15 C 200/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Magliovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: právnická osoba právnická osoba sídlem adresa zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 1 920 739 Kč / úrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 51 860 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 51 860 Kč od 16. 5. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky 1 868 879 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 868 879 Kč od 16. 5. 2023 do zaplacení zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 238 669 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v , adresa, náklady řízení ve 2 432 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 1 920 739 Kč s příslušenstvím coby smluvní pokuty sjednané ve Smlouvě o nájmu nemovitostí uzavřené účastníky dne 16. 12. 2014 (dále jen „Nájemní smlouva“). Uvedla, že na základě této smlouvy žalobkyně jako vlastník uzavřeného areálu určeného k průmyslové výrobě na adrese , adresa, , vybudovaného pod názvem , název, a zapsaného v katastru nemovitostí na LV , číslo, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , (dále jen „Předmět nájmu“), tento pronajala žalované za účelem průmyslové výroby, nájem byl ukončen k 31. 12. 2022 písemnou výpovědí žalované ze dne 19. 5. 2021. Neboť žalovaná ke dni skončení nájmu Předmět nájmu nevyklidila od veškerého vybavení, technologií a odpadu, nepředala jej bez vad pronajímateli včetně veškerého převzatého mobiliáře, nepředala žalobkyni platné revize vyhrazených zařízení v rozsahu, v němž byla povinna po dobu nájmu revize zajišťovat, nepředala veškeré klíče, neprovedla opravy Předmětu nájmu v rozsahu sjednaném smlouvou ani neodstranila jeho mechanická poškození a nepředala odečty měřidel ani převzatou technickou dokumentaci, ocitla se tak v prodlení s vyklizením Předmětu nájmu a žalobkyně ji dle ustanovení čl. 13 odst. 1 písm. a) Nájemní smlouvy vyzvala dne 19. 5. 2023 k úhradě mluvní pokuty za měsíc leden 2023 ve výši dvojnásobku měsíční splátky nájemného placeného naposledy žalovanou coby nájemkyní; tuto pokutu žalovaná žalobkyni nezaplatila.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že smluvní pokuta utvrzovala pouze její povinnost Předmět nájmu řádně a včas vyklidit, k čemuž došlo ke dni 30. 12. 2022. S ohledem na rozsah výroby zahájila žalovaná proces přípravy k vrácení Předmětu nájmu již v létě roku 2022, nejpozději k 24. 11. 2022 se pak úplně přestěhovala do nového výrobního areálu. Od května 2022 docházelo k pravidelným schůzkám zástupců účastníků, byl pořízen soupis závad, které se žalovaná zavázala odstranit. Dne 30. 12. 2022 obdržela žalovaná od žalobkyně aktualizovaný soupis závad, což mělo ztížit proces vyklizení a řádného předání předmětu nájmu a umožnit žalobkyni domáhat se žalovaného nároku; o tomto záměru žalobkyně svědčí rovněž skutečnost, že nereagovala na výzvu žalované z 25. 1. 2025 ke specifikaci toho, co zůstalo nevyklizeno. Dle názoru žalované se žalobkyně neoprávněně pokouší rozšířit katalog povinností, jejichž splnění bylo zajištěno smluvní pokutou. Již při sjednávání Nájemní smlouvy si však byla žalovaná vědoma stáří a velikosti průmyslového areálu a z nich vyplývající nemožnosti předat jej bez vad, a proto smluvní pokutu k zajištění této povinnosti nesjednala. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že žalovaná svou povinnost vyklidit Předmět nájmu nesplnila, navrhovala žalovaná moderaci nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty, neboť žalobkyni nevznikla žádná škoda, jednání žalobkyně bylo zneužitím jejích práv nepožívajícím právní ochrany, žalobkyně porušila svou povinnost předcházet vzniku újmy, a naopak jednala tak, aby žalované způsobila vznik nedůvodné újmy, zatímco žalovaná jednala v právním styku poctivě a vzniku nedůvodné újmy se snažila předejít. Navrhovala, aby soud přiznal smluvní pokutu nepřesahující částku 8 000 Kč odpovídající nákladům na odvoz jednoho kontejneru směsného odpadu v lokalitě Předmětu nájmu, což by mohla být maximální škoda způsobená žalobkyni tím, že žalovaná Předmět nájmu zcela nevyklidila.

3. Žalobkyně uváděla, že smluvní pokuta byla sjednána k zajištění závazku žalované Předmět nájmu k datu skončení nájmu vyklidit a předat jej bez závad, přičemž odkazovala na článek 9 odst. 2 písm. q) Nájemní smlouvy. Nepopírala, že k datu skončení nájmu odvezla žalovaná většinu svých technologií, materiálu a odpadu, porušení povinnosti žalované však spatřovala v nepředání Předmětu nájmu bez závad a s potřebnými revizními zprávami k příslušným technickým zařízením. K výzvě soudu následně specifikovala, že žalovaná nevyklidila docházkový a kamerový systém, stavební odpad v kuchyni, v chodbách kancelářské části a kancelářích, své nářadí a techniku ve všech halách, odpad u plotu, materiál plechového skladu, chladící technologie žalované pro vstřikovací lisy na střeše lisovny, strojovnu vzduchotechniky a dva reklamní bannery žalované; žalobkyni nebyly předány ani klíče a revize.

4. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 16. 12. 2014 uzavřeli Smlouvu o nájmu nemovitosti, jejímž předmětem byl nájem souboru nemovitostí zapsaných na LV , číslo, pro obec , adresa, , s jejich součástmi a příslušenstvím, specifikovaných v článku 2 Smlouvy; mezi účastníky byl nesporný i obsah této smlouvy založené do spisu žalobkyní zároveň s podáním žaloby. K protokolárnímu převzetí Předmětu nájmu žalovanou došlo dne 31. 12. 2015 a žalovaná jej užívala k průmyslové výrobě od 1. 1. 2016. Žalovaná vypověděla Nájemní smlouvu písemnou výpovědí z 19. 5. 2021 s tím, že k ukončení nájmu dojde ke dni 31. 12. 2022. Žalovaná z areálu odvezla stroje a materiál potřebný k další výrobě, dne 4. 1. 2023 zaslala žalobkyni jeden klíč od hlavního vstupu do hlavní budovy. Výzvou ze 4. 5. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě smluvní pokuty dle článku 13 odstavec 1 Nájemní smlouvy ve výši 1.920.732,60 Kč za měsíc leden 2023 do 10 dnů od doručení této výzvy, a to v souvislosti s nesplněním povinnosti vyklidit pozemky a vyklizené je předat žalobkyni.

