu jako nedůvodnou zamítl, neboť žalobkyně ani po výzvě soudu (dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř.) netvrdila a neprokazovala právní důvod k inkasu nájemného za dobu od 07.01.2021 do 31.01.2021, kdy již nebyla vlastníkem domu s NP. Takovým právním důvodem by mohla být existence smlouvy žalobkyně a nového vlastníka o postoupení pohledávky z titulu nájemného za toto období, kterou by nový vlastník postoupil na žalobkyni. Tvrzení žalobkyně, že má na nájemné do konce ledna 2021 právo, neboť prodaný dům předala novému vlastníku až v měsíci únoru 2021, je tak právně bezvýznamné. Mezi účastníky je nesporné, že žalobkyně před podáním žaloby upomenula žalovanou o zaplacení dluhu v dopise ze dne 09.06.2021, podle kterého měla dluh zaplatit do 16.06.2021. Soud proto s poukazem na ust. § 1970 o.z. přiznal žalobkyni právo na zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši z přiznané jistiny od požadovaného data 18.06.2021. Vzhledem k tomu, že žalovaná neprokázala existenci souhlasu žalobkyně s provedením změn na předmětu nájmu a dohody o kompenzaci vynaložené investice ve vztahu k nájemnému, soud se touto obranou žalované nezabýval.

20. Náklady řízení na straně žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 8.200 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 205.000 Kč sestávající z částky 9.140 Kč za každý z 15 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, sepis žaloby, sepis podání ze dne 13.01.2022, 07.03.2022, účast advokáta při ústním jednání soudu dne 14.06.2022, 04.08.2022, 25.10.2022 (přesahující 2 hodiny), 06.12.2022, 14.02.2023 (přesahující 2 hodiny), 30.03.2023 (přesahující 4 hodiny), 25.07.2023 a z částky 4.570 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (sepis jednoduché výzvy k plnění ze dne 09.06.2021) včetně 16 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 204.900 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 14. 6. 2022 náhrada 1.671 Kč za 214 ujetých km v částce 665 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 4. 8. 2022 náhrada 1.671 Kč za 214 ujetých km v částce 665 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 25. 10. 2022 náhrada 1.671 Kč za 214 ujetých km v částce 665 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 6. 12. 2022 náhrada 1.671 Kč za 214 ujetých km v částce 665 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 14. 2. 2023 náhrada 1.736 Kč za 214 ujetých km v částce 623 Kč (44,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l [číslo] km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 30. 3. 2023 náhrada 1.736 Kč za 214 ujetých km v částce 623 Kč (44,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l [číslo] km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 25. 7. 2023 náhrada 1.736 Kč za 214 ujetých km v částce 623 Kč (44,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6 l [číslo] km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., dále daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 162.562 Kč ve výši 34.138 Kč O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení částečně úspěšná (úspěch žalobkyně ve věci 90%, neúspěch žalobkyně v řízení 10 %, od úspěchu odečten neúspěch 90 % – 10 % = 80 %) náhradu nákladů řízení ve výši 80 % z hodnoty účelně vynaložených nákladů řízení v částce 163.920 Kč. Soud nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení za úkon právní služby jejího zástupce ze dne 13.06.2022, 03.08.2022, 24.10.2022, 05.12.2022, 13.02.2023, 29.03.2023, 24.07.2023, neboť nejde o účelně vynaložené náklady řízení. Šlo o porady s klientem přesahující 1 hodinu, kdy soud z obsahu spisu, konkrétně protokolu o ústním jednání ze dne 14.06.2022, 04.08.2022, 25.10.2022 06.12.2022, 14.02.2023, 30.03.2023, 25.07.2023, nezjistil žádný konkrétní výstup (listinný či v rámci přednesu zástupce žalobkyně), ze kterého by bylo zřejmé, že mu musela předcházet porada advokáta s klientem v rozsahu delším jedné hodiny. Při ústním jednání dne 14.06.2022 zástupce žalobkyně odkázal na žalobu s tím, že v mezidobí k žádným změnám nedošlo. V úvodu všech dalších výše uvedených ústních jednání zástupce žalobkyně (stejně jako zástupkyně žalované) uvedl, že v mezidobí k žádným změnám ve věci nedošlo.

21. O povinnosti účastníků zaplatit státu náklady řízení, které zaplatil na svědečném svědkům dr. [příjmení] a Ing. [příjmení] v celkové výši 10.320 Kč, bylo rozhodnuto dle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil. Soud proto uložil zaplatit žalobkyni 10 % a žalované 90 % z částky 10.320 Kč.