5. Mezi účastníky bylo zejména sporné, zda žalovaná ke dni 31. 12. 2022 vyklidila Předmět nájmu, zda jej předala žalobkyni a zda ji žalobkyně poskytla potřebnou součinnost a dále jaká byla vůle stran při sjednávání smluvní pokuty dle článku 13. odst. 1 písm. a) Smlouvy, tedy splnění jakých konkrétních povinností žalované mělo být tímto ustanovením zajištěno.

6. K prokázání tvrzení účastníků ke sporným skutečnostem byla navržena řada důkazů, z nichž bylo zjištěno následující.

7. Z výslechu svědka , jméno FO, , který koordinoval činnosti v souvislosti se stěhováním žalované z Předmětu nájmu na základě smlouvy se žalovanou, soud zjistil, že výroba žalované se stěhovala po částech a prostory se uvolňovaly ve vlnách, zcela výroba skončila asi v polovině listopadu, možná na počátku prosince 2022. Po 31. 12. 2022 zde byla stále umístěna čtečka docházkového systému, ve sklepích technologické zařízení , právnická osoba, (měřící a výrobní přístroje) a také zde byl nevyvezený odpad v minimálně jednom až dvou kontejnerech vzadu u plotu. V průběhu ledna ze svého bytu pozoroval neodstraněné světelné panely. Svědek se dále vyjádřil k důkazu provedeným fotografiím obsaženým v příloze 25 spisu, které zřejmě pořizoval on sám, přičemž se jednalo o nábytek ponechaný v zázemí kuchyně, neodstraněné chladící jednotky od lisovny na střeše, část signálního zařízení, vzduchotechniku, docházkový systém, počítače a další zařízení , právnická osoba, ve vrátnici a nepořádek v montážní jámě. Z výslechu svědka bylo dále zjištěno, že hlavním důvodem, z jakého odmítal předseda představenstva Ing. , jméno FO, objekt převzít, byla absence dokumentace skutečného provedení a revizních zpráv a vadilo rovněž nedemontování technologií či jejich zbytků.

8. Z výslechu svědka , jméno FO, , zaměstnance žalované, který měl jako servisní technik na starost Předmět nájmu, soud zjistil, že s opravou a přípravou areálu na předání žalovaná začala na jaře 2022, kdy začala interně pracovat na revizích, kontrolách a drobných opravách. Některé věci vyklízeli již na jaře, se samotným stěhováním se začalo v listopadu 2022, přičemž transfer trval asi měsíc a poté se dovyklizovalo. Veškerá výroba žalované skončila začátkem prosince, do konce roku nezvládli či opomněli vyklidit pouze malou část areálu, konkrétně nějaké palety v pomocných prostorách, jeden stroj v suterénu a jeden kontejner odpadu. Dále zde zůstalo vybavení spojené s budovou včetně náhradních dílů k němu a světelné reklamy byly dle dohody pouze přelepeny. K k úplnému vyklizení areálu došlo někdy na konci ledna či začátkem února, kdy byl odvezen kontejner s odpadem. Z výslechu svědka bylo dále zjištěno, že dne 30. 12. 2022 se konala prohlídka objektu, jejímž cílem bylo zkontrolovat stav areálu k tomuto datu, a dále schůzka účastníků v zasedací místnosti. Na jednání byla hodně nepříjemná atmosféra a řešilo se předání budovy i revizních zpráv, které měli zástupci žalované s sebou. Z téměř stovky elektrických zařízení a vyhrazených technických zařízení byly neplatné revizní zprávy pouze ke dvěma rozvaděčům a k tomu, co se dodělávalo v lednu. K předání revizí (ani k podpisu připravených předávacích protokolů) nedošlo, neboť zástupci žalobkyně nechtěli některé z revizí převzít z důvodu jejich neplatnosti a svědek chtěl předat revize pouze všechny najednou; revize, stejně jako některé klíče od areálu, má svědek dosud u sebe. Svědek dále potvrdil, že na fotce v příloze č. , hodnota, v notářském zápisu z 11. 2. 2023 je skutečně jeden v areálu zapomenutý stroj.

9. Z výslechu svědka Ing. , jméno FO, , ředitele závodu žalované pověřeného vedením provozovny v , adresa, , která je odštěpným závodem německé matky, soud zjistil, že na zpětném předání areálu se účastníci začali domlouvat minimálně rok před koncem nájmu, v květnu 2022 se konala první schůzka, kde byl stanoven další mechanismus. Po odstěhování výroby probíhajícího od posledního týdne v říjnu 2022 začala likvidace ostatních věcí a odpadu v areálu žalobkyně. Do konce roky měly proběhnout tři schůzky účastníků týkající se předání Předmětu nájmu. Ke schůzce naplánované na 15. 12. 2022 za účelem předání dokumentace nedošlo. Dne 21. 12. 2022 proběhla prohlídka areálu, při níž vyšla najevo zcela odlišná představa účastníků o tom, jak má Předmět nájmu při zpětném předání vypadat, když předseda představenstva žalobkyně měl za způsobilý k předání pouze areál v perfektním stavu, jinak odmítl cokoli podepsat. Třetí schůzku původně naplánovanou na 30. 12. 2022 chtěla žalobkyně nejprve zrušit, po nesouhlasu žalované se schůzka sice konala, avšak bez právního zástupce žalobkyně, dosud hlavní osoby zmocněné žalobkyní při předávání areálu, účastné všech dosavadních schůzek. Po prohlídce dne 30. 12. 2022 byly sepsány další vady, na něž upozornil Ing. , jméno FO, . V tuto dobu byly základní prostory vyklizeny, nacházely se zde pouze nějaké marginální, zapomenuté věci, např. nepoužívaný starý střižní stroj, a celkově se mohlo jednat tak o 20 až 30 m2 plochy. Na střeše byly součásti chladicího systému pro vstřikovnu, které žalovaná odstranila až v lednu, když to umožnily klimatické podmínky. V areálu u rampy se nacházely kontejnery na odpad kvůli tomu, že zde probíhaly práce na odstraňování vad. Byť měla žalovaná připravený standardní předávací podle předávacího protokolu z roku 2016, jehož součástí byly i revize, provozní dokumentace a soupis stavu jednotlivých místností, a byla připravena provést odečty, dospěli nakonec účastníci k provizornímu zápisu, neboť dle žalobkyně nebyl areál způsobilý k předání pro vady; z toho důvodu nebyla ani prohlížena provozní dokumentace umístěná v areálu. Vyklizení areálu nikdo nezpochybňoval, hlavním problémem byl stav elektroinstalace a otázka revizí. Situace se měla na schůzce dne 3. 1. 2023, jíž se účastnili též právní zástupci účastníků Mgr. , jméno FO, a JUDr. , jméno FO, . Zde se účastníci dohodli, že areál má vady, které je žalovaná ochotna odstranit; finální soupis vad neexistoval, vše se neustále měnilo. Žalovaná nakonec a nad rámec své povinnosti odstranila vady za zhruba 7 milionů korun, což představovalo asi tři čtvrtě našeho ročního nájmu. Na schůzce 3. 1. 2023 bylo dále dohodnuto, že klíč od areálu zašle žalovaná poštou, všichni věděli, že ostatní klíče jsou v klíčové skříni ve vrátnici. Toto žalovaná udělala dne 4. 1. 2023. Provozní dokumentace areálu se nacházela v kotelně ve velké skříni, tedy na místě a ve stavu, v jakém ji obdrželi, v rámci předávacího procesu ji prošel zaměstnanec žalobkyně pan , jméno FO, , který zde měl najít vše potřebné. Žalované nabídla žalobkyni nahlédnutím do revizních zpráv, či pořízením kopií z nich, u sebe v kanceláři, žalobkyně odmítala tyto dokumenty převzít oproti podpisu. Z dobré vůle žalované byla v areálu ještě v lednu 2023 přítomna ostraha, na ukončení této služby upozornila písemně žalobkyni někdy mezi 10. a 15. lednem. Poslední vady v areálu odstraňovali v únoru 2023.

10. Z výslechu svědka Mgr. , jméno FO, LL.M. soud zjistil, že na přípravě Nájemní smlouvy se podílel pouze okrajově, prostřednictvím konzultací s hlavním autorem smlouvy JUDr. , jméno FO, ; její obsah rovněž probíral v rámci přátelského vztahu s nynějším předsedou představenstva žalobkyně a byl mu známý i z emailové korespondence. Smlouva vycházela z předchozí smlouvy uzavřené v roce 2008 nebo 2009, kdy vlastník areálu pronajímal tento areál společnosti nějak začleněné do holdingu , právnická osoba, a smlouvu rovněž zpracovával JUDr. , jméno FO, . Oproti původní smlouvě došlo k některým úpravám, a to s ohledem na skutečnost, že již platil nový občanský zákoník a měnila se též ustanovení např. o výpovědi či finanční limity pro prostředky na údržbu areálu. Náklady na sepis smlouvy ve výši 10 000 EUR měly být hrazeny rovným dílem. Zájmem žalobkyně bylo, aby se areál vrátil v pořádku, proto byla ve smlouvě ustanovení o odpovědnosti nájemce za zajištění revizí a udržování je v platnosti, na rozdíl od praxe u běžných developerských projektů, kdy tato povinnost obvykle stíhá pronajímatele. Netypickým byl i požadavek na odstupňování výpovědní doby. Diskutovala se též otázka výše nájemného, které bylo nižší než v předchozí smlouvě, ale zároveň zde byl garantován dlouhodobý nájemní vztah. Smluvní pokuta byla sjednána i ve smlouvě z roku 2008 a měla krýt případy, kdy by byl nájemce v prodlení s vydáním nemovitosti.

11. Z Exekutorského zápisu č. , hodnota, osvědčení stavu věci ze 4. 1. 2023 provedeného téhož dne na žádost žalobkyně a za její účasti exekutorským kandidátem Mgr. , jméno FO, v areálu žalobkyně soud zjistil, že se zde z pověření žalované nacházely osoby provádějící opravy fasád budov a ve vnitřní části řemeslníci pokládající koberec a provádějící obkladové práce; rovněž byla prováděna strážní služba. Součástí zápisu jsou fotografie zachycující především určité vady areálu, přičemž i z nich je zřejmé, že se v areálu nacházel docházkový systém žalované, nefunkční banner, ocelové klece, mezi jednou z budov a plotem pak nevyvezený odpad. Z tohoto důkazu dále vyplynulo, že k tomuto dni měla žalobkyně přístup do všech budov v Předmětu nájmu vyjma plechových skladů.

12. Z Exekutorského zápisu č. , hodnota, osvědčení stavu věci z 1. 2. 2023 provedeného téhož dne na žádost žalobkyně a za její účasti exekutorským kandidátem Mgr. , jméno FO, v areálu žalobkyně a na její žádost soud zjistil, že se zde z pověření žalované nacházely osoby provádějící opravy fasád budov, ve vnitřní části rovněž pracovalo několik řemeslníků. V objektu plechových skladů se nacházely plastové boxy, část technického zařízení, regály, zářivky a cívky. Součástí zápisu jsou fotografie, přičemž i z nich zřejmé, že se v areálu nacházel docházkový systém žalované, nefunkční banner, ocelové klece, ve sklepních prostorách části elektroinstalace, zařízení chlazení a blíže neurčené zařízení, v plechové hale cívky, obaly, blíže neurčený materiál. Z tohoto důkazu dále vyplynulo, že k tomuto dni měla žalobkyně přístup do všech budov v Předmětu nájmu vyjma plechových skladů.

13. Z Exekutorského zápisu č. , hodnota, - osvědčení stavu věci ze 3. 4. 2023 provedeného téhož dne exekutorským kandidátem Mgr. , jméno FO, v areálu žalobkyně a na její žádost soud zjistil, že se v Předmětu nájmu nadále nacházely některé izolované předměty patřící žalobkyně, přítomný byl také kamerový systém žalované.

14. Z Exekutorského zápisu č. , hodnota, osvědčení stavu věci ze 6. 5. 2024 bylo zejména zjištěno, že k témuž dni se v Předmětu nájmu nacházel reklamní poutač s názvem žalované, který ve večerních hodinách svítil.

15. Z fotografií z doby provozu vyplynulo, jak vypadaly a zejména jak zaplněné byly pronajaté prostory v době probíhající výroby.

16. Místním šetření si soud udělal představu o rozsahu Předmětu nájmu.

17. Z e-mailová korespondence z měsíce února 2022, a to e-mailu , jméno FO, z 18. 2. 2022 a z emailu Ing. , jméno FO, z téhož dne bylo zjištěno, že se účastníci domlouvali na uvedení budovy do původního stavu s tím, že si projdou provozy a domluví, v jakém stavu budou připraveny pro předání.

18. Z e-mailové korespondence , jméno FO, a , jméno FO, z 10. 5. 2022 navazující na prohlídku Předmětu nájmu a obsahující soupis závad včetně fotografií bylo zjištěno, že nejpozději od května 2022 chystali účastníci předání předmětného areálu zpět pronajímateli a jednali o odstranění zjištěných vad.

19. Z e-mailové komunikace z 5. 10. 2022 včetně fotografií bylo zjištěno, že téhož dne sděloval , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, , že zatím vše funguje, jak má a zasílal fotografie z opravy vrat a asfaltování.

20. Z e-mailové komunikace z 8. 11. 2022 mezi zástupci žalobkyně a zástupcem společnosti , právnická osoba, bylo zjištěno, že téhož dne komunikovali ohledně postupu vyklízení Předmětu nájmu, ze strany žalující byly vyjádřeny požadavky na demontáž chlazení v lisovně či vybavení kuchyně a potvrzena domluva ohledně ponechání regálů náhradou za boxy do zakladače a za palety zakladačů, rovněž vyjádřena nutnost převodu dodávek elektřiny, plynu a vody a zachování kontinuity jejich dodávek s tím, že v případě odpojení by již objekt nebyl provozuschopný. Ze strany , právnická osoba, vyjádřeno přesvědčení, že vše běží podle harmonogramu.

21. Z e-mailu právního zástupce žalobkyně z 29. 12. 2022 soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně téhož dne upozornil žalovanou, že v návaznosti na prohlídky uskutečněné v areálu dne 21. 12. 2022 a 29. 12. 2022, při nichž bylo zjištěno, že nejsou položeny podlahové krytiny v kancelářích, dokončeny opravy podlah ve výrobních halách, výplní oken, nátěry radiátorů a vrat garáží, není dokončena oprava kuchyně, vnějších plášťů budovy, ani oprava elektroinstalace po demontáži technologií, odepírá žalobkyně podpis na zápisu o předání pozemků do doby, než budou uvedeny do stavu definovaného v čl. 2. 5 smlouvy o nájmu z 16. 12. 2014, tedy zcela vyklizeny, než budou dokončeny práce žalované na pozemcích a než ji budou předloženy platné revizní zprávy.

22. Ze Zápisu o předání pozemků z 30. 12. 2022 podepsaným za žalobkyni předsedou představenstva Ing. , jméno FO, a za žalovanou Ing. , jméno FO, soud zjistil, že závěrem z předání je konstatování, že žalovaná vyklidila předmětné pozemky s jejich součástmi a příslušenstvím, žalobkyně coby pronajímatelka Pozemky se součástmi a příslušenství odmítá převzít kvůli neodstranění všech vad a trvá na odstranění vad uvedených v samostatné příloze. Žalovaná s tímto odstraněním souhlasí. Obě strany potvrdily, že do 3. 1. 2023 není žalovaná v prodlení s předáním.

23. Z e-mailové komunikace z 30. 12. 2022 soud zjistil, že Ing. , jméno FO, zaslal účastníkům téhož dne aktualizovaný soupis závad zjištěných při prohlídce konané v Předmětu nájmu téhož dne.

24. Z potvrzení zániku nájmu smlouvy z 3. 1. 2023 zaslaného téhož dne Ing. , jméno FO, žalobkyni soud zjistil, že žalobkyni mimo jiné sdělil, že dne 30. 12. 2022 došlo k řádnému předání vyklizených pozemků, na což odepření podpisu žalobkyní na zápisu o předání pozemků nemá žádný vliv. Zároveň vyzval ke sdělení, zda má žalobkyně zájem na provedení prací dle přílohy 1 (byť jsou vytýkané závady běžnou amortizací) a k součinnosti s předáním klíčů, dokumentace a příslušenství téhož dne v 17.00 s tím, že v opačném případě budou klíče zaslány na adresu sídla.

25. Z potvrzení o předání klíčů ze 4. 1. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná oznámila žalobkyni předání klíče od hlavního vchodu budovy s tím, že ostatní klíče jsou ponechány na vrátnici.

26. Z e-mailu Ing. , jméno FO, z 11. 1. 2023 soud zjistil, že v návaznosti na žalobkyní odmítnuté převzetí revizních zpráv a dokumentů vyjadřuje připravenost k předání platných revizních dokumentů, avšak jejich originály vydají pouze po podpisu předávacího protokolu. Dále žalobkyni oznamuje ukončení strážní služby na vrátnici dosud zajišťované žalovanou.

27. Z e-mailu pana , jméno FO, z 23. 1. 2023, včetně fotografií, soud zjistil, že téhož dne domluvil se zaměstnancem žalované panem , jméno FO, odvezení zbytků konektorů, vyčištění montážní jámy a naskládání boxů zpět k plotu.

28. Z dopisu Ing. , jméno FO, Mgr. , jméno FO, z 25. 1. 2023 nazvaného jako „Odpověď na dopis ze dne 13. 1. 2023“ soud zjistil, že na výzvu k odstranění vad, vyklizení a předání pozemků s jejich součásti a příslušenství dle ustanovení čl. 9 odst. 2 písm. q) nájemní smlouvy ze dne 16. 12. 2014 sděluje, že vyklizení nemovitostí bylo žalobkyní potvrzeno podpisem zápisu o předání nemovitostí z 30. 12. 2022. Za účelem smírného vyřešení této záležitosti žádá o sdělení, jak konkrétně nebyly nemovitosti vyklizeny s tím, že zváží součinnost. Co se týče předání nemovitostí, sděluje, že k němu došlo již 30. 12. 2022, od té doby již žalovaná nemovitosti nepoužívala, pouze je opravovala pod předchozí dohodě s tím, že tyto opravy nebrání užívání nemovitostí k zamýšlenému účelu. Co se týče klíčů, upozorňuje, že klíč od hlavního vchodu byl již žalobkyni vrácen, ostatní klíče byly uloženy na vrátnici. Disponují ještě s duplikátem klíče od hlavní budovy, který jsou připraveni předat oproti podpisu předávacího protokolu. Z dopisu bylo dále zjištěno, že Ing. , jméno FO, vyzval zástupce žalobkyně ke předání aktuálního seznamu závad a ke sdělení, zda jsou připraveni k převzetí revizních zpráv a duplikátu klíče oproti podpisu.

29. Ze soupisu nákladů na opravy včetně vystavených faktur bylo zjištěno, že žalovaná objednala v období zejména od listopadu 2022 do února 2023 opravy Předmětu nájmu za částku 7 050 214 Kč.

30. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi společností , právnická osoba, a společností , právnická osoba, dne 1. 1. 2007 soud zjistil, že již v této smlouvě byla sjednána smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti nájemce vyklidit nebytové prostory při zániku nájemní smlouvy ve výši dvojnásobku měsíčního nájmu placeného naposledy nájemce pronajímateli.

31. Z předávacích protokolů z roku 2002 ze žalobkyně na sesterskou firmu žalované spol. , právnická osoba, , ze společnosti , právnická osoba, , na žalobkyni v roce 2015 a ze žalobkyně na žalovanou 22. 12. 2015 bylo zjištěno, jak měly vypadat předávací protokoly.

32. Z nepodepsaného formuláře nazvaného jako Zápis o předání pozemků datovaného dne 30. 12. 2022 soud zjistil, že žalovaná připravila dokument se šesti přílohami, v nichž počítala též s aktualizací seznamu uznaných vad a nedodělků kontrolovaných naposledy dne 29. 12. 2022 a s vyplněním tabulky odečtů; tento dokument nebyl stranami podepsán.

33. Z e-mailu společnosti , právnická osoba, z 5. 9. 2025 soud zjistil, že tato společnost potvrdila, že v říjnu 2022 vedla se společností , jméno FO, jednání o své možné výrobě v , jméno FO, .

34. Z odborného stanoviska Technické inspekce ČR z 23. 1. 2023 bylo zjištěno, že k tomuto dni nebyly splněny požadavky k zajištění bezpečnosti vyhrazených technických zařízení (vnitřní elektrická instalace provozní budovy). Ze znaleckého posudku , název, k posouzení stavu elektrického rozvodu a zařízení v areálu č. p. , adresa, , ze dne 16. 1. 2023, neobsahujícího doložku dle § 127a občanského soudního řádu, bylo zjištěno, že stávající stav el. rozvodů a zařízení nelze považovat za bezpečný a tím schopný provozu.

35. Z pojistné smlouvy včetně tabulky a z článku o Vývoji trhu průmyslových nemovitostí v ČR za 2 čtvrtletí 2023 ani z výslechu svědka , jméno FO, nebyly zjištěny žádné právně významné skutečnosti.

36. Účastníci netrvali na tom, aby byly k důkazu provedeny fotografie označené jako „Pracovní činnosti po 1. 1. 2023“ ani fotografie předložené žalobkyní v bílých deskách pod č. 7, 21, 22, 23, 30, 36.

37. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

38. Účastníci uzavřeli dne 16. 12. 2014 Smlouvu o nájmu nemovitosti, jejímž předmětem byl nájem souboru nemovitostí zapsaných na LV , číslo, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , s jejich součástmi a příslušenstvím, vše specifikováno v článku 2. Smlouvy. V čl. 13.1. písm. a) této smlouvy se žalovaná jako nájemkyně zavázala uhradit žalobkyni jako pronajímatelce smluvní pokutu ve výši dvounásobku měsíční splátky nájemného, placeného naposledy nájemkyní pronajímatelce, a to za každý i započatý měsíc prodlení s vyklizením pozemků s jejich součástmi a příslušenstvím, počínaje prvním měsícem prodlení a konče měsícem, ve kterém nájemkyně pozemky s jejich součástmi a příslušenstvím vyklidila a vyklizené je předala pronajímatelce. Nájemní smlouva vycházela z předchozí smlouvy uzavřené v roce 2007 mezi společností , právnická osoba, a společností , právnická osoba, , kdy vlastník areálu pronajímal tento areál společnosti začleněné do holdingu , právnická osoba, , přičemž i v předchozí smlouvě byla sjednána smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti nájemce vyklidit nebytové prostory při zániku nájemní smlouvy ve výši dvojnásobku měsíčního nájmu placeného naposledy nájemce pronajímateli. Obě smlouvy zpracovával JUDr. , jméno FO, a náklady Nájemní smlouvy hradili rovným dílem oba účastníci. Žalovaná vypověděla Nájemní smlouvu písemnou výpovědí z 19. 5. 2021 s tím, že k ukončení nájmu dojde ke dni 31. 12. 2022. Minimálně od února 2022 začali účastníci jednat o způsobu zpětného předání Předmětu nájmu, od jara 2022 začala žalovaná interně pracovat na revizích, kontrolách a drobných opravách, v květnu 2022 proběhla první schůzka účastníků a vznikl soupis závad, které se žalovaná zavázala odstranit, s čímž započala nejpozději v říjnu 2022. Ke stěhování žalované docházelo postupně, její veškerá výroba v Předmětu nájmu skončila počátkem prosince a po odstěhování výroby začala likvidace ostatních věcí a odpadu v Předmětu nájmu. Na základě společných prohlídek areálu konaných dne 21. 12. 2022, 29. 12. 2022 a 30. 12. 2022 byl aktualizován soupis závad, jejichž odstranění žalobkyně požadovala. Dne 29. 12. 2022 žalobkyně sdělila žalované, že vzhledem k tomu, že v Předmětu nájmu nejsou položeny podlahové krytiny v kancelářích, dokončeny opravy podlah ve výrobních halách, výplní oken, nátěry radiátorů a vrat garáží, není dokončena oprava kuchyně, vnějších plášťů budovy, ani oprava elektroinstalace po demontáži technologií) odepírá žalobkyně podpis na zápisu o předání pozemků do doby, než budou uvedeny do stavu definovaného v čl. 2. 5 smlouvy o nájmu z 16. 12. 2014, tedy zcela vyklizeny, než budou dokončeny práce žalované na pozemcích a než ji budou předloženy platné revizní zprávy. Dne 30. 12. 2022 podepsali předseda představenstva Ing. , jméno FO, a Ing. , jméno FO, pouze dokument nazvaný jako Zápis o předání pozemků, podle něhož sice žalovaná vyklidila Předmět nájmu, žalobkyně jej však odmítá převzít kvůli neodstranění všech vad a trvá na odstranění vad uvedených v samostatné příloze s čímž žalovaná souhlasí; obě strany potvrdily, že do 3. 1. 2023 není žalovaná v prodlení s předáním. Dne 3. 1. 2023 se na schůzce účastníků a jejich právních zástupců dohodlo, že Předmět nájmu má vady, které je žalovaná ochotna odstranit. Téhož dne sdělila žalovaná žalobkyni, že považuje Předmět nájmu za řádně předaný dne 30. 12. 2022 a vyzvala ji k součinnosti s předáním klíčů, dokumentace a příslušenství; následně dne 4. 1. 2023 zaslala žalobkyni jeden klíč od hlavního vstupu do hlavní budovy, což žalobkyni oznámila s tím, že ostatní klíče ponechává ve vrátnici. , právnická osoba, . 1. 2023 nebyl z Předmětu nájmu vyklizen kamerový a docházkový systém žalované, nepoužívaný starý střižní stroj v suterénu, součásti chladícího systému pro vstřikovnu na střeše, nevyvezený odpad v minimálně jednom až dvou kontejnerech na venkovním pozemku, několik palet v pomocných prostorách, nepořádek v montážní jámě a neodstraněné světelné reklamní panely. Do poloviny ledna zajišťovala žalovaná v objektu ostrahu, v měsících lednu a únoru 2023 byly v Předmětu nájmu odstraňovány a opravovány vady osobami pracujícími pro žalovanou; v období od listopadu 2022 do února 2023 objednala žalovaná opravy Předmětu nájmu za částku 7 050 214 Kč. V průběhu ledna 2023 vyjádřila žalovaná opakovaně připravenost předat revizní zprávy k Předmětu nájmu oproti podpisu předávacího protokolu, rovněž žádala o sdělení, jak konkrétně nebyly nemovitosti vyklizeny. V říjnu 2022 jednala společnost , jméno FO, a.s. se společností , právnická osoba, o své možné výrobě v , adresa, .

39. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

40. Podle § 2225 odst. 1 občanského zákoníku odevzdá při skončení nájmu nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

41. Podle § 2302 odst. 1 občanského zákoníku se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

42. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

43. Podle § 2050 občanského zákoníku je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

44. Podle § 2051 občanského zákoníku může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

45. Soud přezkoumal věc dle citovaných ustanovení a dospěl k následujícím závěrům.

46. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ohledně Předmětu nájmu, v níž v článku 13 odst. 1 písm. a) sjednali smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíční splátky nájemného, placeného naposledy Nájemkyní Pronajímatelce, a to za každý i započatý měsíc prodlení s vyklizením Pozemků s jejich součástmi a příslušenstvím, počínaje prvním měsícem prodlení a konče měsícem, ve kterém Nájemkyně Pozemky s jejich součástmi a příslušenství vyklidila a vyklizené je předala pronajímatelce.

47. Jádrem sporu účastníků byl výklad výše citovaného článku 13 odst. 1 písm. a) smlouvy, když dle tvrzení žalobkyně zajišťovala takto sjednaná smluvní pokuta nikoli pouze povinnost vyklidit pozemky, nýbrž rovněž povinnost žalované předat žalobkyni předmětné pozemky bez vad, a to včetně platných revizí vyhrazených zařízení. Poukazovala přitom na povinnost žalované sjednanou v článku 9 odst. 2 písm. q) smlouvy, v němž se zavázala před uplynutím doby nájmu vyklidit „Pozemky s jejich součástmi a příslušenstvím“ a předat je „Pronajímatelce“ bez závad (k amortizaci způsobené běžným užíváním se nepřihlíží) nejpozději ke dni zániku smlouvy a dále na závazek žalované vyjádřený v čl. 11. 8. smlouvy jako závazek vyklidit Pozemky s jejich součástmi a příslušenstvím a vyklizené je předat Pronajímatelce nejpozději ke dni skončení nájemního vztahu, přičemž o předání se smluvní strany zavázaly sepsat a podepsat zápis, který bude obsahovat popis technického (stavebního) stavu, v jakém se Pozemky nacházejí při předání, stavy elektroměrů, vodoměrů a jiných měřidel na měření spotřeby energií a spotřeby jiných dodávek, spotřebovaných nájemkyní na pozemky. Z jazykového výkladu článku 13 odst. 1 písm. a) Nájemní smlouvy vyplývá, že smluvní pokutou bylo utvrzeno pouze splnění povinnosti Předmět nájmu vyklidit, nikoli povinnost předat bez vad a žalobkyni se v řízení nepodařilo prokázat, že by v rozporu s tímto jazykovým výkladem bylo společným úmyslem stran při sjednávání smluvní pokuty rovněž vázat smluvní pokutu na předání Předmětu nájmu s vadami. O tomto závěru svědčí dle názoru soudu dále též skutečnost, že i na jiných místech smlouvy, se řeší vyklizení Předmětu nájmu a jeho předání bez závad, avšak v obou případech bez jakéhokoli odkazu či propojení s článkem 13 odst. 1 písm. a), upravujícím smluvní pokutu. Rovněž v nájemní smlouvě z roku 2007, na kterou Nájemní smlouva navazovala, je v článku 10. 6. smluvní pokuta sjednána pouze pro případ nevyklizení nebytových prostor. Soud tedy dospěl k závěru, že žalobkyně smluvní pokutou zajištěné povinnosti nepřípustně rozšiřuje, když směšuje povinnost vyklidit (článek 13 odst. 1 písm. a) smlouvy) a povinnost předat předmětný areál pronajímatelce bez závad (§ 9 odst. 2 písm. q) smlouvy), přičemž se jedná o dvě odlišné povinnosti a smluvní pokutou je zajištěno splnění jen jedné z nich, a to povinnosti Předmět nájmu vyklidit.

48. Vyklizením se rozumí uvedení prostoru do takového stavu, že v něm již nájemce nesetrvává a jsou z něj odstraněny jeho movité věci; takovýto prostor musí být přístupný pronajímateli. Podstatou vyklizení je tedy volný přístup pronajímatele do prostoru a jeho možnost s prostorem nakládat. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná měla podle smlouvy vyklidit areál do 31. 12. 2022, na jednání dne 30. 12. 2022 se účastníci v souladu s § 1901 občanského zákoníku dohodli na prodloužení této lhůty do 3. 1. 2023. K tomuto dni byla vyklizena podstatná část movitých věcí a žalobkyně měla do areálu (s výjimkou budovy plechového skladu, jak je zřejmé z Exekutorského zápisu č. , hodnota, ) přístup a s jeho převážnou většinou mohla nakládat. Z provedeného dokazování však zároveň vyplynulo, že se v pronajatém areálu některé předměty a zařízení žalované nacházely i 3. 1. 2023, a žalobkyně rovněž neměla přístup do jedné z plechových budov v areálu. Byť je soudu i z místního ohledání zřejmá rozlehlost Předmětu nájmu a rozsah nevyklizení movitých věcí je – zejména v porovnání s touto rozlehlostí – minimální, nemohl beze zbytku uzavřít, že žalovaná svou povinnost vyklidit předmětný areál ve sjednané době zcela splnila.

49. Přestože sama žalobkyně v Zápisu o předání pozemků z 30. 12. 2022 prohlásila, že žalovaná areál vyklidila, má soud za to, že toto prohlášení pouze odráží malou důležitost, kterou přisuzovala žalobkyně samotnému vyklizení areálu od zbývajících věcí, oproti důrazu kladenému na předání areálu bez vad, včetně předání revizních zpráv, jak je zřejmé hned z navazující části textu této listiny. Skutečnost, že hlavním zájmem žalobkyně při skončení nájmu bylo právě odstranění vad, je zřejmá i z tvrzení žalobkyně, která zejména na počátku řízení uváděla, že předmětem sporu není samotné vyklizení areálu, nýbrž to, že žalovaná neuvedla předmět nájmu do stavu, do jakého se v nájemní smlouvě zavázala.

50. Na rozdíl od žalobkyně, která porušení povinnosti vyklidit Předmět nájmu spatřuje i v tom, že žalovaná v měsíci lednu a únoru 2023 zajišťovala opravy areálu a v souvislosti s nimi i odvoz většího množství odpadu při nich vzniknuvšího, má soud za to, že tato skutečnost nemá vliv na nesplnění sjednané povinnosti areál vyklidit, neboť žalovaná těmito opravami plnila jiný závazek, na němž se dohodla se žalobkyní dne 3. 1. 2023. Za významnou z tohoto hlediska nepovažuje soud ani žalobkyní namítanou skutečnost, že žalovaná měla Předmět nájmu do září 2023 zapsaný jako sídlo své organizační složky, což žalobkyni ve faktickém užívání areálu nijak neomezovalo.

51. Soud tedy dospěl k závěru, že žalovaná porušila povinnost vyklidit předmětný areál ve sjednané době, čímž vznikl žalobkyni dle článku 13 odst. 1 písm. a) smlouvy nárok na smluvní pokutu.

52. K návrhu žalované, která považovala požadovanou smluvní pokutu za nepřiměřeně vysokou, se soud dále zabýval otázkou její moderace, a to v souladu s rozhodnutím velkého senátu Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 1. 2023 sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. Zjišťoval proto nejprve, jakou funkci sjednaná smluvní pokuta zastávala, přičemž již ze samotných tvrzení účastníků vyplynulo, že kromě obvyklé funkce preventivní, kterou má smluvní pokuta zásadně vždy, bylo hlavním záměrem účastníků řízení při jejím sjednání nahradit ušlé nájemné a související škody, a jednalo se tedy o převažující funkci paušalizující.

53. Dále se soud věnoval okolnostem rozhodným v době sjednání smluvní pokuty a v době vzniku nároku na smluvní pokutu i po tomto vzniku. Co se týče okolností rozhodných v době sjednání smluvní pokuty, dospěl k závěru, že smluvní pokutu sjednaly dva rovnocenné subjekty a je projevem principu autonomie vůle stran. Samotný výpočet smluvní pokuty ve výši dvojnásobku měsíční splátky nájemného placeného naposledy Nájemkyní Pronajímatelce, a to za každý i započatý měsíc prodlení s vyklizení, je s ohledem na její funkci společně s funkcí preventivní přiměřený. Smluvní pokuta je sjednána pro případ nevyklizení areálu žalovanou, v jehož důsledku by žalobkyně nemohla areál pronajmout třetí osobě, a to třeba i za vyšší nájemné, než jaké bylo sjednáno se žalovanou, tedy odpovídá potenciální očekávané škodě. Její sjednaná výše se tak jeví jako logická a rozumná. Co se týče okolností rozhodných v době vzniku nároku na smluvní pokutu, posuzoval soud zejména intenzitu porušení povinnosti a zabýval se otázkou, zda a jaká vznikla žalobkyni v souvislosti s porušením povinnosti škoda. V této souvislosti je třeba zejména zdůraznit, že byť soud skutkově uzavřel, že žalovaná předmětný areál zcela nevyklidila, jednalo se o vyklizení pouze v minimální, zanedbatelné míře, které samo o sobě žalobkyni nebránilo v další dispozici s areálem a ani nebylo tím hlavním důvodem, z jakého žalobkyně požadovala smluvní pokutu. Nevyklizené předměty nacházející se ve sklepě či na střeše nikterak nebránily například v přístupu do areálu, v jeho prohlídkách eventuálními zájemci o nájem, ani v jeho případných úpravách či modernizaci žalobkyní. Vliv na posouzení smluvní pokuty jakožto nepřiměřené má i postoj účastníků v závěru nájemního stavu, tedy snaha žalované konstruktivně reagovat na výtky žalobkyně, co se vad areálu týče, i poněkud obstrukční jednání žalobkyně oznamující den před plánovaným předáním areálu jeho další vady. Z tvrzení žalobkyně v průběhu celého řízení je zřejmé, že hlavním zájmem žalobkyně nebylo samotné vyklizení areálu (tedy odstranění všech předmětů a technologií patřících žalované, aby jím mohla žalobkyně disponovat), nýbrž jeho opravy žalovanou a zajištění potřebných revizí. Tato skutečnost se projevila i v tom, že žalobkyně ani přes žádost žalované nespecifikovala, co přesně nebylo z areálu vyklizeno a neposkytla tak žalované potřebnou součinnost.

54. S ohledem na paušalizační funkci smluvní pokuty se soud zabýval rovněž otázkou, zda a jaká vznikla žalobkyni porušením utvrzené povinnosti škoda. K výzvě soudu uvedla žalobkyně, že škodu spatřuje v ušlém zisku z pronájmu areálu, o němž od počátku roku 2022 jednala se společností , právnická osoba, Již samotná neurčitá tvrzení žalobkyně, z nichž nebylo zřejmé, v jaké fázi byla uvedená jednání, od kdy měl být areál pronajatý a za jakou částku (žalobkyně pouze uvedla, že nájem by byl sjednán ve výši v čase a místě obvyklé) svědčí o tom, že tato jednání nenabyla konkrétnějších obrysů. K tomuto tvrzení označila žalobkyně pouze jediný důkaz, a to poměrně strohé vyjádření pana Wofganga Bals, potvrzující zcela obecně jednání se společností , právnická osoba, o možné výrobě v , adresa, v říjnu 2022, který vznik škody žalobkyni neprokázal. Z řečeného je zřejmé, že co se týče vzniku škody, neunesla žalobkyně břemeno tvrzení ani břemeno důkazní, na čemž nic nemění ani její snaha o vyčíslení výše ušlého nájemného výpočtem průměrného nájemného, které koncern , právnická osoba, za nájem areálu platil v letech 2008 – 2022 se zohledněním inflační doložky a připočtením nákladů, které po odchodu nájemkyně přešly na pronajímatelku, případně obvyklou výší nájemného průmyslových nemovitostí ve 2. čtvrtletí roku 2023 či výpočtem stanoveným dle hodnoty areálu pro potřeby pojišťovny. Tvrzení žalobkyně o škodě v podobě ušlého zisku z pronájmu areálu je ostatně zpochybňováno též skutečností, že ani v době rozhodování soudu o žalobě, tedy o tři roky později není tento areál znovu pronajatý. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyni vznikla jakákoli škoda a jí nárokovaná výše smluvní pokuty je s touto skutečností ve zjevném nepoměru.

55. Ze všech shora uvedených důvodů shledal soud požadovanou smluvní pokutu nepřiměřenou a přistoupil k její moderaci. Pro stanovení přiměřené výše smluvní pokuty měl být dle výše specifikovaného judikátu brát zřetel na zjištěnou funkci smluvní pokuty (v daném případě paušalizující a preventivní) a mělo být přihlédnuto též k hodnotě a významu zajišťované smluvní povinnosti. Žalovaná porušila svou smluvní povinnost vyklidit Předmět nájmu, přičemž k celkovému vyklizení areálu, ať se již jednalo o vědomé ponechání některých věcí na viditelném místě (kamerový a docházkový systém, kontejner s odpadem) či jejich zapomenutí (stroj ve sklepě). nedošlo ani přes prodloužení lhůty do 3. 1. 2023. Tím zasáhla do zájmů žalobkyně, která jednak k tomuto dni neměla přístup do všech prostor předmětného areálu a tento areál nebyl zcela vyklizen, jednak zde po dobu několika měsíců v rozporu s dohodou účastníků ponechala reklamní světelnou tabuli s názvem žalované, což mohlo odradit případného nového zájemce o pronájem areálu a zejména v rovině symbolické upomínat na vyhrocené vztahy účastníků v závěru nájemního vztahu. Zároveň vycházel soud z toho, že k porušení povinnosti sankcionované smluvní pokutou došlo pouze v zanedbatelné míře a žalobkyni jím nebyla způsobena žádná škoda.

56. Při úvaze o konkrétní výši spravedlivé smluvní pokut dle shora uvedených úvah došel soud k závěru, že maximálně by mohl uvažovat o výši v řádu jednotek procent oproti požadované částce. Zcela podpůrně použil jako základ desetinásobek výpočtu nevyklizené plochy učiněného žalovanou v průběhu řízení k dokreslení představy o rozsahu nevyklizené plochy (celkem 0,3 %). K částce ve výši 51 860 Kč, která byla ve výroku I. žalobkyni přiznána dospěl soud tak, že požadovanou částku ve výši 1 920 739 Kč nejprve snížil o částku odpovídající smluvní pokutě za 3 dny, o něž byla dohodou účastníků prodloužena doba předání areálu, tedy o 192 073 Kč, a z výsledné částky 1 728 666 Kč přiznal 3 %. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 občanského soudního řádu.

57. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení úspěšná pouze částečně, přičemž výsledek řízení byl závislý na úvaze soudu, náhradu nákladů řízení v částce 234 276,66 Kč.

58. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 96 037 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 51 860 Kč, přičemž při určení tarifní hodnoty vycházel soud ve smyslu rozhodnutí 25 Cdo 3974/2015 z částky přisouzené, nikoli částky v žalobě požadované. Odměna sestává z částky 3 180 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., za předžalobní výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., za návrh ve věci samé a za repliku k vyjádření žalované z 2. 1. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a za každý z šesti úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. za účast na jednání soudu dne 9. 4. 2024, 12. 9. 2024 (2 úkony), 7. 11. 2024 a 10. 12. 2024 (2 úkony) a deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. ve znění účinném do 31. 12. 2024, a dále z částky 3 180 Kč za každé z vyjádřeních z 22. 1. 2025, z 11. 9. 2025, z 1. 10. 2025 a z 13. 11. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 3 180 Kč za účast na jednání soudu dne 28. 1. 2025 (2 úkony), 25. 2. 2025, 10. 4. 2024 (místní šetření a ústní jednání ve věci- 2 úkony), 27. 5. 2025 (2 úkony), 5. 8. 2025, 2. 10. 2025 (2 úkony) a 9. 12. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., včetně šestnácti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025 a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 92 880 Kč ve výši 18 742,5 Kč.

59. Náklady zastoupení advokátem dále představuje cestovní náhrada v celkové výši 30 247,16 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 9. 4. 2024 náhrada 2 788,40 Kč za 256 ujetých km v částce 1 988,40 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 12. 9. 2024 náhrada 2 788,40 Kč za 256 ujetých km v částce 1 988,40 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 7. 11. 2024 náhrada 2 788,40 Kč za 256 ujetých km v částce 1 988,40 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 10. 12. 2024 náhrada 2 788,40 Kč za 256 ujetých km v částce 1 988,40 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 28. 1. 2025 náhrada 3 182,26 Kč za 256 ujetých km v částce 1 982,26 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 25. 2. 2025 náhrada 3 182,26 Kč za 256 ujetých km v částce 1 982,26 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 10. 4. 2025 náhrada 3 182,26 Kč za 256 ujetých km v částce 1 982,26 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 8. 2025 náhrada 3 182,26 Kč za 256 ujetých km v částce 1 982,26 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 2. 10. 2025 náhrada 3 182,26 Kč za 256 ujetých km v částce 1 982,26 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 9. 12. 2025 náhrada 3 182,26 Kč za 256 ujetých km v částce 1 982,26 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,6 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t.

60. Soud nepřiznal straně žalující odměnu za 2 právní úkony za jednání dne 7. 11. 2024, které přesáhlo dobu 2 hodiny o pouhé tři minuty, tedy času odpovídajícímu např. hledání nového termínu jednání, a dále za vyjádření ze dne 2. 1. 2024, 16. 2. 2024, 10. 5. 2024, 19. 8. 2024, 2. 9. 2024, 14. 10. 2024, 17. 6. 2025 a 28. 7. 2025 pro jejich neúčelnost, neboť v těchto vyjádřeních doplňovala strana žalující svá tvrzení, přičemž tato tvrzení měla být uvedena buď v žalobě či při jednáních, a žalobkyně místo bezprostřední reakce na dotaz či výzvu soudu požádala o poskytnutí lhůty k tomuto doplnění v písemné formě.

61. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil soud ve výroku IV. žalované povinnost uhradit České republice náhradu nákladů řízení, které vynaložil v souvislosti se svědečným vyplaceným svědku , jméno FO, .